Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 13 Havengebonden en Industriële objecten

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 13 Havengebonden en Industriële objecten Waardepeildatum 1 januari 2012

2 Colofon Taxatiewijzer Havengebonden en Industriële objecten, waardepeildatum 1 januari 2012 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2012 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 2 van 79

3 VOORWOORD Voor u ligt de Taxatiewijzer Havengebonden en Industriële Objecten. Deze taxatiewijzer is in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de VNG) tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep in samenwerking met de havenondernemersorganisatie in Rotterdam, Deltalinqs. In de Taxatietechnische Kerngroep hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht, de taxatiebedrijven Oranjewoud, Thorbecke en TOG Nederland en SenS Vastgoed. De doelstelling van deze taxatiewijzer is transparantie. Belanghebbenden krijgen met deze taxatiewijzer inzicht in de waardepaling van een industrieel object: op basis van welke gegevens, kengetallen en van welke uitgangspunten is de waarde van een industrieel object bepaald. Voor het bepalen van de kengetallen is gebruik gemaakt van marktinformatie van alle gemeenten in Nederland voor zover deze beschikbaar was. De belangrijkste bronnen hierbij zijn geweest het WOZdatacenter en bouwdossiers, waarbij de stichtingskosten, inclusief de nacalculatie, als uitgangspunt zijn genomen. De aldus gevonden kengetallen zijn in bandbreedtes in deze taxatiewijzer vermeld. Om de kwaliteit van de onderbouwing te waarborgen, is een inspanningsverplichting gesteld voor het verzamelen van marktgegevens. Afhankelijk van het soort object is gekozen voor een landelijke, regionale of gemeentelijke analyse van de marktgegevens. In deze taxatiewijzer wordt een aantal begrippen behandeld die bij het waarderen van WOZ-objecten regelmatig wordt gehanteerd. De definiëring van de begrippen sluit aan bij hetgeen in de taxatiepraktijk gebruikelijk is. Verschillende begrippen zullen in de volgende hoofdstukken verder worden uitgediept. Ten tijde van het maken van deze wijzer waren (nog) niet alle indices bekend. Er is voor gekozen de indices die al wel bekend zijn te verwerken in de nieuwe kengetallen naar waardepeildatum 1 januari 2012 en de indices die later bekend zullen worden in de vorm van een supplement te publiceren. Voor de gebruiker van deze wijzer betekent dit dat er per tabel met kengetallen zal moeten worden beoordeeld of het kengetal naar waardepeildatum 1 januari 2012 of 1 januari 2011 betreft. In het laatste geval zullen de kengetallen niet onverkort kunnen worden overgenomen. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 3 van 79

4 Verschillen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Havengebonden en Industriële objecten, prijspeil 2011 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Havengebonden en Industriële objecten, prijspeil 2011, versie 1.2. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Gegevenswoordenboek Geen wijzigingen 2 Wettelijk kader Geen wijzigingen 3 Taxatiemethoden Tekst aangepast 4 Functionele veroudering Geen wijzigingen 5 Onderdelen taxatie Waar mogelijk kengetallen aangepast naar waardepeildatum 1 januari 2011 en Aandachtspunten kengetallen Tekst aangepast 7 Grond Geen wijzigingen Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 4 van 79

5 INHOUDSOPGAVE 1 Gegevenswoordenboek Objectkenmerken Directe marktgegevens (stichtingskosten, koopprijzen e.d.) Indirecte marktgegevens (branchegegevens) Kengetallen Indeling naar bouwcomponenten Overige gegevens 14 2 Wettelijk Kader Inleiding Het object Roerend of onroerend Gebouwd of ongebouwd De objectafbakening Algemeen Braakliggende grond Belanghebbende Algemeen Het recht van erfpacht Het recht van opstal Het recht van vruchtgebruik Varia Bodemverontreiniging Leegstand Objecten in aanbouw 28 3 Taxatiemethoden Algemeen: waardebepaling niet-woningen Waarde in het economische verkeer vs. gecorrigeerde vervangingswaarde Courante niet-woningen: waarde in het economische verkeer Algemeen De vergelijkingsmethode Toepasbaarheid De huurwaardekapitalisatiemethode Toepasbaarheid De discounted cash-flow-methode (DCF-methode) Toepasbaarheid Incourante niet-woningen: gecorrigeerde vervangingswaarde Algemeen Grondwaarde 24 Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 5 van 79

6 3.7.3 Vervangingswaarde opstal Bedrijfswaarde Werktuigenvrijstelling Correctie technische veroudering 31 4 Functionele veroudering Algemeen 53 5 Onderdelen taxatie Algemeen Gebouwen Installaties Algemeen Informatiebronnen Vaststellen van de bruto vervangingswaarde installaties Gebouwen en opstallen in de procesindustrie Installaties in de procesindustrie Tanks Algemeen Soorten tanks Waardebepaling tanks Wijze van waarderen Welke onderdelen bepalen de waarde? De tabel tankprijzen Verhoudingscijfers materiaalsoort tanks Tankvoorzieningen Werktuigenvrijstelling Technische correctie Functionele correctie Kengetallen tanks Utilities Laad- en losfaciliteiten Algemeen Kaden en steigers Definitie kadevoorzieningen Typen kaden en steigers Wijze van waarderen Bruto vervangingswaarde Technische correctie Functionele correctie Railgebonden havenkranen Algemeen Havenkranen roerend of onroerend Havenkranen en het toepassingsbereik van de werktuigenvrijstelling Havenkranen en taxatiemethodiek 69 Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 6 van 79

7 5.7 Infrastructuur Algemeen Infrastructuur Definitie infrastructuur Waardebepaling infrastructuur Wijze van waarderen Bruto vervangingswaarde Onderdelen Technische correctie Functionele correctie 74 6 Aandachtspunten Kengetallen 75 7 Grond 77 BIJLAGEN Taxatieverslag 78 Stroomschema werktuigen 79 Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 7 van 79

8 1 Gegevenswoordenboek 1.1 Objectkenmerken Wet WOZ Wet waardering onroerende zaken. De wet waarin de voorschriften omtrent de waardering van onroerende zaken zijn opgenomen. Bouwjaar Het jaar (of bouwjaarklasse) waarin het object is opgeleverd voor gebruik. Renovatiejaar en renovatiepercentage Aanduiding van het jaar, waarin het onderdeel grondig (met minimaal 20%) is gerenoveerd met het renovatiepercentage. Dit percentage geeft de omvang aan van de nieuw aangebrachte voorzieningen in relatie tot het oorspronkelijke voorzieningenniveau van het object of het onderdeel. Inhoud Aanduiding in kubieke meters van de bruto of netto inhoud van het desbetreffende onderdeel. Oppervlakte Aanduiding in vierkante meters van de bruto of netto oppervlakte van het desbetreffende onderdeel binnen het object. Grondoppervlakte De oppervlakte grond in vierkante meters die behoort tot het WOZ-object. Toegekende oppervlakte De oppervlakte grond van het kadastrale object dat onderdeel vormt van het WOZ-object. Bij elk object is aangegeven welke kadastrale percelen bij het object behoren. Daarnaast is aangegeven welk deel van het perceel is toegekend aan het object. Deze toegekende oppervlakte wordt aangeleverd door de gemeente en gecontroleerd door de taxateur, waarna de juiste toegekende oppervlakte wordt opgenomen in het taxatieverslag. 1.2 Directe marktgegevens (stichtingskosten, koopprijzen e.d.) Vervangingskosten per eenheid Kosten voor vervanging van het desbetreffende onderdeel per eenheid. Deze kosten worden bij de waardebepaling als uitgangspunt genomen. Bruto vervangingswaarde De voor het desbetreffende onderdeel berekende vervangingswaarde, waarin eventueel buiten de waarde te laten werktuigen nog zijn opgenomen en welke waarde nog niet is gecorrigeerd voor technische en/of functionele veroudering. Kosten infrastructuur Het bedrag dat bij de nieuwbouw van een object is besteed aan de aanleg van de infrastructuur, zoals bijvoorbeeld terreinverharding, verlichting en dergelijke. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 8 van 79

9 Grondprijzen De prijs die de koper betaalt per vierkante meter grond. Bij de bepaling van de grondprijs wordt uitgegaan van de lokale uitgifteprijzen of, indien zich transacties hebben voorgedaan, de commerciële grondprijs. Investeringssubsidie Een (eenmalig) bedrag toegekend door de overheid om de verwervingskosten van een object(onderdeel) te verlagen. Bij het bepalen van de bouwkosten (bruto vervangingswaarde) dient rekening te worden gehouden met objectgebonden subsidies. Dit zijn subsidies welke van overheidswege op of omstreeks de waardepeildatum aan een ieder worden verstrekt die een dergelijk object tot stand brengt. Deze subsidies beïnvloeden het offer dat de bouwer moet brengen. Subjectgebonden subsidies, zoals de Vamil-regeling en de Energie investeringsaftrek (EIA) beïnvloeden dit offer niet. Het voorgaande geldt ook niet voor subsidies die betrekking hebben op de exploitatie. Subjectgebonden subsidies kunnen wel van invloed zijn op de bedrijfswaarde. Deze invloed kan zowel waardeverhogend als waardeverminderend zijn. 1 Omzetbelasting De bedragen in deze taxatiewijzer zijn exclusief omzetbelasting. In zijn algemeenheid dient omzetbelasting niet in de waarde te worden meegenomen indien de betrokken ondernemer recht heeft op vooraftrek in de zin van de Wet op de omzetbelasting Indirecte marktgegevens (branchegegevens) Waarde onderdeel De waarde die bepaald is voor een onderdeel van het WOZ-object. Bij fysieke onderdelen hoort een positieve waarde. De onderdelen kunnen echter ook bestaan uit een correctie op de waarde, bijvoorbeeld sloopkosten. De som van de waarde van de onderdelen is de waarde van het WOZ-object. Verwachte levensduur De termijn in jaren, waarin het onderdeel technisch wordt afgeschreven. Restwaarde Het percentage van de volledige vervangingswaarde van het onderdeel dat resteert als de verwachte levensduur is verstreken, zonder rekening te houden met de correctie voor functionele veroudering. In geval van renovatie dient de restwaarde opnieuw te worden ingeschat na de renovatie. Factor voor technische veroudering De factor waarmee de ongecorrigeerde vervangingswaarde moet worden vermenigvuldigd als gevolg van de technische veroudering van het object (zie paragraaf 3.7.6) Factoren voor functionele veroudering De functionele veroudering is de factor waarmee de vervangingswaarde moet worden vermenigvuldigd als gevolg van functionele veroudering van het object (zie paragraaf 4.1) WOZ-datacenter Het WOZ-datacenter stelt gemeenten in staat taxatietechnische kennis uit te wisselen. Het WOZ-datacenter is ontwikkeld om de uitwisseling van stichtingskosten, kengetallen en 1. 1 Hoge Raad 23 november 2007, nr , LJN BA2720, Belastingblad 2008, blz Zie verder Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, vraag 255, blz. 127, derde herziene druk, Waarderingskamer Den Haag. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 9 van 79

10 objectaantallen mogelijk te maken. Het gaat voornamelijk om de gegevens van objecten die op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde worden gewaardeerd. Het WOZ-datacenter is een strikt beveiligd internetportaal dat alleen toegankelijk is voor gemeentelijke WOZmedewerkers en door de gemeente ingehuurde taxateurs. Permanente marktanalyse Het verzamelen, analyseren en registreren van waarderelevante objectgegevens zoals verkooptransacties, verhuurtransacties, stichtingskosten en gronduitgifteprijzen. 1.4 Kengetallen Getallen, al dan niet weergegeven met bandbreedtes, die volgen uit de directe en indirecte marktgegevens. De kengetallen worden door de taxateur gebruikt bij het bepalen van de waarde van het (deel)object. 1.5 Indeling naar bouwcomponenten Bij de bepaling van de herbouwwaarde wordt in principe gebruik gemaakt van een splitsing in drie onderdelen namelijk: ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties. In sommige gevallen zijn deze onderdelen als percentage van de totale bouwkosten bepaald. In dat geval wordt per onderdeel aangegeven hoe hoog de bouwkosten gemiddeld per vierkante meter bruto vloeroppervlakte zijn. Bij industriële objecten zal de waarde van de onderdelen echter apart bepaald moeten worden en is het hanteren van percentages van de totale bouwkosten niet aan te raden. Er wordt derhalve geen gebruik gemaakt van een indeling naar bouwcomponenten. 1.6 Overige gegevens Aandeel waarde gebouwd De waarde van het als gebouwd aangemerkte deel inclusief de ondergrond, die als onderdeel is opgenomen in de vastgestelde waarde van het WOZ-object. Waardepeildatum De datum waarnaar de waarde van het WOZ-object wordt bepaald. Deze taxatiewijzer is opgesteld naar de waardepeildatum 1 januari Getaxeerde waarde De waarde van het WOZ-object zoals die in het kader van de Wet WOZ is vastgesteld. Waarde onroerende-zaakbelastingen De waarde van het WOZ-object zoals die is bepaald als heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen. Dit is de WOZ-waarde minus eventueel van toepassing zijnde vrijstellingen. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 10 van 79

11 2 Wettelijk Kader 2.1 Inleiding Per 1 januari 1995 is de Wet WOZ in werking getreden. Deze wet is van toepassing bij de bepaling en de vaststelling van de waarden van in Nederland gelegen onroerende zaken. Daarnaast geldt nog een aantal uitvoeringsbesluiten en uitvoeringsregelingen. In hoofdstuk II van de Wet WOZ zijn het toezicht en de bevoegdheden van de Waarderingskamer geregeld. De door de Waarderingskamer opgestelde Waarderingsinstructies hebben geen formele wetskracht. Wel staan hierin belangrijke regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de Wet WOZ. Hoofdstuk III, artikel 17, lid 3, onderdelen a en b van de Wet WOZ geeft aan dat voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening moet worden gehouden met: de aard en de bestemming van de zaak; de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Om aan te tonen dat de WOZ-taxaties aansluiten op de marktgegevens is het van belang dat de daadwerkelijke stichtingskosten worden betrokken in een analyse. 2.2 Het object Roerend of onroerend Alleen onroerende zaken worden gewaardeerd in het kader van de Wet WOZ. Een zaak is onroerend als aan de eisen van artikel 3:3 en artikel 3:4 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is voldaan. Artikel 3:3 BW Ingevolge artikel 3:3 BW zijn onroerend: de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken. De belangrijkste categorie hiervan vormen de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Van een duurzame vereniging met de grond is in elk geval sprake als er een fundering van voldoende omvang is. Verwijdering is dan niet eenvoudig. Dat is dus een 'fysieke' duurzame vereniging met de grond. Echter, tijdens de parlementaire behandeling van het BW is reeds door de wetgever aangegeven dat ook een gebouw dat geen vaste verbinding heeft met de grond, duurzaam met die grond kan zijn verenigd. Uit de jurisprudentie volgt dat een zaak op voet van artikel 3:3 BW als onroerend moet worden beschouwd indien de zaak naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Tevens volgt uit de bedoelde jurisprudentie dat met een duurzame verbinding, zoals verwoord in artikel 3:3 BW, niet een vaste verbinding in technische (fysieke) zin wordt vereist. Ook zonder een dergelijke verbinding kan een gebouw of constructie naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 11 van 79

12 Artikel 3:4 BW Onroerend zijn zaken die een bestanddeel vormen van een onroerende zaak. Dit kan om twee redenen 2. Al hetgeen naar verkeersopvatting een onderdeel van de onroerende zaak uitmaakt (eerste lid). Het gaat hierbij om een 'maatschappelijk' criterium. Volgens de jurisprudentie is hiervan onder andere sprake als: het gebouw en de apparatuur in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd of de hoofdzaak (bijvoorbeeld gebouw) zonder het bestanddeel (bijvoorbeeld machines en installaties), mede gelet op het gebruik waarvoor zij is bestemd, als incompleet beschouwd moet worden. Een zaak die zodanig met de hoofdzaak is verenigd dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan één der zaken (tweede lid). Het gaat daarbij dus om een 'fysiek' criterium. Op grond van het voorgaande kan een zaak derhalve op twee manieren als onroerend worden aangemerkt. In de eerste plaats kan, indien wordt voldaan aan de criteria van artikel 3:3 BW, sprake zijn van een zaak die zelf onroerend is. In de tweede plaats kan, indien wordt voldaan aan de criteria van artikel 3:4 BW, sprake zijn van een bestanddeel van een onroerende zaak. Zaken die niet onroerend zijn, zijn roerend en vallen derhalve buiten de waardering in het kader van de Wet WOZ Gebouwd of ongebouwd Het onderscheid tussen gebouwd en ongebouwd is met name van belang voor de watersysteemheffing van het waterschap. De Waterschapswet maakt namelijk principieel onderscheid tussen gebouwde onroerende zaken, die onder de watersysteemheffing gebouwd vallen en ongebouwde onroerende zaken, die onder de watersysteemheffing ongebouwd vallen. Indien een WOZ-object wordt aangemerkt als ongebouwd hanteert het waterschap de oppervlakte als heffingsmaatstaf. Wanneer een WOZ-object wordt aangemerkt als gebouwd hanteert het waterschap de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf. Als één gebouwd eigendom wordt gezien: 1. een gebouwd eigendom; 2. een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt; 3. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel 1 bedoelde gebouwde eigendommen of van in onderdeel 2 bedoelde gedeelten daarvan, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren; 4. het binnen het gebied van een gemeente gelegen deel van een in onderdeel 1 bedoeld eigendom, van een in onderdeel 2 bedoeld gedeelte of van een in onderdeel 3 bedoeld samenstel; 5. het binnen het gebied van het waterschap gelegen deel van een in onderdeel 1 bedoeld eigendom, van een in onderdeel 2 bedoeld gedeelte of van een in onderdeel 3 bedoeld samenstel. 2 Zie in dit verband de arresten van de Hoge Raad van 15 november 1991 (NJ 1993/316) en 27 november 1992 (NJ 1993/317) en tevens de conclusie van de AG bij het arrest van de Hoge Raad van 23 februari 1994 (BNB 1994/135, Belastingblad 1994, blz. 299) alsmede het arrest van de Hoge Raad 13 mei 2005, nr , LJN: AT5475 inzake tijdelijke proefbanen. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 12 van 79

13 Ongebouwde eigendommen die een samenstel vormen met een gebouwd eigendom maken deel uit van een gebouwde onroerende zaak en vallen dus, evenals de ondergrond van gebouwen, onder de watersysteemheffing gebouwd. Uitzondering vormen die ongebouwde eigendommen, waarvan de waarde niet is mee getaxeerd als gevolg van het van toepassing zijn van een vrijstelling in de onroerende-zaakbelastingen. Wanneer de grond alleen bouwrijp is gemaakt, maar er zijn nog geen bouwactiviteiten, is er sprake van een ongebouwd eigendom. Ook dit ongebouwd eigendom moet getaxeerd worden. Het is immers niet vrijgesteld in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ De objectafbakening Algemeen De objectafbakening in het kader van de Wet WOZ geschiedt als volgt (artikel 16 Wet WOZ): Begrenzing van het individuele WOZ-object: de kleinst mogelijke zelfstandig bruikbare eenheid; Bedrijfswoning: eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en toilet; Bedrijfsbebouwing: blijkens aard en inrichting bestemd om als afzonderlijk geheel te kunnen worden gebruikt; Grond: deze dient afhankelijk van het gebruik te worden toegewezen aan de bebouwing of wordt als apart WOZ-object aangemerkt. De grond wordt als zelfstandig WOZ-object aangemerkt als er een zekere begrenzing is, bijvoorbeeld door een hek of een sloot; Samenvoegen van eigendommen of zelfstandig bruikbare eenheden: er wordt samengevoegd als de objecten bij eenzelfde belanghebbende in gebruik zijn en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen; Gemeentegrens: dit is de uiterste grens van de samengevoegde objecten. Als een gemeentegrens het object doorsnijdt, dient naar evenredigheid de waarde te worden vastgesteld Vraagbaak Waardebepaling 3 e druk, vraag 306, blz Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 13 van 79

14 Braakliggende grond Op basis van de algemene regels voor de objectafbakening wordt een complex van onroerende zaken beschouwd als één onroerende zaak. Ook het onderscheid tussen grond in eigendom, erfpacht of huur kan een criterium voor afbakening zijn. In industriële gebieden komt het regelmatig voor dat binnen één complex zowel bebouwde als niet bebouwde (zogenaamde braakliggende) grond aanwezig is. Deze 'braakliggende grond' (= onbenutte, onverharde en niet bebouwde grond) kan tweeërlei functie hebben en in meerdere situaties voorkomen zoals: een bepaalde, middels overheidsvoorschrift, verplichte veiligheidsstrook; en grond die wordt aangehouden in verband met toekomstige uitbreidingen. Dit kan leiden tot verschillende wijzen van objectafbakening zoals in het hierna vermelde schema is weergegeven. 1. Een stuk braakliggende grond binnen een door een hek omgeven complex, zonder dat sprake is van een hek tussen het braakliggende stuk grond en de rest. Conclusie: braakliggende grond maakt deel uit van het grotere object; zowel eigenarenbelasting als gebruikersbelasting van het object. 2. Een stuk braakliggende grond binnen een door een hek omgeven complex, waarbij sprake is van een hek tussen het braakliggende stuk grond en de rest. Conclusie: braakliggende grond maakt deel uit van het grotere object; zowel eigenarenbelasting als gebruikersbelasting van het object. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 14 van 79

15 3. Een stuk braakliggende grond aangrenzend aan het object maar buiten het hek. Conclusie: braakliggende grond vormt een zelfstandig object; alleen eigenarenbelasting van het object. 4. Een stuk braakliggende grond buiten het hek en niet aangrenzend aan het object. Conclusie: braakliggende grond vormt een zelfstandig object; alleen eigenarenbelasting van dit object. Wij wijzen erop dat uit het bovenstaande niet de conclusie kan worden getrokken dat de waarden van braakliggende gronden per definitie gelijk zijn aan die van de andere grond. 2.3 Belanghebbende Algemeen Als belastingplichtige wordt aangemerkt de persoon of de entiteit die aan het begin van het belastingjaar het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Genot krachtens eigendom volgt uit de situatie zoals in het Kadaster op 1 januari van het belastingjaar, behoudens tegenbewijs; De bezitter heeft het volledige beschikkingsrecht over de onroerende zaak, maar is geen juridisch eigenaar (dat is de eigenaar zelf); De beperkte rechten vallen uiteen in: o het recht van erfpacht; o het recht van opstal; o het recht van vruchtgebruik. In het hierna volgende wordt kort op de beperkte rechten ingegaan. Deze beperkt zakelijke rechten worden in het Kadaster vermeld. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 15 van 79

16 2.3.2 Het recht van erfpacht Erfpacht is het meest ingrijpende beperkte recht. De eigenaar (erfverpachter) heeft alle bij het eigendom behorende rechten overgedragen aan de erfpachter, behalve het eigendom op zichzelf. Ter erkenning van het feit dat het recht van eigendom (in dit geval het blote eigendom genoemd) bij de erfverpachter (dit kan de eigenaar of een erfpachter zijn, dan is sprake van ondererfpacht ) berust, wordt door de erfpachter een bedrag betaald, de zogenoemde canon. Het erfpachtrecht benadert de situatie van het eigendom. Anders dan bij huur, waarbij een huurder beperkt is in het gebruik van het object, heeft een erfpachter gedurende de erfpachtperiode de volledige beschikkingsbevoegdheid over het verpachte. De erfpachtperiode bedraagt in het algemeen een langdurige periode (veel voorkomend zijn 30 jaar, 50 jaar, 100 jaar en zelfs eeuwigdurend). Soms kan tussentijds de hoogte van de canon worden aangepast. De erfpachter wordt voor de onroerende-zaakbelastingen aangemerkt als eigenaar. Tenslotte wordt elders in het spraakgebruik soms de term pacht gebruikt, bijvoorbeeld bij horeca-objecten. Hier is geen sprake van een met erfpacht vergelijkbare situatie, maar meer van uitgebreide huur en verhuur met een kortere looptijd en minder beschikkingsbevoegdheid dan bij erfpacht. In dergelijke situaties is de verpachter van het WOZ-object aan te merken als eigenaar Het recht van opstal Opstalrecht is het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. De rechthebbende heeft het recht de ondergrond van zijn opstallen te gebruiken. Hij mag alle bevoegdheden uitoefenen die voor het volle genot van belang zijn, tenzij de akte van vestiging dat anders aangeeft. Bij het opstalrecht is sprake van drie verschillende vormen: het zelfstandig opstalrecht, het van pachtafhankelijk recht van opstal (PARVO) en het van huurafhankelijk recht van opstal (HARVO). Het is voor de objectafbakening van groot belang vast te stellen of er een zelfstandig of een afhankelijk recht van opstal is gevestigd. Bij een zelfstandig recht van opstal worden de grond en de opstal samen als één gebouwd eigendom gezien en wordt het object afgebakend als één WOZ-object. De opstalhouder wordt in dit geval aangemerkt als eigenaar van de grond en de opstallen. Indien het een PARVO of een HARVO betreft, wordt de opstalhouder slechts aangemerkt als eigenaar van de opstal en worden ondergrond en opstal als twee afzonderlijke eigendommen aangemerkt. Er worden dan twee WOZ-objecten afgebakend Het recht van vruchtgebruik De rechthebbende is voor de Wet WOZ de meest genothebbende krachtens zakelijk recht en is dan ook aan te merken als eigenaar (en veelal gebruiker) van het betreffende object. Vruchtgebruik geeft het recht om goederen die aan een ander toebehoren te gebruiken en daarvan de vruchten te genieten. Vruchtgebruik is alleen een zakelijk recht als het op een zaak is gevestigd. De vruchtgebruiker is conform artikel 24 Wet WOZ aan te merken als eigenaar en gebruiker. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 16 van 79

17 2.3.5 Varia Bodemverontreiniging Vanuit de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ moet beoordeeld worden wat een mogelijke gegadigde over heeft voor de desbetreffende onroerende zaak. Dit betekent in eerste instantie dat de waarde van een onroerende zaak met verontreinigde grond verminderd moet worden met de te maken kosten voor sanering van de bodemverontreiniging. In deze aftrek wordt tot uitdrukking gebracht de invloed van de kosten van sanering, de beperking van gebruiksmogelijkheden, de overlast en rompslomp van sanering, het negatieve imago van de omgeving en onzekerheid. De hoogte van de aftrek kan worden bepaald als de mate van gebruiksbeperkingen, de aard van de overlast en de bijdrage aan de saneringskosten zijn ingeschat en wanneer bekend is of en zo ja welk deel van de saneringskosten ten laste van de huidige eigenaar/gebruiker komt. De bodemverontreiniging zal door de belastingplichtige desgevraagd aannemelijk gemaakt dienen te worden. Indien bij de marktanalyse verkoopprijzen beschikbaar zijn van transacties waarbij de bodemverontreiniging bekend was, dan hoeft geen verdere aanpassing van de taxatie plaats te vinden. De volledige invloed van de bodemverontreiniging op de markt is namelijk reeds tot uitdrukking gekomen in deze verkoopprijzen. De directe vergelijking met marktgegevens op het taxatieverslag leidt tot een waarde waarin de invloed van de bodemverontreiniging is opgenomen. Bij veel bedrijfscomplexen zullen de saneringskosten ten laste komen van de huidige eigenaar/gebruiker. In die situatie worden de saneringskosten afgetrokken van de bepaalde waarde van het object bij de fictie van schone grond. Deze aftrek kan echter nooit leiden tot een negatieve waarde. Bij de waarde in het economische verkeer vindt de aftrek plaats op de bepaalde waarde. Bij een gecorrigeerde vervangingswaarde vindt de aftrek plaats op de 'grondwaarde'. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde geldt dat de grondwaarde nooit negatief kan zijn en dat de waarde van het object in principe minimaal de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen is. Zoals hierna wordt aangegeven kan door aantoonbare gebruiksbeperkingen samenhangend met de aanwezige bodemverontreiniging deze gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal wel lager zijn dan bij 'schone' grond. Daardoor kan de totale invloed van de bodemverontreiniging op de gecorrigeerde vervangingswaarde groter zijn dan de vervangingswaarde van de grond. De eventuele andere effecten (zie hiervoor) en bijvoorbeeld belemmeringen bij de bedrijfsvoering ten gevolge van de sanering, komen tot uitdrukking in de toegepaste factor voor 'functionele veroudering' van de desbetreffende opstallen. Hierbij hoort ook het zogenoemde rompslompforfait. Er kan voorts sprake zijn van tijdelijke verhuizing of van tijdelijke gebruiksbeperkingen. Er kunnen ook geluidsoverlast of andere vormen van hinder zijn. Ook kosten voor juridische bijstand kunnen worden geschaard onder deze invloed van bodemverontreiniging. De mate van overlast en de duur kunnen van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak. De onzekerheid die samenhangt met het ontdekken van bodemverontreiniging heeft ook invloed op de verkoopbaarheid of verhuurbaarheid van objecten. Wanneer bodemverontreiniging is ontdekt, kan dit leiden tot een periode waarin geen transacties in de omgeving plaatsvinden. Zowel koper als verkoper wachten op meer duidelijkheid. De onzekerheid leidt vaak tot een uitstel van transacties. Wanneer wel transacties plaatsvinden, kan hieruit worden afgeleid of sprake is van waardeverminderende invloed. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 17 van 79

18 Bij toekomstige sanering dienen de begrote kosten voor aftrek contant gemaakt te worden. Wanneer de bodemverontreiniging wel aanwezig, maar nog niet ontdekt was aan het begin van het tijdvak, dient op basis van de regels van ambtshalve vermindering te worden beoordeeld of de oorspronkelijke WOZ-beschikking kan worden aangepast. Artikel 19 is per 1 januari 2007 vervallen Leegstand Onder 'leegstand' wordt hier verstaan: de omstandigheid, dat van een belastingobject gedurende een periode waarin het begin van het belastingjaar is gelegen en aantoonbaar blijvend geen gebruik wordt gemaakt. Een onderdeel van een object, in het spraakgebruik van de taxateurs vaak aangeduid met de term bedrijfseenheid (veelal een apart gebouw of bijvoorbeeld een tankput), dat blijkens aard en bestemming is samengesteld om als afzonderlijke eenheid te worden gebruikt en aantoonbaar definitief buiten gebruik is gesteld, zal behoudens de waarde van de grond buiten aanmerking worden gelaten bij de waardevaststelling. Het definitief buiten gebruik zijn, dient door de belastingplichtige aannemelijk te worden gemaakt. Het niet gebruiken van delen van bedrijfseenheden is geen leegstand als hiervoor bedoeld. Bij waardering tegen gecorrigeerde vervangingswaarde kan degelijke leegstand worden meegenomen bij het bepalen van de correctie wegens functionele veroudering Objecten in aanbouw Gebouwde eigendommen in aanbouw worden altijd gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (artikel 17, lid 4, Wet WOZ). Voor het bepalen van de waarde van een object in aanbouw is het onderscheid tussen de waarde van de grond en de waarde van de opstal relevant. De grond heeft immers reeds voor de aanvang van de daadwerkelijke bouw een waarde, terwijl er op dat moment nog geen opstal is. Voor het bepalen van de waarde bij het vorderen van de bouw van de opstal zijn twee elementen belangrijk, namelijk de voortgang van de bouw op 1 januari en de waardetoevoeging door de opstal zodra deze gereed is. Bij deze waardetoevoeging gaat het overigens om de toename van de gecorrigeerde vervangingswaarde, dus na toepassing van de werktuigenvrijstelling en technische en functionele correcties. Bij een voortgang op 1 januari van 50% en een waardetoevoeging van de opstal zodra deze gereed is van ,-, leidt dit tot een waardetoevoeging van de opstal in aanbouw van ,-. Gecombineerd met een grondwaarde van ,- leidt dit tot een WOZ-waarde van ,-. Overigens is alleen het feit dat het object in aanbouw is en het dus waarschijnlijk nog niet gebruikt kan worden voor het doel waarvoor het gebouwd wordt, in dit licht bezien geen reden om bij objecten waarbij de gecorrigeerde vervangingswaardemethode wordt toegepast een correctie voor functionele veroudering te hanteren. Wel kan er in specifieke situaties reden zijn een functionele veroudering toe te passen op het in aanbouw zijnde of inmiddels voltooide object. Anderzijds kan een dergelijke aanbouw ook reden zijn de functionele veroudering van het reeds bestaande deel van het object lager te stellen dan vóór de investering het geval was. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 18 van 79

19 3 Taxatiemethoden 3.1 Algemeen: waardebepaling niet-woningen Voor de waardebepaling van niet-woningen wordt onderscheid gemaakt tussen de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde. Artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ bepaalt dat indien de gecorrigeerde vervangingswaarde tot een hogere waarde leidt, deze hogere waarde wordt gehanteerd als de waarde in het kader van de Wet WOZ. In de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ en in de toelichting daarbij zijn de toe te passen waarderingsmethodieken beschreven. Los van het bepaalde in artikel 17 van de Wet WOZ zal de te hanteren taxatiemethode (waarde in het economische verkeer of gecorrigeerde vervangingswaarde) vaak afhangen van het soort object dat wordt getaxeerd. In taxatietechnische zin worden de in deze taxatiewijzer bedoelde niet-woningen ingedeeld in twee groepen: courante en incourante niet-woningen. De begrippen courant en incourant worden gebruikt om aan te duiden of er veel of weinig transacties plaatsvinden. Als vuistregel geldt dat voor de courante niet-woningen in beginsel de waarde in het economische verkeer wordt bepaald. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt in beginsel gehanteerd voor de incourante niet-woningen. 3.2 Waarde in het economische verkeer vs. gecorrigeerde vervangingswaarde Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde als waarde in het kader van de Wet WOZ voor niet-woningen gehanteerd wordt als deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Het belangrijkste verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gevormd door de positie van de huidige eigenaar of gebruiker. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde voor de huidige eigenaar/gebruiker in aanmerking genomen. Bij de waarde in het economische verkeer worden alleen anderen als mogelijke gegadigde beschouwd. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden uitgegaan van de huidige eigenaar/gebruiker, waarbij een rol speelt of deze investeringsbeslissingen naar de toestand op de peildatum opnieuw en in dezelfde omvang zou nemen. Deze gecorrigeerde vervangingswaarde kan overigens weer niet hoger zijn dan de bedrijfswaarde (zie paragraaf ) Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde vindt een zodanige correctie plaats dat rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering. De Wet WOZ bepaalt verder uitdrukkelijk dat de correctie wegens technische en functionele veroudering ook de twee enige correctiefactoren zijn. Alhoewel dat uit de wet lijkt te volgen, zal in de praktijk slechts voor een gering aantal objecten beide berekeningen (waarde in het economische verkeer en gecorrigeerde vervangingswaarde) opgesteld worden. Voor de courante niet-woningen zoals kantoren en winkelpanden zal voor het merendeel van de objecten volstaan kunnen worden met het bepalen van een waarde in het economische verkeer. Voor de incourante niet-woningen waaronder veel havengebonden en industriële objecten waarvoor geen sprake is van een markt, zal uitsluitend een gecorrigeerde vervangingswaarde berekend worden. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 19 van 79

20 In een aantal gevallen zal de taxateur ook voor incourante niet-woningen toch beide berekeningen opstellen en wel wanneer: Er getwijfeld kan worden aan de incourantheid van de niet-woning; Het voor de taxateur niet direct duidelijk is welke van beide waarderingsvoorschriften tot een hogere uitkomst leidt; De taxateur door onderlinge vergelijking de juistheid van de bepaalde waarde wil controleren. Bij het bepalen van zowel de waarde in het economische verkeer als van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet rekening gehouden worden met de waarderingsvoorschriften die in de Wet WOZ zijn geformuleerd (volle en onbezwaarde eigendom en onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen) Een als één object afgebakende niet-woning kan niet voor een deel worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer en voor een deel op de gecorrigeerde vervangingswaarde Courante niet-woningen: waarde in het economische verkeer Algemeen Courante niet-woningen zijn doorgaans bedrijfsgebouwen waarvoor een kopers/verkopers dan wel huurders-/verhuurdersmarkt bestaat. Voor de courante objecten wordt, zoals hiervoor reeds is aangegeven, doorgaans de waarde in het economische verkeer bepaald. Voor het bepalen van een waarde in het economische verkeer kunnen voor niet-woningen in hoofdlijnen drie methodieken worden toegepast, namelijk: de vergelijkingsmethode; de (huurwaarde)kapitalisatiemethode; de discounted-cash-flow-methode. Voor niet-woningen is het niet mogelijk één eenduidige methode te geven die in alle situaties toegepast kan worden. Dit hangt samen met het feit dat er geheel verschillende soorten marktsituaties kunnen zijn, afhankelijk van de categorie objecten en afhankelijk van de lokale markt. Welke methode wordt toegepast is afhankelijk van de aard van de beschikbare marktinformatie (transactieprijzen, huurprijzen, investeringen) en van het aantal vergelijkbare objecten De vergelijkingsmethode Bij het waarderen ten behoeve van de bepaling van de WOZ-waarde volgens deze methodiek gebruikt de taxateur verkooptransacties van referentieobjecten die zich rond de waardepeildatum hebben voorgedaan om door middel van vergelijking de waarde van het te waarderen object vast te stellen. Waardebepalende verschillen tussen het referentieobject en het te waarderen object dienen daarbij in de waarde verdisconteerd te worden. 3.4 Toepasbaarheid De vergelijkingsmethode wordt volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen toegepast indien in voldoende mate marktinformatie beschikbaar is en wanneer het belangrijkste deel van de markt bestaat uit verkooptransacties die in redelijke mate overeenkomen met de waarderingsvoorschriften die de Wet WOZ stelt. Dit kunnen objecten zijn met een relatief groot aantal transacties (bijvoorbeeld kleinschalige kantoorruimten, winkels, 4 Hoge Raad 28 januari 2011, nr. 10/00648, LJN BP2132, BNB 2011/100, Belastingblad 2011, blz Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 20 van 79

21 agrarische objecten), maar ook objecten waarbij enkele transacties landelijk gebruikt worden voor de waardebepaling. Wanneer dus rond de waardepeildatum meerdere koop/verkooptransacties van met het te taxeren object vergelijkbare bedrijfsgebouwen hebben plaatsgevonden, dan dient de waardering van het te taxeren object in de eerste plaats op deze transacties te worden gebaseerd. Vaststellen waarde Afhankelijk van het aantal te taxeren objecten vertoont deze waarderingsmethodiek meer of minder gelijkenis met de methodiek voor woningen. De beschikbare marktinformatie wordt verwerkt tot kengetallen. Ook marktinformatie van buiten de gemeente kan hierbij gebruikt worden. Het afleiden van kengetallen uit de marktinformatie vergt voor niet-woningen een bijzondere analyse van de transactie. De inhoud van de onderbouwing van taxaties verschilt afhankelijk van de soort objecten, de situatie binnen de branche en specifieke wettelijke maatregelen. De transacties moeten zoveel mogelijk voor vergelijking onder één noemer worden gebracht, te weten vrij en onbezwaard. Transacties tussen beleggers van bijvoorbeeld verhuurde objecten zijn daarom niet bruikbaar De huurwaardekapitalisatiemethode Bij het waarderen ten behoeve van de bepaling van de WOZ-waarde volgens deze methodiek wordt de bruto huurwaarde gekapitaliseerd op basis van vergelijkingen met huur- en verkooptransacties. 3.5 Toepasbaarheid De (huurwaarde)kapitalisatiemethode wordt volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken toegepast op diverse courante nietwoningen waarbij het belangrijkste deel van de markttransacties bestaat uit verhuurtransacties (bijvoorbeeld winkelpanden en kantoorruimten). Deze verhuurtransacties vormen de basis voor de berekening van de waarde in het economische verkeer. De bruto-huurwaarde van een WOZobject wordt daarbij vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Vaststellen huurwaarde Bij deze methode worden aan de verschillende gebruiksruimten huurwaarden per vierkante meter toegekend. Deze huurwaarden worden vervolgens gekapitaliseerd. De huurwaarden worden verkregen uit diverse bronnen. De toegekende huurwaarden zijn onder andere afgeleid van het binnen de gemeente of regio geldende niveau van min of meer vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verhuurd (marktconforme bruto huurprijzen, zoals die door partijen zijn overeengekomen). De aldus gevonden totale huurwaarde wordt hierna vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Voor het begrip huur wordt verwezen naar de aan het eind van de paragraaf opgenomen verklaring van begrippen. Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 21 van 79

22 Kapitalisatiefactor De kapitalisatiefactor moet zoveel mogelijk worden afgeleid uit transacties van niet-woningen waarbij een eigenaar-gebruiker betrokken is (gerealiseerde verkopen). Voor de betreffende nietwoning wordt een (marktconforme) huur getaxeerd. Het taxeren van de huurwaarde geschiedt door het toekennen van een huurwaarde per verhuurbare vierkante meter aan elke ruimte van het WOZ-object, waarna vervolgens de huurwaarde per vierkante meter wordt vermenigvuldigd met het aantal verhuurbare vierkante meters. De gerealiseerde verkoopprijs wordt vervolgens gedeeld door deze getaxeerde huur zodat een factor resteert.kapitalisatiefactor = koopsom gedeeld door de huur afgerond op één decimaal nauwkeurig Deze factor bestaat uit de elementen: basisrendement, een opslagpercentage voor afdekking van de risico s, vergoedingen voor te maken kosten (exploitatielasten), een correctie kosten koper en een opslagpercentage voor leegstandsrisico s. Indien verkoopcijfers ontbreken moet bij het vaststellen van de factor rekening worden gehouden met het verlangde netto aanvangsrendement, In beginsel gaat men voor de bepaling van het netto aanvangsrendement uit van een risicovrije rentevoet plus een risicopremieopslag. Daarvoor dient een risicovrij rendement bepaald te worden. Voor wat betreft dit risicovrije rendement baseert men zich op het percentage voor staatsleningen met een looptijd van 10 jaar. Er zijn gevallen waarin zowel koop/verkoop- als huur/verhuurtransacties als vergelijkingsmateriaal ontbreken. Aangezien ondernemers in die gebieden doorgaans voor eigen risico bouwen, zal er een relatie tussen huurwaarde enerzijds en bouwkosten plus grond anderzijds moeten zijn. Rendement over geïnvesteerd vermogen in de onroerende zaak is indicatief voor een te betalen huur. Toelichting op het begrip huur Bruto huur (definitie ROZ/IPD) 5 : De gefactureerde bruto huren gedurende het kalenderjaar exclusief (voorschot) servicekosten, BTW compensatie, ontvangen bedragen voor de afkoop van huurcontract(en) en huurgaranties. Invloed van BTW op de waardebepaling De marktconforme huurprijzen die voor de waardebepaling worden gebruikt, worden dus niet omgerekend naar netto huurprijzen door correctie voor de onderhoudskosten en overige kosten van de verhuurder. Alhoewel de totale bruto huur in de eerste instantie altijd wordt genomen exclusief BTW, moet worden opgemerkt dat de jurisprudentie over de invloed van BTW tot een genuanceerder standpunt noopt. De rechter heeft namelijk uitgesproken dat een huurprijs zonder BTW niet gelijk is aan een huurprijs met BTW. De huurprijs zal ergens liggen tussen de huurprijs exclusief BTW en de huurprijs inclusief BTW 6. Omdat de huurder en verhuurder vaak opteren voor belaste verhuur, zijn meer huurgegevens belast met BTW beschikbaar. De invloed van de BTW-regels op de waardebepaling kan uiteraard niet veronachtzaamd worden door alles exclusief te nemen en te houden. Netto huur: De netto huur is het bedrag dat aan huur overblijft na verrekening van de exploitatiekosten 5 Taxatierichtlijnen IPD/ROZ Vastgoedindex, november Zie Hoge Raad 30 oktober 1991, Belastingblad 1992, blz Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 22 van 79

23 Daar waar in deze instructie wordt gesproken over de huur of over de huursom, wordt de bruto huur bedoeld. Hier zijn diverse redenen voor aan te geven. Een ondernemer die voor zichzelf wil laten bouwen, maakt onder andere een afweging tussen wat hij enerzijds aan rentelasten over het geïnvesteerd vermogen kwijt zou zijn en anderzijds wat hij aan huur zou moeten betalen als hij een zelfde onroerende zaak zou kunnen huren. Wanneer de verwarmings- en/of servicekosten gelijk zijn, spelen deze bij de overweging geen rol. Een belegger maakt dezelfde afweging, maar dan vanuit een andere invalshoek. Voor de belegger is bijvoorbeeld van belang welke renteopbrengst een belegging in staatsobligaties geeft en welke huuropbrengst een investering in een onroerende zaak geeft. Aangezien de door de huurder te betalen (voorschotten) verwarmings- en/of servicekosten niet als een opbrengst voor de verhuurder/belegger gezien kan worden, dienen deze posten buiten aanmerking te blijven. Indien verkoopcijfers ontbreken, moet bij het vaststellen van de factor rekening worden gehouden met het verlangde netto aanvangsrendement, de rentestand, de onderhoudslasten, de exploitatielasten en het leegstandsrisico. Toerekening en waardering van de grond De waarde van de grond kan bij de huurwaardekapitalisatiemethode geheel of gedeeltelijk worden opgenomen in de waarde van de opstallen. Daartoe zal bepaald moeten worden of er gebonden grond is en zo ja, hoeveel grond dit betreft. De (resterende) ongebonden grond wordt apart gewaardeerd. De wijze waarop de grond is gewaardeerd dient duidelijk in de taxatie aangegeven te worden De discounted cash-flow-methode (DCF-methode) Bij het waarderen ten behoeve van de bepaling van de WOZ-waarde volgens deze methodiek wordt de waarde bepaald door alle door of met behulp van het te taxeren object gegenereerde, toekomstige inkomsten en uitgaven contant te maken naar de waardepeildatum. In het Nederlands staat deze methode bekend als de Netto-Contante-Waardemethode. 3.6 Toepasbaarheid De discounted-cash-flowberekening wordt volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ toegepast voor de waardebepaling van een enkel zeer specifiek object waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. De discounted-cash-flowberekening kan ook toegepast worden voor het bepalen van kengetallen voor de kapitalisatiefactor ten behoeve van de kapitalisatiemethode. Deze berekening wordt toegepast voor objecten die wel een duidelijke waarde in het economische verkeer hebben, maar waarbij deze waarde onvoldoende tot uitdrukking komt in verkooptransacties of verhuurtransacties van (vergelijkbare) objecten. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor in gevallen waarin markttransacties niet alleen betrekking hebben op de onroerende zaak, maar op de gehele bedrijfsvoering in een object. Bij het berekenen van de kasstromen wordt dan gekeken naar alle inkomsten (omzet) en uitgaven in het kader van de bedrijfsvoering. Op basis van de omzet die gerealiseerd wordt met de betreffende onroerende zaak wordt dan de discounted-cash-flowberekening uitgevoerd. Deze toepassing kan bijvoorbeeld worden gebruikt in de horeca, waarvoor weinig marktgegevens beschikbaar zijn die overeenstemmen met de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ. Toepassing van de discounted-cash-flowberekening kan ook van belang zijn, als de waarde in het economische verkeer van een object samenhangt met exploitatiemogelijkheden na gedane investeringen. De markthuurprijzen na deze investering kunnen niet zonder meer gekapitaliseerd worden, omdat rekening gehouden moet worden met de hoogte van de investeringen en eventueel met een periode waarin nog geen inkomsten worden gegenereerd. Wijze van berekening Taxatiewijzer havengebonden objecten Pagina 23 van 79