HOOFDSTUK 2 WOZ-beschikking

Transcriptie

1 HOOFDSTUK Waardevaststelling In de komt de eigenlijke waardevaststelling tot uitdrukking zoals die in hoofdstuk 4 van de Wet WOZ is geregeld. De Wet WOZ maakt een duidelijk onderscheid tussen waardebepaling en waardevaststelling. De waardebepaling (taxatie) gebeurt volgens de Wet WOZ door de aangewezen gemeenteambtenaar, maar in de praktijk door vakbekwame medewerkers en taxateurs die werken onder verantwoordelijkheid van deze gemeenteambtenaar en van het college van burgemeester en wethouders. De waardevaststelling is de formele vastlegging van de taxatie in een beschikking. Tegen deze formele waardevaststelling kan een belanghebbende of zijn gemachtigde bezwaar maken en in beroep gaan Inhoud De bevat in ieder geval de aanduiding van de onroerende zaak, de toegekende waarde, de waardepeildatum en het jaar waarin de waarde gebruikt wordt. De beschikking bevat ook de naam, het adres en de woon- of vestigingsplaats van degene te wiens aanzien de beschikking wordt genomen. De inhoud van de is relatief beperkt en is vergelijkbaar met een aanslag voor de onroerendezaakbelastingen. De is echter geen belastingaanslag en bevat daarom geen belastingtarief en ook geen aanslagbedrag. De naam, het adres en de woon- of vestigingsplaats van degene te wiens aanzien de wordt genomen, is eigenlijk van minder belang dan bij een belastingaanslag. Tegenwoordig wordt de in de 13

2 2.1 meeste gevallen bekendgemaakt op het aanslagbiljet waarop ook de aanslag in de gemeentelijke onroerendezaakbelastingen staat. Het krijgen van een betekent nog niet dat ook belastingplicht bestaat. Indien u ten onrechte een krijgt voor een object, dan behoeft ook niet direct gereageerd te worden. Wie als belastingplichtige is aangewezen, blijkt formeel uit de belastingaanslag. Omdat in de meeste gevallen de OZB-aanslag en de op hetzelfde biljet zijn afgedrukt, zal meestal ook gelijk met het ontvangen van de beschikking de aanwijzing als belastingplichtige blijken. De naam, het adres en de woon- of vestigingsplaats die op de staan vermeld, zullen in het algemeen ook volledig worden overgenomen op de belastingaanslag van het waterschap voor zover het een voor de eigenaar van een gebouwde onroerende zaak betreft. De aanduiding van de onroerende zaak is vaak gebaseerd op een postadres. Voor de meeste WOZ-objecten kan door straatnaam, huisnummer en woonplaatsnaam een voor alle betrokkenen duidelijke aanduiding van de onroerende zaak worden gegeven. Voor bijzondere objecten wordt soms een uitvoerigere aanduiding gegeven, inclusief een aanduiding van het soort object. Voorbeeld 1 Een transformatorhuisje heeft vaak geen afzonderlijk postadres. Dit kan dan worden aangeduid door de straatnaam, een nabijgelegen huisnummer met de lokatieomschrijving transformatorhuis. De gemeente moet een zodanige aanduiding van de onroerende zaak geven dat de ontvanger van de daaruit begrijpt voor welk object de waarde wordt vastgesteld. Indien niet blijkt waar de grenzen van het object liggen, kan eventueel een taxatieverslag worden opgevraagd. Op dat taxatieverslag wordt bijvoorbeeld aangegeven welke kadastrale percelen betrokken zijn in het WOZ-object en wat daarvan de perceelsoppervlakte is. De aan de onroerende zaak toegekende waarde vormt de kern van de. De vastgestelde waarde wordt gegeven in hele euro s. Meestal is het bedrag afgerond op duizendtallen. Gezien de hoogte van 14

3 2.1 de waarde en de nauwkeurigheid van de taxatie heeft een meer precieze aanduiding van de waarde geen betekenis. Voorbeeld 2 Een taxateur bepaalt de waarde van een groep vergelijkbare woningen op basis van twee verkoopprijzen van woningen uit die groep rond de waardepeildatum. De twee verkoopprijzen zijn respectievelijk De taxateur oordeelt dat er geen verschillen tussen de woningen zijn die een verschil in vastgestelde waarde rechtvaardigen. De taxateur acht beide verkopen reëel. Het vaststellen van het gemiddelde van beide verkoopprijzen als waarde geeft een schijnnauwkeurigheid. Beter is te stellen dat beide verkoopprijzen een waarde van bijvoorbeeld onderbouwen. Of de taxateur aangeeft als resultaat van de waardebepaling of bijvoorbeeld hangt onder meer af van de onderlinge verhouding ten opzichte van andere objecten. De aan de onroerende zaak toegekende waarde is een exacte waarde en geen indeling in een waardeklasse. Dit betekent dat de gemeente niet kan volstaan met de constatering dat de waarde van de woningen in een bepaalde groep ligt tussen de en De gemeente moet ook onderlinge verschillen die op de markt leiden tot waardeverschillen, tot uitdrukking brengen in de vastgestelde waarde. Daarom is het soms zinvol om de waarde die op de staat te vergelijken met de vastgestelde waarde van andere objecten. Deze vergelijking is mogelijk door contact op te nemen met een belanghebbende van een vergelijkbaar object. Een vraag aan de buren kan soms nadere informatie geven. Voor de controle van de vastgestelde waarde kunt u ook bij de gemeente de vastgestelde waarde van vergelijkbare objecten opvragen (dit is geregeld in artikel 40 van de Wet WOZ) Belang Ondanks de beperkte inhoud van de, is de betekenis groot. De is weliswaar niet direct een belastingaanslag, maar er worden wel aanslagen van verschillende belastingen gebaseerd op deze WOZbeschikking. Zodra de onherroepelijk vaststaat, kan bij deze 15

4 2.2 belastingaanslagen geen bezwaar gemaakt worden tegen de waarde van de onroerende zaak. Omdat de meestal op hetzelfde biljet staat als de aanslag onroerendezaakbelastingen is de termijn voor het onherroepelijk worden van de gelijk aan de termijn voor het onherroepelijk worden van die aanslag. De aangifte voor de inkomstenbelasting doet men echter in het volgende jaar, de aanslag inkomstenbelasting wordt pas daarna vastgesteld en daarmee altijd meer dan een jaar nadat de onherroepelijk is geworden. Zodra u de ontvangt, is het daarom van groot belang om de juistheid van de gegevens op de beschikking te controleren. Indien u constateert dat de gegevens niet correct zijn, bijvoorbeeld dat de waarde te hoog is vastgesteld, dan moet u onmiddellijk, althans binnen zes weken na de dagtekening, reageren. 2.2 Jaar waarvoor de WOZ-waarde geldt De Wet WOZ regelt dat alle onroerende zaken elk jaar worden getaxeerd. Vóór 2007 werd eenmaal per vier jaar gewaardeerd. Toen was sprake van een tijdvak van vier jaar (1997 tot en met 2000 en 2001 tot en met 2004). Daarna is de waarde naar waardepeildatum 1 januari 2003 twee jaar van toepassing geweest (2005 en 2006). In 2007 gold de waarde naar waardepeildatum 1 januari 2005, en in 2008 de waarde naar waardepeildatum 1 januari Vanaf 2008 ligt de waardepeildatum steeds één jaar eerder: in 2010 geldt dus de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2009 en zo vervolgens. 2.3 Waardepeildatum Teneinde over voldoende marktgegevens te beschikken en voor een doelmatige uitvoering van de waardebepaling vinden taxaties plaats op basis van een waardepeildatum die ligt één jaar voor het begin van het jaar waarin de WOZwaarde geldt. Het begrip waardepeildatum betekent dat bij de waardebepaling wordt beoordeeld wat de waarde van een onroerende zaak was op die waardepeildatum. De taxateur schat dus voor welke prijs de betreffende woning of andere onroerende zaak op 1 januari 2009 verkocht had kunnen worden. Bij de waardebepaling voor het jaar 2010 wordt daarom steeds gekeken naar de verkoopprijzen die rondom 1 januari 2009 zijn gerealiseerd. 16

5 2.3 Om de waardebepaling zo zorgvuldig mogelijk te kunnen uitvoeren, worden daarbij ook verkoopprijzen gebruikt die soms meer dan een jaar eerder of later zijn gerealiseerd, maar daarbij wordt natuurlijk wel rekening gehouden met de marktontwikkelingen tussen de waardepeildatum en de datum van verkoop. De waardepeildatum is ook van belang voor de beoordeling van het object dat getaxeerd wordt. De fysieke toestand (bijvoorbeeld onderhoudstoestand) van het object op de waardepeildatum vormt het uitgangspunt voor de taxateur. Alleen wanneer het object tussen de waardepeildatum en het begin van het kalenderjaar waarin de WOZ-waarde geldt nog verandert, dan zal de toestand bij het begin van dat jaar de basis vormen voor de waardebepaling. Bij verandering moet gedacht worden aan verandering van de objectafbakening, verbouwing of een bijzondere omstandigheid, specifiek voor de onroerende zaak. Voorbeeld 1 Een woning is op 20 december 2009 verkocht voor De woning had toen achterstallig onderhoud. In de loop van 2010 wordt het achterstallig onderhoud weggewerkt en 1 oktober 2010 wordt de woning weer verkocht voor Dit verschil in verkoopprijs is veel groter dan de marktontwikkeling en wordt veroorzaakt door de betere onderhoudstoestand. Toch wordt bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ voor 2011 uitgegaan van het achterstallige onderhoud, omdat er op 1 januari 2010 sprake was van achterstallig onderhoud. Voorbeeld 2 In de loop van 2009 bouwt een eigenaar/bewoner op zijn eigen erf een garage naast zijn woning. Deze garage met een geschatte waarde van wordt meegenomen in de die begin 2010 wordt verzonden. Er is hier immers sprake van een verbouwing en de verbouwingen tussen de waardepeildatum en het begin van het jaar waarin de WOZ-waarde geldt, worden in de vast te stellen WOZ-waarde meegenomen. In het kader van de Wet WOZ moeten meer dan acht miljoen objecten in Nederland elk jaar worden gewaardeerd. Doordat enerzijds de administraties van gemeenten over de te taxeren onroerende zaken en de analyse van de marktcij- 17

6 2.4 fers (verkoopprijzen) steeds beter worden en anderzijds de geautomatiseerde hulpmiddelen (modelmatige waardebepaling) verder worden geoptimaliseerd, is het goed mogelijk om het taxeren van deze acht miljoen onroerende zaken binnen een jaar uit te voeren. 2.4 Belanghebbenden De Wet WOZ raakt bijna alle eigenaren van onroerende zaken in Nederland. Deze eigenaren en de gebruikers van niet-woningen ontvangen een die doorgaans op het aanslagbiljet voor de onroerendezaakbelastingen afgedrukt zal worden. Het is ook mogelijk dat de huurder van een woning een ontvangt. Dit gebeurt wanneer de gemeente bijvoorbeeld de rioolheffing voor de huurder baseert op de WOZ-waarde van de woning. In de terminologie van de Wet WOZ zijn degenen die een ontvangen, de belanghebbenden. De en worden elk jaar opnieuw bekendgemaakt op het aanslagbiljet waarop ook de aanslag in de gemeentelijke onroerendezaakbelastingen is vermeld. Er is dan ook elk jaar opnieuw bezwaar mogelijk, maar daarover later meer. De beschikking wordt gezonden naar de eigenaar en de gebruiker van de onroerende zaak. Indien er meer eigenaren zijn van één onroerende zaak, bepaalt de gemeente aan welke eigenaar de wordt gestuurd. Dit geldt ook voor het geval er meer gebruikers van een niet-woning zijn. De gemeente bepaalt, bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de WOZwaarde geldt, wie de krijgen. De Wet WOZ bepaalt dat in ieder geval een beschikking gestuurd wordt aan: Degene die aan het begin van het tijdvak het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Deze genothebbende wordt bij de uitvoering van de Wet WOZ meestal aangeduid als de eigenaar, maar dat kan bijvoorbeeld ook een erfpachter of opstalhouder zijn. Indien een onroerende zaak (niet-woning) in gebruik is bij een ander dan de eigenaar, dan wordt ook een beschikking gestuurd aan: Degene die aan het begin van het tijdvak de onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt. 18

7 Meerdere rechthebbenden Er zijn situaties waarin de gemeente moet kiezen welke rechthebbende als eigenaar of als gebruiker aangewezen wordt, omdat er meerdere rechthebbenden zijn. De gemeente zal de dan sturen aan degene die ook de aanslag voor de onroerendezaakbelastingen krijgt. In dat geval kan immers de op hetzelfde biljet worden afgedrukt. Voor het uitvoeren van deze keuze hanteert de gemeente vaste beleidsregels. Deze beleidsregels zijn zo opgesteld dat in voorkomende gevallen deze aangewezen belanghebbende meestal ook degene zal zijn die door het waterschap of de Belastingdienst als belastingplichtige wordt aangewezen. Dit betekent echter niet automatisch dat degene die de ontvangt ook de aanslagen zal krijgen, of andersom dat degene die geen ontvangt niet belastingplichtig kan zijn. Voorbeeld Van een woning zijn twee personen ieder voor de helft eigenaar. Beide personen wonen ook in de woning. Dit doet zich bijvoorbeeld vaak voor bij ongehuwd samenwonende partners. De gemeente zal één van beiden aanwijzen als degene die de krijgt. Er wordt slechts één verzonden, omdat eigenaar en gebruiker dezelfde zijn. Aan dezelfde persoon zullen dan ook de aanslag voor de onroerendezaakbelasting worden gericht en eventuele andere gemeentelijke aanslagen voor deze woning (met hetzelfde aanslagbiljet). Ook de watersysteemheffing gebouwd van het waterschap zal naar deze persoon gaan. Deze keuze van de gemeente heeft echter geen enkele invloed op wie van beiden het eigenwoningforfait bij het inkomen telt. Volgens de Wet inkomstenbelasting 2001 kunnen de partners kiezen bij wie van hen het eigenwoningforfait wordt bijgeteld, of in welke verhouding een deel bij elk van hen wordt bijgeteld Gebruikers van niet-zelfstandige delen De wordt genomen ter zake van de kleinste zelfstandige delen van een onroerende zaak. Van een zelfstandig gedeelte is sprake als het blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Welke criteria van belang zijn voor het beoordelen van de zelfstandigheid wordt bij de objectafbakening besproken. 19

8 2.4 Een onroerende zaak kan bestaan uit meerdere onzelfstandige delen, waarbij elk deel gebruikt wordt door een andere gebruiker. Er is in deze situatie dus geen sprake van een gebruiker die de gehele onroerende zaak gebruikt. Om voor dergelijke objecten toch duidelijkheid te krijgen over de vraag welke gebruiker de zal krijgen, geeft de Wet WOZ een duidelijke regel, namelijk dat gebruik door degene aan wie een deel van een onroerende zaak in gebruik is gegeven, wordt aangemerkt als gebruik door degene die die onroerende zaak ter beschikking heeft gesteld. Dit betekent in de praktijk dat bij de verhuur van onzelfstandige eenheden de verhuurder (eigenaar) tevens wordt geacht gebruiker te zijn. In dat geval wordt er slechts één genomen. Omdat de Gemeentewet een overeenkomstige regel kent voor het opleggen van de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor gebruikers, betaalt de verhuurder ook de gebruikersbelasting. De gebruikers van onzelfstandige eenheden hebben daarom geen direct belang bij een afzonderlijke WOZbeschikking Volgtijdig gebruik De voor de gebruiker wordt genomen ten aanzien van degene die aan het begin van het tijdvak de desbetreffende onroerende zaak gebruikt. Indien een onroerende zaak niet een vaste gebruiker heeft, maar gebruikers elkaar snel opvolgen, leidt het sturen van de aan degene die op 1 januari gebruiker was, tot een ongewenste situatie. Degene die bijvoorbeeld de desbetreffende onroerende zaak juist op 1 januari gedurende een week gebruikt, zou zonder nadere regeling een krijgen, terwijl deze persoon niet meer of minder belang heeft bij de onroerende zaak dan een ander die in de loop van het jaar deze onroerende zaak gedurende een week gebruikt. De Wet WOZ geeft ook een duidelijke regel hoe met deze situatie omgegaan moet worden. Het ter beschikking stellen van een onroerende zaak voor volgtijdig gebruik, wordt aangemerkt als gebruik door degene die die onroerende zaak ter beschikking heeft gesteld. Dit betekent in de praktijk dat ook bij verhuur voor volgtijdig gebruik de verhuurder (eigenaar) wordt geacht gebruiker te zijn. Dus dit heeft tot gevolg dat er slechts één wordt genomen. Omdat de Gemeentewet ook voor deze situatie een overeenkomstige regel kent voor het opleggen van de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor gebruikers van niet-woningen, betaalt de verhuurder in dergelijke gevallen ook de gebruikersbelasting. 20

9 Soorten en In het voorgaande is reeds gesproken over de waarmee de waarde van een onroerende zaak voor een bepaald jaar wordt vastgesteld. Deze wordt genomen ten aanzien van degenen die bij het begin van het tijdvak eigenaar respectievelijk gebruiker zijn. Hoewel de waarde in beginsel voor een jaar vaststaat, is het toch mogelijk dat er in de loop van het jaar nieuwe en worden genomen. Het nemen van nieuwe en kan te maken hebben met het feit dat er andere belanghebbenden zijn bij de desbetreffende onroerende zaak of dat de waarde van de onroerende zaak wijzigt. Een heeft steeds betrekking op één onroerende zaak en wordt genomen ten aanzien van één persoon. Indien ten aanzien van één persoon meerdere en worden genomen, kunnen deze beschikkingen worden verenigd op één biljet tezamen met verschillende aanslagen voor gemeentelijke belastingen voor dezelfde belastingplichtige. Het verenigen van meerdere en op één biljet heeft alleen gevolgen voor de presentatie. Er blijft sprake van één per onroerende zaak. Voorbeeld Een woningbouwvereniging is eigenaar van een complex met 300 huurwoningen. Bij het begin van het tijdvak wordt voor elke woning in het complex een genomen. De woningbouwvereniging krijgt als eigenaar daarom 300 en. Deze beschikkingen kunnen op één biljet (één lijst) verenigd worden. Op ditzelfde biljet kunnen ook de aanslagen gemeentelijke belastingen voor deze 300 woningen worden afgedrukt aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de WOZ-waarde geldt Centraal in het hoofdstuk waardevaststelling van de Wet WOZ staat de beschikking die bij het begin van het jaar wordt genomen ten aanzien van de eigenaar en, indien dit een ander is, ten aanzien van de gebruiker. Deze en worden genomen op initiatief van de gemeente binnen acht weken na het begin van het jaar. Indien de, om wat voor reden dan ook, later wordt genomen, is de beschikking overigens niet nietig. 21

10 2.5 Door deze wordt de waarde voor de desbetreffende onroerende zaak vastgesteld op verzoek van nieuwe rechthebbende De Wet WOZ regelt dat aan het begin van het kalenderjaar de eigenaar en de gebruiker van een onroerende zaak van de gemeente een krijgen. Deze blijft in beginsel voor dat jaar gelden. Natuurlijk zullen in de loop van het jaar onroerende zaken verkocht worden of gebruikers veranderen. Volgens de Wet WOZ behoeft de gemeente niet het initiatief te nemen om een nieuwe eigenaar of een nieuwe gebruiker in de loop van een jaar onmiddellijk een te sturen. Deze nieuwe eigenaar of nieuwe gebruiker kan wel geconfronteerd worden met belastingaanslagen die gebaseerd zijn op de voor de desbetreffende onroerende zaak vastgestelde waarde. Bijvoorbeeld de nieuwe eigenaar die in 2010 eigenaar wordt van een woning, moet over dit belastingjaar 2010 een bijtelling voor het eigenwoningforfait voor deze nieuwe eigen woning aangeven. Wanneer deze nieuwe eigenaar begin 2011 de eerste aanslag voor de onroerendezaakbelastingen ontvangt, zal op dit biljet ook een zijn afgedrukt. Tegen deze kan de nieuwe belanghebbende, net als de eigenaren en gebruikers waarbij geen wijzigingen zijn opgetreden, bezwaar maken. Maar deze nieuwe betreft de waardepeildatum 1 januari 2010 voor belastingjaar Omdat de nieuwe eigenaar over 2010 de WOZwaarde wel nodig heeft voor het eigenwoningforfait, moet hij of zij de mogelijkheid hebben om bezwaar te maken tegen de vastgestelde waarde voor belastingjaar Daarom biedt de Wet WOZ degene die in de loop van een jaar eigenaar of gebruiker wordt van een onroerende zaak de mogelijkheid om te verzoeken om een te zijnen aanzien. Het verzoek om een dergelijke is in feite alleen relevant wanneer deze nieuwe eigenaar of nieuwe gebruiker bezwaar wil maken tegen de vastgestelde waarde. Ook wanneer de nieuwe eigenaar of de nieuwe gebruiker niet verzoekt om een, meldt de gemeente de mutatie aan het waterschap en de Belastingdienst. De relevante belastingaanslagen zullen dus ook zonder nieuwe beschikking gericht worden aan de nieuwe rechthebbenden. De vastgestelde waarde verandert bij een dergelijke mutatie van rechthebbende natuurlijk niet. 22