Tegen de tweedeling tussen huurders en kopers

Tegen de tweedeling tussen huurders en kopers De Nederlandse woningmarkt piept en kraakt. De diagnose is eenvoudig: De fundamentele oorzaak van de misère ligt in de financieringssystematiek. ( ) Bovendien is er sprake van aanzienlijke krapte. Maar wat is het medicijn? Marnix Norder schetst de contouren van een nieuw woningmarktstelsel. Afschaffing, in stappen, van de hypotheekrenteaftrek maakt de weg vrij voor de opbouw van een meer robuuste commerciële (middel-)dure huursector. Een nieuwe woontoeslag voor de laagste inkomens vervangt de huidige huurtoeslag. Of de begunstigde koopt of huurt doet niet ter zake. marnix norder & caroline van der meer 14 Met de woningmarkt in Nederland is iets structureel mis. Dat wordt breed onderkend, maar effectieve oplossingen presenteerde politiek Den Haag tot dusver niet. In de afgelopen kabinetsperiode heeft minister Dekker van vrom weliswaar een aantal belangrijke dossiers overhoop gehaald, zoals het huurbeleid en het vraagstuk van de toekomst van de woningcorporaties, maar zij deed dat vooral uit financiële overwegingen (250 miljoen euro moest er worden bezuinigd) en op basis van een rechtse ideologie. Geen van de dossiers werd bovendien tot een goed einde gebracht. Het actuele debat over de woningmarkt is in Over de auteurs Marnix Norder is PvdA-wethouder Bouwen en Wonen in Den Haag. Caroline van der Meer is senior beleidsmedewerker Wonen bij de gemeente Den Haag. Noten zie pagina 21 het oktobernummer van Socialisme & Democratie beschreven door Vincent Smit. 1 Zijn artikel biedt een mooi overzicht van de beleidsontwikkeling in de afgelopen vijftien jaar, de invloed van de economische conjunctuur en de politieke reactie daarop. Smit stelt de puur economische visie op de woningmarkt ter discussie en houdt een pleidooi voor sturing vanuit het publieke domein, gericht op keuzevrijheid voor de burger, het creëren van evenwicht tussen vraag en aanbod, het tegengaan van monopolies aan de aanbodkant, het versterken van de stabiliteit van de markt en het ondersteunen van de niet-koopkrachtige vraag. Hij kiest daarbij voor een niet al te rigoureuze hervorming: het beleid voor de huurmarkt kan in stand blijven, de hypotheekrenteaftrek dient wel te worden beperkt In dit artikel doe ik er in alle opzichten een schepje bovenop. Vanuit een scherpe analyse van het huidige infarct op de woningmarkt, kom

ik tot een concrete schets van een nieuw stelsel. Mijn voorstel komt neer op een rigoureuze hervorming van het huidige woningmarktbeleid. Ik schets een eindbeeld en ook de weg daarheen, kortom: de agenda voor het volgende kabinet. Niets doen is geen optie. We kunnen de situatie op de woningmarkt niet ongemoeid laten. problemen en oorzaken Wat zijn op dit moment de grootste problemen? Om te beginnen zijn er onvoldoende betaalbare woningen beschikbaar voor lagere en middeninkomens. De sociale voorraad zit verstopt, er vindt in deze prijsklassen te weinig nieuwbouw plaats, een koopwoning is voor deze groepen veelal onbetaalbaar en het middensegment in de particuliere huursector is veel te krap bemeten. Een tweede, hieraan verwante kwestie is de kloof die gaapt tussen de huurmarkt die overwegend goedkoop is (vanwege huurprijsregulering en huurbescherming) en de koopmarkt die relatief duur is (als gevolg van subsidiëring via de inkomstenbelasting en langdurige krapte, die de prijs heeft opgedreven). De doorstroming stagneert, lagere en middeninkomens worden belemmerd in hun wooncarrière. Voor starters is de koopmarkt ontoegankelijk. Het derde kernprobleem is de huidige woonlastenverdeling, die ongelijk en onrechtvaardig is. Huurders besteden gemiddeld een veel groter deel van hun inkomen aan wonen dan eigenaarbewoners, terwijl ze in veel kleinere en soberder woningen wonen op beduidend minder aantrekkelijke plekken. De gemiddelde netto huurquote is 24%, tegen een gemiddelde netto koopquote van 17%. 2 Voor de aandachtsgroep van beleid 3 komt de netto huurquote zelfs uit op 27%. De conclusie moet luiden dat het huidige, sterk gereguleerde woningmarktsysteem voor starters, lagere inkomensgroepen en middengroepen sterk nadelig uitpakt. Dat is opmerkelijk, gezien het feit dat overheidsregulering het ingrijpen in een (vrije) markt doorgaans juist dient ter bescherming van de zwakkere en kwetsbare groepen. Wat ligt aan deze problemen ten grondslag? Allerlei adviesraden, deskundigen en belangenorganisaties hebben er het afgelopen jaar over gerapporteerd: van de vrom-raad tot het Centraal Planbureau, de Stichting Economisch Onderzoek, de Raad van Economische Adviseurs en Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties. Al die rapporten komen tot min of meer dezelfde conclusies. De fundamentele oorzaak van de misère ligt in de financieringssystematiek van de woningmarkt: in Nederland subsidiëren we aan de ene kant goedkope huurwoningen en aan de andere kant dure koopwoningen. Bovendien is er sprake van aanzienlijke krapte op de woningmarkt. Het aantal woningen in verhouding tot het aantal huishoudens is bijna nergens zo klein als in Nederland. 4 Aan de bovenkant van de markt stimuleert de overheid via de hypotheekrenteaftrek overconsumptie en vermogensgroei, maar ook schuldvorming. 5 Vanwege de lage kosten is het aantrekkelijk om een lening aan te gaan. Deze belastingsubsidie kost de overheid een bedrag van meer dan _ 10 miljard per jaar. 6 Dit bedrag is de afgelopen tien jaar explosief gestegen en groeit nog elk jaar. Wanneer de gemiddelde hypotheekrente, die momenteel historisch laag ligt, gaat stijgen zullen de kosten van de hypotheekrenteaftrek voor de schatkist snel oplopen. Daarbij heeft de aftrek, in combinatie met de krapte in het aanbod, een prijsopdrijvend effect en zorgt ze dus voor een relatief hoog prijsniveau van de koopwoningenvoorraad. De forse financiële steun aan woningbezitters is er verder de oorzaak van dat het (middel-)dure huursegment de particuliere huurmarkt nagenoeg ontbreekt in Nederland. Dat is vervelend, want lang niet iedereen wil graag kopen. Veel ouderen zouden bijvoorbeeld graag willen overstappen van koop naar huur, zodat ze een deel van hun kapitaal vrijspelen en minder zorgen aan hun hoofd hebben. Maar ook hoogopgeleide buitenlanders die hier tijdelijk zijn (expats) hebben geen behoefte aan koop. Huren kan ook aantrekkelijk zijn voor mensen die in scheiding liggen, of die tijdelijk in een 15

16 ander deel van Nederland gaan werken. Binnen het huidige systeem ben je echter een dief van je eigen portemonnee wanneer je in het duurdere segment een huis huurt. Dat maakt dat segment onaantrekkelijk voor de meeste woonconsumenten en vaak ook voor investeerders. Aan de onderkant van de markt zorgt huurprijsregulering voor een omvangrijke voorraad van goedkope huurwoningen. De huurtoeslag matigt de woonlasten voor de laagste inkomensgroepen, opdat ook zij goed kunnen wonen. Ongeveer een miljoen huishoudens (van de circa drie miljoen huurders) ontvangen zo n toeslag, wat de overheid circa _ 1,7 miljard per jaar kost. Het aantal goedkope huurwoningen is op zichzelf toereikend. Een probleem is echter dat deze woningen lang niet allemaal beschikbaar zijn voor de doelgroep. 7 Veel huurders moeten blijvend een beroep doen op het sociale segment, ook als in de loop der jaren hun inkomen stijgt, omdat de sprong naar het koopwoningsegment voor hen te groot is. Scheefwoners worden ze genoemd. De gebrekkige doorstroming leidt tot wachtlijsten voor sociale huurwoningen voor de lage inkomens, de eigenlijke doelgroep. Er dreigt een situatie te ontstaan waarin huurders en kopers in toenemende mate verschillende groepen zijn qua inkomen en inkomensgroei, qua arbeidsparticipatie, qua gezinssamenstelling, qua woonplaats. Duidelijk is dat bij de aanpak van problemen op de woningmarkt beide categorieën burgers en woningmarktsegmenten moeten worden betrokken. falend beleid Met de huidige aanpak van de problemen op de woningmarkt is veel mis. Tot nu toe blijft men op het ministerie van vrom en in kabinetskringen timmeren en zagen aan het huidige systeem, zonder dat het systeem als geheel ter discussie wordt gesteld. Er worden deeloplossingen voorgesteld die niet effectief zullen blijken of zelfs averechtse effecten hebben. Tegen een hogere woningbouwproductie in een situatie van krapte zal niemand bezwaar maken, dus dit beleid wordt tot nu toe van links tot rechts gesteund. Wel is de situatie op de woningmarkt al behoorlijk (regionaal) gedifferentieerd: er zijn gebieden met tekorten en een hoge druk (zoals de grote steden), waar dus flink op nieuwbouwproductie kan worden ingezet, maar er zijn ook gebieden met dreigende woningoverschotten (delen van Limburg). Daar wordt nu onvoldoende rekening mee gehouden. Ook over de nieuwbouwopgave als een kwalitatieve opgave de noodzaak van voldoende differentiatie in woningtypen en woonmilieus horen we niet zo veel meer. Er gaapt een kloof tussen de huurmarkt die overwegend goedkoop is en de koopmarkt die relatief duur is De huurwet van minister Dekker is voorlopig gestrand in de Eerste Kamer. Als stimulans voor doorstroming en voor productie van duurdere huurwoningen zou haar beleid niet hebben gewerkt. Als gevolg van de liberalisering zou voor veel zittende bewoners naast de koopmarkt nu ook een deel van de huurmarkt onbereikbaar worden. De bescherming die zittende bewoners gelukkig is gegund, zou bij een verhuizing komen te vervallen wat hen er dus van zou weerhouden om door te stromen. En waarom zou de nieuwbouw in de duurdere huursector onder de nieuwe wet aantrekken? Dergelijke woningen vallen nu ook al onder het vrije deel van de huurmarkt, met marktconform vastgestelde prijzen. Dat het onaantrekkelijk is om in dit segment te produceren ligt niet aan de huurprijsregulering, maar aan de hypotheekrenteaftrek, zo is hiervoor betoogd. Niet voor niets bouwen commerciële vastgoedbeleggers in het vrije huursegment slechts tweeduizend woningen per jaar. Het nieuwe huurbeleid zoals minister Dekker dat ontwierp zal vooral leiden tot hogere

huurprijzen en opbrengsten in de bestaande woningvoorraad. Overigens vormen huurliberalisering en huurtoeslag op die manier een gevaarlijk mengsel: als de huren worden vrijgegeven, zullen de bijdragen aan de huurtoeslag stijgen. Een ander bezwaar tegen dit nieuwe huurbeleid is dat het waarschijnlijk zou leiden tot verscherping van de ruimtelijke segregatie van bevolkingsgroepen. In het voorgestelde systeem bepaalt de woz-waarde of een woning wel of niet mag worden geliberaliseerd. Het is algemeen bekend dat de woz-waarde van een huurwoning in een welvarende wijk of randgemeente aanmerkelijk hoger is dan de woz-waarde van een vergelijkbare woning in een verpauperde stadswijk. De huren zullen dan ook vooral omhoog kunnen in de aantrekkelijke wijken van de stad en in de randgemeenten. Het effect is dat lagere inkomensgroepen nog meer dan nu het geval is aangewezen zullen zijn op de achterstandswijken in de grote steden. Een beter bewijs dat minister Dekker de stad-randproblematiek negeert en geen werk maakt van de wens van de Tweede Kamer (commissie-blok) om de omvang en beschikbaarheid van de sociale voorraad in buurgemeenten uit te breiden, is er niet. Startersondersteuning in de koopsector is als speerpunt van beleid ook geen goed idee. Het zou dan gaan om het bieden van ondersteuning aan koopstarters via startersleningen en koopsubsidies in het kader van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit. Deze financiële arrangementen leiden in situaties van krapte tot opdrijving van de prijs van goedkopere koopwoningen, waardoor het gat tussen huur- en koopwoningen groeit. Contraproductief beleid dus. Over de hypotheekrenteaftrek ten slotte hoorden we de minister en het kabinet de afgelopen periode niet, anders dan dat daar niet aan getornd zou worden. En dat terwijl iedereen met gezag inmiddels twijfelt aan het nut en de houdbaarheid van de onbeperkte aftrekmogelijkheden, zelfs de Vereniging Eigen Huis. In internationaal verband maakt Nederland er geen goede sier mee. Ons land heeft een unieke en inconsistente fiscale regeling ontworpen voor de eigen woning, door deze in box-1 te plaatsen (inkomsten uit arbeid) en de aftrek progressief te laten oplopen. Recent was het de oeso, de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling, die deze regeling weer eens aan de kaak stelde. Uit dit alles mag blijken dat van een samenhangend en effectief woningmarktbeleid in de afgelopen periode geen sprake is geweest. De visie die het derde kabinet-balkenende deze zomer presenteerde is uitermate conserverend en biedt geen zicht op het overbruggen van de kloof tussen huur en koop. Die plannen kan het nieuwe kabinet dan ook beter negeren. contouren van een nieuw stelsel De enige toekomstbestendige oplossing is een integrale hervorming van ons woningmarktstelsel. Bepaalde groepen op de woningmarkt moeten meer kansen en meer keuzevrijheid worden geboden. Nederland moet wat betreft zijn woningmarktbeleid en regels voor hypotheekrenteaftrek internationaal meer in de pas gaan lopen. Er is geen ander Europees land waar 40% van de totale woningvoorraad (en maar liefst 95% van de huurvoorraad) qua prijsvorming is gereguleerd. En er is ook geen ander Europees land waar midden- en hogere inkomensgroepen, via de eigen woning, zo overmatig worden gesubsidieerd. Opmerkelijk is dat hoewel vele adviesorganen al hebben geanalyseerd wat er mis is op onze woningmarkt, er nog maar weinig pogingen zijn gedaan om te formuleren hoe een nieuw stelsel eruit zou moeten zien. Dat is ook geen eenvoudige opdracht en een die ligt op de grens van politiek en wetenschap bovendien, waardoor het voor politici al snel te ingewikkeld wordt en voor wetenschappers te veel afhankelijk van maatschappelijke keuzes om er iets zinnigs over te kunnen zeggen. Toch denk ik dat de contouren van een nieuw stelsel te schetsen zijn. Rechts en links moeten hun heilige huisjes omver durven schoppen. cda en vvd erkennen het maatschappelijk probleem onvoldoende en 17

18 zitten daarmee op een doodlopende weg. Maar ook het PvdA-standpunt beperkte aftrek voor het hoge belastingtarief is meer een aspirientje tegen de pijn dan een vorm van genezing. Beter gezegd: het is een standpunt dat gaat over het verkleinen van de verschillen tussen arm en rijk. Dat is een doelstelling die ik van harte onderschrijf, maar met volkshuisvesting (de problemen van starters, het scheefwonen, de kloof huur-koop) heeft dit zeer weinig te maken. In mijn voorstel voor een nieuw woningmarktstelsel pleit ik dan ook niet voor beperking van de hypotheekrenteaftrek, maar voor een geheel nieuw systeem gebaseerd op woonquota. Het PvdA-standpunt beperkte aftrek voor het hoge belastingtarief is meer een aspirientje tegen de pijn dan een vorm van genezing Het nieuwe Nederlandse woningmarktbeleid zal verschillende publieke doelen moeten dienen. Ten eerste zal het goede kansen moeten bieden en voldoende bescherming geven aan huishoudens met een laag inkomen en andere kwetsbare groepen. Voor hen zullen de beschikbaarheid, toegankelijkheid, betaalbaarheid en de kwaliteit van het wonen gewaarborgd moeten zijn. Ten tweede zal het beleid de huur- en koopmarkt naar elkaar toe moeten brengen, om zo de keuzemogelijkheden voor alle inkomensgroepen te vergroten. Er is geen reden (meer) om in het overheidsbeleid kopen te laten prevaleren boven huren. Ten derde moet het beleid de doorstroming op de woningmarkt bevorderen, bijvoorbeeld uit de sociale voorraad bij stijgend inkomen, maar ook binnen de koopvoorraad. Ten vierde moet het beleid ongewenste vormen van ruimtelijke segregatie tegengaan, met name de concentratie van lage inkomensgroepen in achterstandswijken. De overheid zou zich, tot slot, niet méér moeten bemoeien met de woningmarkt dan nodig. Dat betekent dat op bovenstaande punten moet worden gestuurd en anders niet. Vaststaat dat de weg naar het nieuwe stelsel aan twee basisvoorwaarden moet voldoen. In de eerste plaats moet de aanpassing van het stelsel geleidelijk verlopen. Schokgolven zijn slecht voor de economie, slecht voor de woningmarkt en onnodig. We moeten twintig jaar de tijd durven nemen. In de tweede plaats moet de aanpassing geschieden via duidelijke stappen. De huidige discussies tussen politieke partijen maken mensen onzeker en de markt onrustig. Het is zaak om de komende periode heldere politieke besluiten te nemen over de stappen die we moeten zetten om te komen tot een situatie die vergelijkbaar is met die in andere eu-landen, om zo burgers in Nederland een meer voorspelbare financiële toekomst te garanderen. De gewenste eindsituatie van een nieuw stelsel voor de Nederlandse woningmarkt laat zich samenvatten in vijf punten. Ik noem ook de hoofdlijnen van het beleid waarmee dat ideaal kan worden bereikt: 1. Het begint met een hogere productie van woningen van goede kwaliteit. Harde afspraken met gemeentes, corporaties en ontwikkelaars zijn nodig om te zorgen dat we in de toekomst een meer ontspannen woningmarkt zullen hebben. De huidige krapte op de woningmarkt moet worden opgelost. Gemeenten moeten daartoe op korte termijn nieuwe woningbouwlocaties aanwijzen. 2. Doorstroming moet worden bevorderd, niet belemmerd. Daarom moet de overdrachtsbelasting voor huizenkopers in stappen worden verlaagd. Verder is het zaak om de kloof tussen koop en huur te overbruggen. Dit kan door de overdrachtsbelasting voor starters per direct af te schaffen. 3. De kern van het nieuwe beleid zit hem in de ombouw naar een meer sectorneutraal woningmarkt- en woonlastenbeleid. Er is geen reden (meer) om via overheidsbeleid het kopen van een woning te stimuleren. De voordelen van eigenwoningbezit zoals vermogensvorming,

onafhankelijkheid en zeggenschap worden door burgers niet onderschat en dat maakt generieke stimulering overbodig. 8 De geleidelijke afschaffing daarvan maakt, zoals gezegd, de weg vrij voor de opbouw van een meer robuuste commerciële (middel-)dure huursector. Kortom, er moet worden begonnen met het stapsgewijs afbouwen en uiteindelijk volledig afschaffen van het huidige systeem van hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait, alsmede met het laten groeien van de huurmarkt voor midden- en hogere inkomens. In het algemeen zal dit leiden tot een meer gematigde ontwikkeling van de huizenprijzen in de koopsector en tot meer gedifferentieerde huurprijzen, waardoor de kloof tussen huur en koop wordt overbrugd. 4. De overheid dient zich te beperken tot steun aan diegenen van wie de woonlasten een naar verhouding te groot beslag op hun inkomen leggen (indicatief meer dan 20 à 25%). Dat kan worden geregeld in de vorm van een woontoeslag die afhankelijk is van de hoogte van het inkomen en de samenstelling van het huishouden, of via belastingsubsidie voor lagere en middeninkomens. Of iemand dan koopt of huurt doet niet ter zake. Een systeem via de fiscus lijkt op het eerste oog het meest eenvoudig en zuiver. De woontoeslag verandert daarbij van een volkshuisvestelijk instrument in een inkomensondersteunende belastingmaatregel. De woontoeslag zal, zoals gezegd, alleen afhankelijk zijn van het inkomen en de samenstelling van het huishouden, niet meer van de werkelijke woonuitgaven. De verstorende werking van de vraagondersteuning is op deze manier zo klein mogelijk. Zo wordt deze groepen huishoudens bovendien de vrijheid geboden om zelf een keuze te maken op de woningmarkt voor huur, koop of constructies daartussenin en om enigszins zelf te bepalen wat men aan wonen kwijt wil zijn. 5. Om het wonen voor deze groepen betaalbaar te houden, wordt aan de aanbodkant een voldoende grote en gedifferentieerde kernvoorraad in stand gehouden met gereguleerde huren of huurkoopconstructies, op basis van een herzien woningwaarderingsstelsel en onder verantwoordelijkheid van de woningcorporaties. De rijksoverheid en de lokale overheden zien daarop toe en maken met woningcorporaties harde prestatieafspraken over omvang en differentiatie van het aanbod, spreiding over stad en regio, de staat van onderhoud en voorzieningen. Woningcorporaties krijgen een sociale bouwplicht en tegelijkertijd de mogelijkheid om scheefwoners te stimuleren door te stromen naar een middeldure huur- of koopwoning door hun bij stijgend inkomen (stapsgewijs) een hogere huur in rekening te brengen. Mochten deze huishoudens toch in een als kernvoorraad gelabelde woning willen blijven wonen, tegen een hogere huur, dan is dat ook geen probleem, als de kernvoorraad door bijvoorbeeld nieuwbouw maar van voldoende omvang en differentiatie blijft. De winst uit markthuren en andere commerciële activiteiten van corporaties wordt, uiteraard na aftrek van de sociale investeringen, gewoon belast via de vennootschapsbelasting en komt daarmee via de belasting beschikbaar voor de dekking van de kosten van de woontoeslag. winst Wat zijn de voordelen van een dergelijk systeem? Aan de ene kant introduceert het stelsel meer marktwerking op de woningmarkt en zorgt het voor deregulering. Aan de andere kant is de regulering die in stand blijft veel meer gericht op de groepen die dat echt nodig hebben. Het stelsel moet in die zin links én rechts kunnen behagen. Het stelsel is tamelijk simpel, loopt via de fiscus en is niet paternalistisch zoals opgelegde maximum- of minimum-woonlastenquota dat zijn. Het biedt voor alle inkomensgroepen meer keuzevrijheid op de woningmarkt. De mogelijkheden om wooncarrière te maken en te switchen tussen huur en koop nemen enorm toe. Dat alleen al zal de doorstroming bevorderen. Dat geldt ook voor het opheffen van de rem op verhuizen (door het afschaffen van de overdrachtsbelasting) en het prikkelen van scheef- 19

20 woners om de kernvoorraad te verlaten (door bij inkomensstijging de huur te verhogen). Zo raakt de woningmarkt ontstopt en dat betekent meer kansen voor starters. Het nieuwe stelsel brengt ook een rechtvaardiger woonlastenondersteuning en woonlastenverdeling met zich mee. Niet langer subsidieert de overheid overconsumptie bij de hoogste inkomens. In plaats daarvan voorkomt ze vooral onderconsumptie bij de laagste inkomens, via een gerichte fiscale woonlastenondersteuning. De directe koppeling tussen woonlastenondersteuning en prijsontwikkeling wordt verbroken, wat het door elkaar heen voeren van discussies over inkomensondersteunende belastingmaatregelen en jaarlijkse huurverhoging in de kernvoorraad voorkomt. Omdat het stelsel gefaseerd wordt ingevoerd en in algemene zin tot gematigde gemiddelde koopprijzen zal leiden, blijven de inkomenseffecten voor de hoogste inkomens beperkt. De rol van de woningcorporaties wordt in dit stelsel helderder. Zij zijn volledig verantwoordelijk voor de omvang, betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en spreiding van de kernvoorraad. Vooral dit laatste is van belang om segregatie van bevolkingsgroepen tegen te gaan. Via harde, afrekenbare prestatie-afspraken kan de overheid goed blijven sturen op deze volkshuisvestelijke taak (in de gemeente Den Haag hebben we hier overigens goede ervaringen mee opgedaan). Corporaties blijven belangrijke maatschappelijke ondernemingen die dicht op hun huurders in de wijken staan. 9 Met de introductie van vennootschapsbelasting over de winst worden ze gestimuleerd om sociaal te investeren. Die heffing leidt zo automatisch tot een vorm van verevening tussen corporaties onderling. Ook voor andere spelers op de woningmarkt bouwers en ontwikkelaars is deze nieuwe ordening aantrekkelijk. Eindelijk kan er een substantiële middeldure particuliere huursector tot ontwikkeling komen. Daarmee wordt zeker in een behoefte voorzien. In ieder geval brengt het stelsel grotere flexibiliteit in wat er wordt gebouwd: of dat op zeker moment koop is of juist huur zal afhangen van actuele marktomstandigheden. Ten slotte is de economie ermee gediend. Het Centraal Planbureau becijferde dat hervorming van de fiscale behandeling van de eigen woning tot welvaartswinst en een grotere werkgelegenheid leidt. 10 agenda voor het nieuwe kabinet Zoals gezegd, bij het realiseren van het hier voorgestelde plan is geleidelijkheid geboden en moet voorspelbaarheid worden ingebouwd. Met andere woorden: we moeten kleine stappen zetten op basis van duidelijke politieke keuzes. Wat kunnen deze eerste stappen zijn? Anders gezegd, hoe zou de agenda voor het nieuwe kabinet eruit moeten zien? Ik stel het volgende voor: > Begin met het opvoeren van de productie van woningen koop zowel als huur zodat de druk op de woningmarkt vermindert. Doe dit onder andere door het aanwijzen van nieuwe bouwlocaties. Maak hierover harde afspraken met gemeenten en dwing, indien nodig, bouw af via de Wet Ruimtelijke Ordening. > Verlaag de overdrachtsbelasting van de huidige 6% tot 0% voor mensen die voor het eerst een huis kopen en 3% voor huisbezitters. > Beperk de looptijd van de aftrekbaarheid voor alle nieuw af te sluiten hypotheken tot vijftien jaar, waarbij maximaal 50% van de hypotheek aflossingsvrij mag zijn (dit laatste om toekomstige financieringsproblemen voor eigenaren te voorkomen). > Zorg ervoor dat er naast de kernvoorraad van betaalbare woningen voor de lagere en middeninkomens meer ruimte komt voor een huurmarkt voor de hogere (midden-)inkomens. Maak hierover prestatieafspraken met marktpartijen. Op het moment dat de kloof tussen huur en koop kleiner wordt als gevolg van het hier voorgestelde beleid wordt het voor deze partijen interessant om te bouwen in het duurdere segment. Een beperkt deel van de bestaande woningen kan worden overgeheveld naar de vrije sector, maar alleen binnen de rand-

voorwaarde dat sociale segregatie wordt tegengegaan. > Kom binnen twee jaar met een uitgewerkt voorstel voor hoe ná deze kabinetsperiode de overheidsbemoeienis met kosten van huisvesting verder wordt afgebouwd tot het sociaal wenselijke minimum. Overigens moet goed worden bijgehouden wat de effecten van bovenstaande maatregelen op de huizenprijzen zijn. Die zouden niet abrupt moeten dalen, want grote schokken zijn slecht voor de economie. Laat de inflatie rustig de kloof tussen koop en huur overbruggen. Zonodig kan worden bijgestuurd. De huidige regels inzake de hypotheekrenteaftrek trekken een zware wissel op de rijksbegroting. De maatregelen die ik hier voorstel leveren uiteindelijk een besparing voor de schatkist op van vijf tot tien miljard euro per jaar. Een deel daarvan kan (tijdelijk) worden gebruikt om een goede overgangsregeling te realiseren. Het in dit artikel geschetste woningmarktstelsel is zoals gezegd een eindplaatje waar in twintig jaar naartoe moet worden gewerkt. Maar de eerste stappen moeten snel worden gezet. Uiteraard is mijn schets niet meer dan een raamwerk dat om nadere invulling vraagt en waarvan de financiële consequenties goed moeten worden doorgerekend. Er zal ook vast het een en ander op af te dingen zijn. Maar voor mij staat vast: als het aankomt op een integrale hervorming van het Nederlandse woningmarktstelsel, is elke levensvatbare oplossing geworteld in een analyse van het probleem en niet in ideologie. Noten 1 Vincent Smit, De woningmarkt bestaat niet, in: Socialisme & Democratie 2006/10 2 Ministerie vrom, 2004, Betaalbaarheid van het wonen. Gebaseerd op cijfers Woning Behoefte Onderzoek 2002. De netto huurquote is dat deel van het inkomen dat men kwijt is aan netto huur (dus minus de huursubsidie), exclusief bijkomende woonlasten. De netto koopquote is gelijk aan de netto woonuitgaven (dus minus fiscaal effect) gedeeld door het besteedbaar inkomen, exclusief bijkomende woonlasten. 3 Aandachtsgroep van beleid is afgebakend op basis van een inkomensgrens. Deze groep heeft een inkomen iets boven het minimum, ver onder modaal. 4 Housing Statistics in the eu 2004 (Boverket, Sweden). 5 De hypotheekschuld van de Nederlandse huishoudens overtreft inmiddels het bruto binnenlands product en bedraagt meer dan _ 500 miljard. Overigens dekt de waarde van de woningen de hypotheekschuld nog ruimschoots, wel groeit de hypotheekschuld de laatste jaren sneller dan de woningwaarde-index, die de waardeontwikkeling van bestaande koopwoningen meet (bron: cbs, webmagazine, nov. 2006). 6 De directe subsidie op koopwoningen was in 2004 _ 9,3 miljard: _ 11,3 miljard hypotheekrenteaftrek minus _ 2 miljard eigenwoningforfait. 7 Ministerie vrom, info Wonen (www.vrom.nl), Huursubsidietoekenningen, 2004. 8 vrom-raad, 2004, Op eigen kracht; eigenwoningbezit in Nederland, advies 044. 9 Over nut en noodzaak van dit type organisatie zijn de afgelopen jaren veel positieve adviezen uitgebracht. Zie bijvoorbeeld: Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid, 2004, Bewijzen van goede dienstverlening; Sociaal Economische Raad, 2005, Ondernemen voor de publieke zaak; wrr, 2006, Vertrouwen in de buurt. 10 Centraal Planbureau, 2006, Economische affecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. 21