Pluskeuring. Mgr. Godschalkstraat 4, 5275 BP Den Dungen. Woensdag 16 mei 2018 Rapportnummer

Transcriptie

1 Bouwkundig inspectierapport Pluskeuring Mgr. Godschalkstraat 4, 5275 BP Den Dungen Woensdag 16 mei 2018 Rapportnummer Keurhuis Nederland Poppenbouwing NZ Geldermalsen T info@keurhuisnederland.nl KVK NL82 RABO Op al onze werkzaamheden zijn onze algemene voorwaarden van toepassing die u achteraan in dit rapport vindt.

2 Inhoudsopgave Algemene gegevens van de inspectie Inspectiegegevens Objectgegevens Dashboard Opmerkingen van de inspecteur Overzicht conditiescores Overzicht maatregelen en kosten Inspectie detailgegevens Bovenbouw Exterieur Garage / berging vrijstaand Installaties Interieur Onderbouw Pagina 2 van 42

3 Algemene gegevens van de inspectie Inspectiegegevens Rapportnummer Soort inspectie Inspecteur Verkoopkeuring Albert Kruider Datum inspectie Woensdag 16 mei 2018 Aanwezig bij inspectie Weersgesteldheid tijdens inspectie Inlichtingenformulier aanwezig, ingevuld en ondertekend. Makelaar verkoper, Bewoner Bewolkt droog Niet van toepassing Opdrachtgever Naam M.J. Cooymans Adres Mgr. Godschalkstraat 4 Postcode Woonplaats BP Den Dungen m.cooymans@zge.nl Objectgegevens Type Woonhuis/Vrijstaand Adres Mgr. Godschalkstraat 4 Postcode Plaats/locatie 5275 BP Den Dungen Bouwjaar 1965 Bewoond Gebruik ja Woning Aantal bouwlagen 2 Vereniging van eigenaren Nee Pagina 3 van 42

4 Dashboard Kosten Onderhoudskosten direct Onderhoudskosten op termijn 525 Totaal Verbeteringskosten 0 Maatregelen met kosten PM Onderstaande maatregelen zijn als PM (Pro Memory) gemarkeerd. Dit betekent dat de inspecteur (nog) geen uitsluitsel kan geven over de kosten van de activiteit. Dakraam / Dakraam hout / afwerken naar de wens van de koper Schoorsteen: benedendaks / Schoorsteen; benedendaks / Herstellen stucerk (elders opgenomen) Lekdorpels / Lekdorpels - steen / Reinigen (niet begroot) Dakbedekking vlak / Bitumen (exclusief lood) / Reinigen, vervangen bij eerste tekeken van lekkage/storingen (niet begroot) Warmte; CV-distributie / CV-installatie op gas / Vervangen bij eerste tekenen van storing Keukenblok / / Vervangen naar de wens van de koper Sanitair / / Vervangen naar de wens van de koper Plafond / Houten delen / Vervangen naar de wens van de koper Wand: afwerking / Tegelwerk / Vervangen naar de wens van de koper Kelder (geen woonbestemming) / Kelderkast < 4m2 / Vervangen naar de wens van de koper Beglazing; vast buiten / Enkel / isolerend / Vervangen op termijn Plafond / Kunststof / Vervangen plafondafwerking door gipsplaat Gemiddelde conditiescore van het gehele object Dit is een gemiddelde van de condities van alle bouwdelen Conditiescores van bouwdelen Matig: 1.6 % (aantal: 1) Goed: 1.6 % (aantal: 1) Redelijk: 96.7 % (aantal: 59) Bouwdelen met conditie nader onderzoek of niet inspecteerbaar Deze bouwdelen heeft de inspecteur niet geheel visueel kunnen beoordelen Hoofdstuk Bouwdeel Specificatie Conditie Pagina 4 van 42

5 Onderbouw Kruipruimte Kruipruimte Niet inspecteerbaar Pagina 5 van 42

6 Opmerkingen van de inspecteur Eventuele bergingen/garages en / of tuinkasten/zonwering zijn niet door ons geïnspecteerd, m.u.v. geïnspecteerde berging. De kruipruimte is niet toegankelijk (geen luik / doorgang). Hierdoor is geen beoordeling te geven van bodemafsluiting, opgaande wanden, begane grondvloer en eventuele leidingen. Onderstaande gegevens komen van de makelaar. Lekkage c.v. leiding keuken is verholpen. Buis zijgevel (buiten) is niet meer ingebruik. (gas). Pagina 6 van 42

7 Overzicht conditiescores Bovenbouw Dakconstructie Hout - schuin Dakconstructie Hout - plat Dakdoorvoer Dakdoorvoer CV benedendaks Dakdoorvoer Dakdoorvoer beluchting en ontluchting benedendaks Schoorsteen: benedendaks Schoorsteen; benedendaks Dakraam Dakraam hout Dakraam Dakraam kunststof Exterieur Dakraam Dakraam (excl. lood / zinkwerk) Metselwerk Metselwerk Buitenkozijnen en -ramen Buitenkozijn aluminium Buitenkozijnen en -ramen Buitenraam aluminium Buitenkozijnen en -ramen Hang- en sluitwerk ramen Buitendeuren Aluminium Buitendeuren Hang- en sluitwerk deuren Beglazing; vast buiten Enkel / isolerend Balkon Balkon - uitrusting (borstwering) 4 - Matig Lekdorpels Lekdorpels - steen Lekdorpels Lekdorpels - beton Lood- en zinkwerken Lood- en zinkwerken Voegwerk Voegwerk Schilderwerk Schilderwerk - dekkend systeem Schilderwerk Schilderwerk - muurverf Goten Goten Hemelwaterafvoer Hemelwaterafvoer Schoorsteen: buitendaks Schoorsteen buitendaks (exclusief binnenbekleding) Dakdoorvoer buitendaks Dakdoorvoer CV buitendaks (excl. lood / zink) Dakdoorvoer buitendaks Dakdoorvoer be-/ontluchting buiten (excl. lood / zink) Boeiboorden Boeiboorden Pagina 7 van 42

8 Loodslabben en loketten Loodslabben en loketten Dakbedekking hellend Keramische pan (excl. lood / zink) Dakbedekking vlak Bitumen (exclusief lood) Garage / berging vrijstaand Bijgebouw: functioneel tot de woning behorend Bijgebouw 1 Installaties Elektra Groepenkast Elektra Bedrading / schakelmateriaal Elektra Veiligheidsaarding; aardlekschakelaar Gasleiding Zichtbare gasleidingen Warmte; CV-distributie CV-installatie op gas Warmte; CV-distributie Radiator Warmte; CV-distributie Zichtbare CV leidingen Water; algemeen Zichtbare waterleidingen Water; algemeen Zichtbare riolering / vuilwater afvoer leidingen Interieur Vloeren Begane grondvloer: steenachtig Vloeren Verdiepingsvloer: steenachting Vloeren Zoldervloer: hout Wanden Wanden - dragend Wanden Wanden - niet dragend Kolom-/liggerconstructies Trappen 2 - Goed Keukenblok Sanitair Deur; binnen Deur; binnen Hang- en sluitwerk Kozijn; binnen Plafond Plafond, gipsplaat Pagina 8 van 42

9 Plafond Plafond, pleisterwerk Plafond Houten delen Plafond Kunststof Wand: afwerking Pleisterwerk Wand: afwerking Tegelwerk Onderbouw Fundering Fundering op staal Kruipruimte Kruipruimte Niet inspecteerbaar Kelder (geen woonbestemming) Kelderkast < 4m2 Pagina 9 van 42

10 Overzicht maatregelen en kosten Bovenbouw Bouwdeel, specificatie, activiteit Direct Op termijn Verbeterplan Totaal Dakdoorvoer, Dakdoorvoer CV benedendaks, Vervangen op termijn Dakraam, Dakraam kunststof, Vervangen op termijn Totaal Exterieur Bouwdeel, specificatie, activiteit Direct Op termijn Verbeterplan Totaal Metselwerk, Metselwerk, Lokaal herstel scheurvorming/beschadigingen Buitenkozijnen en -ramen, Buitenkozijn aluminium, Onderhoud buitenkozijnen, herstellen kozijnen Buitenkozijnen en -ramen, Buitenraam aluminium, Afstellen hang- en sluitwerk, onderhoud ramen Buitendeuren, Aluminium, Afstellen hang- en sluitwerk, onderhoud deuren Beglazing; vast buiten, Enkel / isolerend, Herstel beglazingsafdichting buiten Schilderwerk, Schilderwerk - dekkend systeem, Aanbrengen vervolgsysteem/beschadigingen bijwerken Schilderwerk, Schilderwerk - muurverf, Reinigen, lokaal herstel Schoorsteen: buitendaks, Schoorsteen buitendaks (exclusief binnenbekleding), Reinigen schoorsteenkop, voegwerk herstellen Loodslabben en loketten, Loodslabben en loketten, Herstel Dakbedekking hellend, Keramische pan (excl. lood / zink), Inboeten Dakbedekking vlak, Bitumen (exclusief lood), Reinigen Totaal Interieur Pagina 10 van 42

11 Bouwdeel, specificatie, activiteit Direct Op termijn Verbeterplan Totaal Wanden, Wanden - dragend, Herstel scheurvorming Deur; binnen,, Afstellen hang- en sluitwerk Wand: afwerking, Pleisterwerk, Plaatselijk herstel pleisterwerk Totaal Totaal object Maatregelen met kosten PM Onderstaande maatregelen zijn als PM (Pro Memory) gemarkeerd. Dit betekent dat de inspecteur (nog) geen uitsluitsel kan geven over de kosten van de activiteit. Dakraam / Dakraam hout / afwerken naar de wens van de koper Schoorsteen: benedendaks / Schoorsteen; benedendaks / Herstellen stucerk (elders opgenomen) Lekdorpels / Lekdorpels - steen / Reinigen (niet begroot) Dakbedekking vlak / Bitumen (exclusief lood) / Reinigen, vervangen bij eerste tekeken van lekkage/storingen (niet begroot) Warmte; CV-distributie / CV-installatie op gas / Vervangen bij eerste tekenen van storing Keukenblok / / Vervangen naar de wens van de koper Sanitair / / Vervangen naar de wens van de koper Plafond / Houten delen / Vervangen naar de wens van de koper Wand: afwerking / Tegelwerk / Vervangen naar de wens van de koper Kelder (geen woonbestemming) / Kelderkast < 4m2 / Vervangen naar de wens van de koper Beglazing; vast buiten / Enkel / isolerend / Vervangen op termijn Plafond / Kunststof / Vervangen plafondafwerking door gipsplaat Pagina 11 van 42

12 Inspectie detailgegevens Bovenbouw Dakconstructie Hout - schuin Enkele oude lekkageplekken waargenomen. Geen actie noodzakelijk. Doordat de dakconstructie/het dakbeschot aan de binnenzijde (groten-)deels is afgewerkt, is het niet mogelijk de volledige dakconstructie/het volledige dakbeschot te inspecteren. De constructie is door de aanwezige huisraad beperkt inspecteerbaar. De achterliggende onderdelen vallen dan ook buiten deze keuring De dakconstructie wordt beoordeeld voor zover deze zichtbaar is. Beoordeeld worden de constructieve samenhang, eventuele aantasting (houtrot, houtboorders) en zichtbare lekkages. Dakconstructie Hout - plat Doordat de dakconstructie/het dakbeschot aan de binnenzijde (groten-)deels is afgewerkt, is het niet mogelijk de volledige dakconstructie/het volledige dakbeschot te inspecteren. De dakconstructie wordt beoordeeld voor zover deze zichtbaar is. Beoordeeld worden de constructieve samenhang, eventuele aantasting (houtrot, houtboorder) en zichtbare lekkages. Dakdoorvoer Dakdoorvoer CV benedendaks Gebrek Verouderd Pagina 12 van 42

13 Maatregel Vervangen op termijn 175 (op termijn) Het is middels een visuele inspectie niet vast te stellen of schoorsteen- en ventilatiekanalen voldoen aan de gestelde norm. Tevens zijn de kanalen niet aan de binnenkant te inspecteren. Dakdoorvoer Dakdoorvoer beluchting en ontluchting benedendaks Het is middels een visuele inspectie niet vast te stellen of schoorsteen- en ventilatiekanalen voldoen aan de gestelde norm. Tevens zijn de kanalen niet aan de binnenkant te inspecteren. Schoorsteen: benedendaks Schoorsteen; benedendaks Gebrek Stucwerk beschadigd Maatregel Herstellen stucerk (elders opgenomen) Geadviseerd wordt, de schoorsteenkanalen welke in gebruik zijn t.b.v. de veiligheid en i.v.m. brand- en opstalverzekering periodiek te laten vegen door een erkend bedrijf. Dakraam Dakraam hout Gebrek Niet professioneel afgewerkt Pagina 13 van 42

14 Maatregel afwerken naar de wens van de koper Dakramen worden beoordeeld op randdetaillering, functioneren van glas en eventuele lekkages. Dakraam Dakraam kunststof Gebrek Mechanische schade / verwering Maatregel Vervangen op termijn 350 (op termijn) Dakramen worden beoordeeld op randdetaillering, functioneren van glas en eventuele lekkages. Exterieur Dakraam Dakraam (excl. lood / zinkwerk) Elders opgenomen Dakramen worden beoordeeld op randdetaillering, functioneren van glas en eventuele lekkages. Metselwerk Metselwerk Gebrek Beschadiging, lichte scheurvorming Pagina 14 van 42

15 Maatregel Lokaal herstel scheurvorming/beschadigingen 347 (direct) Controle van gesloten geveldelen (metselwerk) vindt plaats ter beoordeling van de fundering (m.n. scheuren), vochtproblemen (optrekkend vocht, doorslag) of uitvoeringsproblemen (dilatatie, onjuiste detaillering). Bij massief metselwerk bestaat de kans op vochtdoorslag. Pas echter op met impregneermiddelen. Indien niet correct aangebracht kan dit leiden tot schade aan het metselwerk. Buitenkozijnen en -ramen Buitenkozijn aluminium Gebrek Filiforme corrosie, aanslag, verwering, kitwerk verweerd Maatregel Onderhoud buitenkozijnen, herstellen kozijnen 400 (direct) Houten kozijnen achter aluminium onderdelen zijn grotendeels niet visueel waarneembaar, en niet door ons geïnspecteerd. Op lange termijn dient rekening gehouden te worden met vervangen. Niet begroot. Aluminium kozijnen worden in de fabriek gecoat of voorzien van een prepaint systeem. Hierdoor hebben de kozijnen gedurende lange tijd geen schilderbeurt nodig. Dit neemt niet weg dat aluminium gevoelig is voor filevorming corrosie zijn. Dit is een kruipende roest onder de prepaint laag. Buitenkozijnen en -ramen Buitenraam aluminium Gebrek Filiforme corrosie, aanslag, verwering, enkele ramen lopen aan/klemmen Pagina 15 van 42

16 Maatregel Afstellen hang- en sluitwerk, onderhoud ramen 363 (direct) De ramen klemmen plaatselijk (lopen aan), hierdoor gaan deze met moeite open c.q. dicht. Op lange termijn dient rekening gehouden te worden met vervangen. Niet begroot. Aluminium schuiframen rollen/schuiven over lagers of rails. Bij oudere schuiframen kan het voorkomen dat er geen reserve onderdelen meer verkrijgbaar zijn. Het gevolg kan zijn dat door het ontbreken van noodzakelijke onderdelen, het gehele kozijn inclusief ramen vervangen moeten worden. In de rapportage kan hier geen rekening mee gehouden worden. Buitenkozijnen en -ramen Hang- en sluitwerk ramen Elders opgenomen Er wordt binnen de keuring niet beoordeeld of het aanwezige hang- en sluitwerk aan de huidige normen m.b.t. inbraakwerendheid voldoen. Buitendeuren Aluminium Gebrek Filiforme corrosie, aanslag, verwering Maatregel Afstellen hang- en sluitwerk, onderhoud deuren 350 (direct) Op lange termijn dient rekening gehouden te worden met vervangen. Niet begroot. Aluminium schuifdeuren rollen/schuiven over lagers of rails. Bij oudere schuifdeuren kan het voorkomen dat er geen reserve onderdelen meer verkrijgbaar zijn. Het gevolg kan zijn dat door het ontbreken van noodzakelijke onderdelen, het gehele kozijn incl. deuren vervangen moeten worden. In de rapportage kan hier geen rekening mee gehouden worden. Pagina 16 van 42

17 Buitendeuren Hang- en sluitwerk deuren Elders opgenomen Er wordt binnen de keuring niet beoordeeld of het aanwezige hang- en sluitwerk aan de huidige normen m.b.t. inbraakwerendheid voldoen. Beglazing; vast buiten Enkel / isolerend Gebrek Verouderd kitwerk / stopverf/rubber Gebrek Veroudering, economisch afgeschreven (geen gebreken waargenomen) Maatregel Herstel beglazingsafdichting buiten 200 (direct) Maatregel Vervangen op termijn Met name bij ouder dubbele beglazing neemt de kans op blind slaan toe, dit kan zich spontaan openbaren in de vorm van condens en/of kalkaanslag. Bij regenval met harde wind dringt in ernstige mate water binnen via uitgedroogde stopverf/kit/rubbernaden. In de isolerende beglazing is geen lekkage zichtbaar, anders dan genoemd: deze is mogelijk door vervuiling en/of de weersomstandigheden moeilijk herkenbaar of vast te stellen (en geeft derhalve geen garanties). Isolatieglas wordt technisch afgeschreven indien het ouder dan 18 jaar is. De fabrieksgarantieperiode is veelal 10 jaar op fabricagefouten. Balkon Balkon - uitrusting (borstwering) 4 - Matig Wij adviseren om rond om het platte dak een hek/valbeveiliging aan te brengen. Niet begroot. Pagina 17 van 42

18 Een balkonhek dient i.v.m. de veiligheid aan een minimale hoogte van 90 cm te voldoen. Bij een balkonhek is het belangrijk dat deze stevig is. Er zijn metselwerk balkonmuren, aluminium balkonhekken en houten balustrades. De bevestiging aan de vloer en de gevel verdienen extra aandacht. Veelal worden voor de bevestiging geen rvs schroeven / bouten gebruikt, waardoor er schade kan ontstaan aan vloerconstructie of gevelconstructie. Lekdorpels Lekdorpels - steen Gebrek Vervuiling, bekladding, mos- en algengroei Maatregel Reinigen (niet begroot) Het voegwerk tussen de stenen kan na verloop van tijd verzanden en uitspoelen. Als er veel voegwerk is uitgespoeld kunnen er stenen los gaan zitten. Lekdorpels Lekdorpels - beton Bij betonnen lekdorpels is het belangrijk dat er voldoende dekking op de in de beton aanwezige wapening zit. Schade ontstaat veelal door het indringen van vocht en zuurstof in combinatie met een te geringe betondekking op het in de beton aanwezige wapeningsstaal. Om te voorkomen dat er vocht en zuurstof kan indringen kan de beton worden beschermd middels een betonverflaag. Lood- en zinkwerken Lood- en zinkwerken Pagina 18 van 42

19 Lood dient te zijn aangebracht in lengtes van maximaal 1,2 meter. Bij langere stukken bestaat, ten gevolge van uitzetting van het materiaal, de kans op scheurvorming. Voegwerk Voegwerk Voegwerk wordt beoordeeld op staat van verwering, ontbrekende delen en verzanding. Uitgesleten voegwerk kan plaatselijk gerepareerd worden, hierbij bestaat echter de kans op kleurverschil. Indien het voegwerk zacht is, dient met vervanging binnen 5 tot 10 jaar rekening te worden gehouden. Schilderwerk Schilderwerk - dekkend systeem Gebrek Afbladderen, kale delen/beschadigingen waargenomen Maatregel Aanbrengen vervolgsysteem/beschadigingen bijwerken 500 (direct) Grotendeels aluminium aanwezig Pagina 19 van 42

20 Voor de onderhoudsstaat van schilderwerk worden drie fasen onderscheiden (elke 3 tot 4 jaar een bijwerkbeurt van liggende delen, elke 6 jaar een vervolgschilderbeurt voor liggende en opgaande delen en elke 10 tot 15 jaar een nieuw schildersysteem, afhankelijk van eerdere schilderbeurten). Het schilderwerk wordt gezien als regulier onderhoud dat door particulieren veelal in eigen beheer wordt uitgevoerd. Ter indicatie de globale kosten bij uitvoering door een professioneel bedrijf, bij een gemiddelde vervolgbeurt voor een standaard eengezinswoning bedragen ca. 1900,- en bij een vervangingsbeurt (alle liggende delen kaal maken en overig grondig schuren, geheel 2-3 x behandelen) ca. 3900,- Schilderwerk Schilderwerk - muurverf Gebrek Vervuiling, bekladding, mos- en algengroei, deels Maatregel Reinigen, lokaal herstel 350 (direct) Het schilderwerk dient te worden gezien als regulier onderhoud. Een muurverfsysteem dient om de jaar herhaald te worden. Het schilderwerk wordt gezien als regulier onderhoud dat door particulieren veelal in eigen beheer wordt uitgevoerd. Om deze reden worden in de rapportage geen concrete kosten voor schilderwerk opgevoerd. Als u het schilderwerk laat uitvoeren door een schildersbedrijf moet u rekening houden met een gemiddelde prijs voor een vervolgsysteem van ca. 45,- per m2 vlakvol gemeten. De kosten voor een vervangend muurverfsysteem bedragen ca. 65,- per m2 vlakvol gemeten. Goten Goten Pagina 20 van 42

21 Goten worden beoordeeld op afschrijving, verkleuring, afwerking (omtimmering) en functioneren (doorbuiging, breuk, lekkages). Zinken goten hebben een levensduur van ca. 30 jaar. Indien niet correct aangebracht kunnen soldeernaden gaan scheuren. Oud zink kan moeilijk opnieuw gesoldeerd worden. Hemelwaterafvoer Hemelwaterafvoer De hemelwaterafvoer wordt beoordeeld op afschrijving, verkleuring en functioneren (breuk, lekkages). Opmerking: Er is geen controle uitgevoerd of de h.w.a.'s aangesloten zijn op de riolering. Indien de goten vervangen moeten worden is het verstandig te overwegen gelijktijdig de PVC h.w.a.'s te laten vervangen. Schoorsteen: buitendaks Schoorsteen buitendaks (exclusief binnenbekleding) Gebrek Vervuiling, bekladding, mos- en algengroei, voegwerk deels verweerd Maatregel Reinigen schoorsteenkop, voegwerk herstellen 300 (direct) Geadviseerd wordt de schoorsteenkanalen die in gebruik zijn t.b.v. de veiligheid en i.v.m. branden opstalverzekering periodiek te laten vegen door een erkend bedrijf. Pagina 21 van 42

22 Vervuiling door nestmaterialen, specie, stenen of slechte kwaliteit van het kanaal kan er toe leiden dat de schoorsteen vervuild of verstopt raakt. Ook door het stoken kan een schoorsteenkanaal zodanig verstopt raken dat het dichtslibt. De verbrandingsgassen stromen bij een verstopte schoorsteen rechtstreeks uw woning binnen. Een schoorsteen waarbij kolen, olie of hout gestookt wordt moet tenminste 1 x per jaar geveegd worden. Een schoorsteen voor een gasgestookt kanaal moet ieder jaar worden nagezien en zonodig geveegd. Bij diverse doe-het-zelf zaken zijn sinds kort elektronische koolmonoxidemelders verkrijgbaar. De melder gaat af met een krachtige sirene, bij een te hoog percentage koolmonoxide in de lucht. Het is middels een visuele inspectie niet vast te stellen of schoorsteen- en ventilatiekanalen voldoen aan de gestelde norm. Tevens zijn de kanalen niet aan de binnenkant te inspecteren. Dakdoorvoer buitendaks Dakdoorvoer CV buitendaks (excl. lood / zink) Het is middels een visuele inspectie niet vast te stellen of schoorsteen- en ventilatiekanalen voldoen aan de gestelde norm. Tevens zijn de kanalen niet aan de binnenkant te inspecteren. Dakdoorvoer buitendaks Dakdoorvoer be-/ontluchting buiten (excl. lood / zink) Het is middels een visuele inspectie niet vast te stellen of schoorsteen- en ventilatiekanalen voldoen aan de gestelde norm. Tevens zijn de kanalen niet aan de binnenkant te inspecteren. Boeiboorden Boeiboorden Volgens de voorschriften van de leverancier mag multiplex i.v.m. thermische werking (uitzettingscoëfficiënt ) niet in verstek worden aangebracht. Tevens dienen kopse kanten bereikbaar te zijn voor schilderonderhoud. Loodslabben en loketten Loodslabben en loketten Pagina 22 van 42

23 Gebrek Erosie, verwering, verzanding Maatregel Herstel 250 (direct) Lood dient te zijn aangebracht in lengtes van maximaal 1,2 meter. Bij langere stukken bestaat, ten gevolge van uitzetting van het materiaal, de kans op scheurvorming. Dakbedekking hellend Keramische pan (excl. lood / zink) Gebrek Enkele pannen/vorsten wijken/beschadigd, vervuild Maatregel Inboeten 481 (direct) Inboetbeurt: Dit heeft betrekking op hellende dakvlakken voorzien van dakpannen. Hieronder word verstaan het recht leggen van de pannen, vervangen van de gebroken pannen en aanvullen daar waar een dakpan ontbreekt. De pannen zijn nog de originele pannen van tijdens de bouw van de woning. Keramische pannen hebben een theoretische levensduur van 90 jaar. De pannen hebben op dit moment een redelijke kwaliteit en dekken voldoende af. Er zijn geen sporen van een recente lekkage waargenomen. Het is niet ongebruikelijk dat men bij keramische pannen van deze leeftijd af en toe enkele pannen moet vervangen. Dakbedekking wordt beoordeeld op de staat van onderhoud (leeftijd, craquelé, verwering, begroeiing). De levensduur bedraagt gemiddeld 60 tot 90 jaar. Bij vervanging dient rekening gehouden te worden met nieuwe tengels, panlatten en plaatselijk reparatie dakbeschot. Vochtdoorslag bij pannen kan, bij voldoende ventilatie, geen kwaad. Dakbedekking vlak Bitumen (exclusief lood) Gebrek Vervuiling, bekladding, mos- en algengroei, verouderd Pagina 23 van 42

24 Maatregel Reinigen 125 (direct) Maatregel Reinigen, vervangen bij eerste tekeken van lekkage/storingen (niet begroot) Dakbedekking en dakranden worden beoordeeld op de staat van onderhoud (leeftijd, craquelé, verwering, begroeiing). Moderne bitumineuze daken hebben, mits goed aangebracht, een levensduur van 15 tot 20 jaar. Platte daken behoren droog te lopen om vervuiling van het dak te voorkomen. Periodiek inspecteren/reinigen noodzakelijk. Indien de dakbedekking is verweerd (craquelé, plantengroei, zichtbare inlage, economische afschrijving) kunnen de onderliggende onderdelen (balklaag, dakbeschot) zijn aangetast. Wanneer de onderzijde van de dakconstructie is afgewerkt dient altijd een voorbehoud te worden gemaakt. Garage / berging vrijstaand Bijgebouw: functioneel tot de woning behorend Bijgebouw 1 Van de bijgebouwen wordt een algemene waardering gegeven. Alleen de, tekortkomingen en gebreken worden in deze rapportage vermeld en niet per onderdeel uitgesplitst. Installaties Elektra Groepenkast Pagina 24 van 42

25 Aangesloten tijdens de inspectie: Ja Aantal groepen: 6 De elektrische installatie wordt beoordeeld op het aantal aanwezige groepen. Bij minder dan 4 groepen wordt geadviseerd uit te breiden. Er wordt geen toetsing uitgevoerd aan de voorgeschreven NEN-Normen. Elektra Bedrading / schakelmateriaal De kleuren die je tegen kunt komen zijn: Bruin - plus of fase draad Blauw - min of nul draad Zwart - schakeldraad Geel/Groen - aarde draad Of in een oude installatie Groen - plus of fase draad Rood - min of nul draad Grijs - aarde draad Woningen van voor 1960 kunnen nog geheel of gedeeltelijk voorzien zijn van jute bedrading en/of stalen leidingen. In dergelijke gevallen dient deze te worden vervangen. Elektra Veiligheidsaarding; aardlekschakelaar Aantal aardlekschakelaars (niet getest): 2 Zekeringen en aardlekschakelaars zijn niet op hun werking getest en de aarding is niet doorgemeten. Indien aardlekschakelaar ontbreekt, wordt geadviseerd deze aan te laten brengen (± 350 exclusief btw). De installatie is niet gekeurd in relatie tot geldende NEN norm. Pagina 25 van 42

26 Gasleiding Zichtbare gasleidingen Gasleiding (loze) buiten kan verwijderd worden. niet begroot. Stalen gasleidingen kunnen in vochtige kruipruimtes corroderen, bij bepaalde koperen leidingen kunnen soldeerverbindingen losraken en lekkages veroorzaken. Indien er regelmatig water in de kruipruimte staat is het aan te bevelen om gasleidingen te ommantelen om roestvorming te voorkomen. Warmte; CV-distributie CV-installatie op gas Gebrek CV-ketel theoretisch afgeschreven (ouder dan 18 jaar) Maatregel Vervangen bij eerste tekenen van storing Installatie in bedrijf ten tijde van de keuring: Ja Merk: nefit Type: combi met boilervat Fabricagejaar: 1998 Onderhoudscontract: Ja Hoedanigheid: Eigendom De technische levensduur van een CV-ketel bedraagt gemiddeld 18 jaar. Een ketel van die leeftijd behoeft echter lang niet altijd te worden vervangen, het rendement van de ketel zal echter zeker teruglopen. Afhankelijk van het rendement van de verwarmingsbron, kan vervanging goedkoper zijn dan handhaving. Verwarmingsinstallaties worden visueel en niet inwendig beoordeeld. Controle van capaciteit en goede werking vindt niet plaats. Warmte; CV-distributie Radiator Pagina 26 van 42

27 Bij lekkages van koppelingen kan het aandraaien en/of dicht slibben volstaan. De kranen zijn niet beoordeeld. Warmte; CV-distributie Zichtbare CV leidingen Lekkage c.v. leiding keuken is verholpen. Volgens gegevens makelaar Bij lekkages van koppelingen kan het aandraaien en / of dicht slibben volstaan. De leidingen die aan het zicht onttrokken zijn worden niet door ons beoordeeld. Opmerking: er wordt geen controle van de vloerverwarming uitgevoerd. Water; algemeen Zichtbare waterleidingen Waterleidingen worden beoordeeld op toegepaste materialen en functionaliteit. Water; algemeen Zichtbare riolering / vuilwater afvoer leidingen Rioleringsleidingen worden beoordeeld op toegepaste materialen en functionaliteit. De buitenriolering is niet visueel te inspecteren en derhalve niet beoordeeld. Interieur Vloeren Begane grondvloer: steenachtig De kruipruimte is niet toegankelijk (geen luik / doorgang). Hierdoor is geen beoordeling te geven van bodemafsluiting, opgaande wanden, begane grondvloer en eventuele leidingen. De begane grondvloer wordt, indien mogelijk, ook aan de onderzijde geïnspecteerd. Voorwaarde hierbij is dat er voldoende kruipruimte (minimaal 50 cm.) aanwezig is en dat deze niet belemmerd wordt door leidingen, buizen, of andere obstakels. Begane grond vloeren worden beoordeeld op constructieve veiligheid voor zover deze zichtbaar zijn (aantasting van wapening van steenachtige vloer). Van belang is het terugdringen van de vochtigheid in kruipruimtes (afdekken vloeren met folies of steenachtige afsluiting, het verbeteren van ventilatie, aanbrengen van drainagesystemen). Pagina 27 van 42

28 Vloeren Verdiepingsvloer: steenachting Verdiepingsvloeren worden visueel beoordeeld op doorbuiging en stabiliteit. Soms is een dergelijke beoordeling onvoldoende mogelijk door afwerking aan boven- en onderzijde. Indien de vloer aan de bovenzij de afgewerkt is met een vloerbedekking en de onderzijde met een plafondafwerking zal het niet mogelijk zijn een gedetailleerde inspectie uit te voeren. Vloeren Zoldervloer: hout Zoldervloeren worden visueel beoordeeld op doorbuiging, kraken en stabiliteit. Soms is een dergelijke beoordeling onvoldoende mogelijk door afwerking aan boven- en onderzijde. Indien de vloer aan de bovenzij de afgewerkt is met een vloerbedekking en de onderzijde met een plafondafwerking zal het niet mogelijk zijn een gedetailleerde inspectie uit te voeren. Wanden Wanden - dragend Gebrek Geringe / lokale scheurvorming Maatregel Herstel scheurvorming 150 (direct) Dragende wanden, worden beoordeeld op scheurvorming en doorslaand of optrekkend vocht. Wanneer voorzetwanden tegen de muren zijn aangebracht, is dit in het algemeen gebeurd i.v.m. vochtdoorslag, optrekkend vocht, of heeft men de buitenmuur willen isoleren. Gebreken/correctheid bouwfysische opbouw zijn dan niet visueel waarneembaar. Pagina 28 van 42

29 Wanden Wanden - niet dragend Elders opgenomen Niet dragende wanden, worden beoordeeld op scheurvorming en doorslaand of optrekkend vocht. Lichte scheuren langs de aansluiting met een dragende constructie worden veroorzaakt door spanningsverschillen i.v.m. de verschillen in materiaal / constructie. Het betreft hier een normaal verschijnsel. Kolom-/liggerconstructies Trappen 2 - Goed Gebrek Geen gebreken geconstateerd Er worden uitsluitend vaste trappen geïnspecteerd. Vlizotrappen, ladders e.d. worden niet opgenomen. Keukenblok Gebrek Gedateerde uitvoering, functioneel geen gebrek Maatregel Vervangen naar de wens van de koper Het interieur is gedateerd in uitvoering en/of kleurstelling. In het rapport zijn hiervoor pro memorie kosten (PM) opgenomen: de vervangingskosten hangen sterk af van kwaliteit, uitvoering en persoonlijke voorkeur. Pagina 29 van 42

30 Kosten voor het moderniseren van het keukenblok zijn afhankelijk van kwaliteit en uitvoering. Derhalve worden er in het rapport geen kosten voor dit element opgenomen Sanitair Gebrek Gedateerde uitvoering, functioneel geen gebrek Maatregel Vervangen naar de wens van de koper Het interieur is gedateerd in uitvoering en/of kleurstelling. In het rapport zijn hiervoor pro memorie kosten (PM) opgenomen: de vervangingskosten hangen sterk af van kwaliteit, uitvoering en persoonlijke voorkeur. Kosten voor het moderniseren van het sanitair zijn afhankelijk van de kwaliteit en de uitvoering (b.v. uitvoering in eigen beheer). Derhalve worden er in het rapport geen kosten voor dit element opgenomen. Deur; binnen Gebrek Enkele deuren klemmen/niet vlak Maatregel Afstellen hang- en sluitwerk 125 (direct) Deur; binnen Hang- en sluitwerk Elders opgenomen Kozijn; binnen Pagina 30 van 42

31 Plafond Plafond, gipsplaat Dit element wordt steekproefsgewijs onderzocht. Er wordt slechts een indicatie gegeven bij dit element. Plafond Plafond, pleisterwerk Dit element wordt steekproefsgewijs onderzocht. Er wordt slechts een indicatie gegeven bij dit element. Plafond Houten delen Gebrek Verouderde schroten plafonds Maatregel Vervangen naar de wens van de koper Het interieur is gedateerd in uitvoering en/of kleurstelling. In het rapport zijn hiervoor pro memorie kosten (PM) opgenomen: de vervangingskosten hangen sterk af van kwaliteit, uitvoering en persoonlijke voorkeur. Dit element wordt steekproefsgewijs onderzocht. Er wordt slechts een indicatie gegeven bij dit element. Plafond Kunststof Gebrek Niet brandvertragend materiaal Pagina 31 van 42

32 Maatregel Vervangen plafondafwerking door gipsplaat Kunststof schroten plafonds zijn niet brandvertragend. Bij brand kan er een giftige rookontwikkeling ontstaan. Geadviseerd wordt te overwegen om de kunststof schroten te vervangen door bijvoorbeeld gipskartonplaten met stucwerk. Wand: afwerking Pleisterwerk Gebrek Plaatselijk scheurvorming/beschadigd Maatregel Plaatselijk herstel pleisterwerk 250 (direct) Dit element wordt steekproefsgewijs onderzocht. Er wordt slechts een indicatie gegeven bij dit element. Wand: afwerking Tegelwerk Gebrek Gedateerde uitvoering, functioneel geen gebrek Maatregel Vervangen naar de wens van de koper Het interieur is gedateerd in uitvoering en/of kleurstelling. In het rapport zijn hiervoor pro memorie kosten (PM) opgenomen: de vervangingskosten hangen sterk af van kwaliteit, uitvoering en persoonlijke voorkeur. Pagina 32 van 42

33 Dit element wordt steekproefsgewijs onderzocht. Er wordt slechts een indicatie gegeven bij dit element. Onderbouw Fundering Fundering op staal Gebrek Enige scheuren in wanden en / of gevels Maatregel Zie metselwerk Er is scheurvorming in de gevels geconstateerd, als gevolg van zetting. Gezien de oude scheuren, en het niet aanwezig zijn van nieuwe scheurvorming, kan worden verondersteld dat er momenteel geen zetting plaats vindt. Indien de omstandigheden van de grond (door verdroging, verlaging van de grondwaterstand en/of lekkages in de grond) veranderen is het mogelijk dat de woning verder verzakt. Nader onderzoek naar de fundering d.m.v. een sondering zal geen zekerheden bieden. Er is aangenomen dat de woning gefundeerd is op staal (een zandplaat). Navraag bij de gemeente kan meer zekerheid bieden omtrent de wijze van funderen. Bij funderingen op staal wordt direct gefundeerd op een grondslag met voldoende draagkracht (vaste) of op grondverbetering. Aan de hand van scheurvorming en scheefstand van de gevels kan veelal een eerste indicatie van de stabiliteit van de fundering worden gegeven. Kruipruimte Kruipruimte Waarneembaar: Niet Niet inspecteerbaar De kruipruimte is niet toegankelijk (geen luik / doorgang). Hierdoor is geen beoordeling te geven van bodemafsluiting, opgaande wanden, begane grondvloer en eventuele leidingen. De kruipruimte wordt beoordeeld bij de aanwezige kruipluiken. Indien er regelmatig water in de kruipruimte staat is het aan te bevelen om gas- en CV-leidingen te ommantelen om roestvorming te voorkomen. Leidingen dienen nooit in water te liggen. Inspecties in kruipruimtes zijn van belang om de staat van vloeren en leidingen (m.n. invloed van vocht op houten vloerdelen en stalen leidingen) vast te kunnen stellen. Kelder (geen woonbestemming) Kelderkast < 4m2 Gebrek Enkele wandtegels hechten onvoldoende aan de ondergrond Pagina 33 van 42

34 Maatregel Vervangen naar de wens van de koper De kelderkast is beperkt inspecteerbaar vanwege de opslag van huisraad. De kelderkast is beperkt inspecteerbaar vanwege de afwerkingen. Met name bij oudere woningen is het niet ongewoon dat in bepaalde jaargetijden er enige vochtdoorslag optreedt. Geadviseerd wordt goed te ventileren. Pagina 34 van 42

35 Bijlage: toelichting op de inspectie Doel bouwkundige inspectie Een bouwkundige inspectie geeft een duidelijk, onafhankelijk beeld van de staat en kwaliteit van de aan te kopen woning en opstallen. Daarbij wordt een raming gemaakt van noodzakelijke verbeteringsmaatregelen op korte termijn. Het doel van de inspectie is het verkrijgen van inzicht in de onderhoudstoestand van het object en de eventueel voorkomende gebreken en/of tekortkomingen door middel van een visuele inspectie, dit in relatie tot de in het bouwjaar geldende eisen, bouwaard en bouwwijze. Voornoemde visuele inspectie is een momentopname. Uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gesignaleerd en gerapporteerd. Verborgen gebreken worden tijdens deze inspectie niet geconstateerd een vermoeden hiervan zal worden aangegeven. Het rapport heeft niet de bedoeling anders en/of meer te zijn dan een indicatie voor eventueel te verwachten kosten zoals aangegeven, wat niet uitsluit dat zich met betrekking tot het geïnspecteerde object gebreken kunnen voordoen, met de daar bijbehorende kosten van reparatie en/of onderhoud welke niet gesignaleerd zijn. Het rapport dient niet te worden gezien als een garantie m.b.t. het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeid zijnde kosten. Het doel evenals de aard en wijze van de visuele inspectie brengt met zich mee dat specialistische onderzoeken niet worden uitgevoerd, er geen metingen worden verricht, er geen berekeningen worden uitgevoerd en er geen onderdelen worden verwijderd, verschoven, opgetild, opgegraven etc. om achterliggende constructies en of installaties te kunnen beoordelen. Kortom er vinden geen destructieve onderzoeken plaats. Het is binnen de inspectie niet mogelijk een asbestonderzoek uit te voeren. Er wordt niet specifiek gezocht naar mogelijk asbesthoudend materiaal in/aan een object. Indien de inspecteur tijdens de inspectie een asbestverdacht materiaal tegenkomt, zal hiervan melding worden gemaakt in het inspectierapport. Er kunnen geen rechten ontleend worden indien er asbesthoudende materialen over het hoofd gezien worden en/of niet in het rapport opgenomen zijn. Verdere informatie over dit onderwerp kunt u vinden in Asbest in en om het huis een uitgave van VROM en SZW tel Het bouwtechnisch rapport In het bouwtechnische rapport worden de volgende zaken weergegeven: Waardering staat van onderhoud per onderdeel; Waarneembaarheid van het element; Constateringen en opmerkingen met betrekking tot de conditie van een onderdeel; Kostenraming voor herstelkosten c.q. vervangingswerkzaamheden welke direct noodzakelijk zijn omdat de functievervulling niet meer gewaarborgd is of de kans op (vervolg)schade bestaat; Kostenraming voor herstelkosten c.q. vervangingswerkzaamheden welke niet direct noodzakelijk zijn, maar waarvan de verwachting is dat deze binnen een periode van 3 jaar uitgevoerd dienen te worden; Eventueel foto s van gebreken; Eventueel adviezen voor het (laten) uitvoeren van nadere (specialistische) onderzoeken. Bouwdelen die buiten de inspectie vallen zijn: dierenverblijven (stallen, hokken, volières enz.), erfafscheidingen, pergola s en dergelijke. Tevens worden niet gefundeerde bergingen buiten beschouwing gelaten. Beoordeling van het object De beoordeling van de bouwkundige staat van het object heeft betrekking op twee zaken; 1. De kwaliteit van het object en de samenstellende onderdelen. Hierbij wordt nagegaan of er aan de bouwdelen gebreken of uitvoeringsfouten zijn te constateren. 2. De mate waarin de kwaliteit van de onderdelen is verminderd door het verouderingsproces, onjuiste uitvoering of calamiteiten. Het is nimmer exact vast te stellen hoe en in welke mate de onderhoudstoestand van een onderdeel gedurende de geldigheidsduur van het rapport kan verslechteren. In het bouwtechnische rapport worden dan ook geen indicaties gegeven over de resterende levensduur en / of het in de toekomst te verwachten tijdstip van vervanging van een onderdeel. Het rapport dient niet gezien te worden als een garantie met betrekking tot het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeide kosten. In die gevallen dat er in het inspectierapport staat Pagina 35 van 42

36 vermeld dat een onderdeel niet of deels geïnspecteerd kan worden wordt een inschatting gemaakt, gebaseerd op eventuele (niet) geconstateerde relevante gebreken aan aanverwante onderdelen in combinatie met de kennis en ervaring van de inspecteur. Er kunnen geen rechten worden ontleend met betrekking tot de gemaakte inschatting. Indien de opdrachtgever zekerheid wenst betreffende een niet of deels inspecteerbaar onderdeel, dient de opdrachtgever een nader / destructief / specialistisch onderzoek uit te laten voeren naar de kwaliteit van het betreffende onderdeel. Algemene toelichting op inspectie In deze paragraaf vindt u een algemene uitleg over bepaalde materialen. Deze zijn dus niet altijd van toepassing op uw woning. Technische installaties, toetsing aan normen Technische installaties, aan- en afvoerleidingen, elektrische bedradingen en dergelijke worden niet getoetst aan de voorgeschreven (NEN)normen. Voor toetsing aan de voorschriften wordt geadviseerd het nutsbedrijf in te schakelen. Dit geldt ook voor (ingrijpende verbouwingen). Het aangaan van nieuwe overeenkomsten (aansluitingen) kan door het nutsbedrijf aanleiding zijn de op dat moment geldende voorschriften c.q. eisen aan te passen. Dit geldt ook voor nieuwe woningen. Aanpassingen aan deze voorschriften kunnen (hoge) kosten met zich meebrengen. Wel wordt tijdens de inspectie technische installaties, voor zover mogelijk, visueel beoordeeld op hun fysieke conditie. Beoordeling elektrische installatie Zekeringen zijn niet op werking getest en de aarding is niet doorgemeten. De elektrische installatie wordt beoordeeld op het aantal aanwezige groepen. In oude woningen werd volstaan met een tweetal groepen zonder aardlekschakelaar. In moderne woningen dient men rekening te houden met een veelvoud aan elektrische apparatuur (keuken, pc, meerdere tv's etc.). Bij minder dan 4 groepen wordt geadviseerd uit te breiden. Hoewel bij twijfel een aantal wandcontactdozen wordt geopend, wordt niet de gehele bedrading gecontroleerd op de aanwezigheid van canvas en op aanwezigheid van stalen elektriciteitsleidingen. Loden leidingen Drinkwater uit loden leidingen kan minuscule deeltjes lood bevatten. Door het drinken van dit water komt lood in je lichaam terecht. Omdat de hoeveelheid gering is, kan dat meestal geen kwaad. Alleen baby's tot een jaar kunnen gevolgen ondervinden van water uit loden leidingen. De waterleidingbedrijven in Nederland zijn verantwoordelijk voor de vervanging van de loden leidingen tot aan de meter. Huiseigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het vervangen van loden drinkwaterleidingen in de woning. Loden buizen/leidingen (zowel aanvoer: drinkwater als afvoer: riolering) kunnen door eigen gewicht en de relatief zachte samenstelling scheuren vertonen. In het bijzonder op plaatsen waar de leidingen niet direct zichtbaar zijn (in muren, tussen balken onder de vloer) kunnen lekkages zorgen voor houtaantasting, roestvorming of andere schade aan constructieve delen. Ook hier geldt het advies preventief te vervangen. Rioleringen algemeen Voor gietijzeren, loden of gresbuizen rioleringen wordt altijd geadviseerd deze te vervangen, ook al is geen lekkage (of roestvorming zichtbaar). Het inwendige van de gietijzeren afvoerbuis is veelal door inwerking van afvalstoffen in de loop der jaren gecorrodeerd. Veelal gebeurt dit na het betrekken van de woning door nieuwe bewoners omdat het vuil reeds aanwezig in het riool is neergeslagen door het tijdelijk niet gebruiken van het rioolstelsel. Bij schoonmaakwerkzaamheden en verbouwing wordt onbewust vuil water door de riolering gespoeld wat dan tot verstoppingproblemen kan leiden. Kort na het betrekken van het huis treden bij nieuwe bewoners lekkages op omdat door het verbouwen vuil en zand de reeds aangetaste buis verder doen dichtslibben. Loden afvoerbuizen (riolering) kunnen door eigen gewicht en de relatief zachte samenstelling scheuren vertonen. In het bijzonder op plaatsen waar de leidingen niet direct zichtbaar zijn (in muren, tussen balken onder de vloer) kunnen lekkages zorgen voor houtaantasting, roestvorming of andere schade aan constructieve delen. Ook hier geldt het advies preventief te vervangen. Kosten modernisering In het rapport worden algemene opmerkingen gemaakt over de staat van het sanitair, het keukenblok en afwerklagen (b.v. tegelwerk). Met name van belang is de functionele beoordeling. De inspecteur zal slechts een beoordeling geven (en herstelmaatregelen opnemen) indien deze onderdelen door een gebrek niet meer zijn te Pagina 36 van 42

37 gebruiken (b.v. het sanitair is defect, onvoldoende stankafsluiting). Kosten voor het moderniseren van het interieur (m.n. uitrusting en tegelwerk) zijn afhankelijk van kwaliteit en uitvoering (b.v. uitvoering in eigen beheer). Derhalve worden er in het rapport geen kosten voor dit element opgenomen. Werkwijze Ruimtes onder en tussen vloeren, wanden, achter plafondconstructies en dakbalken worden geïnspecteerd voor zover bereikbaar onder normale omstandigheden. Indien tijdens een inspectie blijkt dat bepaalde onderdelen of gedeelten van een object niet kunnen worden geïnspecteerd, zal dit in het rapport worden weergegeven. Indien tijdens inspectie blijkt dat bepaalde objecten en/of gedeelten daarvan zeer moeilijk en niet zonder gevaar bereikbaar zijn, dat uitsluitend ter beoordeling door de inspecteur, zullen deze objecten/gedeelten niet worden gekeurd en zal hier in de rapportage melding van worden gemaakt. Er wordt een visuele inspectie verricht naar functionaliteit en kwaliteit van de aan- en in de woning aanwezige onderdelen. Voor onderdelen die niet visueel zijn te inspecteren zal een afgeleid oordeel worden gegeven op basis van de vermoedelijke kwaliteit op grond van de staat dan wel zichtbare, samengestelde en met dit onderdeel verband houdende onderdelen. De inspectie is een momentopname. Dit betekent dat omstandigheden tijdens de inspectie sterk bepalend kunnen zijn voor de beoordeling. Dit heeft betrekking op weersomstandigheden, maar ook de mate waarin onderdelen zijn te beoordelen, zoals zicht en bereikbaarheid. Het kan voorkomen dat een schade of gebrek wordt geconstateerd waarvan de oorzaak of ernst zonder aanvullend onderzoek niet goed kan worden vastgesteld. In voorkomende gevallen wordt hierover bij de onderzoeksresultaten een opmerking gemaakt. De beoordeling wordt weergegeven met een algehele kwaliteitsaanduiding verduidelijkt door een toelichtende tekst per gebouwonderdeel. Raming van de kosten De herstelkosten zijn deze gebaseerd op algemeen geaccepteerde eenheidsprijzen van materialen en normen voor arbeid en materiaalinzet door professionele bedrijven. De prijzen zijn inclusief BTW. Deze kosten hebben betrekking op herstel van gebreken en technisch noodzakelijk onderhoud ten einde de woning terug te brengen tot een redelijke staat. Verbeteringen of verfraaiingen zijn niet opgenomen. De kostenramingen dienen uitsluitend als zodanig te worden gehanteerd bij de beoordeling van een woning en zijn niet bedoeld als een aannemersbegroting. Hoewel wordt getracht een zo nauwkeurig mogelijkeraming te geven, kunnen aan de in het rapport genoemde prijzen geen rechten worden ontleend. Lokale omstandigheden kunnen aanleiding zijn tot afwijkingen ten opzichte van de kostenramingen. PM-posten (pro memorie) en/of stelposten worden opgenomen indien het niet mogelijk is een inschatting van het noodzakelijk herstel vast te stellen. Informatieplicht verkopers Conform artikel 17 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek waaronder de informatie en onderzoeksplicht valt, stelt dat verkopers een informatieplicht hebben omtrent het normale- en bijzonder gebruik dat kopers voor ogen staat met betrekking tot ingebruikname van de onroerende zaak. De verkopers hebben dan ook een informatieplicht als zij weet of zouden moeten weten dat de onroerende zaak voor dit normale- ofbijzondere gebruik ongeschikt is. Wat betekent deze informatieplicht: Verkopers hebben informatieplicht voor de door haar gekende onzichtbare gebreken, voor zover door deze gebreken de woning de eigenschappen mist die koper op grond van de overeenkomst mag verwachten; Verkopers zijn voor de door haar onbekende onzichtbare gebreken slechts aansprakelijk als die gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg staan; Voor zichtbare gebreken zijn verkopers niet aansprakelijk. Indien er geen ingevuld en ondertekend inlichtingenformulier voorafgaand aan de bouwkundige inspectie aan de inspecteur van Keurhuis Nederland is afgegeven, kunnen er geen rechten aan de inhoud van het inspectierapport worden ontleend. Dit laatste geldt overigens alleen indien de verkoper ook daadwerkelijk de bewoner van de woningis. In die gevallen waarbij de verkoper alleen maar de eigenaar is en geen bewoner, bijvoorbeeld bij verhuur door woningbouwverenigingen, behoeft er geen ingevuld en ondertekend inlichtingenformulier te worden afgegeven. Pagina 37 van 42

38 Onderzoeksplicht kopers De koper op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de eigenschappen niet behoeft te betwijfelen. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, dient hij de verkoper vragen te stellen, of zelf onderzoek te verrichten. Door het lezen van het rapport wordt de koper niet geacht te zijn ontslagen van zijn eigen onderzoeksplicht. Wat betekent deze onderzoeksplicht voor kopers: Kopers dienen actief navraag te doen naar onzichtbare (mogelijk bij verkopers bekende) gebreken wanneer verkopers hieromtrent geen mededeling doen. Hiervoor is het door verkopers ingevulde informatieformulier (vaak in bezit van verkopend makelaar) zeer bruikbaar; Op basis van het informatieformulier, informatie uit de visuele inspectie, daadwerkelijke bezichtiging(en) en eventueel specialistisch onderzoek (indien aanbevolen door het inspectiebureau, of op eigen initiatief) kan verkoper aantonen zijn onderzoeksplicht serieus te hebben genomen. Omdat verkopers voor zichtbare gebreken dus niet aansprakelijk gehouden worden dient koper dus actief onderzoek en navraag te doen bij derden wat de herstelkosten voor deze onderdelen zullen bedragen. De visuele inspectie van inspectiebureaus geven slechts een indicatie gebaseerd op eenheidsprijzen welke zijn uitgegeven door erkende bedrijven. Beoordeling technische staat Keurhuis Nederland beoordeeld op basis van de NEN 2767 Conditiemeting van bouw- en installatiedelen. Conditiemeting beoogt een instrument te zijn voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van woningen en bouwdelen. De conditiemeting is te zien als een soort liniaal waarmee de technische staat van een woning of bouwdeel kan worden gemeten. In de conditiemeting is een direct verband gelegd tussen de op een bouwdeel aan te treffen gebreken en de conditie van dat bouwdeel. Deze conditie representeert zowel het belang (de ernst) van de aangetroffen degradatie (effect van de degradatie op de verschillende typen prestaties, waarbij de invloed op de veiligheid ernstiger is dan de invloed op esthetische prestaties) als intensiteit (mate waarin de degradatie is voortgeschreden: beginstadium, gevorderd stadium of eindstadium) en de omvang (welk deel van het beschouwde bouwdeel is aangetast) ervan. De resultaten uit belang / intensiteit / omvang van het gebrek worden vastgelegd door middel van een waardering. De drie gebrek kenmerken bepalen samen de technische conditie van het element of het bouwdeel. Deze conditie gaat van uitstekend, goed, redelijk, matig, slecht tot zeer slecht. 1 Uitstekend Geen of zeer beperkte veroudering. 2 Goed Beginnende veroudering door gebruik, weer en wind. 3 Redelijk Het verouderingsproces van het element is op gang gekomen. Incidenteel kan een storing in de functie van het element optreden. 4 Matig Het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep. Storingen komen plaatselijk voor en/of zijn reeds voorgekomen. 5 Slecht Het verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden. De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur is vrijwel beperkt. Regelmatig komen ernstige gebreken voor. 6 Zeer slecht Maximaal gebrekenbeeld. De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur is bereikt. Pagina 38 van 42