Jaarverslag Inhoudelijk gedeelte

Transcriptie

1 SOCIAAL VERHUURKANTORENPLATFORM WEST LIMBURG VZW. Jaarverslag 2011 Inhoudelijk gedeelte

2 Aan de leden van de Algemene Vergadering van het Sociaal verhuurkantorenplatform West Limburg vzw. Het voorliggende jaarverslag over het jaar 2011 geeft een overzicht van de werking van het Sociaal verhuurkantorenplatform West Limburg vzw in de gemeenten van het werkingsgebied. De gegevens per gemeente worden geïntegreerd in de verzamelde gegevens van het platform. Het verslag omvat het verplicht gedeelte voor de Administratie van de Vlaamse Gemeenschap en een facultatief gedeelte, dat de werking illustreert. We hebben de eer dit jaarverslag aan de Algemene Vergadering voor te leggen. Heusden Zolder 7 maart SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 2

3 Deel 1: Evoluties in het SVK in Evoluties in en resultaten van de samenwerking: 1.1. Wijzigingen op bestuursniveau, incl. aanpassing samenstelling bestuur. De leden van de vzw SVPWL worden aangeduid door de deelnemende gemeenten en OCMW s. Deze samenstelling loopt parallel met de gemeenteraadsverkiezingen en de nieuw samengestelde gemeente- en OCMW raden. De individuele leden worden in principe aangeduid voor zes jaar. In 2011 droegen de gemeenten en de OCMW s geen nieuwe vertegenwoordigers voor (ledenlijst infra). De lokale huisvestingsactoren en het welzijnswerk, participeren ook aan de werking van SVPWL vzw. Zij kunnen in principe jaarlijks een nieuwe vertegenwoordiger aanduiden. In 2011 werd aldus geen lid vervangen. De toegetreden leden participeren als leden-deskundigen. Zij hebben geen stemrecht in de Algemene vergadering, wel in de Raad van Bestuur. Deze leden bleven allen op post Evoluties in de actieve samenwerking met andere diensten Diensten: RIMO: RIMO (vzw): Staat voor Regionaal Instituut voor Maatschappelijk Opbouwwerk en is hiervoor erkend en gesubsidieerd door het Vlaamse Gewest. SVPWL huurt zijn kantoren van deze vzw. De personeelsruimten en de vergaderlokalen worden gedeeld. Ook is er een actieve samenwerking met de verschillende projecten die RIMO opzet. Voornamelijk informatie doorstroming over het SVK naar de diverse doelgroepen en huisvestingsinitiatieven CAW t verschil (vzw): Sedert de oprichting van het SVPWL werd nauw samengewerkt met de welzijnssector. Vanaf 2005 wordt samengewerkt met CAW t Verschil. Een formele samenwerkingsovereenkomst is afgesloten. Het SVPWL participeert aan de Algemene Vergadering van die vzw. De samenwerking kreeg vooral concrete vorm in het kader van het project bemoeizorg, ter voorkoming van de uithuiszetting ECR Europees Centrum voor Renovatie: Door de jaren heen had SVPWL een samenwerkingsverband uitgebouwd met ECR vzw. SVPWL deed vooral een beroep op de deskundigheid van de dienst voor advies inzake technische mankementen aan woningen. De deskundigheidscapaciteit van tewerkstellingsprojecten was beperkt. ECR stond in voor het onderhoud van de bureelruimten van SVPWL. In september legde ECR vzw echter de boeken neer zodat een einde kwam aan de samenwerking Stebo (steunpunt buurtopbouwwerk). De vzw STEBO, organiseert sedert 2000 in het oude mijngebied wooninformatie in een woonwinkelformule. De organisatie is onder andere actief in delen van de gemeenten Heusden-Zolder, Houthalen-Helchteren, Leopoldsburg.. Deze afbakening behoort tot het werkingsgebied van het SVPWL. In het verleden werd dan ook sporadisch met STEBO samengewerkt in het kader van de woonproblematiek. Het ging vooral om technisch advies van deze organisatie betreffende verbouwing en renovatie van bestaande woningen. Ook werden af en toe de hoofden bij mekaar gestoken in het kader van een informeel overleg. Vanaf 2005 is een vertegenwoordiger van STEBO opgenomen in de Algemene Vergadering. Vanaf 2010 werd de samenwerking met deze organisatie heel concreet. In het kader van de REGwerkzaamheden levert de architect van STEBO logistiek ondersteunende taken. Het gaat onder meer over het opstellen van de lastenboeken, beoordeling van aanbestedingen (technische aspecten), en oplevering der werken en technische adviezen in het algemeen. SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 3

4 Deelname aan diverse overlegfora Bemoeizorg: Het project bemoeizorg wordt opgezet door CAW t Verschil en beoogt specifieke begeleiding van bewoners ter preventie van uithuiszetting. Hierbij wordt gewerkt op vraag van en samen met de huisvestingsactoren uit de betrokken regio. SVPWL neemt deel aan de werkzaamheden van de stuurgroep. Hierin worden per geval afspraken gemaakt rond concrete initiatieven. Aan de stuurgroep bemoeizorg, participeren niet alleen het SVK maar ook de sociale huisvestingsmaatschappijen actief in de regio. Aldus vormt zij een mooi forum voor ervaringsuitwisseling en probleemoplossing. In 2010 werd 1 begeleidingsdossier opgestart en afgrond in positieve zin Stuurgroep crisishulpverlening: In de schoot van het provinciebestuur van Limburg, functioneert een werkgroep rond de aanpak van crisishulpverlening. Hier zitten vooral instanties uit de welzijnssector samen. SVPWL participeert aan de stuurgroep en volgt de verslagen, maar gaat slechts in op ad hoc samenkomsten waar specifieke huisvestingsvragen aan bod komen. De werkgroep is naar opzet veel ruimer dan uitsluitend huisvesting Lokale steunpunten: De samenwerkingsovereenkomsten met gemeenten en OCMW s, voorzien de oprichting van een lokaal steunpunt of overlegmoment. Dit overlegorgaan bestaat uit de gemandateerden in de beheersorganen van SVPWL aangevuld met veldwerkers, beleidsverantwoordelijken en / of vrijwilligers. Het heeft tot taak de beheersorganen van SVPWL te adviseren inzake: afsluiten van hoofdhuurcontracten, kwaliteitsbewaking van de woningen, huurprijzen, afsluiten van onderhuurcontracten, begeleiden van bewoners, onthaal van woningzoekers, investeringen in woningen en onderhuurders en alle andere aangelegenheden waarvoor het advies wordt gevraagd. Frequentie van samenkomsten in 2011: Veldwerkers : Heusden-Zolder 10 Houthalen-Helchteren 2 Leopoldsburg 2 Lummen 10 Tessenderlo 8 Totaal SVPWL 32 De samenwerkingsakkoorden met de lokale besturen, voorzien contactpersonen (veldwerkers) in de plaatselijke OCMW s. Jaarlijks organiseert SVPWL een samenkomst met deze mensen ten einde hen de nieuwe en gewijzigde reglementeringen bij te brengen, interpretaties op mekaar af te stemmen en gevalsbesprekingen uit te wisselen. In 2011 had deze ontmoeting plaats op 20 mei Gespreksonderwerpen waren: - Inschrijvingen - actualisatie register. - Enkele cases om regelgeving zo concreet mogelijk te maken. - REG- premies. - Evoluties in de sector. - Eigen inbreng. Via de lokale steunpunten worden de veldwerkers verder op de hoogte gehouden van de wijzigende reglementeringen. Op 6 december 2011 had voor de maatschappelijk werkers van het OCMW van Heusden-Zolder een bijkomende toelichting gegeven rond de praktische samenwerking met SVPWL Lokaal woonbeleidsplan: In het kader van de opmaak van de lokale woonbeleidsplannen werd SVPWL aan de overlegtafel uitgenodigd bij de deelnemende gemeenten. In 2010 ging het om het samenwerkingsverband Beringen Ham SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 4

5 Tessenderlo, evenals de gemeenten Leopoldsburg en Heusden-Zolder. In totaal werd deelgenomen aan 7 samenkomsten. 2. Toewijzing en intern toewijzingsreglement: 2.1. Intern huurreglement aanpassingen. Ingevolge opmerkingen van de inspectie werden wijzigingen aangebracht aan het interne huurreglement. De nieuwe gecoördineerde versie van het intern huurreglement werd op 28 september 2011 door de Raad van Bestuur goedgekeurd. Het interne huurreglement is ook raadpleegbaar op de website Toewijzingsprocedure. Toewijzing is voor het werkingssysteem van het Sociaal Verhuurkantorenplatform West - Limburg vzw trouwens niet het juiste woord. Binnen SVPWL wordt dan ook liever gesproken van: een uitnodiging tot ondertekening van een onderhuurovereenkomst. Het sociaal verhuurkantoor heeft immers als missie, de woningzoeker te ondersteunen en weerbaar te maken op de (private) woningmarkt. Het SVK gaat samen met de woningzoeker op zoek naar een geschikte woning. En dit rekening houdende met de gezinssituatie, de persoonlijke voorkeur en de draagbaarheid voor het gezinsbudget. Vraag en aanbod worden in het SVK op mekaar afgestemd tot subjectieve tevredenheid van de huurder enerzijds en het SVK en de eigenaar anderzijds. Het gaat om de subjectieve tevredenheid, en dit criterium ligt iets anders dan de "objectieve materiële" kwaliteitsnorm. De toewijsprocedure verloopt conform het intern huurreglement. Er wordt steeds gewerkt met respect voor de vrije keuze van de kandidaten. Deze keuze betreft de gemeente waarin men wenst te wonen; de aard van de woning huis / appartement / studio; het aantal slaapkamers, de huurprijs, de uitrusting (bv CV of niet). Het sociaal verhuurkantoor, gaat in de eerste plaats samen met de kandidaat op zoek naar een geschikte en betaalbare woning. Dit wil zeggen dat van de woningzoeker wordt verwacht zelf actief te zoeken. Wanneer hij/zij dan zelf een woning vindt, maar de eigenaar aarzelt om te verhuren, kan het SVK worden aangesproken om de inhuring en verhuring te doen. De kandidaat-huurder brengt in dit geval zelf een woning aan. In 2011 ging het om 2 kandidaten. Het sociaal verhuurkantoor, huurt reeds heel wat woningen. Wanneer er daar één van vrij komt, gaat het SVK als volgt te werk: - eerst wordt gekeken naar de rationele bezetting van de woning, - twee: gelden de voorrangsregels zoals bepaald in het sociale huurbesluit, - in een derde fase wordt het SVK-puntensysteem toegepast. Indien de woning voldoet, wordt de kandidaat huurder uitgenodigd om de woning te komen bekijken. Hij/zij mag dan zelf beslissen of de woning voor zijn/haar gezin gepast of geschikt is Opsomming toegepaste afwijkingen In 2011 werden geen afwijkingen toegepast. Alle toekenningen van onderhuurcontracten gebeurden conform het bestaande intern huurreglement van SVPWL Resultaten doelgroepenproject. SVPWL heeft geen aanvraag ingediend om een doelgroepenproject te realiseren. Project waarbij 10% van het woningenbestand wordt vrij gehouden voor een afgebakende doelgroep. Hierbij is op deze woningen het reguliere toewijssysteem van het SVK dan niet van toepassing. In het verleden werd overwogen om samen met CAW t Verschil een doelgroepenproject uit te werken voor klanten-woningzoekers van dit CAW. Dit bleek echter niet zo opportuun. - Het reguliere toewijssysteem met punten biedt kansen voor instellingen-verblijvers. Instellingenverblijf en inkomen geven in het puntensysteem veelal voldoende marge om bij toekenning aan de beurt te komen. - Op de private markt zijn weinig geschikte en aangepaste woongelegenheden beschikbaar voor woningzoekers uit bijzondere doelgroepen zoals bejaarden en rolstoelgebruikers. Zeker niet wanneer wordt gezocht naar betaalbare woningen. SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 5

6 Bij het ter beschikking komen van een aangepaste, geschikte woning, is het criterium rationele bezetting dikwijls voldoende om doelgroepers een redelijke kans te bieden. Ook vindt er een omgekeerde beweging plaats. Bewoners, die zich bij het SVK niet zelfstandig kunnen handhaven, gaan terug naar het welzijnswerk. Het SVK geldt dan als toeleider naar de woonbegeleiding van het CAW. Sedert 2005 werd afgesproken woningzoekers binnen de instellingen indien mogelijk bij het SVK te laten inschrijven. Dit gebeurde ook. Sedert 2004 kon het SVPWL in Houthalen-Helchteren een aantal studio s huren geschikt voor rolstoelgebruikers. Het betreft hier de concrete uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst van SVPWL met vzw STIJN daterend van oktober Hierbij werd doelgericht gezocht naar geschikte huisvesting voor rolstoelgebruikers. Aldus konden 5 rolstoelgebruik(st)ers worden gehuisvest. 3. Huurdersbegeleiding: 3.1. Wijzigingen in aanpak. De zorg voor de bewoner blijft centraal staan in de werking van het SVPWL. Ingevolge de samensmelting van de lokale SVK-werkingen zoals die in West-Limburg bestonden, ging echter een deel van de voordelen der kleinschaligheid verloren. Niet alleen de fysieke afstand van de bewoner naar het SVK nam toe. Ook werd de band met het OCMW losser. Begeleiding, die eerder lokaal veelal binnen het OCMW werd opgenomen, dient nu door het platform zelf met eigen middelen te worden georganiseerd vanuit de centrale zetel. Om dit waar te kunnen maken, werd vanaf november 2006 een nieuwe medewerker aangeworven met woonbegeleiding als specifieke opdracht. Zijn taak bestaat erin de huisbaasfunctie van het SVK na de intrek waar te maken door: - opmaak en bespreking intredende en uittredende plaatsbeschrijvingen; - overnames nutsvoorzieningen, - advies rond de verhuis en de inrichting (verf behangwerken) van de woning, - afspraken rond verdere begeleidingsnoden en mogelijkheden, - contactpunt bij vragen en problemen, - huisbezoeken, - toeleiding naar andere begeleidingsvormen indien nodig. De taken die het platform zelf moet opnemen in het kader van de huurdersbegeleiding zijn in 2010 sterk toegenomen. Nochtans wordt de bewonerszorg verder ook mede door de partners in het netwerk opgenomen. Het gaat dan vooral over de participerende OCMW's. Evenwel nemen de andere partners ook begeleiding van mensen ter harte, het gaat dan om de "welzijnsactoren", waaronder het CAW - uit de regio West - Limburg. De begeleiding door het OCMW betreft voornamelijk de financiële aspecten van de bewonerszorg, zoals: budgetbegeleiding of -beheer, de toeleiding naar collectieve schuldbemiddeling, het verlenen van bijkomende steun (bv. huurtoelage, gewone al dan niet terugvorderbare steun), huurwaarborg, aanvraag huursubsidie. Maar ook administratieve begeleiding en tewerkstelling (bv. in art. 60 7) behoren hiertoe. Een diepgaandere vorm van begeleiding naar wooncultuur en zelfstandigheid wordt enerzijds ook opgenomen door het OCMW, en anderzijds door de meer gespecialiseerde diensten van het CAW en begeleid wonen. Sommige bewoners hebben echter nog verdergaande vormen van begeleiding nodig. Hiervoor wordt doorverwezen naar gespecialiseerde diensten zoals: vluchthuis, opvangtehuis, beschutte werkplaats, CAD, beschut wonen. Er wordt ook verwezen naar instellingenzorg. De onderlinge taakverdeling, tussen het SVPWL en de begeleiders in het netwerk (waaronder het OCMW), is ruw geschetst de volgende: zorg voor de baksteen is de taak van het platform, en zorg voor de mens is voor de welzijnsactor. Voor de realisatie van de huisbaasfunctie, werd enige jaren geleden een afsprakennota met bewoners opgesteld. Dit document - ook wel het huurdersreglement genoemd - wordt bij de toelichting van het onderhuurcontract, samen met de bewoner overlopen. Dit document werd in 2011 samen met het onderhuurcontract aan de onderhuurders bezorgd Overzicht problemen. SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 6

7 Om ten aanzien van de doelgroep, het begeleidings- en emancipatieconcept goed te kunnen laten verlopen, dienen de verschillende hulpverleningsinstrumenten te worden gecoördineerd. Huisvesting moet kunnen gepaard gaan met tewerkstellingskansen, budgetsanering, werken aan wooncultuur edm De samenwerkenden in het netwerk moeten parallel hun aanpak kunnen opstarten, maar de mogelijkheden hiervoor zijn ontoereikend. De partners zijn allen afhankelijk van eigen reglementeringen, aanpak en werkingsdynamiek. Ze werken alle met eigen inschrijvings- en wachtlijstsystemen. De regelgevingen lopen niet hand in hand. Voorbeeld: de huurder is soms al uit de woning gezet wegens wanbetaling vooraleer zijn/haar schuld-bemiddelings-dossier opgestart raakt. De timing van de aanpak, loopt mank. Een betere afstemming van de diverse hulpverleners op mekaar en een gecoördineerde aanpak zijn noodzakelijk. Het kaderbesluit sociale huur is voor de realisatie van dit concept geen meerwaarde, integendeel. Iedere begeleiding gebeurt op vrijwillige basis. De betrokkene dient akkoord te gaan met de aard van de begeleiding, de instantie die ze opneemt, en de werkwijze (bv. huisbezoeken). Deze afspraken tussen begeleiding en klant worden dikwijls in een overeenkomst vastgelegd. Deze kan echter op ieder ogenblik door de klant worden stop gezet. Tevens biedt zij geen garantie voor het slagen van de begeleiding. Het gaat dan om het niet nakomen van afspraken of deze te herroepen, het niet toelaten van huisbezoek zoals gepland, de afgesproken taken niet uitvoeren.. Begeleiding van mensen is geen exacte wetenschap met resultaatgarantie. De begeleiding balanceert steeds op de slappe koord van het verwachtingspatroon (wensen, verlangens en noden) van de hulpvrager enerzijds, en de mogelijkheden, wenselijkheden vanuit de begeleidende dienst anderzijds. Begeleiding (zoals die door het SVK wordt opgevat) is emancipatorisch. Zij moet er op termijn toe kunnen leiden dat de bewoner op eigen benen staat, zichzelf kan redden in de steeds ingewikkelder wordende samenleving. Dit betekent de afbouw van het verwachtingspatroon naar de begeleiding toe, en de opbouw van zelfverantwoordelijkheid. M.a.w. de tussenkomst van de begeleiding neemt af in de tijd. Dit is geen eenvoudig proces en kan hier en daar voor wrevel zorgen. Vaak ontstaat dan het gevoel (zowel bij begeleider, bij de klant, als bij de samenleving) dat de begeleiding faalt of heeft gefaald. Deze scherpe vraag stelt zich steeds wanneer een bewoner uit de woning moet worden gezet. Bemoeizorg zou hier, een laatste poging moeten zijn om vooralsnog in te grijpen. Betreffende de toepassing ervan bij het SVK stelt zich de vraag naar de aard van de problematiek. Bemoeizorg grijpt enkel in als er sprake is van kennelijke verwaarlozing, alternatieve wooncultuur, overlast voor de buurt, samenlevingsproblemen met buren en betalingsachterstal. Bij het SVK stelt zich haast uitsluitend de problematiek van betalingsachterstal. De andere problemen worden vaak al door de bestaande begeleiding opgevangen. Enkel financiële problemen geven geen aanleiding tot tussenkomst van bemoeizorg. In 2011 werd via bemoeizorg geen onderhuurders begeleid. Het dagelijkse bestuur bespreekt maandelijks de zeer concrete begeleidingsproblemen. Dossiers, de verdergaande maatregelen vergen worden aan de Raad van Bestuur voorgelegd. 4. Algemeen beheer: 4.1. Openingsuren, permanentie. Het platform koos ervoor de lokale steunpunten bij het OCMW in stand te houden. De bedoeling is om een maximale bereikbaarheid te realiseren. Bewoners, woningzoekers en eigenaars kunnen zich, zoals in het verleden, tot het lokale OCMW wenden met hun vragen en problemen. Het SVPWL huurt woningen in 7 gemeenten, waarbij het kantoor van SVPWL meer dan 25 km (enkel) van de verst wonende huurder verwijderd is. Niet alleen de fysieke afstand neemt daarmee toe, ook de psychologische. Aldus werden volgende openingsuren gerealiseerd. Het SVK realiseert alles tezamen 55 u per week permanentie. Heusden - Zolder: maandag 09u00 11u30; donderdag 09u00 11u30; Leopoldsburg: dinsdag 17u00 19u00, donderdag 9u00 12u00; Lummen: woensdag 9u00 12u00, vrijdag 9u00 12u00; Tessenderlo: van maandag tot en met vrijdag: 8u30 11u30; dinsdag 17u00 18u30; Houthalen - Helchteren: van maandag tot en met vrijdag: 9u00 11u30. Daarnaast is het SVK ook steeds tijdens de normale werkuren telefonisch bereikbaar en open na afspraak Samenstelling personeelsploeg. SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 7

8 In 2011 werd een bijkomende aanwerving gedaan. Een klusjesman werd voor een arbeidsduur van 50% VTE, aangeworven Opdrachten of taakverdeling, De taakverdeling van de meeste personeelsleden bleef ongewijzigd in 2011 (cfr. infra). Ingevolge de nieuwe aanwerving moest geen herschikking van de taken gebeuren. De nieuwe werknemers neemt bijkomende taken op. Het gaat om: inspelen op vragen naar praktische probleempjes in woningen en deze oplossen. Hetzij door zelf de kleine herstellingen uit te voeren, hetzij door een vakman ter plaatse te roepen. Het stellen van diagnoses en de onderhuurder ondersteunen om kleine mankementen zelf op te lossen horen ook daartoe Subsidiebronnen: Al deze personeelsleden worden betaald vanuit de Gewestelijke middelen. SVPWL kan geen beroep doen op andere subsidiebronnen. Een gedeelte van de loonkost van de logistieke kracht wordt evenwel terugbetaald door het rollend fonds vanuit de gemeente Lummen. Een personeelslid wordt gedeeltelijk betaald vanuit de gewone middelen Sociale Maribel. Dit is echter beperkt tot 13u / week. Ook werd voor de maanden oktober, november en december 2011 een beroep gedaan op de eenmalige Sociale Maribel. Hiermee werden 112 bijkomende uren gerealiseerd. 5. Inspraak en participatie: Het Sociaal Verhuurkantorenplatform West-Limburg, streeft ernaar de individuele inspraak van de woningzoeker maximaal te realiseren. Het betreft het afstemmen van de vraag (de woningzoeker) op het aanbod (de beschikbaarheid van woningen op de private huurmarkt). - De kandidaat-huurder kan de ter beschikking gekomen woning vooraf bezichtigen en de huurvoorwaarden (o.a. prijs) evalueren. - Het aantal keer dat een kandidaat een aangeboden woning kan weigeren, was onbeperkt en mag sedert het nieuwe sociale huurbesluit niet meer zonder sanctie blijven. - Indien de bewoner zelf een huis aanbrengt (en de eigenaar wenst niet aan hem als individu te verhuren, maar wel aan het SVK) geniet hij prioriteit bij de toewijzing. - Betreffende inrichting van de woonst heeft de huurder de vrije hand (keuze behang, verf, plaatsen van meubelen, ophangen kaders edm.). - Bij de bespreking van de woningnood wordt zo dicht mogelijk aangesloten bij de wensen en mogelijkheden van de kandidaat-huurder. o Welke huurprijs kan de woningzoeker aan? o Waar wenst hij / zij te wonen? o Hoe is zijn / haar gezinstoestand? o Gaat het om een tijdelijk probleem? o Aard van de woning (woonhuis, appartement, studio) gewenst door de woningzoeker? Voor de intake van de woningzoeker en de contractondertekening van de onderhuurder, trekt het SVK ruim de tijd uit om in overleg (inspraak) te gaan. Ook bij de opmaak van de plaatsbeschrijving en het bezichtigen van de woning, wordt zeer omzichtig tewerk gegaan. Het organiseren van collectieve samenkomsten van huurders, is gezien de ligging der woningen binnen de gemeenten en de spreiding over de regio praktisch niet organiseerbaar. De meest oostelijk gelegen verhuurde woning is 45,8 km (enkel) ver gelegen van de meest westelijke. De afstand tussen de meest noordelijke woning en de meest zuidelijke is 25,0 km. Het beantwoordt ook niet direct aan de behoeften van de bewoners, vermits ze nauwelijks met mekaar in contact komen. 6. Klachtenprocedure: 6.1. Aanpassing klachtenprocedure. De originele klachtenprocedure en klachtenbehandeling bij SVPWL dateert van 2002 en werd in de loop der jaren aangevuld en verfijnd. In het nieuwe intern huurreglement werd de klachtenprocedure niet herbekeken. SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 8

9 6.2. Resultaten in De klachtenprocedure wordt aan alle nieuwe bewoners samen met de afsprakennota voor bewoners overhandigd bij de ondertekening van de onderhuurovereenkomst. Aan kandidaat huurders worden bij de intake tegelijk ook de mogelijkheden van de klachtenprocedure mondeling toegelicht. Het betreft hier dit deel van de procedure dat betrekking heeft op de woningzoeker. Indien gewenst kan de woningzoeker bij inschrijving een exemplaar van de klachtenprocedure meekrijgen. De OCMW s en huisvestingsactoren kennen deze procedure. Via nauwe contacten met de bewoners, en - voor zover mogelijk - met woningzoekers, krijgt het SVK de meeste vragen. De klachten worden veelal mondeling geformuleerd en hebben niet zozeer betrekking op de werking van het SVK zelf, dan wel op de concrete dagdagelijkse woonbezorgdheid. Voor bewoners betreft het vooral vragen en opmerkingen rond kleine probleempjes met de woning of de uitrusting ervan. Het gaat dan vooral om het herstel van kleine mankementen en zelfs het verrichten van normaal onderhoud (bv. verwarmingsinstallaties, ontkalkingen, venster stuk). Hier wordt in de mate van het mogelijke zeer snel gevolg aan gegeven. Nochtans is het in West Limburg, niet eenvoudig om bijvoorbeeld snel een vakman ter plaatse te krijgen. Dit kan soms tot kleine wrevels leiden. Een tweede probleem voor bewoners stelt zich ook bij het vereffenen van herstelfacturen voor de oplossing van kleine gebreken. De bewijslast voor de huurdersaansprakelijkheid wordt hier duidelijk bij het SVK gelegd. Ook het normale onderhoud van diverse installaties en toestellen in de woning vallen hieronder. Voor woningzoekers stelt zich meestal het probleem van de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen op de private huurmarkt. Dit leidt tot onzekerheid en ergernis rond de oplosbaarheid van het woonprobleem. Het nieuwe sociale huurbesluit is daarbij helemaal niet van aard om duidelijkheid en zekerheid te creëren. Vaak bevinden kandidaat-huurders zich in een acute crisissituatie, wanneer zij zich ter inschrijving melden. Hierop kan het SVK niet tijdig inspelen. Voor velen werkt het frustrerend te merken, opnieuw op een wachtlijst terecht te komen. Het gelijklopen van het verwachtingspatroon van woningzoekers enerzijds, en de mogelijkheden van het SVK om hieraan te voldoen anderzijds leidt tot de meeste klachten. Bij SVPWL kwam echter nog geen klacht (schriftelijk) volgens de voorgestelde procedure toe. Voor eigenaars is er geen klachtenprocedure voorzien. Nochtans hebben zij soms bedenkingen bij de service van het SVK. Vooral eigenaars die na aankoop van de gehuurde woning er zelf willen gaan wonen, hebben moeite met de oplevering. Aan de hand van de intredende plaatsbeschrijving wordt door het SVK een stand van zaken opgemaakt. De daarbij vastgestelde huurschade leidt tot vorderingen. Na onderhandelingen en tegenvoorstellen tracht SVPWL deze eisen terug te brengen tot aanvaardbare proporties. Slechts een gedeelte is recupereerbaar bij de bewoners (insolvent). In 2011 diende 1 bewoner een klacht in bij de Vlaamse Ombudsdienst. Daarbij werd de klachtenprocedure bij het SVPWL overgeslagen. Het ging om de afwikkeling bij het einde van een onderhuurovereenkomst. Na woord en wederwoord werd de klacht ongegrond verklaard. 7. Aanvullende informatie REG-premies. Sedert begin 2009 kan het SVPWL een beroep doen op de premies voor rationeel energieverbruik (REG). Hierbij zijn het plaatsen van superisolerende ramen, condensatieketels en dakisolatie voor 100 % subsidieerbaar. Om van de premie te kunnen genieten, worden de woningen eerst door woonbeleid gescreend. Vervolgens moet de eigenaar de prioritaire werken uitvoeren. Dan pas kan de premie worden gerealiseerd. In de loop van 2011 werd dit project verder uitgevoerd. Het REG-verhaal is erg belastend voor de beperkte personeelsbezetting. Tevens stuit de uitwerking op heel wat praktische problemen: onderhandelen met eigenaars over uit te voeren werken, opmaak van lastenboeken, uitschrijven van offertes, het vinden van vakmensen om de werken uit te voeren, opvolgen van werken, opleveringen controleren, opmaak en indienen voorschot- en definitief dossier voor VEA. SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 9

10 Er werden in totaal 40 REG-projecten gerealiseerd met een totaalinvestering van ,34. Daarnaast werden 12 dakisolatieprojecten gerealiseerd met VAP-premies. Twee gewone renovatiepremies werden daar bovenop gerealiseerd Aanwerving. In 2011 werd een klusjesman aangeworven. Betrokkene vatte de werkzaamheden aan op 01/05/ Actualisatie van de kandidaten registers. Naar aanleiding van de verplichte 2-jaarlijkse actualisatie van de kandidatenregisters. Werden kandidaathuurders die ingeschreven waren voor 1/1/2010 aangeschreven. De brieven vertrokken op 10/05/2011, de herinneringsbrief 22/06/2011. Nieuw register werd aan de inspectie over gemaakt tegen 30/09. Effectieve uitschrijving uit register 31/ Habetes. Actualisatiebrief ,00% Herinnering 82 55,03% onbestelbaar 31 20,81% GEEN antwoord 55 36,91% Geactualiseerd 48 32,21% geen kandidaat meer 15 10,07% Het intergemeentelijk overleg lokaal woonbeleid, Beringen, Ham en Tessenderlo, besliste met SVPWL samen te werken. Er hadden verschillende contacten plaats met verantwoordelijken van Habetes en er had een grondige bespreking plaats te Beringen op 19/09/2011. Het schepencollege van Beringen om met SVPWL scheep te gaan. Ook vanuit Ham kwam een positief bericht. De modaliteiten moeten echter nog verder worden uitgewerkt. Er had ook een verkennend gesprek plats met coördinator Wonen West-Limburg over de positie van Herk- De-Stad Website: De nieuwe website van SVPWL ging in de eerste maanden van 2011 online. In de loop van 2011 werd de inhoud ervan op regelmatige tijdstippen aangepast Vernieuwing computerpark: De computer uitrusting van SVPWL dateerde van 2006 en werd geleidelijk aan verder uitgebouwd in 2009 (PC s) en 2010 (printer, rack). De server begon te wensen over te laten en het mailverkeer liep strop. Vandaar dat de volledige uitrusting werd herbekeken. Een nieuwe server werd aangeschaft, 3 nieuwe PC s, en een laptop. De volledige sofware werd vernieuwd. Voor de aankoop van de software kon een beroep gedaan worden op social-ware. Hetgeen een aanzienlijke kostenbesparing betekende. De hardware werd geleased. Deel 2. Woningkwaliteit 1. Inhuren & woningkwaliteit Hoe verzekert het SVK zich van de woningkwaliteit van in te huren woningen? SVPWL gebruikt reeds sedert 1997 een gestandaardiseerd prospectie formulier om de kwaliteit van de woningen bij inhuurname te beoordelen. In de loop der jaren, werd dit formulier bijgestuurd en hier en daar lichtjes aangepast. De laatste jaren wordt de prospectie ook aangevuld met foto s. Het SVK is actief op de private woning huurmarkt. Dit betekent dat vraag en aanbod op mekaar worden afgestemd tot subjectieve tevredenheid van de huurder enerzijds; het SVK en de eigenaar anderzijds. Het gaat om de subjectieve tevredenheid, en dit criterium ligt iets anders dan de "objectieve materiële" kwaliteitsnorm. Het is niet omdat een bakstenen constructie aan "wettelijke vereisten voldoet", er iedere SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 10

11 woningzoeker zich "goed" zal voelen. Voor SVPWL is het welbevinden van kansarme bewoners eveneens een kwaliteitslabel Het SVK hanteert hiervoor een systematische strategie. In Limburg, zijn de woningen doorgaans jonger dan in de rest van Vlaanderen. Het aantal woningen zonder comfort ligt er lager. Dit betekent naar de private huurmarkt, weliswaar beter uitgeruste maar ook duurdere woningen. De markt van goedkope woningen is zeer beperkt. De nood aan renovatie projecten ligt daarbij anders dan elders in Vlaanderen. De strategie van de sociale verhuurkantoren in West - Limburg, bestaat er dan ook in alleen kwaliteitsvolle woningen ter beschikking te stellen van kansarme huurders. In principe worden alleen woningen ingehuurd die "in orde" zijn SVPWL heeft voor kwaliteitsbewaking van in te huren woningen geen gespecialiseerd personeel in dienst. In de zin van bouwkundig geschoolden, architect of ingenieur. Wel beschikt het over voldoende technische bagage om betrouwbare eerste keuringen uit te voeren. Dit in de vorm van opgedane ervaringen, SVPWL is reeds 18 jaar actief en bijscholingen. Opleidingen betreffende het hanteren van het technische verslag werden gevolgd Daarnaast, kan het SVK een beroep doen op de gemeentelijke huisvestingsambtenaren. En dit in het kader van de samenwerkingsakkoorden afgesloten met de gemeenten van het werkgebied. Dit betref eveneens het uitreiken van conformiteitsattesten. Evenwel heeft slechts 1 van de 5 gemeenten een eigen procedure tot opmaak van een conformiteitsattest. De andere doen hiervoor een beroep op de diensten van wonen Vlaanderen Onderhoud en klussen Op welke manier organiseert het SVK zich inzake woningonderhoud? Wordt er een systematische werkwijze gevolgd? (vb. periodiek nakijken van de woning, gezamenlijk onderhoud van verwarmingsinstallaties, onderhoudscontract, ) Het verhuren van oudere en goedkope woningen vergt een constante investering in het huis. Toestellen en infrastructuur hebben al een zekere leeftijd. Er beginnen mankementen aan te komen. Als het op herstellen aankomt zijn vaak wisselstukken niet meer te vinden. SVPWL maakt een onderscheid tussen: - Herstellingen: betreft het herstellen van mankementen. Infrastructuur en uitrustingen worden terug in bestaande toestand gebracht. Hiertoe behoren ook de herstellingen van de huurschade nadat de bewoner de woning verliet. De Herstellingen worden naar gelang hun verantwoordelijkheid in het kader van de woninghuurwet door huurder of eigenaar uitgevoerd. Bij gebreke hiervan grijpt het SVK in, de kosten worden dan bij de verantwoordelijke partij gerecupereerd. - Inrichting: het woon-klaar maken van de woning bij intrede van de bewoner (verven, behangen, poetsen, opruimen). Gebeurt in principe door de onderhuurder. Opruimen en poetsen door de vertrekkende onderhuurder, verf en behangwerken bijvoorbeeld door de nieuwe bewoner. Het SVK ondersteunt de onderhuurder hiermee. Soms stelt de eigenaar de materialen ter beschikking. - Comfort verbeteringswerken: het aanpassen van de woning aan het moderne wooncomfort; het gaat bijvoorbeeld om: binnen halen van het toilet, inrichten van de badkamer, plaatsen van een keukenblok, elektriciteit verzwaren en/ of bijplaatsen van contactpunten edm.. Deze zijn de verantwoordelijkheid van de eigenaar. SVPWL adviseert en ondersteunt bij VAP of renovatiepremie-aanvragen. - Renovatiewerkzaamheden: betreffen structurele ingrepen in het gebouw inzake dak, muren buitenschrijnwerkerij, afbraak achterbouwsels, herindeling edm. Gebeurt altijd door de eigenaar. SVK huurt pas als de woning volledig in orde (criteria wooncode) is. - Verbouwingswerken: hierbij gaat het eveneens om structurele ingrepen, die tot doel hebben een bestaand pand op te delen in diverse wooneenheden of om van een handelsruimte een woonst te maken. De organisatie en uitvoering hiervan zijn de volle verantwoordelijkheid van de eigenaar. SVPWL doet pas een prospectie na voltooiïng der werken. SVPWL geeft wel steeds advies aan eigenaars inzake premies en ondersteuningsmogelijkheden. Er wordt ook doorverwezen naar gemeente, STEBO, cedubo (centrum duurzaam bouwen) Sedert mei 2011 heeft SVPWL vzw een eigen halftijdse klusjesman in dienst. Deze werkt vraag gestuurd voor onderhuurders en eigenaars. Hij lost niet altijd automatisch zelf alle problemen op. De normale aansprakelijkheden blijven van toepassing. Zowel onderhuurder als eigenaar kunnen zelf een vakman aanduiden om euvels op te lossen. Lukt dit niet, treedt SVPWL op. SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 11

12 Het SVK had een samenwerkingsverband met de sociale werkplaats ECR. Voor de realisatie van werken werd in het verleden ook een beroep gedaan op andere sociale werkplaatsen, zoals Alternatief en de Biehal. Deze ervaringen waren niet altijd onverdeeld positief. Door de jaren heen bouwde SVPWL een vertrouwens relatie op met vakmensen uit de streek die vrij vlot en betaalbaar klusjes realiseerden Renovatie In het verleden nam het SVPWL alleen de rol op van toeleider inzake renovaties. Hoewel in 2001 een renovatieproject (3 woningen) in eigen beheer werd uitgewerkt (organisator). Wel organiseerde het SVK in het verleden comfortverbeteringswerken. Het ging dan bijvoorbeeld om het installeren van een nieuwe keuken, een badkamer en elektriciteitswerken en dergelijke. Doch dit bleef beperkt. Sedert de REG-premies werd SVPWL evenwel verplicht om als organisator van deze werken op te treden. In een aantal gevallen gold dit ook voor de prioritair uit te voeren werken SVPWL heeft geen eigen personeel in dienst op renovatieprojecten uit te voeren In het verleden werd al eens beroep gedaan op sociale werkplaatsen (cfr. supra). In het kader van de REG-projecten, werd uitsluitend gewerkt met aannemers. De inhoudelijke ondersteuning inzake lastenboeken en opleveringen gebeurde evenwel in samenwerking met STEBO vzw Evoluties: SVPWL plant momenteel geen koerswijziging inzake inhuringsbeleid, bewaking van de woningkwaliteit, onderhoud en renovatie. Hiertoe beschikt het niet over de nodige middelen Aan wat voor soort ondersteuning heeft het SVK nood om aan de verwachtingen inzake woningkwaliteit te kunnen voldoen? Doorgaans is de woningkwaliteit in Limburg redelijk goed, zeker in verhouding tot sommige delen in de rest van Vlaanderen. In de loop der jaren bezocht het SVK meer dan 800 woningen. Ongeveer 15% ervan bleek van te slechte kwaliteit om in te huren. Dit maakt dat het SVK in staat is woningen te huren in een relatief goed prijs-kwaliteitsverhouding (minder dan 550,-). De in te huren woningen in deze prijsklassen zijn niet meer nieuw. Het comfort is nog aanwezig maar gedateerd. Het verhuren van oudere en goedkope woningen vergt een constante investering in het huis. Toestellen en infrastructuur hebben al een zekere leeftijd. Er beginnen mankementen aan te komen. Als het op herstellen aankomt, zijn vaak de wisselstukken niet meer te vinden. Het SVK beschikt niet over voldoende budget om systematisch vernieuwingen te realiseren. Voorschieten van de kosten aan de eigenaar waarna via korting op de huurprijs, de investering wordt terug gewonnen, is niet altijd mogelijk maar vaak ook risicovol. Het te investeren bedrag overschrijdt de maandelijkse huurprijs gedurende een redelijke verhuurtermijn (9 jaar). De kostprijs voor herstellingen en comfort verbeteringswerken is de voorbije jaren trouwens sterk toegenomen. Een en ander hangt af van nieuwe kwaliteitscriteria die aan woningen (zullen) worden gesteld. Het gaat dan vooral om energievriendelijkheid, isolatiewaarden, toestand van de uitrusting (keukentoestellen, bad, ) elektriciteitsvoorzieningen edm - Er is niet zozeer nood aan evaluatie van bestaande toestanden dan wel het uitwerken van oplossingen. Maatregelen, die haalbaar en betaalbaar zijn en tevens perspectieven bieden voor de toekomst. - Er is dan ook meer specialisatie nodig in bouwfysiche en technische aspecten van gebouwen en woningen. - Er is nood aan de uitbouw van nieuwe know-how binnen het SVK, om samen met eigenaar op pad te gaan om de gestelde criteria te bereiken. - Tevens is er nood aan voldoende werkinsgflexibiliteit en financiële autonomie voor het VSK om dit waar te maken. Niet alle expertise dient binnen het SVK zelf aanwezig te zijn. Betaalbare mogelijkheden om die van buitenaf in te halen, dienen uitgewerkt. SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 12

13 Deel 3: De Tabellen: bespreking. 1. Algemeen overzicht van de werking workload. Huurverrichtingen: * opzegperiode nog lopende op 31/12/2011. Prospecties 59 Nieuwe hoofdhuur 20 Nieuwe onderhuur 41 Opzeg OHC* 2 Einde OHC 29 Opzeg HHC* 2 Einde HHC 8 TOTAAL: 161 Boekhouding: verrichtingen. Huursubsidie: Nieuwe aanvragen: 36 Verlengingen: 31 REG-premies: 30 dossiers 2. INHUREN VAN WONINGEN: 2.1. Verloop van de prospecties: In 2011 werden door het SVPWL 59 woningen bezocht. * of in optie om te huren Beringen Ham Heusden-Zolder Houthalen-Helchteren Leopoldsburg Lummen Tessenderlo Totaal 2011 te slecht te duur 2 2 eigenaar haakt af niet geschikt verbouw bezig gehuurd* geen beslissing andere 0 totaal In de tabel, worden enkel die woningen weergegeven, die door het SVK werden bezocht. Zijn niet inbegrepen, de telefonische contacten met eigenaars, de bezoeken aan eigenaars, waarbij de woning niet kon worden bekeken. Iedere woning werd door twee mensen bezocht. Hierbij wordt een gestandaardiseerd prospectieformulier ingevuld. De beslissing om de woning al dan niet te huren of om verder te onderhandelen werd telkens door het dagelijkse bestuur van het SVPWL genomen na advies van het lokale steunpunt. SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 13

14 De gemiddelde vraagprijs van de geprospecteerde woningen bedroeg 526,79. In 22,03% (N=13) van de gevallen kon of wilde de eigenaar de maandelijkse huurprijs niet meedelen. Dit werd aan de inschatting van SVPWL overgelaten. In 2011 werden ook zoals in de voorgaande jaren, de telefonische contacten met eigenaars over het inhuren van wooneenheden geregistreerd. Hierbij wordt voornamelijk afgegaan op eigenaars die zich spontaan aanbieden en kandidaten, die zelf woningen aanbrengen. SVPWL heeft op die manier, 48 contacten gehad. De gemiddelde (meegedeelde) huurprijs bedraagt 549,12. In 12,50 % (N=6) van de gevallen deelde de eigenaar de verhuurprijs telefonisch niet mee. Het aantal prospecties bleef in 2011 op een relatief hoog niveau. Dit heeft te maken met mond tot mond reclame Overzicht van de gehuurde woningen. SVPWL huurde in 2011, 21 nieuwe wooneenheden. Een aantal ingehuurde woningen werd reeds in 2010 geprospecteerd. Ook verdwenen in 2011, 8 wooneenheden uit het bestand. Drie ervan werden opgezegd omdat de eigenaars er zelf wensten te gaan wonen. 1 eigenaar wenste niet mee te stappen in het REG-verhaal. Een hoofdhuurcontract werd opgezegd aan het einde van de duurtijd van het contract. Drie contracten werden om diverse redenen minnelijk beëindigd. Waaronder een omdat de huurprijs te hoog opliep. De gemiddelde huurprijs van de nieuw ingehuurde woningen bedraagt 486,67 per maand. De gemiddelde inhuurprijs van alle woningen samen bedroeg op 31/12/ ,28 (index inbegrepen). Vooral de oudere ingehuurde woningen zijn nog relatief goedkoop. Nieuwe inhuurprijzen zijn systematisch hoger ingevolge marktevoluties en kwaliteitsverbetering. Van de onderverhuurde woningen, zijn er 179 eigendom van private eigenaars en 1 eigendom van een OCMW. Bij opzeg van de woning liep in 1 geval de opzegperiode van de onderhuurder en deze van het SVK t.a.v. de eigenaar niet samen. Dit betekende een huurverlies van 500,-. In de loop van het jaar stonden echter ook een aantal wooneenheden een tijdje leeg omwille van diverse redenen. Het gaat dan om een overbruggingsperiode tussen twee bewoners, een verschil in tijd tussen het afsluiten van het hoofdhuurcontract en het onderhuurcontract, of leegstand omdat nog kleine herstellingswerkjes dienden te worden uitgevoerd. In totaal ging het om 10,5 maanden. Dit betekende een derving ten bedrage van 4.319, Werken aan woningen in Het verhuren van oudere en goedkope woningen vergt een constante investering in het huis. Toestellen en infrastructuur hebben al een zekere leeftijd. Er beginnen mankementen aan te komen. Als het op herstellen aankomt, zijn vaak de wisselstukken niet meer te vinden. In het algemeen wordt voor al de bewoners het jaarlijks onderhoud van de verwarmingsinstallaties opgevolgd. 3. VERHURING VAN WONINGEN: 3.1. De onderhuurders. Op 31/12/2011 verbleven in totaal 180 gezinnen of alleenstaanden in een woning gehuurd door het SVPWL. In totaal gaat het hier om 365 personen. Het aantal minderjarige kinderen ten laste bedroeg 150. De gemiddelde contractuele verhuurprijs van al de verhuurde woningen bedroeg 499,51 per maand. Dit is de basishuurprijs, verhoogd met de aangerekende indexaanpassingen in De gemiddelde effectief (= contractuele HP min de huursubsidie) te betalen huurprijs in 2011 bedroeg 312,15. SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 14

15 In 2011 werden 41 nieuwe onderhuurcontracten afgesloten. Het betreft zowel nieuwe onderhuurders als interne verhuizingen. 2 onderhuurders vertrokken ook alweer binnen hetzelfde jaar Vertrokken huurders: Gedurende het jaar 2011 vertrokken in totaal, 29 bewoners, dit is bijna 1 op 5 (17,46%) van het aantal gezinnen en alleenstaanden, dat op 31/12/2010 nog in een woning van het SVK verbleef. Opzeg en redenen van opzeg. einde onderhuurcontract: opzeg HHC 3 opzeg OHC 24 minnelijk 1 overleden 1 vertrek van de onderhuurders naar: Privé huur 6 Familie 3 SHM 17 overleden 1 koop 1 Interne verhuis 1 In 2011 werden 5 onderhuurders in verzoek opgeroepen voor de vrederechter als gevolg van wanbetaling. In 1 geval werd een verzoening bereikt. 4 vonnissen werden uitgesproken: 1 onderhuurder was reeds weg. De andere vonnissen worden in 2012 verder uitgevoerd. Op 31/12/2011 zijn 2 opzegperiodes van onderhuurcontracten lopende Inhuur en verhuurprijs. De gemiddelde inhuurprijs, betaald aan de eigenaar, ligt lager dan de gemiddelde verhuurprijs aan de onderhuurder. Het gemiddelde verschil bedraagt 8,52 per maand. Dit bedrag is als volgt samengesteld: - afschrijvingen investeringen in woningen als korting op de huurprijs: 903,42 per maand, - voorafname index: 1.170,19 per maand, - verlies op niet gelijklopende indexen: 543,64 per maand De huursubsidie. Systematisch wordt, indien de onderhuurder aan de voorwaarden voldoet, de huursubsidie van het Vlaamse Gewest aangevraagd. Periode 1 Nieuw in 2011 Aantal aanvragen jaar 36 Aantal aanvragen van vorig jaar 11 Goedgekeurd lopend jaar 32 Goedgekeurd van vorige jaren 2 Aanvragen lopende 1 nog in te dienen 1 geen 3 Periode 2 Verlengd in 2011 te verlengen 31 Verlengd* 27 stopgezet 4 levenslang lopende SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 15

16 De gemiddelde toegekende huursubsidie bedroeg op 31/12/ ,36 per maand De kandidaat-huurders: Op 31/12/2011 stonden 405 alleenstaanden of gezinnen ingeschreven op de wachtlijst van het sociaal verhuurkantorenplatform. Het gaat in totaal om 855 personen waarvan 411 minderjarige kinderen. Deze lijst is het resultaat van nieuwe inschrijvingen in het jaar 2011 en de vernieuwing (actualisatie) van eerdere inschrijvingen. Hun gemiddeld belastbaar gezinsinkomen bedroeg ,21 (jaarlijks netto belastbaar). Gedurende het jaar 2011 meldden zich 243 nieuwe woningzoekers aan. Deel 4: DE ORGANISATIE: 1. Identificatie 1.1 Naam SOCIAAL VERHUURKANTORENPLATFORM WEST LIMBURG VERENIGING ZONDER WINSTOOGMERK id Ondernemingsnummer: RSZ nummer: 062/ (letterwoord: SVPWL). 1.2 Maatschappelijke zetel: Marktplein 9/ Heusden-Zolder tel ; fax ; GSM web.: Bankrelaties: DEXIA BE en BE Samenstelling bestuursorganen Samenstelling Algemene Vergadering. I. Leden: 1. De lokale werkingen: Afgevaardigd door: Herk-de-Stad Dhr. Koen De Norre Pannestraat Herk-de-Stad Dhr. Vic Vanleeuw Grote Baan Herk-de-Stad Dhr. Gerard Windmolders Paulusstraat Herk-de-Stad Afgevaardigd door: Heusden Zolder. Mevr. Annette Palmers, Halstraat Heusden-Zolder Dhr. Hans Raeymakers P/a Heldenplein Heusden-Zolder Dhr. Koen Clijsters P/a Sint-Willibrordusplein Heusden-Zolder Dhr. Jo Melotte Kerkeveld Heusden-Zolder Afgevaardigd door: Houthalen Helchteren. Mevr. Eefje Van Wortswinkel p/a Peerdekerkhofstraat Houthalen-Helchteren Dhr. Antonio Ventura P/a Grote Baan Houthalen-Helchteren Dhr. Ludwig Leyssens P/a Vinkenhof, Lunstraat Houthalen-Helchteren Dhr. Erik Vangeneugden P/a sociaal huis Grote Baan Houthalen-Helchteren Afgevaardigd door: Leopoldsburg Dhr. Wouter Beke Boterbloemstraat Leopoldsburg Mevr. Sonja Surkyn Lidostraat Leopoldsburg Dhr. Michel Schepens E. Adanglaan 28 bus Leopoldsburg Dhr. Roger Seys Bevrijdingsplein Leopoldsburg Afgevaardigd door: Lummen Dhr. Theo Dekoning Veldstraat Lummen Dhr. Guy Vaes Geeneindestraat Lummen Mevr. Rita Morren Kapelstraat Lummen SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 16

17 Mevr. Birgitt Carlier Veldstraat 10E 3560 Lummen Afgevaardigd door: Tessenderlo Dhr. Chris Gaethofs Baal Tessenderlo Mevr. Francine Caes Diesterstraat Tessenderlo Dhr. Geert Vranckx Varode Tessenderlo Mevr. Diede De Meyer p/a Solveld Tessenderlo 2. De huisvestingsactoren. Afgevaardigd door: CV Vooruitzien O.L. Vrouwstraat Beringen: Dhr. Bert Cox p/a O.L. Vrouwstraat Beringen Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen C.V. Violetstraat Beringen: Dhr. Erik Mannaerts p/a Violetstraat Beringen CAW t Verschil vzw, Koolmijnlaan Beringen: Dhr. Jan Gilissen p/akuringersteenweg 439/ Hasselt CGG West - Limburg vzw, Noordberm Heusden-Zolder,: Mevr. Annemie Vandebroek Vunderstraat Heusden-Zolder SJK de Woonconsulent, Graaf van Loonstraat 13, 3580, Beringen: Dhr. Hans Vermeulen Zandkuil Herentals STEBO, E. Copéelaan 91, 3600, Genk: Dhr. Bert Vandevijver p/a E. Copéelaan Genk vzw Bewust, Halmaalweg Sint-Truiden. Dhr. Jos Vandersmissen Manestraat Herk-de-Stad II. Toegetreden leden: Dhr. Bart Coemans Vroentestraat Herk-de-Stad Dhr. Marcel Reynders Olmenweg Leopoldsburg Dhr. Michel Verdonck Runkstersteenweg Hasselt 2.2. Samenstelling Raad van Bestuur. - Namens de leden, lokale werkingen: Dhr. Gerard Windmolders, Dhr. Hans Raeymakers, Dhr. Koen Clijsters, Mevr. Eefje Vanwortswinkel, Dhr. Ludwig Leyssens, Dhr. Michel Schepens, Dhr. Roger Seys, Dhr.Theo Dekoning, Mevr. Rita Morren, Mevr. Francine Caes, Mevr. Diede De Meyer - Namens de leden, huisvestingsactoren. Dhr. Bert Cox, Dhr. Erik Mannaerts, Dhr. Jan Gilissen, Mevr. Annemie Vandebroek, Dhr. Hans Vermeulen, Dhr. Jos Vandersmissen. - Deskundigen: Dhr. Bart Coemans, Dhr. Marcel Reynders, Dhr. Michel Verdonck. - Personeel: adviserend. Dhr. Dirk Vanvelk, coördinator en Dhr. Bart Bynens, woonbegeleider Het dagelijks bestuur bestaat uit: Dhr. Michel Schepens, voorzitter; Dhr. Michel Verdonck, Secretaris - penningmeester. Leden: Dhr. Theo Dekoning Dhr. Ludwig Leyssens, Dhr. Marcel Reynders, Mevr. Sarah Reijnders, Personeel: (adviserend). Dhr. Dirk Vanvelk, coördinator en Bart Bynens woonbegeleider. 3. Werking van de bestuursorganen Algemene Vergadering. De Statutaire Algemene Vergadering van de vzw sociaal verhuurkantorenplatform West - Limburg, kwam in 2011 één maal samen, namelijk op 9 maart 2011 met als agendapunten de jaarlijkse statutaire verplichtingen van de vzw: - Leden bestand: ontslag van leden - aanvaarding nieuwe leden. SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 17

18 - Wijzigingen in Raad van Bestuur en Dagelijks Bestuur. - Goedkeuring jaarverslag Goedkeuring exploitatierekening en balans over Vrijwaring beheerders - Vastlegging begroting Raad van Bestuur. De Raad van Bestuur vergaderde in 2011, 5 maal; namelijk op: 17/02, 21/04, 09/06, 29/09, 01/12. De Raad behandelde o.a. volgende onderwerpen: - Voorbereiden en agenda Algemene Vergadering. - Boekhouding: balansen, tussentijdse en eindafrekening. - Begroting: krachtlijnen en uitwerking. - Opvolging van het dagelijkse bestuur en bevestiging van de beslissingen. - Rapportering der werkzaamheden. - Personeelsbeleid. - Financiën: opvolgen kastoestand en betalingen. - Overzichten van bestanden bewoners en woningen. - Verslag RWO inspectie. - Beslissingen inzake praktische problemen Dagelijks Bestuur. Het dagelijkse bestuur vergaderde in 2011, 9 maal namelijk op: 14/01, 04/02, 08/04, 27/05, 24/06, 09/09, 14/10, 18/11, 16/12. Het bestuur behandelde o.a. volgende onderwerpen: - Opvolgen werkzaamheden personeel inhoudelijk en organisatorisch. - Voorbereiding Raad van Bestuur: agenda en onderwerpen. - Overzicht woningen, bespreken profiel van de bewoners, opvolgen bewonersbestanden. - Opvolgen huurverrichtingen en bewoners. - Bespreking der huurders-problemen en beslissing tot het zetten van gerechtelijke stappen. - Opvolgen financiën en kastoestand met o.a. bespreking van de halfjaarlijkse tussentijdse balans en begrotingscontrole. - Opvolgen briefwisseling. - Personeelsbeleid (aanwerving, vakantieregeling, opvolging taken). - Opvolgen benodigdheden bureel: aankopen. - Informatie en bespreking nieuwe regelgevingen: huursubsidie, REG-premie, en kaderbesluit sociale huur. - Verslagen RWO inspectie Personeelsgegevens Coördinator: universitair voltijds, 38 u per week. Woonbegeleider: universitair voltijds, 38u per week en 1/12 de ouderschapsverlof. Administratieve kracht NUHO: 3/4 de, 27u/week. Drie administratieve krachten: HSO: één 1/2 de, 19u per week; één 3/4 de, 28u30 per week; één 1/3 de, 13u45 per week. Logistieke kracht TSO (klusjesman): 1/2 de, 19u per week 3.5. Taakstelling van het personeel: Coördinator: Bouwt het SVPWL uit en draagt de algemene verantwoordelijkheid, rapporteert aan de Raad van Bestuur, en voert haar beslissingen uit. Hij is het gelaat van het sociale verhuurkantorenplatform naar buiten uit. Concreet bestaan zijn werkzaamheden uit: - Prospecties van woningen, evaluatie en beoordeling. - Contacten met eigenaars met inbegrip van: Onderhandelen met eigenaars, Afsluiten van hoofdhuurcontracten, Onderhandelen contract bij werken, Opmaak in- en uittredende plaatsbeschrijving woningen bij hoofdhuurverrichtingen. - Signaleren van tekorten, opmaak voorstellen comfort verbeteringswerken en prijsraming. SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 18

19 - Eindverantwoordelijkheid boekhoudingen (begroting, afrekening en balans). - Verantwoordelijkheid personeel. - Dossiers algemene vergadering, raad van bestuur en dagelijks bestuur evenals verslaggeving. - Opmaak jaarverslag en jaarafrekening. - Opvolgen werkzaamheden lokale steunpunten. - Externe contacten en externe vertegenwoordiging naar lokale huisvestingsactoren, het algemene welzijnswerk en VOB. - Beleidsvoorbereiding en informatieverstrekking. - Personeelsbeleid en eindverantwoordelijkheid. - Eindverantwoordelijkheid REG-projecten. Administratieve kracht HSO 1/2 de - Voeren van de boekhouding op computer. - Opvolgen betalingen huur en betalingsachterstallen. - Opvolgen van huursubsidies (te krijgen en uit te betalen). - Opvolgen betalingen vorderingen aan eigenaars en huurders. - Indexaanpassingen. - Bank en betalingsverrichtingen. - Opvolgen werking bureel. - Aankopen. Logistieke kracht NUHO 3/4 de. - Organiseren en opvolgen van een lokaal steunpunt. - Verwerking registratie woningzoekers, bewoners, woningen. - Opmaak en beheer wachtlijsten. - Opmaak toewijzingsdossier, en ingeven in SVK-amin (punten toekennen, opvolgen wijzigingen, bewijsstukken.). - Administratieve briefwisseling. Administratieve kracht 3/4 de : - Dossiervorming van kandidaat huurders, opvolging inschrijvingsdossiers. - Inschrijvingen kandidaten. - Huursubsidie: opvolgen aanvragen en toekenning, opvolgen verlengingen. - Opvolgen aanvragen onroerende voorheffing. - Bijhouden statistische gegevens. - Administratieve ondersteuning bij opmaak en opvolging REG-werkzaamheden (offertes edm ). Administratieve kracht 1/3 de : - Actualiseren, klassement woningen en onderhuurderdossiers. - Onthaal, balie, telefoon. - Administratie briefwisseling, registraties contracten Woonbegeleider: - Contacten met en opvolging van de bewoners: Bespreking onderhuurcontract met onderhuurder. Afspraken nota (bewonersreglement) bespreken. Opzetten en opvolgen begeleidingsstructuur. Opmaak in- en uittredende plaatsbeschrijving woningen bij onderhuurverrichtingen. Contacten met onderhuurders. - Contacten met onderhuurders en eigenaars, meer specifiek: opmaak in- en uittredende plaatsbeschrijving woningen bij onderhuurverrichtingen. - Aanmaak en opvolging REG-dossiers (offertes, contacten eigenaars-huurders, aanbestedingen, aannemers.). - Opvolgen van 2 lokale steunpunten. Logistieke kracht TSO (klusjesman): - Probleemdetectie van mankementen in woningen. - Opmaken voorstellen tot herstellingen en prijsoffertes bij vaklui. - Aanspreken van vakmensen en deze opvolgen bij hun werkzaamheden. - Uitvoeren van kleine klusjes en onderhoudstaken SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 19

20 - Onderhuurders leren zelf mankementen te verhelpen. - Contacten met eigenaars rond oplossing van praktische problemen. Naast hierboven genoemde functionele taakverdeling is er ook een territoriale taakverdeling van het SVPWLpersoneel naar de lokale steunpunten toe. Deze verdeling is als volgt. De coördinator volgt de dossiers in Ham, Heusden-Zolder en Houthalen-Helchteren. De woonbegeleider in Beringen, Leopoldsburg en Tessenderlo; de logistieke kracht in Lummen. Al deze personeelsleden worden betaald vanuit de Gewestelijke middelen. SVPWL kan geen beroep doen op andere subsidiebronnen. Een gedeelte van de loonkost van de logistieke kracht wordt echter (gedeeltelijk) terugbetaald door het rollend fonds vanuit de gemeente Lummen. Ook kan SVPWL een beroep doen op de middelen van de sociale Maribel. Het gaat om de gewone middelen en de extra middelen Personeel in de lokale steunpunten. Ingevolge de samenwerkingsakkoorden met de lokale besturen kan SVPWL een beroep doen op contactpersonen (veldwerkers) in de OCMW s. Zij behoren tot het personeelskader van het OCMW. De SVKactiviteiten behoren tot hun taakopdracht. SVPWL vzw - Jaarverslag blz. 20