Huurmarktrapportage. De huurmarktcijfers over het 2 e kwartaal Ger Hukker (NVM) & Jean-Paul Rouwette (VGM NL)

Transcriptie

1 Huurmarktrapportage De huurmarktcijfers over het 2 e kwartaal 2015 Ger Hukker (NVM) & Jean-Paul Rouwette (VGM NL) 22 september 2015

2 Inhoud 1. Waarom deze cijfers 2. Hoe ziet de huursector in Nederland eruit? 3. Beeld van de portefeuille van NVM en VGM NL 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) a) Onder liberalisatiegrens b) Boven liberalisatiegrens 5. Het middensegment huur in kaart 6. De huurmarkt voor gestoffeerde en gemeubileerde woningen 2

3 1. Waarom deze cijfers Het brengen van transparantie op de vrije huurmarkt Huuraanbod en vraag in-transparant Huurtransacties in-transparant Huurbemiddeling in-transparant Gelijkwaardig kennisniveau bij vraag en aanbodzijde is voorwaarde voor goed functionerende huurmarkt Marktcijfers dragen bij tot professionalisering van de markt. Informatiegebrek draagt mede bij aan onterechte imago van huren als secundair woonproduct t.o.v. koopwoning Actualiteit m.b.t. het vlot trekken van de woningmarkt voor met name de middeninkomens. 3

4 1. Waarom deze cijfers Vooruitlopend op deze cijfers al ingezet op transparantie van de huurmarkt middels: Betere informatie voorziening tijdens verhuur o.a. via funda door vermelding van specifieke huur gerelateerde informatie en uniformeren van definities. Inzet op transparant maken van positie verhuurbemiddelaar t.o.v. huurder. Genoemde initiatieven zijn gezamenlijk door NVM en VGM NL opgepakt vanuit de gezamenlijke visie dat er in de huursector nog veel te winnen valt. Goede transparante informatie ligt daarbij aan de basis. 4

5 1. Waarom deze cijfers Vooruitblik: Ambitie om tot frequente cijfers te komen conform de kwartaalrapportages van de NVM over de koopmarktontwikkelingen. Huurmarkt is echter zeer divers en versplinterd een groeimodel is derhalve absolute onderdeel van ons lange termijnplan. Uniformeren en automatiseren van data verzameling moet bijdragen aan een versnelde rapportage na elk kwartaal/half jaar. Dit alles opdat vraag- en aanbodzijde als mede verhuurprofessionals in een gelijkwaardig en transparant speelveld opereren en de vrije sector huurwoning aan interesse wint. 5

6 2. Huursector Nederland 6

7 2. Transparantie op de huurmarkt Schatting marktaandeel NVM en VGM NL Werkgebied makelaars en vastgoedmanagers in de huurmarkt: - corporatiebezit (niet-gereguleerd bezit) - beleggers (gereguleerd + niet-gereguleerd bezit) Totale portefeuille NVM en VGM NL: huurwoningen 28% van de totale huurmarkt (3,2 miljoen huurwoningen) Verhuisbewegingen per jaar ca (gemiddelde mutatiegraad 10%) Marktaandeel huurtransacties NVM en VGM NL: ca44% 7

8 3. Beeld van de portefeuille huurtransacties Er zijn verschillen tussen de data van verschillende partijen: Datum waartoe huurtransactie behoort: NVM: datum van ondertekening huurcontract VGM NL: ingangsdatum van afgesloten huurovereenkomst Woonoppervlakte: NVM: volgens NEN2580 VGM NL: volgens NEN2580, tenzij 8

9 3. Beeld van de portefeuille huurtransacties Aantal huurtransacties per kwartaal en verhuurvorm kaal gestoffeerd gemeubileerd In verhouding relatief weinig gestoffeerd en gemeubileerd (vooral appartementen). 9

10 3. Beeld van de portefeuille huurtransacties Aantal huurtransacties per provincie naar huurprijsklasse, 2014-Q1 t/m 2015-Q DR FL FR GL GR LM NB NH OV UT ZL ZH Tot liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens 10

11 3. Beeld van de portefeuille huurtransacties Huurtransacties naar oppervlakte- en huurprijsklasse, 2014-Q1 t/m 2015-Q tot 60 m m m2 boven 120 m2 Tot liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens 11

12 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) We beginnen met cijfers over ALLE door NVM en VGM NL geregistreerde huurtransacties (zowel onder als boven de liberalisatiegrens) 12

13 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) Grote lokale verschillen Q2-2015: Doetinchem 6,90/m2 > Amstelveen 13,90/m2 Stijging van de gemiddelde m2-prijs ten opzichte van vorig jaar (+1,5%) Gemiddeld 25% van de transacties onder liberalisatiegrens Vooral lagere huurprijzen bij naoorlogse woningbouw ( ) 13

14 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) Huurtransacties, alle woningen, kale huur Niveau 2015-Q2 t.o.v. vorig kw. t.o.v. vorig jr Aantal huurtransacties 8.974* -1% +6% Huurprijs 870-0,3% -0,2% Huurprijs per m2 9,20 +0,7% +1,5% * Voorlopige cijfers. 14

15 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) Huurtransacties, alle woningen, kale huur Niveau 2015-Q2 t.o.v. vorig kw. t.o.v. vorig jr. Huurprijs ,9% +0,1% Woonhuis Huurprijs per m2 8,10 +2,4% +2,5% Huurprijs 833-3,0% -0,7% Appartement Huurprijs per m2 10,00 +0,3% +1,4% 15

16 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) 11 Gemiddelde m2-huurprijs per kwartaal, kale huur woonhuis appartement totaal

17 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) 14 Gemiddelde m2-huurprijs naar bouwperiode, kale huur bouwperiode onbekend tot en later

18 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) 12 M2-Huurprijs per kwartaal per provincie, kale huur, alle woningtypen regio DR FL FR GL GR LM NB NH OV UT ZL ZH

19 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) 16 Gemiddelde m2-huurprijs 7 gemeenten, alle woningtypen, kale huur regio Amsterdam Arnhem Eindhoven Groningen Rotterdam s-gravenhage Utrecht

20 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) Onderscheid: onder en boven liberalisatiegrens 20

21 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) COROP-gebieden met relatief meeste transacties boven liberalisatiegrens Onder liberalisatie Boven liberalisatie Nederland 25% 75% Groot-Amsterdam 7% 93% Agglomeratie Haarlem 8% 92% Utrecht 10% 90% Het Gooi en Vechtstreek 12% 88% Zuidoost-Noord-Brabant 16% 84% 21

22 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) COROP-gebieden met relatief meeste transacties onder liberalisatiegrens Onder liberalisatie Boven liberalisatie Nederland 25% 75% Oost-Groningen 81% 19% Zuidoost-Drenthe 64% 36% Noord-Friesland 56% 44% Midden-Limburg 51% 49% Overig Zeeland 49% 51% 22

23 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) 20 Gemiddelde m2-huurprijs naar oppervlakte- en huurprijsklasse, kale huur tot 60 m m m2 boven 120 m2 Tot liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens 23

24 Huurmarkt (kaal): onder liberalisatiegrens 24

25 4. Huur (kaal): onder liberalisatiegrens Huurtransacties, onder liberalisatiegrens, huurprijs per m2 Niveau 2015-Q2 t.o.v. vorig kw. t.o.v. vorig jr Woningen totaal 8,90 +0,9% +5,1% Woonhuis 7,80 +3,4% +14,7% Appartement 9,20 +0,0% +2,4% 25

26 Huurmarkt (kaal): boven liberalisatiegrens 26

27 4. Huur (kaal): boven liberalisatiegrens Huurtransacties, boven liberalisatiegrens Niveau 2015-Q2 t.o.v. vorig kw. t.o.v. vorig jr Huurprijs ,7% +1,0% Huurprijs per m2 9,30 +0,8% +0,6% 27

28 4. Huur (kaal): boven liberalisatiegrens Huurtransacties, boven liberalisatiegrens Niveau 2015-Q2 t.o.v. vorig kw. t.o.v. vorig jr. Woonhuis Huurprijs ,3% +0,3% Huurprijs per m2 8,10 +2,2% +0,9% Appartement Huurprijs ,7% +1,0% Huurprijs per m2 10,30 +0,8% +1,5% 28

29 4. Huur (kaal): boven liberalisatiegrens Huurtransacties, boven liberalisatiegrens Verdeling naar stedelijkheid Woonhuis Appartement Woningen totaal zeer sterk stedelijk 11% 41% 28% sterk stedelijk 38% 38% 38% matig stedelijk 28% 13% 19% weinig stedelijk 17% 6% 10% niet stedelijk 7% 2% 4% 29

30 5. Het middensegment op de huurmarkt Een analyse van de huurtransacties (kale huur) tussen de liberalisatiegrens en 1000 euro 30

31 5. Middensegment huurmarkt Huurtransacties, middensegment, huurprijs per m2 Niveau 2015-Q2 t.o.v. vorig kw. t.o.v. vorig jr Woningen totaal 8,60-0,1% -0,3% Woonhuis 7,70 +0,6% +1,7% Appartement 9,60 +0,1% +0,0% 31

32 5. Middensegment huurmarkt Toewijzingsregels sociale huurwoningen: - 80% aan huishoudens met een inkomen tot % aan huishoudens met een inkomen tussen en % aan huishoudens met een hoger inkomen Na 1 januari 2021: - 90% aan huishoudens met een inkomen tot (prijspeil 2015) - 10% aan huishoudens met een hoger inkomen Rekenvoorbeeld: Inkomenseis vrije sector: 4,5 x maandhuur Vanaf de liberalisatiegrens (huurprijs 711,-) is dus een maandinkomen nodig van en een jaarinkomen van Lage middeninkomens ( tot ) in de knel: inkomen te hoog voor sociale huurwoning inkomen te laag voor vrije sector komen terecht in koopsector 32

33 Huur (kaal): Middensegment Recht op huurtoeslag: - Basishuur (de huur die huurtoeslagontvangers minimaal zelf moeten betalen) Huishouden jonger dan 65 jaar Oudere alleenstaanden - Kwaliteitskortingsgrens - 403,06 (100% vergoeding) - Aftoppingsgrens (65% vergoeding) Oudere meerpersoonshuishoudens Basishuur 229,64 227,82 226,01 Een- en tweepersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden Aftoppingsgrens 576,87 618,24 - Liberalisatiegrens - tot 710,68 (40% vergoeding, alleen voor senioren en gehandicapten) 33

34 5. Middensegment huurmarkt 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Transacties in het middensegment Verhouding middensegment/totaal transacties Verhouding middensegment/boven liberalisatie 34

35 5. Middensegment huurmarkt 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Transacties in het middensegment Verhouding middensegment/totaal transacties Verhouding middensegment/boven liberalisatie 35

36 5. Middensegment huurmarkt 140 Hoeveel m2 krijg je in het middensegment? DR FL FR GL GR LM NB NH OV UT ZL ZH

37 5. Middensegment huurmarkt 20% Hoe is het middensegment verdeeld naar oppervlakte? 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

38 5. Middensegment huurmarkt Wat betaal je voor een appartement in het middensegment? Hoeveel m2 appartement krijg je in het middensegment?

39 Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente Amsterdam boven liberalisatie middensegment boven middensegment Stadsdeel Oost 24% 16% 27% Stadsdeel Zuid 21% 2% 29% Stadsdeel Nieuw-West 17% 37% 7% Stadsdeel Centrum 15% 2% 21% Stadsdeel West 10% 4% 12% Stadsdeel Zuidoost 9% 27% 0% Stadsdeel Noord 6% 11% 4% 39

40 Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente s-gravenhage boven liberalisatie middensegment boven middensegment Wijk 42 Ypenburg 26% 31% 15% Wijk 28 Centrum 9% 7% 14% Wijk 26 Bezuidenhout 9% 5% 18% Wijk 40 Wateringse Veld 8% 10% 4% Wijk 11 Duinoord 4% 2% 10% Wijk 44 Leidschenveen 4% 5% 2% Wijk 38 Laakkwartier en Spoorwijk 4% 5% 0% 40

41 Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente Rotterdam boven liberalisatie middensegment boven middensegment Wijk 01 Rotterdam Centrum 32% 28% 43% Wijk 14 Prins Alexander 17% 19% 15% Wijk 10 Feijenoord 14% 10% 24% Wijk 08 Kralingen-Crooswijk 11% 13% 5% Wijk 12 IJsselmonde 8% 11% 0% Wijk 16 Hoogvliet 6% 9% 0% Wijk 06 Hillegersberg-Schiebroek 4% 3% 7% 41

42 Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente Utrecht boven liberalisatie middensegment boven middensegment Wijk 09 Leidsche Rijn 56% 62% 37% Wijk 10 Vleuten-De Meern 15% 14% 20% Wijk 04 Noordoost 7% 7% 8% Wijk 08 Zuidwest 5% 3% 13% Wijk 07 Zuid 3% 3% 5% Wijk 05 Oost 3% 3% 5% Wijk 01 West 3% 2% 6% In het centrum van de gemeente Utrecht hebben NVM en VGM NL praktisch geen transacties in het geliberaliseerde deel van de huurmarkt. 42

43 Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente Arnhem boven liberalisatie middensegment boven middensegment Wijk 24 Schuytgraaf 27% 29% 9% Wijk 08 Velperweg en omgeving 15% 14% 26% Wijk 19 Vredenburg en Kronenburg 14% 16% 0% Wijk 17 Malburgen Oost (Noord) 11% 12% 4% Wijk 09 Alteveer en Cranevelt 7% 5% 26% Wijk 02 Spijkerkwartier 4% 4% 9% Wijk 01 Centrum 4% 3% 7% 43

44 Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente Eindhoven boven liberalisatie middensegment boven middensegment Wijk 16 Stadsdeel Strijp 22% 23% 18% Wijk 11 Stadsdeel Centrum 21% 16% 48% Wijk 14 Stadsdeel Woensel-Zuid 18% 20% 8% Wijk 15 Stadsdeel Woensel-Noord 15% 16% 13% Wijk 12 Stadsdeel Stratum 11% 12% 6% Wijk 17 Stadsdeel Gestel 9% 9% 5% Wijk 13 Stadsdeel Tongelre 3% 3% 2% 44

45 Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente Groningen boven liberalisatie middensegment boven middensegment Wijk 07 Stadsparkwijk 18% 17% 21% Wijk 01 Schilders- en Zeeheldenwijk 17% 17% 18% Wijk 03 Korrewegwijk 15% 16% 5% Wijk 02 Oranjewijk 14% 15% 5% Wijk 06 Herewegwijk en Helpman 9% 8% 16% Wijk 00 Binnenstad 8% 7% 10% Wijk 04 Oosterparkwijk 7% 7% 7% In Groningen zit het vrije sectorgedeelte vooral in de wijken rondom het centrum. In de binnenstad is het beperkt. 45

46 5. Middensegment huurmarkt Met meer huurwoningen in het middensegment: Bevordering van de doorstroming Goed functionerende woningmarkt koop en huur Voor middeninkomens lastig om een geschikte woning te vinden: Strengere toelatingseisen voor corporaties Strengere regels voor hypotheekfinanciering Huurwoningen in het middensegment nodig voor: Verkrijgen van de benodigde arbeidsmobiliteit Behoud van welvaart Huisvesting van steeds meer ouderen 46

47 5. Middensegment huurmarkt Meer aandacht voor vrije sector huur van gemeenten nodig: Bij opstellen woonvisie rekening houden met vrije sector huur Grondprijzen splitsen voor sociale huur, vrije sector huur en koopsector Liberalisatiegrens verlagen naar aftoppingsgrens Huurprijzen betaalbaar voor middeninkomens Huursector in het middensegment interessant voor beleggers 47

48 6. Analyse gestoffeerd en gemeubileerd De huurmarkt voor gestoffeerde en gemeubileerde panden beperkt zich veelal tot enkele gebieden De vijf gemeenten met meeste transacties (2014-Q1 t/m 2015-Q2) o s-gravenhage (1943) o Amsterdam (1587) o Rotterdam (342) o Wassenaar (270) o Delft (259) 48

49 6. Gestoffeerd en gemeubileerd Huurtransacties, m2-prijzen, gestoffeerd/gemeubileerd Niveau 2015-Q2 t.o.v. vorig kw. t.o.v. vorig jr Gestoffeerd 13,30 +4,8% +7,4% Gemeubileerd 15,50-2,7% +4,8% 49

50 6. Gestoffeerd en gemeubileerd Gemiddelde huurprijs per kwartaal Gemiddelde m2-huurprijs per kwartaal gestoffeerd gemeubileerd gestoffeerd gemeubileerd

51 6. Gestoffeerd en gemeubileerd Huurtransacties, m2-prijzen, gestoffeerd & gemeubileerd Niveau 2015-Q2 t.o.v. vorig kw. t.o.v. vorig jr s Gravenhage 13,90-4,4% +2,9% Amsterdam 21,60 +3,0% +6,1% Rotterdam 12,20 +1,1% +2,5% Wassenaar 15,50 +8,8% -2,3% Delft 14,70 +6,9% +4,2% 51

52 6. Gestoffeerd en gemeubileerd Gemiddelde huurprijs 5 gemeenten, alle woningtypen, gestoffeerd & gemeubileerd Gemiddelde m2-huurprijs 5 gemeenten, alle woningtypen, gestoffeerd & gemeubileerd Amsterdam Delft Rotterdam s-gravenhage Wassenaar 0 Amsterdam Delft Rotterdam s-gravenhage Wassenaar Wassenaar kent veel verhuurde eengezinswoningen. Amsterdam heeft de hoogste m2-prijs. 52

53 Bedankt voor uw aandacht Ger Hukker (NVM) en Jean-Paul Rouwette (VGM NL) 53