Gaan we bouwen? Verantwoord? Enkele alternatieven. Studiedag Bouw en Bouwfinanciering Ouderenzorg Zorgnet Icuro - 15 april 2016 Eddy Gers - KMSI

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Gaan we bouwen? Verantwoord? Enkele alternatieven. Studiedag Bouw en Bouwfinanciering Ouderenzorg Zorgnet Icuro - 15 april 2016 Eddy Gers - KMSI"

Anna de Meyer
7 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Gaan we bouwen? Verantwoord? Enkele alternatieven Studiedag Bouw en Bouwfinanciering Ouderenzorg Zorgnet Icuro - 15 april 2016 Eddy Gers - KMSI

2 Inhoud KMSI: wat en bouwplannen? Het gemiddelde WZC obv MARA Financiering haalbaar: balans en vrije cashflow Investeren en het effect op de dagprijs Enkele alternatieven KMSI: wel kunnen, niet doen

3 KMSI VZW KMSI exploiteert 2 WZC: De Winde in Veerle Laakdal RH 85 bedden, waarvan 61 RVT 25 assistentiewoningen 15 plaatsen in dagverzorgingscentrum De Hoge Heide in Arendonk RH 110 bedden (na afbouw 17 ROB), waarvan 83 RVT

4 KMSI Bouwplannen? De Winde: VV voor 30 ROB, zeer concrete plannen, met optimalisatie van 17 bijkomende AW De Hoge Heide: Tegen 2019 moet belangrijke (ver-) nieuwbouw om volledige erkenning te behouden VV 17 ROB (door afbouw)

5 Gemiddeld WZC uit MARA Obv 159 WZC einde 2014 Totaal gedeeld door 159 om gemiddelde te nemen Relativeren: Zeer divers en uiteenlopende gegevens Per exploitatiepunt, niet per rechtspersoon Mix van oud en nieuwbouw, dus geen uitsplitsing hier. Per case te bekijken in praktijk Geen 100% dekking van alle vzw WZC s

6 Gemiddelde balans

7 Investering (Ver-)nieuwbouw WZC 100 bedden Kost all in per m²: EUR (=Vipa-plafond!?) 65 m² per bed, dus EUR/bed all-in Totale kost is EUR all-in Eigen middelen inbreng EUR (= 13,15%) naast inbreng van de grond (waarde bv ook EUR) Krediet EUR, delging 23j, bij vast kapitaal delging EUR/j (+ rente nog)

8 Balans na investering

9 Relatieve evolutie balans Eigen vermogen: van 51,3% naar 26,7% EV zonder subsidie: van 30,4% naar 15,9% Schulden > 1j: van 33,5% naar 63,1% Het gemiddelde vzw WZC heeft een nipt aanvaardbare balans na investering Toch grote verschillen tussen de WZC, per case te bekijken. Er is geen vast verband tussen sterk EV en behoefte aan (ver-)nieuwbouw Essentieel is steeds de bouwkost te beheersen

Vrije marge Vrije Cash Flow per WZC: 327.610 EUR (cash flow min jaarlijkse delging schulden) Nieuwe schuld bij investering: 10.500.000 EUR Delging op 23j (?

10 Vrije marge Vrije Cash Flow per WZC: EUR (cash flow min jaarlijkse delging schulden) Nieuwe schuld bij investering: EUR Delging op 23j (??), vaste rente van 2,5% Bij vast kapitaal: delging rente 1 j = vrije marge = Bij annuïteiten: kapitaal en intrest is per jaar vrije marge = /j Middelpunt tussen de twee is EUR extra cash uit per jaar

11 Terugbetalingscapaciteit Indien 100% vrije marge benut voor nieuwe investering!? Realistische stijging dagprijs? Bij exploitatie van 100 bedden, met 100% bezetting: : 100 : 365d = 9,10 /b/d (excl Vipa forfait) Te relativeren indien de bestaande schulden wegvallen, dan stijgt de vrije marge met en is de extra verhoging minimaal 3,46 /b/d Indien vrije cashflow nul is en er geen eigen middelen worden ingezet, bezetting 95% is, dan zou de dagprijs moeten stijgen met 20 EUR/b/d Indien geen EM, grond mee financieren, geen vrije CF, krediet op 20j, bezetting 90%, dan in de dagprijs voor de annuïteit 26,47 EUR/b/d en bij overschrijding budget met 25% is dit 33,10 EUR! Vergelijking: momenteel in MARA aan afschrijvingen + kosten schulden 11,64 /b/d.

12 Conclusie TBC Het gemiddelde WZC kan de investering aan, bij gelijke exploitatie en beperkte verhoging van de dagprijs. Forfait Vipa voor bepaalde WZC zal de haalbaarheid verhogen, maar voordeel moet in verlaging dagprijs voor de bewoner. Beperking dagprijsverhoging met 5 EUR. Maar inzetten van alle EM en de volledige vrije marge (noteer 2014) is heel verregaand. Deze WZC zullen bij externe financiers vrij vlot financiering vinden, indien de financieringsmix en balans aanvaardbaar is en de markt stabiel blijft. Maar: 36 WZC uit MARA in de gevarenzone voor de vrije marge en anderzijds 16 WZC hadden in 2014 voldoende vrije marge om de volledige financiering te dragen.

13 Alternatieven Elke financier / investeerder die de sector kent zal eerst het financieel plan beoordelen: dus de TBC of vrije marge moet OK en betrouwbaar zijn, inclusief eventueel forfait Vipa. Optimalisatie financieringsmix kan oa door alternatieve zekerheden: Ipv EM een achtergestelde lening als hefboom, rente kan hoger zijn dan rente op bancaire schulden (RV!) Rechtspersoon is een groep, meerdere exploitaties Waarborgen: Vipa (?), gemeente/ocmw (alternatieve waarborg daar) of derden Voortzettingsverbintenis van solvabele partij

14 Zelf bouwheer? Wie als bouwheer en/of eigenaar optreedt mee laten bepalen door het opzet: klemtoon op zorg of op wonen? De realisatie van een gebouw kan volledig worden uitbesteed via een promotie-overeenkomst, DB-formule, Zeker te overwegen indien intern de nodige competenties niet beschikbaar zijn. Meer info bij andere inleiders vandaag. Ook nadenken over de splitsing van wonen en zorg en het gebouw na realisatie ook niet in (volle) eigendom hebben. Goedkoper is hier niet de motivatie (extra kosten en indexering!), maar wel financieringsmix, evolutie sector op lange termijn, vrijwaren eigen middelen voor andere doelen,

15 Alternatieven Financieringsformules - Bancair krediet: momenteel zeer goedkoop, geen indexatie van de kost - Onroerende lease: BTW-lease, on balance - Obligaties of wooncertificaten - Interne leningen (Roerende voorheffing?)

16 Alternatieven Een derde is voor lange termijn eigenaar van het gebouw. Diverse mogelijkheden: - DBFM - Vastgoedbevak - Verzekeringsmaatschappij of pensioenfonds - Aannemer / promotor - Projectvennootschap - Diverse private eigenaars / investeerders

17 Alternatieven Institutionele partners stellen meestal ter beschikking via erfpacht of alternatief: - Triple Net Lease: kosten voor de erfpachtnemer - Erfpacht >= 27j, indexering canon. Prijs vooral obv de toekomstige exploitatie, minder op de bouwwaarde van het gebouw. - Aankoop (marktwaarde?) na x-jaar mogelijk - Risico: - Voor de eigenaar-belegger vooral een projectrisico: is de sector en bezetting voldoende zeker op lange termijn + de aantrekkelijkheid van het project (kans op default). - Voor de exploitant blijft meestal het volledige exploitatierisico: bezetting, prijs- en kostenevolutie, markt,

18 Alternatieven aanvullend Flexibel bouwen = Waarde gebouw verhogen Bij ROB/RVT geen link mogelijk tussen eigenaarschap/financiering en opname Externe eigenaar kan ook binnen de groep of via specifieke samenwerkingsverbanden (SPV, projectvennootschap, )

19 Stappenplan 1. Is ons project het juiste voor de toekomst? Dit is onafhankelijk van eventuele subsidie of Vipa-forfait! 2. Zo ja, een keuze naar bouwheerschap en eigenaarschap. 3. Financieel plan opmaken voor financiers of investeerders: moet haalbaar zijn. 4. Procedure selectie partners (WOO).

Gaat KMSI bouwen? De Winde: Uitbreiding 30 ROB (+ 17 AW): niet realiseren, enerzijds financieel negatief voor resultaat (ROB) en anderzijds niet de juiste keuze/behoefte op lange termijn.

20 Gaat KMSI bouwen? De Winde: Uitbreiding 30 ROB (+ 17 AW): niet realiseren, enerzijds financieel negatief voor resultaat (ROB) en anderzijds niet de juiste keuze/behoefte op lange termijn. We ontwikkelden wel een DVC en werken met de gemeente aan een LDC. De Hoge Heide: (Ver-) nieuwbouw on hold. Studie en principieel akkoord om met gemeente en OCMW-Arendonk een Woon-Zorgzone te ontwikkelen aan de campus van het WZC van OCMW. Patrimonium De Hoge Heide is eigendom van NV Zorgsteen, een dochter van KMSI, kan opportuniteiten geven. Zowel balansmatig als naar vrije marge (2014) kan KMSI investeringen dragen, maar we merken een evolutie bij de ouderen, de overheid en de markt, waardoor we kiezen om anders te gaan (samen-)werken/investeren.

Vergelijkbare documenten

Exploitatiefinanciering WZC Stand van zaken

Exploitatiefinanciering WZC Stand van zaken Brussel, 15 april 2016 Clara Van den Broeck Stafmedewerker Ouderenzorg Zorgnet - Icuro Overzicht 1. Vipa oud >< Vipa nieuw 2. Erkenningskalender 3. RVT- reconversie