the art of creating value in retail estate

Transcriptie

1 the art of creating value in retail estate HALFJAARRESULTATEN OP 30 SEPTEMBER 2012 Sterke groei portefeuille tot 652,43 mio EUR (+ 18,49 %) Succesvolle oplevering winkelparken T-Forum in Tongeren en V-Mart in Brugge Bezettingsgraad 1 : 98,02 % Dividend: prognose 2,90 EUR 2 bruto bevestigd HALFJAARVERSLAG Retail Estates NV meldt haar aandeelhouders dat het halfjaarlijks financieel verslag met betrekking tot het eerste semester van het boekjaar , afgesloten op 30 september 2012, thans beschikbaar is op haar website A. HALFJAARRESULTATEN 1. ACTIVITEITENVERSLAG VAN HET EERSTE SEMESTER AFGESLOTEN OP 30 SEPTEMBER Huurinkomsten en bezettingsgraad De huurinkomsten in het eerste semester van het boekjaar bedragen 19,88 mio EUR, wat een stijging van 12,30 % inhoudt ten opzichte van het vergelijkbare semester in het boekjaar 1 De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief verhuurde oppervlakte in verhouding tot de verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt in m². 2 De dividendprognose die vooropgesteld werd voor het boekjaar zoals vermeld in het jaarverslag pagina 35.

2 toen deze 17,70 mio EUR bedroegen. Deze stijging is bijna volledig toe te wijzen aan de groei van de vastgoedportefeuille en de positieve indexatie van de huren. De bezettingsgraad 1 op 30 september 2012, 98,02 %, handhaaft zich op een hoog niveau, te vergelijken met 98,19 % op 31 maart Reële waarde vastgoedportefeuille De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 636,96 mio EUR. Het huurrendement dat door de vastgoeddeskundigen op deze portefeuille werd vastgesteld, bedraagt 6,91 % op basis van actuele huren. De stabiliteit van de waarde van perifeer winkelvastgoed wordt hoofdzakelijk verklaard door de aanhoudende belangstelling voor investeringen in dit type vastgoed door vermogende particulieren. Retail Estates NV heeft dit zelf kunnen vaststellen bij de realisatie van haar jaarlijks weerkerend desinvesteringsprogramma. Retail Estates NV bezit tevens een aanmerkelijk belang van 84,18 % in de vastgoedcertificaten uitgegeven door de NV Immobilière Distri-Land. De reële waarde van deze vastgoedportefeuille wordt op 30 september 2012 gewaardeerd op 17,71 mio EUR en is gelijk aan de waarde op 31 maart Het aandeel Retail Estates in de totale reële waarde van de onroerende gronden van het vastgoedcertificaat bedraagt 13,77 mio EUR. Per 30 september 2012 bestaat de vastgoedportefeuille uit 506 panden met een verhuurbare oppervlakte van m² Optimalisatie vastgoedportefeuille Antwerpen (Merksem) In Merksem langs de Bredabaan werd een bestaande winkel met opslagplaats verbouwd tot 2 winkelpanden die verhuurd werden aan respectievelijk Fun en X 2O. De site werd uitgebreid met een grote parking die aangelegd werd op een aangrenzend perceel dat met het oog hierop aangekocht werd. Het nieuwe geheel vertegenwoordigt een huuropbrengst van 0,52 mio EUR en een reële waarde van 7,95 mio EUR.

3 Brugge (Sint-Pieters) In Brugge langs de Sint-Pieterskaai werd een bestaand winkelpand verbouwd met het oog op de integratie in het aangrenzende winkelpark V-Mart. Het vernieuwde pand bestaat uit 3 winkelpanden waarvan er 2 verhuurd zijn. Het vernieuwde geheel vertegenwoordigt een huuropbrengst van 0,21 mio EUR en een reële waarde van 3,24 mio EUR. Luik (Grivegnée) In een winkelpark langs de Boulevard de Froidmont werd een bestaand winkelpand dat verhuurd is aan Aldi op vraag van de huurder uitgebreid naar m² verkoopruimte. Kasterlee Op 1 september 2012 trad een leasingovereenkomst met Aldi in werking voor een duur van 18 jaar voor een nieuwbouwpand. Voorafgaandelijk werd een verouderd winkelpand afgebroken en aangrenzende percelen bouwgrond gekocht. Deze nieuwe winkel vertegenwoordigt een reële waarde van 1,61 mio EUR en een huurincasso van 0,11 mio EUR (excl. BTW). Blegny (Barchon) Op 28 september 2012 werd een achterliggende villa gekocht in Barchon voor 0,42 mio EUR. Deze aankoop situeert zich in het licht van een uitbreiding van het bestaande winkelpark in Barchon en de verbetering van haar ontsluiting Investeringen 3 - winkelparken Op 26 april 2012 werd de exclusieve controle verworven over Infradis Real Estate NV door de overname van alle aandelen van deze vennootschap. Deze is eigenaar van een winkelpand te Namen, sinds augustus verhuurd aan New Vanden Borre, en een complex te Zaventem, bestaande uit 2 winkelpanden verhuurd aan Ixina en Carpetright en uit 6 KMOunits, hoofdzakelijk verhuurd aan Carpetright en een logistiek bedrijf van de Colruyt groep. Het geheel vertegenwoordigt een huuropbrengst van 0,77 mio EUR en een reële waarde van 10,93 mio EUR op 30 september De aan- en verkoopwaarden van de investeringen en desinvesteringen zijn in lijn met de geschatte investeringswaarden van de vastgoeddeskundigen.

4 Brugge (Sint-Pieters) (V-Mart) Op 1 mei 2012 werd het winkelpark V-Mart te Brugge opgeleverd. Dit nieuwe winkelpark bestaat uit 10 winkelpanden met een totale winkeloppervlakte van m² en een nettohuuropbrengst van 0,73 mio EUR. Het vertegenwoordigt een reële waarde van 10,73 mio EUR. Alle winkelpanden zijn verhuurd aan filiaalbedrijven waaronder Hubo, Lidl, Maxizoo, Pronti e.a. De gebouwen werden opgericht op een terrein dat aan een derde partij toebehoort. Tongeren (T-Forum) Op 1 juli jongstleden werd overgegaan tot de oplevering van 27 winkelpanden in het winkelpark T-Forum te Tongeren. Zij vertegenwoordigen een totale winkeloppervlakte van m² en een huurincasso van 2,36 mio EUR. Dit winkelcomplex vertegenwoordigt een reële waarde van 38,52 mio EUR. Er dienen nog 2 panden opgeleverd te worden Desinvesteringen 3 Het voorbije semester werden 10 winkelpanden en 1 KMO-pand verkocht aan particuliere investeerders met een nettoverkoopopbrengst van 8,86 mio EUR. De verkochte winkelpanden zijn gelegen te Molenbeek (4 panden, m²), Grivegnée (1 pand, 395 m²), Maldegem (1 pand, m²), Aubange (3 panden, m²), Brugge (1 KMOpand, m²) en Korbeek-lo (1 pand, m²). De reële waarde van deze panden bedroeg op het moment van verkoop 8,61 mio EUR Kapitaalsverhoging met toepassing van het toegestaan kapitaal Op 4 juli 2012 werd de controle verworven over Databuild Investments NV door de overname van een belang van 62,5 % van de aandelen, waarbij een deel (308 aandelen) van deze aandelen werden aangekocht en een deel (317 aandelen) verworven werd via inbreng in natura. Deze inbreng gebeurde in het kader van het toegestaan kapitaal, waarbij er een kapitaalsverhoging doorgevoerd werd ten bedrage van 10,01 mio EUR (4,69 mio EUR maatschappelijk kapitaal en 5,32 mio EUR uitgiftepremies). Hierbij werden nieuwe aandelen uitgegeven aan een uitgifteprijs van 48 EUR. Deze nieuwe aandelen delen in de winst van het boekjaar vanaf 1 april De 37,5 % van de aandelen die niet verworven

5 werden, zijn in bezit van particulieren die actief zijn in de projectontwikkeling van baanwinkels. Deze vennootschap bezit 32 winkelpanden waarvan er 22 geconcentreerd zijn in winkelparken respectievelijk te Lommel (5 winkelpanden), Gembloux (10 winkelpanden) en Châtelet (7 winkelpanden). De overige 10 winkelpanden zijn gelegen te Soignies ( 2 winkelpanden), Anderlues ( 2 winkelpanden), Bouillon (2 winkelpanden), Fleurus (1 winkelpand), Thuin (1 winkelpand) en Libramont (2 winkelpanden). De winkelpanden leveren een huuropbrengst van 3,27 mio EUR op en vertegenwoordigen een reële waarde van 49,60 mio EUR. Op 27 juli 2012 werd door de raad van bestuur met toepassing van het toegestaan kapitaal een kapitaalsverhoging van 8,04 mio EUR tot stand gebracht (3,77 mio EUR kapitaal en 4,27 mio EUR door middel van een inbreng in natura in de context van een keuzedividend). 68,27 % van de aandeelhouders heeft gekozen voor inschrijving op nieuwe aandelen, waardoor nieuwe aandelen werden uitgegeven die delen in de winst vanaf 1 april De nieuwe aandelen werden uitgegeven aan een emissieprijs van 48 EUR Kapitaalsverhoging en fusie door overneming van dochtervennootschappen Op 9 augustus 2012 werd het fusievoorstel neergelegd strekkende tot fusie door overneming van Belgian Wood Center NV en Champion Invest NV. Deze fusie heeft plaatsgevonden op 30 november 2012 zonder uitgifte van nieuwe aandelen. De fusie van deze dochtervennootschappen vereenvoudigt het administratief beheer en vermindert de belastbare inkomsten van de dochtervennootschappen van Retail Estates NV. 2. STATUTENWIJZIGING RETAIL ESTATES NV Naar aanleiding van bovengenoemde kapitaalsverhogingen van 4 juli en 27 juli jongstleden werden de statuten van Retail Estates NV telkens aangepast, maar louter wat het bedrag van maatschappelijk kapitaal en het aantal aandelen betreft. Op 3 september 2012 werden de nieuwe statuten van Retail Estates NV aangenomen, waarbij een aantal artikelen van de statuten nog aangepast werden rekening houdend met het K.B. van 7 december 2010 en de interpretatieve mededeling van de F.S.M.A. met betrekking tot het verlenen van een volmacht voor daden van beschikking op vastgoed.

6 3. ANALYSE VAN DE RESULTATEN Halfjaarresultaten 30 september 2012: netto courant resultaat van de Groep stijgt met 13,42 % - reële waarde vastgoedportefeuille stijgt met 18,51 % Op 30 september 2012 bedraagt het netto courant resultaat (zijnde de winst zonder de resultaten op de portefeuille) 9,84 mio EUR, een stijging met 13,42 % ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het nettohuurresultaat is gestegen van 17,60 mio EUR naar 19,71 mio EUR. Dit is vooral toe te schrijven aan de verwerving van 85 bijkomende panden in het lopende boekjaar en de bijdrage van de winkelpanden die in de loop van het vorig boekjaar aangekocht werden en dit boekjaar voor het eerst 100 % bijdragen. Ten opzichte van 30 september 2011 groeide de vastgoedportefeuille met 110,46 mio EUR. Ten opzichte van 31 maart 2012 groeide de portefeuille met 99,48 mio EUR. Na aftrek van de vastgoedkosten resulteert dit in een vastgoedresultaat van 19,47 mio EUR ten opzichte van 17,43 mio EUR vorig jaar. De vastgoedkosten bedragen - 1,22 mio EUR ten opzichte van - 1,02 mio EUR het jaar voordien. De stijging ligt hiermee in lijn met de stijging van de huurinkomsten. Na aftrek van de algemene kosten bereikt de bevak een operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille van 17,17 mio EUR. De bedrijfsmarge bedraagt 87,11 %. Het resultaat uit de verkopen van vastgoedbeleggingen bedraagt 0,24 mio EUR op een totale verkoop van 8,91 mio EUR. De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedragen 2,65 mio EUR. Dit bedrag is het batig saldo van diverse negatieve en positieve variaties. Het financieel resultaat bedraagt - 6,83 mio EUR, een stijging van de kost met 0,35 mio EUR ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Retail Estates NV financiert haar vastgoedportefeuille met langlopende bankschulden aan vaste rentevoeten. De gemiddelde intrestvoet bedraagt 4,65 % per 30 september Het nettoresultaat (aandeel Groep) voor het eerste halfjaar bedraagt 12,73 mio EUR bestaande uit het netto courant resultaat van 9,84 mio EUR en het resultaat op de portefeuille ten belope van 2,90 mio EUR. Per aandeel betekent dit voor het eerste halfjaar een netto courante winst van 1,75 EUR.

7 De reële waarde van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa bestemd voor verkoop, bedraagt 652,43 mio EUR op 30 september 2012 in vergelijking met 550,63 mio EUR op 31 maart De nettoactiefwaarde (reële waarde) van het aandeel bedraagt op 30 september ,65 EUR (exclusief 50% van het vooropgesteld dividend). Op 31 maart 2012 bedroeg de nettoactiefwaarde 41,59 EUR (excl. dividend). De schuldratio bedraagt 54,37 % op 30 september 2012 t.o.v. 51,08 % op 31 maart VOORUITZICHTEN De macro-economische onzekerheden laten niet toe om voorspellingen te maken inzake de evolutie van de reële waarde van de onroerende goederen noch inzake de negatieve variaties in de reële waarde van de rente-indekkingsinstrumenten. De evolutie van de intrinsieke waarde van het aandeel dat hieraan gevoelig is, is dus onzeker. Op heden hebben het afgenomen consumentenvertrouwen en de daling van de winkelomzetten die sommige winkelbedrijven vaststellen, bij Retail Estates NV niet geleid tot een verhoogde leegstand of verhoogd incassoprobleem. Allicht heeft het discountkarakter van de perifere winkelformules hiertoe aanleiding gegeven. Bij het afsluiten van vorig boekjaar werd als vooropgestelde netto courant resultaat uitgegaan van een stabiel resultaat per aandeel. Op basis van de resultaten van het eerste semester wordt deze doelstelling gehandhaafd. De dividendverwachting 4 (2,90 EUR bruto per aandeel) wordt bevestigd. Ten opzichte van het boekjaar houdt dit een stijging in van het dividend met 3,57 %. Deze verwachtingen werden ingevuld in de hypothese van stabiele consumentenuitgaven en mits een beperkte doch positieve evolutie van de huurprijzen. 4 Conform artikel 7 van het K.B. van 7 december 2010 wordt de dividenduitkering bepaald in functie van de enkelvoudige statutaire jaarrekening van Retail Estates NV.

8 B. DIVERSEN Informatie over het aandeel Op 30 september 2012 zijn er aandelen en elk aandeel heeft één stem. Er zijn geen warrants toegekend. De financiële instelling die de financiële dienst verzekert, is KBC Bank. Financieel kader Tussentijdse verklaring m.b.t. tot de resultaten derde kwartaal boekjaar februari 2013 Bekendmaking jaarresultaten boekjaar mei 2013 Betaalbaarstelling dividend 12 juli 2013 OVER RETAIL ESTATES NV De vastgoedbevak Retail Estates NV is een nichebevak, die rechtstreeks investeert in perifeer winkelvastgoed gelegen aan de rand van woonkernen of langs invalswegen naar stedelijke centra. Retail Estates NV koopt deze onroerende goederen aan bij derden of bouwt en commercialiseert winkelpanden voor eigen rekening. De panden hebben een bebouwde oppervlakte tussen 500 m² en m². Een typisch winkelpand heeft een gemiddelde oppervlakte van m². Per 30 september 2012 heeft Retail Estates NV 506 panden in portefeuille met een winkeloppervlakte van m². De bezettingsgraad van deze panden, gemeten in verhuurde m², bedraagt 98,02 %. De reële waarde van de geconsolideerde vastgoedportefeuille van Retail Estates NV per 30 september 2012 wordt door de onafhankelijke vastgoedexperten geschat op 636,96 mio EUR.

9 Retail Estates NV is genoteerd op Euronext Brussels en heeft het statuut van vastgoedbevak. Op 30 september 2012 bedroeg de beurskapitalisatie van haar genoteerde aandelen 293 mio EUR. TOEKOMSTGERICHTE VERKLARINGEN Deze persmededeling omvat een aantal toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke verklaringen zijn onderhevig aan risico s en onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de feitelijke resultaten wezenlijk kunnen verschillen van de resultaten die door dergelijke toekomstgerichte verklaringen in deze tussentijdse verklaring kunnen worden verondersteld. Belangrijke factoren die dergelijke resultaten kunnen beïnvloeden zijn met name veranderingen in de economische situatie, commerciële, fiscale en omgevingsfactoren., Jan De Nys, gedelegeerd bestuurder van Retail Estates NV Voor bijkomende inlichtingen RETAIL ESTATES NV, Jan De Nys - CEO, tel / RETAIL ESTATES NV, Paul Borghgraef - Voorzitter, tel / Retail Estates NV - Vastgoedbevak naar Belgisch recht - Industrielaan 6, te 1740 Ternat RPR Brussel - BTW BE

10 1. VERKORTE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING 1.A. in duizenden Verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten NETTOHUURRESULTAAT Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten VASTGOEDRESULTAAT Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen Beheerskosten vastgoed Andere vastgoedkosten VASTGOEDKOSTEN OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR RESULTAAT OP

11 PORTEFEUILLE Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen OPERATIONEEL RESULTAAT Financiële opbrengsten Intrestkosten Andere financiële kosten FINANCIEEL RESULTAAT RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN Belastingen NETTORESULTAAT Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de Groep Minderheidsbelangen 154 Toelichting: Netto Courant Resultaat (aandeel Groep) Resultaat op de portefeuille RESULTAAT PER AANDEEL Aantal gewone aandelen in omloop Gewogen gemiddelde aantal aandelen Nettowinst per gewoon aandeel (in ) 2,26 2,23

12 Verwaterde nettowinst per aandeel (in ) 2,26 2,23 Uitkeerbare winst per aandeel (in ) 5 1,72 1,66 Netto courant resultaat per aandeel (aandeel Groep) (in ) 6 1,75 1,65 1.B. Componenten van het globaalresultaat (Statement of other comprehensive income) in duizenden * Nettoresultaat * Andere elementen van het globaalresultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en - kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten rente-indekkingsinstrumenten in een kasstroomdekkingzoals gedefinieerd in IFRS GLOBAALRESULTAAT VAN HET EERSTE HALFJAAR VERKORTE GECONSOLIDEERDE BALANS ACTIVA in duizenden Vaste Activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa 5 Op basis van het totaal aantal aandelen. 6 Op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. 7 Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm.

13 Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende Activa Vaste activa of groepen van activa bestemd voor verkoop Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden EIGEN VERMOGEN Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Nettoresultaat van het boekjaar Minderheidsbelangen Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen 128 Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasing Andere langlopende verplichtingen

14 Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasing Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN SCHULDRATIO Schuldratio 8 54,37 % 51,08 % NETTOACTIEF PER AANDEEL (in ) Nettoactief per aandeel (reële waarde) 9 43,10 44,39 Nettoactief per aandeel (investeringswaarde) 10 45,78 46,99 Nettoactief per aandeel (reële waarde) 9 excl. dividend 41,65 41,59 Nettoactief per aandeel (investeringswaarde) 10 excl. dividend 44,33 44,19 Nettoactief per aandeel (reële waarde) 9 excl. dividend excl. IAS 39 47,27 46,40 Nettoactief per aandeel (investeringswaarde) 10 excl. dividend excl. IAS 39 49,95 49,01 8 De schuldratio wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorziening, overlopende rekeningen, rente-indekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-indekkingsinstrumenten). 9 Het nettoactief per aandeel (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen. 10 Het nettoactief per aandeel (investeringswaarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen) gedeeld door het aantal aandelen.

15 * * *