Vraagbaak waardebepaling. in het kader van de Wet WOZ

Transcriptie

1 WAARDERINGSKAMER Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ Een antwoord op de meest gestelde vragen over de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ Tekst herziene druk vastgesteld op: 5 november 1999

2 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ COLOFON Waarderingskamer De eerste druk van de "Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ" is op 17 juli 1998 vastgesteld door de Waarderingskamer. In deze vraagbaak geeft de Waarderingskamer op verschillende aspecten van de waardebepaling een nadere toelichting. In deze vraagbaak zijn niet de wettekst en de uitvoeringsregels zelf opgenomen, die staan in het boek "Waarderingsinstructie 1999". In verband met ontwikkelingen van de regelgeving en de jurisprudentie alsmede de vragen die het secretariaat van de Waarderingskamer ontvangt, is een gewijzigde tweede herziene druk vastgesteld. Deze herdruk is voorbereid door de Commissie regelgeving en controle van de Waarderingskamer. Vormgeving omslag Kluwer, Deventer Opmaak en zetwerk binnenwerk Waarderingskamer Druk Kluwer, Deventer Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: Waarderingskamer Postbus AE DEN HAAG Telefoon: Telefax: info@waarderingskamer.nl ISBN , Waarderingskamer, Den Haag Eerste druk, augustus 1998 Tweede druk, januari 2000 Tweede oplage, november 2000 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Waarderingskamer. 2

3 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 5 Wijzigingen ten opzichte van de eerste druk van de Vraagbaak 7 waardebepaling in het kader van de Wet WOZ 2. De objectafbakening Activiteiten ten behoeve van de objectafbakening 2.2 Vragen met betrekking tot afbakening WOZ-objecten 3. De objectkenmerken Activiteiten ten behoeve van het verzamelen en bijhouden objectgegevens 3.2 Vragen met betrekking tot objectkenmerken woningen 3.3 Vragen met betrekking tot objectkenmerken niet-woningen 4. De marktanalyse Activiteiten ten behoeve van de marktanalyse 4.2 Vragen met betrekking tot verzamelen verkoopinformatie 4.3 Vragen met betrekking tot verzamelen verhuurinformatie niet-woningen 4.4 Vragen met betrekking tot de marktanalyse 4.5 Vragen met betrekking tot analyseren "reële marktcijfers" 4.6 Vragen met betrekking tot analyseren marktontwikkelingen 4.7 Vragen met betrekking tot actualiseren referentiestelsel 4.8 Overige vragen met betrekking tot de marktanalyse 5. De waarderingsvoorschriften Inhoud en betekenis waarderingsvoorschriften 5.2 Vragen met betrekking tot de waarde in het economische verkeer 5.3 Vragen met betrekking tot de gecorrigeerde vervangingswaarde 5.4 Vragen met betrekking tot de "ficties" 5.5 Vragen met betrekking tot de "vrijstellingen" 5.6 Vragen met betrekking tot de overige waarderingsvoorschriften 5.7 Vragen met betrekking tot de toe te passen taxatiemethoden 6. De taxatie volgens de vergelijkingsmethoden Activiteiten ten behoeve van taxatie met behulp van vergelijkingsmethoden 6.2 Vragen met betrekking tot de vergelijkingsmethoden 6.3 Vragen met betrekking tot de taxatie van woningen 6.4 Vragen met betrekking tot de taxatie van agrarische objecten 3

4 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 7. De taxatie volgens de kapitalisatiemethoden Activiteiten ten behoeve van taxatie met behulp van kapitalisatiemethoden 7.2 Vragen met betrekking tot de kapitalisatiemethoden 7.3 Vragen met betrekking tot de bepaling van de huurwaarden 7.4 Vragen met betrekking tot de bepaling van de kapitalisatiefactor 8. De taxatie volgens de DCF-methoden Activiteiten ten behoeve van taxatie met behulp van de DCF-methoden 8.2 Vragen met betrekking tot de DCF-methoden 9. De taxatie van de gecorrigeerde vervangingswaarde Activiteiten ten behoeve van bepaling gecorrigeerde vervangingswaarde 9.2 Vragen met betrekking tot de gecorrigeerde vervangingswaarde 9.3 Vragen met betrekking tot de technische veroudering 9.4 Vragen met betrekking tot de functionele veroudering 10. De onderbouwing van de waardebepaling Uitgangspunten onderbouwing waardebepaling 10.2 Vragen met betrekking tot het taxatieverslag woningen 10.3 Vragen met betrekking tot het taxatieverslag agrarische objecten 10.4 Vragen met betrekking tot het taxatieverslag niet-woningen 11. De tussentijdse waardebepaling Activiteiten ten behoeve van tussentijdse taxaties 11.2 Vragen met betrekking tot de soorten tussentijdse waardeveranderingen 11.3 Vragen met betrekking tot de drempels 11.4 Vragen met betrekking tot herziening van de waarde 12. Bijzondere aspecten Vragen met betrekking tot de omzetbelasting 12.2 Vragen met betrekking tot bodemverontreiniging en andere milieuaspecten 12.3 Vragen met betrekking tot de werktuigenvrijstelling 12.4 Vragen met betrekking tot de vakbekwaamheidseisen 13. Trefwoordenregister op de vragen 139 Bijlage 1: Voorbeeld taxatieverslag agrarisch object 145 4

5 1. INLEIDING 1. INLEIDING In deze informatieve vraagbaak probeert het secretariaat van de Waarderingskamer een eenduidig antwoord te formuleren op een aantal vragen die kunnen worden gesteld bij de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Alle gemeenten moeten in het kader van hun verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de Wet WOZ naar de waardepeildatum 1 januari 1999 een waarde bepalen van de onroerende zaken binnen de gemeentegrenzen. Deze waarde moet in de eerste acht weken van 2001 bij beschikking worden vastgesteld en aan gebruikers en eigenaren van die onroerende zaken bekend gemaakt worden. De waardebepaling (de taxatie, etc.) en de waardevaststelling (de beschikking, etc.) worden samen aangeduid als "waardering". Voor deze waardering in het kader van de Wet WOZ gelden formele regels die zijn opgenomen in de Waarderingsinstructie 1999, een uitgave van de Waarderingskamer. Deze vraagbaak is gemaakt om de uniformiteit van de waardebepaling onder het regime van de Wet WOZ verder te bevorderen. Het is daarbij niet de bedoeling geweest om antwoord te geven op vragen die de individuele taxatie van een pand betreffen. Daarom zijn geen specifieke vragen opgenomen met betrekking tot bijzondere situaties waarover uit de regelgeving of de jurisprudentie geen eenduidige interpretatie gegeven kan worden. De vragen en antwoorden zijn zo goed mogelijk naar onderwerp gerangschikt. Door het opnemen van een trefwoordenregister is de toegankelijkheid verder vergroot. In verband met het karakter van dit boek is een uitvoerige verwijzing naar vindplaatsen van bijvoorbeeld wetteksten of jurisprudentie bewust achterwege gebleven. De vragen en antwoorden zijn zo beknopt mogelijk geformuleerd. Hoewel aan de redactie van vragen en antwoorden uiterste zorg is besteed, kunnen daaraan geen rechten ontleend worden en wordt elke aansprakelijkheid terzake door de Waarderingskamer op voorhand afgewezen. Wanneer onverhoopt de gegeven antwoorden op gespannen voet zouden staan met de formele regels of met de officiële toelichting daarop, gaan uiteraard de formele regels voor en is de officiële toelichting ook weer van meer belang dan een antwoord in deze vraagbaak. Desondanks vertrouwt het secretariaat van de Waarderingskamer erop dat vragen en antwoorden in deze vorm in een behoefte voorzien. Deze Vraagbaak waardebepaling Wet WOZ sluit aan op de Waarderingsinstructie 1999 zoals die op 1 januari 1999 luidde. 5

6 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 6

7 1. INLEIDING WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN DE VRAAGBAAK WAARDEBEPALING IN HET KADER VAN DE WET WOZ, EERSTE DRUK. Een jaar na de eerste uitgave van de "Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ" komt de Waarderingskamer met een tweede herziene druk. Aanleiding hiervoor zijn de wijziging van artikel 19 van de Wet WOZ en recente jurisprudentie die aanpassing van de in de vraagbaak gegeven antwoorden noodzakelijk maakte. Daarbij is naar aanleiding van reacties van de lezers van de vraagbaak gebleken dat sommige vragen en de antwoorden daarop duidelijker geformuleerd moesten worden. Genoemde zaken hebben geleid tot een aantal gewijzigde vragen en een aantal nieuwe vragen. De wijzigingen kunnen variëren van een tekstuele aanpassing in het antwoord tot het geheel herzien van het gegeven antwoord. Er is voor gekozen om de nieuwe vragen van een gecombineerde cijfer/letter-aanduiding te voorzien. Op deze wijze staat de nieuwe vraag op de juiste plaats in de vraagbaak, maar blijft duidelijk dat het om een nieuwe vraag gaat. Ten slotte is vraag 90 (over het anti-speculatiebeding met kettingbeding) als gevolg van nieuwe jurisprudentie komen te vervallen. De wijzigingen hebben betrekking op: 1. Afbakening agrarische objecten, zie vraag 16 en 16A; 2. Afbakening parkeerplaatsen, zie vraag 24; 3. Volledigheid administratie, zie vraag 35; 4. Anti-speculatiebeding met kettingbeding, zie vraag 88, 91A en 137; 5. Het taxeren van NSW-landgoederen, zie vraag 100 en 146; 6. Het taxeren van rijksmonumenten, zie vraag 106 en 107; 7. Het berekenen van de benuttingswaarde, zie vraag 114 tot en met 114B; 8. Werktuigenvrijstelling, zie vraag 116 en 232; 9. Het taxeren van nieuwbouwwoningen, zie vraag 131; 10. De kapitalisatiefactor en de DCF-methode, zie vraag 174A, 175, 181 en 182; 11. Het bepalen van de bedrijfswaarde, zie vraag 201; 12. Wijziging van artikel 19, zie vraag 220, 222A en de schema s uit paragraaf 11.1; 13. Omzetbelasting, zie vraag 225A en 226; 14. Overig, zie vraag 3, 14, 16, 26, 34, 54, 91, 175, 181 en 218. De nieuwe vragen, voorzover nog niet genoemd hebben betrekking op: 1. Het aanwijzen van een VOF als eigenaar, zie vraag 4A; 2. Het taxeren en beschikken van appartementen in aanbouw, zie vraag 11A, 30A, 218A, 218 B en 218C; 3. De betekenis van baatbelasting, zie vraag 92A; 4. Vrijstellingen van onder meer begraafplaatsen, maneges, crematoria en straatmeubilair, zie vraag 97A, 103A, 103B en 103C; 5. Het gebruik van de dekkingswaarde-methode, zie vraag 185A; 6. Bodemverontreiniging, zie vraag 219A. 7

8 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 8

9 2. DE OBJECTAFBAKENING 2. DE OBJECTAFBAKENING 2.1 Activiteiten ten behoeve van de objectafbakening De activiteiten die verricht moeten worden ten behoeve van het afbakenen van de onroerende zaken komen tot uitdrukking in het volgende schema: "Activiteit" "Product" "Beschikking" Actualiseren gegevens eigendommen in gemeente = Verwerken mutaties Kadaster Gegevens eigendommen plus eigenaren = Volledige kadastrale gegevens Actualiseren gebruikers gegevens = Verwerken mutaties GBA, nutsbedrijven, KvK etc. Gegevens gebruikers per eigendom Beoordelen zelfstandigheid gebruikerseenheden Gegevens gebruikerseenheden Vormen van samenstellen WOZ-objecten Beoordelen gebouwd/ongebouwd WOZ-objecten met onderscheid gebouwd/ongebouwd Beoordelen "Uitgezonderde objecten" WOZ-objecten waarvoor beschikking genomen moet worden 9

10 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 2.2 Vragen met betrekking tot afbakening WOZ-objecten 1. Vraag: Wat zijn de stappen die gezet moeten worden bij het vaststellen van de objectafbakening? Bij het afbakenen van een onroerende zaak of WOZ-object wordt eerst gekeken naar de gebouwde en/of ongebouwde eigendommen (de eigendomsgrenzen). Zijn er meerdere aangrenzende percelen van dezelfde eigenaar dan worden die samengevoegd mits zij ook bij dezelfde gebruiker in gebruik zijn. Ingeval een gedeelte van een eigendom blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, vormt dit gedeelte een zelfstandig WOZ-object. Als er meerdere gebouwde of ongebouwde eigendommen of gedeelten daarvan van dezelfde eigenaar zijn en deze eigendommen of gedeelten zijn ook bij dezelfde belanghebbende in gebruik, moeten zij tot een zogenoemd samenstel of complex worden samengevoegd als zij naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Dit samenstel of complex vormt dan het WOZ-object. Wanneer een onroerende zaak wordt doorsneden door de gemeentegrens dan hoort alleen het binnen de gemeente gelegen deel tot het WOZobject in die gemeente. Stapsgewijs worden dus de volgende stappen gezet (zie ook voorgaand schema): a. kijk naar de grenzen van gebouwde en ongebouwde eigendommen (kadastrale percelen); b. beoordeel of aangrenzende eigendommen van dezelfde eigenaar zijn; c. beoordeel of er binnen een eigendom of de eigendommen zelfstandige gedeelten zijn af te bakenen; d. beoordeel of die gedeelten ook als zodanig bestemd zijn om zelfstandig te worden gebruikt: zo ja, zelfstandige gedeelten afbakenen als zelfstandige WOZ-objecten; e. beoordeel of eigendommen of gedeelten van eigendommen bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en of zij naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren: zo ja, samenvoegen tot samenstel; f. beoordeel of eigendom, zelfstandig gedeelte of samenstel wordt doorsneden door de gemeentegrens: alleen het binnen de gemeente gelegen deel is WOZ-object. 10

11 2. DE OBJECTAFBAKENING 2. Vraag: Welke zaken zijn onroerend en wat zijn de criteria hiervoor? Voor de definitie van onroerende zaken wordt aangesloten bij de bepalingen in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. In artikel 3 is bepaald dat onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen alsmede gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Bestanddelen van een onroerende zaak zijn als onzelfstandige onderdelen eveneens onroerend. Daarvoor geeft artikel 3:4 van het BW een definitie. Bestanddeel van een onroerende zaak is al hetgeen volgens verkeersopvatting daarvan deel uitmaakt (eerste lid). Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak (tweede lid). De Hoge Raad heeft uitgesproken dat iets duurzaam met de grond verenigd is, als het gedurende een aantal jaren aan dezelfde plaats gebonden is of daarmee is verenigd. 3. Vraag: Is er een minimale termijn verbonden aan het duurzaam met de grond verenigd zijn? Op basis van de jurisprudentie wordt thans aangenomen dat een zaak een aantal jaren aan dezelfde plaats gebonden of met de grond verenigd moet zijn voordat die zaak als onroerend aangemerkt kan worden. Hierbij wordt niet alleen beoordeeld hoe lang het object er al staat, maar wordt ook gekeken naar de termijn waarvoor het geplaatst is (naar aard en inrichting bestemd is ter plaatse te blijven) en de bedoeling van degene die de zaak heeft plaatst. Op grond hiervan moeten zomerhuisjes op losse tegels en stacaravans onder het nieuwe Burgerlijk Wetboek afhankelijk van de omstandigheden in bepaalde situaties als onroerende zaken aangemerkt worden. Op grond daarvan zal de eigenaar van een stuk grond die daarop een stacaravan plaatst, eerder de bedoeling hebben om deze duurzaam te laten staan (stacaravan is onroerende zaak) dan iemand die de grond per jaar huurt (stacaravan is roerende zaak). 11

12 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 4. Vraag: Wie wordt in het kader van de Wet WOZ als belanghebbende eigenaar aangewezen, bijvoorbeeld bij een object dat in erfpacht is uitgegeven? Op grond van artikel 24 van de Wet WOZ is degene die bij het begin van het tijdvak het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht de belanghebbende aan wie de beschikking bekend gemaakt wordt. De erfpachter is de beperkt gerechtigde die het genot heeft van een onroerende zaak en de erfpachter krijgt uit dien hoofde een beschikking. Hij wordt dus niet als eigenaar aangewezen zoals de vraag ten onrechte suggereert. Deze erfpachter wordt op grond van dezelfde uitgangspunten ook aangewezen als belastingplichtige voor de onroerende-zaakbelastingen en de waterschapsomslagen. De blooteigenaar (de verpachter) krijgt geen beschikking vanwege het ontbreken van genot. Op overeenkomstige wijze zal bijvoorbeeld de vruchtgebruiker of de rechthebbende van het recht van gebruik en bewoning als genothebbende krachtens beperkt recht kunnen worden aangewezen, terwijl de juridische eigenaar dan geen WOZ-beschikking zal ontvangen. 4A. Vraag: Kan een VOF aangemerkt worden als een eigenaar? Nee, omdat de VOF geen rechtspersoon is, is dit niet mogelijk. Ook een maatschap en een commanditaire vennootschap kunnen niet als eigenaar aangewezen worden (zie vraag 4). De gemeente dient één van de firmanten (c.s.) als eigenaar aan te wijzen. Voor het bepalen wie in welk geval aangewezen wordt, moet de gemeente wel beleidsregels vaststellen. Het bovenstaande geldt ook wanneer door het Kadaster de VOF abusievelijk als eigenaar is aangemerkt. Een BV of NV vormt een rechtspersoon en kan daarom wel worden aangemerkt als zelfstandige eigenaar. Het is wel mogelijk de VOF als zelfstandige gebruiker aan te wijzen (zie vraag 13). 5. Vraag: Wie wordt als eigenaar aangewezen, wanneer er een afzonderlijk opstalrecht is gevestigd? Een opstalrecht wordt voor de objectafbakening hetzelfde behandeld als een erfpachtrecht (zie vraag 4). In de praktijk is een opstalrecht ook vaak gekoppeld aan een erfpachtrecht. Op grond van het erfpachtrecht heeft men het genot van de grond en op grond van het opstalrecht heeft men de eigendom en het genot van het opstal. 12

13 2. DE OBJECTAFBAKENING Wanneer er sprake is van een zelfstandig opstalrecht, dus niet gekoppeld aan erfpacht of een ander beperkt recht, wordt de houder van het opstalrecht geacht ook het genot van de grond te hebben. Grond en opstal vormen dan tezamen één WOZ-object. Alleen wanneer de eigenaar van de grond bij het vestigen van het opstalrecht het genot van de grond uitdrukkelijk aan zichzelf houdt, omdat hij de grond verhuurt (zoals bij een huurafhankelijk recht van opstal), kan er niet van uitgegaan worden dat de houder van het opstalrecht ook het genot van de grond heeft (zie volgende vragen). 6. Vraag: Wat is een huurafhankelijk recht van opstal (harvo)? Het recht van opstal is een beperkt recht dat ingeschreven wordt in het Kadaster. Degene die het opstalrecht heeft is eigenaar van de opstallen, maar geen eigenaar van de grond. Om de opstallen te kunnen gebruiken moet men ook een gebruiksrecht hebben ter zake van de grond. Dit gebruik van de grond kan gebaseerd zijn op een afzonderlijk beperkt recht (bijvoorbeeld erfpacht), afgeleid zijn van het opstalrecht of van een persoonlijk recht (huur of pacht). Als men voor het gebruik van de grond afhankelijk is van het huren van de grond, spreekt men van een huurafhankelijk recht van opstal (harvo) of een pachtafhankelijk recht van opstal (parvo). Door deze constructie houdt de eigenaar van de grond het genot van die grond nadrukkelijk aan zichzelf en geeft hij het genot van de grond niet aan de houder van het opstalrecht. 7. Vraag: Wat zijn de gevolgen van een huurafhankelijk recht van opstal (harvo) voor de objectafbakening? Bij een huurafhankelijk recht van opstal (harvo) heeft de houder van het opstalrecht het genot krachtens beperkt recht van de opstallen. De eigenaar van de grond heeft echter het genot van de grond. Dit betekent dat alleen in het geval van een huurafhankelijk recht van opstal (of een pacht afhankelijk recht van opstal) er een scheiding plaatsvindt tussen grond en opstal. De grond vormt een afzonderlijk te waarderen WOZ-object en de opstallen vormen een ander WOZ-object. Tussen grond en opstal wordt als het ware een folie gelegd die de objecten van elkaar scheidt. Uitgaande van gebruik van de opstallen door de houder van het opstalrecht zal deze voor de opstallen zowel "eigenaar" als gebruiker zijn, terwijl voor de grond de eigenaar als genothebbende krachtens eigendom wordt aangewezen en de houder van het opstalrecht als gebruiker. 13

14 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 8. Vraag: Geef een voorbeeld van objectafbakening in het geval van een huurafhankelijk recht van opstal (harvo)? Een sportvereniging heeft een opstalrecht voor een clubgebouw met kantine en kleedruimten. Dit opstalrecht is afhankelijk van het huren van de ondergrond van de gemeente en het huren van sportvelden op het desbetreffende sportcomplex. In dit voorbeeld is sprake van drie WOZobjecten: - Het gebouw vormt een afzonderlijk WOZ-object, waarvan de sportvereniging zowel eigenaar als gebruiker is. - De ondergrond van het clubgebouw vormt een WOZ-object, waarvan de sportvereniging de exclusieve gebruiker is en de gemeente eigenaar is. - De sportvelden worden ook gebruikt door andere verenigingen, zodat de gemeente wordt aangewezen als eigenaar en gebruiker (ter beschikking stellen voor volgtijdig gebruik) van dit WOZ-object. 9. Vraag: Zijn krakers aan te merken als gebruikers? Ja, krakers zijn als gebruikers aan te merken indien het kraken anders dan voorbijgaand (dus gedurende enige maanden) plaatsvindt. 10. Vraag: Wie wordt als gebruiker aangewezen bij meerdere gebruikers (idem voor eigenaars)? Bij meerdere gebruikers die gelijktijdig gebruiken (bijvoorbeeld in een huishouden) wordt een van de gebruikers aangewezen. Voor het bepalen van een rangorde moeten wel beleidsregels vastgesteld zijn. Bij meerdere eigenaren kan een van de eigenaren worden aangewezen als eigenaar die de bekendmaking van de beschikking krijgt. Ook hier geldt dat voor het bepalen van de rangorde beleidsregels moeten gelden. In de bundel Modelverordeningen gemeentelijke belastingen van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten is een model hiervoor opgenomen. Wanneer er meerdere gebruikers (of meerdere eigenaren) zijn, bepaalt de wet dat bekendmaking van de beschikking plaats kan vinden aan één van hen (art. 24, vierde lid onderscheidenlijk zesde lid, van de Wet WOZ). In de wet is verder geregeld dat ingeval het gebruik volgtijdig plaatsvindt (bijvoorbeeld bij de verhuur van vakantiewoningen) deze situatie wordt aangemerkt als gebruik door degene die de onroerende zaak ter beschikking stelt. Als een (onzelfstandig) deel van een onroerende zaak 14

15 2. DE OBJECTAFBAKENING in gebruik wordt gegeven dan wordt dat gebruik aangemerkt als gebruik door degene die de zaak in gebruik heeft gegeven. 11. Vraag: Wie dient er als belanghebbende gebruiker te worden aangewezen bij niet-zelfstandige eenheden? Degene die de niet-zelfstandige eenheden in gebruik geeft. Dit zal meestal de eigenaar zijn, maar het kan bijvoorbeeld ook een onderverhuurder zijn. 11A. Vraag: Wie kunnen als gebruikers worden aangemerkt bij objecten in aanbouw? Het (laten) bouwen van een object wordt volgens de jurisprudentie met betrekking tot de onroerende-zaakbelastingen aangemerkt als gebruik van het object. De eigenaar van het object in aanbouw die verantwoordelijk is voor het laten bouwen van het object, kan gezien worden als gebruiker van dit object. Wanneer een projectontwikkelaar bouwt en de objecten nog niet heeft doorverkocht, dan is de projectontwikkelaar de gebruiker. De juridische eigenaar van de grond (bijvoorbeeld de gemeente) wordt aangeslagen voor het eigenaarsgedeelte (zie vraag 4), tenzij diegene die bouwt (projectontwikkelaar) aangemerkt kan worden als genothebbende krachtens bezit. Wanneer de objecten in aanbouw zijn opgeleverd en vervolgens leegstaan, is er geen gebruiker meer. 12. Vraag: Hoe beïnvloedt leegstand de objectafbakening? Indien er sprake is van leegstand, kan niet de feitelijke gebruikssituatie als uitgangspunt worden genomen om te bepalen of er gedeelten zijn die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt of dat er samenstellen zijn van eigendommen die door dezelfde gebruiker worden gebruikt. In geval van leegstand moet daarom nog meer gekeken worden naar de fysieke indeling van het geheel (gedeelten bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en omstandigheden die aanleiding zijn voor het vormen van samenstellen). Wanneer verschillende objecten bijvoorbeeld in een winkelcentrum geen gebruiker hebben, kunnen de verschillende objecten niet zonder meer worden samengevoegd tot één WOZ-object. Immers de objecten dienen ook naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar te horen. Met name bij objecten die bestemd zijn om zelfstandig te gebruiken zal leegstand de objectafbakening niet snel doen wijzigen. Indien sprake is van een 15

16 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ bedrijfsverzamelgebouw met relatief flexibele grenzen tussen de afzonderlijke units, kan leegstand wel gevolgen hebben voor de afbakening van de WOZ-objecten binnen het complex. 13. Vraag: Kan een VOF aangemerkt worden als een zelfstandig gebruiker of dient één van de firmanten aangewezen te worden? En kan een maatschap als gebruiker worden aangewezen? Een vennootschap onder firma (vof) kan aangemerkt worden als de gebruiker van een onroerende zaak, hoewel de vennootschap onder firma geen rechtspersoon is. Onder de naam van de firma worden eigenlijk de firmanten gezamenlijk aangewezen als belanghebbenden. De gemeente kan er ook voor kiezen om één van de firmanten (c.s.) als gebruiker aan te wijzen. Voor het bepalen wie in welk geval aangewezen wordt, moet de gemeente wel beleidsregels vaststellen. Voor een maatschap en een commanditaire vennootschap geldt in beginsel hetzelfde als voor de vennootschap onder firma. Een BV of NV daarentegen vormt wel een rechtspersoon. Indien een object wordt gebruikt door een BV is het niet mogelijk om de aandeelhouders als gebruiker aan te wijzen. 14. Vraag: Zijn dochter- of werkmaatschappijen als zelfstandige gebruikers aan te merken als ze in het zelfde complex gevestigd zijn als het moederbedrijf? Dit hangt af van de feitelijke situatie. Ingeval de dochtermaatschappij is gevestigd in een eigen afsluitbaar deel van het complex van de moedermaatschappij (in een apart gebouw of op aparte verdieping) dan is sprake van een zelfstandige eenheid. In dat geval is dan ook sprake van een afzonderlijk WOZ-object. In de overige gevallen geven de omstandigheden en de feitelijke situatie ter plaatse de doorslag bij de beoordeling of de objecten naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. Inventariseren en registreren van de omstandigheden en de feitelijke situatie is relevant voor het geval zich geschillen over de afbakening voordoen. 15. Vraag: Moet altijd tot op gebruikersniveau worden afgebakend? Ook bij bijvoorbeeld verhuurde garageboxen? Ja, tenzij sprake is van verhuur van onzelfstandige delen of verhuur voor volgtijdig gebruik (dat wil zeggen steeds verhuur voor korte perioden). 16

17 2. DE OBJECTAFBAKENING 16. Vraag: Waarom moet in het buitengebied ook bij agrarische objecten tot op gebruikersniveau worden afgebakend? De gebruiker is bijvoorbeeld van belang voor het beoordelen van de vraag of de waarde van de cultuurgrond bij de waardebepaling buiten aanmerking moet blijven ("cultuurgrondvrijstelling"). Bij het beoordelen van de vraag of er sprake is van "cultuurgrondvrijstelling" moet met name aandacht besteed worden aan de "huispercelen" rondom een boerderij (zie ook vraag 26). Deze percelen worden niet altijd bedrijfsmatig gebruikt ("hobby-boeren") en moeten in dat geval in de waarde worden betrokken. 16A. Vraag: Hoe worden op een doelmatige wijze de gebruikers van agrarische objecten achterhaald? Het jaarlijks achterhalen van de gebruikers van agrarische objecten is niet eenvoudig. In veel gevallen zal echter de (belastingplichtige) eigenaar ook de gebruiker zijn. Wanneer de belastingplichtige eigenaar bijvoorbeeld een institutionele verpachter is (bijvoorbeeld Staatsbosbeheer), is de eigenaar meestal niet de gebruiker. De gemeente kan dan een gebruikersinventarisatie opvragen bij deze verpachter. Voorts dient bij elke verkoop te worden beoordeeld in hoeverre de vrijstelling voor de bedrijfsmatige geëxploiteerde cultuurgrond nog geldig is. 17. Vraag: Wanneer is er in het algemeen sprake van zelfstandigheid van een WOZobject? Zijn er hierbij verschillen tussen woningen en niet-woningen? Bij niet-woningen is meerdere malen door de Hoge Raad beslist dat het al dan niet afsluitbaar zijn een relevant gegeven is. Bij woningen gaat het met name om eigen toegang, eigen keukenvoorziening of tenminste eigen kookgelegenheid, douche en toiletruimte. Ook hier is afsluitbaarheid een criterium. Van minder belang, maar in twijfelgevallen wel doorslaggevend is eigen gas-, electriciteits- en watermeter. De eisen voor zelfstandigheid gelden alleen voor de afbakening van een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Voor grenzen van het WOZobject die samenvallen met eigendomsgrenzen gelden deze eisen niet. Dit betekent dat de grens van een WOZ-object dwars door bijvoorbeeld een winkel kan lopen, wanneer beide delen van de winkel een andere eigenaar hebben. 17

18 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 18. Vraag: Wanneer is sprake van een zelfstandige woning? Bij woningen gaat het met name om eigen toegang, eigen keukenvoorziening of tenminste eigen kookgelegenheid, douche en toiletruimte. Ook hier is afsluitbaarheid een criterium. Van minder belang, maar in twijfelgevallen wel meewegend is eigen gas-, electriciteits- en watermeter. Ook een eigen bel kan een aanwijzing zijn. Niet alle zelfstandige woningen zijn echter ook WOZ-objecten. Denk aan woonboten en woonwagens, die afhankelijk van de omstandigheden roerend of onroerend kunnen zijn. 19. Vraag: Wat zijn aanhorigheden en welke rol spelen deze nog? Aanhorigheden zijn eigendommen of gedeelten daarvan die behoren bij, dienstbaar zijn aan en in gebruik zijn met een ander eigendom of gedeelte. Bijvoorbeeld een garagebox kan een aanhorigheid van een woning zijn. Het begrip aanhorigheid komt in de Wet WOZ en de uitvoeringsregelingen, anders dan vroeger bij de onroerende-zaakbelastingen, niet voor. Formeel speelt het begrip aanhorigheid bij de afbakening daarom geen rol meer. De aanhorigheden maken deel uit van het WOZ-object (samenstel). Daarom is het slechts van belang te registreren wat behoort tot een WOZ-object. Voor de WOZ-administratie kan het afzonderlijk vastleggen van "aanhorigheden" wel duidelijkheid geven voor de belanghebbende (hij weet dat de garagebox in de taxatie is meegenomen). Ook kan de registratie een rol spelen bij de volledigheidscontrole van de gemeente. De Wet op de inkomstenbelasting 1964 kent voor het huurwaardeforfait nog wel het begrip aanhorigheid. De in deze wet bedoelde aanhorigheden zullen meestal onderdeel uitmaken van het WOZ-object en daarmee van de WOZ-waarde. Er kan echter ook sprake zijn van twee afzonderlijke WOZ-objecten (bijvoorbeeld een woning en een garagebox). In dat geval zal de in de nabijheid van de woning gelegen garagebox een aanhorigheid zijn in het kader van het huurwaardeforfait. Dat betekent dat in dat geval de WOZ-waarde van de woning en de WOZ-waarde van de garagebox opgeteld moeten worden als uitgangspunt voor het bepalen van het huurwaardeforfait. 18

19 2. DE OBJECTAFBAKENING 20. Vraag: Volgens het Kadaster is een man eigenaar van het huis, terwijl zijn vrouw eigenaar van de tuin is. Is dit één object? Als man en vrouw in gemeenschap van goederen gehuwd zijn, vormt het samenstel van huis met tuin één WOZ-object. Wanneer zij de afzonderlijke percelen gekocht hebben voor het sluiten van het huwelijk, blijft het Kadaster de oorspronkelijke gegevens over de eigenaren registreren. Door het huwelijk zijn beide percelen in de gemeenschap van goederen terechtgekomen. Zijn de echtgenoten onder huwelijkse voorwaarden gehuwd en blijkt dat de voorwaarden zodanig zijn geformuleerd dat één of meer van deze eigendommen niet in de gemeenschap vallen, dan kan geen samenstel worden gevormd. Alleen in dat geval is sprake van twee WOZ-objecten. Gezien het feit dat meestal sprake zal zijn van één WOZ-object, kan dit (als praktische werkwijze en behoudens tegenbewijs) tot uitgangspunt worden genomen. Als het anders is kunnen belanghebbenden vragen om splitsing in twee objecten door aan te tonen dat deze objecten buiten de gemeenschap vallen. 21. Vraag: Kan er sprake zijn van één WOZ-object indien een woning als één geheel wordt gebruikt, maar de man eigenaar is van het huis en de vrouw eigenaar van de tuin, terwijl zij niet gehuwd zijn, maar zich wel als partners hebben laten registreren? In dit geval kan er geen sprake zijn van één WOZ-object. Tussen beide partners ontstaat, ondanks het geregistreerde partnerschap, geen vermogensgemeenschap. Twee eigenaren van twee afzonderlijke WOZobjecten dus. 22. Vraag: Kan er sprake zijn van één WOZ-object indien een woning als één geheel wordt gebruikt, maar de man eigenaar is van het huis en een kind eigenaar van de tuin? In dit geval kan er geen sprake zijn van één WOZ-object. Tussen vader en kind ontstaat geen vermogensgemeenschap. Ook hier zijn er twee eigenaren van twee afzonderlijke WOZ-objecten. De vorming van een samenstel is niet mogelijk. 19

20 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 23. Vraag: Hoort een parkeerplaats die in eigendom is bij de eigenaar van een object bij het WOZ-object of is er sprake van twee WOZ-objecten? Wanneer de parkeerplaats gereserveerd is voor de eigenaar/gebruiker van een appartement (afsluiting met bijvoorbeeld klappaal, klaphekje, vermelding "gereserveerd voor huisnummer X", vastlegging in de akte van splitsing van de kadastrale appartementen) vormt die parkeerplaats met het object een samenstel en is er dus sprake van één WOZ-object. Wanneer er geen sprake is van gereserveerde plaatsen, maar alle eigenaren/gebruikers één of meerdere parkeerplaatsen kunnen gebruiken, dan behoren de parkeerplaatsen tot de gemeenschappelijke voorzieningen (zie vraag 32). Wanneer echter niet alle eigenaren/gebruikers kunnen profiteren van deze gemeenschappelijke voorzieningen, omdat slechts een beperkte groep (tegen betaling) beschikt over bijvoorbeeld een sleutel, dan zal de gemeenschappelijke parkeerplaats/parkeerkelder een afzonderlijk WOZ-object zijn, waarvan het gebruik wordt geacht te liggen bij degene die de onzelfstandige eenheden in gebruik geeft (bijvoorbeeld verhuurder). Heeft een parkeerplaats de vorm van bijvoorbeeld een garagebox die naar de omstandigheden beoordeeld niet bij een woning hoort, dan vormt die garagebox een zelfstandig WOZ-object. 24. Vraag: Wanneer kan een individuele parkeerplaats toch een afzonderlijk WOZobject vormen, terwijl voor de parkeerplaats niet een zelfstandig appartementsrecht is gevestigd? Voor de beoordeling van de zelfstandigheid van een parkeerplaats is de afsluitbaarheid van belang. Voor de zelfstandigheid van een parkeerplaats gelden niet dezelfde eisen als bijvoorbeeld voor een woning. Belangrijk is dat er voorzieningen zijn die het gebruik van de parkeerplaats als parkeerplaats door anderen niet mogelijk maken. Een parkeerplaats met een klaphekje of met een afsluitpaal, beide met slot, kan daarom een zelfstandig object zijn. Vooropgesteld dat ze geen samenstel vormt met een bijbehorend WOZ-object (zie vraag 23). 20

21 2. DE OBJECTAFBAKENING 25. Vraag: Leidt de doorsnijding van twee eigendommen door een openbare weg automatisch tot twee WOZ-objecten of is het vormen van een samenstel nog mogelijk? Het vormen van een samenstel is goed mogelijk. In de parlementaire geschiedenis is wel het voorbeeld van twee benzinestations aan weerszijden van de snelweg gebruikt die in gebruik zijn bij dezelfde exploitant en waarvan de tanks onder de weg door met elkaar verbonden zijn. Ook zonder fysieke band kan nog vorming van een samenstel mogelijk zijn. In dat geval zullen naast de eis van dezelfde gebruiker de omstandigheden die de doorslag geven benoemd moeten worden. 26. Vraag: Behoren alle percelen cultuurgrond die bij een agrarisch bedrijf in gebruik zijn tot één WOZ-object of kan hierbij sprake zijn van meer WOZ-objecten? Voor het vormen van een samenstel zijn de omstandigheden van belang. In ieder geval zullen de percelen die direct grenzen aan de percelen waarop de bedrijfsgebouwen staan daarmee een samenstel vormen als aan de andere voorwaarden is voldaan. Indien er alleen sprake is van een weg of een waterloop (eigendom van een ander) tussen twee percelen, worden deze percelen geacht aangrenzend te zijn. Dit betekent dat wanneer deze percelen dezelfde eigenaar hebben en bij dezelfde gebruiker in gebruik zijn, zij tot één WOZ-object behoren. In ieder geval zal voor het beoordelen van het samenstel de (kadastrale) kaart geraadpleegd moeten worden. In beginsel kan de objectafbakening grotendeels op basis van deze kaart worden gerealiseerd. 27. Vraag: Hoe moet de objectafbakening bij sportcomplexen bepaald worden? Een sportcomplex moet vaak worden afgebakend tot meerdere WOZobjecten. In sommige gevallen is sprake van verschillende eigendommen, bijvoorbeeld wanneer beperkte rechten zijn gevestigd (erfpacht, opstalrecht) voor bijvoorbeeld de bouw van clubgebouwen et cetera. Ook wanneer er sprake is van één eigenaar (bijvoorbeeld de gemeente) dan kan het toch noodzakelijk zijn om meer WOZ-objecten af te bakenen, omdat sprake is van zelfstandig gebruik van een deel van het complex door één vereniging. Dit kan het exclusieve gebruiksrecht van één of meerderde velden zijn, maar ook het exclusieve gebruik van een clubgebouw, een kantine of kleedruimten. Bijvoorbeeld: Op een sportcomplex staan twee gebouwen, elk met kantine en kleedruimten en er zijn acht sportvelden. Eén van de 21

22 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ gebouwen en twee van de sportvelden worden exclusief gebruikt door één vereniging. De overige velden worden volgtijdig gebruikt door verschillende verenigingen, die gebruik maken van het tweede clubgebouw. In dit geval is sprake van twee WOZ-objecten. Het eerste WOZ-object (met de gemeente als eigenaar en de vereniging als gebruiker) bestaat uit het ene gebouw met twee sportvelden. Het tweede WOZ-object bestaat uit de rest van het complex, waarbij de gemeente zowel eigenaar als gebruiker is (stelt beschikbaar voor volgtijdig gebruik). Zie ook vragen 6 tot en met 8 over het huurafhankelijk recht van opstal. 28. Vraag: Geldt er een maximale grootte voor WOZ-objecten? Nee, uitsluitend de gemeentegrenzen vormen de uiterste grens. Dit betekent dat bijvoorbeeld alle openbare wegen in een gemeente, die eigendom van de gemeente zijn, één WOZ-object kunnen vormen, omdat ze naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor alle rijkswegen binnen een gemeente en alle spoorwegen met bijbehorende voorzieningen. Overigens betreft dit voorbeelden van WOZ-objecten waarvoor op basis van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken geen waarde bepaald hoeft te worden, omdat ze geheel bestaan uit onderdelen waarvan de waarde buiten aanmerking blijft. Een ander voorbeeld zijn de hoogspanningsmasten die door de kabels met elkaar verbonden zijn. Ook hier maken de masten onderdeel uit van één onroerende zaak die alle hoogspanningsmasten van dezelfde maatschappij in die gemeente omvat. Overigens behoren ook de kabels tot deze onroerende zaak, maar de waarde van de kabels blijft bij de waardebepaling buiten aanmerking (werktuigenvrijstelling). 29. Vraag: Waarom is het onderscheid tussen gebouwde en ongebouwde onroerende zaken van belang voor de uitvoering van de Wet WOZ? De WOZ-waarde vormt ook de heffingsmaatstaf voor de waterschapsomslag voor gebouwde onroerende zaken. Voor ongebouwde onroerende zaken geldt echter de kadastrale oppervlakte als heffingsmaatstaf voor de "omslag ongebouwd". Indien een WOZ-object is aangemerkt als gebouwd zal het waterschap de vastgestelde waarde gebruiken. Is het WOZ-object aangemerkt als ongebouwd, dan wordt de waarde door het waterschap niet gebruikt, maar geldt de (kadastrale) oppervlakte als heffingsmaatstaf. 22

23 2. DE OBJECTAFBAKENING Daarnaast zijn er onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ die gedeeltelijk als gebouwd en gedeeltelijk als ongebouwd aangemerkt worden. Dit is het geval wanneer het ongebouwd niet dienstbaar is aan het gebouw (bijvoorbeeld agrarische objecten en sportvelden). Van deze WOZ-objecten wordt alleen de waarde van het gebouwde gedeelte inclusief de ondergrond daarvan in de omslag gebouwd betrokken en de oppervlakte van het resterende deel in de omslag ongebouwd. 30. Vraag: Is een sportcomplex een gebouwde of een ongebouwde onroerende zaak? Sportvelden zijn in het algemeen ongebouwde onroerende eigendommen. De kleedruimten, kantine en dergelijke zijn gebouwde onroerende zaken. Sportvelden zijn niet dienstbaar aan de gebouwen en daarom zal een WOZ-object op een sportcomplex vaak een gedeeltelijk gebouwd en gedeeltelijk ongebouwd WOZ-object zijn. Wanneer een clubgebouw echter een afzonderlijk WOZ-object is, dan is sprake van een geheel gebouwd WOZ-object. Tot het gebouwde gedeelte van een WOZ-object op een sportcomplex behoren de gebouwen, de ondergrond van de gebouwen en alle grond die dienstbaar is aan de gebouwen, zoals bijvoorbeeld de verharde oppervlakte rondom de gebouwen. 30A. Vraag: Zijn appartementen in aanbouw gebouwd of ongebouwd als bedoeld in de Waterschapswet? Wanneer begonnen is met de bouw van een appartement in aanbouw is er altijd sprake van een gebouwd eigendom als bedoeld in de Waterschapswet. De Hoge Raad heeft weliswaar in een motivering van een uitspraak inzake het opleggen van een gebruiksaanslag bij een object in aanbouw aangegeven dat bij het opleggen van de aanslag het appartement in aanbouw aangemerkt wordt als een ongebouwd eigendom, maar hierbij wordt verwezen naar het begrip ongebouwd eigendom als bedoeld in het Besluit gemeentelijke onroerend-goedbelastingen dat voor de desbetreffende aanslag (1993) van kracht was. Dit hoeft echter niet te gelden voor het oordeel gebouwd/ongebouwd dat op basis van de Waterschapswet wordt geveld. Wanneer de grond alleen bouwrijp is gemaakt, maar er zijn nog geen bouwactiviteiten, is er sprake van een ongebouwd eigendom. Ook dit ongebouwd eigendom moet getaxeerd worden. Het is immers niet vrijgesteld in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ. 23

24 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 31. Vraag: Zijn tennisbanen, atletiekbanen en kunstgrasvelden gebouwde onroerende zaken? Zijn voetbalvelden, korfbalvelden en golfbanen gebouwde onroerende zaken? Hangt af van de omstandigheden. Als er sprake is van fundering en specifieke werkzaamheden in de grond om de baan of het veld voor het doel geschikt te maken, dan is sprake van een gebouwde onroerende zaak. Dit betekent dat de tennisbanen, atletiekbanen en kunstgrasvelden meestal als gebouwd aangemerkt moeten worden en de voetbalvelden, korfbalvelden en golfbanen, meestal ongebouwd zullen zijn. 32. Vraag: Hoe dient er omgegaan te worden met gemeenschappelijke voorzieningen en hoe met mandelige percelen? Gemeenschappelijke voorzieningen zijn bijvoorbeeld de lift in een complex met flatwoningen of de entree in een bedrijfsverzamelgebouw. Een mandelig perceel is bijvoorbeeld het gezamenlijke achterpad bij een blok eigen-woningen. Voor gemeenschappelijke voorzieningen en voor mandelige percelen wordt geen afzonderlijke waarde bepaald. Bij de waardebepaling van de afzonderlijke WOZ-objecten (de woningen in het flatcomplex, de winkels in het winkelcentrum, de kantoorunits in het bedrijfsverzamelgebouw en de afzonderlijke eigen-woningen in het blok) wordt rekening gehouden met de aanwezigheid van de gemeenschappelijke voorzieningen of van het mandelige perceel. Er worden voor deze gemeenschappelijke voorzieningen of voor de mandelige percelen daarom ook geen afzonderlijke WOZ-beschikkingen genomen. Voor zover de gemeenschappelijke voorzieningen of het mandelige perceel gekoppeld zijn aan kadastrale oppervlakte, wordt deze oppervlakte ondergebracht in een sluimerend WOZ-object zodat een sluitende relatie met de kadastrale administratie (zie vraag 38) gewaarborgd is. 33. Vraag: Wanneer is er sprake van een woning en wanneer is er sprake van een niet-woning? Het onderscheid tussen een woning en een niet-woning is bijvoorbeeld van belang in het kader van de tariefdifferentiatie voor de onroerendezaakbelastingen en voor de bepaling van de belastingcapaciteit voor de verdeling van het gemeentefonds. Bij dit onderscheid tussen woningen en niet-woningen is sprake van een woning als 70% of meer van de waarde van het object betrekking heeft op het woondeel. Is dat niet het 24

25 2. DE OBJECTAFBAKENING geval dan wordt het object aangeduid als een niet-woning. Dit onderscheid is in de Gemeentewet vastgelegd. Artikel 17 van de Wet WOZ bepaalt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde alleen mag worden gehanteerd bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient. Hierbij is dus niet van belang of het gehele WOZ-object als woning of als niet-woning aangeduid moet worden. Voor het deel dat als woning dient mag in ieder geval niet de gecorrigeerde vervangingswaarde worden bepaald. 34. Vraag: Moet voor elk WOZ-object een waarde worden bepaald of, met andere woorden, is een object waarvoor geen waarde bepaald hoeft te worden ook geen WOZ-object? Artikel 16 van de Wet WOZ geeft afbakeningsregels op grond waarvan het gehele gemeentelijke grondgebied ingedeeld kan worden in WOZobjecten. In de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt evenwel bepaald dat de waarde van bepaalde onroerende zaken of onderdelen daarvan buiten aanmerking blijft. Belangrijke voorbeelden van deze "vrijstelling" betreffen de bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond en de openbare wegen. WOZobjecten die geheel bestaan uit dergelijke cultuurgrond of uit openbare wegen, hebben daarmee automatisch de WOZ-waarde nul. Voor deze objecten hoeft dan ook geen WOZ-beschikking genomen te worden en voor deze objecten hoeven ook geen gegevens geleverd te worden aan de afnemers, tenzij het een gebouwd WOZ-object met een waarde nul betreft, want daarover moeten wel gegevens aan de afnemers worden geleverd. 35. Vraag: Moet elk WOZ-object met een WOZ-objectnummer en een volledige, unieke identificatie in de WOZ-bestanden worden geregistreerd? Nee, WOZ-objecten waarvoor geen waarde bepaald hoeft te worden op grond van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken en waarvoor geen gegevens geleverd hoeven te worden aan het waterschap en de Belastingdienst (Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken), hoeven niet in de bestanden van de WOZ-administratie opgenomen te zijn. Het is echter wel toegestaan en afhankelijk van de omstandigheden zelfs aan te bevelen om deze percelen als WOZ-object vast te leggen in de WOZ-bestanden. 25

26 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ Voor deze objecten moet immers gewaarborgd zijn dat ze betrokken worden in de volledigheidscontrole van de WOZ-bestanden. Ook zal regelmatig gecontroleerd moeten worden of met betrekking tot die objecten nog steeds voldaan is aan de criteria voor het "buiten aanmerking laten van de waarde". Wanneer er niet voor gekozen wordt om de genoemde objecten volledig met een WOZ-objectnummer vast te leggen in de WOZ-bestanden, moet het mogelijk zijn om in de bestanden van de gemeentelijke kadastrale administratie een aantekening te maken bij het desbetreffende kadastrale perceel over de reden waarom het buiten de WOZ-bestanden is gebleven (bijvoorbeeld door de aantekening openbare weg of bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond ). Als het maken en beheren van een dergelijke aantekening in de bestanden van de gemeentelijke kadastrale administratie niet mogelijk is, moeten voor het periodiek uitvoeren van de noodzakelijke volledigheidscontroles, de betreffende percelen in de WOZ-bestanden worden opgenomen. Dit is dan overigens ook een zeer doelmatige werkwijze. 36. Vraag: Is het bij een wijziging in de objectafbakening altijd nodig om een nieuwe waarde te bepalen? Nee, ook op een wijziging van de objectafbakening in de loop van het tijdvak zijn voor het nemen van een nieuwe WOZ-beschikking drempels van toepassing (zie hoofdstuk 11). 37. Vraag: Wat zijn de verschillen in de objectafbakening zoals die voor de waterschappen relevant is en zoals die in het kader van de Wet WOZ bepaald moet worden? Welke elementen moeten hiervoor bij een taxatie worden ingevuld? Voor de waterschapsomslagen is het onderscheid tussen gebouwde en ongebouwde onroerende zaken essentieel. Voor de omslag ter zake van gebouwde onroerende zaken zijn de objectafbakeningsregels identiek aan de regels voor de afbakening van het WOZ-object. Voor de omslag ter zake van ongebouwde onroerende zaken gelden in de Waterschapswet andere afbakeningsregels, waarbij het waterschap nog enkele keuzemogelijkheden heeft. Deze regels zijn voor de uitvoering van de Wet WOZ niet van betekenis. Belangrijk is de categorie van WOZ-objecten die gedeeltelijk gebouwd zijn en gedeeltelijk ongebouwd. Van deze objecten moet in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ ook worden aangegeven welk 26

27 2. DE OBJECTAFBAKENING gedeelte gebouwd is (oppervlakte) en welk deel van de WOZ-waarde betrekking heeft op dit gebouwde gedeelte (zie vraag 29). 38. Vraag: Wat is een sluimerend WOZ-object en wat is de waarde hiervan? De waarde van een sluimerend WOZ-object is altijd nul. Een sluimerend WOZ-object is namelijk geen fysiek object, maar een administratief object om te waarborgen dat er een sluitende relatie bestaat tussen de WOZ-administratie en de kadastrale administratie. Het sluimerend WOZ-object legt vast welke kadastrale oppervlakte niet afzonderlijk kan worden toegekend aan een WOZ-object. Sluimerende WOZ-objecten hebben bijvoorbeeld betrekking op de ondergrond van een complex met flatwoningen of op de ondergrond van een bedrijfsverzamelgebouw (zie ook vraag 32). 27

28 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 28

29 3. DE OBJECTKENMERKEN 3. DE OBJECTKENMERKEN 3.1 Activiteiten ten behoeve van het verzamelen en bijhouden objectgegevens De activiteiten die aan de orde zijn bij het verzamelen van de benodigde objectkenmerken, komen tot uitdrukking in het volgende schema: "Activiteit" "Product" "Beschikking" Inventariseren welke objectkenmerken nodig zijn (Stuf-WOZ en taxatie) Gegevenswoordenboek Wet WOZ Inventariseren gegevens beschikbaar in WOZadministratie Ontbrekende gegevens (systematisch en/of beperkte vullingsgraad) Inventariseren kwaliteit objectkenmerken (plausibiliteitstoetsen en steekproeven) Gegevens die verbeterd moeten worden Inventariseren gegevens elders geautomatiseerd beschikbaar en van voldoende kwaliteit Verwerken gegevens uit andere geautomatiseerde bron in WOZ-administratie Verzamelen gegevens uit analoge bronnen (bouwdossiers, bouwtekeningen) WOZ-administratie met noodzakelijke objectkenmerken Opname (ter plaatse) van objectkenmerken 29