Opmerking : deze inhoud wordt verwerkt in de notariële verkoopsovereenkomst die de notaris aan de hand van dit document opstelt.

Transcriptie

1 VERKOOPSOVEREENKOMST Nieuwbouwproject Vanderborghtstraat Melsbroek Opmerking : deze inhoud wordt verwerkt in de notariële verkoopsovereenkomst die de notaris aan de hand van dit document opstelt. Tussen : EN BVBA K&K Operations, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te Steenokkerzeel, Hoogveldweg 33, hier vertegenwoordigd door de Heer EDLUND Krister, statutair zaakvoerder, wonende te Steenokkerzeel/Melsbroek, Hoogveldweg 33 en BVBA RDP Bouwwerken, waarvan de zetel gevestigd is te Bonheiden, Donkerstraat 60, hier vertegenwoordigd door de Heer Richard De Preter, statutair zaakvoerder, wonende te Bonheiden/Rijmenam, Donkerstraat 60. Hierna de verkoper genoemd. Verkoopsovereenkomst van een woning. Beschrijving van het eigendom : perceel grond met een (nog te bouwen) ééngezinswoning, met toekomstige afwerking tot fase ***** (zie verder), gelegen op een deel van het perceel te VANDERBORGHTSTRAAT MELSBROEK, gekadastreerd wijk B nummer 254/R/2. Deze eigendom is beter gekend als zijnde LOTnr **** van het bouwproject. Algemene voorwaarden De koper de desbetreffende verkoopsovereenkomst ondertekenen bij Notaris Paeps en het voorschot, hieronder bepaald, betalen. De verkoper en de architekt hebben elk het recht aan de plannen deze veranderingen te brengen die zij nuttig en/of noodzakelijk zouden achten hetzij voor het verkrijgen van de bouwvergunning; hetzij om ze in overeenstemming te brengen met het gebruik van nieuwe materialen, hetzij om redenen van artistieke, technische, wettelijke of esthetische aard. Wanneer deze wijzigingen drie per honderd van het geheel der waarde of van de afmetingen in min of meer niet overschrijden, geven zij geen aanleiding tot verrekening. Belangrijke opmerking : indien er grotere aanpassingen (>3% van het geheel der waarde of van de afmetingen in min of meer) dienen te gebeuren voor het verkrijgen van de bouwvergunning of de vergunning wordt geweigerd door welke reden ook, staat het beide partijen vrij de optie te annuleren en worden de betaalde voorschotten terugbetaald aan de koper. Ook aan de materialen mogen om dezelfde redenen veranderingen aangebracht worden door de verkoper en de architekt. Bovendien kunnen deze veranderingen ook voortvloeien uit economische noodwendigheden (afwezigheid op de markt van de voorziene materialen, minderwaarde in de kwaliteit, onverenigbare vertragingen in leveringen, enz...) of om reden van afwezigheid, faling, of onvermogen van de leveranciers of de aannemer of de onderaannemers. NIET MEER VAN TOEPASSING : In verband met de funderingen geldt deze clausule : in de vooropgestelde prijs zijn funderingen voorzien voor normale grond : funderingssleuven tot op 80cm diepte. Indien er zou blijken dat voor de woning van de koper een diepere of een ander type fundering noodzakelijk zou zijn, zal dit in meerprijs worden aangerekend volgens volgende criteria : per extra m3 uit te graven en weg te voeren grond : 25 /m3 per extra m3 funderingsbeton : 96.7 /m3 per extra m3 funderingsmetselwerken : 218 /m3 1

2 Mocht een kruipkelder of een fundering op palen noodzakelijk zijn (uiterst onwaarschijnlijk), dienen de prijzen alsnog verder aangepast te worden. Het is in dit stadium onmogelijk een juist prijsbestek te geven voor deze werken. Mocht de extra prijs voor de funderingen de overschrijden, dan staat het de koper vrij de optie of de verkoopsovereenkomst te annuleren en krijgt hij de reeds betaalde voorschotten terug. De notariële akte zal, behoudens strijdige overeenkomst, verleden worden binnen de 3 maanden na de ondertekening van de verkoopovereenkomst door notaris Pierre Paeps te Heirbaan 115, 1830 Machelen, met tussenkomst van notaris ************* te *****************. Onmogelijkheid van uitvoering Indien door onvoorziene omstandigheden, of door beslissing der bevoegde overheden, de uitvoering van het bedoelde gebouw niet kan geschieden, zullen de gestorte sommen terugbetaald worden aan de koper zonder enige afhouding en zonder enige schadevergoeding. Deze schikking geldt als ontbindende clausule van deze overeenkomst. Omschrijving der fasen Fase 1 : Omvat het perceel grond, de ruwbouw van de woning, de dakwerken, het buitenschrijnwerk, het binnentrekken van de nutsleidingen, het voegen van de gevel van de woning, de aanleg van de tuin (nivelleren en gras zaaien), de aanleg van de oprit (grijze straatklinkers). De kelder is een optie en wordt WEL/NIET genomen (***************schrappen wat niet past). Fase 2 : De elektriciteitswerken, de verwarmingsinstallatie, de sanitaire leidingen, het bezettingswerk, de chape, het plaatsen van de vensterbanken. Prijs De kosten, rechten en erelonen van de akte zijn ten laste van de koper. Als deelname in de opmetingskosten, architectkosten en basisakte, wordt een forfaitair bedrag gevraagd van %BTW, betaalbaar bij ondertekening van de akte. De koper zal zelf instaan voor betaling van de erelonen van de architekten door hem gelast met versieringswerken of met wijzigingen aan de oorspronkelijke plannen. Het aandeel in de grond geschiedt onder het stelsel van de registratie, de verkoop van het gebouw, geschiedt onder het stelsel van de belasting op de toegevoegde waarde, welke beide ten laste zijn van de koper. De woning wordt afgewerkt tot fase *****. De koper staat zelf in voor de verdere afwerking en ontslaat de verkoper van elke verantwoordelijkheid hieromtrent. Prijsberekening Prijs grond : **************** Prijs woning fase 1 : ***************** + ************** (voor kelder)= ************** Prijs fase 2 : **************** (doorhalen indien niet van toepassing) Bijdrage in opmetingskosten, architectkosten en basisakte : Andere : *************** Opmerkingen : TOTAAL : ***********************, in letters : ************************************************ ***************************************************** 2

3 Hierbij is dus *************** voor de fractie grond en ******************** voor het saldo voor de bouwwerken. De koper verplicht zich tot betaling van deze hoofdsom als volgt : a) 10 per honderd van de waarde van de grond, of ****************, bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst (niet de optie). Hier wordt het bedrag van de optie in mindering gebracht. b) bij het verlijden der notariële akte: de waarde van de fractie grond na aftrok van het voorschot en de waarde der als dan reeds uitgevoerde werken volgens de hiernavermelde schijven. c) het overige volgens de uitvoering der werken. Te dien einde wordt de prijs in akkoord tussen de partijen geventileerd als volgt over de werken; de uitvoering der voorziene werken maakt de daarmede overeenstemmende prijs opvorderbaar. 10% van de prijs woning fase 1 : bij het gieten der funderingen. 10% van de prijs woning fase 1 : bij het gieten der vloerplaat gelijkvloers. 20% van de prijs woning fase 1 : bij het gieten der vloerplaat 1e verdieping. 25% van de prijs woning fase 1 : bij het gieten der vloerplaat 2e verdieping. 15% van de prijs woning fase 1 : bij het onder dak zetten van het gebouw. 10% van de prijs woning fase 1 : bij de voorlopige oplevering na het plaatsen van het buitenschrijnwerk en de voegwerken. 5% van de prijs woning fase 1 : bij het aanleggen van de beschreven nutsvoorzieningen en de aanleg van de oprittenplaatsen van de woning voorwerp dezer. 5% borgstelling van de prijs woning fase 1 : 1 jaar na de voorlopige oplevering van de woning voorwerp dezer. Op het ogenblik van de ondertekening van huidige overeenkomst zijn deze werken uitgevoerd voor ********%. Voor fase 2 (indien van toepassing) : 20% van de prijs van fase 2 : net voor de start der werken van de elektriciteit, verwarming en sanitaire leidingen. 10% van de prijs van fase 2 nadat alle leidingen (loodgieterij en elektriciteit) gelegd zijn. 20% van de prijs van fase 2 nadat de plafonneringswerken voltooid zijn (met uitzondering van eventuele afwerkingen in regie). 10% van de prijs van fase 2 nadat de chape is geplaatst. 15% van de prijs van fase 2 na de voltooiing der elektriciteitswerken met keuringsverslag. 20% van de prijs van fase 2 nadat de verwarmingsinstallatie afgewerkt is. Opmerking : de koper dient ervoor te zorgen dat de elektriciteits- en gasmeter geopend zijn zodat een volledige test van het systeem mogelijk is. Indien deze meters niet op tijd geopend zijn, kan de koper geen aanspraak maken op het achter houden van enige gelden, maw : de voorlopige oplevering dient toch te geschieden. 5% van de prijs van fase 2, na voorlopige oplevering van fase 2. Op het ogenblik van de ondertekening van huidige overeenkomst zijn deze werken uitgevoerd voor ********%. De koper verbindt zich en zijn wettige erfgenamen of rechthebbenden onder welke titel ook hoofdzakelijk en op ondeelbare wijze tot al de verplichtingen opgenomen in deze akte. Indien de koper nalaat, de verkoopsovereenkost of de notariële akte te ondertekenen binnen de termijn hiervoor voorzien, wordt de optie of overeenkomst van rechtswege verbroken indien de verkoper dit verlangt en dit laat weten bij aangetekend schrijven gericht aan de koper. Het voorschot wordt dan aanzien als verworven aan de verkoper als contractuele vergoeding wegens geleden schade. Deze contractuele vergoeding kan, onafgezien van de forfaitaire vaststelling ervan, verhoogd worden indien de verkoper kan aantonen dat de schade aanzienlijker is dan het bedrag van het voorschot. Enkel de rechtbank van Leuven en is bevoegd om de geschillen tussen de partijen te beslechten. 3

4 leder eisbaar bedrag moet betaald worden binnen de acht dagen na de vraag uitgaande van de verkoper. Na verloop van deze termijn is er van rechtswege en zonder ingebrekestelling een intrest verschuldigd op basis van 1 percent per maand tot het ogenblik van de wettelijke betaling. Aangezien de betalingen gewoonlijk opeisbaar zijn volgens de verschillende stadia van afwerking, hetgeen vast te stellen is, zal het voldoende zijn, in geval van betwisting, een attest van de architect voor te leggen als bewijs dat de werken voldoende gevorderd zijn om alle mogelijke betwistingen dienaangaande te regelen. Alle betalingen aan de verkoper moeten gebeuren in geldige speciën met wettelijke koers in België,of door storting op zijn bankrekening; in het laatste geval zal het ontvangstbewijs van de bank gelden als kwitantie. Gedurende de uitvoering der werken en tot de volledige afbetaling, is het de koper niet toegestaan zijn rechten af te staan zonder toelating van de verkoper. Indien de koper niet betaalt binnen de 8 dagen volgend op het eerste betalingsverzoek per aangetekend schrijven van de verkoper, behoudt de verkoper zich het recht voor de werken te doen stilleggen tot op het ogenblik dat de eisbare sommen betaald zijn. De nadelige gevolgen van het niet naleven van de betalingsvoorwaarden en het daaruit voortvloeiende stilleggen der werken zijn uitsluitend ten laste van de koper en dit zonder afbreuk te doen aan mogelijke vervolgings- en uitvoeringsmaatregelen. De koper zal alle kosten dragen die voortvloeien uit de niet naleving van zijn verbintenissen. Ingeval de koper uitstel van betaling vraagt en de verkoper daarmede instemt, is de koper gehouden wissels te ondertekenen en te overhandigen voor dit bedrag. De afgifte van deze wissels geldt echter niet als betaling en maakt geen schuldvernieuwing uit, aangezien het slechts een kredietmiddel is. Hypothekeren-vervreemding Behoudens andersluidende overeenkomst zal de schuldig gebleven koopsom gewaarborgd zijn door de ambtshalve inschrijving bij het overschrijven van de koopakte. Ingeval van ontslag van inschrijving behoudt de verkoper het recht om steeds de conventionele inschrijving te vorderen. De kosten van de inschrijvingen en latere doorhaling zijn in ieder geval ten laste van de koper. De koper mag zijn eigendom niet vervreemden of bezwaren met hypotheek voor volledige betaling behoudens schriftelijk akkoord van de verkoper. Wenst de koper zijn eigendom in pand te geven als waarborg voor een lening ter betaling van de koopsom van zijn eigendom, dan dient het produkt van deze lening rechtstreeks uitbetaald te worden aan de verkoper en de geldschieter dient zich te verplichten tot deze rechtstreekse betaling. De aanvraag daartoe moet het bedrag van de lening en de tijdstippen der uitbetaling vermelden. Deze bepalingen zijn essentieel en sine qua non voor onderhavige verkoop. Niet eerbiediging ervan machtigt de verkoper de koopvernietiging te vragen. Oplevering Voorlopige oplevering : Algemeen : zowel de voorlopige oplevering als de eindoplevering gebeurt volgens de fasen, m.a.w. na het beëindigen van fase 1 en fase 2 (indien van toepassing). 4

5 Tot de voorlopige oplevering en de terbeschikkingstelling van het privatief mogen werken enkel uitgevoerd worden door aannemers aangesteld door de algemene aannemer der werken en onder leiding en verantwoordelijkheid van deze laatste. Voor fase 1 : de voorlopige oplevering geschiedt zonder rekening te houden van de aanleg van de tuin, daar deze in een later stadium pas kunnen aangelegd worden. Wanneer de privatieve gedeelten van het verkochte goed voldoende afgewerkt zijn volgens overeengekomen, zal er worden overgegaan tot de voorlopige oplevering. Eventuele zichtbare gebreken zullen in het opleveringsverslag opgesomd worden. De zichtbare gebreken zullen verbeterd of hersteld worden binnen de termijn in het opleveringsverslag vermeld. ( max. 1 maand ). Het in gebruik nemen, of eigenhandig verdere werken aan het goed organiseren, zelfs tijdelijk, zal aanzien worden als voorlopige oplevering van de privatieve gedeelten. Worden als dusdanig aanzien het opnemen van de sleutels van het privé-gedeelte, het plaatsen van meubels, het uitvoeren van enige werken en de volledige betaling van de totale koopsom zonder voorbehoud. In de andere gevallen zal de oplevering geschieden zoals bepaald door de wet, namelijk de verkoper zal de koper bij aangetekend schrijven uitnodigen om ontegensprekelijk vast te stellen dat de werken uitgevoerd werden in overeenstemming met de plannen en de beschrijving der materialen.. De tienjarige verantwoordelijkheid vangt aan bij de voorlopige aanvaarding, inhoudend de aanvaarding der werken. Eindoplevering : De koper zal in de loop van de dertiende maand na de voorlopige oplevering, de verkoper in kennis stellen per aangetekend schrijven van de opmerkingen welke hij nog te formuleren heeft in verband met eventuele verborgen gebreken welke sindsdien tot uiting gekomen zijn. De verkoper dient na ontvangst van deze opmerkingen, samen met de architekt ter plaatse te gaan, uitleg en/of opmerkingen te verschaffen en zich akkoord te stellen met de koper over de uitvoeringsmodaliteiten der nog eventueel uit te voeren werken. Indien de verkoper nalaat binnen de drie maanden te antwoorden op de opmerkingen van de koper wordt hij verondersteld akkoord te zijn, tenzij het nieuwe opmerkingen betreft in verband met gebreken die zichtbaar waren op het ogenblik van de voorlopige aanvaarding en daardoor uitdrukkelijk en bij wet gedekt zijn. Indien de koper daarentegen nalaat in de loop der hiervoor bepaalde termijn zijn opmerkingen te formuleren dan wordt hij verondersteld de woning zonder voorbehoud definitief aanvaard te hebben. In de veertiende maand na de voorlopige oplevering zal de ingehouden borgstelling gefactureerd en betaald worden. Algemene onderrichtingen De koper mag slechts wijzigingen vragen voor de privatieven die hij koopt. De architekt zal beslissen over de mogelijkheid van de uitvoering ervan. Deze wijzigingen zowel in werk als in keuze van materialen moeten het voorwerp uitmaken van een afzonderlijke schriftelijke overeenkomst, rechtstreeks overeen te komen met de algemene aannemer der werken, en op te maken binnen de 2 maanden na het ondertekenen van de huidige verkoopovereenkomst, tenzij de vooruitgang der werken een eerdere beslissing vereist. Zij zijn in ieder geval ten laste van de koper. Tot de voorlopige oplevering en de terbeschikkingstelling van het privatief mogen werken enkel uitgevoerd worden door aannemers aangesteld door de algemene aannemer der werken en onder leiding en verantwoordelijkheid van deze laatste. 5

6 De koper heeft steeds het recht de vooruitgang der werken in zijn privatief te doen controleren door een deskundige van zijn keuze. Deze laatste zal dan in betrekking gesteld worden met de architekt van het gebouw waar hij alle inlichtingen zal kunnen bekomen. De tussenkomst van deze deskundige mag echter nooit enige vertraging medebrengen in de oplevering van de woning of de vooruitgang der werken. De koper mag zich steeds, mits voorafgaandelijke afspraak en vergezeld van de verkoper of van de werfleider, op de werf begeven. Deze toegang heeft steeds plaats op eigen risico en zonder dat hij, in geval van ongeval, enig verhaal kan uitoefenen tegen de promotor of de algemene aannemer. Bovendien dient er een voorafgaand schriftelijk akkoord te zijn van de veiligheidscoördinator van de werf. De koper ontzegt zich het recht bezit te nemen van zijn privé-gedeelte voor algehele betaling van de koopsom en de eventuele verrekeningen voor min- en meerwerken. De verkoper is er niet toe gehouden de woning te leveren en de sleutels te overhandigen vooraleer de koper de prijs betaald heeft, overeenkomstig de betalingsschaal, en de verrekeningen voor min- en meerwerken met de algemene aannemer geregeld zijn. Elk uitstel, veroorzaakt door niet betalen van de prijs is uitsluitend ten laste van de koper. Zo de koper de prijs niet betaalt, heeft de verkoper het recht, per aangetekend schrijven, zowel de aanzuivering van de schuld als het afhalen der sleutels binnen de dertig dagen te eisen. Blijft de koper hierna nog in gebreke, dan kan de verkoper de gerechterlijke verbreking van de overeenkomst vorderen, ten laste van de koper. Ingeval van gerechterlijke verbreking zal de koper van rechtswege een schadevergoeding verschuldigd zijn ten belope van 20% van de totale koopsom. Bij het verlijden van de authentieke akte van verbreking, zal de verkoper aan de koper de door deze laatste in uitvoering van de overeenkomsten betaalde sommen terugbetalen met aftrek van de schadevergoeding en de kosten van de authentieke akte die ten laste van de koper vallen. Uitvoeringstermijnen Eens de bouwvergunning is afgeleverd, starten de uitvoeringstermijnen. Woningen op lot 1, 2, 3 : afwerking tot fase 1 : 100 werkdagen. De aanleg van de tuinen vallen hier niet onder, daar de aanleg hiervan gebonden is aan het seizoen. Woningen op lot 4, 5, 6 : afwerking tot fase 1 : 150 werkdagen. De aanleg van de tuinen vallen hier niet onder, daar de aanleg hiervan gebonden is aan het seizoen. Fase 2 : 65 werkdagen na de voorlopige oplevering van fase 1. Bij vertraging bedraagt de schadevergoeding 15 per werkdag voor de termijn van fase 1 en 10 per werkdag voor het overschrijden van het termijn van fase 2 en dit vanaf de gerechterlijke ingebrekestelling per deurwaardersexploot. De woning moet ter beschikking gesteld worden van de koper binnen de termijn hiervoor bepaald. Met ter beschikking stellen wordt bedoeld dat het verkochte privé-gedeelte voldoende is afgewerkt om gebruikt te kunnen worden overeenkomstig zijn bestemming of graad van afwerking. De termijn hiervoor zal nochtans kunnen verlengd worden ingeval de vertraging te wijten is aan een feit dat onafhankelijk is van de wil van de verkoper. Worden als dusdanig aanzien staking, zelfs gedeeltelijke, heirkracht voortvloeiende uit oorlog, opstand, moeilijkheden met de verkeersdiensten, abnormale vertraging in de leveringen, ongunstige weersomstandigheden (elke dag met min. 4 uur regen of vorst is een inactiviteitsdag opvraagbaar bij KMI), enz... Deze opsomming is niet beperkend. De verletdagen worden opgetekend in het register van de werf. De termijn zal eveneens verlengd worden met tenminste 10 werkdagen per fase indien de koper veranderingen vraagt aan de bouwplannen en de keuze van materialen met betrekking tot zijn privatieven, tenzij anders overeengekomen. 6

7 Zij mogen geen vertraging voor de bouwwerken van de andere eigenaars veroorzaken. De koper alleen is verantwoordelijk voor de door hem gevraagde of aangebrachte veranderingen. Ten slotte, ingeval de koper niet stipt betaalt, is het boetebeding in geval van vertraging niet meer van toepassing en zal de uitvoeringstermijn minstens verlengd worden met een zelfde aantal dagen als de vertraging in de betaling. De verlenging van termijn is in geen geval een reden tot vernietiging der overeenkomst of tot het eisen van schadevergoeding buiten de contractueel voorziene. De voorlopige oplevering stelt een einde aan de verschuldigde schadevergoeding voor vertraging in de uitvoering. Subsidies De koper wordt erop gewezen dat in bepaalde gevallen hij een subsidie kan krijgen voor zijn woning. Zo is er eventueel een mogelijkheid tot tussenkomst in de aankoop van een regenwaterput. Deze regenwaterput wordt in ieder geval geplaatst. De koper verklaart de nodige documenten hieromtrent ontvangen te hebben. Reeds vastgelegde aannemers Architect : Yves Vandeginste, Boomgaard 11 bus 1A, 9880 Aalter (tel : ) Algemene aannemer : R.D.P. Bouwwerken bvba, Donkerstraat 60, 2820 Bonheiden (tel : ) Aannemer ruwbouwwerken : R.D.P. Bouwwerken bvba, Donkerstraat 60, 2820 Bonheiden (tel : ) Algemeen : alle aannemers worden aangesteld door de verkopers en zijn tot op heden niet allen gekend. Beschrijving der materialen en konstruktie Voorafgaandelijke opmerkingen : De verkoper behoudt zich het recht voor om, zonder voorafgaandelijke bericht, elk produkt of materiaal van één der merken die hierna ten titel van inlichting worden vermeld, te vervangen door een evenwaardig produkt of materiaal. Alle beschreven werken zullen uitsluitend worden uitgevoerd door de onderaannemers gekozen en aangeduid door de algemene aannemer in overleg met de promotor. Indien de koper bepaalde werken en/of forfaits niet wenst te laten uitvoeren of deze niet door de algemene aannemer wenst te laten uitvoeren zal de totale kostprijs van deze werken en/of forfaits worden terugbetaald met aftrok van 20% voor administratieve kosten en winstderving. Er wordt aan herinnerd dat, tot de voorlopige aanvaarding en de terbeschikkingstelling van de privatieven, werken enkel mogen uitgevoerd worden door aannemers aangesteld door de algemene aannemer, en onder leiding en verantwoordelijkheid van deze laatste. De koper mag slechts wijzigingen vragen voor de privatieven die hij koopt. De architekt zal beslissen over de mogelijkheid van de uitvoering ervan. Deze wijzigingen zowel in werk als in keuze van materialen moeten het voorwerp uitmaken van een afzonderlijke schriftelijke overeenkomst, rechtstreeks overeen te komen met de algemene aannemer der werken, en op te maken binnen de 2 maanden na het ondertekenen van de huidige verkoopovereenkomst, tenzij de vooruitgang der werken een eerdere beslissing vereist. Zij zijn in ieder geval ten laste van de koper. Het lastenboek wordt aangehecht aan de verkoopsovereenkomst. 7