HalfJAARlijks financieel VER SLAG

Transcriptie

1 alfjaarlijks inancieel ERSLAG

2 Kerncijfers O1 Kerncijfers VASTGOEDPORTEFEUILLE 30/09/16 31/03/16 Aantal winkelpanden Totaal verhuurbare winkeloppervlakte in m² Geschatte reële waarde in EUR Geschatte investeringswaarde in EUR Gemiddelde huurprijs per m² 95,96 95,86 Bezettingsgraad 98,13% 98,22% BALANSGEGEVENS 30/09/16 31/03/16 Eigen vermogen Schuldgraad (GVV-Wetgeving*, max. 65%) 51,36% 49,95% RESULTATEN 30/09/16 30/09/15 Nettohuurresultaat Vastgoedresultaat Vastgoedkosten Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille Portefeuilleresultaat Operationeel resultaat Financieel resultaat Nettoresultaat Netto courant resultaat (excl. portefeuilleresultaat) GEGEVENS PER AANDEEL 30/09/16 31/03/16 Aantal aandelen Nettoactiefwaarde IFRS 52,94 53,48 Nettoactiefwaarde EPRA 56,11 56,66 Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) excl. dividend excl. IAS 39 57,31 56,27 Beurskoers op afsluitingsdatum 79,59 78,00 Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS 50,34% 45,85% * Het K.B. van 13 juli 2014 (het GVV-K.B. ) in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 (de GVV-Wet ) met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.

3 Halfjaarverslag I Retail Estates O1 beheersverslag 6 O2 financieel verslag 16 O3 verslag van het aandeel 40 O4 vastgoedverslag 46 O5 diversen 54 01

4 Kerncijfers Markante feiten arkante eiten 4

5 Halfjaarverslag I Retail Estates O1 O2 Retailparken Financieel Verslag Be-Mine Boulevard wint BLSC Shopping Award in de categorie Retail Park Retail Estates jaarlijks financieel verslag is bekroond met een EPRA Gold Award voor financiële rapportering JAAR- VER SLAG Jaarverslag I Retail Estates K c 1 5

6 Beheersverslag EHEERserslag 6

7 Halfjaarverslag Jaarverslag I Retail I Retail Estates Estates 1 O0 Inleiding 9 O1 activiteitenverslag van het eerste semester afgesloten op 30 september O2 Analyse van de resultaten 12 O3 Vooruitzichten 13 O4 Herbenoemingen bestuursmandaten Toekomstgerichte verklaringen 14 O6 Gebeurtenissen na afloop van het semester 15 7

8 Beheersverslag Projectontwikkeling te Genk (Winterslag) - 8

9 Halfjaarverslag I Retail Estates OO Inleiding Algemeen Retail Estates nv is een van de belangrijkste Belgische vastgoedvennootschappen gespecialiseerd in perifeer winkelvastgoed. De vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat uit 639 panden gelegen in België, goed voor een totale Risicobeheer Het management tracht de risicofactoren tot een minimum te beperken, maar dit belet niet dat er met een aantal risico s terdege rekening dient gehouden te worden. Voor een overzicht van de risico s verwijzen we naar pagina 8 t.e.m. 15 O1 Activiteitenverslag van het eerste semester afgesloten op 30 september 2016 Huurinkomsten en bezettingsgraad De huurinkomsten in het eerste semester van het boekjaar bedragen 32,51 mio EUR, wat een stijging van 10% inhoudt ten opzichte van het vergelijkbare semester in het Per 30 september 2016 bestaat de vastgoedportefeuille uit 639 panden met een verhuurbare oppervlakte van m 2. winkeloppervlakte van m² en van het jaarverslag boekjaar Toen bedroegen een reële waarde van 1.016,31 mio EUR. de huurinkomsten 29,56 mio EUR. Deze stijging is bijna volledig toe Retail Estates nv beheert zijn te wijzen aan de groei van de vastgoedportefeuille (inclusief vastgoedportefeuille zelf en heeft vastgoedportefeuille. projectontwikkelingen) bedraagt tevens een track record in de 1.016,31 mio EUR. Het huurrendement ontwikkeling en herontwikkeling van De bezettingsgraad bedraagt op 30 (t.o.v. de investeringswaarde) dat vastgoed voor eigen rekening. september ,13%, ten opzichte door de vastgoeddeskundigen op van 98,22% per 31 maart deze portefeuille werd vastgesteld, Retail Estates nv is beursgenoteerd bedraagt 6,64% op basis van actuele (Euronext Brussels). De Reële waarde 1 vastgoedportefeuille huren. beurskapitalisatie van de De reële waarde van de vennootschap bedraagt op 30 De stabiliteit van de waarde van september ,67 mio EUR. 1 Reële waarde (fair value): investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de hypothetische mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS (zie ook bijlage 21 in het jaarverslag ). perifeer winkelvastgoed wordt hoofdzakelijk verklaard door de aanhoudende belangstelling voor 9

10 Beheersverslag investeringen in dit type vastgoed door vermogende particulieren en institutionele beleggers van binnen- en buitenlandse oorsprong. Retail Estates nv heeft dit zelf kunnen vaststellen bij de realisatie van zijn jaarlijks weerkerend desinvesteringsprogramma. Retail Estates nv bezit tevens een aanmerkelijk belang van 86,05% in de vastgoedcertificaten uitgegeven door de nv Immobilière Distri- Land. De reële waarde van deze vastgoedportefeuille, die bestaat uit 10 winkelpanden, wordt op 30 september 2016 gewaardeerd op 16,45 mio EUR. Het aandeel Retail Estates nv in de totale reële waarde van de onroerende goederen van het vastgoedcertificaat bedraagt 13,10 mio EUR. De waarde van de vastgoedportefeuille van Immobilière Distri-Land nv is al drie jaar op rij aan het dalen door de systematische verkoop van diverse winkelpanden. met een verhuurbare oppervlakte van m². Investeringen 2 - winkelparken Investering met oog op uitbreiding winkelpark Wetteren Retail Estates nv heeft op dinsdag 30 augustus 2016 de controle verworven (51%) over de vastgoedvennootschap Heerzele nv die eigenaar is van een onroerend goed te Wetteren waarop na het bekomen van de nodige vergunningen de uitbreiding van haar retailpark te Wetteren kan gerealiseerd worden. Retail Estates nv verwierf het retailpark in 2014 met 14 winkels en een bruto winkeloppervlakte van m². Het retailpark (dat geopend werd in 2008) is bekend onder de naam Frunpark Wetteren. Het is bijzonder succesvol en trekt consumenten uit de wijde omgeving. Per 30 september 2016 bestaat de vastgoedportefeuille uit 639 panden 2 De aan- en verkoopwaarden van de investeringen en desinvesteringen zijn in lijn met de geschatte investeringswaarden van de vastgoeddeskundigen. 10

11 Halfjaarverslag I Retail Estates De totale beoogde operatie bestaat in de creatie van circa m² bruto winkeloppervlakte, een aanzienlijke uitbreiding van de parking, een verwachte huuropbrengst van 0,90 mio EUR en een verwachte totale investering van 14,40 mio EUR. Idealiter is de verwachte realisatieter mijn 24 maanden, d.w.z. dat een oplevering verwacht wordt voor september Conform de bepalingen van de RUP terzake, zijn de winkels hoofdzakelijk bestemd voor volumineuze detailhandel. Projectontwikkeling Op 30 september werd het project in Froyennes opgeleverd. Het nieuwbouwwinkelpand van m² is verhuurd aan Leen Bakker voor een jaarlijkse huurprijs van 0,13 mio EUR. Verder werd een bestaande winkel in Sint Stevens Woluwe gerenoveerd tot 2 aparte winkels van respectievelijk en m². Dit project werd eveneens opgeleverd op 30 september. Eén unit werd verhuurd aan Beter Bed, de andere unit werd verhuurd aan Cool Blue, een online platform dat vooral elektronica, huishoud- en sportartikelen verkoopt en nu ook fysieke winkels opent. De totale huuropbrengst voor beide units bedraagt 0,22 mio EUR. Ten slotte werd het gebouw in Verviers, een op maat project van ca m² voor chocolatier Darcis opgeleverd op 1 juli. Dit project maakt het voorwerp uit van een financiële leasing. De totale investering bedraagt 1,03 mio EUR. Desinvesteringen Het voorbije halfjaar werden panden gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 4,84 mio EUR. Op deze verkopen werd een beperkte minderwaarde gerealiseerd van 0,02 mio EUR. Deze desinvesteringen kaderen in een jaarlijks weerkerend verkoopprogramma van individuele winkelpanden die door hun locatie, winkelgrootte en/of erin uitgeoefende handelsactiviteit niet tot de kernportefeuille van Retail Estates nv horen. Uitvoering van de financieringsstrategie Gedurende het afgelopen semester werd de kredietportefeuille herschikt. Er werden met alle Belgische grootbanken kredietverlengingen bekomen waarbij looptijden en rentevoeten gehernegocieerd werden. Verder heeft Retail Estates in het afgelopen kwartaal twee private plaatsingen van obligaties voor institutionele beleggers gerealiseerd voor een totaalbedrag van 55 mio EUR en een looptijd van tien jaar. De combinatie van deze kredietherschikkingen en obligatie uitgiften heeft geleid tot een verlenging van de gemiddelde looptijd van de portefeuille (naar 5,4 jaar), diversificatie van de financieringsbronnen en een daling van de gemiddelde intrestvoet (van 3,63% op 31 maart 2016 naar 2,96% op 31 maart 2018). Retail Estates nv heeft op 1 juli 2016 een fusie gerealiseerd door opslorping van de nv PanEuropean Retail Properties Fusie door overname van dochtervennootschappen Retail Estates nv heeft op 1 juli 2016 een fusie gerealiseerd door opslorping van de nv PanEuropean Retail Properties. Deze vennootschap maakte deel uit van de overname van 4 vastgoedvennootschappen per 30 juni Deze fusie leidt tot een aanmerkelijke vermindering van de belastingdruk. 11

12 Beheersverslag 02 Analyse van de resultaten Halfjaarresultaten 30 september 2016: netto courant resultaat van de Groep 3 stijgt met 11,17% ten opzichte van 30 september reële waarde vastgoedportefeuille stijgt tot 1.016,31 mio EUR. voor het eerst 100% bijdragen. Ten opzichte van 30 september 2015 groeide de vastgoedportefeuille met 40,56 mio EUR. Ten opzichte van 31 maart 2016 groeide de portefeuille met 15,51 mio EUR. Na aftrek van de vastgoedkosten resulteert dit in een operationeel vastgoedresultaat van 29,53 mio EUR ten opzichte van 27,12 mio EUR vorig jaar. Het nettohuurresultaat is gestegen van 29,24 mio EUR naar 32,21 mio EUR. Dit is vooral toe te schrijven aan de bijdrage van de winkelpanden die in de loop van het vorige boekjaar aangekocht werden en dit boekjaar voor het eerst 100º/ º bijdragen. Op 30 september 2016 bedraagt het netto courant resultaat (zijnde de winst zonder de resultaten op de portefeuille en zonder de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) 18,53 mio EUR, een stijging van 11.17% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het nettohuurresultaat is gestegen van 29,24 mio EUR naar 32,21 mio EUR. Dit is vooral toe te schrijven aan de bijdrage van de winkelpanden die in de loop van het vorige boekjaar aangekocht werden en dit boekjaar 3 Retail Estates nv en zijn dochterondernemingen. De vastgoedkosten bedragen 2,39 mio EUR ten opzichte van 1,93 mio EUR het jaar voordien, vooral te verklaren door de stijging van de technische kosten en een stijging van de personeelskosten (+ 2 FTE). De algemene kosten bedragen 1,45 mio EUR, een stijging met 0,04 mio EUR ten opzichte van vorig jaar. Na aftrek van de algemene kosten bereikt Retail Estates nv een operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille van 28,08 mio EUR. De bedrijfsmarge bedraagt 87,16%. Het resultaat uit de verkopen van vastgoedbeleggingen bedraagt -0,02 mio EUR op een totale verkoop van 4,84 mio EUR. De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedragen 5,54 mio EUR en is te verklaren door de verscherping van yield op een aantal toplocaties en door de impact van indexaties. Het financieel resultaat bedraagt -13,83 mio EUR. De nettointrestkosten bedragen 9,12 mio EUR en stijgen met 0,66 mio EUR ten opzichte van vorig jaar. De intrestlasten zijn gestegen door het opnemen van bijkomende financiering en de daling van de geactiveerde intresten. Deze impact wordt gedeeltelijk gecompenseerd door de daling van de gemiddelde intrestvoet. De gemiddelde intrestvoet is gedaald naar 3,48% ten opzichte van 3,79% per 30 september De stijging van de totale lasten zijn het gevolg van de wijziging in de reële waarde van de swaps die niet als een kasstroom definiëren (IAS 39 resultaat). Dit resultaat is echter een niet-gerealiseerd en non-cash item. Het nettoresultaat (aandeel Groep) voor het eerste halfjaar bedraagt 19,37 mio EUR bestaande uit het netto courant resultaat van 18,53 mio 12

13 Halfjaarverslag I Retail Estates EUR, het resultaat op de portefeuille ten belope van 5,53 mio EUR en het IAS 39 resultaat ten belope van -4,70 mio EUR. Per aandeel betekent dit voor het eerste halfjaar een netto courante winst van 2,09 EUR (op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen). De reële waarde van de vastgoedportefeuille, inclusief projectontwikkelingen, bedraagt 1.016,31 mio EUR op 30 september 2016, in vergelijking met 1.000,80 mio EUR op 31 maart Vooruitzichten De macro-economische onzekerheden laten niet toe om voorspellingen te maken inzake de evolutie van de reële waarde van de onroerende goederen noch inzake de negatieve variaties in de reële waarde van de rente-afdekkingsinstrumenten. De evolutie van de intrinsieke waarde van het aandeel dat hieraan gevoelig is, is dus onzeker. De nettoactiefwaarde (EPRA) van het aandeel bedraagt op 30 september ,11 EUR. Op 31 maart 2016 bedroeg de nettoactiefwaarde EPRA 56,66 EUR. De schuldgraad bedraagt 51,36% op 30 september 2016 ten opzichte van 49,95% op 31 maart De dividendverwachting (3,30 EUR bruto per aandeel) wordt bevestigd. Ten opzichte van het boekjaar houdt dit een stijging in van het dividend met 3,13%. Deze verwachtingen werden ingevuld in de hypothese van stabiele consumentenuitgaven en mits een positieve evolutie van de huurprijzen. 13

14 Beheersverslag 04 Herbenoemingen bestuursmandaten Bij de jaarvergadering van 1 juli 2016 werd Jan de Nys herbenoemd als uitvoerend bestuurder met onmiddelijke ingang tot aan het einde van de gewone algemene vergadering van Verder werden als niet-uitvoerend bestuurder herbenoemd met onmiddellijke ingang tot aan het einde van de gewone algemene vergadering van 2021: Paul Borghgraef, Jean-Louis Appelmans, Jean Sterbelle, Christophe Demain, Rudy De Smedt en René Annaert. De Heer Vic Ragoen werd bij beslissing van de Raad van Bestuur van 16 september voorgedragen als bestuurder (doch niet langer als onafhankelijk bestuurder). Bij de eerstvolgende buitengewone algemene vergadering zal zijn benoeming aan de aandeelhouders ter goedkeuring worden voorgelegd. 05 Toekomstgerichte verklaringen Dit halfjaarverslag omvat een aantal toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke verklaringen zijn onderhevig aan risico s en onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de feitelijke resultaten wezenlijk kunnen verschillen van de resultaten die door dergelijke toekomstgerichte verklaringen in deze tussentijdse verklaring kunnen worden verondersteld. Belangrijke factoren die dergelijke resultaten kunnen beïnvloeden zijn met name veranderingen in de economische situatie, commerciële, fiscale en omgevingsfactoren. 06 Gebeurtenissen na afloop van het semester Verwerving volledige participatie in de Institutionele VastgoedVennootschap Retail Warehousing Invest Op 29 mei 2012 werd de controle verworven over Retail Warehousing Invest nv door de overname van een belang van 62,50% van de aandelen. Op 5 oktober 2016 werd een overeenkomst afgesloten met het oog op de verwerving van het resterende minderheidsbelang. Dit is gebeurd door de overname van alle aandelen van Databuild Retail nv, die de houder is van dit minderheidsbelang. Retail Warehousing Invest is eigenaar van 30 winkelpanden verspreid over België. Databuild Retail bezit geen andere activa dan 375 aandelen in Retail Warehousing Invest die 37,5% van het aandelenkapitaal van deze vennootschap vertegenwoordigen. Sinds de verwerving van dit meerderheidsbelang heeft Retail Estates systematisch haar verplichting tot aankoop van dit minderheidsbelang als een schuld erkend in haar geconsolideerde jaarrekening. Het bedrag van deze schuld werd trimestrieel aangepast aan de prijsherzieningsclausules die in de overeenkomst van 29 mei 2012 opgenomen zijn. Het resultaat van Retail Warehousing Invest werd steeds integraal geconsolideerd. Bijgevolg heeft deze transactie slechts een beperkte impact op de geconsolideerde resultaten. De transactie bestaat uit twee luiken. Het eerste luik betreft de overdracht en betaling per 5 oktober 2016 van ongeveer de helft van de aandelen ten bedrage van 7,68 mio EUR. Het tweede luik betreft, onder opschortende voorwaarde van goedkeuring door de FSMA, de uitgifte van nieuwe aandelen in het kader van een kapitaal verhoging door inbreng in natura met een inbrengwaarde van 14

15 Halfjaarverslag I Retail Estates 7,52 mio EUR, die zal worden vastgesteld door de raad van bestuur van Retail Estates nv in het kader van het toegestaan kapitaal. De nieuwe aandelen zullen delen in de winst van het lopende boekjaar dat een aanvang nam op 1 april De nieuwe aandelen zullen worden uitgegeven met coupon nr. 24 en volgende aangehecht. De uitgifteprijs werd contractueel vastgesteld op 65 euro per aandeel. Naar verwachting zal de uitgifte plaatsvinden uiterlijk eind december Verwerving 2 panden Westerlo Op 13 oktober 2016 werd, onder opschortende voorwaarde van goedkeuring door de FSMA, de inbrengovereenkomst getekend met betrekking tot de verwerving van een pand met zonnepanelen in Westerlo, verhuurd aan Action. De uitgifte zal eveneens gebeuren aan een contractueel vastgestelde prijs van 65 EUR per aandeel. Er zullen nieuwe aandelen gecreëerd worden. Deze zullen delen in de winst van het boekjaar dat aangevangen is op 1 april Op 25 oktober 2016 werd de akte verleden voor de aankoop van een tweede pand in Westerlo verhuurd aan bvba Merkkleding. Verkoop Spa Op 3 oktober 2016 werd de akte verleden met betrekking tot de verkoop van een pand in Spa, verhuurd aan Tom & Co, voor een bedrag van 0,65 mio EUR. Fusie door overname van dochtervennootschap Op 3 oktober 2016 werd de fusie door overname van de vennootschap Vlaamse Leasing Maatschappij nv vastgesteld door de raad van bestuur, met onmiddellijk effect. Op 14 oktober 2016 werd het fusievoorstel neergelegd strekkende tot fusie door overname van de vennootschappen Texas Management nv en Fimitobel nv door Retail Estates nv. Op 8 november 2016 werden de fusievoorstellen neergelegd strekkende tot fusie door overneming van Localiege nv en PPI nv door Retail Warehousing Invest nv (institutionele GVV). 15

16 Financieel verslag inancieel erslag 16

17 Halfjaarverslag Jaarverslag I Retail I Retail Estates Estates winst- en verliesrekening 19 O1 B. Overzicht van het globaal resultaat 21 O2 Verkorte geconsolideerde balans 22 6O1 A. Verkorte geconsolideerde O3 Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen 24 O4 Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers 28 O6 Verslag van de commissaris 39 17

18 Financieel verslag 18 retailpark, lommel -

19 Halfjaarverslag I Retail Estates 1. A. verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden ) Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten Nettohuurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen Beheerskosten vastgoed Andere vastgoedkosten 5-2 Vastgoedkosten Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten 19

20 Financieel verslag WINST- EN VERLIESREKENING (vervolg) (in duizenden ) Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Netto interestkosten Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten Andere financiële kosten Financieel resultaat Resultaat vóór belastingen Belastingen Nettoresultaat Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de Groep Minderheidsbelangen Toelichting: Netto courant resultaat (aandeel Groep) Resultaat op de portefeuille IAS 39 resultaat

21 Halfjaarverslag I Retail Estates RESULTAAT PER AANDEEL Aantal gewone aandelen in omloop Gewogen gemiddelde aantal aandelen Nettowinst per gewoon aandeel (in ) 5 2,18 2,14 Verwaterde nettowinst per aandeel (in ) 2,18 2,14 Uitkeerbare winst per aandeel (in ) 6 2,12 1,86 Netto courant resultaat per aandeel (in ) 7 2,09 1,98 4 Het netto courant resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen en exclusief kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten. 5 De nettowinst per gewoon aandeel wordt als volgt berekend: nettoresultaat gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal aandelen. 6 De uitkeerbare winst per aandeel wordt als volgt berekend: gecorrigeerd nettobedrijfsresultaat gedeeld door het totaal aantal aandelen. Het gecorrigeerd nettobedrijfsresultaat is de geconsolideerde nettowinst gecorrigeerd voor een aantal elementen van niet-courante aard, het resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen en de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen. 7 Het netto courant resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het netto courant resultaat vanaf het moment van uitgifte. Op is er geen verschil tussen het aantal dividendgerechtigde aandelen en gewogen gemiddelde aantal aandelen, aangezien er geen uitgiftes geweest zijn. 1. B. Geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat (Statement of other comprehensive income) Overzicht van het globaal resultaat (in duizenden ) Nettoresultaat Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS GLOBAAL RESULTAAT

22 Financieel verslag 2. Verkorte geconsolideerde balans ACTIVA (in duizenden ) Vaste activa Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa 5 10 Vlottende activa Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Geldmiddelen en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden ) Eigen vermogen Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Nettoresultaat van het boekjaar Minderheidsbelangen 8 Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm. 22

23 Halfjaarverslag I Retail Estates EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden ) Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasings op lange termijn 9 10 Andere Andere langlopende financiële verplichtingen Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasings op korte termijn 2 4 Handelsschulden en andere kortlopende schulden Exit tax Andere Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN SCHULDGRAAD Schuldgraad 9 51,36% 49,95% NETTOACTIEF PER AANDEEL (in ) - AANDEEL GROEP Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS 10 52,94 53,48 Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA 11 56,11 56,66 Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl. IAS ,31 56,27 9 De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-afdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-afdekkingsinstrumenten). 10 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen. 11 Het nettoactief per aandeel EPRA (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief variatie in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten) gedeeld door het aantal aandelen. 12 Het nettoactief per aandeel excl. dividend excl. IAS 39 (investeringswaarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief variatie van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen. 23

24 Financieel verslag 3. Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden ) Kapitaal gewone aandelen Uitgifte- premies Reserves* Nettoresultaat van het boekjaar TOTAAL Eigen Vermogen Balans volgens IFRS op 31 maart Nettoresultaatverwerking Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves Overboeking netto courant resultaat naar reserves Reclassificatie tussen reserves - Dividenden boekjaar Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging Overige Globaal resultaat 30/09/ Balans volgens IFRS op 30 september Balans volgens IFRS op 31 maart Nettoresultaatverwerking Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves Overboeking netto courant resultaat naar reserves Reclassificatie tussen reserves - Dividenden boekjaar Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging - Overige Globaal resultaat 30/09/ Balans volgens IFRS op 30 september

25 Halfjaarverslag I Retail Estates * Detail van de reserves (in duizenden ) Wettelijke reserve Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed Beschikbare reserves Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS Overgedragen resultaten van vorige boekjaren TOTAAL Balans volgens IFRS op 31 maart Nettoresultaatverwerking Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves Overboeking netto courant resultaat naar reserves Reclassificatie tussen reserves Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging - Overige Globaal resultaat 30/09/ Balans volgens IFRS op 30 sept Balans volgens IFRS op 31 maart Nettoresultaatverwerking Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves Overboeking netto courant resultaat naar reserves Reclassificatie tussen reserves Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging - Overige Globaal resultaat 30/09/ Balans volgens IFRS op 30 sept

26 Financieel verslag 4. Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans- en resultatenrekening en de bijgevoegde details. KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden ) GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN BEGIN SEMESTER Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten Operationeel resultaat Betaalde interesten Ontvangen interesten 3 6 Betaalde vennootschapsbelastingen Ontvangen vennootschapsbelastingen Andere Niet-kaselementen die worden toegevoegd / afgetrokken van het resultaat: * Afschrijvingen en waardeverminderingen - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen * Andere niet-kaselementen - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten * Andere -15 Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: * Beweging van activa - Handelsvorderingen en overige vorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Overlopende rekeningen Activa op lange termijn zie pagina 35: indekkingen 26

27 Halfjaarverslag I Retail Estates KASSTROOMOVERZICHT (vervolg) (in duizenden ) * Beweging van verplichtingen - Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aanschaffing van immateriële vaste activa Aanschaffing van vastgoedbeleggingen Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa aangehouden voor verkoop Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen Aanschaffing van andere materiële activa Vervreemding van andere materiële activa Vervreemding van langlopende financiële vaste activa Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten * Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden - Toename van de financiële schulden Afname van de financiële schulden * Verandering in andere verplichtingen - Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen Toename (+) / Afname (-) minderheidsbelangen * Verandering in eigen vermogen - Toename in kapitaal en uitgiftepremies Kosten van kapitaalverhoging * Dividend - Dividend van het vorige boekjaar GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR

28 Financieel verslag 5. Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen uitdrukkelijk aantal panden bezitten en waarvan het niet de intentie is om ze als een tijdens de eerste zes maanden van het lopende boekjaar voordeden, hun 5.1. Grondslag voor de opstelling voorzien in de voormelde wetgeving. In het eerste halfjaar eindigend op 30 autonome business aan te houden. De vennootschappen worden integraal invloed op de verkorte tussentijdse jaarrekening, de belangrijkste Het tussentijds financieel verslag september 2016 en 30 september 2015 geconsolideerd. risicofactoren en onzekerheden voor het eerste halfjaar eindigend op 30 september 2016 is opgesteld volgens boekhoudnormen consistent werd op die manier respectievelijk -0,34 mio EUR en 3,30 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen op die rekening 5.3. Verklaring van de bij Retail Estates nv verantwoordelijke persoon ten aanzien van de nog komende maanden van het boekjaar, evenals de voornaamste transacties tussen met International Financial Reporting verwerkt. Overeenkomstig artikel 13 2 van het de verbonden partijen en hun Standards zoals geïmplementeerd K.B. van 14 november 2007, verklaart Jan eventuele uitwerking op de verkorte door de GVV-Wetgeving en in In deze verkorte tussentijdse De Nys, gedelegeerd bestuurder, dat bij tussentijdse jaarrekening indien overeenstemming met IAS 34 jaarrekening worden dezelfde zijn weten, deze transacties een significante Tussentijdse financiële verslaggeving. grondslagen voor financiële betekenis vertegenwoordigen en niet verslaggeving en berekeningsmethodes a) de verkorte tussentijdse jaarrekening, werden afgesloten onder de normale Bij de bepaling van de reële waarde van gehanteerd als deze die gehanteerd opgesteld op basis van grondslagen marktvoorwaarden. de vastgoedbeleggingen conform IAS 40 Vastgoedbeleggingen wordt een worden in de geconsolideerde jaarrekening per 31 maart voor financiële verslaggeving in overeenstemming met IFRS en 5.4. Gesegmenteerde informatie geschat bedrag van mutatierechten in overeenstemming met IAS 34 IFRS 8 definieert een operationeel en -kosten afgetrokken door de onafhankelijke vastgoeddeskundige Toepassing IFRS 3 Business combinations Tussentijdse financiële verslaggeving zoals aanvaard door de Europese segment als volgt: een operationeel segment is een onderdeel van de De impact op de reële waarde van De vennootschappentransacties van Unie, een getrouw beeld geeft van het onderneming (IFRS 8.2): vastgoedbeleggingen ten gevolge van het afgelopen semester werden niet vermogen, van de financiële toestand deze geschatte mutatierechten en verwerkt als een business combination en van de resultaten van Retail dat zich bezig houdt met economische -kosten bij hypothetische vervreemding zoals gedefinieerd onder IFRS 3 vanuit de Estates nv en de in de consolidatie activiteiten die opbrengsten of die van vastgoedbeleggingen wordt vaststelling dat deze niet van toepassing opgenomen ondernemingen. kosten met zich meebrengen (inclusief rechtstreeks verwerkt in het eigen is, gelet op de aard en de schaalgrootte opbrengsten en kosten uit transacties vermogen op de rekening lmpact van de vennootschappen waarover b) het tussentijds verslag een met andere onderdelen van dezelfde op de reële waarde van geschatte controle verworven is. Het gaat om getrouwe uiteenzetting geeft van de onderneming); mutatierechten en -kosten bij vennootschappen die een beperkt voornaamste gebeurtenissen die zich 28

29 Halfjaarverslag I Retail Estates waarvan de operationele resultaten regelmatig beoordeeld worden door de chief operating decision maker teneinde beslissingen te nemen omtrent de verdeling van de beschikbare bronnen en om de prestaties van het segment vast te stellen; en waarvoor afzonderlijke financiële informatie beschikbaar is. Aangezien perifeer winkelvastgoed meer dan 90% van de portefeuille van Retail Estates nv uitmaakt, is een opsplitsing per bedrijfssegment niet relevant. De raad van bestuur gebruikt geen enkel ander segment voor het nemen van zijn beslissingen Waardering projecten Conform de aangepaste IAS 40-norm worden de projectontwikkelingen opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en nietaftrekbare BTW. Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan reële waarde indien ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn. Deze reële waarde waardering is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken. Een project kan slaan op een bouwgrond, afbraakpand of een bestaand pand waarvan de bestemming moet worden veranderd en aanzienlijke verbouwingswerken vereist zijn om het de gewenste bestemming te geven Verdere toelichting bij de evolutie van de schuldgraad Berekening schuldgraad (in duizenden ) Verplichtingen Uit te sluiten: I. Langlopende verplichtingen Voorzieningen Toegelaten afdekkingsinstrumenten Uitgestelde belastingen II. Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Toegelaten afdekkingsinstrumenten Overlopende rekeningen Totale schuldenlast Netto vermindering schuldenlast Totaal activa SCHULDGRAAD 51,36% 49,95% 29

30 Financieel verslag Principe In toepassing van artikel 24 van het De algemene richtlijnen van het Toelichting Historische evolutie van de schuldgraad GVV-K.B. van 13 juli 2014 dient de financieel plan worden opgenomen in openbare GVV een financieel plan op te stellen met een uitvoeringsschema wanneer haar geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 50% van de geconsolideerde activa. Het financieel plan geeft een beschrijving van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa. de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen wordt beschreven en verantwoord hoe het financieel plan in de loop van de relevante periode werd uitgevoerd en hoe de openbare GVV het plan in de toekomst zal uitvoeren. 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Over het financieel plan wordt een 0% 3/2007 3/2008 3/2009 3/2010 3/2011 3/2012 3/2013 3/2014 3/2015 3/2016 9/2016 bijzonder verslag opgesteld door de commissaris waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling Historisch schommelt de schuldgraad ment en de courante winst per aandeel. van het plan geverifieerd heeft, met van Retail Estates rond 50 55%. In de Voor elke investering wordt de impact op name wat betreft de economische loop van zijn geschiedenis oversteeg de de schuldgraad bekeken en eventueel niet grondslagen ervan en dat de cijfers die schuldgraad van Retail Estates nv nooit weerhouden indien deze investering de dit plan bevat, overeenstemmen met die de 60%. schuldgraad negatief zou beïnvloeden. van de boekhouding van de openbare GVV. Evolutie schuldgraad op lange termijn Op basis van de huidige schuldgraad De raad van bestuur beschouwt een van 51,36% heeft Retail Estates nv een schuldgraad van ± 55% als zijnde investeringspotentieel van 223,67 mio optimaal voor de aandeelhouders van de EUR zonder hierbij een schuldgraad van openbare GVV voor wat betreft het rende- 60% te overschrijden. 30

31 Halfjaarverslag I Retail Estates Evolutie schuldgraad op korte termijn schuldgraad per 31 december 2016 Er wordt in de projectie van de van de vastgoedportefeuille sinds de Elk kwartaal wordt aan de raad van 49,64% bedragen. schuldgraad enkel rekening gehouden oprichting van de vennootschap steeds bestuur de projectie van de schuldgraad met aan- en verkopen waarvoor een gestegen of minstens stabiel gebleven. voor het volgende kwartaal voorgelegd Er wordt tevens een projectie gemaakt compromis werd getekend (zonder Op vandaag zijn er geen indicaties in de en worden eventuele afwijkingen tussen van de schuldgraad op 31 maart 2017 opschortende voorwaarden) en markt die een stijging van de yield doen de ingeschatte en werkelijke schuldgraad (einde van het boekjaar). Deze projectie investeringen die gepland en aanbesteed vermoeden. van het vorige kwartaal besproken. houdt rekening met volgende assumpties: zijn. Kredieten die komen te vervallen worden verondersteld voor hetzelfde Mochten er zich toch substantiële De projectie van de schuldgraad op 31 verkopen tweede semester bedrag geherfinancierd te worden. waardedalingen voordoen die de december 2016 houdt rekening met Geplande desinvesteringen bedragen schuldgraad boven 65% doen uitstijgen, volgende assumpties: 2 mio EUR Andere elementen die de schuldgraad kan Retail Estates nv overgaan tot het beïnvloeden verkopen van een aantal van zijn panden. verkopen derde kwartaal resultaat tweede semester De waardering van de Retail Estates nv heeft een stevig track De geplande desinvesteringen Het resultaat van het tweede semester vastgoedportefeuille heeft eveneens record in het verkopen van panden bedragen 0,6 mio EUR zoals vermeld in het budget , een impact op de schuldgraad. aan de geschatte investeringswaarde. goedgekeurd door de raad van bestuur. Rekening houdend met de huidige In het boekjaar werden 4 resultaat derde kwartaal kapitaalsbasis, zou bij een mogelijke winkelpanden en 2 appartementen Het resultaat van het derde kwartaal geplande investeringen tweede waardedaling van de reële waarde van in ruwbouwstaat verkocht voor een zoals vermeld in het budget , semester vastgoedbeleggingen van meer dan 217,31 netto verkoopprijs van 5,07 mio EUR. goedgekeurd door de raad van bestuur. Er worden 3,90 mio EUR investeringen mio EUR, de maximale schuldgraad In het boekjaar werden 9 gepland in het tweede semester van van 65% overschreden worden. Deze winkelpanden verkocht voor een netto geplande investeringen derde kwartaal het boekjaar , alle in het waardedaling kan het gevolg zijn van een verkoopprijs van 8,08 mio EUR en derde kwartaal. stijging van de yield (bij gelijkblijvende werd de vennootschap Belgium Retail 1 Er worden 3,90 mio EUR investeringen huurwaarden zou de yield met 1,86% Luxembourg sàrl verkocht voor 8,22 mio gepland in het derde kwartaal van het Rekening houdend met de bijkomende moeten stijgen om de schuldgraad te EUR. In het boekjaar werden boekjaar geplande investeringen en de overschrijden) of een daling van de 11 winkelpanden, 2 appartementen, een winstverwachting voor het volledige jaar, huren (bij gelijkblijvende yields zouden de kantoorruimte en 9 grondpercelen van Rekening houdend met de assumpties zou de schuldgraad per 31 maart 2017 huren met 14,42 mio EUR moeten dalen). de site te Westende verkocht voor een zoals hierboven vermeld, zou de 48,61% bedragen. Historisch gezien is de reële waarde netto verkoopprijs van 11,80 mio EUR. 31

32 Financieel verslag Per 30 september 2016 werden panden gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 4,84 mio EUR. Globaal genomen werden deze panden verkocht aan de geschatte investeringswaarde. Besluit Retail Estates nv is van oordeel dat in functie van de historische evolutie van de openbare GVV, het track record met betrekking tot de verkopen er geen bijkomende maatregelen dienen genomen te worden om te verhinderen dat de schuldgraad boven 65% zal uitstijgen. Het is de bedoeling van de openbare GVV om de schuldgraad te behouden of opnieuw op te bouwen op een niveau tussen 50% en 55%. Dit niveau wordt regelmatig geëvalueerd en zal herzien worden door de raad van bestuur indien dit noodzakelijk wordt geacht door veranderde markt- of omgevingsfactoren. Huurinkomsten (in duizenden ) Op minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Op meer dan vijf jaar De stijging van de huuropbrengsten Type huurovereenkomst is hoofdzakelijk het gevolg van de acquisities in de loop van het vorige boekjaar. Voor haar gebouwen sluit de Groep handelshuurcontracten af voor een periode van minimaal 9 jaar, meestal opzegbaar door de huurder na afloop De tabel hierboven geeft bij wijze van theoretische oefening aan hoeveel huurinkomsten Retail Estates nv zeker zal innen op basis van de lopende huurovereenkomsten. van het derde en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden voor de vervaldag. De huurprijzen worden meestal maandelijks vooruitbetaald (soms driemaandelijks). Ze worden jaarlijks op de verjaardag van Dit doet geen afbreuk aan het de huurovereenkomst geïndexeerd. theoretische risico dat erin bestaat dat alle huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van de lopende driejaarlijkse periode. In deze omstandigheid staan alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6 maand per definitie leeg. Belastingen en taksen, onroerende voorheffing inbegrepen, de verzekeringspremie en de gemeenschappelijke kosten zijn principieel ten laste van de huurder. Om de naleving van de verplichtingen die de huurder worden opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen, dient de huurder een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van drie maanden huur. Bij aanvang van de overeenkomst wordt tussen de partijen een plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhankelijke expert. Bij het verstrijken van de overeenkomst moet de huurder de door hem gehuurde ruimten teruggeven in de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede, onder voorbehoud van normale slijtage. De huurder kan de huurovereenkomst niet overdragen noch de ruimten geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij mits voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder. De huurder heeft de verplichting om op zijn kosten de overeenkomst te registreren. 32

33 Halfjaarverslag I Retail Estates Vastgoedbeleggingen te Wetteren waarop na het bekomen van en Sint-Stevens-Woluwe). De totale Het voorbije halfjaar werden panden Gedurende de eerste helft van het de nodige vergunningen de uitbreiding investeringskost met betrekking tot deze gedesinvesteerd voor een netto verkoop- boekjaar werd de controle verworven van haar retailpark te Wetteren kan aankopen en opleveringen bedraagt prijs van 4,84 mio EUR. Op deze verkopen (51%) over een vastgoedvennootschap gerealiseerd worden. Verder werden 12,53 mio EUR. werd een beperkte minderwaarde die eigenaar is van een onroerend goed 2 projecten opgeleverd (in Froyennes gerealiseerd van 0,02 mio EUR. Investerings- en herwaarderingstabel (in duizenden ) Activa aangehouden voor Vastgoedbeleggingen Totaal verkoop Saldo per einde van het vorige boekjaar Verwerving d.m.v. aankoop of inbreng vastgoedvennootschappen Geactiveerde financieringskosten Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen Verkoop vastgoedbeleggingen Overdracht naar activa aangehouden voor verkoop Andere overdrachten Variatie in de reële waarde (+/-) Per einde van het semester/boekjaar OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed Projectontwikkelingen (in duizenden ) Saldo per einde van het vorige boekjaar Aangroei in de loop van het semester/boekjaar Oplevering in de loop van het semester/boekjaar Per einde van het boekjaar

34 Financieel verslag Langlopende en kortlopende financiële schulden Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van de kredietlijnen (in duizenden ) Structuur van de schulden: Totaal opgenomen kredieten Op 30 september 2016 bedroegen 19,92º/ º Langlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Financiële leasing 9 9 Obligatielening de totale geconsolideerde schulden 499,01 mio EUR. Dit bedrag is als volgt samengesteld: Subtotaal ,62 mio traditionele bilaterale Kortlopende bancaire kredieten op middellange en Bilaterale leningen - variabele of vaste rente lange termijn, gespreid over 7 banken Financiële leasing 2 4 Subtotaal ,38 mio EUR obligatieleningen 80,08º/ º Totaal Obligatieleningen + private plaatsingen Bancaire kredieten Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen (in duizenden ) Tussen één en twee jaar Tussen twee en vijf jaar Meer dan vijf jaar

35 Halfjaarverslag I Retail Estates Vervaldagen Indekkingen De gewogen gemiddelde looptijd van Alle uitstaande kredieten zijn vast de uitstaande financiële schulden van gefinancierd. Ofwel zijn het leningen Retail Estates per 30 september 2016 met een variabele rentevoet die bedraagt 5,4 jaar ten opzichte van 3,3 wordt afgedekt via interest rate swapcontracten, ofwel zijn het leningen met het jaar voordien. Op 30 september 2016 bedraagt het totaal aan nietopgenomen en bevestigde kredietlijnen swap wordt de variabele rentevoet vaste rentevoeten. Bij een interest rate op lange termijn 113,10 mio EUR exclusief geruild tegen een vaste rentevoet. straight loans. Interest rate swaps zijn afgeleide mio eur Te vervallen kredieten financiële producten en worden initieel aan hun kostprijs erkend en geherwaardeerd aan reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De derivaten die door Retail Estates nv momenteel gebruikt worden, kwalificeren slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties. De wijzigingen in de reële waarde van de derivaten die niet als kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd 4,70 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financiële instrumenten. Hiervan heeft 5,23 mio EUR betrekking op het lineair afwaarderen van de waarde op 31 december 2015 van de financiële instrumenten die niet langer kwalificeren als kasstroomafdekkingstransacties en -0,53 mio EUR op de variatie in de reële waarde voor de periode 1 april 2016 tot 30 september De gemiddelde gewogen kost van de schulden van Retail Estates bedraagt 80 3,48% voor het eerste semester van 2016, met inbegrip van kredietmarges en de kost van hedginginstrumenten. 60 Gedurende het boekjaar bedroeg de gemiddelde kost van de schulden 3,64%. 40 Schuldgraad 20 De schuldgraad bedraagt 51,36 %. Principieel spreekt Retail Estates nv met zijn banken een convenant van 60% af met betrekking tot de schuldgraad. 35

36 Financieel verslag Financiële instrumenten Samenvatting van financiële instrumenten op afsluitdatum (in duizenden ) Categorieën Boekwaarde Reële waarde Niveau De categorieën komen overeen met volgende financiële instrumenten: I. Vaste activa Financiële vaste activa C Leningen en vorderingen A II. Vlottende activa Handelsvorderingen en overige vorderingen A Geldmiddelen en kasequivalenten B Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans A. Financiële activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs. B. Geldbeleggingen tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs. I. Langlopende verplichtingen Rentedragende verplichtingen A 2 Kredietinstellingen A Andere A Overige langlopende verplichtingen A 2 Overige financiële verplichtingen C C. Activa of passiva, gehouden aan reële waarde via de winst- en verliesrekening, behalve voor financiële instrumenten bepaald als afdekkingsinstrument. II. Kortlopende verplichtingen Rentedragende verplichtingen A Kortlopende handelsschulden en overige schulden A/C /3 Totaal der financiële instrumenten op het passief van de balans Het geheel der financiële instrumenten van de Groep stemt overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waardering aan reële waarde gebeurt op regelmatige basis. 36

37 Halfjaarverslag I Retail Estates Niveau 2 in de hiërarchie der reële waar- volgende: - De reële waarde van de overige De reële waarde van de schulden met den betreft de overige financiële activa - De rubrieken overige financiële financiële activa en passiva van een vaste rentevoet wordt geraamd en passiva waarvan de reële waarde ge- verplichtingen en financiële vaste niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun aan de hand van een actualisatie van baseerd is op andere gegevens die, direct activa betreffen interest rate swaps boekwaarde: hun toekomstige cashflows rekening of indirect, kunnen worden vastgesteld waarvan de reële waarde vastgelegd houdende met het kredietrisico van de voor de betrokken activa of passiva. is met behulp van rentevoeten die van hetzij omdat zij een vervaldag op Groep. toepassing zijn op actieve markten, korte termijn hebben (zoals de De waarderingstechnieken betreffende over het algemeen aangeleverd door handelsvorderingen en schulden), de reële waarde van de financiële financiële instellingen. hetzij omdat zij een variabele instrumenten van niveau 2 zijn de interestvoet dragen. Lijst van geconsolideerde ondernemingen en wijzigingen in de consolidatiekring Dochteronderneming Externe financiële schulden 14 (in duizenden ) Vastgoedbeleggingen 14 (in duizenden ) Huurinkomsten 15 (in duizenden ) Deelnemingspercentage Finsbury Properties nv % Fimitobel nv % Heerzele nv % Localiège nv % Paneuropean Property Investments nv % Retail Warehousing Invest nv % TBK bvba % Texas Management nv % Vlaamse Leasing Maatschappij nv % 14 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers ( ). 15 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar. 37

38 Financieel verslag Minderheidsbelangen Retail Warehousing Invest nv We verwijzen naar pagina 15 van dit jaarverslag voor wat betreft het minderheidsbelang bij RWI. Heerzele nv Retail Estates nv heeft op dinsdag 30 augustus 2016 de controle verworven (51%) over een vastgoedvennootschap die eigenaar is van een onroerend goed te Wetteren waarop na het bekomen van de nodige vergunningen de uitbreiding van haar retailpark te Wetteren kan gerealiseerd worden. Boekhoudkundige verwerking Sinds 31 december 2012 wordt de balans opgesteld uitgaande van de volledige verwerving van alle minderheidsbelangen (conform IFRS), ongeacht de timing waarop de verwerving plaatsvindt en in de veronderstelling dat deze in contanten wordt uitbetaald. Dit geeft een beeld op de maximale schuldgraad op basis van de beschikbare info en het stadium van ontwikkeling van de projecten. De impact op de kortlopende verplichtingen bedraagt 15,77 mio EUR en op de langlopende verplichtingen 4,67 mio EUR. De vennootschap heeft bij een eventuele exit van haar partner zicht op de verwerving van alle aandelen en dit ten vroegste binnen 12 maanden na verwerving van de controle. Door de combinatie van de samenwerkingsovereenkomst en de putopties (waarvan Retail Estates nv de intentie heeft om ze uit te oefenen) met betrekking tot het minderheidsbelang, heeft Retail Estates nv de controle over Heerzele nv en past ze de integrale consolidatiemethode toe. 38

39 Halfjaarverslag I Retail Estates 6. Verslag van de commissaris over de beoordeling van de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers voor de periode van zes maanden afgesloten op 30 september 2016 Inleiding Wij hebben de beoordeling uitgevoerd door het koninklijk besluit van 13 juli De reikwijdte van een beoordeling is opgesteld, in overeenstemming met van de verkorte geconsolideerde Onze verantwoordelijkheid aanzienlijk geringer dat die van een IAS 34 zoals goedgekeurd door de halfjaarcijfers van Retail Estates nv bestaat erin verslag uit te brengen controle uitgevoerd overeenkomstig Europese Unie, en geïmplementeerd en haar dochtervennootschappen op over de verkorte geconsolideerde de internationale controlestandaarden door het koninklijk besluit van 13 juli 30 september 2016, bestaande uit halfjaarcijfers op basis van de door ons (International Standards on Auditing) de verkorte geconsolideerde winst- uitgevoerde beoordeling. Om die reden stelt de beoordeling ons en verliesrekening en overzicht van het globaal resultaat, de verkorte geconsolideerde balans, het verkorte Omvang van de beoordeling Wij hebben onze beoordeling niet in staat de zekerheid te verkrijgen dat we kennis gekregen hebben van alle significante aangelegenheden Sint-Stevens-Woluwe, 25 november geconsolideerde mutatieoverzicht van uitgevoerd overeenkomstig de die naar aanleiding van een controle 2016 het eigen vermogen en het verkorte internationale standaard voor mogelijk worden onderkend. Bijgevolg geconsolideerde kasstroomoverzicht beoordelingsopdrachten ISRE 2410 brengen wij geen controleoordeel tot De commissaris van Retail Estates nv over de periode van 6 maanden Beoordeling van tussentijdse financiële uitdrukking. afgesloten op die datum, evenals van de toelichtingen (hierna: verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers ). De informatie, uitgevoerd door de onafhankelijke auditor van de entiteit. Een beoordeling van tussentijdse Besluit Op basis van de door ons uitgevoerde PwC Bedrijfsrevisoren bcvba Vertegenwoordigd door Damien Walgrave Raad van Bestuur is verantwoordelijk financiële informatie bestaat uit het beoordeling is niets onder onze Bedrijfsrevisor voor het opstellen en presenteren verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak aandacht gekomen dat ons ertoe van deze verkorte geconsolideerde bij de voor financiën en administratie aanzet van mening te zijn dat de halfjaarcijfers in overeenstemming verantwoordelijke personen, alsmede verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers met IAS 34 zoals goedgekeurd door de uit het uitvoeren van cijferanalyses en op 30 september 2016 niet in alle van Europese Unie en geïmplementeerd andere beoordelingswerkzaamheden. materieel belang zijnde opzichten is 39

40 Verslag van het aandeel erslag an het andeel 40

41 Halfjaarverslag Jaarverslag I Retail I Retail Estates Estates 4 O1 Overzicht van de beursprestaties 43 O2 Marktkapitalisatie 44 O3 Dividend en rendement 44 O4 Financiële kalender 45 41

42 Verslag Retail Estates van het nv aandeel op beurs Retailpark v-mart, Brugge - 42

43 Halfjaarverslag I Retail Estates Retail Estates nv - Bel Retail Estates nv Bel O1 Overzicht van de beursprestaties Tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar schommelde de beurskoers tussen 76,77 EUR en 81,89 EUR. De grafiek hierboven geeft de beursprestaties weer van het Retail Estates-aandeel ten opzichte van de BEL 20 sinds de beursnotering. Het aandeel Retail Estates evolueerde over deze periode met 152,43% en de BEL 20 met 19,43%. De gemiddelde slotkoers van het afgelopen semester bedraagt 79,62 EUR. Het aandeel Retail Estates evolueerde over deze periode met 152,43º/ º en de BEL 20 met 19,43º/ º. 43

44 Verslag van het aandeel 02 Marktkapitalisatie Marktkapitalisatie (in mio EUR) Retail Estates nv is genoteerd op de continumarkt van Euronext. De marktkapitalisatie bedraagt 705,67 mio EUR op 30 september Dividend en rendement NETTOACTIEF PER AANDEEL (in ) Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS 16 52,94 53,48 50,74 Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA ,11 56,66 53,46 Nettoactiefwaarde per aandeel excl. dividend excl. IAS ,31 56,27 54, Brutodividend 3, Nettodividend 2, Beurskoers op afsluitingsdatum 79, Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen 100 vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen. 17 Het nettoactief per aandeel EPRA (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS) gedeeld door het aantal aandelen. 18 Het nettoactief per aandeel excl. dividend excl. IAS 39 (investeringswaarde) wordt 50als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in de kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen. 0

45 Halfjaarverslag I Retail Estates Retail Estates nv - NAW EPRA Retail Estates nv NAW(incl. div.) De nettoactiefwaarde (NAW EPRA) van het aandeel bij een vastgoedwaardering aan reële waarde bedraagt 56,11 EUR. 04 Financiële kalender De evolutie van de nettoactiefwaarde is te verklaren door de stijging van het portefeuileresultaat enerzijds en de uitkering vanhet dividend over het boekjaar anderzijds. Bekendmaking resultaten derde kwartaal boekjaar februari 2017 Bekendmaking jaarresultaten boekjaar mei 2017 Betaalbaarstelling dividend 1 augustus

46 Vastgoedverslag astgoederslag 46

47 Halfjaarverslag Jaarverslag I Retail I Retail Estates Estates 5 O1 Verslagen van de vastgoeddeskundigen 49 O2 Toelichting 51 O3 Handelsactiviteit van de huurders 51 O4 Onderverdeling volgens type gebouw 52 47

48 Vastgoedverslag Vastgoedverslag Retailpark T-Forum, tongeren

49 Halfjaarverslag I Retail Estates Waardetoename van de panden op toplocaties Retail Estates investeert sinds 1998 in winkelvastgoed dat gelegen is in de periferie, de zogenaamde baanwinkels. Op 17 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die op 30 september 2016 bestaat uit 639 panden, goed voor een bruto bebouwde winkeloppervlakte van m². De reële waarde bedraagt 1.016,31 mio EUR. Waardering per 30 september Verslagen van de vastgoeddeskundigen Retail Estates nv doet beroep op Cushman & Wakefield en CBRE als vastgoeddeskundigen. In de praktijk schatten ze dus elk een gedeelte van de vastgoedportefeuille. Verslag van Cushman & Wakefield Het verslag van Cushman & Wakefield van 30 september 2016 heeft betrekking op een deel van de onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen. Dit verslag vermeldt onder andere het volgende: Wij hebben het genoegen u onze update per 30 september 2016 van de waardering van de Retail Estates portefeuille + Distri-Land + Texas Management te laten geworden. Wij bevestigen dat we deze opdracht als onafhankelijk expert hebben uitgevoerd. Wij bevestigen tevens dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de waardering van GVV s. (Volgens de huidige besluiten. We behouden ons het recht voor om onze waardering aan te passen in geval van gewijzigde besluiten). De juiste waarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsomstandigheden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen. Deze definitie komt overeen met onze definitie van marktwaarde. De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan overdrachtsrechten die geïnd worden door de overheid. Het bedrag hiervan hangt onder andere af van de overdrachtswijze, van het profiel van de koper en de geografische ligging van het goed. Op basis van een representatief staal van panden op de Belgische markt, blijkt dat de gemiddelde transactiekost 2,50% bedroeg bij de verkoop van gebouwen met een waarde hoger dan EUR over de periode Voor gebouwen van meer dan EUR bekomen we de verkoopswaarde exclusief kosten overeenkomende met Op 17 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die op 30 september 2016 bestaat uit 639 panden, goed voor een bruto bebouwde winkeloppervlakte van m 2. de reële waarde ( fair value ) zoals vooropgesteld door de internationale boekhoudkundige norm IAS 40, door 2,50% transactiekosten af te trekken van de investeringswaarde. De panden worden hier als een portefeuille beschouwd. Onze investeringswaarde is gebaseerd op een kapitalisatie 49

50 Vastgoedverslag met een BAR (Bruto Aanvangs Rendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site, de kwaliteit van de huurder en het gebouw op het ogenblik van de waardering. Voor het bepalen van de investeringswaarde van het retailpark in Tongeren en de Distri-Land portefeuille wordt de aangepaste markthuur gekapitaliseerd. Deze aangepaste markthuur wordt bepaald door 60% te nemen van het verschil tussen de markthuur en de huidige huur in het geval waar de markthuur groter is dan de huidige huur. Indien dit niet het geval is dan is de aangepaste markthuur gelijk aan de markthuur. Dit verschil wordt vervolgens toegevoegd aan de huidige huur. In het geval dat de huidige huur groter is dan de markthuur, wordt de markthuur gekapitaliseerd. Bovendien worden er correcties genomen voor het verschil in huidige huur en (aangepaste) markthuur. De portefeuille van Retail Estates nv (incl. Tongeren) heeft op een investeringswaarde (incl. correcties) van 448,60 mio EUR en een reële waarde van 437,66 mio EUR. In absolute termen is de investeringswaarde gestegen met 0,69%. Dit geeft Retail Estates een rendement van 6,82%. De portefeuille van Texas Management nv heeft op een investeringswaarde (incl. correcties) van 5,38 mio EUR en een reële waarde van 5,24 mio EUR. In absolute termen is de investeringswaarde gestegen met 3,49%. Dit geeft Texas Management nv een rendement van 6,23%. De portefeuille van Immobilière Distri-Land nv heeft op een investeringswaarde (incl. correcties) van 16,86 mio EUR en een reële waarde van 16,45 mio EUR. In absolute termen is de investeringswaarde gedaald met 11,81%. Dit geeft Immobilière Distri- Land nv een rendement van 7,41%. Verslag van CBRE Het verslag van CBRE van 30 september 2016 heeft betrekking op een deel van de onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen. De investeringswaarde van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op mio EUR en de reële waarde op mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een huurincasso van 36,10 mio EUR wat een brutorendement van 6,47% vertegenwoordigt. 50

51 Halfjaarverslag I Retail Estates 02 Toelichting De investeringsmarkt evolueert onder invloed van de globale economische onzekerheden in verschillende richtingen. Enerzijds zijn een aantal buitenlandse institutionele partijen versneld uit de markt getreden om hun meerwaarde te realiseren en hun kapitaal in hun thuismarkt te herinvesteren waar de kredietcrisis nieuwe aankoopopportuniteiten biedt. Anderzijds blijft de particuliere markt actief waarin vermogende particuliere beleggers in transacties tussen 1 à 5 mio EUR aanhoudende interesse betonen. De huurmarkt blijft actief, maar sterker dan voordien gevoelig voor de kwaliteit van de locaties met een voorkeur voor winkelpanden gelegen op een site (retailparken) of panden gelegen langs een invalsweg met een sterke concentratie vergelijkbare panden (retailclusters). Solitaire panden zijn in trek bij voedingssupermarkten voor zover ze in goed bevolkte woongebieden gelegen zijn. 03 Handelsactiviteit van de huurders 19 Het aandeel van de winkels in schoenen en kleding (26,81%, tegenover 27,77% op 31 maart 2016) samen met de retailers in commodities maken meer dan 50% uit van de verhuurde oppervlakte. Beide zorgen voor een stabiele basis doordat zij het minst conjunctuurgevoelig zijn. Bovendien zijn de socio-economische vergunningen voor deze activiteiten het moeilijkst te verkrijgen, wat een waardestijging van deze panden enerzijds en een sterke trouw aan de locatie anderzijds in de hand werkt. 19 De taartdiagrammen handelsactiviteit van de huurders en type gebouw geven percentages weer op basis van de totale oppervlakte op 30 september De sector van de volumineuze detailhandel die met grotere marges werkt, laat toe om bij een gunstige economische conjunctuur belangrijke huurprijsstijgingen te realiseren, maar een neerwaarts consumentenvertrouwen treft hen het hardst. Het belang van dit segment in de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bedraagt 24,83% (23,99% op 31 maart 2016). Handelsactiviteit van de huurders 11,07% 12,68% Voeding 24,61% Volumineus 24,83% Kleding/schoenen verbruiksgoederen Andere 26,81% 51

52 Vastgoedverslag 04 Onderverdeling volgens type gebouw Individuele baanwinkels zijn individuele winkelpanden die langs de openbare weg gelegen zijn. Elk verkooppunt beschikt over een eigen parking, een in- en uitrit op de openbare weg en kan zich hierdoor duidelijk identificeren. In de onmiddellijke nabijheid liggen er niet noodzakelijk winkelpanden van hetzelfde type. Retailclusters zijn een geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde verkeersas en die voor de consument een geheel vormen, hoewel zij buiten de verkeersas niet over een gezamenlijke infrastructuur beschikken. Dit is in België de meest courante vorm van concentratie van baanwinkels. Retailparken bestaan uit winkelpanden die deel uitmaken van een geïntegreerd handelscomplex en dus gegroepeerd zijn met andere winkelpanden. Alle panden maken gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit. De consument bezoekt dus meerdere handelszaken zonder zijn wagen te verplaatsen. Op dergelijke locaties zijn gebruikelijk minimaal vijf panden aanwezig. Ander vastgoed bevat hoofdzakelijk kantoren, residentieel vastgoed, horeca en een logistiek complex te Erembodegem. Het complex in Erembodegem is in zijn totaliteit verhuurd aan Brantano nv via een huurovereenkomst met een looptijd van 10 jaar die afloopt op 31 mei Retail Estates nv investeert in onroerend goed met dergelijke bestemmingen enkel indien deze als bijzaak bij een winkelpand voorkomen of deel uitmaken van een vastgoedportefeuille die enkel als een geheel kon worden verworven. Winkeloppervlaktes in ontwikkeling zijn panden die het voorwerp uitmaken van een nieuwbouwproject of verbouwingsproject. 68,10º/ º Individuele baanwinkels Retailclusters en retailparken Andere Type gebouw 6,05º/ º 25,85º/ º De huurmarkt blijft actief, maar sterker dan voordien gevoelig voor de kwaliteit van de locaties met een voorkeur voor winkelpanden gelegen op een site (retailparken) 52

53 Halfjaarverslag I Retail Estates Samenvatting kerncijfers RETAIL ESTATES Geschatte reële waarde 20 (in ) Rendement (investeringswaarde) 6,64% 6,64% Contractuele huurprijzen (in ) Contractuele huurprijzen inclusief huurwaarde van leegstaande gebouwen (in ) Totaal m² in portefeuille Aantal panden Bezettingsgraad 98,13% 98,22% Totaal m² in ontwikkeling Deze reële waarde bevat tevens de projectontwikkelingen, die niet inbegrepen zijn in de reële waarde vermeld in de conclusies van de vastgoeddeskundigen per 30 september

54 Diversen Diversen iversen 54 54

55 Jaarverslag Jaarverslag I Retail I Estates Retail Estates 8 O1 Lexicon

56 Diversen Retailpark frunpark, wetteren - 56

57 Jaarverslag I Retail Estates 01 oppervlakte, uitgedrukt in m². Boekwaarde van een aandeel promotie, ontwikkeling en groepering van Europese beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. Epra stelt inkoopdienst en minstens vijf verschillende verkooppunten (grootwinkelbedrijven). Lexicon NAV (Net Asset Value) of NAW (Nettoactiefwaarde): dit is het eigen gedragscodes op inzake boekhouding, rapportering en corporate governance Geschatte investeringswaarde Aanschaffingswaarde vermogen gedeeld door het aantal aandelen. en harmoniseert deze regels in verschillende landen, om kwalitatieve en De waarde van de vastgoedportefeuille inclusief kosten, registratierechten, Dit is de te gebruiken term bij de aankoop van een gebouw. Indien Brutodividend vergelijkbare informatie aan te bieden aan investeerders. EPRA heeft ook honoraria en BTW, ieder kwartaal geschat door een onafhankelijke er overdrachtskosten betaald Het brutodividend per aandeel is de indexen gecreëerd die als benchmark deskundige. werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde. Baanwinkels Winkelpanden gegroepeerd langs de operationele winst die uitgekeerd wordt. Contractuele huren De geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huur overeen- dienen voor de vastgoedsector. Deze informatie is beschikbaar op Exit tax GVV-Wetgeving Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de gereglementeerde uitvalswegen van steden en gemeenten. komsten per 30 september 2016 vóór De exit tax is een bijzonder tarief van de vastgoedvennootschappen. Elk verkooppunt beschikt over een eigen parking en een in- en uitrit op de aftrek van de gratuïteiten of andere voordelen die aan de huurders zijn toegestaan. vennootschapsbelasting die toegepast wordt op het verschil tussen de reële IFRS-normen openbare weg. Beurskapitalisatie Dividendrendement De verhouding tussen het laatst waarde van het maatschappelijk vermogen van vennootschappen en de boekwaarde van haar vermogen International Financial Reporting Standards. Set van boekhoudkundige principes en waarderingsregels Dit is het totale aantal aandelen op uitgekeerde brutodividend en de laatste op het ogenblik dat een vennootschap opgesteld door de International afsluitingsdatum vermenigvuldigd met koers van het boekjaar waarop het een erkenning als gereglementeerde Accounting Standards Board. Bedoeling de slotkoers op afsluitingsdatum. dividend betrekking heeft. vastgoedvennootschap bekomt is om internationale vergelijking Bezettingsgraad EPRA of met een gereglementeerde vastgoedvennootschap fuseert. makkelijker te maken tussen Europese beursgenoteerde bedrijven. De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief verhuurde oppervlakte European Public Real Estate Association is een vereniging Filiaalbedrijven De beursgenoteerde bedrijven zijn in verhouding tot de verhuurbare die werd opgericht in 1999 ter Dit zijn bedrijven met een centrale verplicht om vanaf het eerste boekjaar 57

58 Diversen dat start na 1 januari 2005 hun geconsolideerde rekeningen op te stellen volgens deze standaarden. Interest Rate Swap (IRS) Een Interest Rate Swap is een overeenkomst tussen partijen om gedurende een vooraf bepaalde tijdsperiode intereststromen uit te wisselen op een van tevoren overeengekomen bedrag. Het gaat enkel om de intereststromen, het bedrag zelf wordt niet uitgewisseld. IRS wordt vaak gebruikt om zich in te dekken tegen rentestijgingen. In dit geval wordt een variabele rentevoet in een vaste rentevoet omgezet. Nettodividend Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 27% roerende voorheffing. Reële waarde (fair value) Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten. Resultaat op de portefeuille Gerealiseerde en niet-gerealiseerde meer- of minwaarden ten opzichte van de recentste waardebepaling door de deskundige. Retailcluster Geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde verkeersas en die voor de consument een geheel vormen, hoewel zij buiten de verkeersas niet over een gezamenlijke infrastructuur beschikken. Retailpark Winkelpanden die deel uitmaken van een geïntegreerd handelscomplex en gegroepeerd zijn met andere winkelpanden. Alle panden maken gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit. Schuldgraad De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (excl. voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-afdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen) gedeeld door het totaal der activa (excl. renteafdekkingsinstrumenten). Vastgoedcertificaat Een vastgoedcertificaat is een effect dat de houder recht geeft op een evenredig gedeelte van de inkomsten uit een gebouw. Hij deelt tevens in de opbrengst als het gebouw in kwestie verkocht wordt. 58

59 Jaarverslag I Retail Estates Inlichtingenfiche Naam: Statuut: Adres: Retail Estates nv Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ( GVV ) naar Belgisch recht Industrielaan 6 B-1740 Ternat Tel: +32 (0) Fax: +32 (0) Website: RPR: info@retailestates.com Brussel BTW: BE Ondernemingsnummer: Oprichtingsdatum: 12 juli 1988 Erkenning vastgoedbevak: 27 maart 1998 (t.e.m. 23 oktober 2014) Erkenning GVV: 24 oktober 2014 Duur: Management: Onbepaalde duur Intern Commissaris: PwC Bedrijfsrevisoren bcvba Woluwegarden-Woluwedal 18 te 1932 Brussel, vertegenwoordigd door de heer Damien Walgrave Financiële jaarafsluiting: 31 maart Kapitaal per : ,21 EUR Aantal aandelen per : Algemene vergadering: Eerste vrijdag van juli Notering: Euronext continumarkt Financiële dienstverlening: KBC Bank Waarde vastgoedportefeuille per : Vastgoeddeskundigen: Aantal panden per : 639 Type panden: Perifeer winkelvastgoed Liquidity provider: KBC Securities en Degroof Petercam Investeringswaarde 1.041,16 mio EUR reële waarde 1.016,31 mio EUR (incl. waarde vastgoedcertificaten Immobilière Distri-Land nv ) Cushman & Wakefield en CBRE 59

60 Diversen The Design Factory +32 (0) openbare GVV-SIR publique Industrielaan 6 B Ternat T. +32 (0) F. +32 (0) info@retailestates.com