Vraagbaak waardebepaling. in het kader van de Wet WOZ

Transcriptie

1 WAARDERINGSKAMER Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ Een antwoord op de meest gestelde vragen over de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ Tekst vastgesteld op: 25 juni

2 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ COLOFON Waarderingskamer De eerste druk van de "Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ" is op 17 juli 1998 vastgesteld door de Waarderingskamer. Deze derde herziene druk is op 25 juni 2008 vastgesteld. In deze vraagbaak geeft de Waarderingskamer op verschillende aspecten van de waardebepaling een nadere toelichting. In deze vraagbaak zijn niet de wettekst en de uitvoeringsregels zelf opgenomen, die staan in het boek "Waarderingsinstructie". Ook deze herdruk is voorbereid door de Commissie regelgeving en controle van de Waarderingskamer. Vormgeving omslag Drukkerij All-in, Katwijk Opmaak en zetwerk binnenwerk Waarderingskamer Druk Drukkerij All-in, Katwijk Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: Waarderingskamer Postbus AE DEN HAAG Telefoon: Telefax: info@waarderingskamer.nl ISBN , Waarderingskamer, Den Haag Eerste druk, augustus 1998 Tweede druk, januari 2000 Derde druk, oktober 2008 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Waarderingskamer. 2

3 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 5 2. Vragen over modelmatige waardebepaling Modelmatige waardebepaling 2.2 Modellen woningen 2.3 Modellen niet-woningen 3. Vragen over de objectafbakening De objectafbakening 3.2 Onroerende en roerende zaken 3.3 Het gebruiksrecht 3.4 De zelfstandigheid 3.5 De samenstelbepaling 3.6 De administratie 4. Vragen over de objectkenmerken De samenhang WOZ-objectkenmerken en BAG 4.2 Objectkenmerken woningen 4.3 Objectkenmerken niet-woningen 4.4 De bijhouding van objectkenmerken 5. Vragen over de marktanalyse Verzamelen verkoopinformatie 5.2 Verzamelen overige marktinformatie niet-woningen 5.3 De marktanalyse 5.4 Analyseren marktontwikkelingen 5.5 Overige vragen met betrekking tot de marktanalyse 6. Vragen over de onderbouwing van de waardebepaling Uitgangspunten onderbouwing waardebepaling 6.2 Het taxatieverslag woningen 6.3 Het taxatieverslag agrarische objecten 6.4 Het taxatieverslag niet-woningen 7. Vragen over de kwaliteitsbewaking De kwaliteitsbewaking van woningen 7.2 De kwaliteitsbewaking van niet-woningen 8. Vragen over de waarderingsvoorschriften Inhoud en betekenis waarderingsvoorschriften 8.2 De waarde in het economische verkeer 8.3 De gecorrigeerde vervangingswaarde 3

4 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 8.4 De "ficties" 8.5 De "vrijstellingen" 8.6 De overige waarderingsvoorschriften 8.7 De toe te passen taxatiemethoden 9. Vragen over de taxatie volgens de vergelijkingsmethode De vergelijkingsmethode 9.2 De taxatie van woningen 9.3 De taxatie van agrarische objecten 10. Vragen over de taxatie volgens de kapitalisatiemethode De kapitalisatiemethode 10.2 De bepaling van de huurwaarden 10.3 De bepaling van de kapitalisatiefactor 11. Vragen over de taxatie volgens de DCF-methode Vragen over de taxatie volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde De gecorrigeerde vervangingswaarde 12.2 De technische veroudering 12.3 De functionele veroudering 13. Vragen over de afwijkende toestandspeildatum De soorten waardeveranderingen 13.2 Objecten in aanbouw 14. Vragen over bijzondere aspecten voor de waardebepaling De omzetbelasting 14.2 Bodemverontreiniging en andere milieuaspecten 15. Vragen over het gebruik van de WOZ-waarde in de heffingswetten De OZB-heffingsmaatstaf 15.2 De watersysteemheffing 15.3 Het eigenwoningforfait 15.4 De winstberekening voor de IB en Vpb (Wet werken aan winst) 15.5 De milieubelastingen 16. Trefwoordenregister op de vragen 161 4

5 1. INLEIDING 1. INLEIDING In deze vraagbaak probeert het secretariaat van de Waarderingskamer een eenduidig antwoord te formuleren op een aantal vragen die kunnen worden gesteld bij de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Alle gemeenten moeten in het kader van hun verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de Wet WOZ jaarlijks een waarde bepalen van de onroerende zaken binnen de gemeentegrenzen. Deze waarde moet in de eerste acht weken van het kalenderjaar bij beschikking worden vastgesteld en aan gebruikers en eigenaren van die onroerende zaken bekend gemaakt worden. De waardebepaling (de gemeentelijke werkzaamheden om tot een waarde te komen, zoals de taxatie, de volledigheid, etc.) en de waardevaststelling (de beschikking, etc.) worden samen aangeduid als "waardering". Voor deze waardering in het kader van de Wet WOZ gelden formele regels die zijn opgenomen in de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling, een uitgave van de Waarderingskamer. Deze vraagbaak is gemaakt om de uniformiteit van de waardebepaling onder het regime van de Wet WOZ verder te bevorderen. Het is daarbij niet de bedoeling geweest om antwoord te geven op vragen die de individuele taxatie van een pand betreffen. Daarom zijn geen specifieke vragen opgenomen met betrekking tot bijzondere situaties waarover uit de regelgeving of de jurisprudentie geen eenduidige interpretatie gegeven kan worden. De vragen en antwoorden zijn zo goed mogelijk naar onderwerp gerangschikt. De vragen en antwoorden zijn zo beknopt mogelijk geformuleerd. Hoewel aan de redactie van vragen en antwoorden uiterste zorg is besteed, kunnen daaraan geen rechten ontleend worden en wordt elke aansprakelijkheid terzake door de Waarderingskamer op voorhand afgewezen. Wanneer onverhoopt de gegeven antwoorden op gespannen voet zouden staan met de formele regels of met de officiële toelichting daarop, gaan uiteraard de formele regels voor en is de officiële toelichting ook weer van meer belang dan een antwoord in deze vraagbaak. Desondanks vertrouwt het secretariaat van de Waarderingskamer erop dat vragen en antwoorden in deze vorm in een behoefte voorzien. Deze Vraagbaak waardebepaling Wet WOZ sluit aan op de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling zoals die op 1 januari 2007 luidde. Daar waar in de vraagbaak verwezen wordt naar de Waarderingsinstructie wordt bedoeld de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling. Deze nieuwe druk van de Vraagbaak waardebepaling Wet WOZ vervangt voorgaande versies. Dit houdt in dat de vragen en antwoorden uit de vorige versie van de Vraagbaak waardebepaling vervallen. 5

6 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 6

7 2. VRAGEN OVER MODELMATIGE WAARDEBEPALING 2. VRAGEN OVER MODELMATIGE WAARDEBEPALING 2.1 Modelmatige waardebepaling 1. Vraag: Wat is modelmatige waardebepaling? Bij een modelmatige waardebepaling wordt op systematische wijze, meestal met behulp van computerondersteunende taxatietechnieken, de waarde bepaald. De (modelmatige) waardebepaling wordt gekarakteriseerd door: - het systematisch uit de marktanalyse afleiden welke kenmerken van de objecten relevant zijn voor de waarde; - het uit de geregistreerde objectkenmerken van de te taxeren objecten halen van objectkenmerken die volgens de marktanalyse relevant zijn voor de waarde; - het bepalen van de structuur van het taxatiemodel gebaseerd op de samenhang tussen de waarderelevante kenmerken; - het kwantificeren van de relaties in het taxatiemodel tussen de waarderelevante kenmerken en de modelwaarde, respectievelijk tussen de waarderelevante kenmerken van verschillende typen objecten; - het berekenen van een waarde voor het desbetreffende object door een systematische toepassing van één van de voor het desbetreffende objecttype geldende taxatiemethoden; - het beoordelen van de waarschijnlijkheid dat de berekende waarde een correcte weergave is van de waarde; - het afzonderlijk verifiëren van de waarde indien er onvoldoende zekerheid bestaat dat de berekende waarde correct is. 2. Vraag: Welke aspecten spelen een rol bij het proces van modelmatige waardebepaling? Bij een modelmatige waardebepaling wordt op systematische wijze, meestal met behulp van computerondersteunende taxatietechnieken, de waarde bepaald. Een modelmatige waardebepaling houdt echter meer in dan de aanschaf van een geautomatiseerd systeem om een model te definiëren. Veel hangt af van de kennis en vaardigheden van de betrokken medewerkers die het model inrichten en optimaliseren voor de specifieke situatie in de eigen gemeente, van de gegevens (marktgegevens, objectkenmerken) die worden gebruikt en van de manier waarop door herhaalde vergelijkingen met marktgegevens de kwaliteit van het model wordt geoptimaliseerd. 7

8 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ De waardebepaling van woningen en niet-woningen zijn afzonderlijke processen. De waardebepaling van woningen wordt gekarakteriseerd door een modelmatige aanpak binnen, in beginsel, de grenzen van een gemeente. Immers meestal zijn binnen een gemeente voldoende verkopen gerealiseerd om met behulp van modelmatige waardebepaling voor alle woningen WOZwaarden vast te stellen die aan de kwaliteitseisen voldoen. De (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen wordt gekarakteriseerd door regionale en landelijke samenwerking afhankelijk van het soort niet-woning. Het modelmatig waarderen van niet-woningen is voor de meeste objectsoorten aangewezen op het (geautomatiseerd) toepassen van taxatiewijzers over incourante objecten (gecorrigeerde vervangingswaarde) of op het toepassen van kengetallen afgeleid uit marktgegevens (huurwaarde-kapitalisatiemethode, DCF). 2.2 Modellen woningen 3. Vraag: Welke stappen gelden bij modelmatige waardebepaling van woningen? Bij een frequente waardering van woningen is een modelmatige waardebepaling de meest doelmatige aanpak. Met een taxatiemodel worden taxatiewaarden berekend en onderbouwingen gegenereerd. In de volgende stappen zijn de elementen onderscheiden die alle nodig zijn om het gewenste eindresultaat te behalen. stap 1: systematisch uit de marktanalyse afleiden welke kenmerken van de objecten relevant zijn voor de waarde. stap 2: uit de geregistreerde objectkenmerken van de te taxeren woningen halen van objectkenmerken die volgens de marktanalyse relevant zijn voor de waarde. Deze stap kan mogelijk leiden tot de constatering dat volgens de marktanalyse voor een bepaalde categorie woningen een kenmerk van belang is voor de waardebepaling, terwijl dit kenmerk niet is vastgelegd. In dat geval moet mogelijk aanvullende informatie ingewonnen worden. stap 3: bepalen van de structuur van het taxatiemodel gebaseerd op de samenhang tussen de waarderelevante kenmerken. stap 4: kwantificeren van de relaties in het taxatiemodel tussen de waarderelevante kenmerken en de modelwaarde, respectievelijk tussen de waarderelevante kenmerken van verschillende woningen. stap 5: berekenen van een waarde voor de desbetreffende woning door een directe vergelijking met een verkochte woning, een rekenkundige formule of een combinatie van beide. 8

9 2. VRAGEN OVER MODELMATIGE WAARDEBEPALING stap 6: beoordelen van de waarschijnlijkheid dat de berekende waarde een correcte weergave is van de waarde. stap 7: afzonderlijk verifiëren van de waarde indien er onvoldoende zekerheid bestaat dat de berekende waarde correct is. Herhaal de stappen totdat het uiteindelijke model aansluit op de marktgegevens. stap 8: naar beneden afronden van de waarde op eenheden van minimaal De waarde van het WOZ-object (eindwaarde) wordt naar beneden afgerond. 4. Vraag: Welke criteria gelden voor de modelmatige waardebepaling van woningen? Met betrekking tot de modelmatige waardebepaling van woningen zijn de volgende criteria geformuleerd: - uiterlijk drie maanden na de waardepeildatum (1 april) is de werking van het systeem voor ondersteuning van de waardebepaling aangetoond (een eerste bepaling van waarden met het taxatiemodel voor deze waardepeildatum is dan beschikbaar) en is tenminste voor de woningen waarvan ook marktgegevens (vanaf een jaar voor de waardepeildatum) beschikbaar zijn, een voorlopige modelwaarde berekend; - uiterlijk vijf maanden na de waardepeildatum (1 juni) is de werking van het taxatiemodel en de kwaliteitsbeoordeling aangetoond ook voor woningen waarvan geen marktgegevens beschikbaar zijn en is voor 20% van de woningen een (voorlopige) modelwaarde berekend. Deze kwaliteitseis geldt uitsluitend voor gemeenten met ten minste objecten; - uiterlijk acht maanden na de waardepeildatum (1 september) is het taxatiemodel stabiel, gebaseerd op alle verkopen tot 1 juli na de waardepeildatum) en is voor ten minste 90% van de woningen een (voorlopige) modelwaarde berekend; - uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin van het kalenderjaar: 1 december) is voor 100% van de woningen de waarde berekend. Dat wil niet zeggen dat na 1 december geen wijzigingen meer worden aangebracht. De maanden december en januari zijn gereserveerd voor verwerking mutaties in december (inclusief objecten in aanbouw) en de laatste controles en andere activiteiten voor gereedmaken verzending. 5. Vraag: Welke kwaliteitseisen stelt de Waarderingskamer aan taxatiemodellen voor woningen? De waarden van woningen worden primair gebaseerd op de uitkomsten van een taxatiemodel. Met het taxatiemodel wordt niet de geautomatiseerde 9

10 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ hulpmiddelen (software) bedoeld, maar de weergave van de onderlinge verhoudingen tussen de objecten en de daarop gebaseerde uitkomsten (modelwaarden). Om de kwaliteit van de taxaties te kunnen waarborgen moet dit taxatiemodel woningen volgens de Waarderingskamer ten minste aan de volgende kwaliteitseisen voldoen: - de minimale set objectkenmerken (ligging, soort object, bouwjaar, grootte van de woning, kavelgrootte) is in het taxatiemodel betrokken; De ligging kan op verschillende manieren tot uitdrukking gebracht worden, zoals bijvoorbeeld postcodegebieden, buurten, maar ook gedefinieerde "waardegebieden". - aanvullende objectkenmerken zijn in het taxatiemodel betrokken, wanneer de waarderelevantie uit de marktanalyse is gebleken; Het betrekken van aanvullende objectkenmerken (bijvoorbeeld onderhoudstoestand, ligging aan het water) kan beperkt zijn tot een beperkte groep van de woningen (bijvoorbeeld woningen gebouwd voor 1930, respectievelijk vrijstaande woningen in een buurt gelegen langs een rivier). - verkoopcijfers van ten minste vijf jaar moeten in het taxatiemodel opgenomen worden, waarbij het systeem (controleerbaar) de marktontwikkeling tussen verkoopdatum en waardepeildatum inzichtelijk maakt; - het taxatiemodel waarborgt correcte onderlinge waardeverhoudingen door ten minste 25 verkoopcijfers te betrekken bij het bepalen van de modelwaarde; Deze eis betekent dat de taxatie van woningen in een afgebakende groep niet alleen gebaseerd mag zijn op verkoopprijzen binnen die groep, maar dat ook een geautomatiseerde of interactieve vergelijking gemaakt is met andere typen woningen, woningen in een andere buurt et cetera. Indien aantoonbaar te weinig verkoopcijfers beschikbaar zijn, kan eventueel met een geringer aantal worden volstaan. - het taxatiemodel is dynamisch, dat wil zeggen dat het taxatiemodel met een variabele waardepeildatum werkt (dus het taxatiemodel kan ook de waarde per 1 januari van het volgende jaar bepalen); - het taxatiemodel leidt niet alleen tot nieuwe taxatiewaarden, maar is ook functioneel bij de marktanalyse en de afhandeling van bezwaarschriften; Het taxatiemodel ondersteunt de genoemde processen op taxatietechnisch terrein. Andere aspecten van de bezwaarafhandeling, zoals bijvoorbeeld de administratief-juridische aspecten hoeft het taxatiemodel niet te ondersteunen. Het taxatiemodel maakt het mogelijk om de waarde-invloed van onjuiste objectkenmerken, onjuiste vergelijking, et cetera te berekenen ten behoeve van bijvoorbeeld het beoordelen van de in een bezwaar aangedragen grieven of het beoordelen van een "afwijkende" ratio in de marktanalyse. - het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde waarde ten opzichte van de (met dit taxatiemodel berekende) waarde op de vorige waardepeildatum; 10

11 2. VRAGEN OVER MODELMATIGE WAARDEBEPALING Zeker bij jaarlijkse waardebepaling is voor de acceptatie van de waarde door de belanghebbende een verklaard verschil ten opzichte van de waarde voor het voorgaande jaar van groot belang, met name wanneer dit verschil afwijkt van de "trendmatige ontwikkeling". - het taxatiemodel genereert de onderbouwingen (taxatieverslag met vergelijkbare woningen), die mogelijk interactief aangepast kunnen worden (selecteren van andere vergelijkbare verkopen); De aanpassingen betreffen uitsluitend de onderbouwing. De stabiliteit van het taxatiemodel waarborgt dat het vermelden van andere verkoop op het taxatieverslag niet leidt tot een andere taxatiewaarde. - het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde waarde ten opzichte van (de getaxeerde waarde en de verkoopprijs van) de door het taxatiemodel geselecteerde vergelijkingspanden; - het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde waarde ten opzichte van (de getaxeerde waarde en de verkoopprijs van) willekeurige (door de belanghebbende) geselecteerde vergelijkingspanden; - de getaxeerde waarden worden afgerond op een niveau dat aansluit bij de nauwkeurigheid van de taxatie. De waarde wordt naar beneden afgerond op eenheden van minimaal 1.000; De afronding betreft de waarde van het WOZ-object (eindwaarde). Het op een beschikking vermelden van een waarde op 1 nauwkeurig suggereert dat er sprake is van een fictieve berekening en niet van een systematische inschatting van een op de markt reële verkoopprijs voor de desbetreffende woning. - het taxatiemodel is robuust, dat wil zeggen dat wanneer twee woningen wat betreft één in het taxatiemodel gebruikt kenmerk van elkaar verschillen altijd sprake is van een verwacht verschil in taxatiewaarde. De robuustheid houdt in dat het taxatiemodel de onderlinge waardeverhoudingen waarborgt, maar ook dat de waarde-invloed van "veranderingen" van een woning overeenkomt met de verwachting. 2.3 Modellen niet-woningen 6. Vraag: Wat is de aanpak bij modelmatige waardebepaling van niet-woningen? De aanpak van de (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen hangt af van de te hanteren taxatiemethodiek en de beschikbaarheid van marktinformatie. Van een modelmatige waardebepaling kan bijvoorbeeld sprake zijn als alle waarderelevante kenmerken zijn te objectiveren en de invloed van elk kenmerk in een taxatiemodel/rekenmodel is geprogram- 11

12 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ meerd. Door het invoeren van de objectkenmerken kan het taxatiemodel/rekenmodel dan de taxatiewaarden genereren. Voor niet-woningen waarvan de waarde wordt gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt met het oog op de doelmatigheid en de uniformiteit uitgegaan van landelijke uitgangspunten (kengetallen). Deze landelijke uitgangspunten zijn uit een gezamenlijk uitgevoerde analyse van marktgegevens van niet-woningen voortgekomen. Zij zijn vastgelegd in taxatiewijzers die via het WOZ-datacenter beschikbaar zijn voor gemeenten en hun dienstverlener. Deze taxatiewijzers kunnen ook een geautomatiseerde vorm hebben (taxatiemodel/rekenmodel). Bij het opstellen van taxatiewijzers zijn taxateurs van gemeenten en van taxatiebureaus betrokken. Voor elk soort object kunnen dezelfde stappen uitgevoerd worden. Hiervoor wordt verwezen naar de Waarderingsinstructie. Indien sprake is van een beperkt aantal objecten van een specifieke soort niet-woning kan het doelmatiger zijn om niet een taxatiewijzer op te stellen, maar om direct de betrokken objecten gezamenlijk te waarderen. Net als bij het opstellen van taxatiewijzers kunnen bij deze gezamenlijke taxaties zowel taxateurs van gemeenten als van taxatiebureaus betrokken zijn en worden de gekozen uitgangspunten bij voorkeur afgestemd met vertegenwoordigers van belanghebbenden bij de desbetreffende nietwoningen. Voor niet-woningen waarvan de waarde wordt bepaald op de waarde in het economische verkeer zal in de meeste gevallen sprake zijn van een regionale analyse van beschikbare marktgegevens, omdat meestal binnen de grenzen van één gemeente onvoldoende marktgegevens beschikbaar zijn voor de analyse van de markt. Deze regionale analyse kan leiden tot regionale uitgangspunten voor de waardebepaling (bijvoorbeeld huurwaardematrices of overzichten van agrarische grondprijzen), maar kan ook leiden tot een regionale aanpak van de waardering en kwaliteitscontrole van de desbetreffende soort niet-woningen. Voor elk soort object kunnen dezelfde stappen uitgevoerd worden. Hiervoor wordt verwezen naar de Waarderingsinstructie. 12

13 3. VRAGEN OVER DE OBJECTAFBAKENING 3. VRAGEN OVER DE OBJECTAFBAKENING 3.1 De objectafbakening 7. Vraag: Wat zijn de stappen die gezet moeten worden bij het vaststellen van de objectafbakening? Vindplaats: Bij het afbakenen van een onroerende zaak of WOZ-object wordt eerst gekeken naar de gebouwde en/of ongebouwde eigendommen (de eigendomsgrenzen). Zijn er meerdere aangrenzende percelen van dezelfde eigenaar dan worden die samengevoegd mits zij ook bij dezelfde gebruiker in gebruik zijn. Ingeval een gedeelte van een eigendom blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, vormt dit gedeelte een zelfstandig WOZ-object. Als er meerdere gebouwde of ongebouwde eigendommen of gedeelten daarvan van dezelfde eigenaar zijn en deze eigendommen of gedeelten zijn ook bij dezelfde belanghebbende in gebruik, moeten zij tot een zogenoemd samenstel of complex worden samengevoegd als zij naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Dit samenstel of complex vormt dan het WOZ-object. Wanneer een onroerende zaak wordt doorsneden door de gemeentegrens dan hoort alleen het binnen de gemeente gelegen deel tot het WOZ-object in die gemeente. Artikel 16, van de Wet WOZ. 3.2 Onroerende en roerende zaken 8. Vraag: Welke zaken zijn onroerend en wat zijn de criteria hiervoor? Voor de definitie van onroerende zaken wordt aangesloten bij de bepalingen in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. In artikel 3:3 van het BW is bepaald dat onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen alsmede gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Bestanddelen van een onroerende zaak zijn als onzelfstandige onderdelen eveneens onroerend. Daarvoor geeft artikel 3:4 van het BW een definitie. 13

14 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ Bestanddeel van een onroerende zaak is al hetgeen volgens verkeersopvatting daarvan deel uitmaakt (eerste lid). Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak (tweede lid). De Hoge Raad heeft uitgesproken dat iets duurzaam met de grond verenigd is, als het gedurende enkele jaren aan dezelfde plaats gebonden is of daarmee is verenigd. Vindplaats: Hoge Raad 13 mei 2005, nr , LJN: AT5469, Belastingblad 2005, blz. 642; Hoge Raad 31 oktober 1997, nr , Belastingblad 1998, blz Vraag: Zijn zenders voor GSM en andere communicatie onroerende zaken? Ja, zenders voor GSM en andere communicatie zijn, mede gelet op de bedoeling van degene die deze zaken tot stand heeft gebracht, naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Het "bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven" is naar buiten toe kenbaar uit bijzonderheden van aard en inrichting van de werken. Apparatuur van GSM-masten is dienstbaar aan het productieproces en kan op grond van de werktuigenvrijstelling bij de waardebepaling buiten aanmerking gelaten worden. Vindplaats: Hoge Raad 17 november 2006, nr , LJN: AZ2377, Belastingblad 2007, blz. 143; Hoge Raad 17 november 2006, nr , LJN: AZ2389, Belastingblad 2007, blz Vraag: Is er een minimale termijn verbonden aan het duurzaam met de grond verenigd zijn? Op basis van de jurisprudentie wordt thans aangenomen dat een zaak enkele jaren aan dezelfde plaats gebonden of met de grond verenigd moet zijn voordat die zaak als onroerend aangemerkt kan worden. Hierbij wordt niet alleen beoordeeld hoe lang het object er al staat, maar wordt ook gekeken naar de termijn waarvoor het geplaatst is (naar aard en inrichting bestemd is ter plaatse te blijven) en de bedoeling van degene die de zaak heeft geplaatst. Op grond hiervan moeten zomerhuisjes op losse tegels en stacaravans onder het nieuwe Burgerlijk Wetboek afhankelijk van de omstandigheden in bepaalde situaties als onroerende zaken aangemerkt worden. Op grond daarvan zal de eigenaar van een stuk grond die daarop een stacaravan plaatst, eerder de bedoeling hebben om deze duurzaam te laten staan (stacaravan is onroerende zaak) dan iemand die de grond per jaar huurt (stacaravan is roerende zaak). 14

15 3. VRAGEN OVER DE OBJECTAFBAKENING Vindplaats: Rechtbank Roermond 30 maart 2007, nr. 05/1634, EK, LJN: BA2101, Belastingblad 2007, blz. 539; Hoge Raad 13 mei 2005, nr , LJN: AT5469, Belastingblad 2005, blz Vraag: Kan een zaak die bedoeld is als tijdelijk, wel een onroerende zaak zijn? Ja. Werken die door fysieke verbinding bestanddeel van de grond zijn geworden en daarmee hun zelfstandigheid hebben verloren, zijn onroerend. De bedoeling om die werken slechts tijdelijk te plaatsen, doet daar niets aan af. Vindplaats: Hoge Raad 13 mei 2005, nr , LJN: AT5475, Belastingblad 2005, blz Het gebruiksrecht 12. Vraag: Wat is een huurafhankelijk recht van opstal (harvo)? Het recht van opstal is een beperkt recht dat ingeschreven wordt in het Kadaster. Degene die het opstalrecht heeft is eigenaar van de opstallen, maar geen eigenaar van de grond. Om de opstallen te kunnen gebruiken moet men ook een gebruiksrecht hebben ter zake van de grond. Dit gebruik van de grond kan gebaseerd zijn op een afzonderlijk beperkt recht (bijvoorbeeld erfpacht), afgeleid zijn van het opstalrecht of van een persoonlijk recht (huur of pacht). Als men voor het gebruik van de grond afhankelijk is van het huren van de grond, spreekt men van een huurafhankelijk recht van opstal (harvo) of een pachtafhankelijk recht van opstal (parvo). Door deze constructie houdt de eigenaar van de grond het genot van die grond nadrukkelijk aan zichzelf en geeft hij het genot van de grond niet aan de houder van het opstalrecht. 13. Vraag: Wat zijn de gevolgen van een huurafhankelijk recht van opstal (harvo) voor de objectafbakening? Bij een huurafhankelijk recht van opstal (harvo) heeft de houder van het opstalrecht het genot krachtens beperkt recht van de opstallen. De eigenaar van de grond heeft echter het genot van de grond. Dit betekent dat alleen in het geval van een huurafhankelijk recht van opstal (of een pacht afhankelijk recht van opstal) er een scheiding plaatsvindt tussen grond en opstal. De grond vormt een afzonderlijk te waarderen WOZ-object en de opstallen vormen een ander WOZ-object. Tussen grond en opstal wordt als het ware een folie gelegd die de objecten van elkaar scheidt. Uitgaande van gebruik van de opstallen door de houder van het 15

16 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ opstalrecht zal deze voor de opstallen zowel "eigenaar" als gebruiker zijn, terwijl voor de grond de eigenaar als genothebbende krachtens eigendom wordt aangewezen en de houder van het opstalrecht als gebruiker. Vindplaats: Hoge Raad 21 maart 1979, nr , BNB 1979/ Vraag: Geef een voorbeeld van objectafbakening in het geval van een huurafhankelijk recht van opstal (harvo). Een sportvereniging heeft een opstalrecht voor een clubgebouw met kantine en kleedruimten. Dit opstalrecht is afhankelijk van het huren van de ondergrond van de gemeente en het huren van sportvelden op het desbetreffende sportcomplex. In dit voorbeeld is sprake van drie WOZobjecten: - het gebouw vormt een afzonderlijk WOZ-object, waarvan de sportvereniging zowel eigenaar als gebruiker is; - de ondergrond van het clubgebouw vormt een WOZ-object, waarvan de sportvereniging de exclusieve gebruiker is en de gemeente eigenaar is; - de sportvelden worden ook gebruikt door andere verenigingen, zodat de gemeente wordt aangewezen als eigenaar en gebruiker (ter beschikking stellen voor volgtijdig gebruik) van dit WOZ-object. 15. Vraag: Hoe beïnvloedt leegstand de objectafbakening? Indien er sprake is van leegstand, kan niet de gebruikssituatie als uitgangspunt worden genomen om te bepalen of er gedeelten zijn die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt of dat er samenstellen zijn van eigendommen die door dezelfde gebruiker worden gebruikt. In geval van leegstand moet daarom nog meer gekeken worden naar de fysieke indeling van het geheel (gedeelten bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en omstandigheden die aanleiding zijn voor het vormen van samenstellen). Wanneer verschillende objecten bijvoorbeeld in een winkelcentrum geen gebruiker hebben, kunnen de verschillende objecten niet zonder meer worden samengevoegd tot één WOZ-object. Immers de objecten dienen ook naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar te horen. Met name bij objecten die bestemd zijn om zelfstandig te gebruiken zal leegstand de objectafbakening niet snel doen wijzigen. Indien sprake is van een bedrijfsverzamelgebouw met relatief flexibele grenzen tussen de afzonderlijke units, kan leegstand wel gevolgen hebben voor de afbakening van de WOZ-objecten binnen het complex. 16

17 3. VRAGEN OVER DE OBJECTAFBAKENING 16. Vraag: Zijn dochter- of werkmaatschappijen als zelfstandige gebruikers aan te merken als ze in het zelfde complex gevestigd zijn als het moederbedrijf? Dit hangt af van de feitelijke situatie. Ingeval de dochtermaatschappij is gevestigd in een eigen afsluitbaar deel van het complex van de moedermaatschappij (in een apart gebouw of op aparte verdieping) dan is sprake van een zelfstandige eenheid. In dat geval is dan ook sprake van een afzonderlijk WOZ-object. In de overige gevallen geven de omstandigheden en de feitelijke situatie ter plaatse de doorslag bij de beoordeling of de objecten naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. Inventariseren en registreren van de omstandigheden en de feitelijke situatie is relevant voor het geval zich geschillen over de afbakening voordoen. 17. Vraag: Moet altijd tot op gebruikersniveau worden afgebakend? Ook bij bijvoorbeeld verhuurde garageboxen? Vindplaats: Ja, tenzij sprake is van verhuur van onzelfstandige delen of verhuur voor volgtijdig gebruik (dat wil zeggen steeds verhuur voor korte perioden). Artikel 24, vijfde lid, onderdeel b en c, van de Wet WOZ. 18. Vraag: Waarom moet in het buitengebied ook bij agrarische objecten tot op gebruikersniveau worden afgebakend? De gebruiker is bijvoorbeeld van belang voor het beoordelen van de vraag of de waarde van de cultuurgrond bij de waardebepaling buiten aanmerking moet blijven ("cultuurgrondvrijstelling"). Bij het beoordelen van de vraag of er sprake is van "cultuurgrondvrijstelling" moet met name aandacht besteed worden aan de "huispercelen" rondom een boerderij. Deze percelen worden niet altijd bedrijfsmatig gebruikt ("hobby-boeren") en moeten in dat geval in de waarde worden betrokken. 19. Vraag: Hoe worden op een doelmatige wijze de gebruikers van agrarische objecten achterhaald? Het jaarlijks achterhalen van de gebruikers van agrarische objecten is niet eenvoudig. In veel gevallen zal echter de (belastingplichtige) eigenaar ook de gebruiker zijn. Wanneer de belastingplichtige eigenaar bijvoorbeeld een institutionele verpachter is (bijvoorbeeld Staatsbosbeheer), is de eigenaar meestal niet de gebruiker. De gemeente kan dan een gebruikersinventarisatie opvragen bij deze verpachter. Voorts dient bij elke verkoop te worden beoordeeld in hoeverre de vrijstelling voor de bedrijfsmatige geëxploiteerde cultuurgrond nog geldig is. 17

18 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 3.4 De zelfstandigheid 20. Vraag: Wanneer is er in het algemeen sprake van zelfstandigheid van een WOZobject? Zijn er hierbij verschillen tussen woningen en niet-woningen? Bij niet-woningen is meerdere malen door de Hoge Raad beslist dat het al dan niet afsluitbaar zijn een relevant gegeven is. Bij woningen gaat het met name om eigen toegang, eigen keukenvoorziening of tenminste eigen kookgelegenheid, douche en toiletruimte. Ook hier is afsluitbaarheid een criterium. Van minder belang, maar in twijfelgevallen wel doorslaggevend is een eigen deurbel, brievenbus en een eigen gas-, elektriciteits- en watermeter. De eisen voor zelfstandigheid gelden alleen voor de afbakening van een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Voor niet-woningen kan hierbij ook de organisatorische samenhang van betekenis zijn. Voor grenzen van het WOZ-object die samenvallen met eigendomsgrenzen gelden deze eisen niet. Dit betekent dat de grens van een WOZ-object dwars door bijvoorbeeld een winkel kan lopen, wanneer beide delen van de winkel een andere eigenaar hebben. Vindplaats: Hof s-gravenhage 9 maart 2005, nr. 04/03082 en 04/03083, Belastingblad 2005, blz. 707; Hoge Raad 8 oktober 2004, nrs en , LJN: AR3500, Belastingblad 2004, blz. 1263; Hoge Raad 9 mei , BNB 2003/270c, LJN: AD6058, Belastingblad 2003, blz. 617; Hof s-hertogenbosch 5 juli 2000, nr. 98/00550, Belastingblad 2001, blz. 155; Hof Amsterdam 3 december 1999, nr. p98/1032, Belastingblad 2000, blz Vraag: Wanneer is sprake van een zelfstandige woning? Bij woningen gaat het met name om eigen toegang, eigen keukenvoorziening of tenminste eigen kookgelegenheid, douche en toiletruimte. Ook hier is afsluitbaarheid een criterium. Van minder belang, maar in twijfelgevallen wel meewegend is eigen gas-, elektriciteits- en watermeter. Ook een eigen bel kan een aanwijzing zijn. Niet alle zelfstandige woningen zijn echter ook WOZ-objecten. Denk aan woonboten en woonwagens, die afhankelijk van de omstandigheden roerend of onroerend kunnen zijn. Vindplaats: Hoge Raad 26 oktober 2001, nr , LJN: AD4850, Belastingblad 2001, blz

19 3. VRAGEN OVER DE OBJECTAFBAKENING 22. Vraag: Is een wooneenheid in een verzorgingshuis/verpleeghuis een zelfstandig WOZ-object? Onder bepaalde omstandigheden kan een wooneenheid in een verzorgingshuis als een zelfstandig WOZ-object worden aangemerkt. Van belang is hierbij of die wooneenheid is voorzien van eigen kookgelegenheid, douche en toiletruimte. Voorts dient de wooneenheid te voldoen aan het criterium van de afsluitbaarheid. Ter zake een wooneenheid van een verpleeghuis zal doorgaans de "verzorgingsfunctie" zo zwaarwegend zijn dat er geen sprake is van een zelfstandige wooneenheid. 23. Vraag: Is een woondeel binnen een gemengd pand altijd een zelfstandig WOZobject? Nee. Gemengde panden zijn die WOZ-objecten waarin gewoond wordt, maar die daarnaast ook nog een andere functie hebben. Gedacht kan worden aan woon-winkelpanden, agrarische objecten, et cetera. Vaak zal op grond van de Wet WOZ de woning boven een winkel of woning in een agrarisch object een zelfstandig WOZ-object zijn. Maar wanneer door de situatie ter plaatse de woning onvoldoende zelfstandig is, maakt het woondeel onderdeel uit van hetzelfde WOZ-object als het bedrijfsdeel. 3.5 De samenstelbepaling 24. Vraag: Hoe werkt de "samenstelbepaling" bij de afbakening van woningen? Gebouwde en ongebouwde eigendommen vormen, indien deze bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen, één samenstel. Gebouwde en ongebouwde eigendommen, zoals woning met garage en daarbij behorende ondergrond, kunnen ook bij elkaar behoren indien deze niet onderling verbonden zijn. Ook indien woning en garage, bijvoorbeeld door middel van een straat van elkaar zijn gescheiden, kan onder bepaalde omstandigheden één samenstel gevormd worden. Van belang hierbij zijn bijvoorbeeld de afstand, bouwaard of bouwjaar. Vindplaats: Hof Arnhem 29 januari 2003, nr. 01/01836, LJN: AF4932, Belastingblad 2003, blz

20 VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ 25. Vraag: Hoe dienen de beide WOZ-objecten te worden getaxeerd als één onroerende zaak gescheiden wordt door een eigendomsgrens, zonder dat deze fysiek is waar te nemen? Vindplaats: In dit geval dient de waarde van het gehele complex te worden bepaald. Vervolgens moet de waarde naar evenredigheid aan de verschillende kadastrale percelen toegedeeld worden, waarbij rekening wordt gehouden met de grootte en de ligging binnen het object. Deze werkwijze komt overeen met het bepalen van de waarde van een onroerende zaak die wordt doorsneden door een gemeentegrens. Artikel 17, zesde lid, van de Wet WOZ. 26. Vraag: Volgens het Kadaster is een man eigenaar van het huis, terwijl zijn vrouw eigenaar van de tuin is. Is dit één object? Als man en vrouw in gemeenschap van goederen gehuwd zijn, vormt het samenstel van huis met tuin één WOZ-object. Wanneer zij de afzonderlijke percelen gekocht hebben vóór het sluiten van het huwelijk, blijft het Kadaster de oorspronkelijke gegevens over de eigenaren registreren. Door het huwelijk zijn beide percelen in de gemeenschap van goederen terechtgekomen. Zijn de echtgenoten onder huwelijkse voorwaarden gehuwd en blijkt dat de voorwaarden zodanig zijn geformuleerd dat één of meer van deze eigendommen niet in de gemeenschap vallen, dan kan geen samenstel worden gevormd. Alleen in dat geval is sprake van twee WOZ-objecten. Gezien het feit dat meestal sprake zal zijn van één WOZ-object, kan dit (als praktische werkwijze en behoudens tegenbewijs) tot uitgangspunt worden genomen. Als het anders is kunnen belanghebbenden vragen om splitsing in twee objecten door aan te tonen dat deze objecten buiten de gemeenschap vallen. 27. Vraag: Kan er sprake zijn van één WOZ-object indien een woning als één geheel wordt gebruikt, maar de man eigenaar is van het huis en de vrouw eigenaar van de tuin, terwijl zij niet gehuwd zijn, maar zich wel als partners hebben laten registreren? In dit geval kan er geen sprake zijn van één WOZ-object. Tussen beide partners ontstaat, ondanks het geregistreerde partnerschap, geen vermogensgemeenschap. Twee eigenaren van twee afzonderlijke WOZobjecten dus. 20