NIEUWE KOOPTIP. Beste belegger, 1/9

Transcriptie

1 15 september 2017 Beste belegger, de maanden vliegen voorbij en ondertussen zijn we al bijna 11 maanden bezig met het BE-rapport en we zijn, op enkele uitschuivers na, best tevreden. Dat betekent echter niet dat het moment is aangebroken om op onze lauweren te rusten. In dit maandrapport hebben we een nieuwe kooptip en bekijken we ook VGP van dichterbij. We liggen op vinkenslag om laatsgenoemde opnieuw te kopen. Voorts bekijken we de nieuwsflow die het koersverloop van Tigenix zal gaan bepalen. NIEUWE KOOPTIP QRF City Retail Ticker: QRF ISIN-code: BE Website: Kopen tegen limiet van 24,10 QRF is één van de vele gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV) die Euronext Brussel rijk is. GVV is een statuut die kan gezien worden als een Real Estate Investment Trust (REIT) in de Angelsaksische wereld. Wettelijk is bepaald dat een GVV een hele reeks activiteiten kan doen die verbonden zijn aan onroerend goed zoals aankoop, beheer, exploitatie, ontwikkeling, renovatie enzovoort. Een GVV moet zich aan bepaalde regels houden: zo mag de schuldgraad niet boven de 65% uitkomen, moet meer dan 80% als dividend worden uitgekeerd en mag 1 gebouw niet meer dan 20% van de portefeuille uitmaken, enzovoort. QRF legt zich toe op winkelvastgoed in de grotere Belgische steden en is sinds 2017 ook actief in Nederland (verdeling 90%/10%). De totale vastgoedportefeuille is goed voor 281 miljoen, verdeeld over 47 panden, en bestaat uit meer dan m² verhuurbare ruimte. 87% van het vastgoed ligt in de binnenstad en de groep telt meer dan 100 verschillende huurders. Hieronder vindt u enkele voorbeelden van winkelpanden die in de portefeuille van QRF zitten. De doelstelling van QRF is binnen enkele jaren een portefeuille te hebben met een waarde van 500 miljoen. De aankoop van winkelpanden, 6 stuks voor een totale waarde van 30 miljoen in het eerste semester van 2017, 1/9

2 zal dan ook worden opgedreven. De uitbreiding over de grenzen naar Nederland moet dan ook in dit licht worden gezien. Om deze groei te financieren kan QRF zijn schulden (nu schuldratio van 56,7%) nog wat doen toenemen of nieuwe aandelen uitgeven. Het is geen geheim dat door de opkomst van e-commerce veel winkelketens het moeilijk hebben en de leegstand in winkelvastgoed recent is toegenomen. QRF concentreert zich echter op de golden mile van de 13 grootste Belgische steden en enkele Nederlandse steden zoals Den Bosch, Maastricht, Nijmegen, Enschede en Zwolle. Daar is de leegstand beperkt terwijl er zich recent almaar meer nieuwe concepten vestigen die zich richten op een consument die belevenisshoppen vooropstelt (een gezellige namiddag kuieren in de binnenstad waar alles dichtbij is). De kleinere steden, waar de leegstand weldegelijk toeneemt, laat QRF links liggen. Het feit dat QRF vooral in zeer drukke winkelstraten in de betere steden actief is, straalt af op de hoge bezettingsgraad, die op 30 juni van dit jaar 96,4% bedroeg. Sinds de oprichting van de vastgoedgroep in 2013 is de bezettingsgraad trouwens zeer stabiel geweest en schommelde ze tussen een nauwe bandbreedte van 96 en 97,2%. In het eerste halfjaar boekte de groep een winst per aandeel van 0,76 EUR, 6,1% lager in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. De totale nettowinst ging er wel met 7,5% op vooruit tot 3,89 miljoen. In 2016 werden zo n nieuwe aandelen uitgegeven zodat de winst over meer aandelen moest worden verdeeld. Het gemiddeld bruto huurrendement van de portefeuille (alle huren gedeeld door de totale portefeuillewaarde) ging wel lichtjes achteruit van 5,67% (eind 2016) tot 5,47%. De komende kwartaal zou het huurrendement weer moeten toenemen. Het management heeft geen voorspelling voor 2017 op winstvlak gedaan maar gaat wel het brutodividend voor 2017 optrekken van 1,34 naar 1,35, goed voor een brutorendement van 5,5% en netto blijft er toch bijna 4% over. En het aandeel? De markt is QRF niet gunstig gezind want in tegenstelling tot andere GVV s die bijna allemaal met een premie van enkele tientallen procenten noteren, staat de beurskoers nauwelijks 1 à 2% boven de intrinsieke waarde. Beleggers hebben geen goed oog in winkelvastgoed en gooien alles op dezelfde hoop. Dat QRF vooral de beste locaties zit, lijkt geen rol te spelen. Dat de Belgische economie aantrekt en de consumentenuitgaven terug in de lift zitten trekken beleggers evenmin over de streep. Het aandeel is sinds begin 2016 constant afgebrokkeld: van 28 tot 24 nu en van de vroegere premie blijft haast niets meer over. We denken dat de terugval stilaan ten einde is, zeker als het aandeel terug wordt ontdekt. Er zit dan zeker een herstel in van 5 à 10%. En vergeet ook het aantrekkelijke nettodividendrendement van zo n 4% niet. 2/9

3 We vinden QRF een mooie opportuniteit om het fundament van de portefeuille wat mee te verstevigen. Het brengt tevens extra diversificatie met zich mee (voor als de markten wat zouden tegenzitten). Opgepast, het is een aandeel met een vrij beperkte liquiditeit. Het zou dus enkele dagen kunnen duren vooraleer uw order tegen 24,10 wordt uitgevoerd. Tigenix: wat valt er te verwachten? Momenteel staat onze positie in biotechgroep Tigenix stevig in het groen. Dit betekent echter niet dat de buit binnen is en we victorie kraaien. Er komen immers enkele belangrijke weken aan die de toekomst van het bedrijf en het aandeel zullen bepalen. Uiterst belangrijk is natuurlijk of de European Medicines Agency (EMA) het licht op groen gaat zetten voor een zogenaamde Marketing Authorization (MA) van Cx601, een middel tegen anale fistels bij mensen met de ziekte van Crohn, een ontstekingsziekte van het darmkanaal. Het verkrijgen van een MA betekent dat de EMA zijn toestemming geeft aan de producent om het middel in de gehele Europese Unie aan de man te brengen. De lopende procedure verloopt volgens bepaalde geijkte procedures. -In augustus heeft Tigenix de antwoorden op de vragen die het Committee for Medicinal Products for Human Use (CHMP), een onderdeel van de EMA, nog had over het middel overgemaakt. Dit was een List of Outstandig Issues of een lijst met vragen waar geen duidelijkheid bij de CHMP over bestond. Dat is een normale stap in de procedure. 3/9

4 -In de eerste week van september is het agentschap dan begonnen met de verdere evaluatie van de antwoorden. Het gehele dossier ligt met andere woorden op de tafel ter evaluatie. -In de loop van oktober zal de CHMP zijn oordeel vellen en zijn bijhorende argumentatie uitbrengen. -Bij goedkeuring zal het middel begin 2018 op de Europese markt worden losgelaten met de hulp van Takeda. De Japanse farmagroep betaalde bij het afsluiten van de deal meteen 25 miljoen, goed voor bijna de volledige omzet van 26,8 miljoen in Als Cx601 de markt haalt dan kan de deal met Takeda tot 355 miljoen opleveren. Dit in een notendop wat u de komende weken kan verwachten. Bij goedkeuring zal het aandeel ongetwijfeld hogere regionen opzoeken, bij een afwijzing (en die kans bestaat altijd in de biotechwereld, zeker bij middelen die op een vrij nieuwe technologie zijn gebaseerd zoals bij Tigenix het geval is) zal een flinke daling volgen. Hoe de kaarten nu liggen, lijkt een goedkeuring het meest waarschijnlijke. Gezien de onzekerheid is het van belang dat de positie van Tigenix in uw portefeuille beperkt is tot zo n 5% of maximaal 10%. VGP: cijfers nader bekeken Zoals beloofd komen we nog eens terug op de cijfers voor het eerste halfjaar van de eigenaar, beheerder en ontwikkelaar van logistiek vastgoed in Europa. Eerst staan we nog eens stil bij wat de groep nu juist doet. De doelstelling van de groep is in de eerste plaats om opslagplaatsen of gebouwen (alleenstaand of in parken) neer te poten en daarna door te verkopen. De opbrengsten worden dan weer gebruikt om nieuwe projecten te ontwikkelen en gronden te kopen. Toch bezit de groep ook zelf heel wat panden om te verhuren, de meeste daarvan zijn ondergebracht bij zijn joint-venture met Allianz Real Estate (50%/50%), VGP European Logistics genaamd. Dankzij de boom van e-commerce over heel het Europese vasteland kan VGP de vraag nauwelijks volgen. Steeds meer distributeurs, onlineverkopers en allerhande producenten willen opslagplaatsen hebben, meestal dichtbij grote steden, zodat de bestelde items snel tot de eindklant kunnen worden gebracht. 4/9

5 Het slaagde erin om 9 projecten af te werken in het eerste halfjaar en heeft er 21 in aanbouw. De portefeuille kreeg ook een flinke impuls. Onder eigen vlag zitten 13 afgewerkte gebouwen, goed voor m², en onder die van de joint venture 44 gebouwen, goed voor m². Deze tendens was zichtbaar in de nettowinst want die steeg met 46% tot 62,5 miljoen of 3,36 per aandeel. De resultaten kunnen in vier grote blokken worden verdeeld. Ten eerste is er de winst uit het verhuur van gebouwen en dienstverlening die 8,6 miljoen in het laadje bracht, een daling met 31%. Dat komt omdat er heel wat vastgoed is verkocht en is ondergebracht bij de joint-venture. Zoals aangegeven is dat niet de kerntaak van VGP zelf. Ten tweede is er de winst uit de ontwikkeling en beheer van vastgoed en hetgeen uit de joint-venture wordt gegenereerd. Vooral dit laatste, die pas in 2016 werd opgericht, is een winstgenerator met 15,2 miljoen winst tegenover een verlies van 3,3 miljoen in dezelfde periode een jaar eerder. De algemene kosten van het bedrijf stegen wel met meer dan 80%. De groei van het bedrijf is daar niet vreemd aan. Dit alles zorgde voor een operationele winst van 17,8 miljoen. Ten derde daalde het financiële verlies flink dankzij lagere financieringskosten, de gunstige herwaardering van financiële renteproducten en lagere belastingen. De hoofdbrok van de winst komt echter op naam van de hogere waarde van de vastgoedbeleggingen, goed voor 59,9 miljoen. De vastgoedportefeuille, die door een onafhankelijke specialist wordt geschat, is dus wederom flink in waarde toegenomen. 5/9

6 Uiteindelijk is het belangrijk om te weten dat deze groei niet eenmalig is en nog een tijdje kan aanhouden. Verwacht dus de komende semesters meer van dat want zoals eerder gezegd is de groei van de niche waarin VGP actief niet bij te houden. En de aandeelhouder zal daar zeker een graantje van meepikken want vanaf 2018 zal 40 à 60% van de nettowinst worden uitgekeerd als dividend. Wat nu met het aandeel? We staan te poppelen om terug te kopen maar wachten de aangekondigde verkoop van het management af. De vorige keer dat dit gebeurde, eerder dit jaar (gele lijn op grafiek geeft aankondiging verkoop management aan) viel het aandeel met meer dan 10% terug. Deze keer is het wel een grotere operatie want Bart Van Malderen (nu belang van 43%) en Jan Van Geet (nu 38%) gaan mogelijk samen 30% van VGP via een openbaar aanbod bij voornamelijk institutionele beleggers plaatsen. De recente terugval moet dan ook in het licht van deze operatie worden gezien. Over de specifieke voorwaarden van de verkoop is nog niets bekend maar één ding is zeker: het tweetal zal geen moeite hebben om hun stukken te plaatsen. Over het algemeen is de verkoop van het management een veeg teken maar niet in het geval van VGP. Bart Van Malderen en Jan Van Geet zijn bezige bijen en hebben nog andere activiteiten en bedrijven in portefeuille die middelen nodig hebben om te groeien. Het heeft meer met noodzaak te maken dan met de nood om een minder goed presterend actief te verkopen. Zoals hierboven aangegeven is dat met VGP absoluut niet het geval. Het voordeel van de verkoop is dat het aantal vrij verhandelbare aandelen flink zal toenemen. We wachten dus deze verkoop af om terug in te stappen, misschien kent het aandeel nog enkele zwakke dagen als de details bekendraken. Wie enkele weken terug niet heeft kunnen verkopen aan 86 mag het aandeel houden. Het feit dat het aandeel een vrij zekere waarde is met een hoog dividendrendement zal hoe dan ook de koers later dit jaar blijvend ondersteunen. 6/9

7 PORTEFEUILLEOVERZICHT Op maandbasis dikte de portefeuille met een meer dan 4% aan en heeft ze de dip van midden juli tot midden augustus van 2% meer dan goedgemaakt. De meeste participaties kenden een sterke maand maar dat was niet voor allemaal zo. De winstname op VGP en Deceuninck deden het totale rendement meer dan deugd terwijl de nieuwe aankopen ThromboGenics en Tigenix zich direct wisten te onderscheiden. Daarnaast slaagden verschillende participaties erin zich te herpakken zoals Barco, Nyrstar en Recticel. Toch was niet alles rozengeur en maneschijn. Banimmo ontgoochelde fors met een verlies van 14% op maandbasis, maar ook Balta, EVS en Orange Belgium zakten wat weg. Banimmo blijft een verkoopgolf over zich heen krijgen en er staan simpelweg te weinig gegadigde kopers in de markt. Balta kon niet echt profiteren van het vrij sterke halfjaarrapport terwijl EVS ontgoochelde met zijn cijfers. In verschillende Updates en Alerts kunt u het nieuws van de afgelopen maand terugvinden. De tweedeling in de portefeuille, tussen de goed en slecht presterende aandelen, zet het belang van spreiding met voldoende diversificatie goed in de verf! 7/9

8 Overzicht verkooptransacties We verkochten in de maand augustus VGP (+39%) en Deceuninck (+25%) met een aardige winst waardoor we sinds de start van het BE-rapport, op 20 oktober 2016, al meer dan 2000 meerwaarden hebben gerealiseerd op een beginkapitaal van Bij de opstart hadden we hier zeker voor getekend. Wat gebeurde er na de verkopen? Het lijkt ons ook eens interessant om te kijken of onze verkopen (ook deze met verlies) tegen een gunstige prijs zijn gebeurd. Wat is er met andere woorden van de verkochte aandelen geworden? We bekijken de laatste 9 in de hierboven gepubliceerde lijst. Verschillende aandelen wisten zich na onze verkoop te handhaven zoals Deceuninck en Greenyard. Hadden we wat gewacht dan dan hadden we Deceuninck tegen een hogere prijs van 3,35 kunnen verkopen. Maar ondertussen vertoont het aandeel toch enige moeheid na zijn recente klim. Het zou ons niet verbazen mocht het aandeel de komende weken wat afbrokkelen. We zien trouwens niet direct bepaalde triggers. Greenyard steeg na onze verkoop in eerste instantie verder tot boven 22. Daarna begon het aandeel toch enige tekenen van zwakte te verkopen. Dat verbaast ons niet want het programma van inkoop van eigen aandelen is afgerond waardoor de gestage aankoopsteun is weggevallen. Het aandeel begint daar duidelijk last van te krijgen. 8/9

9 We verwachten toch eerder een verdere verzwakking en staan niet meteen in de rij om de groep opnieuw in te lijven. Verschillende andere zijn na onze verkoop toch teruggevallen. Als we het chronologisch bekijken dan stellen we vast dat RTL Group sinds onze verkoop met 16% is teruggevallen. De mediagroep heeft het moeilijker dan verwacht met de wijzigende advertentiemarkt en kon met zijn laatste cijferrapport niet echt overtuigen. We blijven van dit aandeel af. Agfa-Gevaert brokkelde sinds we tegen 4,3 verkochten met 10% af. Na het laatste kwartaalrapport is er weer wat onzekerheid rond de groep. De groei stokt terwijl het management het geweer van schouder heeft veranderd en van plan is om zijn medische IT-afdeling te verkopen. We kijken de kat uit de boom. Onze stoploss bij Roularta heeft zijn werk naar behoren gedaan en ons behoedt van nog grotere verliezen. Sinds de verplichte verkoop is het aandeel met een extra 27% teruggevallen! Een aandeel verkopen waar men geen vertrouwen meer in heeft, is ook goed voor het rendement. Het nut van het plaatsen van een stoploss is hiermee aangetoond. VGP is na onze verkoop stevig teruggevallen en noteert bijna terug op ons aankoopniveau. Het aandeel hebben we hierboven besproken. ThromboGenics en Exmar vormen twee uitzonderingen. Het biotechaandeel kochten we vorige maand weer aan en lijkt de weg naar boven weer te hebben gevonden. ThromboGenics is een zeer nieuwsgedreven aandeel en als de nieuwsstroom dreigt stil te vallen, is het beter om winst te nemen. Zoals we al eerder in onze publicaties hebben opgegeven, staat de groep voor heel wat (goed) nieuws. Exmar is het enige aandeel dat zich heeft kunnen herpakken na onze verkoop, hoewel we met onze stoploss toch wel echt veel pech hebben gehad. De allerlaagste koers van Exmar ooit was precies die 3,95. Vandaag noteert het aandeel op 4,56, 15% boven onze verkoopkoers. We moeten wel zeggen dat we Exmar zijn blijven volgen en we zijn nog steeds niet overtuigd om terug in te stappen. De onzekerheden rond het bedrijf vinden we vandaag te hoog. Zoals u kunt vaststellen, kan het nooit kwaad om wat winst van tafel te halen. En zoals we van in den beginne hebben aangegeven, vinden we dat trading ook in een algemene portefeuillestrategie past (en extra rendement kan genereren). Het aankopen van posities en dan passief blijven zitten, is niet aan ons besteed. Disclaimer: Dit rapport is een uitgave van Beursbrink dat uitsluitend verspreid wordt aan de abonnees die de algemene voorwaarden hebben aanvaard ( Dit rapport is auteursrechtelijk beschermd, waarbij elke onrechtmatige verspreiding van dit rapport aanleiding zal geven tot een forfaitaire schadevergoeding van EUR per inbreuk, ongeacht het recht van Beursbrink om haar hogere schade te begroten. Dit rapport is niet bedoeld om enig persoon tot het kopen of verkopen van enig product aan te zetten en kan niet beschouwd worden als beleggingsadvies 9/9