1 Vooraf. Gemeente Noordwijkerhout. Discussienotitie Woonvisie. Achtergrond. Leeswijzer

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "1 Vooraf. Gemeente Noordwijkerhout. Discussienotitie Woonvisie. Achtergrond. Leeswijzer"

Transcriptie

1 DATUM 3 september 2014 OPDRACHTGEVER Gemeente Noordwijkerhout Discussienotitie Woonvisie 1 Vooraf De gemeente Noordwijkerhout werkt aan een actuele en moderne woonvisie. Onderdeel van dit traject is een strategische verkenning over de toekomst van het wonen in Noordwijkerhout. Ter ondersteuning hiervan is deze trendnotitie opgesteld met daarin een aantal belangrijke ontwikkelingen die in de woonvisie een plek moeten krijgen. De notitie helpt de raad met het doen van een aantal richtinggevende uitspraken over de keuzes die de gemeente moet maken. Dit gaat met name over de vraag wat voor gemeente Noordwijkerhout wil zijn, het bijbehorende voorzieningenniveau en de diverse doelgroepen waarop de gemeente zich zou kunnen richten. Achtergrond De huidige woonvisie is in 2011 voor het laatst geactualiseerd. In de woonvisie wil de gemeente een afweging maken tussen de verschillende bouwontwikkelingen die mogelijk zijn, in het licht van het gewenste toekomstbeeld van Noordwijkerhout en de gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek. Er zijn kansen om strategische toevoegingen te doen aan Noordwijkerhout. Maar wat is dan de beste kans om te verzilveren? De gemeente wil in de nieuwe woonvisie hier goed over nadenken; zowel wat betreft fasering (hoeveel woningen kunnen worden toegevoegd) en differentiatie (voor wie willen we bouwen). Daarnaast spelen een aantal ontwikkelingen een rol bij de keuzerichtingen van de woonvisie, waaronder: Decentralisaties in het sociale domein en de extramuralisering van zorgplaatsen, wat is er nodig om langer zelfstandig wonen te ondersteunen? In de regio Holland-Rijnland is afgesproken dat gemiddeld 15 % van de nieuwbouw sociale huur dient te zijn, waarbij er grote verschillen zijn tussen de verschillende subregio's. In de subregio Noord komt dit uit op 41%. Het is echter nodig om lokaal te kijken wat nodig is, omdat de huidige voorraad sociale huurwoningen per gemeente sterk uiteenloopt. Veranderende regelgeving, waaronder de herzieningswet. Leeswijzer In de notitie omschrijven we eerst het veranderende speelveld van het wonen. Vervolgens gaan we in hoofdstuk 3 in op de hoofdvraag: wat voor gemeente wil Noordwijkerhout zijn. Dit is namelijk van Discussienotitie Woonvisie 1

2 belang voor de vervolgkeuzes: op welke doelgroep wil de gemeente zich richten en wat is daarvoor nodig. De hoofdstukken daarna geven achtergrondinformatie om de keuzes en de implicaties ervan te duiden. Dit betreft informatie over de kwalitatieve woningbehoefte en de doelgroepen waarvoor inspanning nodig is. We bekijken de beschikbaarheid en betaalbaarheid van het wonen, wonen en zorg en arbeidsmigranten. 2 Veranderende regelgeving Het kabinetsbeleid van de afgelopen jaren heeft geleid tot veranderende regelgeving rondom het wonen. Hieronder schetsen wij de belangrijkste gewijzigde regelgeving. Herzieningswet De Herzieningswet is ter besluitvorming aangeboden aan de Tweede Kamer. De wet verandert onder andere het speelveld tussen corporaties en de gemeente. De gemeente krijgt meer sturingsmogelijkheden, doordat zij zienswijzen in kan dienen bij het Rijk over: 1. Omvang van de sociale voorraad in de gemeente maar ook in de regio. 2. Omvang van voorraad in de vrije sector huur (niet-daeb) inclusief de te liberaliseren woningen naar een eventuele commerciële tak van de corporaties. 3. Gewenste investeringen van de corporaties in herstructurering/dorpsvernieuwing, ook in commerciële activiteiten (huur- en koopwoningen). 4. De regionale schaal van de corporaties. 5. Verkoop sociale huurwoningen. 6. Reglement over sloop woningen Deze zienswijzen bepalen de speelruimte van de corporatie. Voorwaarde is dat ze in de woonvisie zijn opgenomen. In de woonvisie zal derhalve antwoord gegeven moeten worden op bovenstaande aandachtspunten. De herzieningswet stuurt voorts aan op het maken van prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties. Het is de bedoeling dat de corporatie een bod uitbrengt op de onderdelen uit de woonvisie die zij voor haar rekening wil nemen. De Ladder voor Duurzame verstedelijking Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen dient in de plantoelichting de ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen. Hierin is uitgewerkt of er sprake is van a) regionale behoefte, b) of deze (gedeeltelijk) op te vangen is binnen bestaand stedelijk gebied en c) of de locatie op meerdere vervoerswijzen is of wordt ontsloten. Uit deze notitie blijkt dat er sprake is van een regionale behoefte. Bij de woningbouwprogrammering zullen we in deze woonvisie rekening houden met de plannen en de leegstand, in relatie tot de te verwachten behoefte. De derde eis zal bij bestemmingsplanwijzigingen worden toegelicht. Huisvestingswet De Tweede Kamer stemde op 11 maart 2014 in met de Huisvestingswet 2014, die gemeenten meer zeggenschap geeft over de toewijzing van sociale huurwoningen. Paradoxaal genoeg wordt de ruimte voor lokaal maatwerk in de woonruimteverdeling kleiner. Er staat namelijk in de wet dat een gemeenteraad zijn bevoegdheden uit de Huisvestingswet 2014 slechts kan gebruiken als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Wanneer er geen negatieve effecten van schaarste zijn, dient de Discussienotitie Woonvisie 2

3 gemeente de woonruimteverdeling over te laten aan de markt. Dit legt ook een motiveringsplicht bij de gemeenteraad: de gemeenteraad zal moeten motiveren dat er sprake is van negatieve effecten door schaarste én dat de voorgestelde maatregelen noodzakelijk en geschikt zijn voor de bestrijding van die negatieve effecten van schaarste. Noordwijkerhout regelt woonruimteverdeling in regionaal verband. Om lokaal maatwerk te bieden, zal de nieuwe woonvisie dienen als onderbouwing. Hierin maken wij duidelijk welke doelgroepen in de knel zitten. Wij werken hierin een keuze uit voor welke doelgroepen we de woonruimteverdeling sturen. 3 Wat voor gemeente wil Noordwijkerhout zijn De basisvraag voor de beleidsafwegingen die we in de woonvisie maken, is de vraag: Wat voor dorp wil Noordwijkerhout zijn?. Wil zij een gemoedelijk dorp zijn waar families al generaties wonen en iedereen elkaar kent? Of wil ze zich ontwikkelen tot forensendorp dat aantrekkelijk is voor mensen die in de Randstad werkzaam zijn? Dit vraagt om andere keuzes ten aanzien van doelgroepen, betaalbaarheid, invulling van woningbouwlocaties en de strategie ten aanzien van wonen en zorg. Noordwijkerhout anno nu Noordwijkerhout is een flink dorp gelegen nabij steden en Schiphol. Het dorp is compact gebouwd met een voorzieningenaanbod dat voldoende is voor de dagelijkse boodschappen en enig aanbod van winkels voor niet-dagelijkse voorzieningen. Gelegen op de grens van het bollenteeltgebied en de duinen, heeft het dorp met aantrekkelijke omgevingskenmerken en kansen om dit verder uit te buiten. De kern zelf heeft geen bijzondere uitstraling en is eerder te omschrijven als gemoedelijk woondorp. De Zilk is gelegen op een strandwal. De bewoners van deze kleine kern vormen een hechte gemeenschap. De fysieke aantrekkingskracht kan verbeterd worden, bebouwing heeft geen sterke karakteristiek. Kansen Noordwijkerhout heeft de ambitie om de toeristisch recreatieve functie te versterken, gericht op vitale senioren (55+) en gezinnen. Dit heeft ook gevolgen voor de woonaantrekkelijkheid, omdat de gemeente dit wil bereiken door een kwalitatief goed aanbod van voorzieningen in het centrum, met een hoge mate van verblijfskwaliteit. Deze kwaliteitsverbetering kan bijdragen aan het aantrekken van huishoudens van buiten. Andersom dragen kapitaalkrachtige huishoudens bij aan het draagvlak voor voorzieningen. Om dit voor elkaar te krijgen, zou een aantrekkelijk woningaanbod met een gunstige prijs-kwaliteitverhouding gerealiseerd moeten worden. In dit geval is er minder investeringsruimte voor het huisvesten van de eigen bevolking. Om de discussie te voeden schetsen wij hier drie potentiële ontwikkelrichtingen. Uiteraard zijn er meer mogelijkheden. Deze richtingen laten echter zien dat iedere ontwikkelrichting keuzes met zich meebrengt: a) Ons Noordwijkerhout. Noordwijkerhout ontwikkelt zich op een rustig tempo door in de woningbehoefte van de eigen bevolking te voorzien. Door de bouw van een aantal starterswoningen zorgen we ervoor dat jongeren het dorp niet hoeven te verlaten. Ouderen kunnen door woningaanpassingen lang in hun buurt blijven wonen. Bewoners helpen elkaar op momenten dat het minder gaat. Zo behouden we het dorpse karakter waar de mensen elkaar kennen. Uitbreidingen zijn gericht op mensen uit de streek. Discussienotitie Woonvisie 3

4 b) Noordwijkerhout als betaalbaar alternatief. De woningprijzen zijn gunstig in Noordwijkerhout. Daarom kunnen huishoudens hier nog wel een woning betalen, op deze gunstige plek in de Randstad. Momenteel weet Noordwijkerhout vooral huishoudens uit de omliggende gemeenten weet te trekken. Nu zet ze in op een breder bereik. De focus ligt hierbij op de lagere middeninkomens. Er is momenteel een markt voor betaalbare koopwoningen. Wij geloven niet zo in het aantrekken van kapitaalkrachtige huishoudens. Het dorp heeft hiervoor onvoldoende karakter en de ligging is ongunstig ten opzichte van Hillegom en Teylingen. c) Mooi Noordwijkerhout. Noordwijkerhout staat weer op de kaart. Het centrum is aangepakt, waardoor het dorp een eigen gezicht heeft gekregen. Daarnaast trekt het dorp dankzij de unieke ligging aan de duinen en het realiseren van aantal nieuwbouwlocaties met kwalitatief hoogwaardige woonbuurten, gezinnen aan uit omliggende steden. Zij kunnen hier een flink huis kopen voor een acceptabele prijs. We zetten in op een betere bereikbaarheid en een aantrekkelijk voorzieningenniveau met bijzonder winkelaanbod. Dit is ook goed op de recreatieve functie die Noordwijkerhout wil versterken. 3.1 Kwalitatieve opgave: woonvoorkeuren Bij de keuze voor de ontwikkelrichting van de gemeente, is het van belang om te weten welke woningkwaliteit gewenst wordt. Om dit beeld te schetsen, zetten we de belangrijkste conclusies uit de woningmarktanalyse van 2013 op een rij. Vooral een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar willen verhuizen. De urgentie is het grootst bij starters. Dit zijn jongeren die zelfstandig gaan wonen, al dan niet samen met een partner. Oudere huishoudens hebben een relatief grote verhuiswens. De ervaring leert echter wel dat deze groep de verhuizing mondjesmaat realiseert. Er vindt een verschuiving van de koop- naar de huursector plaats. De vraag is vooral gericht op de sociale huursector. Momenteel trekt de vraag naar koopwoningen langzaam weer aan. Huursector: Starters hebben voor de korte termijn een vraag naar goedkope sociale huurwoningen. Deels voor starters (grootste groep woningzoekenden), en laagste inkomens (aanbod klein). Er is een grote vraag naar goedkope huurappartementen tot de aftoppingsgrens ( 574,-). Deze vraag komt voor een groot deel van starters. Voor hen is een lage prijs van groot belang. Er is bovendien een voorraad echt goedkope woningen nodig voor de laagste inkomens (tot ). Er ontstaat een markt voor grondgebonden/nultredenwoningen. Hierbij is enige terughoudendheid op zijn plaats omdat ouderen hun verhuiswens vertraagd effectueren. Dit komt onder andere doordat ouderen kritisch zijn op het aanbod, hun woonlasten stijgen (nu lage huur of koopwoning afbetaald) en de gehechtheid aan hun huidige woning en buurt. Eengezinswoningen tot 575 vormen ogenschijnlijk een kwetsbaar marktsegment. Ogenschijnlijk, omdat vanwege substitutie deze woningen verhuurd worden, aan mensen wier eerste keus een andere woning is. Er is nauwelijks vraag naar woningen in de vrije sector. Deze richt zich primair op eengezinswoningen, maar nieuwbouwaanbod is vanwege rendementseisen lastig te realiseren. Door regelgeving (toegang sociale huursector beperkt tot inkomens tot ), lijkt de vraag in de vrije sector toe te nemen. Discussienotitie Woonvisie 4

5 Koopsector: In de koopsector is er ruimte voor het toevoegen van eengezinswoningen tot Het aanbod is in dit segment momenteel klein. Marktkenners geven aan dat kwaliteit een belangrijke randvoorwaarde is. Vraag en aanbod voor middeldure woningen houden elkaar redelijk in balans. Met name in de goedkopere delen (tot ) zijn er marktkansen. De markt voor dure eengezinswoningen (> ) is een risicomarkt. Ook al is de vraag vrij omvangrijk, het aanbod is groter. De vraag komt in deze sector voor ongeveer de helft van vestigers. In deze markt speelt mee dat potentiële vragers eerst hun woning willen verkopen, waardoor zij hun verhuizing maar moeizaam kunnen realiseren. Er lijkt enige markt te zijn voor appartementen, met name als zij goedkoop zijn. Marktkenners geven aan dat ondanks deze potentiële vraag, de verkoop van appartementen moeizaam verloopt. Er zijn signalen dat starters een appartement overslaan, vanwege de onzekerheid of zij deze kunnen verkopen. Pas bij stijgende prijzen verwachten wij dat de vraag aantrekt. Duurdere appartementen vormen ondanks enige potentiële vraag, momenteel een risicomarkt. Uit onderzoek blijkt dat er beperkte afzetmogelijkheden voor kavels zijn, zeker als het grote kavels in een landelijk gebied betreft. Dit is een nichemarkt. Er zijn meer kansen voor het afzetten van kleinere kavels in een centrumdorps woonmilieu. De afzet zal gefaseerd moeten gebeuren. Kwaliteitskenmerken We vroegen bewoners en marktkenners ook naar de gewenste kenmerken van de woning en de woonomgeving. De belangrijkste op een rij. Woonkernmerken Prijs is van doorslaggevend belang voor koopwoningen. Echter, dit mag de kwaliteit niet onder druk zetten. Juist in een zwakke woningmarkt blijkt juist het realiseren van een kwaliteitsverbetering een reden is om te verhuizen. Woningen van matige kwaliteit zijn slecht afzetbaar, ook als zij gunstig geprijsd zijn. Voor de huursector is voor de laagste inkomens de lage prijs veruit dominant, zij zullen lagere kwaliteit accepteren. Met name de onderhoudstoestand, de kwaliteit van de warmte- en geluidsisolatie en de afwerking van de woning spelen een bepalende rol Kopers hebben een voorkeur voor nieuwbouw in retro-architectuur (jaren dertig). Moderne vormgeving is momenteel minder gewild. De inrichting is zeer belangrijk, deze moet functioneel zijn. Overige aspecten passen goed bij de elementen zoals we die in een groot dorp vinden (zoals groen, voldoende ruimte, rust en privacy). Appartementen kunnen vrij sober zijn, maar niet grootschalig. Voorzieningen Voorzieningen spelen een belangrijke rol. In de directe nabijheid van de woning worden winkels voor de dagelijkse boodschappen en haltes voor het openbaar vervoer gewenst. Op fietsafstand worden voorzieningen met een sociaal karakter gewenst (verenigingsleven, ontmoetingsmogelijkheden en culturele voorzieningen) en zorgvoorzieningen. Een goede bereikbaarheid per auto wordt door tweederde van de respondenten van belang gevonden. Voor gezinnen zijn voorzieningen als basisscholen en kinderopvang wel van belang. Discussienotitie Woonvisie 5

6 Wat betekent dit voor de gemeente? Uit bovenstaande schets blijkt dat als de gemeente zich puur richt op groei, zij vooral betaalbare koopen huurwoningen toe moet voegen. De vraag is echter of dit past bij de langetermijnstrategie van Noordwijkerhout. Als de gemeente vooral de behoefte van haar eigen bewoners wil invullen kan zij ervoor kiezen de kortetermijnbehoefte in te vullen. Indien zij kiest voor het aantrekken van kapitaalkrachtige huishoudens, zal zij zeer gericht de potentiele vraag moeten aanboren en plannen moeten faseren en doseren. Tegelijkertijd zijn investeringen in het voorzieningenniveau en bereikbaarheid nodig. Voor De Zilk is dit een apart verhaal. Gezien de eenzijdige woningvoorraad en het lage voorzieningenniveau, heeft de kern weinig aantrekkingskracht op buitenstaanders. Het ligt hier voor de hand om primair voor de eigen bevolking te bouwen. Duurzaamheid Bij de vastgoedontwikkeling in Noordwijkerhout komt de nadruk hoe langer hoe meer op te liggen op het aantrekkelijk houden van de bestaande voorraad. Een van de grote uitdagingen is het verduurzamen van de woningvoorraad en het toevoegen van duurzame woningen. Aanleidingen zijn stijgende woonlasten, wooncomfort, vervuiling en op de achtergrond spelen geopolitieke ontwikkelingen een rol. Duurzame, lokaal opgewekte groene energie wordt van steeds groter belang. Met name in de bestaande voorraad is er veel te winnen. Slecht geïsoleerde woningen zijn relatief eenvoudig naar label C te brengen, maar verdere labelstappen vragen om grote investeringen. Corporaties hebben momenteel weinig financieringscapaciteit. Bovendien loont wachten, omdat technieken nog niet uitontwikkeld zijn. Veel corporaties nemen verduurzaming via planmatig onderhoud mee. Hiermee worden geen verdergaande energiemaatregelen gerealiseerd, zoals nul-op-de-meterwoningen. Dit geldt ook voor Antonius van Padua. Het bezit is vrij goed, veel A en AA+ en gemiddeld C. Toch heeft ook deze corporatie een duurstellingsopgave, ruim 500 woningen hebben een label D of slechter. Aandachtspunt is het effect van woningverbetering op de huurprijs: deze kan groter zijn dan de kostenbesparing op energie. De corporatie kan besluiten dit niet door te berekenen, maar dat maakt de kosten nog groter. Weinig particulieren maken tempo met het verduurzamen van hun woning. Veel eigenaren zijn nog onverschillig, het aanbod is complex, en het is de vraag of de investering terug verdiend wordt. Ondersteunende maatregelen als subsidies en laagrentende leningen slaan vooral aan bij bewoners die toch al met duurzaamheid bezig zijn. Wat betekent dit voor de gemeente? Het zal de gemeente en de corporatie veel inspanning kosten om duurzaamheid voor elkaar te krijgen, omdat ze weinig invloed kan uitoefenen. Particuliere eigenaren zijn alleen te verleiden. Wil de gemeente hierin investeren? Of gelooft de gemeente vooral in het hanteren van strenge eisen bij nieuwbouw? Dit betekent wel dat bouwkosten stijgen. Omdat energieverbruik nog geen onderdeel is van de hypotheekverstrekking, zet dit de betaalbaarheid en daarmee afzetbaarheid onder druk. Voor de corporatie is het van belang dat zij kiest: wil ze in zoveel mogelijk woningen een aantal labelstappen zetten, of op enkele plekken energieneutrale woningen realiseren? De woonlasten spelen met name bij corporaties een rol van betekenis, omdat energielasten een belangrijke rol spelen in de totale woonlasten. Discussienotitie Woonvisie 6

7 4 Doelgroepen waarvoor inspanning nodig is 4.1 Beschikbaarheid inkomensgroepen en de omvang van de kernvoorraad De gewenste omvang van de kernvoorraad is te bepalen aan de hand van inkomensgegevens. In Noordwijkerhout hebben ruim huishoudens een inkomen beneden de sociale huurgrens (tot ). Dit aantal neemt bij gelijkblijvende economische situatie (0% groei) toe tot Bij economische groei van 1,2% blijft de doelgroep gelijk. Tabel 1 Ontwikkeling inkomensdoelgroepen bij 0% groei Verschil Scenario gelijkblijvende economische situatie Huishoudens < Huishoudens Huishoudens > Scenario groei (1,2%) Huishoudens < Huishoudens Huishoudens > Totaal aantal huishoudens Bron: CBS (Rio2011). Deze inkomensgroepen wonen niet allemaal in een huurwoning. Op basis van de Regionale Inkomensgegevens van CBS is te herleiden dat van de aandachtsgroep, 41% (1155 huishoudens) in een sociale huurwoning woont. In 2022 zal dit toegenomen zijn tot 1300 huishoudens. Hierbij veronderstellen we dat goedkope en dure scheefheid gelijk blijven. De groep met een inkomen boven de groeit. Omdat een deel van hen graag in de huursector woont, zal de vraag naar huurwoningen van deze groep toenemen. Deze groep kan worden gehuisvest in geliberaliseerde huurwoningen of in beperkte mate in sociale huurwoningen (corporaties mogen niet meer dan verhuren aan de niet-doelgroep). Tabel 2 Doelgroep en scheefheid 2012 en 2022, bij 0% economische groei EU-doelgroep Doelgroep in huur Doelgroep met huurtoeslag Onbekend Beschikbare kernvoorraad Scheefheid Bron: CBS (Rio2011). Omdat de beschikbare kernvoorraad groter is dan de doelgroep, betekent dit dat een deel hiervan wordt bewoond door huishoudens die niet tot de doelgroep behoren (goedkope scheefheid, ruim 700 Discussienotitie Woonvisie 7

8 woningen). In theorie zijn er minder huurwoningen nodig. Echter, deze woningen worden bewoond en er komen weinig woningen vrij. Dit veroorzaakt de huidige hoge druk op de huurwoningmarkt, die nog groter wordt omdat de doelgroep groeit. Toch ligt het bijbouwen van sociale woningen niet voor de hand. Op de lange termijn kan de kernvoorraad krimpen. Omdat mensen met een hoger inkomen hogere huurverhoging krijgen (dit stimuleert verhuizen) en 90% aan de doelgroep moet worden toegewezen, zullen relatief meer woningen door de doelgroep bewoond worden. Deze is ook op termijn kleiner dan de sociale woningvoorraad. Naast deze inkomensontwikkeling, heeft de woningmarkt ook invloed op de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Momenteel zijn koopprijzen relatief gunstig, waardoor een koopwoning een alternatief is voor huren en doorstroming mogelijk is. Indien woningprijzen gaan stijgen, kan deze doorstroming weer stagneren. Omvang voorraad voor middeninkomens Er is een groep huishoudens met een middeninkomen ( ) die niet op de huur- en niet op de koopwoningmarkt terecht kan. Deze groep kan vanwege de eerder genoemde inkomensgrens geen sociale huurwoning huren maar hun inkomen is te laag voor een koopwoning. De leencapaciteit is de afgelopen jaren verder afgenomen wegens strengere hypotheekregels. Pas vanaf een inkomen vanaf circa kunnen zij een hypotheek krijgen waarmee zij enig aanbod kunnen vinden op de Noordwijkerhoutse koopwoningmarkt. Tabel 3 Indicatie leencapaciteit naar inkomen Bruto jaarinkomen Bron: Rabobank, 2014 Maximale hypotheek Maximale woningwaarde Aanbod in Noordwijkerhout Eengezinswoningen Appartementen , , , , , , , , , In Noordwijkerhout heb je voor circa een instap-eengezinswoning. De middeninkomens die willen kopen zullen eerst flink moeten sparen. Zij begeven zich op een relatief gespannen markt. Middeninkomens die willen huren, zullen een huurwoning in de vrije sector moeten zien te verkrijgen. Het aantal hiervan is in Noordwijkerhout beperkt. Voor aanbieders is het voor een middeldure huurprijs alleen interessant om nieuwbouwappartementen te realiseren, omdat het rendement hiervan groot genoeg is. Dit sluit maar in beperkte mate aan bij de wensen van de middeninkomens die doorgaans een eengezinswoning wensen. Middeldure eengezinswoningen (huur ) kunnen alleen gebouwd worden door een partij die met een laag rendement genoegen neemt, of de grondkosten moeten laag zijn. Een andere strategie is dat de corporatie bestaande woningen in dit segment aanbiedt, maar dit gaat ten koste van het aanbod aan sociale huurwoningen. Wat betekent dit voor de gemeente? De gemeente zal zich moeten uitspreken op wie zij zich wil richten. Als er ruimte wordt gegeven aan middeninkomens, zal dit waarschijnlijk ten koste gaan van het aantal sociale huurwoningen omdat nieuwbouw niet rendabel is. Tenzij de gemeente financiële stimulansen biedt. Inzetten op de sociale woningvoorraad stelt de gemeente en corporatie ook voor een dilemma, omdat op korte termijn meer, maar op lange termijn minder woningen nodig zijn. Een denkbare strategie is om Discussienotitie Woonvisie 8

9 nu sociale huurwoningen toe te voegen maar op termijn een actief verkoopprogramma te starten. Het is de vraag welke financieringsruimte de corporatie heeft om nog nieuwe woningen te bouwen. 4.2 Betaalbaarheid Er zijn diverse signalen dat steeds meer inwoners door hoge woonlasten betalingsproblemen krijgen, ook van sociale huurwoningen. Steeds vaker staat de differentiatie in prijs ter discussie. Er wordt doorgaans geen gradatie in prijs gemaakt (alles tot 699 huur is sociaal), terwijl er een groot verschil is in de huurprijs die huishoudens met een inkomen van of kunnen betalen. De huurtoeslag compenseert dit voor velen onvoldoende. Als voorbeeld geeft onderstaande tabel inzicht in de bruto-huurprijs die corporaties aan de volgende huishoudens kunnen vragen. Tabel 4 Maximum bruto huur naar huishoudenstype en -inkomen volgens Nibud-norm Bruto-inkomen Gezin 2 kinderen Tweepersoonshuishoudens jaar Bron: Nibud, 2014 Deze bedragen die bovengenoemde groepen kunnen betalen zijn fors lager dan de sociale huurprijsgrens van 699. Het is zelfs zo dat tweepersoonshuishoudens en gezinnen met een inkomen van , nog steeds niet meer kunnen betalen dan de sociale huurprijsgrens. Zij kunnen echter niet in een sociale huurwoning terecht omdat zij meer verdienen dan de inkomensgrens ( ). Zij zijn op de koopmarkt op vrije sector huur aangewezen. Omvang laagste inkomensgroepen Uit diverse onderzoeken naar betaalbaarheid blijkt de inkomensgrens die recht geeft op huurtoeslag een belangrijke grens te zijn. Dit zijn de huishoudens met een maximaal inkomen van ca (eenof tweepersoonshuishoudens) of ruim (drie of meerpersoonshuishoudens). Betaalbaarheidsproblemen komen onder de huishoudens met een inkomen onder deze grens het meeste voor. Dit geldt vooral voor eenoudergezinnen, gevolgd door alleenstaanden en gezinnen. Alleenstaanden vormen het grootste aantal huishoudens dat huurtoeslag ontvangt (400 huishoudens), waardoor deze groep onder de huishoudens met betalingsproblemen relatief veel voorkomt. Tabel 5 huishoudens met een huurwoning die huurtoeslag ontvangen Meerpersoonshuishouden Totaal huishoudens met huurwoning Eenpersoonshuishouden Paar zonder kinderen Paar met kinderen Eenouder- Gezin Totaal met huurwoning 2.400* Totaal met huurtoeslag Aandeel huurders met huurtoeslag 25% 31% 20% 0% 50% Bron: CBS (Rio), CBS rondt af op 100-tallen, waardoor in dit geval een afrondingsverschil ontstaat Uit ervaringscijfers blijkt dat senioren vaak relatief goed af zijn, omdat zij AOW krijgen. Zij wonen vaak al lang in dezelfde woning, met lage huur omdat huurprijsstijging strikt gereguleerd is. Zij kunnen echter Discussienotitie Woonvisie 9

10 nauwelijks meer invloed uitoefenen op hun inkomen, waardoor zij bij huurstijgingen of verhuizing naar een duurdere woning in de problemen kunnen komen. De groep met een inkomen tot is groot, bijna 27% van de bevolking. Zij ontvangen niet allemaal huurtoeslag. Een deel van de huishoudens dat tot de doelgroep behoort, bezit een woning. Figuur 1 Verdeling inkomensgroepen besteedbaar inkomen naar huishouden Nederland % 0 < > Noordwijkerhout % 1e Bron: CBS, e 3e 4e 5e 6e 7e 8e 9e 10e Woningvoorraad De woningvoorraad van Sint Antonius van Padua is zo samengesteld dat ook de lagere inkomensgroepen betaalbare huisvesting kan worden geboden. Bij het thema beschikbaarheid werd wel duidelijk dat het maar de vraag is of de juiste inkomensgroepen in de goedkope woningen wonen. Tabel 2: Woningvoorraad Sint Antonius van Padua Prijs Bedoeld voor doelgroep Woningvoorraad Antonius van Padua in 2013 Goedkoop (tot 389) Huurtoeslagontvangers: < ( Betaalbaar ( ) persoonshuish.) of < (3- of meer-phh) Duur ( ) Tot Vrije sector (vanaf 699) Vanaf Bron: Wst. Antonius van Padua, Particuliere huurwoningen zijn in deze tabel niet opgenomen Wat betekent dit voor de gemeente? Voor de betaalbaarheid is het van belang om ook in het sociale segment meer differentiatie dan nu in prijsopbouw aan te brengen. Er is een echt goedkope voorraad nodig. Maar om een lage prijs mogelijk te maken, staat daar ook differentiatie in kwaliteit tegenover. Dit kan door goedkope woningen met een lagere kwaliteit aan te bieden dan we volgens de huidige normeringen gewend zijn (uiteraard wel binnen de grenzen van het Bouwbesluit). Denk aan woningen die normaal gesproken gerenoveerd zouden worden, leegstaande panden of containerwoningen. Bij leegstaande panden kan via klusconcepten voor bewoners de prijs gedrukt worden. Dit betekent wel dat de corporatie afziet van Discussienotitie Woonvisie 10

11 een aantal sloop-nieuwbouw- en renovatieplannen, bijvoorbeeld de herstructurering aan de Maandagsewetering en Verlengde Hoogstraat. Het is aan de gemeente en de corporatie te bepalen of betaalbaarheid opweegt tegen het verbeteren van de kwaliteit van de voorraad en het dorpshart. Daarnaast is het de vraag of het wenselijk is dat de armste inwoners ook in de slechtste woningen wonen. 4.3 Wonen, welzijn en zorg Ouderen wensen steeds langer in hun huidige woning te blijven wonen. Zij zijn gehecht aan hun sociale omgeving en verhuizen is onaantrekkelijk omdat hun woonlasten fors stijgen (nu lage huur of hypotheek afbetaald), ze ruimte moeten inleveren en een dalende veranderbereidheid. Dit wordt versterkt door veranderende regelgeving, de extramuralisering in de zorg. Het is voor ouderen steeds moeilijker om naar een verpleeghuis te verhuizen. Hierdoor ontstaat een vraaguitval van 67 plaatsen ten opzichte van vorig jaar. Vanwege de vergrijzing zien we vervolgens weer een stijging van de vraag naar intramurale plaatsen (zorgplaats in een instelling met verpleegzorg), zie figuur 2. Uit figuur 3 blijkt dat er de komende vijf jaar, een sterke groei is van extramurale plaatsen. Dit zijn plaatsen waar ouderen zorg ontvangen in een reguliere woning of woonruimte waar verzorgd wonen wordt aangeboden. Deze veranderde regels zorgen overigens voor een formele intramurale vraaguitval. Het is niet zozeer de wens; een deel van de ouderen heeft in de laatste levensfase nog steeds behoefte aan een beschutte woonvorm. Figuur 2 Ontwikkeling vraag naar intramurale woonplaatsen voor ouderen Ouderen intramuraal Lichte zorg Somatiek PG-zorg Revalidatie Discussienotitie Woonvisie 11

12 Figuur 3 Ontwikkeling vraag naar extramurale woonplaatsen voor ouderen Ouderen extramuraal Zorg aan huis individueel 0 Verzorgd wonen complexgewijs Bron: WoonZorgWeter Companen, 2014 Het is van belang dat er voldoende goede huisvestings- en zorgmogelijkheden gecreëerd worden. De opgave zit deels in de bestaande voorraad: bestaande woningen dienen te worden aangepast zodat ouderen en/of zorgbehoevenden in de eigen woning en woonomgeving kunnen blijven wonen. Daarnaast kunnen nieuwe toegankelijke woningen gebouwd worden en is er aanvullende behoefte aan geclusterde of complexgewijze extramurale plaatsen. Deze ontwikkeling vraagt ook om aanpassing van de woonomgeving. De openbare ruimte moet rolstoelen rollatorgeschikt zijn. Aanvullend hierop is een evenwichtig aanbod van (welzijns)voorzieningen en diensten nodig, die gericht zijn op het doel zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Een oplossing is het inrichten van woonservicegebieden waar dit geconcentreerd wordt aangeboden. Munnekeweij en Puyckendam kunnen hierbij een rol spelen. Hier zal in 2020 zorg en welzijn geïntegreerd aanwezig zijn. Het is wel de vraag of ouderen naar een dergelijk servicegebied willen verhuizen, omdat ouderen zo vaak lang mogelijk thuis blijven wonen, tot dit echt niet meer gaat. Een andere strategie is het opvangen in de huidige woning door deze zoveel mogelijk geschikt te maken of particuliere eigenaren verleiden om dit te doen. Op de achtergrond speelt mee dat vanwege bezuinigingen in de Wmo een groter beroep gedaan worden op de eigen verantwoordelijkheid van ouderen om ondersteuning zelf te regelen. Zij worden afhankelijker van hun sociale netwerk. Tot slot is de afstemming tussen aanbieders van intramurale plaatsen van belang: waar worden de resterende plaatsen aangeboden en wat doen ze met het vrijkomende vastgoed. Wat betekent dit voor de gemeente? De gemeente zal haar ambitie moeten bepalen ten aanzien van het wonen voor senioren. Welke omvang van intramurale en extramurale plekken is gewenst? Wil ze hierop actief aansturen of laat ze dat over aan zorgaanbieders? Uit zichzelf stemmen zij hun aanbod niet zonder meer op elkaar af. En worden er voldoende beschutte woonvormen gecreëerd? Discussienotitie Woonvisie 12

13 Een keuze is de inzet op woonservicegebieden of oud worden in de huidige woning. Wil de gemeente woonservicegebieden inrichten, waar ouderen naar moeten verhuizen? Hier dient een goed voorzieningen- en dienstenaanbod gecreëerd te worden en de gebieden moeten goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer. Wellicht dat de ouderen van de toekomst hier meer interesse in hebben, zodra de impact van de nieuwe regelgeving duidelijk wordt. Of hecht de gemeente eraan dat ouderen in hun eigen omgeving oud kunnen worden? Dan zou de gemeente het aanpassen van woningen kunnen stimuleren. Er zijn elders succesvolle stimuleringsprogramma s om ouderen zover te krijgen om hun huis tijdig aan te passen. Dan zijn er wel meer ingrepen in de openbare ruimte nodig en moeten alle buurten goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer. 4.4 Huisvesting van arbeidsmigranten Er zijn in de Duin- en Bollenstreek veel arbeidsmigranten werkzaam. In 2012 betroffen het in Noordwijkerhout tussen 780 en 1120 migranten, goeddeels afkomstig uit Midden en Oost-Europa. Circa de helft staat ingeschreven in het GBA. In de gemeente Noordwijkerhout neemt het aantal arbeidsmigranten toe. Zij komen hier met name om te werken. Cijfers over de mate waarin zij zich in de reguliere woningmarkt voegen verschillen van een zesde tot de helft. Een deel hiervan wil niet in de reguliere huisvesting wonen (of slaagt er niet in). Zij komen in Polenhotels of illegale huisvesting terecht. Een deel van de arbeidsmigranten huurt een kamer in een eengezinswoning, wat soms tot overlast en daarmee irritaties in de buurt leidt (onder andere geluidsoverlast en parkeerproblemen). De inkomens van de arbeidsmigranten zijn laag, meestal tussen en euro per maand. Driekwart van de migranten is jonger dan 31 jaar. 74% komt alleen en 76% heeft middelbaar onderwijs als hoogst genoten opleiding. Als de gemeente wil dat arbeidsmigranten legaal gehuisvest worden, zijn er circa 120 extra plaatsen nodig. Daarnaast wordt nog een groei verwacht van het aantal arbeidsmigranten. Bovendien kiezen steeds meer arbeidsmigranten ervoor om zich permanent in Nederland te vestigen. Zij huren of kopen een woning. Het is niet duidelijk hoe groot deze groep is en of zij zich definitief in Noordwijkerhout willen vestigen. Onderzoeksinstituut Nicis rapporteerde in 2010 dat een kwart van de respondenten zich vijf jaar of langer of zelfs permanent zich in de gemeente wil vestigen. Het is de bedoeling dat er circa 100 eenheden aan de Molenweg gerealiseerd worden. Deze worden omgeven door reguliere woningen. Dit is niet genoeg om in de vraag te voorzien. Er zijn extra locaties nodig. Wat betekent dit voor de gemeente? De gemeente dient woonvormen te benoemen die zij geschikt vindt om arbeidsmigranten die zich hier niet permanent vestigen te huisvesten. Discussienotitie Woonvisie 13

14 Achtergrondinformatie Kwantitatieve woningbehoefte Als duidelijk is welk toekomstbeeld van Noordwijkerhout gewenst is, voor welke doelgroepen gekozen wordt, kunnen uitspraken gedaan worden over het aantal woningen dat toegevoegd kan worden. Lokale behoefte Om de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad te bepalen, kijken we enerzijds naar de provinciale prognose van de woningbehoefte en anderzijds naar de behoefte van de eigen bevolking en de migratietrends (hoeveel huishoudens wist Noordwijkerhout aan te trekken). Hiermee geven we een bandbreedte van de woningbehoefte. In de periode zal de gemeente 330 tot 480 woningen kunnen realiseren. Dit zijn 65 tot 95 woningen per jaar. Wij komen als volgt tot deze bandbreedte: Bovengrens: realisatie van de afgelopen jaren: 480 woningen. Kanttekening is dat de benodigde migratie hierin een groot aandeel heeft omdat de behoefte van de eigen inwoners afneemt. Deze migratie dient aanzienlijk groter te zijn dan de migratie in het verleden. Tussenvariant: prognose van de provincie: 360. Ook in deze prognose is de migratie groter dan die in het verleden. Ondergrens: prognose op basis van de migratietrend van de afgelopen 10 jaar: 330 Onderstaande figuur biedt overzicht: Figuur 4 Ontwikkeling woningbehoefte Noordwijkerhout feitelijk gerealiseerde woningen Woningbouwplanning (alles) Woningbouwplanning (harde plannen) prognose provincie woningbouw migratietrend 3 jaar woningbouw migratietrend 10 jaar Bron: Provincie Zuid-Holland, Bewerking Companen Uit deze figuur is ook te halen dat het aantal harde bouwplannen goed overeenkomt met de woningbehoefte (370). Dit zijn de plannen die planologisch vastgesteld zijn en aan de provincie gemeld. Recentere planningslijsten laten een hogere harde plancapaciteit van 440 woningen zien. Dit benadert Discussienotitie Woonvisie 14

15 de bovenkant van de bandbreedte en herbergt daarmee een groter afzetrisico. De totale planvoorraad overstijgt met ruim 1000 woningen de woningbehoefte fors. Het is zaak om dit aantal plannen te faseren. Regionale vraag Migratie speelt in de bovenstaande bandbreedte een sterke rol, zeker als de bovengrens wordt opgezocht. Dit betekent dat Noordwijkerhout instroom weet te genereren vanuit de regio. Dat is in het verleden ook gebeurd. Hierbij dient wel gekeken naar de totale plancapaciteit van de omliggende gemeenten. Dit werkt als volgt: Noordwijkerhout is onderdeel van een samenhangende woningmarkt met Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen (subregio Noord). Tussen deze gemeenten vinden veel verhuisstromen plaats. De woningbehoefte en planvoorraad in deze gemeenten is volgens de prognose van de provincie in balans, ruim 2600 woningen. De gemeenten hebben de afgelopen jaren deze productie de afgelopen jaren echter niet gehaald (1.800 woningen). Wanneer we kijken naar de eigen behoefte en de migratietrend (het aandeel dat migratie innam in de woningbehoefte), is de verwachting dat er circa woningen nodig zijn. De harde bouwplannen van vier van de vijf omliggende gemeenten komen met dit aantal overeen. Slechts één gemeente heeft veel teveel bouwplannen. Om overproductie te voorkomen worden in het afstemmingsoverleg Holland Rijnland afspraken over de fasering en de kwaliteit gemaakt. In sommige gevallen is grond in bezit van ontwikkelaars en is het bestemmingsplan onherroepelijk. Met ontwikkelaars gaat de gemeente afspraken maken op basis van vertrouwen en goede wil. Ook zij hebben belang bij het voorkomen van overaanbod. Figuur 5 Ontwikkeling woningbehoefte regio feitelijk gerealiseerde woningen Woningbouwplanning (alles) Woningbouwplanning (harde plannen) prognose provincie woningbouw migratietrend 3 jaar woningbouw migratietrend 10 jaar Bron: Provincie Zuid-Holland, Bewerking Companen Ruimte voor bovenregionale vraag Het is de vraag in welke mate Noordwijkerhout aantrekkelijk is voor mensen die niet uit de regio komen. Uit een analyse van de bouwstromen blijkt dat de bovenregionale instroom beperkt is. Het is niet reëel om te verwachten dat deze eenvoudig vergroot kunnen worden. Er is een behoefte aan centrumdorpse woonmilieus vanuit de Metropoolregio Amsterdam. Er zijn daardoor kansen om bewoners te verleiden om naar de Duin- en Bollenstreek te komen. De ligging nabij Discussienotitie Woonvisie 15

16 grote steden en Schiphol is goed. Woningprijzen zijn relatief gunstig, juist voor gezinnen die ruimte zoeken. De instroom wordt verdeeld over de verschillende Bollengemeenten. Uit migratiecijfers blijkt dat Hillegom, Lisse en Teylingen de meeste huishoudens weten aan te trekken. Noordwijkerhout is hier in het verleden in mindere mate in geslaagd. Ze heeft als nadeel dat de bereikbaarheid minder goed is. Dit weet de gemeente niet te compenseren omdat er nauwelijks bijzondere aantrekkingsfactoren zijn die omliggende gemeenten niet hebben, zoals een uniek woonmilieu, sterk imago of bijzondere cultuur waarvoor mensen bereid zijn langer te reizen. Vestiging van buiten de gemeente speelt in Noordwijkerhout een belangrijke rol, 48% van de verhuisde personen kwam van buiten de gemeente. Uit de verhuisstromen valt op te maken dat de personen die zich in de afgelopen jaren in de gemeente hebben gevestigd voornamelijk uit de regio komen. Met name met Noordwijk bestaat een sterke relatie. Dit kan duiden op een complementaire woningmarkt. Bovenregionaal vestigen zich voornamelijk mensen uit Haarlemmermeer en Leiden in de gemeente. Op enige afstand volgen Amsterdam en Den Haag. Tabel 6 Migratie uit omliggende regio s naar Noordwijkerhout Vestiging in Noordwijkerhout Gemeente van vertrek: Aantal Hillegom 345 Katwijk 339 Lisse 341 Noordwijk 934 Teylingen 628 Omliggend totaal Stadsregio Amsterdam Totaal 322 Zuid Kennermeland Totaal 131 Stadsgewest Haaglanden Totaal 207 Bijna de helft van de verhuisde personen komt van buiten de gemeente, maar voornamelijk uit omliggende gemeenten. Voor de vraag naar nieuwbouwwoningen is de lokale en regionale markt dan ook de meest belangrijke. De vraag van buiten de regio is een nichemarkt te noemen, met zo n 250 huishoudens in zes jaar. Hillegom en Teylingen slagen er beter in om personen uit de regio Amsterdam en Haarlem aan te trekken. Zolang de aantrekkingskracht van Noordwijkerhout op de metropoolregio minder gunstig is dan andere Bollengemeenten is er geen aanleiding om te veronderstellen dat de bovenregionale instroom aanzienlijk vergroot kan worden. Mogelijkheden voor kapitaalkrachtige vraag Een aantal plannen in Noordwijkerhout is gericht op het aantrekken van kapitaalkrachtige huishoudens. Hoe groot is hun woningbehoefte? Wanneer wij kijken naar de samenstelling van de huishoudens in de Duin- en Bollenstreek, zien we een groei van de mobiele huishoudens. Dit zijn met name gezinnen met kind(eren), in de leeftijdsklasse tussen de 35 en 55 jaar. Het inkomen ligt hoger dan anderhalf keer modaal. Deze gezinnen hebben een grotere actieradius, zowel sociaal als in de keuzen die zij maken op de woningmarkt. Dit is bij uitstek de leefstijl die interesse heeft in het kopen van een dure Discussienotitie Woonvisie 16

17 eengezinswoning. De groei van kapitaalkrachtige senioren is nog groter, van deze groep valt interesse in grondgebonden seniorenwoningen (zoals een patiowoning) of comfortabele appartementen te verwachten. Tabel 7 Ontwikkeling van de verschillende leefstijlgroepen in de Duin- en Bollenstreek, in procenten Gebonden kleine huishoudens -3% -9% -8% Mobiele kleine huishoudens 0% 3% 1% Gebonden gezinnen 2% 2% 4% Mobiele gezinnen 4% 6% 3% Gebonden senioren 9% 5% 5% Mobiele senioren 9% 6% Totaal 5% 4% 3% Bron: CBS, Provinciale prognose, bewerking Companen. Wat betekent dit voor de gemeente De plancapaciteit van de gemeente ligt binnen de bandbreedte, maar nadert wel de bovengrens. Dit hoeft geen probleem te zijn, wanneer woningen worden aangeboden die op korte termijn afzetbaar zijn. Eerder zagen we al dat dit vooral de betaalbare koop- en huurwoningen betreft. Wanneer de gemeente aanvullend, (boven)regionaal huishoudens aan wil trekken, zal ze kwaliteit moeten toevoegen. Dit betekent het verbeteren van de woonaantrekkelijkheid via een goed en divers voorzieningenniveau, karakteristieke plannen en verbeterde bereikbaarheid. Het realiseren van veel betaalbare woningen draagt niet aan deze strategie bij. Dit kan dus enige fasering met zich meebrengen. Een alternatief is het faseren van plannen met dure woningen, en niet extra te investeren in woonaantrekkelijkheid. Dit is dan nodig omdat op korte termijn geen grote afzetbaarheid hiervan te verwachten is. Sowieso dient de gemeente blijvend haar woningbouwplannen af te stemmen met de omliggende gemeenten. Discussienotitie Woonvisie 17

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Gemeente Noordwijkerhout

Gemeente Noordwijkerhout emeente Noordwijkerhout Noordwijkerhout, gewoon bijzonder Woonvisie 2015 Mei 2015 Mei 2015 TITEL Noordwijkerhout, gewoon bijzonder ONDERTITEL Woonvisie 2015 OPDRACHTEVER emeente Noordwijkerhout Boulevard

Nadere informatie

Gemeente Noordwijkerhout

Gemeente Noordwijkerhout emeente Noordwijkerhout ewoonweg Noordwijkerhout Woonvisie 2015 - CONCEPT December 2014 December 2014 TITEL ewoonweg Noordwijkerhout ONDERTITEL Woonvisie 2015 - CONCEPT OPDRACHTEVER emeente Noordwijkerhout

Nadere informatie

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010 Wonen in Dordrecht De crisis voorbij?; trends en verwachtingen 30 november 2010 Inhoudsopgave 1. Wat willen we? Beleid en welke afspraken zijn er voor Dordrecht? 2. Hoe staan we er voor? Stand van zaken

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Woonvisie in t kort 10

Woonvisie in t kort 10 10 Woonvisie in t kort Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven waardoor veel doelgroepen niet de woning

Nadere informatie

vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht

vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht Stec Groep aan Gemeente Maastricht Desiree Uitzetter 18 november 2014 U vroeg ons: Actuele inzichten voor herijking stedelijke programmering Nieuwe regionale

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Samen kiezen voor een sterke woningmarkt Martin Hoiting/Rob Ravestein 14 oktober 2013 verandering in denken: één woningportefeuille welke woningen hebben we nodig

Nadere informatie

Woningmarkt Leiderdorp. DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw

Woningmarkt Leiderdorp. DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw Woningmarkt Leiderdorp DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw Gemeenteraad, 1 september 2014 Het werk van mij = simpel + - - Ca 3 miljoen!

Nadere informatie

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch

Nadere informatie

Informatie Woonvisie Sliedrecht

Informatie Woonvisie Sliedrecht Informatie Woonvisie Sliedrecht In 2008 heeft de gemeente Sliedrecht de Woonvisie uitgebracht: Wonen in Sliedrecht 2007-2015, doorkijk tot 2025. Deze factsheet geeft een overzicht van de geactualiseerde

Nadere informatie

RESULTATEN WOONONDERZOEK PURMEREND UPDATE MAART 2015

RESULTATEN WOONONDERZOEK PURMEREND UPDATE MAART 2015 Inhoud 1. Woningvoorraad 2 2. Huishoudens 4 3. Huishoudens in woningen 5 4. Verhuizingen 8 5. Verhuiswensen doorstromers 10 6. Verhuiswensen starters 14 7. Woonruimteverdeling 15 Inleiding Er is heel veel

Nadere informatie

Discussienotitie Woonvisie Brummen

Discussienotitie Woonvisie Brummen DATUM 18 november 2015 PROJECTNUMMER 213.101 OPDRACHTGEVER Gemeente Brummen Discussienotitie Woonvisie Brummen De gemeente Brummen werkt momenteel aan het opstellen van een nieuwe woonvisie. De huidige

Nadere informatie

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Voor bezit van Habeko wonen in de kernen: Koudekerk aan den Rijn/Hazerswoude-Rijndijk, Hazerswoude-Dorp en Benthuizen datum:10 november 2014 Vastgesteld door het college

Nadere informatie

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden,

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden, Provinciale Staten van Noord-Holland door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-104 2012 HK Haarlem Gedeputeerde Staten Uw contactpersoon J.J. Kluit BEL Doorkiesnummer

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Woningmarktanalyse Halderberge. Bernardus Wonen Gemeente Halderberge Juni 2015

Woningmarktanalyse Halderberge. Bernardus Wonen Gemeente Halderberge Juni 2015 Woningmarktanalyse Halderberge Bernardus Wonen Gemeente Halderberge Juni 2015 Aanleiding De afgelopen jaren hebben zich tal van ontwikkelingen voorgedaan (en nog steeds) die van invloed zijn op de woningmarkt.

Nadere informatie

25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf

25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf Onderzoek woningbehoefte Waarland 2015 25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf 1 Inleiding 1.1 Inleiding De gemeente Schagen wil haar toekomstig woningbouwprogramma inrichten

Nadere informatie

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en

Nadere informatie

Onderzoek kleine kernen

Onderzoek kleine kernen Gemeente Kampen Onderzoek kleine kernen 1 maart 2012 Projectnr. 166.106/G Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail Internet

Nadere informatie

Masterclass woningmarktonderzoek. Companen 50 jaar 1 oktober 2015

Masterclass woningmarktonderzoek. Companen 50 jaar 1 oktober 2015 Masterclass woningmarktonderzoek Companen 50 jaar 1 oktober 2015 De woningmarkt is een complex systeem Woningmarkt is een onvolkomen markt - Overheid stuurt op de vraag- en aanbodkant Locatiebeleid Woningbouwprogrammering

Nadere informatie

Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid

Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid RAPPORT 03-06-2014 RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem Raadsstuk B&W datum Sector/Afd Reg.nr(s) Onderwerp 221/2008 21 oktober 2008 STZ/wwgz 08/167856 Beantwoording vragen van de heer P.G.M. Elbers inzake de verkoop van 183 huurwoningen Bloemenbuurt Aan de

Nadere informatie

De rol van corporaties op de woningmarkt

De rol van corporaties op de woningmarkt De rol van corporaties op de woningmarkt WoON-congres 2016 7 april 2016 Onderwerpen Presentatie door Jeroen Lijzenga (Companen) - Woningvoorraad - Bewoners - Verhuiswensen en woonwensen - Woonuitgaven

Nadere informatie

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Woonwensen en Woningbehoefte Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Opbouw presentatie I. Waar komen we vandaan? Relevante ontwikkelingen in het recente verleden II. Waar gaan we naar toe? Blik

Nadere informatie

Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015

Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Datum: 10 juni 2015 Uitgangspunten voor de huur-inkomens tabellen a. De 95% toewijzingseis voor huishoudens met recht op huurtoeslag moet gehaald kunnen

Nadere informatie

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond 1. Aanleiding Per 1 januari 2015 treedt de Huisvestingswet 2014 in werking. Gemeenten hebben tot 1 juli 2015 de tijd om een nieuwe, op deze wet gebaseerde

Nadere informatie

Woonbeleid Woonstrategie Limburg

Woonbeleid Woonstrategie Limburg Woonbeleid Woonstrategie Limburg Limburg inleiding voor Vastgoed Belang Zuid Wim Sniedt, 26 maart 2015 Trend: Minder & kleinere huishoudens Prognose aantal huishoudens in Limburg Samenstelling huishoudens

Nadere informatie

Informatiebijeenkomst Wonen raadsleden regio Liemers. 24 september 2013

Informatiebijeenkomst Wonen raadsleden regio Liemers. 24 september 2013 Informatiebijeenkomst Wonen raadsleden regio Liemers 24 september 2013 Programma 1. Waarom deze avond? 2. Presentatie proces ontwikkeling regionaal woningbouwprogramma stadsregio Jan Provoost, projectleider

Nadere informatie

Goed wonen op Lis. Woonvisie Lisse 2015-2020 Woonvisie Bollen-3

Goed wonen op Lis. Woonvisie Lisse 2015-2020 Woonvisie Bollen-3 Goed wonen op Lis Woonvisie Lisse 2015-2020 Woonvisie Bollen-3 DATUM 3 november 2015 TITEL Goed wonen op Lis ONDERTITEL Concept Woonvisie 2015-2020 OPDRACHTGEVER Gemeente Lisse Boulevard Heuvelink 104

Nadere informatie

Informatiebijeenkomst Wonen raadsleden regio Nijmegen e.o. 8 oktober 2013

Informatiebijeenkomst Wonen raadsleden regio Nijmegen e.o. 8 oktober 2013 Informatiebijeenkomst Wonen raadsleden regio Nijmegen e.o. 8 oktober 2013 Programma 1. Waarom deze avond? 2. Presentatie proces ontwikkeling regionaal woningbouwprogramma stadsregio Jan Provoost, projectleider

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

Provincie Noord-Holland

Provincie Noord-Holland Provincie Noord-Holland POSTBUS 3007 2001 DA HAARLEM Provinciale Staten van Noord-Holland Door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-l 04 2012 HK Haarlem 2 2OKT. 2013

Nadere informatie

Kenmerk: Telefoon: (071) 523 90 69 E-mail: vklein@hollandrijnland.net Bijlage: 1 Onderwerp: nieuwe inkomensgrenzen bij woningtoewijzing

Kenmerk: Telefoon: (071) 523 90 69 E-mail: vklein@hollandrijnland.net Bijlage: 1 Onderwerp: nieuwe inkomensgrenzen bij woningtoewijzing Aan De raden van de regiogemeenten van Holland Rijnland [gelijkluidend] In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop,

Nadere informatie

Gemeente Kaag en Braassem, MeerWonen en Woondiensten Aarwoude

Gemeente Kaag en Braassem, MeerWonen en Woondiensten Aarwoude Gemeente Kaag en Braassem, MeerWonen en Woondiensten Aarwoude Woningmarktanalyse 2015 in het kort Definitief 23 september 2015 DATUM 23 september 2015 TITEL Woningmarktanalyse 2015 in het kort ONDERTITEL

Nadere informatie

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Inleiding De Prioriteringssessie Woonvisie is een belangrijk vervolg op de co-makersgesprekken die zijn gevoerd en de 5 thematafels die

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Woonambities de kern van de regionale woonagenda Holland Rijnland 2014 samengevat

Woonambities de kern van de regionale woonagenda Holland Rijnland 2014 samengevat Bijlage 1 In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

*ZE9E061ECF3* Raadsvergadering d.d. 19 februari 2015

*ZE9E061ECF3* Raadsvergadering d.d. 19 februari 2015 *ZE9E061ECF3* Raadsvergadering d.d. 19 februari 2015 Agendanr.. Aan de Raad No.ZA.14-31083/DV.15-441, afdeling Ruimte. Onderwerp: Woonvisie 2014-2030 Sellingen, 12 februari 2015 Algemeen Deze Woonvisie

Nadere informatie

11 juni 2014 PN 328071

11 juni 2014 PN 328071 Notitie Referentienummer Datum Kenmerk 11 juni 2014 PN 328071 Betreft Woningbehoefte De Nieuwe Tuinderij 1 Aanleiding In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening is beschreven dat een

Nadere informatie

Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel

Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel Eindverslag April 2015 1. Inleiding In april 2014 hebben gemeente Uden, gemeente Veghel en wooncorporatie Area een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Om

Nadere informatie

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl. Woningbehoefte voor de wijk Marickenzijde in De Ronde Venen

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl. Woningbehoefte voor de wijk Marickenzijde in De Ronde Venen RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl Woningbehoefte voor de wijk Marickenzijde in De Ronde Venen De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers

Nadere informatie

Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. 26 September 2011 Woonvisie

Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. 26 September 2011 Woonvisie Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting 26 September 2011 Woonvisie Van buiten naar binnen Crisis Regeerakkoord Klanten kritischer Staatssteunregels EU Vergrijzing Duurzaam Woonvisie kabinet Rijksbegroting

Nadere informatie

$ % $ # &'' ( ) &!'&! * +) &!'&!,, & # & -. / 0 1 1 * 2. -.! "!#

$ % $ # &'' ( ) &!'&! * +) &!'&!,, & # & -. / 0 1 1 * 2. -.! !# $%$ #&''( )&!'&!*+)&!'&!,,& #& -./ 011 *2.-. "!#! ! (31-.1 41 51 /.( 1131 ( 31 $3 6 36 1 31 0* 34*17 3 1,*/8,/$9. 6 1 3 3 * : 1 1 3 /,/$& ;3*/33 131(1 1 ( 7 6 3 / 1 1 3 (31$/ (/)1-.-7 16 3 6 6 3 11

Nadere informatie

Wonen in Gouda. Hoe vind je in Gouda een huis?

Wonen in Gouda. Hoe vind je in Gouda een huis? Hoe vind je in Gouda een huis? In deze brochure beantwoorden we de meest gestelde vragen over het kopen of huren van een huis in Gouda. Staat uw vraag er niet bij? Neem voor een sociale huurwoning contact

Nadere informatie

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling Provincie Noord-Brabant De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009 1. Inleiding Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het van belang dat

Nadere informatie

Beantwoording artikel 38 vragen

Beantwoording artikel 38 vragen Beantwoording artikel 38 vragen Aan de PvdA fractie Ter attentie van mevrouw Suijker directie/afdeling RO/RBA contactpersoon J. de Heer onderwerp artikel 38 vragen PvdA telefoon 0182-588288 uw kenmerk

Nadere informatie

Bij Uitstek Dalfsen! Woonvisie 2011 2016 gemeente Dalfsen

Bij Uitstek Dalfsen! Woonvisie 2011 2016 gemeente Dalfsen Bij Uitstek Dalfsen! Woonvisie 2011 2016 gemeente Dalfsen Algemeen Dalfsen heeft bij uitstek een eigen identiteit op het gebied van wonen. In de woonvisie leest u meer over de bebouwingsplannen voor de

Nadere informatie

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Samenvatting De vrije sector huurmarkt staat de laatste jaren steeds meer in de belangstelling van beleggers, ontwikkelaars en gemeenten. De gemeente

Nadere informatie

Woonmonitor Dordrecht 2005

Woonmonitor Dordrecht 2005 Woonmonitor Dordrecht 2005 Deze Woonmonitor vergelijkt de ontwikkelingen op gebied van bevolking, woningvoorraad en woningmarkt in 2004 met die in 2003. In 2004 kwam de Woonvisie: Spetterend wonen in de

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein Samenvatting In 2015 leverden wij 39 appartementen op aan het Schauwplein te Putten. De belangstelling voor de woningen was groot en leidde tot doorstroming. Wij sloten in 2015 inclusief deze nieuwbouw

Nadere informatie

Voorwoord. Bleskensgraaf Februari 2016. Jan de Wit Klankbordgroep

Voorwoord. Bleskensgraaf Februari 2016. Jan de Wit Klankbordgroep Voorwoord De inwoners van Bleskensgraaf hebben in de dorpsagenda wonen benoemd als één van de belangrijkste speerpunten. Om erachter te komen hoe de inwoners het wonen in hun dorp nu ervaren en hoe ze

Nadere informatie

Bijlage 5. bij agendapost portefeuillehoudersoverleg Wonen d.d. 25 juni 2015

Bijlage 5. bij agendapost portefeuillehoudersoverleg Wonen d.d. 25 juni 2015 Bijlage 5. bij agendapost portefeuillehoudersoverleg Wonen d.d. 25 juni 2015 Discussienota definiëring schaarste reikwijdte verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2014 Inleiding In de wijzigingsvoorstellen

Nadere informatie

Gemeente Oegstgeest. Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg. 11 maart 2015

Gemeente Oegstgeest. Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg. 11 maart 2015 Gemeente Oegstgeest Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg 11 maart 2015 DATUM 11 maart 2015 TITEL Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg OPDRACHTGEVER

Nadere informatie

inform special Ruimte geven en samen leven

inform special Ruimte geven en samen leven inform special Ruimte geven en samen leven Ondernemingsplan WSP 2013-2017 Het ondernemingsplan 2013-2017 van Woningstichting Putten Ruimte geven en samen leven Ruimte geven en samen leven is de titel van

Nadere informatie

Woonwensen 2015 Gemeente Boxtel

Woonwensen 2015 Gemeente Boxtel Woonwensen 2015 Gemeente Boxtel O&S November 2015 2 Inhoud 1. Inleiding 5 2. Huishoudens en hun woonsituatie 7 2.1 Doelgroep van beleid 7 2.2 Betaalbaarheid en scheefheid 10 2.3 Bouwwijze en aantal kamers

Nadere informatie

Wij geven thuis. Goed en betaalbaar wonen in Den Haag

Wij geven thuis. Goed en betaalbaar wonen in Den Haag Wij geven thuis De gemeenteraadsverkiezingen in 2014 vallen samen met het laatste jaar van de lokale en regionale prestatieafspraken 2010-2014 tussen corporaties en gemeenten. De corporaties willen nieuwe

Nadere informatie

Verhuisonderzoek Drechtsteden

Verhuisonderzoek Drechtsteden Verhuisonderzoek Kenmerken van de verhuizingen en de verhuisredenen? Inhoud: 1. Conclusies 2. Verhuissaldo 3. Huishoudengroepen 4. Inkomensgroepen 5. Kenmerk en prijs woning 6. Woningvoorraad 7. Vertrekredenen

Nadere informatie

Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 Benodigde inzichten voor sturing op lokaal en regionaal niveau

Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 Benodigde inzichten voor sturing op lokaal en regionaal niveau Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 15 oktober 2014 Geachte leden van de algemene Kamercommissie Wonen en Rijksdienst, In antwoord op de motie van de Kamerleden Knops en

Nadere informatie

Notitie Starterswoningen Harmelen

Notitie Starterswoningen Harmelen Notitie Starterswoningen Harmelen Auteur: A.E.M. van Soest- Vernooij Inleiding Harmelen is de laatste jaren achtergebleven als het gaat om het aanbod aan nieuwbouwwoningen. Behalve de woningen in De Driesprong

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie De regio Zuid- Kennemerland/IJmond geeft thuis, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid- Kennemerland/IJmond,

Nadere informatie

Gevolgen voor het huishoudboekje bij scheiden wonen en zorg in de ouderenzorg

Gevolgen voor het huishoudboekje bij scheiden wonen en zorg in de ouderenzorg Gevolgen voor het huishoudboekje bij scheiden wonen en zorg in de ouderenzorg facts and figures 2 Gevolgen voor het huishoudboekje bij scheiden van wonen en zorg in de ouderenzorg Auteurs: Dit is een uitgave

Nadere informatie

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek 7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek Auteur Remco Kaashoek De dynamiek op de koopwoningmarkt is tussen 2007 en 2011 afgenomen, terwijl die op de markt voor huurwoningen licht is gestegen. Het aantal

Nadere informatie

Focus Projectontwikkeling & Vastgoed

Focus Projectontwikkeling & Vastgoed Focus Projectontwikkeling & Vastgoed Marktkansen middeldure appartementen te Meijel. [Ondertitel, concept etc.] 28 november 2014 DATUM 28 november 2014 TITEL Marktkansen middeldure appartementen in Meijel

Nadere informatie

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud?

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Frans Wittenberg en Joep Arts 22 mei 2014 Even voorstellen Economisch onderzoek- en adviesbureau Markt en financiële kant van vastgoed Wonen, commercieel vastgoed en gebiedsontwikkeling

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

De woningmarkt in Goirle 2010-2015; jongeren die terug willen keren. Woonbehoefte van jongeren die terug willen verhuizen naar de gemeente Goirle

De woningmarkt in Goirle 2010-2015; jongeren die terug willen keren. Woonbehoefte van jongeren die terug willen verhuizen naar de gemeente Goirle De woningmarkt in Goirle 2010-2015; jongeren die terug willen keren Woonbehoefte van jongeren die terug willen verhuizen naar de gemeente Goirle De woningmarkt in Goirle 2010-2015; jongeren die terug willen

Nadere informatie

1. Conclusie 1. 2. Aanleiding 3. 3. Opbouw onderzoek 5. 4. Regionale schakering versterken 12. 5. Minderen en fluïde maken van de plancapaciteit 17

1. Conclusie 1. 2. Aanleiding 3. 3. Opbouw onderzoek 5. 4. Regionale schakering versterken 12. 5. Minderen en fluïde maken van de plancapaciteit 17 Inhoud 1. Conclusie 1 2. Aanleiding 3 3. Opbouw onderzoek 5 4. Regionale schakering versterken 12 5. Minderen en fluïde maken van de plancapaciteit 17 6. Kwalitatieve afstemming in de koopsector 22 Bijlage

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Zwolle bouwt. Initiatiefvoorstel voor gemeentelijke woningbouw. augustus 2015 Namens de SP-fractie: Brammert Geerling

Zwolle bouwt. Initiatiefvoorstel voor gemeentelijke woningbouw. augustus 2015 Namens de SP-fractie: Brammert Geerling Zwolle bouwt Initiatiefvoorstel voor gemeentelijke woningbouw augustus 2015 Namens de SP-fractie: Brammert Geerling Inleiding Er is een groot tekort aan betaalbare sociale huurwoningen in Zwolle. Woningzoekenden

Nadere informatie

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Bijlage 4 Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Koopmarkt De koopmarkt zit op slot. Het aantal transacties is laag. Deels durven mensen niet te verhuizen vanwege de

Nadere informatie

Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015

Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015 Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015 Locatie: De Spie, gemeentekantoor Vught Tijd: 19.30 uur-22.00 uur 1. Inleiding Op maandagavond 12 oktober jl. vond de inwonersbijeenkomst plaats over

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Woningbehoefte onderzoek

Woningbehoefte onderzoek Woningbehoefte onderzoek Prognose woningbehoefte Amersfoort tot 2015 Gemeente Amersfoort Sector Dienstverlening, Informatie en Advies (DIA) Afdeling Onderzoek en Statistiek Marc van Acht Uitgave en rapportage:

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio 2015

Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio 2015 DATUM 30 oktober 2015 PROJECTNUMMER 3400.106/G OPDRACHTGEVER Woningmarktmonitor provincie : de staat van de woningmarkt medio 2015 Inleiding De woningmarkt is, na jaren van crisis, weer flink in beweging.

Nadere informatie

VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG

VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG HUURPRIJS 1.1. HOE HOOG WORDT MIJN HUURPRIJS BIJ MODERNISERING? Wij gaan met u in gesprek over de mogelijkheden bij modernisering. Een aantal maatregelen

Nadere informatie

TOEPASSING TREDE 1 EN 2 LADDER DUURZAME VERSTEDELIJKING V00R PLAN MULDERSWEG

TOEPASSING TREDE 1 EN 2 LADDER DUURZAME VERSTEDELIJKING V00R PLAN MULDERSWEG TOEPASSING TREDE 1 EN 2 LADDER DUURZAME VERSTEDELIJKING V00R PLAN MULDERSWEG 12 januari 2016 drs. Fokke de Jong Australiëlaan 5, 3526 AB Utrecht 030 693 60 00 info@atrive.nl www.atrive.nl KvK: 31042832

Nadere informatie

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen Woningstichting Rochdale Raad van Bestuur Mevrouw H. van Buren Postbus 56659 1040 AR Amsterdam AM STERDAM ONSKENMERK 12 maart 2015 COSM/15.005 UW KEKMERK BEHANOEIO DOOR Dagelijks Bestuur ONDERV/ERP TELEFOON

Nadere informatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie Manifeste lokale woningbehoefte Vraag zoekt locatie 10-3-2015 Inleiding In de gemeentelijke Visie op Wonen en Leefbaarheid (2012) is uitgesproken dat de gemeente in principe in alle kernen ruimte wil zoeken

Nadere informatie