Financieringstechnieken voor de realisatie van zorgvastgoed. Zorgnet 10 december 2015 Hilde Bosmans

Transcriptie

1 Financieringstechnieken voor de realisatie van zorgvastgoed Zorgnet 10 december 2015 Hilde Bosmans

2 Financieringstechnieken voor zorgvastgoed

3 Uitgangspunt is de pensioenproblematiek bij senioren versus de betaalbaarheid van zorgvastgoed

4 Uitdagingen voor de initiatiefnemer, bouwheer of de exploitant Wonen en zorg aanbieden: Overeenkomstig de huidige wensen van senioren Aan betaalbare prijzen voor senioren Met haalbare financiële inspanningen voor de exploitant Financieel rendabel voor initiatiefnemer/bouwheer Een zorgproject moet, voor het financieel luik, vanuit verschillende hoeken bekeken worden.

5 Enkele vragen die leven bij VZW s Wat is de totale kostprijs van mijn zorgproject? Hoe mijn zorgproject financieren in deze onzekere periode? Welke financieringsmethoden bestaan en wat zijn hun kenmerken? Wat is de kost van de verschillende financieringsmethoden? Wat zijn aandachtspunten? Wat zijn valkuilen? Moet ik mijn zorgvastgoed afsplitsen van mijn zorgexploitatie?

6 Afsplitsen zorgvastgoed: Een goed idee?

7 Waarom zorgvastgoed afsplitsen? Omwille van verschillende redenen is het interessant om de splitsingsoptie te onderzoeken: VIPA is verdwenen : gewijzigd landschap inzake (niet-) subsidiëring door de overheid van infrastructuur Toegang tot alternatieve financieringsvormen zoals obligaties (met woonrecht), institutionele beleggers of private fondsen Groei van specifieke eisen en onderhoudsverplichtingen waaraan zorgvastgoed op heden dient te voldoen (is een specialisatie op zich en vraagt expertise) Risicograad van activiteiten zorg en vastgoed is verschillend, daarom beter (fiscaal, juridisch, financieel) om zorg en vastgoed te scheiden Zorgentiteit en haar personeel kunnen zich richten en focussen op zorgverlening Wordt een meer courante transactie in de sector (wordt reeds jarenlang toegepast bij privéinitiatieven) en nu ook via de PPS-constructies van OCMW s & VZW s Laat eventuele transacties (gedeeltelijke verkoop) op LT in het vastgoed veel makkelijker toe Inzicht krijgen in werkelijke kost van de zorg en het vastgoed (is meestal minder duidelijk)

8 Aandachtspunten bij een afsplitsing Onzekerheid rond VIPA-subsidiëring (autofinanciering? ), mislopen van eventuele toekomstige subsidies? Welk onroerend/vastgoed afsplitsen in welke entiteit? Rekening houden met bestaande Vipa subsidies en mogelijke bestaande erfpacht- en huurovereenkomsten Keuze maken betreffende de uiteindelijke structuur van de vastgoedentiteit: - afstaan aan een derde - oprichting van een eigen vastgoedentiteit zoals een VZW of VSO (nv, bvba,...) Lange termijncontracten dienen te worden afgesloten tussen de vastgoedentiteit en de exploitant (VZW) Nieuwe vastgoedentiteit kan vb ook obligaties uitgeven en externe (alternatieve) financiering aangaan wat leidt tot de noodzaak van een andere vennootschapsstructuur Opmaak van een Corporate Governance structuur noodzakelijk

9 Operationele werking bij afsplitsing VZW Zorg Exploitatie Vastgoedvennootschap van de VZW of een derde Vastgoed

10 Opdrachten VZW en Vastgoedvennootschap Vennootschap Vastgoed Bouwen en patrimomiumbeheer Ontwikkelen en financieren VZW Zorg Patrimoniumbeheer gesubsidieerd vastgoed Exploitatie runnen en financieren LT overeenkomst afsluiten met de VZW-exploitant Grond inbrengen/verkopen Geven van opstalrecht LT overeenkomst afsluiten voor vastgoed

11 Relatie VZW en Vastgoedvennootschap Grond ter beschikking Ontwikkelen/bouwen en ter beschikking stellen van infrastructuur Betaalt een huur/erfpacht/canon voor het gebouw (en/of de grond) Financieren van de bouw

12 Financieringstechnieken zorgvastgoed vanuit oogpunt VZW (initiatiefnemer)

13 Huidige financieringsvormen voor vastgoed Overheid (Vipa)-Subsidies Was voor WZC; Niet voor AW Was in theorie 60 %, praktijk 50 % Momenteel afgeschaft en on hold... Initiatiefnemer Eigen middelen Zijn er EM beschikbaar? Grond ter beschikking? Vreemde middelen Bancair: lening, onroerende leasing,... Wat nu? Komt er een alternatief? Publiek: bevak, obligatie, vastgoedcertificaten, CV Investeringsmaatschappij, participatiefonds, privaat fonds,... Allerlei: Business Angels, seed capital, crowd funding,...

14 Financieringstechnieken 1. Bancair 2. BEVAK/Fonds 3. Obligatie met woonrecht 4. Vastgoedcertificaten

15 1. Bancair

16 1. Bankfinanciering : Algemeen Eisen van de bank bij vastgoedfinanciering: bedrijfseconomische benadering Kwaliteit businessplan en het management Terugbetalingscapaciteit / CF Aandacht voor eigen engagementen inbreng eigen middelen Ratio s: liquiditeit, solvabliliteit, reserves Aandachtspunten/ risico s Bouwkost (nog) betaalbaar? Wie doet projectmanagement en bouwcoördinatie Continuiteit van de exploitatie Marktconforme dagprijs - concurrentie (publiek/privé)

17 1. Bankfinanciering in een specifiek kader Bankfinanciering in een sterk regulerend kader: Banken nemen afwachtende houding als gevolg van de onzekerheid Klassieke financiëring op max 20 jaar is moeilijker omwille van gebrek aan Vipa steun of Vipa waarborgen Autofinanciering als mogelijke tijdelijke oplossing in afwachting van is onzeker... Welke waarborgen zijn er (op korte en op lange termijn) Nieuw financieringssysteem in kader van de 6 de staatshervorming: clientvolgende (infrastructuur) financiering (is nieuw voor de sector en geeft onduidelijkheden)

18 2. Bevak/Fonds

19 Wat is een BEVAK: Algemeen? Een bevak is een type van collectieve investeringsvennootschap in België Bevak staat voor Beleggingsvennootschap met vast kapitaal die genoteerd staat op de beurs van Brussel (NYSE Euronext Brussel) Verhandelbaar via deelbewijzen op de beurs Bijzonder type is de Vastgoedbevak

20 Wat is een VastgoedBEVAK? Vastgoedbevak: Is een beleggingsvennootschap Investeert haar kapitaal in vastgoed: residentieel, WZC, GAW, kantoren retailwinkels, magazijnen,... Als belegger: Koopt men aandelen Wordt men geen eigenaar van het vastgoed maar men heeft wel recht op een deel van de opbrengst

21 VastgoedBEVAK: Kenmerken (1) Activiteit beperkt tot vastgoedbeleggingen Schuldenlast beperkt tot 65% van het totaal van de activa Strenge regels inzake belangenvermenging Boeking van de portefeuille tegen marktwaarde Geen afschrijvingen Driemaandelijkse schatting van het vastgoedvermogen door onafhankelijke deskundigen

22 VastgoedBEVAK: Kenmerken (2) Spreiding van het risico: maximaal 20% van het vermogen in één vastgoedcomplex Resultaten worden voor 80% uitgekeerd Onderhevig aan vennootschapsbelasting maar belastbare basis is minimaal Bij dividenduitkering wordt er RV afgehouden (momenteel nog 15% bij een residentiële BEVAK en 25% bij de overige) Voorbeelden in de zorgsector: Aedifica, Cofinimmo, Care Property Invest,... Deze laatste was een specifieke vastgoedbevak voor SF/GAW maar nu ook voor ander zorgvastgoed

23 SFI of CPI: Belangrijkste kenmerken Oorspronkelijk systeem: Enkel beleggen in serviceflats Hun clienten: vooral OCMW s en enkele VZW (minderheid) Exploitant staat grond af aan de BEVAK via een recht van opstal BEVAK bouwt het complex en bij oplevering geeft BEVAK gebouw in erfpacht of leasing Exploitant betaalt canon /huur gedurende > 27 jaar aan de BEVAK Na afloop van de opstalperiode gaat gebouw terug naar eigenaar via recht van natrekking (betaling van een einde opstalvergoeding = de initiële bouwkost) Vroeger subsidies voor wedersamenstelling einde opstalvergoeding=> afgeschaft CPI als opvolger van SFI gaat nu verder met zorgvastgoed in het algemeen. Het doel werd uitgebreid en is nu voor alle soorten intiatiefnemers. De oude contracten blijven wel doorlopen.

24 3. Obligatie met woonrecht

25 Wat is een obligatie met woonrecht? Obligatie Een obligatie is een schuldbrief die wordt uitgegeven door de overheid of een particuliere onderneming voor een periode langer dan één jaar. Woonrecht Recht om te wonen gedurende de looptijd van de obligaties

26 Obligatie met woonrecht: Kenmerken (1) Uitgifte van een obligatie gekoppeld aan een specifiek woonproject Publiek kan het wonen verwerven door intekening op obligatie Publiek verwerft geen eigendom! Omschakeling van het vermogen Ofwel een rentecoupon(fin product), ofwel woonrecht van een flat Woonrecht opeisen of tijdelijk afstaan OH/bewoner versus OH/investeerder

27 Obligatie met woonrecht: Kenmerken (2) Woonrecht opeisen Afstand woonrecht Woonrecht afstaan Vergoeding Genot woonrecht

28 Obligatie met woonrecht: Kenmerken (3) Uitgifte van obligatie: vastgoedmaatschappij die eigenaar is van gebouw Exploitant: de toekomstige zorgverlener Inschrijver: (toekomstige) senior of zijn kinderen, investeerder Vergoeding obligatie: varieert tussen 2,5% en 3,5% Vergoeding is op te nemen als: rente (fin product) of woonrecht Looptijd max. 30 jaar Garantie: hypotheek en/of mandaat op het onroerend goed (of gemeentewaarborg voor OCMW s) Wedersamenstelling kapitaal via reservefonds

29 Obligatie met woonrecht: Kenmerken (4) Initiatiefnemer blijft juridisch eigenaar van het gebouw Keuzeopties d.m.v. beslissingsboom (varianten zijn mogelijk) Wat bij overlijden? Woonrecht overdragen op erfgenamen / gegarandeerde wederinkoop Omruilbaarheid obligaties? Doorgroeimogelijkheden i.f.v. zorgprofiel (continuïteit)? Inkoopplicht? Inkooprecht? Verkooprecht?,

30 Obligatie met woonrecht: Kenmerken (5) Opmaak prospectus: diverse regelgeving publiek versus privaat Beperking financieel risico voor uitgever Uitgifte kan als VZW, VSO, OCMW, Gemeente, NV, Obligatie kan met coupon (fin product) of woonrechtvergoeding (varianten zijn mogelijk) Vergoeding woonrecht zelf te bepalen (rentevergoeding Bedrag (grootte) obligatie uitgifte zelf te bepalen (waarde coupures) Flexibiliteit wedersamenstelling kapitaal Financiële flexibiliteit, kan in combinatie met klassieke lening

31 Obligatie met woonrecht: Flexibel financieren

32 Obligatie met woonrecht: Conclusie Betrokkenheid van alle partijen is belangrijk (Initiatiefnemer(s); exploitant; investeerder; bank; adviseur, senior) I.s.m. financiële instelling of investeerder (pré- en saldofin, belegging...) Initiatiefnemers en financiële instellingen moeten sluitende garanties bieden voor obligatiehouders Zowel mogelijk voor overheid als privé Antwoord op vertraging subsidiekader/ontbreken van subsidies Inspelen op de (markt)vraag van senioren Er zijn varianten mogelijk (maatwerk)

33 4. Vastgoedcertificaten

34 Vastgoedcertificaat: Wat? (1) Een schuldvordering ten aanzien van een vennootschap Verleent een recht op een deel van de inkomsten en de realisatiewaarde van één of meer onroerende goederen Bewijsstuk van onrechtstreekse eigendom De certificaathouder bezit geen eigendomstitel Vergelijkbaar met de situatie van een eigenaar van een verhuurd gebouw Het rendement is afhankelijk van: - Geïnvesteerd bedrag - Netto-inkomsten van het onroerend goed - Netto-opbrengst bij de verkoop

35 Vastgoedcertificaten: Wat? (2) Zijn dus Noch aandelen (zij vertegenwoordigen immers geen deel van het kapitaal van de uitgiftemaatschappij) Noch obligaties (er is immers geen vaste opbrengst- of terugbetalingswaarde) Noch participaties in een soort gemeenschappelijk beleggingsfonds, aangezien zij juridisch geen deel van het fondsvermogen vertegenwoordigen

36 Verschil obligatie en vastgoedcertificaat

37 Definities

38 Standpunt Emittent

39 Fiscaliteit

40 Technieken om kapitaal te vergaren 1. Coöperatieve vennootschap 2. Investeringsmaatschappij 3. Privaat fonds

41 1. Coöperatieve vennootschap

42 Coöperatieve vennootschap CVBA : coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Handelsvennootschap Variabel aantal vennoten en kapitaal Geregeld door art. 350 e.v. Wetboek Vennootschappen Grote statutaire vrijheid

43 Coöperatieve vennootschap (2) De coöperatie is eigendom van haar gebruikers De gebruikers van de coöperatieve : - Hebben aandeel in kapitaalsstructuur - Genieten van de dienstverlening van de coöperatie - Delen in de winst onder de vorm van een dividend (of restorno) Geen nadelen van beursgenoteerd bedrijf

44 Erkende coöperatieve vennootschap Mogelijkheid tot het aanvragen van een erkenning via NRC Het is een manier om anders te ondernemen: - Vrije toetreding voor nieuwe aandeelhouders - Gebrek aan een dominerende aandeelhouder - Afwezigheid van een speculatief doel - Bestuursmandaten in regel onbezoldigd

45 Erkende coöperatieve vennootschap (2) Geen RV op de eerste schijf van de dividenden per aandeelhouder natuurlijke persoon tbv 190 (AJ 2015) Schijf > 190 belast aan 25% Mogelijkheid vrijstelling prospectusplicht indien o.a. totaalbedrag van het aanbod <

46 Een voorbeeld in de sector: Inclusie Invest Deze cvba garandeert de investeerders het geld te gebruiken voor gebouwen voor de doelgroep Ze garandeert een normaal of sociaal rendement (bijvoorbeeld dat van een spaarboekje) Investeerders kunnen ook zelf projecten aanduiden De zekerheid voor de investeerder zijn de gebouwen die in onderpand zijn

47 2. Investeringsmaatschappij

48 Investeringsmaatschappij Trend: Investeringsmaatschappijen vertonen meer en meer interesse voor de zorgsector Zowel in het vastgoed als in de exploitatie De wijze van participatie in een dossier is divers: - Kapitaalsparticipatie - Achtergestelde lening Enkele namen PMV, GIMV, FPIM, LRM,

49 3. Privaat fonds

50 Privaat fonds: Waarom? (1) Veranderd zorglandschap met nieuwe eisen: Onzekerheden op diverse vlakken Zoektocht naar alternatieve financiering Zoeken naar een (externe) bouwpartner omdat: - Nood aan heel veel expertise bij de realisatie van zorgvastgoed - Bouwnormering eist steeds meer van de bouwheer - Splitsen van vastgoed (bouwrisico ) en de exploitatie is nieuwe trend Zorgfinanciering kan dus ook anders en zelfs zonder VIPA als het moet

51 Privaat fonds: Waarom? (2) Nieuwe trend sinds 2015: Private fondsen stellen kapitaal ter beschikking voor de realisatie van zorgvastgoed. Dit zowel voor WZC, AW als ander zorgvastgoed Bestaat uit de inbreng van eigen middelen van de fondsoprichter en kapitaal van enkele sociaal geëngageerde families Sommige hebben een overeenkomst met één vaste exploitant, anderen werken met meerdere uitbaters Deze private fondsen zijn ontstaan als antwoord op het onzekere subsidiekader Enkele namen Apollo Care, Aldea Estates,

52 Privaat fonds: Kenmerken Collectief initiatief voor optimale ontwikkeling zorgvastgoed door experten Oprichting van een Speciaal vehikel voor financiering en zorgontwikkeling op maat van een exploitant Financiële middelen inschakelen van maatschappelijk bewuste beleggers Budgetcontrole en budgetbewaking van de totale bouwinvestering Coördinatie en bouwopvolging Ter beschikking van ervaringsdeskundigen Alle expertise onder één dak

53 Juridisch Luik Toepassing van de wet op overheidsopdrachten Aftoetsing, uitwerking, uitvoering en opmaak contracten door gespecialiseerde advocaten Diverse oplossingen zijn mogelijk Maatwerk

54 Financieel Luik

55 Financieel Luik: Kenmerken Doorlooptijd: 2,5 à 5 jaar Oprichting SPV (special purpose vehicle = doos) Middelen: EM fonds + bank Exploitant engageert zich via zakelijk recht op lange termijn Diverse exit mogelijkheden Financieel model is maatwerk afhankelijk van het project en de structuur (OCMW/VZW/NV)

56 De toekomst... Op zoek naar het juiste evenwicht Exploitant Financiele middelen Eigendombehoud? Inspraak? Bewoner Andere eisen/noden Aangepast vastgoed Betaalbaarheid Woon- zorgzekerheid Kwaliteit Overheid Beperking subsidie Afbouw overheidsschuld Europese regelgeving Beheersen/beperken overheidswaarborg Financierder Rendement ifv risico Welke termijn? Waarborgen? Transparantie Diverse mogelijkheden Exitscenario

57

58 Contactgegevens Lindbergh Consult bvba Hoofdkantoor te Hasselt Kuringersteenweg Hasselt Kantoor te Antwerpen Koninklijkelaan Antwerpen Kantoor te Kampenhout Terloonstraat Kampenhout