Aankoop van een Spaanse woning

Transcriptie

1 Loftsi.nl Aankoop van een Spaanse woning In 10 duidelijke stappen Inleiding voor een succesvolle aankoop van een Spaanse woning Controles Contracten Belastingen Spaanse notaris Uitgave: januari Barcelona Spanje

2 Inhoudsopgave 1 1. De rol van de Spaanse makelaar 2. Wat heb je nodig om een Spaanse woning te kopen? 3. Inspectie van de woning 4. De juridische controles van de woning 5. Het tekenen van het private koopcontract 6. De aankoopbelastingen: nieuwbouw vs. bestaande bouw 7. De notariële koopakte 8. Afwikkeling van de betaling van de woning 9. Actiepunten na de notariële overdracht 10. De jaarlijkse Spaanse belastingen voor het Spaanse woningbezit

3 1. De Spaanse makelaar 2 Een goede makelaar vereenvoudigt en bespoedigt de koop... Een Spaanse makelaar wordt meestal ingeschakeld door de verkopende partij. De makelaar is uitsluitend een tussenpersoon die als taak heeft om een akkoord tussen verkoper en koper te realiseren; De makelaar kan een zeer nuttige rol spelen; de makelaar heeft vaak al de beschikking over het juridische dossier van de woning, heeft vaak personeel in dienst dat Engels of Nederlands spreken en fungeert als contactpersoon van de verkoper; De commissie van de makelaar is doorgaans een percentage van de verkoopprijs. Deze kunnen soms oplopen tot 8%. Indien de makelaar in opdracht van de verkoper werkt, dient het ook de verkoper te zijn die deze commissie betaalt; Om misverstanden te voorkomen is het raadzaam om voorafgaand aan de makelaar te vragen of deze schriftelijk kan bevestigen of er kosten aan u in rekening worden gebracht en zo ja, voor welke diensten; In Spanje gebeurt het regelmatig dat meerdere makelaars dezelfde woning in aanbieding hebben. Om er zeker van te zijn dat de makelaar daadwerkelijk namens de eigenaar optreedt kunt u om bewijs daarvan vragen; Voordat er een betaling wordt gedaan of een document/contract wordt getekend, is het raadzaam om de hulp en het advies te hebben van een advocaat. Schakel deze vroegtijdig in; Makelaar is in Spanje geen beschermd beroep, de kwaliteit van de makelaars kan sterk verschillen. Loftsi kan u diverse goede referenties doorgeven.

4 2. Wat heb je nodig? 3 Om een Spaanse woning op naam te kunnen zetten heb je de volgende zaken nodig: NIE (Número de Identificación de Extranjeros): dit is een persoonlijk identificatienummer voor buitenlanders in Spanje, vergelijkbaar met het Nederlandse burger service nummer. Zonder dit nummer kan de notariële overdracht niet worden gerealiseerd. Zet het traject om het NIE nummer te verkrijgen tijdig in werking; Spaanse bankrekening: noodzakelijk om de Spaanse verzekeringspremies en de nutsfacturen (telefoon, water, elektriciteit) voor je Spaanse woning te kunnen betalen. Ook de betaling van de koopsom voor de overdracht van de Spaanse woning geschiedt vaak nog met Spaanse bankcheques waarvoor een Spaanse bankrekening noodzakelijk is. Verder is het raadzaam om vroegtijdig contact op te nemen met: Een verzekeringsagent: de Spaanse woning die je wilt kopen dient vanaf de dag van overdracht te zijn verzekerd. Het is raadzaam om voorafgaand offertes bij diverse partijen op te vragen. Loftsi kan je refereren; Een advocaat: de advocaat speelt een belangrijke rol bij de aankoop van een Spaanse woning en zorgt ervoor dat juridische risico s waar mogelijk worden uitgesloten. Loftsi kan je refereren naar Nederlandstalige advocaten; Een fiscalist: naast de juridische zaken is het ook belangrijk dat je op de hoogte wordt gebracht van de fiscale consequenties van de aankoop van een Spaanse woning (aankoop, bezit, verkoop, overlijden, schenken) en dat er wordt bekeken of de koop fiscaal optimaal wordt gerealiseerd. Loftsi kan je hierbij ondersteunen.

5 3. Inspectie van de woning 4 Bouwkundige inspectie Met het doel om eventuele verborgen gebreken, constructiefouten en bouwkundige bijzonderheden te constateren, is het raadzaam om een bouwkundige inspectie van de woning uit te laten voeren door een Spaanse architect. De architect kan ook vaststellen of het daadwerkelijke aantal vierkante meters van de woning overeenstemt met de omschrijving die de verkoper hanteert en bijvoorbeeld een uitspraak doen over de kwaliteit en aard van de gebruikte bouwmaterialen; Een topograaf kan vaststellen of de afmetingen en grenzen van het perceel overeenstemmen met de omschrijving van het perceel die door de verkoper wordt gehanteerd en zoals deze geregistreerd staan in het kadaster. Bij twijfel over de bodemkwaliteit (in verband met verontreiniging) kan er een bodemonderzoek worden uitgevoerd; Om vast te stellen of er sprake is van bouwkundige onregelmatigheden (bijvoorbeeld een illegaal gebouwde garage of zwembad), kan er een certificaat bij de Spaanse gemeente worden opgevraagd ( certificado urbanístico ). Persoonlijke inspectie Het is natuurlijk belangrijk dat u ruimschoot de gelegenheid neemt (en krijgt) om de woning te bezichtigen. Indien mogelijk zou het raadzaam zijn te informeren bij de buren over eventuele bijzonderheden.

6 4. Juridische controles 5 Het inschakelen van een Spaanse advocaat is één van de kernfactoren voor een succesvolle aankoop van de Spaanse woning. De controles dienen vóór het ondertekenen van contracten en het doen van betalingen te worden uitgevoerd. Onderdeel van het juridische onderzoek kunnen zijn: Juridische status van de woning: onderzoek in het Spaanse eigendomsregister ( Registro de Propiedad ) naar het eigendom van de woning, eventuele hypothecaire schulden, recht van overpad, etc.; Statuten en notulen van Vereniging van Eigenaren ( comunidad de propietarios ); De hoogte van de jaarlijkse bijdrage aan en eventuele schulden van de Vereniging van Eigenaren; Bestaan van eventuele schulden van de eigenaar bij de Spaanse gemeente of aan nutsbedrijven; Juistheid en volledigheid van de gemeentelijke woonvergunning en controle van het energiecertificaat; Overeenstemming tussen werkelijke situatie en de omschrijving in het kadaster en eigendomsregister; Controle bij de gemeente of er sprake is van bouwkundige onregelmatigheden ( certificado urbanístico ) Voorbereiding notariële overdracht van de woning: aanlevering documenten. Schakel een advocaat in voordat er documenten worden getekend of betalingen worden gedaan

7 5. Het koopcontract 6 Het koopcontract biedt zekerheid en is de basis voor de uiteindelijke notariële koopakte Indien er met de verkoper een akkoord wordt bereikt over de prijs, datum van overdracht, de aanbetaling en (ontbindende) voorwaarden dan is het raadzaam om deze afspraken vast te leggen in een privaat koopcontract ( contrato privado ); Het is belangrijk dat het koopcontract door de advocaat wordt gecontroleerd of wordt opgesteld om eventueel nadelige clausules aan te passen en eventuele ontbindende voorwaarden op te nemen (als de koop van de woning afhankelijk is van het verkrijgen van externe financiering, als er nog een bouwtechnisch onderzoek plaats moet vinden, etc.); Alle eigenaren (verkopers) van de Spaanse woning dienen het koopcontract te tekenen. Dit om eventuele misverstanden later te voorkomen. Indien de woning door een rechtspersoon wordt verkocht dient te worden gecontroleerd of de persoon die het contract namens de rechtspersoon ondertekent hiertoe inderdaad bevoegd is; Bij het ondertekenen van het koopcontract wordt vaak een aanbetaling gedaan ter waarde van 5 à 10% van de koopsom van de woning. Het is raadzaam om deze betaling via een bankoverboeking of een bankcheque uit te voeren (niet cash). De aanbetaling dient goed te worden gedocumenteerd om deze later te kunnen verrekenen bij de overdracht; Het privé contract heeft doorgaans (maar niet altijd) de vorm van een contrato de arras penitenciales. Dit betekent dat als de koper uiteindelijk van de koop afziet de aanbetaling verloren gaat (tenzij er een ontbindende voorwaarde van toepassing is). Indien de verkoper afziet van verkoop is hij verplicht om de aanbetaling dubbel () terug te betalen aan de koper.

8 6. Aankoopbelastingen 7 Aankoopbelastingen: circa 11-12% van de koopsom Type vastgoed BTW Overdrachtsbelasting Stempelbelasting Notaris & Eigendomsregister Nieuwbouw woning 10% - 1 2%* Bestaande woning %* - * Verschillen per Spaanse deelstaat: de tarieven voor de stempelbelasting en de overdrachtsbelasting verschillen per deelstaat. De exacte tarieven voor iedere deelstaat zijn bij ons opvraagbaar: support@loftsi.nl ; Indien de verkoper niet in Spanje woonachtig is, dient er door de koper - bij de notariële overdracht - 3% van de koopsom te worden ingehouden. De koper draagt dit namens de verkoper vervolgens af aan de Spaanse fiscus. De verkoper kan deze inhouding verrekenen met zijn aangifte Winstbelasting voor de verkoop van de woning. Indien er teveel is ingehouden zal dit door de Spaanse fiscus terug worden gestort; De overdrachtsbelasting dient door de koper te worden betaald. Pas na betaling kan de koopakte worden ingeschreven in het Eigendomsregister ( Registro de Propiedad ).

9 7. De notariële koopakte 8 De definitieve overdracht van de woning vindt plaats bij de notaris Hoewel de onderzoekende en adviserende rol van de Spaanse notaris beperkter is dan in Nederland, vervult de Spaanse notaris een belangrijke functie bij de definitieve overdracht van de woning: De notaris controleert de identiteit en de bevoegdheid van de betrokkenen; De notaris wijst op eventuele lasten of schulden die op de woning rusten (deze worden ook in de koopakte benoemd); Er wordt melding gemaakt van eventuele achterstallige betalingen aan de Vereniging van Eigenaren; De notaris neemt het bewijs van betaling van de laatste IBI ( Impuesto sobre Bienes Inmuebles ) op in de koopakte en controleert of het kadastrale nummer van de IBI overeenkomt met oorspronkelijke koopakte van de verkoper; De notaris documenteert de betalingswijze van de koop in de koopakte; De notaris wijst op de verplichting om de aankoopbelastingen tijdig te voldoen; De notaris communiceert de transactie na afloop elektronisch aan het Eigendomsregister zodat hiervan melding bestaat; Indien er nog een hypotheek op de woning rust, zal deze door notaris worden doorgehaald; Tenzij anders overeengekomen, zijn de kosten van de notaris voor rekening van de koper; De notariële koopakte kan doorgaans na enkele dagen worden opgehaald waarna de belastingen kunnen worden voldaan en de akte kan worden ingeschreven bij het Spaanse Eigendomsregister ( Registro de Propiedad ).

10 8. Betaling van de woning 9 Betalingsgebruiken verschillen ten opzichte van Nederland... Na het ondertekenen van het private koopcontract door koper en verkoper (zie stap 5) wordt er een vaak aanbetaling gedaan die (meestal) 5 à 10% van de koopsom bedraagt. Dit bedrag wordt vaak direct aan de verkoper betaald. In sommige gevallen kan er worden afgesproken dat dit bedrag op een derdenrekening van de advocaat wordt gestort tot de definitieve overdracht een feit is, maar in de praktijk zal de verkoper hier in veel gevallen niet akkoord mee willen gaan; Deze aanbetaling zal in mindering worden gebracht op het restant van de koopsom dat bij de definitieve overdracht bij de notaris aan de verkoper moet worden betaald; Mocht de verkoper schulden hebben (gemeente, nutsbedrijven, vereniging van eigenaren) dan is het raadzaam om hiervoor een bedrag bij de notariële overdracht in te houden. Dit bedrag kan worden aangewend om zelf de schulden namens de verkoper te voldoen of om het bedrag te betalen zodra de verkoper aantoonbaar zijn schulden heeft betaald; De koopsom wordt doorgaans voldaan met Spaanse bankcheques. In veel gevallen zullen er meerdere cheques moeten worden opgemaakt: 1) één voor de verkoper 2) één voor de makelaar (voor zijn commissie) en 3) één voor een Spaanse bank, indien de verkoper een hypotheekschuld moet aflossen; Het is belangrijk dat alle betalingen goed gedocumenteerd en vastgelegd zijn. Het is raadzaam om cash betalingen te voorkomen, ook voor relatief kleinere bedragen of als door de tegenpartij hierop wordt aangedrongen.

11 9. Na overdracht 10 Na de overdracht bij de notaris, dient er nog een aantal stappen te worden gezet: Belastingen: de koper dient de overdrachtsbelasting te betalen (bij koop van bestaande bouw). Hoewel hiervoor een termijn van 30 dagen bestaat (kan per Spaanse deelstaat variëren) is het raadzaam om dit zo spoedig mogelijk te doen; Afdracht inhouding: indien de verkoper niet in Spanje woonachtig is (niet-resident) dient de 3% inhouding die is toegepast bij de notariële overdracht, door de koper te worden afgedragen. Bewijs moet aan de verkoper worden overhandigd; Verzekering: het is belangrijk dat de woning vanaf de dag van overdracht goed is verzekerd; Inschrijving akte Eigendomsregister: na betaling van de overdrachtsbelasting dient aan de verkoper bewijs te worden gevraagd dat hij/zij de gemeentelijke plusvalia belasting heeft betaald. Hierna kan de koopakte bij het eigendomsregister voor inschrijving worden gepresenteerd; Melding bij kadaster: bij het Spaanse kadaster dient melding te worden gemaakt van de wijziging van eigendom. In sommige provincies gaat dit automatisch na het presenteren van de koopakte bij het Eigendomsregister; Nutsfacturen: de contracten voor telefoon, water, elektriciteit en gas dienen op naam van de koper te worden gezet. Omzetting bij VvE: bij de Vereniging van Eigenaren moet melding worden gemaakt van de wijziging van eigendom zodat bijdragen vanaf nu door de koper worden betaald; Jaarlijkse belastingen: het is raadzaam om afspraken te maken (met bijvoorbeeld Loftsi) over de afwikkeling van de landelijke belastingen (Inkomstenbelasting, vermogensbelasting).

12 10. Belastingen tijdens bezit 11 Gemeentelijke belastingen De belangrijkste gemeentelijke belastingen zijn de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, vergelijkbaar met de Nederlandse OZB) en de Basura (bijdrage voor de gemeentelijke vuilverwerking). Voorafgaand aan de koop van de woning kan inzicht worden verkregen in de totale jaarlijkse kostenpost. De Spaanse gemeente stuurt u een aanslag. U kunt ervoor kiezen om de bedragen middels automatische incasso van uw Spaanse bankrekening af te laten schrijven. Dit voorkomt ongemakken en gemiste betalingen. Landelijke belastingen Iedere Spaanse woningbezitter dient jaarlijks een aangifte Inkomstenbelasting in te dienen (vergelijkbaar met het Nederlandse huurwaardeforfait). De te betalen Inkomstenbelasting is gebaseerd op de kadastrale waarde van de woning. De aangifte dient voor 31 december in het jaar volgend op het jaar waarin de woning in bezit is geweest; Indien de woning wordt verhuurd dienen er kwartaalaangiften Inkomstenbelasting te worden gepresenteerd. De te betalen belasting wordt berekend over het netto verhuurresultaat (opbrengsten -/- direct gerelateerde kosten). Afhankelijk van de koopsom van de woning dient er jaarlijkse een aangifte Vermogensbelasting te worden gepresenteerd. Deze aangifte dient voor 30 juni in het jaar volgend op het jaar waarin de woning is bezit is geweest te worden ingediend; De landelijke aangiften dienen op eigen initiatief te worden gepresenteerd. Loftsi kan dit voor je verzorgen. Kijk voor meer informatie op onze website onder producten/ belastingaangiften.

13 Over ons 12 Wat kan Loftsi voor je doen? Loftsi is ambitieus, we groeien en zijn goed bekend met de fiscale en juridische wetgeving in Spanje. We helpen en adviseren particulieren en zakelijke partijen op Tax & Legal gebied met hun investeringen in en bezit van Spaans vastgoed en de daarmee gepaard gaande Spaanse verplichtingen. Wat wij willen is dat je zeker weet dat het in Spanje 100% klopt, dat je Spaanse fiscale en juridische zaken net zo goed op orde zijn als in Nederland en dat je Nederlandse en Spaanse situatie op elkaar zijn afgestemd. Geen borrelpraat, wollige verhalen, maar concreet advies in eigen taal. Zo hopen we bij te dragen aan het genot of de winstgevendheid van je Spaanse vastgoedbezit. Heb je vragen of wil je weten hoe wij je kunnen helpen? Web: Telefoon: Volg ons op Meld u via onze website aan voor onze nieuwsbrief

14 Disclaimer 13 Deze publicatie is met grote zorg samengesteld, maar... Deze publicatie is met grote zorgvuldigheid samengesteld, maar voor mogelijke onjuistheden en/of onvolledigheden van de hierin verstrekte informatie aanvaardt Loftsi geen aansprakelijkheid. Evenmin kunnen aan de inhoud van deze publicatie rechten worden ontleend. De informatie kan niet als belastingadvies worden beschouwd gezien belastingwetgeving voortdurend aan verandering onderhevig is. Wil je informatie gebruiken of delen met derden? Dat mag uiteraard, maar we zouden het waarderen als je onze naam en website vermeld of ons hiervan op de hoogte stelt. We kunnen je dan informeren over mogelijke bijzonderheden, uitzonderingen of extra voorwaarden die van toepassing kunnen zijn op de in dit document genoemde informatie. Heb je suggesties of vragen? Laat het ons weten via of neem contact met ons op via onze website Bedankt voor je interesse