NAAR EEN STRATEGIE VOOR BEDRIJVENTERREINEN IN DE BRABANTSE KEMPEN - CONCEPT - De Brabantse Kempen samen met Stec Groep

Transcriptie

1 NAAR EEN STRATEGIE VOOR BEDRIJVENTERREINEN IN DE BRABANTSE KEMPEN - CONCEPT - De Brabantse Kempen samen met Stec Groep Stec Groep BV Peter van Geffen, Evert-Jan de Kort & Hub Ploem 8 juli 2012

2 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING Aanleiding bedrijventerreinenvisie Brabantse Kempen Totstandkoming bedrijventerreinenvisie Leeswijzer 3 2. IDENTITEITSKAART DE BRABANTSE KEMPEN 5 3. MARKTSITUATIE EN OPGAVE BEDRIJVENTERREINEN DE BRABANTSE KEMPEN Vraag naar bedrijventerreinen in de Brabantse Kempen Aanbod bedrijventerreinen Brabantse Kempen Match vraag-aanbod: opgave bedrijventerreinen in De Brabantse Kempen VISIE OP ECONOMIE EN BEDRIJVIGHEID IN DE BRABANTSE KEMPEN IN Ambitie: doorontwikkeling, differentiatie en innovatie van de Kempische economie Visie: hoe moeten bedrijventerreinen in De Brabantse Kempen hieraan bijdragen? UITVOERINGSSTRATEGIE KEMPISCHE BEDRIJVENTERREINENVISIE 27

3 1. INLEIDING In dit eerste hoofdstuk gaan we in op de aanleiding en het doel van deze bedrijventerreinenvisie. Tevens is een globale procesbeschrijving opgenomen en een leeswijzer bij dit rapport. 1.1 Aanleiding bedrijventerreinenvisie Brabantse Kempen Bedrijventerreinen crux voor gezonde economische ontwikkeling en realiseren economische ambities in de Brabantse Kempen Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de economie van de Brabantse Kempen. De bedrijven die op de diverse Kempische terreinen zijn gevestigd, zijn goed voor banen (circa 35% van het totaal aantal banen). Sinds 2003 werken de Brabantse Kempen (Bergeijk, Bladel, Eersel, Oirschot en Reusel-De Mierden) samen. Het versterken van de regionale economie is een van de speerpunten van deze samenwerking. De parels van de Brabantse Kempen zijn onder andere de sterke vertegenwoordiging van de metaalindustrie, de regio als onderdeel van Brainport Europa s slimste regio en de hoge arbeidsmoraal van de werknemers en beroepsbevolking. Om de lokale en regionale economie te stimuleren, is voldoende ruimte voor economische activiteiten noodzakelijk. In 2009 is daartoe onder meer het Economisch Actieplan De Kempen (EAK) opgesteld. Samen met het Kempische bedrijfsleven, verenigd in het Kempisch Ondernemers Platform (KOP), wordt gewerkt aan de uitvoering van dit plan. Het opstellen van een bedrijventerreinenvisie is onderdeel van dit EAK. Provincie vraagt om een onderbouwing van de ruimtebehoefte tot en met 2020 De provincie Noord-Brabant werkt momenteel aan een Provinciale Strategie Werklocaties. Doel van deze strategie is het realiseren van een gezonde Brabantse bedrijventerreinenmarkt met meer kwaliteit en minder overschotten, concurrentie en financiële risico s. Op basis van de verwachte groei van de werkgelegenheid heeft de provincie berekend dat in de regio Zuidoost-Brabant in de periode tot 2020 slechts 135 hectare aan nieuwe bedrijventerreinen nodig is om in de vraag te voorzien, met het Stedelijk Gebied als zwaartepunt. CONCEPT 8/7/ 12 1

4 Echter, de vraagraming van de provincie is slechts een eerste indicatie. De provincie heeft de subregio s gevraagd om de vraag naar de eigen subregionale situatie te verfijnen, daarbij rekening houdend met aspecten als veroudering/transformatie van terreinen, de specifieke regionale productiestructuur, et cetera. Voor de Brabantse Kempen is dit aanleiding geweest om ook te bezien waar samen opgetrokken kan worden op gebied van bedrijventerreinenbeleid. Doelen van deze bedrijventerreinenvisie Centraal doel van deze bedrijventerreinenvisie is inzicht te geven in de strategie die de Brabantse Kempen wil voeren om: de bestaande bedrijventerreinenvoorraad de komende jaren zo goed mogelijk te benutten (herstructurering); uitwerking te geven aan duurzaam en veilig ruimtegebruik (op nieuwe en bestaande locaties); marktconforme bedrijventerreinen te realiseren, die aansluiten op de wensen en eisen van ondernemers aan hun locatie (segmentering); voldoende nieuwe terreinen te ontwikkelen (op de juiste plek en op het juiste moment); zorgvuldig deze nieuwe terreinen uit te geven; het Kempische bedrijventerreinenbeleid zo goed mogelijk af te stemmen met lokale belanghebbenden en binnen het Stedelijk Gebied, en; de economie van de Brabantse Kempen zo goed mogelijk te profileren (ook ten opzichte van andere regio s in het SRE-gebied). 1.2 Totstandkoming bedrijventerreinenvisie Afgelopen maanden is intensief aan dit plan gewerkt De bedrijventerreinenvisie is opgesteld in de periode juli 2011-juli De regio is daarbij ondersteund door de Stec Groep uit Arnhem. Gestart is met een uitvoerige analyse van de Kempische economie en bedrijventerreinenmarkt. Vervolgens is de visie opgebouwd via een aantal (interactieve) bijeenkomsten met ondernemers, de gemeenten en andere CONCEPT 8/7/ 12 2

5 belanghebbenden. Een ambtelijke projectgroep en bestuurlijke stuurgroep hebben het project begeleid. In deze begeleidingsgroepen waren ook het Kempische bedrijfsleven (KOP), de Kamer van Koophandel, de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij en het SRE vertegenwoordigd. 1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk leest u in één oogopslag over het economisch DNA van de Brabantse Kempen. Hiermee geven we in het kort aan waar we als Brabantse Kempen economisch gezien voor staan. Hoofdstuk 3 zoomt vervolgens in op de bedrijventerreinenmarkt in onze regio. Hoe ontwikkelt de vraag zich komende jaren? Om hoeveel hectares gaat het en van welk type bedrijven? Op welke locaties kan deze vraag terecht? En is dat voldoende? Wat zijn de belangrijkste opgaven voor een gezonde bedrijventerreinenmarkt in De Brabantse Kempen? We geven alleen de highlights weer, de uitgebreide analyses kunt u nalezen in het basisdocument, dat een bijlage is bij deze visie. Vanuit de situatie en opgave op de Kempische bedrijventerreinenmarkt hebben we onze visie en ambities geformuleerd voor economie en bedrijvigheid in onze regio (hoofdstuk 4). In hoofdstuk 5 vindt u de vertaling van deze visie in een uitvoeringsstrategie. CONCEPT 8/7/ 12 3

6 CONCEPT 8/7/ 12 4

7 2. IDENTITEITSKAART DE BRABANTSE KEMPEN U leest in één oogopslag over het economisch DNA van de Brabantse Kempen op ruimtelijke, economische, sociale en organisatorische aspecten. Zie het basisdocument voor meer achtergrondanalyse. Ruimtelijk > goed bereikbaar via A67 en A58, matig per OV (alleen bus, geen trein) > kwaliteit bedrijfslocaties goed, weinig echt economische veroudering > geringe leegstand op bedrijventerreinen > groen, veel ruimte, aantrekkelijke woonmilieus, hoge ecologische kwaliteit > Bladel en Eersel vormen qua woon-werkverkeer en koopgedrag kern van de regio, met relatief grote instroom vanuit de overige regiogemeenten. Reusel-De Mierden, Bergeijk en Oirschot zijn meer naar binnen gericht. > Oirschot is bovendien meer georiënteerd op de oost-westt as Groot-Eindhoven-Tilburg. De samenhang met de overige 4 Kempengemeenten is beperkt Economisch > grote en internationale industriële basis (1 op de 5 banen), vooral in metaal > sterke binding bedrijven met regio, veel familiebedrijven. Bedrijvendynamiek (verplaatsing) is voor 90% een lokaal/regionale aangelegenheid door deze sterke binding > sterke connecties van producenten en toeleveranciers in metaal met Brainport > Kempen direct goed voor 10-15% van de economie (toegevoegde waarde) van Brainport > lage werkloosheid (4%), hoge arbeidsparticipatie (75%) > hoge werkgelegenheidsfunctie ( banen op beroepsbevolking) > doorgroeimogelijkheden bedrijven via KBP en WestFields > relatief laag aanbod aan (culturele en maatschappelijke) voorzieningen en onderwijs Sociaal > stabiele bevolking ( inwoners), ook de komende 10 tot 15 jaar > relatief veel jongeren (tot 20 jaar) en ouderen (vanaf 45 jaar), middencategorie jaar fors ondervertegenwoordigd > forse vergrijzing komende 10 tot 15 jaar: 0-20 jarigen (-20%), jarigen (-30%), 50 jaar en ouder (+ 35%) > nog lichte toename aantal huishoudens komende 15 jaar > relatief hoge sociaal-economische welvaart: De Kempen heeft eerder een suburbaan dan landelijk gezicht als het gaat om besteedbaar inkomen, beroepsniveau, aantal werklozen en materieel bezit, zoals autobezit. Economisch bovengemiddeld actieve bevolking met grote verdiencapaciteit. Vergrijzing holt deze capaciteit echter uit. ID De Brabantse Kempen Organisatorisch > samenwerking via Gemeenschappelijke Regeling Samenwerking Kempen gemeenten > gezamenlijke ontwikkeling en uitgifte KBP (gemeenschappelijke regeling) > frequent gezamenlijk ambtelijk (BCF's) en bestuurlijk overleg, o.a. in kader van KBP > gezamenlijk beleid, zoals Economisch Actieplan de Kempen (EAK) > ondernemers werken samen in KOP > KVO, ISK en parkmanagement > nog weinig (economische) profilering naar buiten toe Bron: Stec Groep, 2012 CONCEPT 8/7/ 12 5

8 Figuur 1. Foto-impressie bedrijventerreinen Brabantse Kempen CONCEPT 8/7/ 12 6

9 3. MARKTSITUATIE EN OPGAVE BEDRIJVENTERREINEN DE BRABANTSE KEMPEN Dit hoofdstuk gaat in op de markt voor bedrijventerreinen in de Brabantse Kempen. We zoomen in op de omvang, aard en trends in de vraag naar bedrijventerreinen tot Daarnaast kijken we naar het aanbod. Vervolgens geven we aan wat de belangrijkste opgaven zijn op onze bedrijventerreinenmarkt in de komende jaren. 3.1 Vraag naar bedrijventerreinen in de Brabantse Kempen Gemiddeld circa 3,5 ha netto uitgifte aan bedrijventerreinen per jaar, maar al sinds 2000 lager De uitgifte van bedrijventerreinen in De Brabantse Kempen is de afgelopen jaren ingezakt. Aan het eind van de 20 e eeuw lag de gemiddelde bedrijventerreinuitgifte tussen 5 en 10 hectare per jaar. Na de eeuwwisseling komt het gemiddelde nauwelijks boven de 2 hectare per jaar uit. Zie onderstaande figuur. Figuur 2. Uitgifte bedrijventerreinen (in netto ha) in de Brabantse Kempen, jaarlijkse uitgifte in De Kempengemeenten Gemiddelde uitgifte Bron: IBIS Werklocaties, bewerking Stec Groep, CONCEPT 8/7/ 12 7

10 Over een periode van 14 jaar is de gemiddelde bedrijventerreinuitgifte 3,4 hectare per jaar. Sinds 2000 is de werkelijke uitgifte alleen in 2008 hoger dan dit gemiddelde geweest. Verklaringen hiervoor zijn: de relatief matige economische prestaties van de Nederlandse (en wereld-)economie in het afgelopen decennium, met de afgelopen 2 jaar als dieptepunt; strenger provinciaal beleid, gericht op zorgvuldig ruimtegebruik en betere benutting van bestaande bedrijventerreinen en bestaand vastgoed voor de ontwikkeling van nieuwe locaties (SER-ladder), en de omvang en samenstelling van het bedrijventerreinaanbod in De Brabantse Kempen nu en in het recente verleden. We komen hier in paragraaf 3.2 nog verder over te spreken. Overigens, de uitgifte van bedrijfsgrond geeft geen volledig beeld van de vraag naar bedrijventerreinen in de Brabantse Kempen. Zo vindt een deel van de vraag zijn weg in het bestaande aanbod. Kortom, de jaarlijkse vraag ligt uiteindelijk hoger dan 3,5 ha netto in de Brabantse Kempen. Raming provincie basis voor inschatting toekomstige bedrijventerreinenvraag de Brabantse Kempen Om tot een goede verwachting te komen van de bedrijventerreinenvraag in de Brabantse Kempen, is een gedetailleerde prognose gemaakt. Basis voor de prognose vormde de behoefteraming naar nieuwe bedrijventerreinen van de provincie Noord-Brabant (Monitor Werklocaties Noord Brabant, 2011) voor de regio Zuidoost-Brabant. Voor deze prognose is gebruik gemaakt van de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het CPB/PBL. Deze methode gaat uit van een viertal scenario s die de ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen inschatten op basis van werkgelegenheidsontwikkelingen. Zoals uit figuur 3 blijkt, varieert de behoefte voor Zuidoost-Brabant van 315 ha netto in Global Economy tot zelfs een ruimtekrimp van 100 ha in Regional Communities. Figuur 3. Uitbreidingsvraag bedrijventerreinen Zuidoost-Brabant ( ) Scenario Indicatieve uitbreidingsvraag (in netto ha) Global Economy (GE) 315 Transatlantic Market (TM) 175 Strong Europe (SE) 45 Regional Communities (RC) -100 Bron: Monitor Werklocaties, provincie Noord-Brabant, 2011 CONCEPT 8/7/ 12 8

11 De provincie beveelt de Brabantse regio s het Transatlantic Market (TM) scenario aan als uitgangspunt om de vraag naar bedrijventerrein te bepalen. Dit scenario benadert de huidige en verwachte economische ontwikkelingen en past ook bij de politieke situatie op nationaal en Europees niveau. Bovendien: ook landelijk, tussen rijk, provincies en gemeenten, is afgesproken (Convenant Bedrijventerreinen ) om TM zoveel mogelijk als uitgangspunt te hanteren bij de planning van bedrijventerreinen. Op basis van TM wordt een extra ruimtevraag voor bedrijventerreinen verwacht in Zuidoost-Brabant van 175 ha netto tussen 2009 en Omdat er alweer twee jaar verstreken zijn, wordt de daadwerkelijke uitgifte in de regio Zuidoost-Noord-Brabant hier nog van afgetrokken. Deze bedroeg in de periode hectare. In totaal bedraagt de uitbreidingsvraag voor Zuidoost-Noord-Brabant dus 135 hectare. Uitbreidingsvraag bedrijventerreinen de Brabantse Kempen tot en met 2020 is 13 tot 20 hectare Om te bepalen welk deel van de geraamde uitbreidingsvraag (135 ha netto) De Brabantse Kempen toekomt, is een tweetal representatieve verdeelsleutels gehanteerd. Deze resulteren in een aandeel tussen circa 10 en 15%. 1. Aandeel Brabantse Kempen in huidige areaal bedrijventerreinen Zuidoost-Brabant: 14,5% De eerste verdeelsleutel is het aandeel van de Brabantse Kempen in het areaal aan bedrijventerreinen in Zuidoost-Brabant. Deze bedraagt 14,5%. Argument voor deze verdeelsleutel is dat het overgrote deel van de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen afkomstig zal zijn van bedrijven die nu al (op een van de terreinen) in de Brabantse Kempen gevestigd zijn. Op basis van de Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld van de Stec Groep (2002-heden), blijkt immers dat zo n 90% van de bedrijven slechts een verhuisradius heeft van zo n 10 à 15 kilometer maximaal. Het overgrote deel van de bedrijven is sterk kern-/gemeentegebonden, onder meer vanwege de herkomst van de werknemers. Vooral in sectoren als industrie, bouw en handel sterke sectoren in de Brabantse Kempen is de verhuisradius klein. Belangrijkste reden is de beperkte mobiliteit ( bromfietsafstand ) van het relatief laagopgeleide personeel. Daarnaast geldt specifiek voor de Brabantse Kempen dat het aandeel familiebedrijven groot is. Deze bedrijven zijn bovengemiddeld gebonden aan de regio en hierdoor nog minder bereid te verplaatsen dan niet-familiebedrijven. CONCEPT 8/7/ 12 9

12 Landelijk gezien bedraagt het deel van de bedrijven dat echt bereid en in staat is om over grotere afstand te verplaatsen slechts zo n 10% van de totale vraag naar bedrijventerreinen, zo blijkt uit de Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland van de Stec Groep (2000-heden). In Zuidoost-Brabant concentreert deze vraag zich hoofdzakelijk in Eindhoven. Figuur 4. dicht bij huidige vestiging belangrijke locatie-eis van bedrijven, zeker in de Brabantse Kempen Bron: Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld, Stec Groep (2002-heden) & To move of not to Move: onderzoek naar de verplaatsing van (familie)bedrijven in de Kempen en de invloed van het KBP (Jeroen Brinkhorst, Universiteit Utrecht, augustus 2011) 2. Aandeel De Brabantse Kempen in de werkgelegenheidsgroei in Zuidoost Brabant: 12,5%. Daarnaast is gekeken naar het aandeel van De Brabantse Kempen in de historische en verwachte werkgelegenheidsgroei. Immers, werkgelegenheidsontwikkeling vormt de kern van het prognosemodel van de provincie. Als we de verdeelsleutel loslaten op de geraamde 135 ha netto uitbreidingsvraag, dan komen we tot een extra vraag door de uitbreiding van bedrijven van 13 tot 20 ha in de Brabantse Kempen tot en met CONCEPT 8/7/ 12 10

13 Verfijning op basis van couleur locale nodig om tot Kempische behoefte te komen Vervolgens is de top-down raming voor de Brabantse Kempen waar nodig gecorrigeerd voor specifieke regionale kenmerken. Daarbij keken we naar de volgende aspecten: Relatie ontwikkeling werkgelegenheid, ruimtegebruik en toegevoegde waarde. Moet er een correctie worden toegepast voor het effect van de bovengemiddeld grote (metaal)industrie in de Brabantse Kempen? Vervangingsvraag is er voldoende rekening gehouden met vervangingsvraag vanwege veroudering van bedrijventerreinen en door mogelijke transformatie van locaties? Bovenregionale vraag is er mogelijk extra vraag te verwachten door instroom van bedrijven van buiten de regio? Per aspect geven we hieronder het effect aan. Figuur 5. Correctie ruimtebehoefte bedrijventerreinen de Brabantse Kempen voor couleur locale aspecten Aspect Waarom? Wat zien we? Conclusie Relatie ontwikkeling werkgelegenheid, ruimtegebruik en toegevoegde waarde: correctie stuwende sectoren De provinciale raming, met als basis de BLM, raamt de behoefte op basis van werkgelegenheid. Voor verzorgende sectoren (=bevolkingsgroei volgende sectoren), zoals (detail)handel/reparatie, bouw en diensten, is dat een behoorlijk goede voorspeller. Voor stuwende sectoren als industrie en logistiek, zien we dat de ruimtebehoefte vaak minder goed wordt bepaald door werkgelegenheid. De (metaal)industrie is in de Brabantse Kempen bovengemiddeld groot. Kans dat de BLM de ruimtevraag van industrie onderschat is dus groot. De werkgelegenheid in de industrie in de Brabantse Kempen daalt al jaren: - 24% tussen 2000 en Maar ook in logistiek en bouw is de werkgelegenheid stabiel of negatief. De groei zit vooral in de dienstensectoren. Omzet en toegevoegde waarde groeien wel in de industrie en logistiek. Per saldo blijft het ruimtegebruik stabiel. Ruimtegebruik van deze sectoren is stabiel tot licht stijgend. We verwachten voor de Brabantse Kempen per saldo gelijk blijvende ruimtebehoefte in de industrie, dus geen krimp van 19 ha zoals de provincie op basis van werkgelegenheid voorspelt. Dit betekent een correctie van 10% naar boven. Voor logistiek is per saldo geen correctie nodig. CONCEPT 8/7/ 12 11

14 Aspect Waarom? Wat zien we? Conclusie Vervangingsvraag Ruimtebehoefte doordat Door transformatie of herprofilering is De totale vervangingsvraag bedrijventerreinen veranderen van 27,5 hectare compensatiebehoefte. voor de Brabantse Kempen bestemming (transformatie), Gezien de productiestructuur en staat bedraagt 32 tot 35 hectare tot bijvoorbeeld naar woningbouw, en waardoor bedrijven moeten verplaatsen, zit niet in de provincie prognose. Daarnaast gaat de raming op einddatum (2020) uit van volledige substitutie van alle vrijkomende hectares. Ofwel: elke vrijkomende hectare wordt weer van veroudering van panden en bedrijventerreinen in de Brabantse Kempen, ramen we de vervangingsbehoefte vanuit kwalitatieve discrepantie op 0,15% van de totale voorraad per jaar. Dat komt neer op 6 tot 8 hectare maximaal tot ingevuld door een nieuwe gebruiker. In Overigens geldt voor deze 6 tot 8 ha dus ook een herstructureringsopgave! de praktijk is echter niet elk kavel/pand geschikt voor een nieuwe ruimtevrager. Incourant aanbod zal gecompenseerd moeten worden. Bovenregionale vraag Bron: Stec Groep, 2012 In de uitbreidingsraming van de BLM zit een reguliere dynamiek verwerkt van bedrijven die de regio en uitstromen. De ontwikkeling van het Kempisch Bedrijvenpark en WestFields is deels gericht op het aantrekken en faciliteren van bedrijven van buiten de Brabantse Kempen. Deze potentieel extra instroom betekent een trendbreuk op de bovenregionale vestigingsdynamiek in de Brabantse Kempen in het verleden. Het ruimtelijk effect hiervan zit niet in de beleidsarme BLM. Conclusie: ruimtebehoefte van 53 tot 69 hectare tot en met 2020 In de onderstaande tabel geven we een samenvatting van de vraag naar bedrijventerreinen tot en met 2020 in De Brabantse Kempen. We schatten de ruimtebehoefte in op 53 tot 69 hectare tot en met Rekening houden met circa 10% extra vraag bovenop de uitbreidingsvraag door Kempisch Bedrijvenpark en WestFields. CONCEPT 8/7/ 12 12

15 Figuur 6: ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen in de Brabantse Kempen tot en met 2020 (na verfijning) Aspect aanpassing behoefteraming? Resultaat Geraamde uitbreidingsvraag De Brabantse Kempen tot en met ha Correctie stuwende sectoren Ja, + 10% 2 2,5 ha Vervangingsvraag Ja ha Bovenregionale vraag Ja, + 10% 2 2,5 ha Totale vraag De Brabantse Kempen tot ha Bron: Stec Groep, 2012 Bedrijven in de Brabantse Kempen zoeken vooral verzorgde locaties zonder franje Het merendeel van de bedrijven in de Brabantse Kempen zoekt naar up-to-date bedrijventerreinen die er verzorgd uitzien, maar zonder al te veel stedenbouwkundige ballast. De uitgifte van de huidige terreinen in de Brabantse Kempen bevestigt dit. Bij de ontwikkeling van nieuwe locaties moet dus vooral ingestoken worden op bedrijventerreinen die dit type vragers goed kunnen accommoderen, oftewel modern gemengde terreinen. Zo n bedrijventerrein ziet er netjes uit, is goed bereikbaar en kent beperkte maar voldoende eisen aan materiaalgebruik, duurzaamheid en inrichting van de kavel om kwaliteit op langere termijn te garanderen. Figuur 7. Balans kwaliteit, kosten en flexibiliteit bij locatiekeuze bedrijven Kwaliteit/uitstraling Flexibiliteit Kosten Overigens, we zien door de verdere verdienstelijking van de economie 1 wel een toename van de behoefte aan meer hoogwaardige beeldkwaliteit op langere termijn in de Brabantse Kempen. Over de laatste jaren is de hoogwaardige vraag in de Brabantse Kempen gestaag gegroeid van circa 2 tot 6% in 2000, naar bijna 5 tot 1 Groei van het aandeel dienstverlenende sectoren in de totale economie, maar ook de trend van meer hoogwaardige dienstverlenende activiteiten binnen traditionele sectoren als bouw, handel, productie en logistiek. Denk aan meer R&D, ontwerp, design en kantooractiviteiten. CONCEPT 8/7/ 12 13

16 10% nu, zo blijkt de Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep). Echter, door de economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren, zien we bij bedrijven ook in de Brabantse Kempen het belang van kostenreductie en meer flexibiliteit toenemen ten koste van investeringen in meer kwaliteit/uitstraling van het vastgoed (zie figuur 7). Hierdoor is de groei in de hoogwaardige vraag er tijdelijk wat uit. Naar verwachting duurt dit effect nog wel een jaar of vijf voort. Zo n 80% van de vraag is bovendien kleinschalig en lokaal gebonden Het merendeel van de vraag in de Brabantse Kempen zoekt bovendien een klein tot middelgroot bedrijfspand, zo maken we op uit de transactiegeschiedenis op de Kempische bedrijfsruimtemarkt. Zo n 80% van vraag (in aantallen bedrijven) in de Brabantse Kempen zoekt naar percelen kleiner dan m². De laatste jaren neemt bovendien het aandeel kleinschalig in de vraag toe, door de groei van het aantal zzp-ers in alle sectoren van de Kempische economie. Dit is een trend die we overigens in heel Nederland zien: de groeiende behoefte aan flexibiliteit, maar ook de afslanking en sanering bij bijvoorbeeld grote bouw- en installatiebedrijven leidt tot een forse toename van zzp-ers en kleinschalige (ambachtelijke) bedrijven. Kijken we naar het aantal m², dan zien we dat de 20% bedrijven die grotere kavels zoeken, wel 60% van het totale aantal m2 voor hun rekening nemen. Al met al concluderen we dat grofweg 40% van de toekomstige vraag in De Brabantse Kempen kleinschalig (lokaal) van aard is, 60% is grootschalig (zie figuur 8 en 9). Figuur 8. Transacties op de bedrijfsruimtemarkt in SRE naar omvang (in m² bvo) CONCEPT 8/7/ 12 14

17 Bron: Transactiedatabase PropertyNL, 2011, bewerking Stec Groep, 2012 Relateren we dit aan de eerder geraamde vraag van 53 tot 69 hectare, dan betekent dit een: behoefte van 20 tot 30 hectare aan kleine kavels tot m². Het grootste deel hiervan zoekt overigens ruimte tot m², en een; behoefte van 30 tot 40 hectare aan kavels groter dan m². Figuur 9. Samenstelling vraag de Brabantse Kempen naar omvang Bron: Stec Groep, 2012 CONCEPT 8/7/ 12 15

18 3.2 Aanbod bedrijventerreinen Brabantse Kempen Ruim 60 hectare bedrijventerrein voor uitgifte beschikbaar, maar geografisch en kwalitatief ongelijk verdeeld Op dit moment is een totaal areaal van bijna 320 hectare netto bedrijventerrein in de Brabantse Kempen uitgegeven aan bedrijven. De gemeenten in de Brabantse Kempen hebben in totaal nog 60 hectare netto aan bedrijventerrein direct voor uitgifte beschikbaar. Figuur 10. Samenstelling uitgeefbaar en gepland aanbod bedrijventerreinen De Brabantse Kempen, totaal Direct uitgeefbaar Harde plannen Zachte plannen Kwalitatieve analyse waarvan. aanbod hoogwaardig: 10 ha gemiddeld: 46,6 ha functioneel:3,73 ha Bron: gemeenten, de Brabantse Kempen, ,33 hectare 4,9 hectare 58,1 hectare waarvan. gemiddeld: 4,9 ha waarvan. gemiddeld: 48,5 ha functioneel: 0,6 logistiek: 9 ha 70% van het direct uitgeefbare aanbod ligt echter op het Kempisch Bedrijvenpark. Dit aanbod is niet voor alle bedrijven in de Brabantse Kempen beschikbaar. Immers, alleen bedrijven vanaf m² mogen zich op het Kempisch Bedrijvenpark vestigen. Voor kleinere (lokaal gebonden) bedrijven, 80% van de vraag in aantallen en 40% in hectares, is dus slechts zo n 18 hectare netto op dit moment uitgeefbaar in de Brabantse Kempen. Dit lokale aanbod is bovendien niet gelijkmatig over de vijf gemeenten verdeeld. Zo hebben Bladel, Oirschot en Bergeijk slechts 1 tot 2 hectare beschikbaar; Reusel-De Mierden heeft zelfs helemaal geen aanbod. Eersel heeft een relatief ruime voorraad van bijna 5,5 hectare netto. CONCEPT 8/7/ 12 16

19 Figuur 11. Samenstelling uitgeefbaar en gepland aanbod bedrijventerreinen Brabantse Kempen, per gemeente (peildatum, 1 maart 2012) Gemeente Direct uitgeefbaar Harde en zachte plannen Bergeijk 2,37 11 Bladel 42,2 4,5 Eersel 5,4 13,2 Oirschot 10,36 16,5 Reusel-De Mierden 0 20 Totaal 60,33 65,2 Bron: gemeenten, de Brabantse Kempen, 2011 Daarnaast plannen voor 65 hectare netto nieuw terrein Bovenop de thans beschikbare hectares hebben de verschillende gemeenten in de Brabantse Kempen plannen voor de ontwikkeling van nog eens zo n 65 hectare netto nieuw bedrijventerrein. In potentie betekent dit dat er tot 2020 in totaal zo n 125 hectare bedrijventerrein extra op de markt is. Dit is ruim meer dan de vraag die wordt geraamd (53 tot 69 hectare, zie 3.1). Overigens is 90% van de plannen nog zacht. De planontwikkeling voor deze locaties is nog niet al te ver gevorderd, waardoor de keuzemogelijkheden (faseren, herprofileren en eventueel schrappen) voor de gemeenten nog relatief groot zijn. Dit neemt niet weg dat voor sommige locaties al flink is geïnvesteerd in verwerving van gronden. Kortom, de financiële risico s (rentelasten, flinke boekwaardes) van het overaanbod mogen niet uitgevlakt worden! Ook waar het de plannen betreft zijn er weer flinke verschillen tussen de gemeentes. Zo heeft Bladel relatief weinig terrein gepland. Eersel, Bergeijk, Oirschot en vooral Reusel-De Mierden hebben een forse hoeveelheid nieuw terrein in de boeken staan. Voor Bergeijk en Eersel merken we op dat het deels een ontwikkeling betreft voor een specifiek bedrijf. In Eersel wordt 9 hectare netto ontwikkeld voor de bedrijven Becx en KLG en in Bergeijk 3,5 hectare door transformatie. Deze hectares zijn kortom niet beschikbaar voor overige vraag. Voor meer details over het aanbod per gemeente, zie het basisdocument. CONCEPT 8/7/ 12 17

20 De bestaande terreinen liggen er over het algemeen goed bij, weinig (economische) veroudering Als we kijken naar de staat van de huidige terreinen in de Brabantse Kempen, dan concluderen we dat de meeste terreinen er prima bij liggen. Van veroudering is nauwelijks sprake, zeker niet vanuit economische optiek. Veel bedrijventerreinen functioneren nog goed voor het type bedrijven dat er op gevestigd is. Veroudering beperkt zich hoofdzakelijk tot achterstallig onderhoud. Het gaat dan vooral om ruimtelijke veroudering, waarbij bijvoorbeeld sprake is van onverzorgd groen, parkeerdruk en achterstallig onderhoud van de wegen op het terrein. Economische veroudering, waarbij sprake is van significante leegstand en bijvoorbeeld incourante ontsluiting, verkaveling en bebouwing, komt nauwelijks voor in de Brabantse Kempen. Echter, de huidige situatie biedt geen garanties voor de toekomst. Door de uitgifte van het Kempisch Bedrijvenpark en WestFields ligt (na de economische crisis) een verhoogde verhuisdynamiek in de Brabantse Kempen op de loer. Door de verplaatsing van grotere bedrijven (> m²) van de bestaande terreinen naar deze regionale locaties, kan op de bestaande lokale terreinen de leegstand toenemen. Overigens, het Kempisch Bedrijvenpark en WestFields zullen niet per definitie de bestaande terreinen 'leegzuigen. Bedrijven verplaatsen namelijk nooit puur en alleen door de verleiding van een nieuw terrein. Daarvoor is een verhuizing te duur en spelen ook andere zachte vestigingsplaatsfactoren een belangrijke rol, zoals herkomst werknemers, woonplaats directeur/eigenaar en historie/oorsprong van het bedrijf. Als een bedrijf vertrekt, dan gebeurt dit omdat de huidige locatie onvoldoende (economische) toekomstwaarde heeft voor het betreffende bedrijf of omdat de uitbreiding onmogelijk wordt gemaakt door regelgeving (5.000 m² grens). Overigens zien we ook dat bedrijven de bestaande locatie aanhouden bij verhuizing naar bijvoorbeeld het Kempisch Bedrijvenpark. Dit is onder andere het geval bij VDL. De (delen van) terreinen in de Brabantse Kempen die gevoelig zijn voor afglijden zijn dan ook die terreinen waar aan aanzienlijk aantal grote bedrijven is gehuisvest, waar nu al sprake is van economisch veroudering en/of waar de ruimtelijk-technische veroudering een dusdanige aard en omvang heeft waardoor sprake is van een belangrijke kiem voor economische teruggang in de nabije toekomst. Zeker in de Brabantse Kempen is dit een niet te onderschatten factor, door de relatief grote industriële sector. Veel van deze bedrijven, laten bij verhuizing een pand achter dat vaak lastig is te hergebruiken door nieuwe ondernemers. Dit omdat het pand CONCEPT 8/7/ 12 18

21 vaak als een soort maatpak is gebouwd rondom de bedrijfsprocessen van dergelijke industriële bedrijven 2. Panden zijn vervolgens onverkoopbaar en blijven leegstaan. Dit is het begin van een herstructureringsopgave. Vanuit die optiek zijn de belangrijkste potentiële herstructureringslocaties om in het oog te houden Het Stoom/Waterlaat in Bergeijk, De Sleutels en Leemskuilen in Bladel, Duizel in Eersel en De Stad in Oirschot. 3.3 Match vraag-aanbod: opgave bedrijventerreinen in De Brabantse Kempen Zoals in voorgaande paragrafen al geconstateerd is, ligt het aanbod in de Brabantse Kempen met 125 hectare netto boven de verwachte vraag tot en met 2020 (maximaal 70 hectare netto). Het beeld is echter genuanceerder als naar de kwaliteiten van vraag en aanbod wordt gekeken. Zo wordt bijna 80% van het thans uitgeefbare aanbod in De Brabantse Kempen gevormd door de regionale terreinen Kempisch Bedrijvenpark (KBP) en Westfields. Deze terreinen zijn alleen beschikbaar voor bedrijven vanaf m². Dit betekent dat er op korte termijn in veel Kempengemeenten sprake is van een tekort aan bedrijventerrein met kavels kleiner dan m². Deze conclusie wordt gedeeld door de Kempische ondernemers (Ondernemersvisie Bedrijventerreinen, bijlage Zuidoost-Brabant, KvK en BZW, 2012). Kortom, er moet een strategie worden ontwikkeld om te komen tot een verantwoord en evenwichtig bedrijventerreinenaanbod in de komende jaren. 2 Een aanzienlijk deel van de bedrijfsruimtemarkt kenmerkt zich dan ook door een bonte verzameling van sterk variërende huisvestingswensen. Door de verdienstelijking van de bedrijfsruimtemarkt, maar ook het relatief steeds groter wordende aandeel van sectoren als logistiek en licht industriële activiteiten, neemt de verhandelbaarheid van bedrijfspanden echter toe. Er is ontstaat in toenemende mate een standaardvraag, waardoor het aantal maatpakken afneemt. Deze ontwikkeling is vooral aantrekkelijk voor uw nieuwe bedrijventerreinen. De kans op economische veroudering van deze terreinen en daarmee een noodzakelijke herstructureringsopgave in de toekomst wordt hierdoor kleiner. Op bestaande terreinen is nog veelvuldig een specifiek voor het zittende bedrijf toegesneden vastgoed. CONCEPT 8/7/ 12 19

22 Figuur 12. Vraag versus aanbod in de Brabantse Kempen, naar grootteklasse (peildatum 1 maart 2012) Segment aanbod De Brabantse Kempen vraag De Brabantse Kempen t/m 2020 confrontatie Groot (>5000 m²) KBP: 42,2 ha* 60%, ofwel ha 0 tot +20 ha Westfields: 9 ha KLG en Becx: 9 ha** Klein (<5000 m²) direct uitgeefbaar: 9,13 ha 40%, ofwel ha +37 tot +45 ha harde plannen: 4,9 ha zachte plannen: 47,5 ha * excl. 3,7 hectare 1 e recht op aankoop VDL ** Regionale afspraak dat locaties niet geschikt zijn voor KBP omdat het in totaal gaat om circa 25 hectare (bestaand en nieuwbouw). Hierdoor een te groot logistiek profiel van KBP. Bron: Stec Groep, 2012 Geconfronteerd met het aanbod per gemeente ontstaat het volgende beeld: Figuur 13. Vraag versus aanbod in de Brabantse Kempen, per gemeente (peildatum 1 maart 2012) Aandeel Vraag t/m 2020 Direct uitgeefbaar Harde en zachte plannen Bergeijk 20% 4-6 ha 2,37 7,5 * Bladel 30% 6-9 ha 1,3 4,5 Eersel 20% 4-6 ha 5,4 4,2* Oirschot 20% 4-6 ha 1,36 16,5 Reusel De Mierden 10% 2-3 ha 0 20 * Excl. 9 ha hectare Becx en KLG en 3,5 ha kranenbouwbedrijf Uit dit overzicht valt af te lezen dat: geen enkele gemeente een overaanbod heeft aan (direct) uitgeefbaar terrein. Er kunnen kortom nog goed keuzes worden gemaakt in het verantwoord in ontwikkeling brengen van hard en zacht gepland aanbod; in Bladel, Oirschot en Bergeijk sprake is van een tekort aan direct uitgeefbare grond voor kleine, lokale vraag. Reusel-De Mierden heeft zelfs geheel geen aanbod. De gemeente Eersel kan met het huidige beschikbare aanbod goed uit de voeten tot en met CONCEPT 8/7/ 12 20

23 op Bladel na alle gemeenten naar verwachting teveel aanbod hebben als alle plannen worden ontwikkeld. Vooral Oirschot en Reusel-De Mierden moeten oppassen voor (toekomstig) overaanbod. Opgemerkt moet worden dat de 20 hectare in Reusel-De Mierden echter deels een opvangfunctie hebben voor bedrijven uit Bladel. Subregionale afspraak is dat Bladel Hapert Noord niet ontwikkelt en bedrijven zal doorverwijzen naar Kleine Hoeven. Daarnaast geldt een aantal bijzondere situaties. Het gaat daarbij om aanbod dat specifiek wordt ontwikkeld voor een aantal bedrijven en waarover al nadere afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en de desbetreffende bedrijven. Dit aanbod is dus niet meer breed beschikbaar voor andere vragers. Figuur 14. Bijzondere locaties, die buiten het verkeerslicht vallen (peildatum 1 maart 2012) Bijzondere locaties aantal hectare status motivatie Eersel Becx 3 Zacht plan Afspraken dat beide locaties niet geschikt zijn voor KBP omdat Eersel KLG 6 Zacht plan het in totaal gaat om circa 25 hectare. Hierdoor een te groot logistiek profiel van KBP. Reusel-De Mierden Van Cranenbroek, Kleine Hoeven II 2,6 Zacht plan Het gaat om detailhandel. Detailhandel is niet toegestaan op KBP en de afspraak is gemaakt dat het bedrijf naar Kleine Hoeven kan via een uitzonderingsregeling. Bergeijk Kranenbouwbedrijf, Waterlaat VI a 3,5 Zacht plan Onderdeel van herstructureringsopgaven in Bergeijk. CONCEPT 8/7/ 12 21

24 CONCEPT 8/7/ 12 22

25 4. VISIE OP ECONOMIE EN BEDRIJVIGHEID IN DE BRABANTSE KEMPEN IN 2020 Waar wil de Brabantse Kempen in 2020 economisch staan en wat betekent dat voor de bedrijventerreinenontwikkeling in de Brabantse Kempen? 4.1 Ambitie: doorontwikkeling, differentiatie en innovatie van de Kempische economie Uitgaan van eigen kracht met oog voor verbreding Met bijna bedrijven en banen is de Brabantse Kempen een belangrijke economische motor van Brainport Eindhoven; de 2 e economie van Nederland en de slimste regio van de wereld. Circa 10 tot 15% van de 22,5 miljard toegevoegde waarde die jaarlijks in Brainport wordt gecreëerd komt in De Brabantse Kempen tot stand. Hierbinnen zijn de Brabantse Kempen het centrum van de hoogwaardige maakindustrie, en dan vooral de metaal en machinebouw. De ambitie is om vast te houden aan onze sterke industriële basis (15% van de totale werkgelegenheid) met aandacht voor innovatie, differentiatie en verbreding met andere bedrijventerreinsectoren. Het is in het belang van de Brabantse Kempen om door te ontwikkelen als belangrijke regio in Brainport, Noord-Brabant, Nederland en de Euregio. Door het stimuleren van andere sectoren, naast de metaalindustrie, wordt de Kempische economie tegelijkertijd minder kwetsbaar gemaakt. Door het stimuleren van ondernemerschap en aanhaken bij Brainport De Kempengemeenten willen ondernemerschap stimuleren in de meest geschikte omgeving. Hiervoor is doorstroom in de markt voor bedrijfslocaties noodzakelijk. Daarnaast willen we de verbindingen tussen ondernemers, onderwijs, overheden en de omgeving (maatschappelijk middenveld) versterken. De kwaliteiten van de Brabantse Kempen moeten meer dan nu uitgedragen worden. Innovatie, creativiteit en experimenteren zijn bij uitstek onderdelen waar Brainport bekend om staat en die ook passen bij de bereidheid om te veranderen in de Brabantse Kempen. Diverse ontwikkelingen die Brainport stimuleren, kunnen in de Brabantse Kempen in de praktijk gebracht worden. De Brabantse Kempen wordt daarmee de CONCEPT 8/7/ 12 23

26 proeftuin van Brainport. Dit om de Brabantse Kempen, binnen de context van Brainport, te onderscheiden van concurrerende regio s. Branding en versterking van de relatie tussen stad en land wordt ingezet om dit doel te bereiken. 4.2 Visie: hoe moeten bedrijventerreinen in De Brabantse Kempen hieraan bijdragen? Bedrijventerreinen zijn van belang voor de economische ontwikkeling van De Brabantse Kempen Bedrijvigheid en werkgelegenheid zijn van groot belang voor de leefbaarheid en welvaart in de Brabantse Kempen. Werk is dé basis voor sociale cohesie, bestedingen, sponsoring, een goed functionerende woningmarkt en voldoende draagvlak voor voorzieningen. 3 Dit speelt nog extra in De Brabantse Kempen, vanwege het grote aandeel familiebedrijven. Met een concentratie van 40% van de werkgelegenheid in De Brabantse Kempen, vormen de bedrijventerreinen hierbinnen een essentiële schakel. Om de toekomstige (groei)ambities van onze regio te kunnen faciliteren, is voldoende aanbod van bedrijventerreinen dan ook belangrijk. De uitdaging daarbij is om vraag en aanbod van bedrijventerreinen zo goed mogelijk met elkaar in evenwicht te brengen. We willen duurzaam en zorgvuldig met onze prachtige omgeving omgaan en onze economie (duurzaam) versterken. Daarvoor is het belangrijk om niet te weinig, maar ook niet te veel bedrijventerreinen te hebben. Te weinig belemmert onze groeiambities en leidt tot economische schade. Te veel is ook nadelig, omdat dit zorgt voor leegstand, verliezen op grondexploitaties, versnelde veroudering en waardeverlies van (bestaande) bedrijventerreinen en negatieve gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit in De Brabantse Kempen. Al met al hebben we de volgende ambities met het regionale bedrijventerreinenbeleid: maximaal inspelen op ontwikkelingen en behoeften in de markt; behoud van huidige bedrijvigheid en bieden van voldoende mogelijkheden voor bedrijven om door te groeien in De Brabantse Kempen; zorgvuldige bedrijventerreinplanning en afstemming zodat bestaande bedrijventerreinen niet verouderen en er sprake is van een duurzame uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen in de Brabantse Kempen; 3 Juist in de Brabantse Kempen ook vanwege de vele familiebedrijven. CONCEPT 8/7/ 12 24

27 behoud van en versterking van werkgelegenheidsprofiel van de Brabantse Kempen, onder andere door toevoeging van nieuwe bedrijven die de Brabantse Kempen versterken; aansluiten bij ontwikkelingen en kansen die Brainport met zich meebrengt 4 ; positionering van de Brabantse Kempen in de regio, nationaal en Euregionaal. We willen deze positie verankeren en ondernemers lokaal en regionaal doorgroeimogelijkheden bieden We willen dat het grootschalige aanbod op het Kempisch Bedrijvenpark en WestFields ook op langere termijn kansen biedt voor doorgroei van Kempische ondernemers. Op lokale schaal moeten daarnaast voldoende ontwikkelmogelijkheden overblijven. Immers, 80% van de bedrijvigheid in de Brabantse Kempen is klein en sterk lokaal gebonden en kan dus niet zonder meer verplaatsen naar een van de regionale locaties. Daarnaast moet op lokaal niveau zorgvuldig extra aanbod toegevoegd kunnen worden, passend bij de vraag. Daarvoor hebben we expliciet aandacht voor de kwaliteit van onze terreinen Aandacht voor de bestaande bedrijventerreinen is noodzakelijk om de economie maar ook de ruimtelijke kwaliteit van de Brabantse Kempen te stimuleren. Bovendien is de ruimtelijke kwaliteit steeds belangrijker voor bedrijven en werknemers. De bestaande voorraad bedrijventerreinen in de Brabantse Kempen heeft een goede kwaliteit. De herstructureringsopgave is vooralsnog beperkt. Op dit moment is slechts zo n 20% van het areaal aan bedrijventerreinen verouderd. Het gaat dan vooral om technische veroudering, waarbij bijvoorbeeld sprake is van onverzorgd groen, parkeerdruk en achterstallig onderhoud van de wegen op het terrein. Economische veroudering, waarbij sprake is van significante leegstand en een bedrijventerrein dat qua ontsluiting, verkaveling en bebouwing niet meer voldoet aan de huidige bedrijfseconomische eisen komt in beperkte mate voor. Waar sprake is van veroudering op privaat terrein doen we een beroep op de private markt. Wij als gemeenten zijn niet verantwoordelijk voor deze situatie en willen hier ook niet verantwoordelijk voor zijn. Samen met de markt willen we zo goed als mogelijk stappen zetten om veroudering tegen te gaan. 4 In de Agenda Brainport 2020 wordt een aantal punten opgesomd die Brainport tot de toptechnologieregio s van de wereld en Europa moeten maken. Hierbij gaat het om een constante economische groei, een belangrijker bijdrage in het Bruto Nationaal Product en een verbreding van de werkgelegenheid in de regio. CONCEPT 8/7/ 12 25

28 De huidige situatie biedt geen garanties voor de toekomst. De uitgifte van het Kempisch Bedrijvenpark en WestFields vergroot de kans op (versnelde) veroudering van sommige terreinen, het Stoom/Waterlaat in Bergeijk, De Sleutels en Leemskuilen in Bladel en De Stad in Oirschot in het bijzonder. Immers, bedrijven die verhuizen naar deze regionale bedrijventerreinen laten een relatief fors kavel/pand achter. Het is belangrijk om deze verhuisbewegingen in de gaten te houden en de locaties te identificeren die het meest gevoelig zijn voor een negatieve spiraal van toenemende leegstand en veroudering. Immers, zo n 50% van de vraag in de Brabantse Kempen betreft vervangingsvraag (dus geen uitbreiding). Er is kortom ook een kwalitatieve aanleiding om deze terreinen in de gaten te houden en hiervoor een strategie te ontwikkelen. En spelen we in op de kansen die nieuwe ruimtevragers bieden De bedrijventerreinenvraag in De Brabantse Kempen verandert. Er is sprake van een verdere verdienstelijking van de Kempische economie. De traditionele sectoren, zoals (metaal)industrie en bouw blijven belangrijk en een grote ruimtevrager op de Kempische bedrijventerreinen. Maar binnen deze sectoren zien we het aandeel kennisintensieve en service activiteiten toenemen. Bovendien nemen dienstverlenende sectoren, zoals zakelijke diensten, zorg, welness, vrije tijd, leisure een relatief steeds groter deel van de Kempische economie in handen. Dit vertaalt zich in de ruimtevraag, waarbij de behoefte groeit naar meer gemengde economische vestigingsmilieus met een mix van functies (naast traditionele bedrijventerreinen). Door samenwerking te intensiveren willen onze positie richting de markt verder versterken Voor een voorspoedige economische ontwikkeling is het van belang dat wij als overheid een betrouwbare en professionele (gespreks)partner zijn van het bedrijfsleven. Het is van belang dat we als Kempische regiogemeenten zoveel mogelijk met één mond spreken naar de markt, eenduidigheid uitstralen en elkaar niet onnodig beconcurreren. Nu al werken we verregaand samen op gebied van economische zaken en bedrijventerreinen. Zo zijn er diverse programma s die we uitvoeren om de economie in onze regio te versterken, denk aan het Economische Actieplan De Kempen en Branding De Kempen. Naar de toekomst willen we kijken of we deze (economische) samenwerking verder kunnen intensiveren. De oprichting van een gezamenlijk bedrijvenloket of bedrijvencontactpunt voor De Kempen zijn daarbij punt van nader onderzoek (haalbaarheid, wenselijkheid). CONCEPT 8/7/ 12 26

29 5. UITVOERINGSSTRATEGIE KEMPISCHE BEDRIJVENTERREINENVISIE In dit hoofdstuk leest u de strategie die de Brabantse Kempen zullen voeren om via een gezonde en aantrekkelijke bedrijventerreinenmarkt haar visie op de economische ontwikkeling te realiseren. Om de visie en ambitie voor De Brabantse Kempen te realiseren spreken we de volgende strategie af: Voor grootschalige bedrijvigheid (>5.000 m²) reserveren we het Kempisch BedrijvenPark en WestFields Het grootschalige segment (>5.000 m²) geven we een aparte positie. Het betreft de kavels op WestFields (9 hectare) en het KBP (42 hectare). Deze gronden zijn nu al uitgeefbaar en over de uitgifte van deze gronden zijn al regionale afspraken gemaakt. Deze locaties zullen afgemaakt moeten worden, ook omdat zij een belangrijke functie vervullen in de toekomstige doorgroeimogelijkheden van bedrijven uit de Brabantse Kempen. Hoewel het aanbod de vraag (licht) overtreft kiezen we ervoor deze locaties voor de beoogde doelgroep beschikbaar te houden en niet te herprofileren naar bijvoorbeeld kleinschalige kavels. Dit om vestigingsmogelijkheden voor grotere bedrijven en doorgroeimogelijkheden voor bestaande bedrijven in de Brabantse Kempen te garanderen. Het nu weggeven van deze kavels aan bedrijven kleiner dan m² zet grootschalig aanbod voor de toekomst onder druk. Bovendien, zal een kleinere verkaveling maar beperkt soelaas bieden. Immers, voor de kleine, lokaal gebonden bedrijvigheid zijn het Kempisch Bedrijvenpark en WestFields nauwelijks een vestigingsalternatief vanwege de beperkte bereidheid van dit type bedrijven om over een afstand boven de lokale schaal (= gemeente of kern) te verhuizen. Beter kunnen achterblijvende locaties van bedrijven die verplaatsen naar een van de regionale terreinen ingezet worden voor kleinschalige, lokale vraag door herverkaveling. CONCEPT 8/7/ 12 27

30 We faseren het aanbod van terreinen < m² volgens het verkeerslichtmodel Om tot een fasering te komen in het overige aanbod hanteren we door de Stec Groep voorgestelde verdeelsleutel van het aandeel van iedere gemeente in het huidige areaal bedrijventerreinen (<5.000 m²). De motivering hiervoor is dat het overgrote deel (90 tot 95%) van de vraag in de Brabantse Kempen bestaat uit al gevestigde bedrijvigheid op bedrijventerreinen in de Brabantse Kempen dat wil doorgroeien of waar spin-offs vanuit ontstaan. Om nu tot een gezonde vraag/aanbodsituatie te komen, spreken we de volgende fasering af. Deze fasering is op 13 juni 2012 door het RRO Zuidoost-Brabant en de provincie geaccordeerd. Figuur 15. Verkeerslicht aanbod < m² (peildatum 1 maart 2012) Gemeente Plannaam Nog uitgeefbaar Aantal hectare type terrein Status Bergeijk De Rijt 0,6 - lokaal Direct uitgeefbaar Bergeijk Leemskuilen 1,77 - lokaal Direct uitgeefbaar Bergeijk Waterlaat - 2,5 lokaal Zacht plan Bergeijk Waterlaat VI b - 5 lokaal Zacht plan Bladel De Beemd 1,3 lokaal Direct uitgeefbaar Bladel Hapert Noord 4,5 lokaal Zacht plan Eersel Duizel 0,6 lokaal Zacht plan Eersel Meerheide III 5,4 lokaal Direct uitgeefbaar Eersel Meerheide III 3,6 lokaal Zacht plan Oirschot Kanaaldijk Noord 1,36 lokaal Direct uitgeefbaar Oirschot De Scheper fase II A 5 lokaal Zacht plan Oirschot De Scheper, fase II B 5 Zacht plan Oirschot De Scheper fase III 6,5 lokaal Zacht plan Reusel-De Mierden Kleine Hoeven I* 11,2 lokaal Zacht plan Reusel-De Mierden Kleine Hoeven II 8,7 lokaal Zacht plan * Terrein heeft deels opvangfunctie vanuit Bladel. Subregionale afspraak is dat Bladel Hapert Noord niet ontwikkelt en bedrijven zal doorverwijzen naar Kleine Hoeven. CONCEPT 8/7/ 12 28

31 De groene categorie wordt gevormd door plannen die nu al in uitgifte zijn en (hard/zacht) planaanbod, voor zover dit past binnen de geraamde vraag tot en met Alle gemeenten beschikken over zo n locatie. Voor terreinen die al in uitgifte zijn, geldt dat deze afgemaakt zullen worden. Voor groene plannen is het moment waarop besloten wordt om tot daadwerkelijke ontwikkeling en uitgifte over te gaan een lokale aangelegenheid. Immers, in de huidige uitgangssituatie passen deze plannen binnen de ruimtevraag tot en met 2020 voor die gemeente. De planologische en juridische procedures zijn leidend. Voor de oranje bedrijventerreinen spreken de gemeenten in de Brabantse Kempen een regionale voorraadnorm af als toetsingskader voor het besluit om oranje naar groen te laten verspringen. Dit is een subregionale afweging die in de Brabantse Kempen gemaakt wordt tijdens regelmatige (bestuurlijke) overleggen en constante monitoring. Zie verder punt 3 en 4. Rode bedrijventerreinen worden in principe niet ontwikkeld en voorlopig on hold gezet. We spreken een flexibele voorraadnorm af, die de ontwikkeling van nieuw terrein bepaalt Deze norm wordt bepaald aan de hand van de geraamde vraag tot en met 2020 voor kavels kleiner dan m². Regionaal spreken we een flexibele voorraadnorm af die past bij onze uitgangspunten voor duurzaam ruimtegebruik. 5 Als het aanbod aan bedrijventerreinen (voor de doelgroep <5.000 m²) onder de drempel zakt is er marktruimte om een oranje plan naar groen te sluizen en te ontwikkelen. Dit is een subregionale afweging die door de gemeenten in de Brabantse Kempen gemaakt wordt tijdens regelmatige (bestuurlijke) overleggen en constante monitoring. Zo vormt het vraagcijfer wat uiteindelijk slechts een indicatie is van de behoefte met de kennis van nu geen plafond en is er altijd voldoende gedifferentieerd (bestaand en nieuw) aanbod in de Brabantse Kempen(gemeenten), maar met minimale risico s op overaanbod. 5 Hierbij kan onder andere gedacht worden aan een norm die twee tot vier maal de jaarlijkse vraag bedraagt. Hierbij is twee tot vier jaar een periode waarin een plan normaliter ontwikkeld kan worden. CONCEPT 8/7/ 12 29

32 Door te kiezen voor dit systeem in combinatie met goede monitoring van vraag en aanbod houden de gemeenten in de Brabantse Kempen expliciet rekening met de factor tijd in de planontwikkeling van bedrijventerreinen. Immers, als pas op het moment dat alle groene terreinen uitgegeven zijn begonnen wordt met de verdere planontwikkeling van oranje terreinen, is de kans op een aanbodvacuüm groot met economische stagnatie en schade voor de Brabantse Kempen en Brainport als gevolg. Op deze wijze nemen de Brabantse Kempengemeenten de factor tijd nadrukkelijk mee in het verkeerslichtmodel en houden we voldoende voorgebakken broodjes op voorraad. Als een oranje plan doorschuift naar groen en dus ontwikkeld wordt, betekent dit ook er een mogelijkheid ontstaat dat een rood plan naar oranje doorschuift. Dit om continuïteit in de voorraadvorming te houden. Deze mutatie is wederom een subregionale afweging die in de Brabantse Kempen gemaakt wordt tijdens regelmatige (bestuurlijke) overleggen en constante monitoring. Door monitoring houden we grip op vraag en aanbod en kunnen we inspelen op veranderingen in de marktsituatie (adaptieve planning) We willen naar de markt toe eenduidigheid uitstralen. Het moet niet mogelijk zijn te shoppen tussen de Kempengemeenten zodat we onszelf uit de markt prijzen. De duurzame verstedelijkingsladder (voorheen de SER-ladder) voor bedrijventerreinen vormt een geheel aan maatregelen om duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen te stimuleren. Als Kempengemeenten passen we de ladder toe in onze behoefteraming en planning van bedrijventerreinen via deze bedrijventerreinenvisie. Zo sturen we op duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik en leggen we geen onnodig beslag op onze mooie woonomgeving. De aanbodstrategie voor de Brabantse Kempen is gebaseerd op de huidige inzichten qua vraag en aanbod. Daarbij geldt onder meer het gematigde economische groeiscenario van de BLM Transatlantic Market als uitgangspunt. Hoewel dit scenario de lange termijn, macro-economische ontwikkelingen tot op heden vrij goed benadert, geeft de vraagraming geen garanties voor de toekomst. Wellicht duurt (het effect van) de recessie nog jaren voort of herstelt de economie straks boven verwachting snel. Ook is onzeker hoe trends als verhoging van de arbeidsproductiviteit en verdere automatisering in - voor de Brabantse Kempen - CONCEPT 8/7/ 12 30

33 belangrijke sectoren als (metaal)industrie en logistiek precies zullen doorzetten en uitpakken. Tot slot is de verhoudingsgewijs grote vervangingsvraag in de Brabantse Kempen geen zekerheid. Immers, door het huidig economisch tij zijn veel bedrijven eerder tevreden met het pand waar ze nu zitten en komen geplande transformatielocaties ook moeizamer van de grond door de sterk afgezwakte huizenmarkt. Maar ook aan aanbodzijde zijn er allerminst garanties. Planontwikkeling duurt al snel zo n 7 tot 10 jaar en de ervaring in de Brabantse Kempen en elders in het land leren dat in die periode diverse onvoorziene ontwikkelingen tot flinke planvertraging of zelfs uitval kunnen leiden. Het is dus belangrijk om tussentijds de daadwerkelijke ontwikkelingen goed te monitoren om zo goed op de hoogte te (kunnen) blijven van wensen en eisen en de ontwikkelingen op de Kempischee bedrijventerreinenmarkt. Indien nodig kan dan bijsturing plaatsvinden. Bovendien kan de informatie uit deze monitoring als goede input worden gebruikt voor de onderbouwing van de aanleg van individuele terreinen. Ook de bestaande voorraad nemen we goed mee in de monitoring. Hier ligt een duidelijke rol voor onze private partners. Het actuele aanbod van bedrijfspanden en kavels in privaat eigendom vormt in potentie ook ruimte voor bedrijven om uit te breiden. Als gemeenten willen we een beter zicht op dit aanbod. Dit doen we door de informatiekanalen voor dit aanbod zo goed mogelijk bij te houden en regelmatig overleg te voeren met de private partners. Regionaal houden we elkaar hiervan op de hoogte. Zo zetten we een belangrijk stap in een betere benutting van bestaande werklocaties en verlenging van de economische levensduur van bedrijfspanden en bedrijventerreinen in De Brabantse Kempen. CONCEPT 8/7/ 12 31

34 We houden bestaande bedrijventerreinen op orde door lichte, gerichte ingrepen en het bieden van maximale ruimte voor marktinitiatief Het accent in onze herstructureringsstrategie ligt op kleinschalige facelifts en lichte revitaliseringen in de openbare ruimte om zo het gros van de terreinen op dit kwaliteitsniveau te houden en licht te verbeteren. Een eventuele verhuizing naar een nieuw bedrijventerrein geeft ons de kans om in gesprek te komen met bedrijven / eigenaars over de invulling van de achtergebleven bedrijfslocatie. Immers voor de verkoop van grond op het nieuwe terrein zit de gemeente aan tafel. Onderdeel van de deal kan een herstructureringsopgave op oud kavel zijn. We zullen zeer terughoudend kunnen en moeten zijn met het doen van verwervingen, omdat we niet de probleemeigenaar willen zijn van veroudering op privaat kavel. De Kempengemeenten zijn niet voornemens om te investeren op privaat kavel. Simpelweg omdat dit niet de verantwoordelijkheid is van de overheid. Het doel van de Kempengemeenten is dat herstructurering en het op peil houden van terreinen in De Kempen zowel qua aanpak als financiering zich beperkt tot het openbaar gebied gericht op regulier onderhoud. Voor de private kavel spreken de Kempengemeenten af dat er meer marktverantwoordelijkheid gevraagd wordt. Om investeringen uit te lokken investeren de Kempengemeenten wel in de randvoorwaarden om op privaat kavel een herstructurering op gang te brengen. Het gaat dan bijvoorbeeld om: het creëren van investeringsruimte door marktconforme en flexibele bestemmingsplannen. investeringen in onderhoud en beheer van bedrijventerreinen, onder andere door het verbeteren van de organisatiegraad op bedrijventerreinen (zoals het faciliteren van parkmanagement). het beperken van overaanbod op bedrijventerreinen, waardoor druk op bestaande bedrijventerreinen ontstaat. tijdelijk herbestemmen van langdurig leegstaande kavels of panden. kiezen voor kansrijke projecten. menging van functies (meer mogelijk maken). CONCEPT 8/7/ 12 32