PROJECTDOCUMENT KLUSCOMPLEX CAPADOSESTRAAT Het college van burgemeester en wethouders van Den Haag,

Transcriptie

1 RIS PROJECTDOCUMENT KLUSCOMPLEX CAPADOSESTRAAT 9-11 Het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, overwegende dat: - de Centrale Vastgoedorganisatie Den Haag het voormalige schoolgebouw aan de Capadosestraat 9-11 aan de Dienst Stedelijke Ontwikkeling heeft aangeboden voor herontwikkeling; - het voormalig schoolgebouw geschikt is om als kluscomplex, ten behoeve van Kleinschalig Opdrachtgeverschap in te zetten en vervolgens als klusappartementen te verkopen aan particulieren die het verbouwen tot woningen; - Kleinschalig Opdrachtgeverschap bijdraagt aan de vraag van particuliere consumenten naar meer keuzevrijheid; - de gemeente jaarlijks minimaal 200 kavels en/of kluspanden voor particuliere consumenten op de markt wil brengen; - Kleinschalig Opdrachtgeverschap bijdraagt aan de woningdifferentiatie; - door transformatie het bestaande gebouw in stand kan worden gehouden voor de omgeving. besluit: in te stemmen met de inhoud van het Projectdocument Kluscomplex Capadosestraat 9-11 onder voorbehoud van goedkeuring door de raad van de Klusobject exploitatie Capadosestraat Den Haag, 13 februari 2018 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Peter Hennephof Pauline Krikke Gemeente Den Haag Postbus T Spui DJ Den Haag Den Haag

2 Projectdocument Kluscomplex Capadosestraat 9-11 Projectcode: FK Inleiding Algemeen In de commissiebrief DSO/ RIS Nieuwe kansen door Kleinschalig Opdrachtgeverschap van 9 februari 2012 is aangegeven dat door de gemeente ingespeeld wordt op een nieuwe trend in de vastgoedmarkt. Dit met als doel de eindgebruiker de burger, de ondernemer of andere investeerders centraal te stellen en de mogelijkheid te geven om hun eigen woning en/of bedrijf te (ver)bouwen naar eigen inzicht. In het project Kleinschalig Opdrachtgeverschap wordt dit op diverse manieren vanuit de gemeente vormgegeven; enerzijds door de uitgifte van grondkavels voor de bouw van nieuwe woningen en/of bedrijven en anderzijds door het ter beschikking stellen van woningen met achterstallig onderhoud als klushuis, of voormalige scholen, kantoren en dergelijke als kluscomplex waarin particulieren binnen een deel van het gebouw zo individueel mogelijk hun eigen woning kunnen realiseren. Het voormalig schoolgebouw aan de Capadosestraat 9-11 (Laakkwartier) heeft de onderwijsfunctie verloren en is beschikbaar gekomen voor herontwikkeling. In opdracht van de Kavelwinkel is, in het kader van Kleinschalig Opdrachtgeverschap, onderzocht of het gebouw geschikt is voor wonen. Uit onderzoek door een extern bouwkundig bureau blijkt dat het pand zich goed leent om getransformeerd te worden tot 20 kluswoningen. Vervolgens is een Nota van Uitgangspunten (NvU) opgesteld en deze is op 9 mei 2017 vastgesteld door het college (RIS296925). Na de vaststelling van de NvU is het complex gepresenteerd tijdens de Kavel- en Klusmarkt op 12 mei Op 27 juni 2017 is het plan aan de buurt gepresenteerd tijdens een buurtconsultatie waar het positief is ontvangen. Op basis hiervan is het plan verder uitgewerkt en wordt het projectdocument nu voor bestuurlijke besluitvorming aangeboden. Ligging plan Het schoolgebouw aan de Capadosestraat 9-11 ligt in de wijk Laakkwartier, tussen de Laakkade en de Goeverneurlaan, en is eigendom van de gemeente. Het gebouw is onderdeel van een carré waarvan de randen bestaan uit onderwijs- en woongebouwen en het middenterrein uit speel- en sportvelden. Aan de achterzijde grenst de locatie aan de sloot die rond de speel-en sportvelden ligt. Een deel van het schoolgebouw grenst direct aan het speelterrein van DAK Kindercentra aan de Bresterstraat 23. Luchtfoto carré 2/14

3 Locatie Beschrijving gebouw Het schoolgebouw is door architect J.M. Luthmann ontworpen tussen 1929 en De school telt 3 bouwlagen met elk een bruto hoogte van circa 3,80 meter. Ter plaatse van de gymzaal (linkerdeel op onderstaande foto) verspringt het vloerniveau een halve meter. Onder de gymzaal bestond aanvankelijk een onderdoorgang naar het gemeenschappelijke binnenterrein dat later is afgesloten met puien en dienst ging doen als gymzaal voor de kleuters. Rechts van de gymzaal maakte Luthmann het hoofdtrappenhuis dat op een torentje lijkt. Het voorname deel van de school is de rechter vleugel met klaslokalen in de 3 bouwlagen. De begane grond springt naar voren ten opzichte van de verdiepingen. Op de begane grond zijn stalen kozijnen gebruikt om een lichte indruk te geven. Op de verdiepingen zijn houten kozijnen toegepast. De achtergevel die op het Noordwesten ligt, heeft kleinere glasopeningen dan de voorgevel. De gangen langs de achtergevel hebben nog tegelvloeren in zwart en rood en gele tegelwanden met zwarte biezen. Voorgevel schoolgebouw Capadosestraat 3/14

4 Zijkant schoolgebouw hoek Capadosestraat- Bresterstraat Interieur en trappenhuis 2. Maatschappelijke effecten Het project is onderdeel van het programma 15 Stadsontwikkeling waarvan een duurzame groei en vitalisering van de stad de doelen zijn. De bevolking van Den Haag groeit waardoor de behoefte aan onder andere woningen blijft toenemen. In het coalitieakkoord Vertrouwen op Haagse Kracht koos het college voor een meer organische manier van stadsontwikkeling waarbij de bestaande kwaliteiten van de stad het uitgangspunt zijn van nieuwe plannen. De nadruk hierbij ligt meer dan voorheen op 4/14

5 het transformeren van leegstaand vastgoed en op samenwerking met partijen binnen en buiten de gemeente. Door het pand in het kader van Kleinschalig Opdrachtgeverschap te herontwikkelen als woongebouw/kluscomplex, wordt bijgedragen aan de doelstellingen van de gemeente om particulieren meer individuele keuzevrijheid te bieden bij het realiseren van hun eigen woning, en om jaarlijks minimaal 200 kavels- en kluspanden voor particulieren consumenten op de markt te brengen. Transformatie tot woningen vergroot het areaal woningen, zorgt voor meer woningdifferentiatie en het pand wordt behouden voor de omgeving. Dit alles draagt bij aan de leefbaarheid in de buurt. Daarnaast draagt hergebruik van het pand bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente zoals het verminderen van de CO2 uitstoot. 3. Projectkader / randvoorwaarden De hierna beschreven randvoorwaarden zijn afkomstig uit de vastgestelde Nota van Uitgangspunten (RIS296925). Programmatisch Laakkwartier bestaat voornamelijk uit portieketage woningen en kleine eengezinswoningen. De verwachting is dat de Capadosestraat een gewild klusproject is vanwege het karakter van het voormalige schoolgebouw, de grootte van de appartementen en de hoge plafonds. Tijdens de Kavelsen Klushuizenmarkt en de buurtconsulatie, waren de reacties van belangstellende positief over het besluit van de gemeente om het pand als klusproject op de markt te brengen en over de getoonde woningverkaveling. Welstand Van toepassing zijn de richtlijnen voor gevelwijzigingen uit de Welstandsnota. Beschermd stadsgezicht Laakkwartier is aangewezen als Gemeentelijk Beschermd Stadsgezicht vanwege de architectonischeen stedenbouwkundige waarden. De opzet van de wijk heeft een Berlagiaans karakter en verkeert nog in authentieke staat. De architectuurstijl van de Amsterdamse School en de Nieuwe Haagse School is overal in de wijk aanwezig en de verwevenheid van stedenbouwkundige opzet en architectuur is bijzonder. Gemeentelijke Beleidsuitgangspunten Voor de uitwerking van dit plan gelden de volgende beleidskaders en uitgangspunten: Woonvisie Uitgiftebeleid en grondprijzenbrief Parkeerkader en parkeernormen Den Haag (2011) Gemeentelijke Bomenverordening Kadernota op weg naar een Duurzaam Den Haag Richtlijn aanpasbaar bouwen Welstandsnota Den Haag Agenda Ruimte voor de Stad (RIS ) Motie natuurinclusief bouwen (RIS ) 4. Programma Het pand wordt getransformeerd tot 20 klusappartementen met een bruto vloer oppervlak (bvo) variërend van ongeveer 63 tot 168 m2. De (rationele) woningverkaveling (zie onderstaande tekening) is gebaseerd op de bestaande beuken van de schoollokalen. Links en rechts van het hoofdgebouw bevinden zich de gemeenschappelijke hoofdentrees met trappenhuizen. In de linker vleugel van het gebouw, waar zich op de eerste verdieping de oorspronkelijke gymzaal bevindt, zijn 4 drielaagse (gezins-) woningen gesitueerd. De woningverkaveling bevat in het hoofdgebouw 8 appartementen op de begane grond met eigen buitenruimten. De eerste en tweede verdieping bevatten elk 4 appartementen met een eigen balkon. De balkons zijn toegevoegd omdat een buitenruimte zowel voor het wooncomfort als voor de verkoopbaarheid erg gewenst is. Om de heldere en ritmische gevelopbouw en het karakteristieke architectonische beeld van de voorgevel niet te verstoren, zijn de balkons aan de achterzijde van het gebouw gesitueerd. Parkeren vindt plaats op het eigen terrein. Zie voor een uitgebreide toelichting hoofdstuk 7. Verkeer en parkeren. 5/14

6 Woningverkaveling Afwijking woningverkaveling t.o.v. Nota van Uitgangspunten De hierboven beschreven woningverkaveling wijkt op onderdelen af van de woningverkaveling uit de NvU. Hierin werd een woningverkaveling gepresenteerd met onder andere 7 identieke maisonnetteappartementen op de eerste en tweede verdieping, slechts 1 drielaagse woning in de linkervleugel en 12 nagenoeg gelijke appartementen. De maisonnetteappartementen werden op de eerste verdieping, aan de achterzijde van het gebouw, ontsloten via de oorspronkelijke schoolgang en op de tweede verdieping voorzien van een inpandige loggia. Bij de uitwerking van het plan bleek dat in deze verkaveling het beschikbare vloeroppervlak niet optimaal werd benut voor de woonfunctie. Het plan is vervolgens geoptimaliseerd, zoals hierboven is beschreven, waardoor het aantal drielaagse (gezins-)woningen tot 4 is uitgebreid, het oppervlak van de appartementen meer is gedifferentieerd en het aantal verkoopbare vierkante meters woonoppervlak is toegenomen. Deze verkaveling is gepresenteerd tijdens de buurtconsultatie en daar goed ontvangen (zie verslag buurtconsultatie van 27 juni 2017). 5. Initiatief Stichting Logeerhuis Laak i.o. Ten tijde van de buurtconsultatie is de gemeente benaderd door twee zeer betrokken buurtbewoners die in het kader van bewonersparticipatie een burgerinitiatief aan het ontwikkelen zijn om een logeerhuis in Laakkwartier te realiseren. Omdat er geen woon-zorginstelling in de wijk aanwezig is waar wijkbewoners tijdelijk kunnen verblijven na bijvoorbeeld een ziekenhuisopname, willen zij die leemte opvullen met een Logeerhuis Laak. Doelgroep De opzet van het Logeerhuis Laak is dat deze tijdelijk (tot 6 weken) opvang en gastvrijheid biedt aan mensen die na een ziekenhuisopname nog niet zelfstandig thuis kunnen wonen en behoefte hebben aan mantelzorg. 6/14

7 Organisatie Logeerhuis Laak (in oprichting) is geen zorgorganisatie. Familie en speciaal opgeleide vrijwilligers gaan de gast verzorgen en de eigen huisarts en verpleegkundigen doen de zorg. Eventueel benodigde professionele (wijk)verpleegkundige of andere medische zorg, wordt door de gast zelf geregeld (zoals in de thuissituatie) en ingekocht bij zorgaanbieders. Omdat het Logeerhuis Laak geen zorgorganisatie is, moeten de gasten wel aan een aantal criteria voldoen zoals bijvoorbeeld zelfstandig kunnen bewegen en eten. Als geschikte locatie hebben de twee initiatiefnemers hun oog laten vallen op een deel van het gebouw aan de Capadosestraat. Het gebouw is interessant omdat het centraal in de wijk ligt, goed bereikbaar is met het openbaar vervoer en omdat de beoogde benodigde ruimte beschikbaar komt. Om de haalbaarheid van het initiatief verder te concretiseren, werken de initiatiefnemers aan het oprichten van de Stichting Logeerhuis Laak: een dienstverlenende vrijwilligersorganisatie met als taak het realiseren en (financieel gezond) exploiteren van het Logeerhuis Laak. Daarnaast wordt er gewerkt aan een businessplan (Zorgeloos logeren in Laak) en aan fondsenwerving. Programma Programmatisch gaat het initiatief uit van 8 klusappartementen op de begane grond van het hoofdgebouw. Deze 8 appartementen bieden voldoende ruimte om te verbouwen tot 19 gastenkamers (3 kamers per appartement), een woonkamer, een royale eetkeuken, 6 aangepaste badkamers en een logeervoorziening voor de nachtwacht. Juridisch planologisch Het Logeerhuis Laak is te typeren als een maatschappelijke voorziening. De huidige bestemming van het pand is Maatschappelijk : het huidige bestemmingsplan laat dit initiatief dus toe. Parkeren Als er 8 appartementen minder komen, verlaagt dat de parkeerbehoefte van 2o (zie hoofdstuk 7 Verkeer en parkeren) naar 12 parkeerplaatsen. Daartegenover staat de parkeerbehoefte van het logeerhuis (zorgverleners, vrijwilligers, bezoekers), en die is 0,3 parkeerplaats/zorgwoning. Uitgaande van 19 zorgwoningen/gastenkamers zijn er 6 parkeerplaatsen nodig. De totale parkeerbehoefte is dan 18 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen zijn op het eigen terrein in te passen, zie hiervoor de afbeelding Mogelijke parkeeroplossing onder hoofdstuk 7. Vervolg en afspraken Omdat dit sympathieke burgerinitiatief -ontstaan uit bewonersparticipatie en betrokkenheid met de eigen wijk- kan voorzien in een behoefte en gebaseerd is op het verbinden van wijkbewoners, immers vrijwilligers verzorgen tijdelijk de mantelzorg voor wijkbewoners, is de gemeente constructief met de initiatiefnemers in gesprek gegaan. Om dit particuliere initiatief te faciliteren, is de Stichting Logeerhuis Laak onder andere het volgende meegegeven: In afwijking van de gebruikelijke verkoopmethode bij kluspanden kan de Stichting 3 maanden voor de start verkoop een optie nemen op 8 begane grond appartementen. Voordat er tot een optieneming wordt overgegaan moet de Stichting een businessplan ter beoordeling en goedkeuring aan de gemeente voorleggen waaruit blijkt dat de Stichting het plan kan financieren, welke partijen de financiering verstrekken en onder welke voorwaarden. Is het plan financieel niet haalbaar, dan worden er geen opties verstrekt. De gemeente behoudt zich het recht voor een Bibob onderzoek uit te laten voeren. De klusappartementen worden verkocht waarbij de grond in eeuwigdurende erfpacht wordt uitgegeven. De totale koopsom wordt gesplitst in de waarde van het opstal en de grondwaarde. De waarde van het opstal wordt afgekocht. De Stichting kan voor de grondwaarde kiezen tussen eenmalig eeuwigdurend afkopen of canonbetaling. De Stichting heeft gedurende 3 jaar de plicht om de appartementen te gebruiken/exploiteren als Logeerhuis. Bij verkoop (binnen en na 3 jaar) heeft de gemeente als eerste het recht van (terug-)koop. Voor het overige gelden dezelfde werkwijze (betaling optiebedragen, reserveringsovereenkomsten afsluiten, koop kluspanden, start met klussen/verbouw), termijnen en zekerheidsstellingen die de gemeente hanteert bij het op de markt brengen van kluspanden (zie ook hoofdstuk 10. Verkoopproces en uitgifte). De gemeente zal de 8 appartementen volgens de gebruikelijke werkwijze klusrijp 7/14

8 opleveren en tegen een marktconforme prijs aanbieden. Zo kan de gemeente de 8 appartementen alsnog aan particulieren verkopen als de Stichting haar plan financieel niet rond kan krijgen. 6. Stedenbouwkundige situatie Door het gebouw niet te slopen maar te transformeren tot woongebouw (ofwel gedeeltelijk Logeerhuis Laak), blijft het behouden voor de buurt en blijft de stedenbouwkundige situatie en het architectonische bebouwingsbeeld in takt. Dit sluit goed aan bij de ambities van de gemeente om de stedenbouwkundige structuur van de wijk in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren. Als concrete uitwerking hiervan heeft de gemeente recent, in het kader van het programma Parkeren in Woonwijken, de ruimte tussen het schoolgebouw en het naastgelegen schoolgebouw heringericht. Hierbij is de singel met het aanliggende straatprofiel dat in de Aarnout Drostlaan aanwezig is, verlengd tot aan het groene speel- en sportveld. Door deze herinrichting is de oorspronkelijke zichtlijn tussen de Janssoniusstraat en de Laakkade hersteld en zijn tevens openbare parkeerplaatsen toegevoegd. Nieuwe singel met aanliggend straatprofiel en parkeerplaatsen 7. Verkeer en parkeren De locatie is met de auto goed bereikbaar vanaf de Gouverneurlaan en de Genestetlaan. Ook met het openbaar vervoer is de locatie goed te bereiken. Tram 16 heeft een aantal haltes op de Gouverneurlaan en rijdt vanaf Wateringen, via de Leyweg, Station Moerwijk, Station Hollands Spoor en het centrum naar het Statenkwartier. Het plan genereert met 20 woningen/appartementen (of met 12 appartementen en het Logeerhuis Laak) een beperkt aantal extra verkeersbewegingen ten opzichte van het huidige of voormalige gebruik. Dit extra verkeer kan goed verwerkt worden op de omliggende wegvakken en leidt niet tot een ander verkeersbeeld of extra hinder. De parkeerdruk in Laakkwartier is hoog. Om de parkeerdruk voor bewoners te verminderen is een parkeerregime (betaald parkeren) in de wijk ingevoerd. Ook zijn recent extra openbare parkeerplaatsen naast de locatie aangelegd in het kader van het programma Parkeren in Woonwijken. Op het planvoorstel zijn de parkeernormen van de gemeente Den Haag van toepassing. De parkeerbehoefte van het plan (uitgaande van 20 appartementen) is 20 parkeerplaatsen en moet op het eigen terrein worden opgelost. Volgens onderstaande verbeelding is het eigen terrein voldoende van 8/14

9 omvang om 20 parkeerplaatsen aan te leggen. Mogelijke parkeeroplossing Bij de uitwerking van het plan zal de inrichting van het eigen terrein verder worden uitgewerkt. Hierbij zal ook rekening worden gehouden met adequate stallingsvoorzieningen (ten minste 2 per appartement) voor fietsen van de toekomstige bewoners (ofwel de bezoekers/vrijwilligers van het Logeerhuis, zie ook Beleidsregel Bergingen nieuwe woongebouwen Den Haag 2017) en met de huidige fietstrommel die op de hoek van het terrein staat. 8. Juridisch planologisch De planlocatie maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan Laakwijk-Schipperskwartier dat onherroepelijk is geworden op 7 juli 2010, en heeft de bestemming Maatschappelijk. Daarnaast is de locatie aangeduid als wro-zone wijzigingsgebied waarvoor geldt dat het college het plan kan wijzigen onder andere ten behoeve van woningen met de daarbij behorende gebouwen, tuinen, groen en parkeervoorzieningen. Voor de functiewijziging en de bouwkundige aanpassingen aan het gebouw, die in opdracht van de gemeente worden uitgevoerd om het pand klusrijp te maken, moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Hierop is de kruimel regeling van toepassing die een proceduretijd kent van 8 weken met eventueel 6 weken verlening. Individuele kopers (ofwel de Stichting Logeerhuis Laak) moeten, om het kluspand af te bouwen, ook een omgevingsvergunning aanvragen. Hiervoor geldt een reguliere proceduretijd van eveneens 8 weken met eventueel 6 weken verlening. 9. Uitvoeringsaspecten Verwerving Het schoolgebouw is eigendom van de gemeente Den Haag. Het schoolgebouw is in 2014 leeg komen te staan nadat de Openbare Basisschool Dr. Willem Drees, het pand verliet voor nieuwbouw aan de Bresterstraat. Daarna heeft de Dr. J.A. Gerth van Wijkschool tijdelijk gebruik gemaakt van de locatie in afwachting van de oplevering van de nieuwbouw aan de Withuysstraat. In het kader van het beter benutten van leegstand, is het pand daarna tijdelijk in bruikleen gegeven. Uitplaatsing/herhuisvesting Het pand is door de gemeente tot 31 mei 2018 in bruikleen gegeven aan het kunstenaarscollectief Billytown, zonder verplichting op herhuisvesting. Belanghebbenden/grondeigendommen De grond is eigendom van de gemeente Den Haag. Een deel van het schoolgebouw grenst aan de achterzijde direct aan het speelterrein van David DAK Kinderopvang aan de Bresterstraat 23. Hiermee zal rekening worden gehouden bij de uitwerking van het plan. Archeologie 9/14

10 De locatie ligt in een gebied waarvoor de dubbelbestemming Waarde Archeologie geldt. Dit houdt in dat de gronden mede bestemd zijn voor het behoud van archeologische waarden. Voor de sloop van aangrenzende panden en nieuwe ontwikkelingen in de omgeving is in het verleden archeologisch onderzoek gedaan. Hierdoor bestaat ten opzichte van de geologische kaart van Den Haag een genuanceerder beeld van de landschappelijke situatie ter plaats. Bij deze onderzoeken zijn geen archeologische resten aangetroffen. Omdat er bij dit plan geen (of op zeer beperkte schaal) bodemingrepen plaatsvinden en de werkzaamheden inpandig gebeuren, is archeologisch onderzoek hier niet nodig. Sloop/asbest Om het gebouw klusrijp te maken, wordt het inpandig (gedeeltelijk) leeg gesloopt. In het gebouw en in de kruipruimte van het gebouw is asbest geconstateerd. Als onderdeel van het klusrijp maken, zal asbestsanering plaatsvinden. Bodem Er is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd naar de bodemkwaliteit. Dit onderzoek heeft de hypothese dat de grond licht verontreinigd is (uit de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Den Haag) bevestigd. Volgens het verkennend bodemonderzoek is de uitpandige bovengrond niet verontreinigd tot boven de achtergrondwaarde. Vanwege de asbest in de kruipruimte moet er na de asbestsanering nog inpandig een nader bodemonderzoek worden uitgevoerd. Flora en fauna onderzoek Op basis van de Wet Natuurbescherming (met ingang van 1 januari 2017: voorheen de Flora- en faunawet) geldt een beschermingsplicht voor planten- en diersoorten. De wet bevat verbodsbepalingen voor het verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten. Om te achterhalen of er beschermde soorten in of rond het gebouw aanwezig zijn, is een Flora- en fauna onderzoek uitgevoerd. Tijdens het onderzoek zijn verblijven van de vleermuizen aangetroffen waardoor er een ontheffing moet worden aangevraagd. Omdat er onder andere maatregelen aan de gevel moeten worden uitgevoerd, zal de gemeente zelf een ontheffing aanvragen en een plan van aanpak laten opstellen. Hiermee wordt de uitvoering van de werkzaamheden gestroomlijnd en worden individuele kopers ontlast. Kabels en leidingen/trafo In maart 2017 is een Klic-melding gedaan. Uit de gegevens blijkt dat er kabels en leidingen, zowel binnen als buiten het uit te geven perceel, aanwezig zijn en dat er in het pand een wijkgebonden trafo aanwezig is en blijft. De trafo vormt geen belemmering voor de woonfunctie. Kabels en leidingen die buiten het uit te geven terrein in de openbare straat liggen, hoeven niet verlegd te worden. Kabels en leidingen die binnen het uit te geven perceel liggen, zullen zoveel mogelijk gehandhaafd worden. Waterhuishouding In Laak is een gecombineerd rioolstelsel aanwezig. Bij de verdere planuitwerking wordt onderzocht of de afwatering van het dak van de woningen en het parkeerterrein op het oppervlakte water kan plaatsvinden. Ook wordt nagegaan of de parkeervakken op het eigen terrein, van open of waterdoorlatende bestrating kan worden voorzien, zodat het water langer in de grond wordt vastgehouden en het riool minder wordt belast. Bomen Op het schoolterrein zijn 8 bomen aanwezig. Deze zijn ingemeten en de soort en vitaliteit is bepaald. Bij het uitwerken van de parkeeroplossing op eigen terrein zal het kappen van bomen zoveel mogelijk worden beperkt. Indien er toch gekapt moet worden, worden ter compensatie nieuwe bomen geplant met als uitgangspunt een minimaal neutrale bomenbalans. ORAC s In de Capadosestraat wordt het huishoudelijk afval verzameld in ondergrondse restafval containers (ORAC s). Het in de straat aanwezige aantal ORAC s is voldoende om ook het afval van de 20 appartementen op te vangen. Er hoeft dan ook geen extra ORAC te worden bijgeplaatst. 10. Verkoopproces en uitgifte Het project wordt door de gemeente ontwikkeld volgens de door de Kavelwinkel gehanteerde methode voor kluscomplexen waarbij onder andere uitgegaan wordt van het volgende: 10/14

11 Individuele klusappartementen worden openbaar aangeboden tegen een vaste marktconforme prijs. In een vastgesteld kluspaspoort zijn de bouwregels opgenomen wat er gerealiseerd kan worden. Vaste verkoopprocedure met harde termijnen. Zelfbewoningsplicht geldt na oplevering van de woning voor een periode van 3 jaar. Het klushuis wordt verkocht waarbij de grond in eeuwigdurende erfpacht wordt uitgegeven. De totale koopsom wordt gesplitst in de waarde van het opstal en de grondwaarde. De waarde van het opstal wordt afgekocht. De koper kan voor de grondwaarde kiezen tussen eenmalig eeuwigdurend afkopen of canonbetaling. Na notarieel transport geldt bij de klusappartementen een bouwplicht en binnen 1 jaar oplevering van het appartement. Laagdrempelig en gelijke kansen voor iedereen door middel van loting bij notaris. Het oprichten van een Vereniging van Eigenaren is verplicht. Uitgebreide informatie over het verkoopproces en de uitgifte is te vinden op de site van de Kavelwinkel. De individuele kluspaspoorten worden in het 2de kwartaal 2018 opgesteld en voorgelegd aan het college voor bestuurlijke besluitvorming, voordat de verkoop start. Om het pand klusrijp te maken, wordt een plan uitgewerkt door Helder Architecten in samenwerking met adviesbureau HTV-bouwtechniek. Voor de aanbesteding wordt, conform de gemeentelijke aanbestedingsrichtlijnen, een onderhands meervoudige procedure gehanteerd waarbij 5 ondernemingen worden uitgenodigd om een offerte/prijsbieding in te dienen. Reserveringsovereenkomst en uitgifte Indien er meer geïnteresseerden dan kluswoningen zijn, wordt er door de notaris geloot. De gemeente sluit met alle geïnteresseerden die een kluswoning toegewezen hebben gekregen een reserveringsovereenkomst. Daarmee reserveert de gemeente de beoogde kluswoning voor de koper voor een periode van maximaal 12 maanden. Als zekerheidsstelling dient de koper een waarborgsom of bankgarantie van 10% van de prijs van de kluswoning te stellen. De gemeente gaat over tot uitgifte aan de individuele koper nadat het gehele pand klusrijp is gemaakt en de koper in het bezit is van een omgevingsvergunning voor de verbouwing van de kluswoning. De door de koper betaalde zekerheidsstelling (bij het aangaan van de reserveringsovereenkomst) wordt door de notaris bij de overdracht verrekend met de verkoopprijs van de kluswoning. De koper heeft daarna maximaal 12 maanden de tijd om de verbouwing uit te voeren. Na realisatie van de verbouwing is de nieuwe eigenaar verplicht minstens 3 jaar de woning zelf te bewonen. Voor het burgerinitiatief van de Stichting Logeerhuis Laak zijn op enkele onderdelen uitzonderingen van toepassing. Deze zijn toegelicht in hoofdstuk Milieu en Duurzaamheid Geluid Omdat wonen een geluidgevoelige functie is, is de Wet Geluidhinder (ook bij transformatie van een bestaand gebouw) van toepassing. Ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat door het wegverkeer (inclusief tram) op de Gouverneurlaan, de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 48 db met 2 db wordt overschreden op de 4 grondgebonden woningen ter plaatse van de huidige gymzaal. Deze woningen beschikken wel over een geluidluwe (achter-)gevel. Om de transformatie naar woningen mogelijk te maken, zal voor deze 4 woningen een hogere grenswaarde procedure worden doorlopen. Luchtkwaliteit In het Besluit 'niet in betekende mate' is onder ander bepaald dat een project niet aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit hoeft te worden getoetst als het project niet meer dan woningen bij één ontsluitingsweg omvat. Het plan bevat 20 woningen/appartementen. Dit aantal valt ruim onder de drempelwaarde van woningen die is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen en nader onderzoek is niet nodig. 11/14

12 Bodemverontreiniging Zie paragraaf Bodem onder hoofdstuk 9.Uitvoeringsaspecten. Externe veiligheid In de omgeving van de planlocatie bevindt zicht het LPG-tankstation aan de Neherkade Het plan ligt buiten het invloedsgebied en de effectafstand 1%-letaliteit van dit LPG-tankstation. Het plan ligt ook op meer dan 200 m van de ontheffingsroute voor het bevoorraden van dit LPG-tankstation. Een kwantitatieve risicoanalyse (QRA) kan daarmee achterwege blijven. Het gebouw ligt wel binnen het invloedsgebied (355 m) van de transportroute (Stieltjesstraat). De afstand tot de risicobron is echter dermate groot dat specifieke maatregelen gericht op zelfredzaamheid, mede gelet op de beperkte vervoersfrequentie, niet zinvol zijn. Er zijn geen overige risicobronnen in de omgeving. Windhinder en bezonning Het plan heeft geen effect op de huidige windhinder situatie en de huidige bezonningssituatie omdat het pand niet wordt vergroot. Duurzaamheid Door het gebouw te transformeren tot kluswoningen blijft het behouden en wordt het hergebruikt. Dat is op zich al een vorm van duurzame stedelijke ontwikkeling. De gemeentelijke duurzaamheidsambities gaan echter verder en Den Haag wil in 2040 een CO2-neutrale stad zijn. Om dat te realiseren worden nieuwbouw plannen niet meer aangesloten op het gasnet, maar moet op een andere wijze worden voorzien in de energie- en warmte behoefte. Voor transformatie van bestaande panden naar woningen gelden nog geen wettelijk aangescherpte eisen: dergelijke plannen worden getoetst aan de Bouwbesluiteisen voor verbouw en/of bestaande bouw. Ter vergelijking: voor nieuwbouw woningen geldt nu volgens het Bouwbesluit een wettelijke EPC waarde van 0,4 en voor verbouw/functiewijziging is slechts een minimale isolatiewaarde opgenomen vergelijkbaar met de nieuwbouweis uit de jaren 80. Hoe duurzaam transformeren mogelijk kan worden gemaakt voor kluscomplexen, is in opdracht van het Haags Duurzaamheidsteam onderzocht voor de kluscomplexen Schlegelstraat, Wijhestraat en Capadosestraat. Drie verschillende projecten waar per project een onafhankelijk energieadvies voor is opgesteld. Met dit energieadvies is onderzocht of het mogelijk is de woningen binnen het kluscomplex zoveel mogelijk energieneutraal te maken. - Energieadvies Capadosestraat Er is uitgebreid onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om het kluscomplex Capadosestraat energieneutraal te maken. Door de beeldbepalende gevelindeling, de bestaande noord-zuid ligging en het grote geveloppervlak, in combinatie met de toegepaste bouwmethodiek (waardoor er veel koudebruggen aanwezig zijn), blijkt dit thans met de huidige technieken, helaas economisch onhaalbaar. Ook was het niet mogelijk om het pand op korte termijn aan te sluiten op een warmtenet. Technisch lijkt het wel haalbaar om bij verbouw het kluscomplex energiezuinig te maken en een EPC waarde lager dan 0,3 te realiseren. De dan te treffen thermisch isolerende maatregelen zijn: zeer hoogwaardige isolatie van het dak, de gevels, de begane grond vloer en van het glas in de gevelkozijnen. Daarnaast zijn de volgende installatietechnische maatregelen noodzakelijk om een EPC van minder dan 0,3 te bereiken: verwarming en warmtapwater door opwekking met een lucht-water combi-warmtepomp; ventilatieroosters: zelfregulerend en afzuiging van ventilatielucht CO2 gestuurd; PV-panelen: 175 zonnepanelen ten behoeve van 20 (klus)woningen voor de opwekking van duurzame stroom. Als al deze thermisch isolerende en installatietechnische maatregelen zouden worden getroffen, zou het complex zonder een gasaansluiting kunnen functioneren. - Investeringen Om al de hiervoor genoemde maatregelen te realiseren, is echter een extra investering van circa per woning nodig. Deze extra investering kan niet worden opgelegd en/of doorberekend aan de kopers omdat de grens van de marktwaarde van de woningen in deze buurt al is bereikt waardoor een hogere hypotheek om deze investeringen mee te financieren, niet financierbaar is: banken zullen hieraan geen medewerking verlenen. Evenmin kan de totale investering worden gedekt uit het gemeentelijk Duurzaamheids-programma (DSB). Uit dit programma worden namelijk al middelen ingezet voor duurzaamheidsmaatregelen in het kluscomplex Schlegelstraat. Het complex 12/14

13 Schlegelstraat functioneert daardoor als voorbeeld project (pilot) hoe bestaande gebouwen bijna energieneutraal kunnen worden gemaakt. Voor het project Capadosestraat betekent dit dat vanwege het ontbreken van voldoende financiële middelen en mogelijkheden, het pand thans niet (bijna) energieneutraal gemaakt kan worden. - Stimuleren en treffen van duurzaamheidsmaatregelen Om kopers toch te verleiden en te stimuleren om zelf (of in VVE-verband) verschillende duurzaamheids-maatregelen te treffen, worden de volgende maatregelen voorgesteld: Verstrekken energieadvies aan kopers De gemeente verstrekt de kopers een uitgebreid energieadvies hoe de woning energiezuinig (EPC lager dan 0,3) kan worden gemaakt. Dit advies is voorzien van voorbeelden van detaillering van de verhoogde thermische isolatie, de installatietechnische maatregelen en de berekening van de terugverdientijd van de maatregelen. Aanvullend zal voor de kopers een informatieavond belegd worden waar de technische adviezen worden toegelicht. Daarnaast wordt een voucher beschikbaar gesteld voor 2 uur advies (per individuele klusser) in de Woonwijzerwinkel. Voorwaarde scheppende voorzieningen aanbrengen bij het klusrijp maken De gemeente brengt bij het klusrijp maken voorzieningen aan (in de vorm van extra grote leidingschachten) die de installatie en het gebruik van een lucht-water combi-warmtepomp, het plaatsen van zonnepanelen en zelfregulerende CO2 roosters nu of in de toekomst mogelijk maken. Thermische isolatie aanbrengen aan het dak Uit voorgaande klusprojecten is gebleken dat kopers bij het aanbrengen van isolatiemaatregelen verder gaan dan de eisen die het bouwbesluit stelt bij verbouw. Omdat het pand momenteel nog een schoolpand is en geen woningen bevat, komen de toekomstige kopers niet in aanmerking voor een stedelijke of landelijk isolatiesubsidie. Als aanmoediging om extra dak- en vloerisolatie aan te brengen is een claim van ingediend voor een bijdrage uit het Duurzaamheidsprogramma van DSB. Helaas was ook hiervoor geen ruimte in de begroting van DSB (Duurzaamheids-programma) en kon deze claim niet gehonoreerd worden. Om de klussers/kopers van de Capadosestraat toch te stimuleren om extra duurzaamheidsmaatregelen toe te passen wordt bij de herstelwerkzaamheden aan het dak, het dak tevens voorzien van isolatie, zodat de individuele kopers geen isolatie aan de binnenzijde van de woning hoeven aan te brengen. Het treffen van de hiervoor genoemde maatregelen zorgt voor een verbetering van de energetische situatie van het pand ten opzichte van de nu geldende regelgeving en wordt ingezet als stimulans voor de kopers/klussers om extra duurzaamheidsmaatregelen nu of in de toekomst toe te passen. 12. Financiële paragraaf In de Klusobject exploitatie Capadosestraat 9-11 (projectcode FK594), zijn de kosten en opbrengsten van het plan opgenomen. In totaal bedragen de kosten op reële waarde. Tegenover deze kosten staan aan opbrengsten op reële waarde. Het plan kent een geprognosticeerd negatief saldo van op reële waarde. Daarnaast heeft het plan een risicoprofiel van (zie hoofdstuk 13. Risicobeheersing) en een zelfde negatieve impact op het benodigd weerstandsvermogen. De verwachte rentekosten op de Materiële Vaste Activa in aanbouw bedragen Omdat het verwachte plansaldo, alsook de impact op het risicoprofiel en de rentekosten, negatief zijn is er dekking noodzakelijk vanuit het beleidsveld Kleinschalig Opdrachtgeverschap van totaal Risicobeheersing Een exploitatieresultaat dient altijd te worden bezien in het licht van het risicoprofiel, zijnde de impact van de aangeduide kansen en risico s in het project. Risico s en kansen die optreden binnen de plankaders van de klusobject exploitatie komen bij een plan met een negatief saldo ten laste van de Reserve Grondbedrijf. Bij een positief plan worden de risico s eerst ten laste gebracht van het positief saldo. 13/14

14 De benodigde omvang van de Reserve Grondbedrijf wordt jaarlijks bepaald in de Meerjaren prognose grondexploitaties (MPG) op basis van het meest actuele risicoprofiel. Na vaststellen van deze kluscomplex exploitatie zal het risicoprofiel inclusief de benoemde beheersmaatregelen voor het eerst in het MPG 2018 worden geactualiseerd. De totale impact van de risico s en kansen, zijnde het risicoprofiel, bedraagt nadelig. Dit profiel is opgebouwd uit aan gewogen projectrisico s en aan marktrisico s. Omdat het project een negatief saldo kent, is de impact op het benodigd weerstandsvermogen tevens nadelig. 14. Communicatie Het initiatief is op 3 april 2017 voorgelegd aan het Wijkberaad Laak Centraal dat positief heeft gereageerd op het voornemen om het pand te transformeren naar klusappartementen. Zij hebben daarbij wel hun zorgen geuit over de parkeerdruk in de wijk en zien dat als een groot aandachtspunt. Met het Wijkberaad is afgesproken dat er een buurtconsultatie gehouden wordt als het plan verder wordt uitgewerkt. Nadat de NvU bestuurlijk was vastgesteld, is het planinitiatief op 12 mei 2017 tijdens de Kavels- en Klushuizenmarkt gepresenteerd aan belangstellenden. Op dinsdag 27 juni 2017 is een buurtconsultatie gehouden waarin het concept plan en de woningverkaveling zijn gepresenteerd. Voor de inspraak en participatie is gekozen voor de vorm raadplegen. Omwonenden en geïnteresseerden zijn tijdens de consultatie geïnformeerd en gevraagd naar een reactie en/of suggesties om de kwaliteit van het plan te verbeteren. De ingekomen reacties hebben niet geleid tot aanpassing van het plan. Het verslag van de buurtconsultatie is aan de aanwezigen en het Wijkberaad gestuurd, geplaatst op de website van de Kavelwinkel en als bijlage aan dit projectdocument toegevoegd. De communicatie van het project wordt meegenomen in de campagne voor het overkoepelende project Kleinschalig Opdrachtgeverschap. Enkele communicatiemomenten zijn: persmoment in mei 2017 met de bekendmaking van het aanbod; website: met updates via de nieuwsbrief en facebook; advertenties in dagbladen; Woonmarkt in 2017 (in de Grote Kerk);. Kavels- en Klushuizenmark Verder verstrekt de Kavelwinkel kluspaspoorten en worden kijkdagen voor belangstellenden georganiseerd. Daarnaast zal het Wijkberaad Laak Centraal geïnformeerd worden over de voortgang van het project. 15. Planning Na vaststelling van dit projectdocument en het operationeel verklaren van de exploitatie, wordt de omgevingsvergunning voor het klusrijp maken aangevraagd, wordt het bestek uitgewerkt, de aanbesteding voorbereid en de kavelpaspoorten vastgesteld. De voorlopige globale uitvoeringsplanning is als volgt: 2018 februari start verkoopmarketing juli-augustus verlenen omgevingsvergunning augustus start klusrijp maken complex september bestuurlijke vaststelling kavelpaspoorten november start optietermijn kopers/start verkoop 2019 januari oplevering klusrijp maken complex februari vanaf febr. omzetten opties in reserveringen voorbereiden en aanvragen omgevingsvergunning door kopers, levering kluspand en start individuele verbouwingen (1 jaar) 2020 vanaf jan. verbouwing door individuele kopers (1 jaar) e -2e kwartaal oplevering en afsluiting project. 14/14