PROVi;\JCI/\L\: STATE... VAN O\/Ei-~USSEL. Onderwerp: Toezending rapport Seinpost inzake ruimtelijk-economische effecten Hornbach Almelo.

Transcriptie

1 PROVi;\JCI/\L\: STATE... VAN O\/Ei-~USSEL Reg.nr. _'<> \ 1-_0\ u} 1 ~() 5 Dat. ontv.: 1 9 APR 2018 Luttenbergstraat 2 Postbus GB Zwolle Telefoon Fax overijssel.nl postbus@overijssel.nl Provinciale Staten van Overijssel KvK IBAN NL45 RABO Inlichtingen bij dhr. N. de Boer telefoon N.d.Boer@overijssel.nl Onderwerp: Toezending rapport Seinpost inzake ruimtelijk-economische effecten Hornbach Almelo. Datum Kenmerk 2018/ Pagina 1 Toezending aan Provinciale Staten met oogmerk: [X] ter informatie [ ] anders, en wel: Bijlagen I. Ruimtelijk-economische effecten Hornbach Almelo, bureau Seinpost (bijgevoegd) In uw vergadering van 11 april 2018 is besloten tot agendering en verzocht om toezending van het rapport van Seinpost ten aanzien van de plannen van Almelo voor de vestiging van Hornbach. Bijgaand treft u het onderzoek aan. Onderzoek door Seinpost Aanleiding van het onderzoek zijn vragen vanuit de provincie en later ook vanuit de regio over de onderbouwing van het plan in het voortraject. Dat was aanleiding om onderzoek te doen naar met name kennis over de behoefte en mogelijke effecten van het plan in de regio met het oog op leegstand. Provinciaal belang Het provinciaal belang is er in gelegen dat de behoefte aan een dergelijke nieuwvestiging op grond van de Omgevingsverordening (artikel lid 3) moet zijn aangetoond. Verder dat de nieuwvestiging niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van het voorzieningenniveau in de betreffende regio en het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de betreffende kernen. ~~~ ' Het onderzoek biedt gemeente Almelo nadere informatie die de gemeente desgewenst kan gebruiken voor de afweging, onderbouwing van een plan en de noodzakelijke afstemming in de regio. Afhankelijk van het besluit van Almelo te zijner tijd om al dan niet een ontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen, zullen wij afwegen of er aanleiding is om al of geen zienswijze in te dienen. Gelet hierop is besluitvorming door ons college op dit moment nog niet aan de orde. Gedeputeerde Staten van Overijssel, x'l ~ter, \ Datum verzending 1 9 APR provi nd ~Verijssel

2 Ruimtelijk-economische effecten Hornbach Almelo Rapportage november 2017 In opdracht van: Provincie Overijssel

3 Ruimtelijk-economische effecten Hornbach Almelo Uitgebracht aan: Provincie Overijssel Seinpost Adviesbureau BV Rien Romijn Mathieu Vaessen Projectnummer: Seinpost Adviesbureau BV. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Waalwijk, november 2017

4 Inhoudsopgave Samenvatting 3 1. Inleiding 7 2. Hornbach-formule en verzorgingsgebied Hornbach-formule Groot verzorgingsgebied voor Hornbach Vraag- en aanbodsituatie Kenmerken van het verzorgingsgebied Aanbod Benchmark Plannen Behoefte en effectenanalyse Behoefte: Benchmark en DPO Kwalitatieve behoefte De effecten 35 Bijlage 1 Basiscijfers en trends Doe-het-zelf en tuincentra 41 Bijlage 2: Locatie-beoordeling Doe-Het-Zelf en Plant & Dier in Almelo en buurgemeenten 48 Bijlage 3: Foto s Doe-Het-Zelf en Plant & Dier in Almelo en buurgemeenten 58 Bijlage 4: Aanbod marktregio Almelo naar type winkelgebied 62 2

5 Samenvatting Seinpost Adviesbureau heeft in opdracht van de provincie Overijssel een ruimtelijk-functionele effectstudie uitgevoerd naar aanleiding van het plan met de Hornbach in Almelo. De gemeente Almelo heeft aan de provincie Overijssel de ruimtelijk-functionele effectenanalyse van BRO voorgelegd. Volgens de Provinciale Omgevingsverordening moet bij nieuwe volumineuze detailhandel met een regionale uitstraling aangetoond worden dat: De ontwikkeling voorziet in een behoefte, kwantitatief en kwalitatief; De vestiging niet leidt tot een onevenredige aantasting van het voorzieningenniveau in de betreffende regio en het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de betreffende kernen; Er regionale afstemming heeft plaatsgevonden over de voorgenomen vestiging met de buurgemeenten in de relevante marktregio en met Gedeputeerde Staten. Hornbach is een grootschalige bouw- en tuinmarkt met een groot verzorgingsgebied. In Almelo krijgt ze een omvang van m2 wvo bouwmarkt en m2 wvo tuinmarkt. Het assortiment is groot. Het is opgebouwd uit: Gereedschap, ijzerwaren en electra waaronder verlichting; Decoratie en verf / behang en vloerbedekking; Bouwstoffen, hout, Laminaat en deuren en ramen; Sanitair, tegels en keukens; Tuin en dier. In dit soort behoefte-onderzoeken is het gebruikelijk om de vraag-aanbodanalyse toe te spitsen op de hoofdbranche Doe-Het-Zelf en de branche Tuincentra. Bij de effectenanalyse wordt breder gekeken omdat Hornbach ook een aantal randassortimenten voert (die door de schaalgrootte van de formule ruimtelijk-functioneel toch relevant zijn). Vanwege de grootschaligheid heeft een Hornbach een groot verzorgingsgebied nodig. Nu is het geval dat er in de regio Twente ook twee andere initiatieven zijn voor een grootschalige bouw- en tuinmarkt: de dit voorjaar geopende Bauhaus in Hengelo en de mogelijke Hornbach in Enschede. De planstatus van de Hornbach in Enschede is verder gevorderd dan die in Almelo zodat hiermee rekening is gehouden in deze rapportage. Dat de verzorgingsgebieden van de drie grootschalige bouw- en tuinmarkten elkaar sterk zullen overlappen, valt niet te ontkennen. Dat blijkt uit de afstandcirkels, de reisafstanden en de huidige reikwijdte van Plein Westermaat. Dat betekent dat het bijna ondoenlijk zal zijn om betrouwbare uitspraken te doen over drie afzonderlijke en naast elkaar gelegen en deels overlappende verzorgingsgebieden. Vandaar dat het alleen mogelijk is om de behoefte op regionaal niveau te bepalen. Tenslotte kiest de consument niet alleen op basis van de afstand welke bouw- en tuinmarkt er bezocht wordt. De consument kijkt ook naar de bereikbaarheid, het parkeren, combinatiebezoek met andere winkels, de aantrekkelijkheid van het aanbod (service), de verblijfswaarde van de locatie etc. De analyse van de behoefte en de effecten van grootschalige bouw- en tuinmarkten moet uitgaan van de relevante regio, dat is in dit geval de gehele regio Twente. De kwantitatieve behoefte is onderzocht middels een benchmark- en een DPO-analyse. In beide methodieken is de Bauhaus bij het bestaande aanbod meegeteld. Concluderend kan uit de benchmarkanalyses opgemaakt worden dat het aanbod per inwoners in de hoofdbranche Doe- Het-Zelf boven de landelijke en provinciale gemiddelden komt te liggen: zowel in Twente (met één of twee Hornbachs erbij) als in de marktregio Almelo (met één Hornbach erbij). Bij Plant & Dier scoort Twente nu al sterk bovengemiddeld en dat verschil wordt dan nog groter. De marktregio Almelo scoort bij Plant & Dier nu en straks sterk boven het landelijk gemiddelde en iets onder het provinciale gemiddelde. 3

6 Uit de kwantitatieve DPO-analyse blijkt dat in de regio Twente na de komst van de grootschalige bouw- en tuinmarkt Bauhaus voor deze brede markt een overschot is ontstaan van m2 wvo in 2017 (-19% van het haalbare aanbod). Bij toevoeging van twee Hornbachs groeit het overschot naar m2 wvo in 2027 (-33% van het haalbare aanbod). Alleen bij een omzetnorm per m2 wvo van 10% lager is er in 2027 ruimte voor één grootschalige bouw- en tuinmarkt. Dat is de bestaande Bauhaus. Bij twee Hornbachs erbij ontstaat een overschot van 18% ofwel m2 wvo. In de branche Tuincentra is helemaal geen marktruimte te berekenen. Daar is al sprake van een ruim overschot van rond de m2 wvo en dat wordt straks met twee tuinmarkten erbij m2 wvo. De kwalitatieve behoefte aan de Hornbach in Almelo ontbreekt als er ook al een Hornbach in Enschede bij komt. Er wordt dan geen onderscheidend aanbod toegevoegd. De concurrentie wordt er niet meer mee gediend en de keuze voor de consument wordt evenmin gestimuleerd. BRO heeft voor alle drie de initiatieven met een grootschalige bouw- en tuinmarkt in Twente een ruimtelijk-economische effectstudie uitgevoerd. Bijzonder is dat in ieder rapport op subregio-niveau enige marktruimte berekend wordt terwijl BRO op regioniveau een groot overschot berekent indien zich drie grootschalige bouw- en tuinmarkten vestigen: namelijk tot m² wvo teveel aanbod. Dat betekent dat in ieder individueel rapport waarbij marktruimte wordt berekend het grote overschot aan vierkante meters wordt verschoven naar een andere regio. Uit geen van de drie rapporten blijkt op basis van de door haar zelf gehanteerde cijfers voldoende marktruimte om een volledige grootschalige bouw- en tuinmarkt te realiseren. Als dan op twee of meer initiatieven zou worden ingegaan, dan blijft het niet ongestraft als er meerdere overschrijdingen van de marktruimte in de Doe-Het-Zelf ontstaan. In geen van de BRO-rapporten wordt marktruimte geconstateerd in de tuincentrumbranche. Uit hun subregio-analyses blijkt ook dat de lokale omzetgevolgen veel groter zullen zijn. De overschrijding van de marktruimte komt neer op een lokale omzetdaling van 35% in de Doe-Het- Zelfsector van Almelo. En als Hornbach de helft van haar omzetclaim aan klanten uit Almelo dankt dan komt dat neer op een omzetverschuiving in de Doe-Het-Zelf van 50%. Dit bewijst dat het ondoenlijk is om betrouwbare DPO- en effectenanalyses uit te voeren op subregio-niveau die bij elkaar opgeteld in lijn liggen met de analyse op regioniveau. Zowel de uitgevoerde benchmark als de kwantitatieve DPO-analyse laat zien dat er geen kwantitatieve behoefte is. Er is ook geen kwalitatieve behoefte. De mogelijke effecten hoeven dan eigenlijk niet meer onderzocht te worden. Toch willen de provincie, de gemeente Almelo en de gemeenten in de marktregio gaarne inzicht in de effecten mocht Hornbach zich toch vestigen in Almelo. Het gaat daarbij om de effecten op de detailhandelstructuur. Bij een mogelijke ontwrichting staat het consumentenbelang centraal. Op basis van het huidige aanbod aan Doe-Het-Zelfwinkels en tuincentra zal de consument altijd blijven beschikken over een voldoende voorzieningenniveau en over een voldoende spreiding van dit soort winkels. Wel zal men in een aantal gevallen verder moeten rijden als winkelformules sneuvelen door de hevige concurrentie. Wat wel een punt van aandacht is zijn de effecten op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving in het algemeen en de invloed op de (structurele) leegstand in het bijzonder door overprogrammering. Daarbij gaat het met name om de gevolgen voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat. De grote opslagvoorraad aan Doe-Het-Zelf en tuinartikelen die aan de man of vrouw gebracht moet worden in de drie extra grootschalige bouw- en tuinmarkten gaat waarschijnlijk leiden tot een flinke concurrentiestrijd en prijzenslag. De effecten doen zich met name voor bij de bouwmarkten en de breedpakketzaken. Dierenspeciaalzaken en tuinartikelen-winkels gaan ook de nodige invloed ondervinden. Dat geldt minder voor de Doe-Het-Zelf-speciaalzaken en de tuincentra met veel levend materiaal. Buiten de hoofdbranches Doe-Het-Zelf en Plant & Dier verwachten wij geringe effecten op winkels in de woongerelateerde branches (keukens, badkamers, verlichting, lijsten) en automotive (auto- en fietsaccessoires). 4

7 Op zich dwingt concurrentie tot vernieuwing maar omdat er nu al sprake is van overaanbod in de Doe-Het-Zelf- en tuincentrumbranche gaat dat argument niet meer op. Seinpost heeft een bezoek gebracht aan de belangrijkste aanbieders in de hoofdbranches Doe-Het-Zelf en Plant & Dier in Almelo en haar directe buurgemeenten. Aanbod dat niet goed scoort op een of meerdere van de vijf geanalyseerde criteria is dan kwetsbaar. Bestaand aanbod zou eigenlijk in de gelegenheid moeten zijn om zelf te vernieuwen op de kansrijke locaties. Hiervoor is dan een deel van de marktruimte gewenst. Bij nog meer overaanbod zal die vernieuwing achterblijven. Er kan gesteld worden dat met name de centrumgebieden van Borne en Almelo merkbare invloed gaan ondervinden van de komst van Hornbach in Almelo. Datzelfde geldt voor de woonboulevard in Almelo. Op alle drie de locaties staan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en het ondernemersklimaat nu al flink onder druk en komen dan in zwaar weer. De leegstand op beide genoemde locaties in Almelo is nu al onaanvaardbaar hoog. Nijverdal-centrum ligt op iets grotere afstand en de effecten zullen daar geringer zijn dan in Almelo en Borne. Maar ook daar zijn de problemen met de leegstand dusdanig groot dat de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en het ondernemersklimaat nu al zwaar onder druk staan. De bestaande Doe-Het-Zelf- en Plant & Dier-aanbieders in de centrumgebieden en op de woonboulevard krijgen door het overaanbod niet meer de kans om te kunnen investeren in vernieuwing en modernisering van het aanbod. Enige verschraling in het aanbod treedt mogelijk op in het centrum van Delden, Enter, Vriezenveen en Wierden. In het centrum van Tubbergen kan de leegstand meer structureel van aard worden. In de centra van Rijssen en Holten zullen de effecten relatief gering blijven. Ook bij de verspreide bewinkeling zullen effecten gaan optreden omdat daar de meeste bouwmarkten, breedpakketzaken en tuinartikelenwinkels gevestigd zijn. Mindere scores op de locatiekwaliteit kunnen erop duiden dat die vestigingen kwetsbaarder zijn voor extra concurrentie. Mochten een of meerdere van dit soort zwakkere en verspreid gelegen vestigingen moeten sluiten, dan heeft dat weinig effecten op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving of op het ondernemersklimaat. De impact op de leegstand is in dat geval niet onaanvaardbaar. Dat is anders als er niet meer geïnvesteerd kan worden op de kansrijke locaties om aldaar het aanbod te versterken. Het is onaanvaardbaar als er leegstand ontstaat op dat soort locaties. Overall-conclusies: 1. Uit de ruimtelijk functionele analyse kan niet de conclusie worden getrokken dat de ontwikkeling van Hornbach in Almelo voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte: a. Uit de analyse blijkt dat er in Twente nu al een overschot is aan Doe-Het-Zelf aanbod en tuincentra. Het gevolg is een omzet per m 2 wvo die in beide hoofdbranches onder de normatieve vloerproductiviteit ligt. Realisatie van Hornbach in Almelo zal de omzetten verder onder druk zetten; b. Kwalitatief is er geen sprake van versterking van het aanbod. Bauhaus in Hengelo en de beoogde vestiging van Hornbach in Enschede zijn al actief in het segment van Hornbach Almelo. 2. Ontwikkeling van Hornbach in Almelo leidt tot onevenredige aantasting van het voorzieningenniveau en van het woon- en leefklimaat: a. De omzet in de centrumgebieden van Almelo en Borne, alsmede op de woonboulevard in Almelo, zullen merkbaar invloed ondervinden van de komst van Hornbach. De leegstand op deze locaties is nu al onaanvaardbaar hoog; b. De noodzakelijke kwaliteitsverbetering van een aantal winkellocaties blijft achterwege door het overaanbod aan winkels in de hoofdbranche Doe-Het-Zelf en de branche tuincentra. Dat BRO tot afwijkende conclusies komt, vindt zijn oorzaak in de afbakening van de verzorgingsgebieden van Hornbach Almelo, Bauhaus Hengelo en Hornbach Enschede. BRO gaat er ten onrechte 5

8 van uit dat er sprake is van drie min of meer gescheiden verzorgingsgebieden. In werkelijkheid overlappen de verzorgingsgebieden elkaar, waardoor de ontwikkelingen van de drie vestigingen elkaar sterk zullen beïnvloeden. Door dit buiten beschouwing te laten, overschat BRO de regionale behoefte aan grootschalige bouwmarkten en tuincentra binnen Twente. Door de behoefte te overschatten, onderschat BRO de effecten op het voorzieningenniveau en het woon- en leefklimaat. Dat BRO de negatieve effecten van de ontwikkeling aanvaardbaar acht, komt voort uit de ten onrechte veronderstelde kwalitatieve versterking van het aanbod. 6

9 1. Inleiding De provincie Overijssel heeft Seinpost Adviesbureau gevraagd een onderzoek uit te voeren naar de ruimtelijk-functionele effecten van de grootschalige bouw- en tuinmarkt Hornbach in Almelo. Op de locatie Rhijnbeek is een omvang voorzien van m² bruto vloeroppervlak. De gemeente Almelo heeft aan de provincie Overijssel de ruimtelijk-functionele effectenanalyse van BRO (maart 2017, rapportnummer 203X _1) voorgelegd. Het plan is op dit moment in de vooroverlegfase. Er is sprake van een lange plangeschiedenis. Er werd al over dit plan gesproken in de Detailhandelstructuurvisie Almelo van mei Figuur 1: Ligging Hornbach op de Rhijnbeek-locatie Bron: Apple Maps, bewerking Seinpost Adviesbureau Vraagstelling De gemeente Almelo vraagt of het initiatief op de Rhijnbeeklocatie past in het provinciale beleid. Volgens de Omgevingsverordening Overijssel moet bij nieuwe volumineuze detailhandel met een regionale uitstraling aangetoond worden dat: A. De ontwikkeling voorziet in een behoefte, kwantitatief en kwalitatief; B. De vestiging niet leidt tot een onevenredige aantasting van het voorzieningenniveau in de betreffende regio en het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de betreffende kernen; C. Er regionale afstemming heeft plaatsgevonden over de voorgenomen vestiging met de buurgemeenten in de relevante marktregio en met Gedeputeerde Staten. Deze vragen sluiten aan op de Ladder voor duurzame verstedelijking. Door initiatieven aan de hand van deze methodiek te onderzoeken en, indien haalbaar, ruimtelijk te accommoderen, wordt door de overheid een zorgvuldige ruimtelijke ordening uitgevoerd. De effectstudie richt zich in de eerste plaats op Almelo en haar vijf aangrenzende buurgemeenten Borne, Hof van Twente, Tubbergen, Twenterand en Wierden. Vanwege de ligging binnen een reikwijdte van circa 15 tot 20 kilometer afstand worden ook het aangrenzende Rijssen-Holten en Hellendoorn meegenomen. Deze maken net als de buurgemeenten deel uit van de relevante marktregio van Hornbach Almelo1. De inzichten vanuit de effectstudie zijn noodzakelijk in het kader van de regionale afstemming met de marktregio. De reikwijdte van een grootschalige bouw- en tuinmarkt vraagt altijd om maatwerk. De 1 De relevante marktregio voor de effectstudie is als volgt afgebakend: Almelo, Borne, Hellendoorn, Hof van Twente, Rijssen- Holten, Tubbergen, Twenterand en Wierden. Hengelo ligt wel in het verzorgingsgebied van Hornbach Almelo maar is in de berekeningen niet meegenomen. In de effectenanalyse in paragraaf 4.3 wordt wel ingegaan op Hengelo. Als over de buurgemeenten wordt gesproken dan zijn dat: Borne, Hof van Twente, Tubbergen, Twenterand en Wierden. 7

10 Ladder voor duurzame verstedelijking vereist dat de afbakening van de regio aan moet sluiten op het te verwachten primaire verzorgingsgebied. De vraagstelling van de provincie verdient extra aandacht omdat er rekening gehouden moet worden met twee andere grootschalige bouw- en tuinmarkt-initiatieven in de Twentse steden. De Bauhaus op Plein Westermaat in Hengelo is het voorjaar van 2017 geopend en is opgenomen in de aanbodcijfers. Opvallend is dat de grootschalige bouw- en tuinmarkt op Plein Westermaat geen Hornbach is. Hornbach is namelijk al vele jaren op zoek naar een locatie in Twente en had zich ook op Plein Westermaat kunnen vestigen. Bauhaus is pas sinds kort actief in Nederland en heeft die vestiging wel verworven. Van de Hornbach op de locatie Zuiderval / Kuipersdijk in Enschede is het bestemmingsplan in de vaststellingsfase. Formeel is het daarmee een zacht plan. Qua stand van zaken in de procedure is het een harder plan dan de Hornbach in Almelo. In deze effectstudie zullen wij het Hornbach-initiatief in Enschede een plek moeten geven bij de analyse van de behoeften en de effecten. Onze aanpak We bouwen het onderzoeksrapport als volgt op: 1. Profiel van de Hornbach-formule: 2. De verkenning van het verzorgingsgebied: a. Analyse van het huidige en toekomstige draagvlak; b. Het bestaande aanbod in de relevante branches; c. De plannen met nieuwe of uit te breiden bouwmarkten en tuincentra; 3. De marktmogelijkheden voor uitbreiding van het aanbod in de Twentse regio met een Hornbach: a. kwantitatief via distributieve berekeningen, ondersteund met een benchmark-analyse; b. kwalitatief qua aard van het aanbod en de bijdrage aan de consumentenverzorging; 4. De relevante effecten en de conclusies. Figuur 2: foto van een Hornbach Bron: Seinpost Adviesbureau, locatiebezoek Best Bij de marktmogelijkheden wordt rekening gehouden met de trends in de detailhandel en de relevante hoofdbranche Doe-Het-Zelf en de branche Tuincentra. Die zijn in de bijlagen opgenomen. Methodisch wordt aangesloten op de bestaande onderzoeken voor de drie grootschalige bouw- en tuinmarkt-initiatieven in de Twentse regio. Door Seinpost zijn de meest actuele cijfers van de achterliggende bronnen gehanteerd (CBS, Omzetkengetallen ruimtelijke-economisch onderzoek, sept. 2017). Wij focussen ons net als in de andere onderzoeken op de Doe-Het-Zelfbranche en de tuincentra maar kijken ook breder. Hornbach voert namelijk ook assortimenten die van invloed kunnen zijn op andere branches zoals tuinartikelen en de dierenspeciaalzaken. 8

11 Figuur 3: Voorbeeldfoto s van een nieuwe Hornbach Bouwmarkt Tuinmarkt 9

12 10

13 2. Hornbach-formule en verzorgingsgebied 2.1 Hornbach-formule Hornbach is een grootschalige bouwmarktformule met momenteel 13 vestigingen in Nederland. Het is van oorsprong een Duitse bouwmarktformule met meer dan 150 vestigingen in West-, Noord- en Oost-Europa. De eerste vestiging in Nederland werd 20 jaar geleden geopend in Kerkrade. De voor Almelo dichtstbij zijnde vestigingen zijn Münster en Osnabrück, en binnenkort naar verwachting Enschede. Het assortiment is ruim (breed en diep). Het bestaat grotendeels uit doe-het-zelf artikelen ( m² wvo) met aanvullend randassortiment en een drive in. Daarnaast voert de bouwmarkt tuincentrum-assortiment in een naastgelegen gedeelte van de bouw- en tuinmarkt (2.500 m² wvo, verwarmbaar en vrij van weersinvloeden). Figuur 4: Voorbeeld van een indeling van een Hornbach Bron: Seinpost Adviesbureau Er werken gemiddeld 150 werknemers bij een vestiging. De formule onderscheidt zich met het ontzorgen van de klusser bij zijn of haar projecten in huis en in de tuin. Het assortiment is groot. Het is opgebouwd uit: Gereedschap, ijzerwaren en electra waaronder verlichting; Decoratie en verf / behang en vloerbedekking; Bouwstoffen, hout, Laminaat en deuren en ramen; Sanitair, tegels en keukens; Tuin en dier. In de winkel zijn speciale ruimtes voor een keuken- en badkamerstudio, demonstraties, een servicecentrum (retourneren, montageservice, bestellingen), een profiservice voor de professionele markt (ZZP-ers, kleinere bouwbedrijven e.d.), een verhuurafdeling en een drive in / afhaalpunt / bezorgservice. Er zijn extra services zoals een lijstenmakerij, mengservice voor verf, zagen / opmaat en oplaadpunten voor auto s / fietsen. De winkel wordt ondersteund door een site en een eigen App om de consument thuis, onderweg, op zijn werkplek of in de winkel te helpen en ondersteunen. Dit servicepakket is continu in ontwikkeling. Het belangrijkste verschil ten opzichte van de reguliere bouwmarkten is dat het assortiment en de service groter zijn. Hornbach heeft een veel ruimer assortiment dan de reguliere bouwmarkten, artikelen tegenover artikelen (bron: Ruimtelijk-functionele onderbouwing Hornbach Duiven 2015). Verder wordt verkondigd dat Hornbach de goedkoopste is, maar dat is moeilijk te controleren. Bouwmarkten werken vaak met allerlei kortingsacties (zie de trends in de bijlage), de promotiedruk is hoog. Ten opzichte van de tuincentra ligt bij de tuinafdeling van een grootschalige 11

14 bouw- en tuinmarkt minder de nadruk op de levende materialen (plant en dier). De nadruk ligt meer op de hardwaren die in de tuin en bij een dier gebruikt worden: hout, potten, seizoenartikelen, dierenvoeding en verzorging e.d. Consumenten- én zakelijke markt Van bouwmarkten is bekend dat deze ook de zakelijke markt bedienen. Dat zal bij Hornbach zeker het geval zijn, kijkend naar de mogelijkheden die er geboden worden. De openingstijden op werkdagen spelen daarop in: vanaf 7 uur smorgens tot 21 uur s-avonds. Voor de totale doe-hetzelfbranche geldt dat er 10% verschil zit tussen de netto omzet en de detailhandelsomzet: 208 respectievelijk 188,- per hoofd2. De netto omzet is de verkoop van producten en diensten aan consumenten, bedrijven en instellingen. De detailhandelsomzet is alleen verkoop aan consumenten. Dat ook Hornbach op de zakelijke markt inspeelt is te zien aan de ruime parkeermogelijkheden voor bestelbusjes, wagens met aanhangers en de drive-inn. Dit soort bouwmarkten is tegenwoordig jaarrond geopend, ofwel circa 363 dagen per jaar (zie trends in bijlagen). 2.2 Groot verzorgingsgebied voor Hornbach Door haar fysieke omvang zijn klanten bereid om een grotere afstand en reistijd af te leggen dan bij een bezoek aan een bouwmarkt van een gewone omvang. Een gemiddelde bouwmarkt heeft een omvang van circa m² wvo in een grootschalige concentratie (bron: Detailhandel.info). Dat cijfer wijkt weinig af van de landelijk gemiddelde omvang van de grootste Nederlandse bouwmarkten Gamma, Praxis of Karwei (bron: Top 100 formules, Locatus 2017). Een Hornbach is vier keer zo groot. De bestaande onderzoeken en cijfers leren dat er uitgegaan wordt van een verzorgingsbereik tot autominuten (bron: diverse marktonderbouwingen voor Hornbach en Bauhaus3 waaronder de onderzoeken in de Twentse regio). Er moet dan een draagvlak aanwezig zijn van minstens inwoners (zie BRO-rapport Almelo p. 10 in de bijlage). Grootschalige bouw- en tuinmarkten hebben een extra verzorgingsfunctie ten opzichte van de gemiddelde doe-het-zelfzaken en tuincentra. Daar kunnen de consumenten prima terecht voor hun reguliere aankopen, of voor de bijzondere producten bij de speciaalzaken in de Doe-Het-Zelfbranche en bij de tuincentra. Dat een groot verzorgingsgebied nodig is, is nader toe te lichten. De omvang van het Doe-Het-Zelfassortiment is dan het belangrijkste aspect. In de Doe-Het-Zelf geldt een landelijke netto omzet per m² wvo van Bij dat cijfer is sprake van een gemiddeld functioneren van het Doe-Het-Zelfaanbod per m² wvo. Wordt dat cijfer vermenigvuldigd met de omvang van de Doe-Het-Zelf-afdeling van een Hornbach ( m² wvo), dan komt dat neer op een jaarlijkse omzetclaim van 15,75 miljoen4. Wetende dat de netto omzet per hoofd op 208 per jaar ligt, betekent dat een netto omzet die overeenkomt met de potentie dankzij bewoners. Dat is een theoretische aanname vanzelfsprekend. Er zijn des te meer klanten nodig omdat die ook bij andere Doe-Het-Zelf-winkels aankopen verrichten. Op een totaal van minstens inwoners in een regio is dat een marktaandeel van ruim een derde. Kleinere bouwmarkten en Doe-Het-Zelf-winkels liggen vaak dichterbij voor de klant terwijl voor een Hornbach de af te leggen afstand doorgaans groter is. 2 Bron: Detailhandel.info, omzetkengetallen voor ruimtelijk-economisch onderzoek 2016, sept Geleen, Duiven, Nieuwerkerk aan den IJssel, Venlo, Best 4 Dat is iets hoger dan de conclusie in het rapport Hornbach Almelo 2017 (BRO): 14,6 miljoen op p

15 Tabel 1: Omzetclaim Doe-Het-Zelf gerelateerd aan bestedingspotentie inwoners M² wvo Doe-Het-Zelf Hornbach m² wvo Normatieve omzet per m² wvo (landelijk) Omzetclaim 15,75 miljoen Netto omzet per hoofd 208 omzetclaim Hornbach gerelateerd aan bestedingspotentie Circa inwoners Bron: Plan Hornbach, Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek 2016 Voor de analyse voor de nieuwe Hornbach in Almelo is het van cruciaal belang om in deze regio het juiste verzorgingsgebied af te bakenen. De relevante regio zal aan moeten sluiten op het (te verwachten) verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Beschikt de grootschalige bouw- en tuinmarkt dan over een eigen verzorgingsgebied of moet er specifiek rekening gehouden worden met de ligging ten opzichte van soortgelijke vestigingen? Voor een grootschalige bouw- en tuinmarkt wordt altijd uitgegaan van maximaal autominuten aan reistijd (zie de eerdere argumentatie). Dat is gebaseerd op meerdere DPO-onderzoeken voor nieuwe Hornbach- en Bauhausvestigingen (Geleen, Duiven, Nieuwerkerk aan den IJssel, Venlo, Best). Soms wordt gesproken over een primair verzorgingsgebied met een straal van 15 kilometer en een secundair gebied tot 20 à 25 kilometer. Er mag van een gemiddelde reikwijdte worden aangehouden van ongeveer 20 kilometer afstand. Daarbij moet dus in het onderhavige geval rekening gehouden worden met de vestiging van Bauhaus, en de verwachte komst van Hornbach in Enschede. Figuur 5: Afstandcirkels van 20 kilometer rondom de drie bouw- en tuinmarkten Bron: Seinpost Adviesbureau 13

16 Figuur 6: De grootschalige bouw- en tuinmarkt-locaties met autoreistijden Bron: Bereikbaarheidskaart.nl 14

17 Op de kaart van figuur 5 is te zien dat er sprake is van een grote overlap van de drie verzorgingsgebieden: de blauwe cirkel is van Hornbach Almelo, en beide witte cirkels van Bauhaus Hengelo en Hornbach Enschede. Circa driekwart van de verzorgingsgebieden van Almelo en Hengelo overlappen elkaar. Die van Enschede overlapt ongeveer 50% met Hengelo, en in beperkte mate met Almelo. Het marktgebied Hengelo / Borne valt in alle drie de cirkels. De analyses in de autoreistijden zien er uit als in figuur 6. De reistijden voor 15 autominuten overlappen elkaar sterk. Dat geldt met name voor de verzorgingsgebieden van Almelo en Hengelo. Enschede kent nog enigszins een eigen verzorgingsgebied en ligt buiten de 15 autominutengrens van Almelo en van Hengelo. Voor alledrie de locaties geldt dat de 30 autominutengrens goed overeenkomt met de afbakening van de regio Twente. Volgens de routeplanner van de ANWB bedragen de autoreistijden tussen de drie locaties als volgt: Tabel 2: Autoreistijden (geplande) grootschalige bouw- en tuinmarkten in Twente Hornbach Almelo Bauhaus Hengelo 11 autominuten Bauhaus Hengelo Hornbach Enschede Hornbach Almelo Hornbach Enschede Bron: Routeplanner ANWB 15 autominuten 18 autominuten Figuur 7: Onderlinge bereikbaarheid locaties Almelo, Hengelo en Enschede Bron: de routeplanner van Dat de onderlinge reistijden kort zijn wordt met name veroorzaakt door de snelwegen A35 en A1. Die vormen de belangrijkste ontsluitingsroutes voor de gehele regio Twente waarop de consumenten zich zullen begeven die hun winkelbestemming willen bepalen. De A35 en A1 verbinden de drie locaties van de grootschalige bouw- en tuinmarkten: Hornbach Almelo: via de Henriëtte Roland Holstlaan (N349) op meter afstand van de open afrit 30 van de A35; Bauhaus Hengelo; direct nabij de op- en afrit 30 van de A1, op 2,5 kilometer van de A35 (knooppunt Buren); Hornbach Enschede: direct aan de op- en afrit 5 van de A35. Een praktijkvoorbeeld dat er veel interactie is tussen de drie grote gemeenten blijkt ook uit de marktaandelen die Plein Westermaat Hengelo (zie figuur 8) scoort in de regio Twente: 15

18 Figuur 8: Marktaandelen Plein Westermaat in de niet-dagelijkse sector Bron: Factsheet Westermaat Hengelo, Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2015 De marktaandelen die Plein Westermaat behaalt dringen ver door in de regio Twente: die liggen het hoogste in Hengelo en Borne met 17%. Daarna volgen Oldenzaal met 10%, Almelo en Hof van Twente met 9%, Dinkelland en Haaksbergen met 8%, Wierden en Tubbergen met 7% en de overige gemeenten 6% tot 4% (in Enschede nog altijd 5%). Plein Westermaat haalt 78% van haar nietdagelijkse omzet van buiten de gemeente Hengelo. Ook de Doe-Het-Zelfbranche haalde met Praxis Plein Westermaat 39% van de omzet uit Hengelo, en 58% uit overig Twente. 3% van de omzet komt van buiten de regio. Hieruit blijkt dat de Doe-Het-Zelfbranche een sterke regionale functie vervult, en dus enerzijds niet lokaal georiënteerd is maar anderzijds ook niet bovenregionaal. Een regionaal effect mag ook verwacht worden van de nieuwe Bauhaus die daar na het koopstromenonderzoek 2015 nieuw is bijgekomen. Dat heeft dan ook effect op de koopkrachtbinding van het marktgebied Almelo en omgeving en op Enschede en omgeving. Die zullen zich in versterkte mate zijn gaan oriënteren op de Doe-Het-Zelfbranche op Plein Westermaat. Dat de verzorgingsgebieden van de drie grootschalige bouw- en tuinmarkten elkaar sterk zullen overlappen valt niet te ontkennen. Dat betekent dat het bijna ondoenlijk zal zijn om betrouwbare uitspraken te doen over drie afzonderlijke en naast elkaar gelegen verzorgingsgebieden. Er ontstaat een opeenstapeling van aannames bij de analyses van drie afzonderlijke verzorgingsgebieden. De kans op fouten wordt dan erg groot. Daar komen we later in het rapport op terug. De consument zal zich zeker niet gaan gedragen op basis van de drie afgebakende verzorgingsgebieden van BRO. Figuur 9: Drie verzorgingsgebieden van BRO, p. 9 in de bijlage van rapport Hornbach Almelo 16

19 Natuurlijk zullen voor de consument in de regio de afstand en nabijheid een rol spelen bij de keuze welke grootschalige bouw- en tuinmarkt hij of zij bezoekt. Maar er spelen ook andere factoren een rol. Dat zijn: de bereikbaarheid; het parkeren; het combinatiebezoek met andere winkels; de aantrekkelijkheid van het aanbod; de verblijfswaarde van de locatie etc. De consument bepaalt dus zelf waar hij of zij naar toe gaat. De bewoners van Hengelo / Borne gaan de ene keer naar het meest nabije Plein Westermaat met de Bauhaus en Praxis, en de andere keer naar een grootschalige bouw- en tuinmarkt elders in de regio als die aanwezig is. De verzorgingsgebieden zullen elkaar sterker gaan overlappen dan de figuur van BRO met de drie gebieden suggereert. Je kunt ze niet los van elkaar zien. Vanuit het perspectief van de consument heeft Seinpost Adviesbureau een locatiebezoek gebracht aan de belangrijkste vestigingen in de doe-het-zelf en Plant & Dier in Almelo en haar vijf buurgemeenten. Dit is gecombineerd met een bezoek aan Plein Westermaat (zie bijlage twee en drie). De locaties zijn op de volgende criteria beoordeeld: 1. Algemene uitstraling; 2. Parkeren; 3. Bereikbaarheid; 4. Nabijheid andere winkels; 5. Omgeving. Voor de afbakening van het relevante verzorgingsgebied wordt de volgende conclusie getrokken. Het niet zo kan zijn dat de drie grootschalige bouw- en tuinmarkten in Twente elkaar niet gaan beconcurreren omdat ze ieder een eigen (deel)verzorgingsgebied hebben. De argumentatie bij figuur 5 laat dit op de eerste plaats duidelijk zien. Hun marketing en promotie zal daarom ook op de hele regio gericht zijn. De analyse van de behoefte en de effecten van grootschalige bouw- en tuinmarkten moet uitgaan van de relevante regio, dat is in dit geval de gehele regio Twente. 17

20 18

21 3. Vraag- en aanbodsituatie 3.1 Kenmerken van het verzorgingsgebied De regio Twente kent per inwoners (provincie, okt. 2017). Het cijfer van 2017 van de provincie is een prognose. Volgens het CBS heeft de regio per begin inwoners en per inwoners, de prognose van de provincie ligt dan hoger. Gemakshalve gaan we uit van de cijfers van de provincie, voor nu (2016) en de prognose (tot 2027). Figuur 10: de gemeenten in de regio Twente Bron: Regio Twente Het cijfer van 2016 is als volgt over de afzonderlijke gemeenten verdeeld, op dit moment en over 5 tot 10 jaar. Tabel 3: Bevolkingsontwikkeling in Twente Aantal inwoners per gemeente en in totaal Twente 2017 Jaar (prognose) Almelo Borne Dinkelland Enschede Haaksbergen Hellendoorn Hengelo Hof van Twente Losser Oldenzaal Rijssen-Holten Tubbergen Twenterand Wierden Totaal Twente Bron: provincie Overijssel, okt

22 Het draagvlak in de regio Twente en de marktregio Almelo ontwikkelt zich als volgt: Figuur 11: Index bevolkingsprognose Twente en de marktregio Almelo Index bevolkingsprognose ,0 100,8 100,6 100,4 100,2 100,0 99,8 99,6 99, Twente Marktregio Almelo Bron: provincie Overijssel okt De prognosecijfers van de provincie zijn het meest waarschijnlijke scenario. Dat is gebaseerd op de laatste cijfers ten aanzien van de verwachte woningbouw en Primos (bron: provincie Overijssel okt. 2017). Per saldo ontwikkelt het draagvlak zich redelijk stabiel. Het aantal inwoners in Twente en de regio Almelo zal tot medio met circa 1% groeien: in Twente naar waarna een geleidelijke bevolkingsdaling inzet naar in Over 10 jaar wijkt het aantal inwoners inwoners iets in positieve zin af. Binnen Twente concentreert de bevolkingsgroei zich wat meer in Enschede met een groei van inwoners. In de marktregio Almelo ligt het aantal inwoners op Dat cijfer zal richting 2019 een kleine groei vertonen naar en daarna weer dalen naar iets boven de in Kwalitatieve kenmerken van de bevolkingssamenstelling Omdat het relevante verzorgingsgebied relatief groot is zijn de verschillen in de bevolkingssamenstelling t.o.v. Nederland relatief gering. Wordt bijvoorbeeld naar de leeftijdsopbouw gekeken dan blijkt dat de regio iets vergrijsd is met een aandeel van 19% voor 65 jaar en ouder. Landelijk is dat 18%. 20

23 Figuur 12: leeftijdsverdeling in Twente en in Nederland Bron: CBS 2017 De leeftijdsopbouw is dus redelijk gemiddeld. Belangrijker voor de winkelbestedingen is het inkomensniveau per hoofd in de regio. Die ligt op een index van 93% ten opzichte van Nederland (bron: CBS 2016, en BRO-rapport Hornbach Almelo op p.10 in de bijlage). Vanwege de inkomenselasticiteit van 0,5 aan niet-dagelijkse artikelen dienen de winkelbestedingen voor de helft van de 7% afwijking te worden gecorrigeerd: geen 208 netto omzet per hoofd maar gemiddeld bijna 201 per hoofd5. Impact van de woningmarkt op de potentie Niet alleen de groei van het aantal inwoners of het inkomensniveau zijn van invloed op de bestedingspotentie in de Doe-Het-Zelfbranche. Van grote invloed is ook hoe de woningmarkt zich ontwikkelt, en hoeveel woningen er gebouwd worden. Dat bepaalt namelijk de doorstroming op de woningmarkt inclusief de verhuisbewegingen, en daarmee de bestedingen in de doe-het-zelf. Veel nieuwbouw en verbouwingen zijn goed voor de sector. Volgens de provincie is er in Twente een plancapaciteit volgens Primos (midden-scenario) van woningen. Dat is op een totaal aantal huishoudens in Twente van (bron: Databank Twente) circa 4%. Of dit aantal woningen gerealiseerd gaat worden was in 2016 nog onderwerp van gesprek. Prognoses van ABF6 gaven aan dat er maar behoefte was voor nieuw woningen. De conclusie kan getrokken worden dat de woningnieuwbouw in Twente zich relatief bescheiden ontwikkelt. Die zal geen bovengemiddelde invloed hebben op de Doe-Het-Zelf-bestedingen, in tegenstelling tot regio s waar verhoudingsgewijs wel veel gebouwd wordt om aan de woningbehoeften te voldoen. Dat geldt met name in en rondom de grote steden met hun grotere inbreidings- en uitleglocaties. Van dergelijk grote woningbouwplannen is in Twente geen sprake. 3.2 Aanbod Voor het bepalen van de behoefte aan een grootschalige bouw- en tuinmarkt is het van belang om een goed inzicht te krijgen in de kwantiteit en de kwaliteit van het bestaande aanbod. Het detailhandelsaanbod is afgeleid van de Locatus-benchmarkverkenner 2017 waarover Seinpost beschikt. Van de provincie Overijssel zijn de individuele adresbestanden van alle verkooppunten in de regio Twente ontvangen. In de aanbodanalyse gaat het hoofdzakelijk om de hoofdbranche Doe- 5 BRO gaat in het rapport Almelo nog uit van een iets ouder bestedingscijfer namelijk 206 en corrigeert dat naar 194,- per hoofd. BRO hanteert een iets lagere inkomensindex van -11% omdat haar relevante verzorgingsgebied kleiner is en niet geheel Twente omvat

24 Het-Zelf en de branche tuincentra. Voor de behoeftebepaling van een grootschalige bouw- en tuinmarkt zijn dat de belangrijkste branches die in dit onderzoek worden meegenomen7. Daarbij sluiten wij aan op de andere bestaande onderzoeken in het kader van de grootschalige bouw- en tuinmarkten in de regio Twente. Voor de volledigheid is het totaalmetrage van de hoofdbranche Plant & Dier meegenomen, waarvan de branche tuincentra deel uitmaakt. Tabel 4: Doe-Het-Zelf- en Tuincentrumaanbod in Twente (incl. Plant & Dier) Doe-het-zelf Tuincentrum Aantal M² wvo Aantal M² wvo Almelo Borne Dinkelland Enschede Haaksbergen Hellendoorn Hengelo Hof Van Twente Losser Oldenzaal Rijssen-Holten Tubbergen Twenterand Wierden Eindtotaal Plant & Dier totaal Bron: Locatus okt Het totale aanbod in de Doe-Het-Zelfbranche bedraagt 154 verkooppunten en m² wvo. Dit is inclusief de nieuwe Bauhaus in Hengelo. De omvang van de tuincentra bedraagt 26 verkooppunten en m² wvo. In de hoofdbranche Plant & Dier zijn inclusief de tuincentra in totaal 261 verkooppunten aanwezig ofwel m² wvo. 7 Voor de effectanalyse zijn ook andere branches relevant zoals tuinartikelen, dierenspeciaalzaken e.d. 22

25 Figuur 13: Spreiding Doe-Het-Zelf en tuincentra in Twente Bron: Batchgeo, postcodes uit Locatus Op de kaart is zichtbaar dat er sprake is van een grote ruimtelijke spreiding van Doe-Het- Zelfwinkels en tuincentra over Twente. De grootste concentraties liggen in de grotere steden, met name in Hengelo en Enschede. Dat geldt in mindere mate in Almelo en Oldenzaal. Ook de middelgrote en kleinere woonplaatsen beschikken over meerdere vestigingen in de beide relevante branches, evenals in het landelijke gebied. Als de marktregio Almelo worden uitgelicht dan luidt het aanbod als volgt: Tabel 5: Doe-Het-Zelf- en Tuincentrumaanbod in marktregio Almelo Doe-Het-Zelf Tuincentrum Gemeente Aantal M² wvo Aantal M² wvo Almelo Borne Hellendoorn Hof Van Twente Rijssen-Holten Tubbergen Twenterand Wierden Totaal Plant & Dier totaal Bron: Locatus okt Uit de tabel is op te maken dat vier van de zeven omliggende gemeenten een vergelijkbaar of zelfs groter Doe-Het-Zelfaanbod kennen dan Almelo. Dat is van belang om te onderkennen bij de behoeften- en de effectenanalyse. Voor het beeldmateriaal van de vestigingen in de buurgemeenten (excl. Hellendoorn en Rijssen-Holten) verwijzen wij naar de bijlagen twee en drie. Almelo beschikt over m² wvo aan Doe-Het-Zelf (zeven verkooppunten) en m² wvo aan tuincentra (drie verkooppunten). In de marktregio van Hornbach Almelo is dat m² wvo Doe-Het-Zelf (68 verkooppunten) en m² wvo tuincentra (14 verkooppunten). 23

26 Figuur 14: Spreiding Doe-Het-Zelf en Tuincentra marktregio Almelo Bron: Batchgeo, postcodes uit Locatus Binnen de hoofdbranche Doe-Het-Zelf zijn de bouwmarkten de belangrijkste branche. De belangrijkste bouwmarkten in de marktregio Almelo en overig Twente zijn: Figuur 15: Bouwmarkten in marktregio Almelo en aanbod overig Twente Bron: Seinpost Adviesbureau 24

27 De grootte van de individuele vestigingen in de marktregio Almelo varieert zoals blijkt uit dit overzicht: m² wvo voor de beide bouwmarkten op de woonboulevard van Almelo, de Karwei in Rijssen is iets groter; iets kleinere vestigingen van Karwei in Goor, Gamma en Formido in Nijverdal, Gamma in Rijssen, Praxis in Tubbergen, Formido in Vroomshoop; Doen Klussen in Vriezenveen en CAV Den Ham in Den Ham van ieder circa m² wvo; Van Buuren in Wierden en Van de Riet in Ambt Delden en Multimate in Goor en Holten van circa 850 tot m² wvo. De belangrijkste concurrent voor het Doe-Het-Zelf-aanbod in de marktregio Almelo is Plein Westermaat. Daar is Bauhaus in 2017 geopend. Bekend is dat met de komst van Bauhaus de Praxis op Plein Westermaat is verkleind. Dit was een Megapraxis van m² wvo en is nu een Praxis van m² wvo. Het belangrijkste aanbod aan tuincentra in de marktregio Almelo en overig Twente ziet er als volgt uit. Figuur 16: Tuincentra in de marktregio Almelo en in overig Twente Bron: Seinpost Adviesbureau en opentot.nl Belangrijkste vestigingen zijn Intratuin in Almelo, gevolgd door Heerdink in Geesteren en Groenrijk in Den Ham. Buiten de marktregio Almelo zijn elders in Twente grootschalige tuincentra gevestigd. De grootste is Oosterik in Denekamp, gevolgd door Borghuis in Deurningen en Intratuin in Enschede. Wolters in Losser is iets kleiner qua omvang. 25

28 3.3 Benchmark Voor de regio Twente is een benchmark-analyse uitgevoerd. Het aanbod is vergeleken met Overijssel en Nederland. Hierbij wordt niet alleen naar de hoofdbranches Doe-Het-Zelf en Plant & Dier gekeken, maar ook naar alle andere hoofdbranches. Omdat Twente een stedelijke regio is, is de kans groot dat zij een verzorgende functie heeft voor het omliggende landelijke gebied. Dat kan duiden op een ruimer dan gemiddeld winkelaanbod. De analyse kan het beste gedaan worden door te vergelijken op basis van het detailhandelsaanbod per inwoners. Figuur 17: M² wvo per inwoners 2017 per hoofdbranche Aanbod in m2 wvo per inwoners Nederland Overijssel Twente Detailhandel Overig Wonen Doe-Het-Zelf Auto & Fiets Bruin & Witgoed Plant & Dier Media Hobby Sport & Spel Antiek & Kunst Huishoudelijke- & Luxe Ar Juwelier & Optiek Schoenen & Lederwaren Kleding & Mode Warenhuis Persoonlijke Verzorging Levensmiddelen Leegstand Bron: Seinpost Adviesbureau, benchmark verkenner 2017 In de meeste hoofdbranches heeft Twente een ruimer aanbod per inwoners dan Overijssel en Nederland. Wat er echt uitspringt zijn de leegstand, Plant & Dier en Wonen. De leegstand is een groot probleem in Twente: 50% hoger dan landelijk8. De ruime omvang aan Plant & Dier (+66%) 8 Ook naar verkooppunten per inwoners is de leegstand in Twente bovengemiddeld: 1,22, tegen 1,15 in Overijssel en 0,95 in Nederland (bron: Locatus begin 2017). De Twentse leegstand ligt dus 30% hoger dan landelijk. 26

29 wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van enkele grote tuincentra. Daarvan is bekend dat die ook een functie vervullen voor het Duitse achterland (bron: BRO, rapport Hornbach Almelo 2017)9. Het ruime aanbod woninginrichting dankt Twente aan de vele woonboulevards: woonboulevard Almelo, Woonpromenade Van Gils Oldenzaal, Schuttersveld Enschede, De Brug in Vriezenveen en Plein Westermaat. Het aanbod Doe-Het-Zelf in Twente per inwoners ligt op het niveau van Overijssel. Het is inclusief de nieuwe Bauhaus op Plein Westermaat. Op dit moment is het Doe-Het-Zelf-aanbod in m² wvo per inwoners 14% ruimer dan het landelijk gemiddelde, namelijk een index van 184 t.o.v Seinpost Adviesbureau heeft ook een locatiebezoek gebracht aan de relevante verkooppunten in de hoofdbranches Doe-Het-Zelf en Plant & Dier (bijlage twee en drie). Bezocht zijn Almelo en haar vijf buurgemeenten. Bij de concurrentie hebben we gelet op het kwalitatieve onderscheid in de bouwmarkt- en tuincentraformules en de mogelijke toegevoegde waarde van de Hornbach-formule. Dat geldt ook voor de ruimtelijke spreiding van het aanbod en welk aandeel de vestigingen hebben in de winkelgebieden (zie bijlage 4) en op de overige locaties. 3.4 Plannen Op basis van informatie van de provincie en de individuele gemeenten zijn de bouwmarkt- en tuincentrumplannen in beeld gebracht (planologisch harde plannen en zachte plannen). Zoals aangegeven is Hornbach al vele jaren actief in Twente om een locatie te verwerven maar dat is tot op heden nog niet gelukt. Ze heeft ongetwijfeld ook naar Plein Westermaat gekeken maar daar heeft zich een Bauhaus gevestigd10. Hornbach zal voor die locatie in onderhandeling zijn geweest omdat Seinpost het als een zeer goede locatie beoordeelt (zie bijlage twee). Ruimtelijk-economisch verdient het ook de voorkeur om nieuw grootschalig aanbod direct aan te laten sluiten op een bestaande locatie voor grootschalige detailhandel, onder andere vanwege de mogelijke synergie. Het belangrijkste plan is de Hornbach in Enschede. Deze vestiging is nog in procedure. De gemeenteraad moet het bestemmingsplan nog vaststellen, de exacte planning is nog niet bekend. Het is formeel nog geen hard plan, maar daar kan snel verandering in komen. Volgens het bestemmingsplan wordt daarbij toegestaan: volumineuze detailhandel ten behoeve van een bouwmarkt tot maximaal m² bruto vloeroppervlak en een tuincentrum tot maximaal m². Op basis van het onderzoeksrapport Enschede, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging Hornbach wordt het bouwmarktgedeelte m² wvo en het tuincentrumgedeelte m² wvo (verwarmbaar en vrij van weersinvloeden). In het verleden is door bouwmarkten ook naar het Seahorse terrein in Hengelo gekeken, recent nog door Hornbach zelf. Dat is een terrein gelegen tussen de Deldenerstraat, Geerdingsweg en de Woolderesweg. Het betreft een inbreidingslocatie te midden van een woonwijk. Op dit terrein is een invulling met perifere detailhandel mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan Woolder Es (vastgesteld 9 november 2004). Door de realisatie van Bauhaus op een veel beter ontsloten locatie zal op deze locatie weinig belangstelling meer zijn voor perifere detailhandel. De plancapaciteit is echter nog wel aanwezig. 9 En bijvoorbeeld: ouw.html?id= Actief in 19 landen en beschikt over 273 bouwcentra (bron: site Plein Westermaat). 27

30 Bij Tuincentrum Oosterik aan de Johanninksweg 68 Denekamp is in december 2015 een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit aangevraagd voor de uitbreiding van de Max-air kas. Het gaat om een uitbreiding van ca m². Het gaat hierbij om het overdekken van een bestaand gedeelte van de verkoopruimte dat nu nog onoverdekt is. De bestaande gezamenlijke bedrijfsbebouwing (incl. de aangevraagd uitbreiding van de max-air kas, excl. bedrijfswoningen) bedraagt m². Volgens het huidige Locatus-bestand is de vestiging inmiddels m² wvo. Kleinere plannen met Doe-Het-Zelfwinkels en tuincentra zijn niet uit te sluiten. Vele individuele vestigingen zullen plannen hebben voor optimalisatie, een kleine uitbreiding, verbetering van parkeren en bereikbaarheid e.d. Concrete plannen zijn nu niet bekend. Vernieuwing in de sector en het inspelen op de consumentenwensen kan ook door bestaand aanbod de gelegenheid te geven om uit te breiden of te vernieuwen. 28

31 4. Behoefte en effectenanalyse 4.1 Behoefte: Benchmark en DPO Om de behoefte te bepalen aan een of meerdere grootschalige bouw- en tuinmarkten hanteren wij twee methoden naast elkaar: Een benchmark van het aanbod m² wvo per inwoners in de hoofdbranches Doe-Het-Zelf en Plant & Dier (voor de regio Twente en omgeving Almelo); Enkele DPO-analyses met confrontatie van de omzetpotentie aan de vraagzijde met de omzetclaim aan de aanbodzijde. De benchmark-analyse levert de volgende resultaten: Figuur 18: Benchmark Twente Benchmark m2 wvo per inwoners Doe-het-zelf Plant en Dier Nederland Overijssel Twente Twente incl. 1 Hornbach Twente incl. 2 Hornbachs Bron: Locatus-gegevens provincie Overijssel, okt Op dit moment kennen Twente en Overijssel een ruimer aanbod in de Doe-Het-Zelf per inwoners dan totaal Nederland. Het metrage ligt nu 14% boven het landelijke niveau; 184 m² wvo per inwoners ten opzichte van 161 m² wvo landelijk. Dat zou erop kunnen duiden dat de regio een overaanbod heeft van 14%. Indien het ruimere aanbod ontleend kan worden aan een bovenregionale verzorgingsfunctie, bijvoorbeeld dankzij grensoverschrijdende koopstromen, en er weinig koopkrachtafvloeiing is, dan hoeft er geen sprake te zijn van overaanbod. Dat wordt in de DPO-analyses verder onderzocht. Een iets lagere vloerproductiviteit dan gebruikelijk in Nederland kan vanwege lagere grond- en huurprijzen wellicht mogelijk zijn zonder dat de exploitatie in gevaar komt. Dit soort winkelbedrijven hebben relatief veel grond nodig. Afwijkingen van gemiddeld 10% kunnen in het algemeen in deze regio nog verantwoord zijn, maar naar onze mening niet meer. Dus een klein theoretisch overaanbod kan enigszins worden gecompenseerd door een iets lagere vloerproductiviteit dan landelijk gemiddeld. Een te lage vloerproductiviteit gaat ten koste van noodzakelijke investeringen en doet het aanbod verouderen, en uiteindelijk ook verschralen. In de rondgang die wij begin oktober 2017 in deze regio hebben uitgevoerd, is dit al hier en daar zichtbaar. Bij een extra Hornbach wordt het Twentse Doe-Het-Zelf-aanbod verhoogd naar 200 m² wvo per inwoners, zie de bijgaande figuur. Dat zal dan naar verwachting de Hornbach in Enschede zijn. Komt er dan nog een Hornbach bij, ofwel de vestiging in Almelo, dan wordt dat cijfer verhoogd 29

32 naar 215 m² wvo per inwoners. Bij 200 en 215 m² wvo per inwoners ligt het aanbod 24% respectievelijk 34% boven het landelijke gemiddelde. Het aantal inwoners van Twente ligt nu en over 10 jaar rond de inwoners. Zonder rekening te houden met koopkrachtafvloeiing betekent dit dat (bij 24% boven het landelijk gemiddelde) tot (bij 34% boven het landelijke gemiddelde) inwoners hun Doe-Het-Zelfaankopen moeten doen in Twente en niet in hun eigen regio. Uit de analyse van de omzetherkomst van Plein Westermaat blijkt dat de Doe-Het-Zelfmarkt een regionale verzorgingsfunctie vervult en geen bovenregionale verzorgingsfunctie. Een grote koopkrachttoevloeiing van buiten de eigen regio is dus niet zo waarschijnlijk. Tenzij er bijvoorbeeld heel veel koopkracht zou toevloeien vanuit Duitsland. Ook daarop wordt in het DPO terug gekomen. In de hoofdbranche Plant & Dier ligt de verhouding nog schever. Twente kent op dit moment bijna 50% meer aanbod per inwoners dan Overijssel, en bijna 70% meer dan Nederland. Met een of twee Hornbachs erbij loopt dat op naar bijna 75% meer aanbod dan in Nederland. Het overaanbod dat op basis van deze benchmark geconstateerd is, wordt dan nog groter. Het DPO kan hierover definitief uitsluitsel geven, onder andere over de toevloeiing van Duitse klanten die de tuincentra in Nederland weten te vinden. De analyse op het niveau van de marktregio Almelo luidt als volgt: Figuur 19: Benchmark marktregio Almelo Benchmark m2 wvo per inwoners Doe-het-zelf Plant en Dier Nederland Overijssel Marktregio Almelo Marktregio Almelo incl. Hornbach Bron: Locatus-gegevens provincie Overijssel, okt De marktregio Almelo beschikt met 168 m² wvo per inwoners over een gemiddeld Doe-Het- Zelf-aanbod (Overijssel zit hoger met 184, Nederland iets lager met 161). Komt er een Hornbach bij, dan komt het Doe-Het-Zelf-aanbod per inwoners uit op 203, 25% boven het landelijke gemiddelde, en 10% boven het provinciale gemiddelde. Wetende dat Bauhaus Hengelo niet in deze cijfers zit. De marktregio Almelo beschikt net als Overijssel over een ruim aanbod aan Plant & Dier: namelijk 197 m² wvo, ietsje lager dan Overijssel met 212 m² wvo maar veel hoger dan Nederland met 161 m² wvo. Dit komt grotendeels door de grote Intratuin in Almelo, gevolgd door de vestigingen van Heerdink in Geesteren (Tubbergen) en Groenrijk in Den Ham (Twenterand). Met een Hornbach tuincentrum erbij komt het cijfer dichter bij het provinciale gemiddelde te liggen (205 m2 wvo per inwoners). 30

33 Concluderend kan uit de benchmarkanalyses opgemaakt worden dat het aanbod per inwoners in de hoofdbranche Doe-Het-Zelf boven de landelijke en provinciale gemiddelden komt te liggen: zowel in Twente (met één of twee Hornbachs erbij) als in de marktregio Almelo (met één Hornbach erbij). Bij Plant & Dier scoort Twente nu al sterk bovengemiddeld en dat verschil wordt dan nog groter. De marktregio Almelo scoort bij Plant & Dier nu en straks sterk boven het landelijk gemiddelde en iets onder het provinciale gemiddelde. Een distributie planologische berekening op basis van de haalbare koopstromen Voor de DPO-analyses hebben wij geadviseerd om die te beperken tot op het niveau van de totale regio Twente. De voornaamste reden is de sterk overlappende verzorgingsgebieden voor de drie locaties van een grootschalige bouw- en tuinmarkt in Twente. Later komen we nog met een reactie op de analyses op subregio-niveau die zijn uitgevoerd. Om de behoefte te bepalen wordt een tijdshorizon gehanteerd van circa 10 jaar omdat dit de looptijd is van een bestemmingsplan. Dan kan nog een reële inschatting worden gemaakt van de ontwikkeling van draagvlak en aanbod. Allereerst is het van belang om de trends in de bijlagen te betrekken bij het toekomstige marktperspectief. De omzetten in de Doe-Het-Zelf zitten de laatste jaren weer in de lift. Dat garandeert nog niet dat die blijven groeien maar de verwachtingen zijn wel licht positief. De omzet ligt nog altijd 20% onder het topjaren 2007 / 2008, en de winstmarges staan onder druk. De Doe- Het-Zelfbranche is een prijsvechtersmarkt. De opkomst van online winkelen in de Doe-Het- Zelfbranche kan een licht negatieve invloed gaan hebben op de winkelbestedingen. Per saldo mag dankzij de omzetgroei uitgegaan worden van een stabiele bestedingsontwikkeling in de branche. Tenslotte wordt ook omnichanneling voor de bestaande Doe-Het-Zelf-winkels steeds belangrijker. Hiermee profileren zij zich en kunnen daarmee ook klanten trekken naar de eigen winkels. Door extra diensten en services te leveren willen Doe-Het-Zelf-winkels extra omzet behalen. Die omzet is al inbegrepen in de bestedingscijfers. Ook de omzetontwikkelingen in de tuincentrumbranche zijn weer positief. De branche heeft een aantal slechtere jaren achter de rug. Vanwege de fysieke handel en de vers- en houdbaarheid zal de impact van het webwinkelen hier relatief beperkt blijven. De verwachtingen zijn licht positief. Voor de (toekomstige) inwoneraantallen gelden de cijfers die de provincie Overijssel beschikbaar heeft gesteld. De bestedingscijfers zijn afkomstig van de Omzetkengetallen 2016 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek namens acht adviesbureaus. DPO Doe-Het-Zelf In het DPO wordt uitgegaan van het bestaande aanbod aan Doe-Het-Zelf en de tuincentra in de regio Twente. De mogelijke plancapaciteiten zijn daarin nog niet meegenomen. Ten aanzien van de regionale koopstromen in de Doe-Het-Zelf en bij de tuincentra maken we gebruik van de uitgebreide analyses die door BRO zijn uitgevoerd11. BRO gaat uit van een koopkrachtbinding van 97% in Dit stijgt naar 98% in 2025 na de komst van drie grootschalige bouw- en tuinmarkten. Seinpost gaat voor 2017 uit van een binding van 97,5% omdat dit jaar de Bauhaus geopend is. BRO heeft de toevloeiing onderbouwd en komt op een percentage van 17,5% in 2016, stijgend naar 22,5% in Een dergelijke toevloeiing is al behoorlijk hoog en lijkt wel het absolute maximum. De toevloeiing dankzij Duitse klanten heeft BRO hierin verdisconteerd. En het is inclusief de mogelijk extra Duitse klanten dankzij de Hornbach in Enschede. De toevloeiing zal volgens Seinpost inmiddels iets gestegen zijn naar 19% dankzij de toevoeging van Bauhaus. Op termijn 22,5% toevloeiing betekent dat personen hier al hun Doe-Het-Zelf aankopen doen, bovenop de inwoners die hier voor 98% hun Doe-Het-Zelf-aankopen doen in de eigen regio Twente. Die 22,5% is namelijk het gemiddelde voor het totale Doe-Het-Zelf-aanbod in Twente. De 11 Almelo, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging Hornbach maart

34 grootschalige bouw- en tuinmarkten trekken straks wellicht wat makkelijker klanten aan van buiten de regio. Voor de meeste Doe-het-Zelf ondernemers in de regio binnen het totaal van m² wvo is de kans op klanten van buiten de regio veel kleiner. Die ondernemers kennen een lager omzetpercentage te danken aan klanten van buiten de regio. De bestedingen in de Doe-Het-Zelfbranche spelen zich voornamelijk af in de eigen regio (zie de analyse van de omzetherkomst Plein Westermaat). We concluderen dat zowel een binding van 98% als een toevloeiing van 22,5% het absolute maximum is. Tabel 6: DPO-analyse voor de Doe-Het-Zelfbranche in Twente 12 DPO Doe-Het-Zelf in Twente 2017 Doe-Het- Twente Zelf 2017 (lage omzetnorm) 2027 Doe-Het- Doe-Het-Zelf Zelf 2027 (lage omzetnorm) Doe-Het-Zelf Draagvlak aan inwoners Besteding landelijk per hoofd Besteding inkomenscorrectie -7% Bestedingspotentie Binding op Twente 97,5% 97,5% 98% 98% Omzetpotentie binding Toevloeiing naar Twente 19,0% 19,0% 22,5% 22,5% Omzet door toevloeiing Omzetpotentie totaal Bestaand aanbod (2027 met 2 Hb's) Functioneren omzet per m² wvo Normatieve omzet per m² wvo Haalbaar aanbod Ruimte (+) / overschot (-) Overschot percentage (-) -19% -6% -33% -18% Bronnen: divers Voor de jaren 2017 en 2027 wordt gerekend met twee omzetnormen: wij hanteren de landelijke omzetnorm per m² wvo van , en één van 10% lager. Eingelijk moet je een goede onderbouwing hebben om van de landelijke norm af te wijken, die zijn tenslotte vastgesteld door acht adviesbureaus waaronder BRO en Seinpost. BRO heeft als motief dat enkele jaren geleden de omzetnorm ook een stuk lager lag. Zij rekent met 1.390,- per m² wvo. Dat doen wij nu ook als een soort schaduwberekening (zie ook de argumentatie eerder in dit hoofdstuk). Met welke omzetnorm er ook gerekend wordt, anno 2017 is er al een overschot bepaald: van ruim m² wvo (19% aanbod teveel) op basis van de landelijke normatieve omzet per m² wvo. Bij de norm van 10% lager is er een overschot van ruim m² wvo (6% aanbod teveel). Dat overschot komt met name door de recente opening van Bauhaus in Hengelo van m² wvo. Door het overschot is het bestaande Doe-Het-Zelf-aanbod relatief kwetsbaar. Seinpost concludeert dat met de komst van drie grootschalige bouw- en tuinmarkten er altijd sprake zal zijn van een (te) ruim overschot aan vierkante meters Doe-Het-Zelf. In het gunstigste geval is er in 2027 een overschot van bijna m² wvo: 18% teveel aanbod. Er blijkt dan wel voldoende marktruimte voor alleen de huidige grootschalige bouw- en tuinmarkt Bauhaus die al gerealiseerd is. Er is geen marktruime op regionaal niveau over voor een nieuwe grootschalige bouw- en tuinmarkt 12 Alle bedragen zijn exclusief BTW 13 Bron: Omzetkengetallen voor Ruimtelijk-economisch onderzoek 2016, sept. 2017: 32

35 in Almelo. Daarbij is dan nog geen rekening gehouden met bestaande plancapaciteit zoals op het Seahorse-terrein waar zich in theorie perifere detailhandel zou kunnen vestigen. En er is ook geen marktruimte meer over om bestaande Doe-Het-Zelfzaken uit te breiden waarmee zij kunnen vernieuwen. Onze conclusie komt overeen met de uitkomst van BRO bij haar analyse op het niveau van Twente. Die staat in haar bijlage twee op p. 13 van het rapport Hornbach Almelo, en in haar bijlage drie van het rapport Hornbach Enschede op p. 14. In haar tabel staat onderaan Uitbreidingsruimte geen, maar in werkelijkheid staat er een overschot van 12,9% tot 21,2%: dat komt neer op een overschot van tot m² wvo. Het staat er niet met zoveel woorden maar dat is wel de eigenlijke uitkomst. In het slechtste geval is er volgens BRO helemaal geen marktruimte voor de drie grootschalige bouw- en tuinmarkten: Hornbach tweemaal m² wvo, Bauhaus m² wvo, samen m² wvo. In het beste geval is er maar ruimte voor minder dan anderhalve grootschalige bouw- en tuinmarkt. DPO tuinbranche Ook bij de tuinbranche hanteert Seinpost de uitgangspunten zoals die door BRO zijn geanalyseerd en gebruikt in de DPO-berekeningen. De berekeningen zien er dan als volgt uit: Tabel 7: DPO Tuincentra in Twente Twente Tuincentra Tuincentra Draagvlak aan inwoners Besteding landelijk per hoofd Besteding inkomenscorrectie -7% Bestedingspotentie Binding op Twente 95% 95% Omzetpotentie binding Toevloeiing 40% 42% Omzet door toevloeiing Omzetpotentie totaal Bestaand aanbod (2027 met 2 Hb's) Functioneren omzet per m² wvo Normatieve omzet per m² wvo Haalbaar aanbod Ruimte / overschot Bronnen: divers Net als BRO komt Seinpost tot de conclusie dat er in de tuincentrumbranche helemaal geen marktruimte is. De vloerproductiviteit ligt nu en straks 20% onder de norm. Er is een overschot van m² wvo, en dat wordt iets groter als er tweemaal m² wvo tuincentrum wordt toegevoegd als onderdeel van de beide Hornbachs. Rapport Hengelo Veldkamp 2012 Wellicht kan er ook teruggevallen worden op de conclusie die BRO al trok in 2012 over de locatie Veldkamp in Hengelo. Zij constateerde dat voor de realisatie van meerdere grootschalige bouwmarkten in de regio de spoeling te dun lijkt. Er lijkt onvoldoende distributieve ruimte beschikbaar. Er moet voor dit soort regionaal verzorgende concepten nadrukkelijk worden gekozen voor een centrale goed bereikbare locatie in de regio. Liefst met synergie met ander (grootschalig) winkelaanbod. De Veldkamp voldeed daar uitstekend aan. Later is de locatie Veldkamp afgevallen en is de grootschalige bouw- en tuinmarkt Bauhaus op de naastgelegen locatie gerealiseerd. Dat is 33

36 Plein Westermaat fase drie geworden. Op de Veldkamp is nu geen perifere detailhandel meer toegestaan. 4.2 Kwalitatieve behoefte De kwantitatieve behoefte aan nieuw aanbod voor een grootschalige bouw- en tuinmarkt blijkt te ontbreken. Er dient echter ook ingegaan te worden op de kwalitatieve behoefte. Overwegingen zijn het onderscheidende aanbod, het stimuleren van de concurrentie en de keuze voor de consument. Ruimtelijk zou er een evenwichtige spreiding van het aanbod kunnen plaatsvinden. De bestaande vestiging van Bauhaus speelt bij deze overwegingen een belangrijke rol. Die formule lijkt op Hornbach, dat wordt bevestigd door Hornbach zelf14, en dat blijkt uit het overzicht van de assortimenten van BRO op pagina 12 van haar rapport Almelo. Bauhaus is al in Twente gevestigd, op een centrale en goed bereikbare locatie en direct in combinatie met andere grootschalige winkels. Ook voor de bewoners van de marktregio Almelo blijkt deze vestiging goed bereikbaar via de provinciale wegen en de snelwegen. Wellicht dat met een Hornbach erbij de concurrentie bevorderd wordt. Dat geldt bijvoorbeeld als de grootste stad Enschede een Hornbach krijgt ten opzichte van de Bauhaus in Hengelo. Doorslaggevend is dat Hornbach voor het overgrote deel van het assortiment overeenkomt met Bauhaus. Er is dus al sprake van concurrentie tussen enerzijds een grootschalige bouw- en tuinmarkt en anderzijds het bestaande Doe-Het-Zelf- en tuincentrumaanbod. Kwalitatief is er geen argument om nog een grootschalige bouw- en tuinmarkt toe te voegen. De keuze voor de consument wordt er nauwelijks mee vergroot. En als Hornbach Enschede erbij zou komen dan is de in de Twentse regio de kwalitatieve behoefte aan Hornbach Almelo geen argument meer. Analyses van BRO op subregioniveau BRO voert niet alleen DPO-analyses uit op regioniveau, die zijn bovenstaand geanalyseerd. BRO levert in de rapportages voor Hornbach Almelo, Bauhaus Hengelo en Hornbach Enschede (niet in de bijlage) ook analyses op subregioniveau. Deze zijn niet in de bijlagen opgenomen maar in het hoofdrapport. De uitkomsten zijn als volgt: Almelo: een marktruimte van m² wvo in 2030 (gebaseerd op subregio gemeente Almelo); Hengelo: een markruimte van m² wvo (gebaseerd op subregio Hengelo / Borne). Voor Twente-Oost komt BRO op een marktruimte van m² wvo); Enschede: een marktruimte m² wvo (gebaseerd op subregio Twente-Oost). Bijzonder is dat in ieder rapport enige marktruimte berekend wordt terwijl BRO op regioniveau een groot overschot berekent indien zich drie grootschalige bouw- en tuinmarkten vestigen: namelijk tot m² wvo teveel aanbod. Dat betekent dat in ieder individueel rapport waarbij marktruimte wordt berekend het grote overschot aan vierkante meters wordt verschoven naar een andere regio. Uit geen van de drie rapporten blijkt voldoende marktruimte om een volledige grootschalige bouw- en tuinmarkt te realiseren. Als dan op twee of meer initiatieven zou worden ingegaan, dan blijft het niet ongestraft als er meerdere overschrijdingen van de marktruimte in de Doe-Het-Zelf ontstaan. Per saldo is er met de drie marktruimtes van BRO een overschrijding van m² wvo: het verschil tussen de m² wvo Doe-Het-Zelf van de drie grootschalige bouw- en tuinmarkten minus de drie opgesomde marktruimtes. Dit verschil is groter dan een grootschalige bouw- en tuinmarkt. In geen van de BRO-rapporten wordt marktruimte geconstateerd in de tuincentrumbranche. 14 Bron: 1_ 34

37 Bijzonder is dat BRO op regioniveau nauwelijks marktruimte constateert en in alle drie de individuele subregio s wel. Die verschillen in de uitkomsten worden onvoldoende onderbouwd. Het is voor een buitenstaander erg ingewikkeld om hun verschillende berekeningsmethoden te volgen om de uitkomsten te kunnen toetsen. We plaatsen twee concrete opmerkingen bij de subregioanalyse van BRO voor Almelo. BRO komt bij een lagere normomzet per m² wvo uit op een marktruimte van m² wvo. Het bestaande Doe- Het-Zelf-aanbod meet m² wvo. Als er dan toch een grootschalige bouw- en tuinmarkt wordt gerealiseerd van m² wvo dan wordt de marktruimte overschreden met m² wvo. Het haalbare Doe-Het-Zelf-aanbod bedraagt m² wvo. Dat komt dan neer op een overschrijding van het haalbare aanbod met 50%. Wordt die overschrijding toch gerealiseerd terwijl de bestedingspotentie hetzelfde blijft dan zal het bestaande Doe-Het-Zelf-aanbod zo n 34% van hun omzet gaan verliezen. Hierbij is al rekening gehouden met de stijging van de koopkrachttoevloeiing door BRO. BRO bepaalt ook dat Hornbach straks 7,3 miljoen van de omzetclaim uit de gemeente Almelo haalt. De totale marktpotentie in Almelo is 14 miljoen (tabel BRO op pagina 29). Hornbach gaat dan in Almelo een marktaandeel behalen van 50%. Dat heeft grote gevolgen voor het bestaande Doe-Het-Zelf-aanbod. De lokaal gebonden bestedingen bedragen 12,6 miljoen die ten goede komt aan het bestaande Doe-Het-Zelf-aanbod. Daarvan gaan ze dus 7 miljoen afstaan aan de Hornbach, ofwel bijna 50%. Dat er een grote omzetverschuiving gaat plaatsvinden kan ook niet anders. Een Hornbach heeft een omzetclaim van 15,75 miljoen bij een landelijke normvloerproductiviteit en van 14 miljoen bij een 10% lagere vloerproductiviteit. BRO laat de bestedingspotentie in het verzorgingsgebied Almelo groeien van 16,1 naar 22,2 miljoen, een groei van 6,1 miljoen. De overige 8 tot 9,5 miljoen omzet zal toch ergens vandaan moeten komen. Die gaat grotendeels ten koste van het lokale bouwmarktaanbod. Deze aanvullende subregioanalyse van BRO bewijst dat het uitermate lastig is om op zowel regioniveau als op subregioniveau DPO- en effectanalyses uit te voeren die in lijn liggen met elkaar. BRO had zich beter kunnen beperken tot de regio-analyse op het niveau van Twente. Als BRO het omzetaandeel uit Almelo ( 7,3 miljoen van de omzetclaim van 14,6 miljoen) overschat, dan onderschat zij de omzetclaim die ten koste gaat van de relevante regio. De omzeteffecten in de marktregio zullen dan in werkelijkheid groter zijn. 4.3 De effecten Er kan, zoals blijkt uit de vorige paragraaf, op regionaal niveau niet aangetoond worden dat er behoefte is aan een extra grootschalige bouw- en tuinmarkt in Almelo. Ondanks het ontbreken van extra marktruimte is de kans groot dat er toch een tweede grootschalige bouw- en tuinmarkt bijkomt in Twente, namelijk in Enschede. Bij dat plan bevindt het bestemmingsplan zich in de vaststellingsfase. Omdat de actuele behoefte van Hornbach Almelo niet aangetoond kan worden, voldoet het plan niet aan de eerste voorwaarde van de Omgevingsverordening Overijssel. Dan zou volgens deze procedure niet verder gekeken hoeven te worden en hoeven de mogelijke effecten van een grootschalige bouw- en tuinmarkt in Almelo eigenlijk niet meer onderzocht te worden. Toch willen de provincie en Almelo en haar marktregio gaarne inzicht in de effecten indien het plan zou worden gerealiseerd. Daarbij staan de mogelijke effecten op de detailhandelsstructuur centraal. Het is van belang om te bepalen of er een ontwrichting in de voorzieningenstructuur in Almelo en/of in de omringende gemeenten zal optreden door het plan met Hornbach. Het consumentenbelang op lange termijn staat hierbij centraal en niet een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. De consument moet kunnen blijven beschikken over een voldoende voorzieningenniveau en over een zekere spreiding van winkels om aankopen te verrichten in de Doe-Het-Zelf en de tuincentra. Wat dit punt betreft merkt Seinpost op dat het lastig is om aan te tonen dat de 35

38 consument straks niet meer zal beschikken over een voldoende voorzieningenniveau en over een voldoende spreiding van winkels. Een zekere mate van spreiding zal er altijd wel blijven, zie daarvoor de figuren 13 en 14. In een aantal gevallen zal dit wel betekenen dat de consument verder moet rijden om aan bepaalde kwaliteiten (service, specifiek aanbod, etc.) te kunnen komen. Ontwrichting kan in die zin niet aangetoond worden. Ook mogen er geen onaanvaardbare effecten optreden op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving in het algemeen. Dat geldt ook voor de invloed op de (structurele) leegstand in het bijzonder door overprogrammering. Daarbij gaat het met name om de gevolgen voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de marktregio Almelo. Dit is een punt dat Seinpost heeft geanalyseerd in het kader van de effectenanalyse. Het is van belang om daarbij te focussen op de effecten op de winkelgebieden. Hierbij blijkt of er sprake is van relevante effecten die kunnen worden onderbouwd. Effecten zullen trouwens ook optreden bij de verspreide bewinkeling. Als het zover komt dan zal er een flinke concurrentiestrijd gaan plaatsvinden tussen de twee of drie grootschalige bouw- en tuinmarkten in Twente onderling. Alle drie beschikken in hun vestiging over een grote opslagvoorraad aan Doe-Het-Zelf- en Tuinartikelen die aan de man en vrouw gebracht moet worden. Daarbij zal de omzet per m² wvo structureel 33% (t.o.v. landelijke norm) of 18% (t.o.v. landelijke norm minus 10%) te laag zijn. BRO komt zelf op een overschot van 13% tot 21% op basis van haar regio-analyse op het niveau van Twente. Een prijzenslag is mogelijk het gevolg tussen Hornbach en Bauhaus, met actiekortingen en aanbiedingen, gratis service en andere lokkertjes. Die concurrentiestrijd zal ook de reguliere Doe-het-Zelfwinkels gaan treffen: met name de bouwmarkten en breedpakketzaken, in minder mate de Doe-Het-Zelf-speciaalzaken. Het mindere effect geldt ook voor de tuincentra in de regio met hun focus op levend materiaal. Maar ook andere Plant & Dier-speciaalzaken zullen invloed gaan ondervinden. We noemen de grotere dierenspeciaalzaken, de tuinartikelenwinkels van Boerenbond en Welkoop e.d. Indirect is er ook invloed op de woonbranche vanwege de keuken- en badkamershowroom, op verlichtingswinkels, auto- en fietsaccessoire-zaken, lijstenmakerij en zo meer. Het aanbod aan Doe-Het-Zelf en Plant & Dier in de marktregio Almelo luidt als volgt. Tabel 8: Aanbod Plant & Dier en Doe-Het-Zelf in Marktregio Almelo M² wvo Doe-Het-Zelf Plant & Dier Almelo Borne Hellendoorn Hof Van Twente Rijssen-Holten Tubbergen Twenterand Wierden Eindtotaal Bron: Locatus okt Binnen de marktregio Almelo zijn de belangrijkste vestigingen in Almelo en haar vijf buurgemeenten door Seinpost Adviesbureau bezocht (ofwel exclusief Rijssen-Holten en Hellendoorn). Die vestigingen gaan mogelijk invloed ondervinden, zie de bijlagen twee en drie. Die locaties zijn ook beoordeeld op de relevante criteria: 1. Algemene uitstraling; 2. Parkeren; 3. Bereikbaarheid; 4. Nabijheid andere winkels; 5. Omgeving. 36

39 Wij hebben geconstateerd dat er sprake is van een versnipperd aanbod en waarbij sommige locaties er niet goed uitzien of slecht bereikbaar (afgelegen ligging) zijn. De vernieuwing van dat aanbod zal niet gestimuleerd worden als er door een overaanbod van Doe-Het-Zelf-en tuin-aanbod omzet verloren gaat. Op zich dwingt concurrentie tot vernieuwing maar omdat er na de komst van Bauhaus al sprake is van overaanbod gaat dat argument niet meer op. Aanbod dat niet goed scoort op een of meerdere van de vijf geanalyseerde criteria is dan kwetsbaar. Bestaand aanbod zou eigenlijk in de gelegenheid moeten zijn om te vernieuwen en dan bij voorkeur op de kansrijke locaties, en dat zijn onder andere de centrumgebieden. Hiervoor is dan een deel van de marktruimte gewenst. Bij nog meer overaanbod zal ook die vernieuwing achterblijven. Effecten van drie grootschalige bouw- en tuinmarkten op de centrumgebieden De grootste effecten worden verwacht in de buurgemeenten van Almelo die in de invloedsfeer liggen van drie grootschalige bouw- en tuinmarkten (het rood gearceerde gebied): Figuur 20: Kaart overlappende verzorgingsgebieden van de drie grootschalige bouw- en tuinmarkten in Twente Binnen de marktregio liggen de hele gemeente Borne en de kern Delden in de gemeente Hof van Twente in het rood gearceerde gebied. Die gaan zeker invloed ondervinden: Uit de tabel in bijlage vier blijkt dat het centrumgebied van Delden relatief veel aanbod aan Plant & Dier kent. Die omvat 9% van de detailhandelsverkooppunten en 7% van de m² wvo; vier bloemen-plantenwinkels en een dierenspeciaalzaak. De leegstand is daar nog relatief beperkt en blijft beperkt tot enige verschraling van het aanbod indien een bepaalde aanbieder het niet meer redt; de effecten op Delden-centrum zullen relatief gering zijn omdat Hornbach bijvoorbeeld geen bosjes bloemen verkoopt; Ook blijkt dat het centrum van Borne geraakt kan worden. 4% van het detailhandelsaanbod bestaat uit Plant & Dier, en 3% uit Doe-Het-Zelf, terwijl de leegstand nu al relatief hoog is: 14% van de verkooppunten en 10% van het metrage. Met de breedpakketzaak Hubo, een verfbehangzaak, twee dierenspeciaalzaken en een bloemen-plantenwinkel is de kans groot dat hier één of meerdere vestigingen gaan sluiten: de komst van Bauhaus heeft men tot op heden nog weten te weerstaan. Een of twee Hornbachs erbij zal (te) lastig worden. Omdat de leegstand al bovengemiddeld is komen ook hier de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en het ondernemersklimaat flink onder druk te staan: de nieuw lege panden zullen moeilijk te verhuren zijn waardoor de leegstand nog verder toeneemt (meestal betreft het wat grotere panden). De leegstand zal in toenemende mate structureel van aard zijn in het centrumgebied en zo onaanvaardbaar zijn. 37

40 Ook Hengelo ligt in de invloedsfeer van drie grootschalige bouw- en tuinmarkten. Het centrum van Hengelo ondervindt momenteel de effecten van de komst van Bauhaus. De omvang van die effecten moeten nog hun beslag krijgen en zijn op dit moment niet te voorzien. In het centrum staat 19% van de verkooppunten leeg, de leegstand is nu al erg hoog, landelijk staat namelijk 7,2% van de verkooppunten leeg (bron: Locatus 2017). De directe effecten van Bauhaus op het centrum zullen naar verwachting groter zijn dan als er nog twee Hornbachs in de regio bij gaan komen. De effecten dankzij Hornbach zullen binnen Hengelo met name neerslaan op Plein Westermaat bij de aldaar gevestigde bouwmarkten Praxis en Bauhaus. Er zal een flinke concurrentieslag gaan plaatsvinden tussen de bouwmarkten onderling. Effecten van twee grootschalige bouw- en tuinmarkten op de centrumgebieden in de marktregio Vervolgens zullen er effecten optreden in het gebied dat in de invloedsfeer ligt van twee grootschalige bouw- en tuinmarkten: het geel gearceerde gebied: Almelo, Wierden (inclusief de kern Enter), Vriezenveen in de gemeente Twenterand, Rijssen en in de kern Tubbergen. De effecten worden als volgt ingeschat: Het centrum van Almelo heeft relatief weinig aanbod in de hoofdbranches Plant & Dier en Doe- Het-Zelf: 2% Plant & Dier met twee dierenspeciaalzaken, vier bloemen-/plantenwinkels. Doe- Het-Zelf is afgerond 0% in verkooppunten en 1% in m² wvo namelijk een grote verf- en behangzaak. Een belangrijk aandachtspunt is dat in Almelo-centrum 20% van de verkooppunten en 25% van het m² wvo leeg staat. Op basis daarvan kan geconcludeerd worden dat daar de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en het woon-, leef- en ondernemersklimaat zwaar onder druk staan: de leegstand is nu al onaanvaardbaar hoog. De meeste leegstand bevindt zich in de randzones van het centrum maar dat zijn vaak ook de entreegebieden. De aanpak van de leegstand in het centrum zal in ieder geval niet gestimuleerd worden door de komst van Hornbach. De kans op leegstand wordt alleen maar vergroot als één of meerdere verkooppunten in de hoofdbranche Plant & Dier zouden sluiten. De woonboulevard Almelo: hier staat 29% van de verkooppunten leeg, en is het leegstandspercentage in m² wvo 23%. Dit is al uiterst zorgelijk. Op de woonboulevard ontbreekt de hoofdbranche Plant & Dier. Doe-Het-Zelf maakt 7% van de verkooppunten uit en 13% van het totale m² wvo. Ook op de woonboulevard zal de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en met name het ondernemersklimaat zwaar onder druk komen te staan. De komst van Hornbach zal ertoe leiden dat de bestaande bouwmarkten op de woonboulevard Gamma en Praxis klanten en omzet gaan verliezen. Deze bouwmarkten zullen niet gaan profiteren van combinatiebezoek dankzij de extra trekkracht en nieuwe klanten van Hornbach. Daarvoor is de onderlinge afstand van circa één kilometer te groot. Ook BRO sluit niet uit dat een van deze beide bouwmarkten gaat sluiten. Het parkeren bij de beide bouwmarkten is relatief beperkt en dat zal bij Hornbach optimaal zijn. Omdat de leegstand nu al hoog is zullen die nieuwe lege panden niet meer duurzaam geëxploiteerd kunnen worden. De leegstand neemt onaanvaardbaar toe, nu niet alleen aan de zuidoostelijke zijde, maar ook aan de noordwestelijke zijde. Dit is extra verontrustend omdat de bouwmarkten relatief vaak worden bezocht en daarmee trekkers zijn voor deze woonboulevard; De centrumgebieden van Enter en Wierden kennen een ruim aanbod aan Plant & Dier (variërend van 4% tot 8%). Het aanbod zijn met name bloemen-plantenwinkels en een dierenzaak. In beide centrumgebieden is de leegstand relatief gering. Ook hier kunnen dus effecten gaan optreden als het aanbod terugloopt (enige verschraling) maar de kans daarop is niet zo groot; Het centrum van Vriezenveen kent met 6% relatief veel verkooppunten aan Plant & Dier, de leegstand is gering. Ook hier kan de dierenspeciaalzaak getroffen worden, dat geldt in mindere mate voor de beide bloemen- en plantenwinkels, met enige verschraling tot gevolg; 38

41 Tubbergen-centrum: hier bevinden zich twee bloemen-plantenwinkels en de middelgrote tuinartikelenwinkel Tijhuis. Ook in dit centrumgebied vraagt de leegstand om aandacht: 9% van de verkooppunten en 7% van de m² wvo. Mogelijk dat die leegstand nog iets wordt vergroot en meer structureel van aard wordt. In het centrumgebied van Rijssen is de leegstand lager, die ligt rond het landelijke gemiddelde: 6% tot 7%. In dit centrum ontbreekt de Doe-Het-Zelf-sector, er zijn wel vier bloemenplantenwinkels en een kleine aquariumwinkel en dierenzaak aanwezig. De effecten zullen hier naar verwachting gering zijn. De centrumgebieden van Nijverdal en Holten liggen op iets grotere afstand en in de invloedsfeer van één grootschalige bouw- en tuinmarkt, die van Almelo. In Nijverdal-centrum behoort 3% van de verkooppunten en het m2 wvo tot de hoofdbranche Plant & Dier, Doe-Het-Zelf-aanbod is er niet (meer) gevestigd. Plant & Dier bestaat uit drie bloemen-plantenwinkels, een grotere dierenspeciaalzaak en een tuinmeubelenwinkel. De grootste impact zal waarschijnlijk de dierenzaak gaan ondervinden. Het centrum van Nijverdal ondervindt binnen de gemeente Hellendoorn de grootste problemen met leegstand: 20% van de verkooppunten en 25% van het metrage. De situatie is hier vergelijkbaar met Almelo-centrum, ofwel uitermate zorgelijk. De ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en het ondernemersklimaat worden nu al op de proef gesteld. Dat wordt nog iets erger als sommige branches de invloed gaan ondervinden van een nieuwe Hornbach. Daardoor wordt de leegstand echter niet structureel van aard. Holten-centrum kent 8% leegstand, iets hoger dan landelijk. In het centrum van Holten zijn twee bloemen-planten-winkels, een middelgrote dierenzaak en twee speciaalzaken in de Doe-Het-Zelf gevestigd: sanitair-materiaal en verf-behang. Het is niet uitgesloten dat de komst van Hornbach enige impact heeft op dit centrum of op individuele winkels. Maar de afstand is dusdanig groot dat de effecten gering zullen zijn. Effecten op de verspreide bewinkeling in de marktregio De effecten zullen dus zowel in de centrumgebieden als bij de verspreide vestigingen optreden. De bouwmarkten in de regio zijn vaak verspreid gevestigd. Behalve de twee bouwmarkten op de woonboulevard zijn er nog 13 andere bouwmarkten gevestigd in de marktregio Almelo: Hellendoorn: Gamma en Formido, beide in Nijverdal; Hof van Twente: Karwei en Multimate in Goor, Van de Riet in Ambt Delden; Rijssen-Holten: Karwei en Gamma in Rijssen, Multimate in Holten; Tubbergen: Praxis; Twenterand: Formido in Vroomshoop, CAV Den Ham, Doen Klussen & Bouwen in Vriezenveen; Wierden: Van Buuren. De bouwmarktlocaties die door Seinpost bezocht zijn (zie bijlage 2, exclusief Hellendoorn en Rijssen- Holten) hebben een gemiddelde tot matige score. Alleen de bouwmarkt Van Buuren in Wierden beoordelen wij als uitstekend. De kans op sluiting van meerdere bouwmarkten is reëel als er in de regio een overaanbod ontstaat van nu 19% en in % op basis van de landelijke omzetnorm per m2 wvo en een overaanbod van 6% nu en 18% in 2027 op basis van de omzetnorm per m2 wvo die 10% lager ligt). Almelo en haar buurgemeenten beschikken over totaal negen breedpakketzaken variërend in omvang van 200 tot 500 m² wvo. Een voorbeeld is de Boerenbond in Geesteren die wij in ons locatiebezoek (bijlage twee) een slechte score hebben gegeven op de locatiecriteria. Dat geldt ook voor Stegeman in Almelo. Verhoeven in Bentelo heeft een matige score gekregen. Alle drie de vestigingen zijn kwetsbaar voor extra concurrentie. 39

42 Branches die ook gevoelig zijn, zijn tuinartikelen en dierenspeciaalzaken. Er zijn 12 tuinartikelenwinkels waarvan er 10 verspreid gelegen zijn. De belangrijkste formule is Welkoop met drie vestigingen in de regio: in Almelo, Markelo en Vriezenveen. Rijssen kent ook een grotere Welkoop als verspreide vestiging. Dat zijn ook de grootste tuinartikelenwinkels met een omvang van rond de m² wvo. Almelo, Hof van Twente en Tubbergen kennen allen drie tuinartikelenwinkels, Twenterand twee en Wierden één. De exploitatie van deze formules in met name Almelo en Vriezenveen zal onder druk komen te staan. Dierenspeciaalzaken zijn er 20 in Almelo en haar buurgemeenten. Deze zijn veel vaker in de centrumgebieden gevestigd, namelijk 11 van de 20. De Obie Volière in Almelo en de Velthof in Borne hebben beide een slechte score gekregen tijdens ons locatiebezoek. De Jumper in Almelocentrum een matige score. Die vestigingen zijn kwetsbaar voor extra concurrentie. Ook Rijssen kent een verspreid gelegen Dierenzaak namelijk Discus. Conclusies van de effecten Concluderend kan gesteld worden dat met name de centrumgebieden van Borne en Almelo merkbare invloed gaan ondervinden van de komst van Hornbach in Almelo. Datzelfde geldt voor de woonboulevard in Almelo. Op alle drie de locaties staan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en het ondernemersklimaat nu al flink onder druk en komen dan zwaar onder druk te staan. De leegstand op beide genoemde locaties in Almelo is nu al onaanvaardbaar hoog. Nijverdal-centrum ligt op iets grotere afstand en de effecten zullen daar geringer zijn dan in Almelo en Borne. Maar ook daar zijn de problemen met de leegstand dusdanig groot dat de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en het ondernemersklimaat nu al zwaar onder druk staan. De bestaande Doe-Het-Zelf- en Plant & Dier-aanbieders in de centrumgebieden en op de woonboulevard krijgen door het overaanbod niet meer de kans om te kunnen investeren in vernieuwing en modernisering van het aanbod. Enige verschraling treedt mogelijk op in het centrum van Delden, Enter en Wierden. In het centrum van Tubbergen kan de leegstand meer structureel van aard worden. In de centra van Rijssen en Holten zullen de effecten relatief gering blijven. Ook in de verspreide bewinkeling zullen effecten gaan optreden omdat daar de meeste bouwmarkten, breedpakketzaken en tuinartikelenwinkels gevestigd zijn. Mindere scores op de locatiekwaliteit kunnen erop duiden dat die vestigingen kwetsbaarder zijn voor extra concurrentie. Mochten een of meerdere van dit soort zwakkere en verspreid gelegen vestigingen moeten sluiten, dan heeft dat weinig effecten op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving of op het ondernemersklimaat. De impact op de leegstand is in dat geval niet onaanvaardbaar. Dat is anders als er niet meer geïnvesteerd kan worden op de kansrijke locaties om aldaar het aanbod te versterken. Het is onaanvaardbaar als er leegstand ontstaat op dat soort locaties. 40

43 Bijlage 1 Basiscijfers en trends Doe-het-zelf en tuincentra De Doe-het-zelf-aanbodcijfers van Detailhandelinfo wijken iets af van de indeling van Locatus. Detailhandel.info is exclusief zwembaden / sauna s en sanitair-materiaal. Vloerproductiviteit excl. BTW: netto omzet (de verkoop van producten en diensten aan consumenten, bedrijven en instellingen): Doe-het-zelf Tuincentra

44 Netto omzet per hoofd per jaar excl. BTW Doe-het-zelf 208 Tuincentra 73 Bron: (Omzetkengetallen 2016 ten behoeve van ruimtelijkeconomisch Onderzoek, september 2017) Omzetontwikkeling doe-het-zelf Omzetontwikkeling PDV-branches E HELFT 2017 Non-food artikelen Woonwinkels Totale detailhandel Doe-het-zelfartikelen Omzet en m2 wvo doe-het-zelf 2010 = e helft 2017 m2 wvo Ned. Omzet Ned. Bron: Locatus Retailfacts en CBS (omzetcijfers). Na een sterk omzetdaling in de periode met circa 35% is vanaf 2014 de omzet weer gaan stijgen in de doe-het-zelf branche. Het metrage is in de loop der jaren relatief stabiel gebleven rond de 2,7 miljoen m² wvo. Dat betekent dat de omzetten per m² wvo flink zijn gedaald tot 2014 en nu weer aan het stijgen zijn. De omzet ligt nog altijd circa 20% onder de topjaren 2007 / In de tussenliggende periode van omzetdaling is wel het een en ander gebeurd. Omdat het aanbod 42

45 gelijk bleef en de omzet was gedaald zijn de winstmarges in de bouwmarkten tussen 2012 en 2014 gehalveerd: van 2,9% naar 1,4% (bron: ABN AMRO, branche-update retail okt. 2015). Bron: ABN AMRO 2015 op basis van CBS, bewerking Panteia Mogelijk dat die cijfers nu iets hersteld zijn. Maar persberichten geven aan dat de bouwmarktsector nog steeds onder druk staat zoals de mogelijke verkoop van Gamma en Karwei. Door Maxeda wordt Formido ondergebracht bij Praxis, sommige winkels worden verkocht of afgestoten. Enkele jaren terug zijn de formules Fixet en Multimate nog overgenomen. 43

46 Omzetontwikkeling tuinbranche Bron: Detailhandel.info Tuinbranche nadert omzet van voor de crisis De tuinbranche heeft in 2016 de grootste verkoopstijging in tien jaar tijd genoteerd. De omzet liep met zes procent op tot 3,8 miljard euro, meldt brancheorganisatie Tuinbranche Nederland. "We naderen weer de omzetniveaus van ruim vier miljard van voor de crisis", zegt adjunct-directeur Brenda Horstra. Alle seinen staan op groen voor een mooi seizoen. Consumenten gaven vorig jaar flink meer uit aan onder meer kerstartikelen (zeventien procent), tuinhuisjes en kassen (twaalf procent) en huisdierartikelen (negen procent). Deze categorieën zijn goed voor respectievelijk 172 miljoen, 259 miljoen en 637 miljoen euro omzet. De groei wordt volgens Horstra veroorzaakt door meer verhuizingen, minder werkloosheid en een positiever consumentenvertrouwen. Bovendien spint de branche garen bij de vergrijzing, stelt zij tegenover de NOS. Ouderen besteden meer tijd en geld aan de tuin dan jongeren. Bron: RetailNews/NOS 44

47 Doe-het-zelf detailhandel Visie Meer verhuizingen maar prijsdruk blijft De Rabobank verwacht voor 2017 een voorzichtige volumegroei in de doe-het-zelfmarkt. De omzet stijgt niet navenant mee door de hevige prijsconcurrentie in het homogene doe-het-zelfaanbod. Branchevreemde aanbieders winnen terrein en de traditionele bouwmarkten blijven kortingen gebruiken om de gunst van de doe-het-zelver te winnen. Gezien de positieve ontwikkelingen op de huizenmarkt verwacht de Rabobank ook voor de jaren na 2017 een jaarlijkse lichte volumegroei van 1 tot 3%. Prijsvechtersmarkt Het speelveld voor de verschillende spelers in de DHZ-markt verandert fundamenteel. Bouwmarkten worden steeds groter en speciaalzaken verliezen terrein. Online wordt het aanbod steeds groter door branchevreemde partijen als Bol.com die doe-het-zelfartikelen verkopen. Internationale spelers zoals Hornbach en Bauhaus betreden de Nederlandse markt met zeer grote bouwmarkten. In Nederland is al sprake van overcapaciteit in het aantal winkels en vierkante meters. De onderlinge concurrentie tussen bouwmarkten, breedpakketzaken en overige DHZ-formules zal verder toenemen waarbij het prijsargument een belangrijk instrument is om de consument in de winkel te krijgen. De consument ziet weinig verschil tussen de formules waardoor prijs vaak het middel is om traffic in de winkel te genereren. Formules kunnen zich onderscheiden door het leveren van meer toegevoegde waarde van personeel (deskundig, behulpzaam), in service (Do It Together of Do It For Me) en assortiment (uitgebreid, uit voorraad leverbaar) en in een duidelijke doelgroepenstrategie (vestiging en assortiment afstemmen op de doelgroep). Een voorbeeld hiervan is de introductie van kleinere stadswinkels waar een ander, beperkter assortiment wordt aangeboden, afgestemd op de meer incidentele klusser. Nieuwe doelgroep verdient echt meer aandacht Een relatief groeiende doelgroep is de kleine zelfstandige klussende ondernemer. Deze doelgroep wil snel en vakkundig geholpen worden en het liefst van tevoren online alles klaar laten zetten (click and collect). Een volgende fase is bezorging binnen het uur voor het tijdens de klus aanvullen van benodigde bouwmaterialen. Dit vereist operational excellence en een aanpassing van het huidige businessmodel. Aangezien steeds minder consumenten zelf kunnen of willen klussen en dit vaker uit gaan besteden, is dit een kansrijke groeimarkt. Trends Toenemende behoefte aan advies, gemak, service en beleving. De vraag naar domotica, gebruiksvriendelijke en drempelverlagende producten en services neemt toe (eenpersoonshuishoudens, 50-plussers, vrouwen); Toenemende samenwerking met toeleveranciers en aftersales-aanbieders; Toenemende branchevervaging, concurrentie van en met woonzaken, tuincentra en online aanbieders; Vestigingsbeleid verandert. Enerzijds komen er steeds meer XL-stores in de buitengebieden. Anderzijds is er een duidelijke opkomst van verplaatsing van kleinere, binnenstedelijke vestigingen. De tussengroep (middelgrote vestigingen in het buitengebied) hebben het moeilijk; Ketenintegratie ook in de bouwmarkt in opkomst: zzp'ers en kleine zelfstandige bouwondernemingen gaan steeds vaker naar een bouwmarkt in plaats van naar de groothandel. 45

48 Kansen en bedreigingen De DHZ-markt moet een inhaalslag maken op het gebied van online retailen; Ondernemers en merken moeten zich onderscheiden op andere factoren dan prijs. De klant ziet een goede prijs-kwaliteitverhouding als een gegeven; Vervaging tussen branches en daardoor assortimentsverbreding; Verdringingsconcurrentie in en van buiten de branche; Professionalisering en samenwerking worden een must; Afname van klussers; steeds meer mensen ontbeert het aan kennis en tijd om zelf te klussen. Mensen laten steeds meer klussen uitvoeren; Toename doorstroming in de woningmarkt en stijging aantal verhuismomenten. Bron: Rabobank Cijfers & Trends Tuincentra Visie Weersinvloed en een grillige consument in een verdringingsmarkt De Rabobank verwacht dat het volume bij tuincentra in 2017 licht zal groeien. De branche is niet alleen afhankelijk van het weer, maar ook van het grillige consumentengedrag. Daarnaast komen er nog steeds vierkante meters bij, ook door toetreding van branchevreemde partijen. Dit in een branche die al gekenmerkt wordt door overcapaciteit, waardoor er voorlopig nog steeds sprake is van een verdringingsmarkt. Hierdoor staat de omzet onder druk. Er is verder een opkomst van grote tuincentra, de XL-vestigingen die consumenten kunnen trakteren op een middag inspiratie. Kleinere tuincentra hebben het moeilijk met deze concurrentie. Kansen voor het tuincentrum Het consumentenvertrouwen neemt weer toe, evenals het aantal verhuisbewegingen. Dit betekent kansen voor het tuincentrum dat al tussen de (online) oren van de consument zit. Gebruik van sociale media is belangrijk om fans te creëren. Blijf hierbij niet alleen maar zenden, probeer ook interactie op gang te brengen. Denk hierbij ook aan het beter gebruiken van beschikbare data vanuit verzamelde klantgegevens. Niet alleen beleving en lokale betrokkenheid zijn belangrijke zaken, ook het formuleren van een online strategie is van groot belang. De online verkoop van alle tuinartikelen neemt de komende jaren namelijk sterk toe. Dé game-changer in de branche Branchevervaging blijft echter dé game-changer in de branche. Bouwmarkten, discountformules en grote supermarkten blijven serieuze concurrenten en richten zich slechts op specifieke productgroepen van het tuincentrum. Compensatie van het omzetverlies is er vaak niet, omdat het onderscheidend vermogen in de branche beperkt is. De Rabobank verwacht dan ook dat, ondanks de positieve macro-economische- en demografische ontwikkelingen, de branche in de komende drie tot vijf jaar toch een behoorlijke uitdaging heeft. Trends Branchevervaging door discounters, supermarkten en bouwmarkten; Eten uit eigen tuin, zelf kweken van groente, fruit en kruiden; Dierservice (dierenarts, trimsalon); Ketenintegratie door de groothandel, die via webshops rechtstreeks verkoopt aan consumenten; De tuinconsument vraagt om vermaak, ontspanning en beleving; Horeca wordt belangrijker en wordt onderdeel van een middag naar het tuincentrum. 46

49 Kansen en bedreigingen Onderscheidend vermogen, doelgroepkeuze en duidelijk bedieningsconcept zijn essentieel; Inspelen op toenemende vergrijzing (aantal koopkrachtige 50-plussers). Deze doelgroep verwacht advies en klusdiensten bij hun aankopen; Samenwerking met lokale hoveniers en stratenmakers; Verhuisbewegingen nemen toe; Online verkoop van tuinartikelen groeit. Het oriëntatie- en aankoopproces van consumenten is verschoven van offline naar online; Inspelen op duurzaamheid en MVO; Schaalvergroting is actueel; bestaande tuincentra worden groter (de XL-vestigingen) terwijl de kleinschalige centra het zwaar hebben in het speelveld met XL-centra en nieuwe toetreders; Hoog kapitaalbeslag in vastgoed en (seizoens)voorraad. Bron: Rabobank Cijfers & Trends 47

50 Bijlage 2: Locatie-beoordeling Doe-Het-Zelf en Plant & Dier in Almelo en buurgemeenten In totaal zijn in week locaties bezocht. Er is een selectie gemaakt uit het Locatusbestand met de belangrijkste locaties die voor de effectstudie van belang zijn. De volgende branches zijn geselecteerd: bouwmarkten, tuincentra en breedpakketzaken. Als aanvulling zijn ook enkele dierenspeciaalzaken meegenomen. De bezochte locaties zijn de grotere vestigingen in Almelo en de direct omliggende kernen van de buurgemeenten. Rijssen-Holten en Hellendoorn zijn niet bezocht maar wel meegenomen in de effectstudie. Beide gemeenten maken namelijk wel onderdeel uit van de relevante marktregio voor Hornbach Almelo. In de onderstaande tabel zijn de 21 locaties beoordeeld op de volgende criteria: 1. Algemene uitstraling; 2. Parkeren; 3. Bereikbaarheid; 4. Nabijheid andere winkels; 5. Omgeving. Om de locaties op deze punten te beoordelen is een beoordelingsschaal gebruikt van 1 t/m5: - 1 = onvoldoende/slecht: de locatie scoort slecht of onvoldoende, de uitstraling is slecht, geen winkels in de nabijheid en de bereikbaarheid en parkeermogelijkheden zijn onvoldoende. - 2 = matig - 3 = voldoende: solide. De locatie scoort voldoende op alle punten, niet slecht maar ook niet uitstekend. - 4 = goed - 5 = uitstekend: superieur. De locatie scoort uitstekend, goede locatie en algemene uitstraling, in de nabijheid van veel winkels, veel parkeermogelijkheden, zeer goed bereikbaar en een pand dat onderhouden is. In de laatste kolom van de tabel is een totaalscore per locatie berekend. 48

51

52 NR Naam Straat Woonplaats / gemeente Winkelgebied Algemene uitstraling Bereikbaarheid Parkeren Nabijheid andere winkels Omgeving Totaal score 1 Tijhof Diervoeders en Agriproducten Fleuweweg 2 Enter, Wierden Bedrijfsterrein Nijhof Bellinkweg 6 Delden, Hof Buiten 4 1/ /5 van Twente bebouwde kom 3 Van De Riet Bollenweg 16 Ambt Delden, Hof van Twente Buiten bebouwde kom Distel Bentelosestraat 69 Bentelo, Hof Bebouwde kom /5 van Twente 5 Venhoeven Bentelosestraat 46 Bentelo, Hof van Twente Buiten bebouwde kom /5 6 Obie Voliere's Plesmanweg 25 Almelo Bedrijfsterrein Intratuin Schuilenburgsingel Almelo Buiten bebouwde kom 8 Gamma Woonboulevard 14 Almelo Woonboulevard 3 5 2/3 5 4/5 Almelo 9 Woonboulevard 4/5 5 2/3 5 4/5 Praxis Woonboulevard 16 Almelo Almelo 10 Centrum 2 3/ Jumper Bornsestraat 91 Almelo Almelo 11 Stegeman Bornsestraat 161 Almelo Bebouwde kom 2 3/ Buiten De Aadijk Almeloseweg 75 Almelo bebouwde kom 13 Velthof Grotestraat 60 Borne Bebouwde kom 3 1/ Hubo Grotestraat 214 Borne Centrum Borne 2/ Discus Grotestraat 238 Borne Centrum Borne 2/ Jumper Stationsstraat Borne Centrum Borne Van Buuren Dikkensweg 24 Wierden Bedrijfsterrein Praxis Galvanistraat 3 Tubbergen Bedrijfsterrein

53 NR Naam Straat Woonplaats / gemeente DOEN klussen&bouwen Nieuwe Daarlerveenseweg 13 Heerdink Haarbrinksweg 26 Boerenbond Breemhaarsweg 10 Vriezenveen, Twenterand Geesteren Ov, Tubbergen Geesteren Ov, Tubbergen Winkelgebied Bedrijfsterrein Buiten bebouwde kom Buiten bebouwde kom Algemene uitstraling Bereikbaarheid Parkeren Nabijheid andere winkels Omgeving Totaal score Branche binnen de hoofdbranches Doe-Het-Zelf en Plant & Dier: Bouwmarkt Breedpakket Tuincentrum Dierenspeciaalzaken: de grotere vestigingen in de regio Totaalscore voor de locatiecriteria: Slecht Matig Gemiddeld Redelijk Uitstekend 51

54 52

55 Bauhaus en Praxis Hengelo Westermaat Naam Algemene uitstraling Bereikbaarhe id Parkeren Nabijheid andere winkels Omgeving Totaal score Bauhaus 5 4/ /5 4,8 Praxis 5 4/ /5 4,8 In de bovenstaande tabel zijn de Bauhaus en Praxis op Plein Westermaat in Hengelo beoordeeld. Naast de Bauhaus en Praxis zijn er ook andere grotere andere winkels terug te vinden op het Plein zoals IKEA, BCC, Beter bed, Bever, Intersport, ToysXL, Fit4Free en McDonalds. Al deze winkels zijn geconcentreerd rondom een (parkeer)plein. De bereikbaarheid was goed net zoals het parkeren (ondergrondse parkeerplaats Bauhaus) en de nabijheid van andere winkels. Echter de wegen naar de winkels en op het terrein zijn vrij smal. Op sommige dagen (zoals weekend en rond de feestdagen) kan het waarschijnlijk vrij druk en chaotisch worden en verkeerscongestie optreden. De Bauhaus op Plein Westermaat De Praxis op Plein Westermaat Winkels rechts naast de Praxis Winkels aan de overkant van de Praxis 53

56 Woonboulevard Almelo De Gamma en Praxis op de woonboulevard zijn beoordeeld met totaal scores van respectievelijk een 4 en 4,3. De bereikbaarheid was uitstekend net zoals de nabijheid van andere winkels. Echter de hoeveelheid parkeerplaatsen voor de deur van de Gamma en Praxis (en deze twee zaken liggen naast elkaar, zie foto s) is beperkt. Aan de overkant van de Gamma en Praxis is nog een grote parkeerplaats van Leen Bakker waar waarschijnlijk door veel bezoekers wordt geparkeerd. Naam Algemene uitstraling Bereikbaarheid Parkeren Nabijheid andere winkels Omgeving Totaal score Gamma 3 5 2/3 5 4/5 4 Praxis 4/5 5 2/3 5 4/5 4,3 Op de woonboulevard in Almelo was een duidelijk cluster te zien van bouwmarkten. De Praxis, Gamma en andere grote winkels zoals Leen Bakker, Kwantum, Carpet Right, Beter Bed en Keuken Kampioen liggen allemaal in een cluster bij elkaar, zie onderstaande foto s. Gamma en Praxis op de woonboulevard Een leeg Multi meubel pand Rechts van de Gamma en Praxis Locatie Gamma en Praxis op de woonboulevard met de oranje cirkel het leegstaande Multi meubel pand Terwijl het westelijke gedeelte van de woonboulevard veel winkels heeft, bevat het oostelijk gedeelte juist veel leegstand. Zie de onderstaande foto s van een aantal leegstaande panden. 54

57 Oostelijk gedeelte van de woonboulevard met veel leegstand 55

58 Overige foto s rond de woonboulevard en stadion 56

59 Foto s planlocatie Hornbach Almelo De beoogde planlocatie ligt direct naast de N349. Het terrein wordt verder begrensd door de Henriette Roland Holstlaan (een invalsroute voor Almelo), de Wezenbeek (die de scheiding vormt van een matig uitziende bedrijvenstrook aan de Frederik van Eedenstraat) en de Bornerbroeksestraat (met woningen) die onder de N349 doorloopt naar een bedrijvengebied aan de andere zijde met ook een groot opleidingscentrum AOC Oost. Een goede ontsluiting van dit beoogde terrein lijkt op het eerste gezicht niet eenvoudig. 57

60 Bijlage 3: Foto s Doe-Het-Zelf en Plant & Dier in Almelo en buurgemeenten 1. Tijhof Diervoeders en Agriproducten. Fleuweweg 2 Enter, Wierden 2. Nijhof. Bellinkweg 6 Delden, Hof van Twente 3. Van De Riet. Bollenweg 16 Ambt Delden, Hof van Twente 4. Distel. Bentelosestraat 69 Bentelo, Hof van Twente 5. Venhoeven. Bentelosestraat 46 Bentelo, Hof van Twente 6. Obie Voliere's. Plesmanweg 25 Almelo, Almelo 58

61 7. Intratuin. Schuilenburgsingel 5 Almelo 8. Gamma. Woonboulevard 14 Almelo 9. Praxis. Woonboulevard 16 Almelo 10. Jumper. Bornsestraat 91 Almelo 11. Stegeman. Bornestraat 161 Almelo 12. De Aadijk. Almeloseweg 75 Almelo 59

62 13. Velthof. Grotestraat 60 Borne 14. Hubo. Grotestraat 214 Borne 15. Discus. Grotestraat 238 Borne 16. Van Buuren. Buuren. Dikkensweg 24 Wierden 17. Jumper. Stationsstraat Borne 18. Praxis. Galvanistraat 3 Tubbergen 60

63 19. DOEN klussen&bouwen. Nieuwe Daarlerveenseweg 13 Vriezenveen, Twenterand 20. Heerdink. Haarbrinksweg 26 Geesteren, Tubbergen 21. Boerenbond. Breemhaarsweg 10 Geesteren, Tubbergen 61

64 Bijlage 4: Aanbod marktregio Almelo naar type winkelgebied - Centraal; de centrumgebieden van de woonplaatsen - Ondersteunend (wijk en buurtwinkelcentra e.d.) - Overig: de woonboulevards - Verspreide bewinkeling. Per winkelgebiedstype binnen een woonplaats is aangegeven wat het percentage leegstand is op basis van de landelijke definitie van Locatus (verkooppunten inclusief leisure en diensten). Deze luidt als volgt: % lege verkooppunten gedeeld door het totale aantal verkooppunten detailhandel inclusief leisure en diensten; M² leegstand: heeft voor 67% betrekking op detailhandel en voor 33% op leisure en diensten. Het leegstandsmetrage wordt met 67% gecorrigeerd en gedeeld door het volgende cijfer: het totale metrage aan detailhandel inclusief leegstand minus een derde van het leegstandsmetrage. De aandelen van Plant & Dier en Doe-Het-Zelf zijn berekend ten opzichte van het totale detailhandelsaanbod van een winkelgebied (exclusief leisure en diensten). De percentages zijn afgerond. 0% in m² wvo hoeft niet nul te zijn maar kan ook 0,4% zijn. 62

65 Leegstand Plant & Dier Doe-Het-Zelf Detailhandel Alle VKP VKP m2 wvo VKP m2 wvo VKP m2 wvo VKP m2 wvo Almelo 14% 15% 5% 14% 1% 4% Aadorp 17% 53% 25% 17% 0% 0% Verspreide bewinkeling 17% 53% 25% 17% 0% 0% Almelo 14% 15% 5% 14% 1% 4% Centraal 20% 25% 2% 2% 0% 1% Ondersteunend 9% 7% 7% 5% 0% 0% Overig: woonboulevard 29% 23% 0% 0% 7% 16% Verspreide bewinkeling 5% 7% 10% 46% 3% 1% Bornerbroek 5% 3% 0% 0% 11% 4% Verspreide bewinkeling 5% 3% 0% 0% 11% 4% Borne 10% 9% 6% 5% 2% 2% Borne 11% 9% 6% 6% 2% 2% Centraal 14% 10% 4% 4% 3% 3% Ondersteunend 0% 0% 33% 5% 0% 0% Verspreide bewinkeling 5% 8% 9% 9% 0% 0% Hertme 0% 0% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 0% 0% Zenderen 0% 0% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 0% 0% Hellendoorn 14% 14% 7% 6% 3% 9% Daarle 0% 0% 17% 3% 17% 2% Verspreide bewinkeling 0% 0% 17% 3% 17% 2% Daarlerveen 0% 0% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 0% 0% Haarle Gem Hellendoorn 6% 2% 0% 0% 13% 8% Verspreide bewinkeling 6% 2% 0% 0% 13% 8% Hellendoorn 2% 1% 14% 5% 7% 8%

66 Leegstand Plant & Dier Doe-Het-Zelf Detailhandel Alle VKP VKP m2 wvo VKP m2 wvo VKP m2 wvo VKP m2 wvo Centraal 3% 2% 12% 4% 6% 16% Verspreide bewinkeling 0% 0% 17% 6% 8% 1% Nijverdal 18% 16% 7% 6% 2% 9% Centraal 20% 25% 3% 3% 0% 0% Ondersteunend 19% 6% 9% 3% 0% 0% Verspreide bewinkeling 13% 8% 13% 9% 7% 20% Hof Van Twente 8% 7% 7% 6% 5% 12% Ambt Delden 0% 0% 0% 0% 50% 94% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 50% 94% Bentelo 0% 0% 0% 0% 50% 68% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 50% 68% Delden 4% 2% 10% 10% 3% 3% Centraal 5% 3% 9% 7% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 14% 19% 14% 14% Diepenheim 5% 13% 6% 1% 6% 10% Centraal 6% 15% 6% 1% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 50% 75% Goor 14% 10% 4% 4% 4% 13% Centraal 15% 17% 6% 7% 1% 3% Ondersteunend 30% 12% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 7% 2% 0% 0% 18% 32% Hengevelde 3% 3% 5% 2% 5% 6% Centraal 4% 4% 6% 3% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 25% 23% Markelo 3% 1% 13% 21% 0% 0% Centraal 5% 2% 6% 1% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 33% 88% 0% 0%

67 Leegstand Plant & Dier Doe-Het-Zelf Detailhandel Alle VKP VKP m2 wvo VKP m2 wvo VKP m2 wvo VKP m2 wvo Rijssen-Holten 6% 4% 6% 5% 4% 10% Holten 7% 11% 7% 4% 11% 12% Centraal 8% 8% 7% 5% 5% 4% Verspreide bewinkeling 4% 18% 6% 3% 29% 28% Rijssen 6% 3% 5% 5% 2% 10% Centraal 7% 6% 4% 1% 0% 0% Ondersteunend 0% 0% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 4% 1% 9% 8% 8% 18% Tubbergen 7% 11% 9% 18% 6% 13% Albergen 11% 30% 9% 6% 13% 11% Centraal 6% 6% 15% 24% 0% 0% Verspreide bewinkeling 17% 41% 0% 0% 30% 15% Fleringen 0% 0% 0% 0% 100% 100% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 100% 100% Geesteren Ov 7% 2% 19% 55% 8% 5% Centraal 10% 5% 7% 3% 4% 6% Verspreide bewinkeling 0% 0% 50% 91% 20% 5% Harbrinkhoek 0% 0% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 0% 0% Langeveen 0% 0% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 0% 0% Mander 0% 0% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 0% 0% Manderveen 0% 0% 50% 77% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 50% 77% 0% 0% Mariaparochie 0% 0% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 0% 0%

68 Leegstand Plant & Dier Doe-Het-Zelf Detailhandel Alle VKP VKP m2 wvo VKP m2 wvo VKP m2 wvo VKP m2 wvo Reutum 0% 0% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 0% 0% Tubbergen 9% 9% 4% 4% 1% 15% Centraal 9% 7% 5% 7% 0% 0% Verspreide bewinkeling 9% 12% 0% 0% 10% 37% Vasse 7% 6% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 7% 6% 0% 0% 0% 0% Twenterand 7% 8% 8% 7% 6% 10% Den Ham Ov 8% 8% 5% 20% 14% 27% Centraal 7% 6% 0% 0% 13% 6% Ondersteunend 13% 7% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 7% 8% 12% 30% 24% 40% Geerdijk 0% 0% 0% 0% 33% 40% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 33% 40% Vriezenveen 3% 2% 10% 4% 4% 6% Centraal 2% 2% 6% 2% 2% 1% Ondersteunend 0% 0% 11% 8% 11% 24% Overig: De Brug 0% 0% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 5% 5% 17% 13% 6% 20% Vroomshoop 14% 18% 7% 5% 4% 10% Centraal 12% 8% 8% 4% 2% 1% Ondersteunend 13% 2% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 16% 33% 8% 7% 8% 20% Westerhaar-Vriezenv Wijk 3% 1% 5% 1% 0% 0% Centraal 7% 3% 11% 6% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 0% 0% Wierden 5% 5% 7% 5% 2% 6%

69 Leegstand Plant & Dier Doe-Het-Zelf Detailhandel Alle VKP VKP m2 wvo VKP m2 wvo VKP m2 wvo VKP m2 wvo Enter 2% 3% 8% 5% 4% 7% Centraal 3% 6% 8% 3% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 8% 8% 17% 16% Hoge Hexel 0% 0% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 0% 0% Notter 0% 0% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 0% 0% Wierden 6% 5% 7% 4% 1% 5% Centraal 6% 5% 6% 4% 0% 0% Verspreide bewinkeling 6% 6% 8% 4% 4% 11% Zuna 0% 0% 0% 0% 0% 0% Verspreide bewinkeling 0% 0% 0% 0% 0% 0% Marktregio Almelo 10% 10% 6% 9% 3% 8% Nederland 7,2% 7,8% 67

70 68