1. Gewoon zijn. We blijven onszelf. We gaan met onze tijd mee

Transcriptie

1 1. Gewoon zijn We blijven onszelf Wij zijn een maatschappelijk betrokken volkshuisvester Bijna een eeuw geleden zijn we opgericht om mensen met een laag inkomen goed te huisvesten. Passende huisvesting voor mensen die niet zelf een woning op de vrije markt kunnen huren is nog steeds onze hoofddoelstelling. De stad Groningen is ons werkgebied Van het rijk hebben we toestemming om in de hele regio Groningen-Assen actief te zijn. We kiezen ervoor om alleen de stad als werkgebied te zien, want daar kennen we kennen de mensen, de buurten, de vraag en de manier van samenwerken. Gewoon goed en gewoon doen is onze basishouding en werkwijze De toon van gewoon past bij Groningen en bij ons. Klein en meeslepend hoort daar ook in thuis. Op dit punt hoeven wij geen cultuuromslag te maken en gaan we gewoon verder. Wij spannen ons in voor leefbare buurten voor onze bewoners in wijken waar wij woningen hebben. Goed en plezierig wonen begint met het huis, maar houdt daarmee niet op. Het gaat ook om de straat en de buurt. We investeren bijvoorbeeld ook in buurtpanden of speelplekken, gewoon omdat bewoners daarom vragen. Snel reageren en duidelijke afspraken Onze bewoners vinden het belangrijk dat we bereikbaar en slagvaardig zijn. Dit maken we waar door betrokken medewerkers en korte lijnen. De basis op orde, tegen lage kosten en duidelijke afspraken. Dit is de grondslag van onze basisstrategie die operational excellence heet. Participatie, communicatie, leefbaarheid en duurzaamheid zijn kernthema s Wij pionieren al jaren met nieuwe participatievormen, communicatiemiddelen en leefbaarheidsprojecten en zitten binnen de sector in de voorhoede op deze terreinen. We zetten dit gewoon voort. We gaan met onze tijd mee Hogere operationele kasstromen Het geld dat dagelijks in en uit onze portemonnee stroomt, is bepalend geworden voor de mate waarin wij geld kunnen aantrekken voor investeringen in woningen en buurten. De tijd dat wij konden bouwen op de waarde van ons bezit is voorbij in de corporatiesector en dus ook voor ons. We zoeken naar manieren om de inkomsten te verhogen. De betaalbaarheid van onze woningen voor de primaire doelgroep blijft een belangrijke pijler van ons bestaansrecht. Wat betaalbaar is bepaalt de overheid met behulp van het instrument Huurtoeslag. Tenminste 90% van onze huurwoningen is bereikbaar voor mensen die aangewezen zijn op Huurtoeslag. Minder ontwikkelaar en meer beheerder Sober en doelmatig sociaal woningbeheer is onze core business. Daarin willen we nog veel beter worden. Onze ontwikkelactiviteiten nemen af en beperken zich vooral tot nieuwe huisvesting voor jongeren en kwetsbare groepen in de sociale huur in de wijken waar we al bezit hebben. Toekomstige nieuwbouwactiviteiten zijn ook gericht op deze gebieden. Posities daarbuiten bouwen af. Pagina 1 van 9

2 Minder koopwoningen en vrije sector huurwoningen Rijksregelgeving maakt de ontwikkeling van woningen voor de midden inkomens duur en daarmee risicovol. We bieden wel bestaande huurwoningen te koop aan voor midden inkomens en starters op de koopmarkt. Minder mensen, lagere organisatiekosten Wij zullen onze uitgaven voortdurend kritisch tegen het licht houden en investeringen wegen op het rendement dat we willen halen. We stemmen de kosten en omvang van de organisatie af op de verminderde activiteiten. Meer zeggenschap en minder kosten in gemengde complexen Wij zien kansen voor efficiënter beheer, meer zeggenschap voor huurders en meer samenspraak tussen bewoners in onze gemengde complexen. Dit resulteert in lagere kosten voor de eigenaren, waaronder wij zelf, en meer woongenot voor de bewoners. Meer ruimte voor bewonersinitiatieven bij wijk- en woningvernieuwing. We zien steeds vaker dat mensen zelf ideeën hebben over de aanpak van hun wijk, buurt of woning. Als maatschappelijke organisatie bieden we graag meer ruimte aan dit maatschappelijk initiatief. Wijkvernieuwing op uitnodiging en Woningverbetering op verzoek vinden we interessante participatiemogelijkheden om verder uit te werken, zonder dat dit leidt tot dure begeleidingskosten. Kosten energiebesparing meer in balans Zowel in nieuwbouw als bestaande voorraad hebben we de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in duurzaamheid, gericht op betaalbare woonlasten voor huurders. Hierbij hebben we vaak zelf een behoorlijk deel van de investering voor onze rekening genomen, terwijl een huurder hiervan profiteert. Die balans willen we anders. Voorwaarde is dat onze huurders dit onderkennen en bereid zijn daar aan mee te betalen. Voor ons de uitdaging om uitgekiende maatregelen te ontwikkelen en bewoners goed te informeren. Meer samenwerking met stedelijke partners In Groningen werken gemeente en corporaties al heel lang goed samen. We hebben al veel lokale akkoorden gesloten en willen deze traditie voortzetten, omdat het bijdraagt aan leefbare wijken en gewaardeerd wordt door onze huurders. Ook in de samenwerking met welzijns-, hulpverlenings- en zorgorganisaties zien we perspectief omdat het heel direct tot resultaat leidt voor onze primaire groep. Pagina 2 van 9

3 2. We gaan al tijden met onze tijd mee Woningcorporaties werken sinds de bruteringsoperatie midden jaren 90, als zelfstandige maatschappelijke ondernemers op het toegelaten speelveld. In de toen groeiende economie bood deze positie volop ruimte voor een grote vernieuwingsagenda. Nijestee is, als fusie van twee corporaties, binnen dit perspectief met veel ambitie van start gegaan en heeft substantieel bijgedragen aan de volkshuisvestings- en vernieuwingsopgave in de stad Groningen. Nijestee koos met overtuiging de positie van ontwikkelende corporatie. De toenemende investeringskracht werd door verschillende overheden aangegrepen om het speelveld te verbreden. Verbredingen die ook aansloten bij onze ambitie. Het rijk voegde eerst leefbaarheid en enige jaren later wonen en zorg toe aan onze prestatievelden. De lagere overheden kregen meer ruimte om te bepalen wat lokaal in het belang van de volkshuisvesting was, mits vastgelegd in convenanten. Dat vormde de basis voor ons convenant Wijkverniewing in 1998 en de latere Lokaal Akkoorden, waaraan Nijestee een stevige bijdrage leverde. Ruim 10 jaar later keerde het economisch tij en mede als gevolg daarvan de overheidsbemoeienis met het wonen. In haar Strategisch Perspectief van 2007 signaleert Nijestee al spanning tussen toenemende bouwkosten, achterblijvende huurinkomsten en het toenemende beroep van (lokale) overheden om anticyclisch en maatschappelijk te investeren. Toen eind 2008 de creditcrisis in Amerika uitbrak heeft Nijestee direct haar reeds vastgestelde meerjarenbegroting herzien met een lager verkoop- en investeringsprogramma. In 2010 heeft Nijestee haar Strategisch Kader aangepast onder de naam Gewoon doen. Daarin is opnieuw bevestigd dat de focus ligt op onze kerntaak, nl goede huisvesting voor de primaire groep en leefbare buurten, maar dat we nog meer dan voorheen zullen letten op onze portemonnee en meer huurwoningen zullen verkopen om onze investeringsruimte op peil te houden. Dit is in 2011 vertaald in het nieuwe portfoliobeleid, waarbij de huurinkomsten worden verhoogd en het verkoopprogramma in een aantal jaren wordt verdubbeld. Eind 2011 hebben we de toekomstige nieuwbouwproductie scherp tegen het licht gehouden en vastgesteld dat we onze visie op vastgoedontwikkeling niet uit overtuiging, maar wel uit noodzaak moeten verleggen. Deze wijziging is begin 2012 vastgesteld in de RvC. Zie ook de notitie in bijlage 1 Kortom er is veel aan het veranderen in onze omgeving de laatste vijf jaar. Om daarop in te spelen is het zinvol ze te bezien vanuit bedreigen en kansen. We zetten ze op de rij om een beter beeld te krijgen. Eerst de bedreigingen. Veranderende opvatting rol corporaties Onder Angelsaksische invloeden binnen Europa wordt staatssteun aan woningcorporaties ter discussie gesteld en uiteindelijk ingeperkt. Deze ingreep valt samen met de landelijke discussie over het takenpakket van corporaties in het licht van de herziening van de Woningwet. De algemene opinie groeit dat te veel mensen goedkoop scheefwonen in corporatiewoningen en dat corporaties oneigenlijk concurreren op de vrije markt. Pas in 2012 komt er na jarenlange discussie duidelijkheid over de kerntaken van corporaties. De uitkomst is dat de sociale huursector overwegend nog toegankelijk is voor huishoudens met een inkomen onder en dat huishoudens boven deze grens met behulp van inkomensafhankelijke huurverhogingen en misschien wel huurbelasting meer gaan betalen en daarmee eerder gaan doorstromen. Daarnaast worden activiteiten als het bouwen van huurwoningen boven de Huurtoeslaggrens en koopwoningen als diensten van niet algemeen economisch belang (niet-daeb) aangemerkt waardoor ze nauwelijks nog realiseerbaar zijn. Pagina 3 van 9

4 Oplevende regel- en toezichtdruk De uitkomsten van de kerntakendiscussie brengt veel administratief en verantwoordingswerk met zich mee zoals de inkomenstoets bij toewijzing, de scheiding tussen daeb en niet-daeb. Voor dit laatste geldt dat er nog veel onduidelijk is over de uiteindelijke invullingen, zoals het overhevelen van verkoopopbrengsten. We zien door de jaren heen toenemende maatschappelijke druk op het uitbannen van onzekerheden met behulp van regelgeving. In onze sector uit zich dat vooral in veiligheid- en gezondheidsvoorschriften rond legionella-, asbest- en brandpreventie. Deze maatregelen trekken een grote wissel op inzet van mensen en middelen. Corporatievermogen afromen via heffingen Vanaf 2007 is heeft het rijk zijn oog laten vallen op de rijkdom van corporaties. Ook al zit dit vermogen opgesloten in de stenen en wordt het bepaald door marktwaarde die inmiddels behoorlijk gezakt is. Het begon met de Vogelaarheffing en Vennootschapsbelasting en is door opvolgende kabinetten doorgezet en nu opgevoerd naar het tienvoudige aan Verhuurdersheffing waarvoor Nijestee in ,8 miljoen moet afdragen. Het rijk heeft aangekondigd dat corporaties dit voor een deel kunnen compenseren met extra inkomensafhankelijke huurverhogingen, maar deze zijn nog steeds niet operationeel. Stagnerende woningmarkt De woningmarkt is de afgelopen jaren bijna tot stilstand gekomen. De sterk teruglopende financieringsmogelijkheden van particulieren, ontwikkelaars en nu ook corporaties heeft de koopkracht en koopproductie sterk geremd. De doorstroming is enorm afgenomen en heel veel woningen staan te koop. Corporaties hebben hun anticyclische rol van doorbouwen en woning tijdelijk omzetten naar huur nagenoeg verloren. De geringe doorstroming beperkt ook de mogelijkheden van corporaties om vrij gekomen huurwoningen te verkopen. De overstap van huur naar koopsector blijft moeizaam Perspectief op waardeontwikkeling onroerend goed is verdwenen Vanaf medio jaren 90 is de waardegroei van vastgoed de motor geweest voor onrendabele investeringen van corporaties in het vernieuwen van de eigen woningportefeuille en stedelijke voorraad. Dit perspectief is als gevolg van de stagnerende woningmarkt voor de korte termijn verdwenen en het is de vraag of en in welke mate het zich hersteld. Voor krimpgebieden is dit perspectief volledig verdwenen en wordt zelfs een beheeropgave zeer lastig. Reputatie van de sector in het geding De afgelopen jaren is vrij breed in de samenleving twijfel en irritatie ontstaan over de corporatiesector. Op basis van meerdere excessen is discussie ontstaan over de meerwaarde en legitimatie van corporaties. De Kamer heeft uiteindelijk besloten een parlementaire enquête in te stellen naar de sector. Vanuit onze optiek zien we gelukkig ook kansen die nieuw perspectief bieden. Particpatie, zelfredzaamheid, wijkvernieuwing We zien steeds meer dat mensen zich inspannen om in de eigen directe omgeving zaken te verbeteren die met wonen en leefbaarheid te maken hebben. De afwachtende houding maakt plaats voor eigen initiatief in kleine kring op concrete en overzichtelijke onderwerpen. Dit is een ontwikkeling die van grote betekenis kan zijn voor ons primaire werkterrein, die we koesteren Pagina 4 van 9

5 en willen faciliteren. Verduurzamen en energie De stijgende energieprijzen leiden er langzamerhand toe dat wij meer dan voorheen draagvlak zullen vinden bij onze huurders om onze woningvoorraad te verduurzamen en daarmee het energieverbruik te reduceren. Ook verwachten wij meer voorstellen van bewoners zelf om de energieprestatie van hun woning of woongebouw te verbeteren. Vraag naar huurwoning neemt toe De stagnerende economie heeft als effect dat onze doelgroep stabiliseert en wellicht toeneemt. De koopkracht neemt af, de onzekerheid over de toekomst neemt toe. De vraag naar huurwoningen in het algemeen en sociale huurwoningen in het bijzonder neemt toe. Jongeren in Groningen Groningen is de jongste stad van Nederland, die dus al veel jongeren bindt en waar nog veel groei inzit. De mate waarin hangt wel af van economische ontwikkeling en politieke keuzes in studiefinanciering, maar in alle scenario s is er groei. Maar nog belangrijker voor ons is dat veel jongeren in Groningen beter willen wonen en wij op dat punt veel kunnen bieden. Nieuwe samenwerkingpartners We zien dat allerlei zorg- en welzijnspartijen in toenemende mate ons opzoeken om huisvesting te bieden voor hun cliënten. Vanwege de sterkere rol van lokale partijen met betrekking tot opvang van jeugdproblematiek, daklozen en gehandicapten wordt er meer beroep op ons gedaan. We zien ook ontwikkelingen dat beleggers geïnteresseerd raken in (sociaal) vastgoed in sterke steden als Groningen. Kosten verlagen, opbrengsten verbeteren In vergelijking met andere non-profit instellingen zoals onderwijs en zorg, zit er nog enig vet op onze directe kosten. De nieuwe aanpak vernieuwen/verbeteren op uitnodiging helpt in het vermijden van niet gevraagde uitgaven. De kwaliteit van de stad biedt in potentie ruimte aan hogere huuropbrengsten. Pagina 5 van 9

6 3. Implementatie aangescherpte koers Inspelen op de toekomst terwijl die zo onzeker is, is lastig. Om enig houvast te krijgen maken we gebruik van inzichten uit een recente studie over toekomstroutes voor woningcorporaties van Twynstra Gudde. Zij onderscheiden zes aspecten van een corporatie, die gezamenlijk een vrij compleet kader vormen om tegen het licht te houden van de toekomst. Daarbij moet je focussen op zaken die je zelf kunt beïnvloeden. Voor zaken die wij niet kunnen sturen, maar wel erg bepalend zijn voor onze toekomst is het zinvol toekomstscenario s te maken en te bedenken welke keuzes je zult maken bij welk scenario. Zij komen tot de conclusie dat, de mate van economische stabiliteit en de mate waarin de overheid ingrijpt in de woningsector danwel terughoudend is en het overlaat aan de markt, de meest bepalende factoren voor onze toekomst zijn. De zes aspecten die Twynstra Gudde onderscheid zijn: Scherpte van de koers, de klanten, de conditie van de organisatie, staat van samenwerking en alliantievorming, mate van transparantie en legitimatie en financiële continuïteit. We hebben deze aspecten bekeken in het licht van actuele ontwikkelingen, toekomstscenario s en wat kunnen we zelf doen. Daaruit komen tenminste een zestal thema s naar voren die we nader willen verkennen en bespreken met medewerkers. Hieronder zijn de aspecten en discussiethema s nader toegelicht. A: Koers aanscherpen Allereerst moeten we onze koers/het speelveld aanscherpen. Dit vergt een scherpe focus op wat we gaan doen. Daarbij is het noodzakelijk ook te benoemen wat we niet gaan doen. Dat niet doen afgezet tegen wat we eerder wel deden of tegen wat belanghouders van ons in de toekomst verwachten. In alle toekomstscenario s wordt tenminste een duidelijk herkenbaar maatschappelijk profiel van ons verwacht met zichtbare prestaties in de lokale omgeving. De waardering en mogelijkheden voor onze rol als aanbieder vrije sectorwoningen en koopwoningen zijn in enkele scenario s zeer beperkt. Thema 1: Terug naar de doelgroep met perspectief voor vitale wijken Dat we in ieder geval de doelgroep huisvesten is vanzelfsprekend, maar wat bieden we de huishoudens die er uitgroeien of er al net boven zitten. Ze zijn voor een deel al klant van ons, ze zijn belangrijk voor gemêleerde wijken inclusief de waardeontwikkeling van ons bezit en zijn de belangrijkste kopers van onze huurwoningen. Wat betekent het voor de omvang en kwaliteit van onze sociale, vrije sectorvoorraad en maatschappelijk vastgoed en de vitaliteit van onze wijken als we de secundaire groep niet zelf meer bedienen en ons volledig richten op de primaire groep. We richten ons ook alleen nog op de stad en vooral op wijken waar we al bezit hebben, buiten deze wijken verwerven we geen locaties meer. Thema 2: Vooral aandacht voor jongeren en kwetsbare groepen Ook de keuze voor de primaire groep vraagt om een nadere afweging, want we kunnen jongeren, ouderen, gezinnen, kwetsbare groepen niet allemaal volledig bedienen. De omvang van de primaire groep zal enkel bij een sterke economische groei afnemen. De ontwikkeling van de groep jongeren/studenten wordt sterk economisch gestuurd, maar ook politieke keuzes rond studiefinanciering hebben veel effect. Hoe kunnen we de gewenste woonkwaliteit leveren als we maar in beperkte mate nieuwe Pagina 6 van 9

7 woningen kunnen bouwen. Inhoeverre is onze bestaande voorraad geschikt voor verschillende groepen en kunnen we dat beter benutten? Vooralsnog richten we nieuwbouw op de doelgroepen die het meest urgent zijn en onvoldoende in de bestaande voorraad aan bod komen, nl kwetsbare groepen (specifieke vraag) en jongeren (volume) B: Hoe bedienen we onze klanten Operational excellence is nog steeds een passende basisstrategie om klanten in de sociale sector te bedienen, maar we moeten wel een goed antwoord vinden op de wens van klanten om meer invloed te hebben op onze producten en diensten. We zoeken daarom naar nieuwe waarden; naar Operational Excellence 3.0. In het contact met huidige en toekomstige klanten wordt de sociale media steeds belangrijker. Nijestee zit in de sector in de voorhoede op dit terrein. Het is belangrijk dat we deze positie behouden en blijven doorontwikkelen. Thema 3: Op uitnodiging, maar geen maatwerk Hoe kunnen we maatschappelijk initiatief beter faciliteren. Bij beheer en aanpak van woningen, buurten en wijken biedt dit perspectief, maar hoe pakken wij onze rol daarin op. Woningverbetering op verzoek en Wijkvernieuwing op uitnodiging wekt de verwachting, dat wij in staat zijn klanten, buurten op maat te bedienen. Dat zit er gewoon niet in, maar een andere samenwerking kan wel tot beter aansluitende producten leiden. Hoe vullen we dit in en kunnen inzichten over leefstijlen daarbij behulpzaam zijn. Thema 4: Nijestee, schakel in huur- en koopmarkt Het onderscheid tussen huur en koopsector is in de maatschappij nog redelijk groot, maar in de praktijk wonen steeds meer huurders en kopers in complexen van ons. Deze ontwikkeling zet zich bij verschillende scenario s door alleen zal het tempo verschillen. Het is lijkt van belang voor onze huurders en interessant voor onze positie in de toekomst om huurders en kopers in gemengde complexen allebei van dienst te zijn. Zaken als leefbaarheid, zeggenschap, efficiënter beheer zijn daarbij aan de orde. Voor ons liggen hier mogelijk kansen voor meer flexibiliteit en risicospreiding in een onzekere markt. C: De organisatie Het realiseren van maatschappelijke prestaties vraagt een organisatie met betrokken medewerkers die oog hebben voor maatschappelijke ontwikkelingen én resultaatgericht zijn. Die betrokkenheid wordt ook gevoed door medewerkers te vragen en ruimte te bieden mee te denken in de uitwerking een scherpere koers. Voor het behalen van resultaten zal steeds meer gevoel en kennis voor kwaliteit en kosten van product- en dienstverlening noodzakelijk zijn. Bij de inrichting van de bedrijfsvoering moeten we meer onderscheid maken tussen maatschappelijke en bedrijfsmatige diensten/exploitatie van vastgoed. Zodat we ook beter inzichtelijk kunnen maken welke maatschappelijke prestaties we leveren. Onzekere tijden vraagt flexibiliteit en aanpassingsvermogen. Dus meer generalisten dan specialisten. Maar ook medewerkers die naar onze klanten de uitnodigende rol inhoud weten te geven. Pagina 7 van 9

8 D: Samenwerking Ook in samenwerking is focus gewenst. Dit moet gebaseerd zijn op onze keuzes van de aangescherpte koers en vooral op partijen die belang hebben en meerwaarde toevoegen. Dus om maar wat richting te geven: Maatschappelijke organisaties die in de stad werken, terreinen als kwetsbare groepen, jongeren, verduurzaming, E: Transparantie/legitimatie We moeten aan de buitenwereld inzichtelijk maken welke maatschappelijke prestaties we leveren en ook of/hoe die gewaardeerd worden. We zullen moeten blijven zoeken naar vormen van communicatie om dit goed over het voetlicht te krijgen. Bij herijking van de strategie is inzicht nodig wat essentiële belanghouders daarvan vinden en daarmee ook onze herijking ook laten voeden. Thema 5: Hogere huurinkomsten versus betaalbare woonlasten Huurders zullen ook vaker inzicht willen hebben in de prijs die ze voor onze producten en diensten betalen. In eerste plaats in de huurprijs. De hoogte van de huurprijs is een belangrijke peiler van ons bestaansrecht, als het bieden van voldoende, goede, passende en betaalbare woningen onze core business is. Hoe vinden we een goede balans, tussen hogere huurinkomsten vanwege financiële noodzaak en betaalbare woonlasten, die op draagvlak van onze huurders kan rekenen. Hoe kan de verduurzaming van de voorraad en daarmee verlaging van energieverbruik daarin optimaal benut worden. De focus ligt op maatschappelijke prestaties, maar we verrichten ook bedrijfsmatige (niet-daeb) activiteiten. We moeten inzichtelijk maken waarom we dat doen en met welk resultaat. F: Financiële continuïteit Het oude verdienmodel is dermate gekortwiekt dat we noodzakelijkerwijs onze ambities moeten verlagen. Dat doen we nu ook. Maar voor de wat langere termijn moeten we nu werken aan een gereviseerde (vastgoed)motor. Thema 6: Vastgoedmotor in revisie Voor de komende jaren zal in ieder geval onze financieringsruimte en daarmee de prestatie op operationele kasstromen centraal staan. Daarom moeten we goed inzicht krijgen aan welke knoppen we kunnen draaien om 1) de financieringsbehoefte te verkleinen en 2) de operationele kasstromen te optimaliseren. Daarnaast moeten we op zoek naar alternatieve financieringsbronnen. We moeten ook helder krijgen welke vorm van portefeuillevernieuwing, verbeteren of vervangen, het beste past binnen de financiële kaders en welke alternatieven er zijn om de vastgoedmotor te laten draaien. In deze verkenningen speelt er rond daeb /niet-daeb nog veel onduidelijkheid. Hoe pakt financiering incl. herfinanciering uit in niet-daeb, mogen verkoopopbrengsten worden overgeheveld, hoeveel eigen vermogen is nodig, welke rentepercentages gaan gelden. Uiteindelijk is de vraag wat ons rendement op niet-daeb wordt en of het daarmee überhaupt stand kan houden. Tot die tijd moeten we nieuwe daebactiviteiten onafhankelijk maken van nietdaebonderdelen. Pagina 8 van 9

9 Een belangrijke kasstroom vormt de huur. Het is nog onduidelijk of we grotere mogelijkheden krijgen om inkomsten te verhogen bij de jaarlijkse huuraanpassing. Een huursombenadering van 1% boven inflatie wordt een beetje verwacht. We kunnen in ieder geval de inkomsten bij huuraanpassing bij mutatie verhogen door de streefhuur te verhogen. Maar wat betekent dat voor de verhuurbaarheid en de betaalbaarheid van huurders. Pagina 9 van 9