VERSLAG VAN DE DIRECTIE OVER 2014 1
Waarom de AvA in HNK Den Haag? Verandering! 2
De markt verandert! 3
De huurder van nu vraagt om een andere benadering Veranderende vraag Het nieuwe werken Flexibiliteit Services Minder ruimte per medewerker # werkplekken < # werknemers Veranderend huurdersprofiel MKB groeimotor Nederlandse economie Meer verscheidenheid in bedrijfstypes Grote bedrijven krimpen in Verschuiving economische regio s Grotere concentratie van economische activiteit Nederlandse kantorenmarkt is een micro markt die diepgaande kennis vereist Veranderende onderhandelingspositie Huurders kunnen kiezen: circa 8 miljoen m 2 staat leeg in de Nederlandse markt Onderscheidend product 4
Om succesvol te zijn. Begrijpen van de specifieke marktdynamiek Randstad, Universiteitssteden en specifieke groeisectoren/regio s» Business intelligence ingebed in asset management» Sterke lokale vertegenwoordiging verhuurmanagement Een sterk klantgericht verhuurplatform Klantkennis en proactief op behoefte inspelen Toegang tot potentiele klantenbasis» Sterke commerciële organisatie ondersteund door CRM systeem» Nauwe samenwerking tussen techniek en commerciële teams Inspelen op trends in de markt» Nieuwe concepten en business development: HNK» Herontwikkeling en rebranding Ruimte om te investeren» Huurders faciliteren in wensen» Onderscheidend product Investeren in vastgoed vraagt: Creëren van waarde door actief management en operational excellence 5
Benutten van groei in een krimpende markt Begrijpen van de specifieke marktdynamiek Begrijpen van de klant Kunnen innoveren en investeren Aanbieden van het juiste product.op de juiste plek Voorbeelden: Utrecht Eindhoven Ede Eindhoven heeft als Tech regio aanzuigende werking op zowel kleine als grote bedrijven HNK Utrecht: snelle opname; volledig verhuurd in ruim een jaar tijd > ruimte voor 2 e HNK Nabijheid Universiteit Wageningen zorgt voor specifieke dynamiek: vraaggedreven HNK zorgt voor verhuring 3,000 m 2 6
Trends en kracht van NSI komen samen in HNK Kantoor op maat Biedt exact waar huurder om vraagt Volledige range van proposities in 1 pand Vertaalt zich in financieel aantrekkelijk product voor zowel huurder als NSI Additionele inkomsten Vergaderzalen Managed Offices Co working & members space + Cafe = sociale hart = 7
HNK op weg naar landelijke dekking - ten minste 20 HNK s in 2016 - Opname 2 keer hoger dan traditionele portefeuille Bijna de helft van totale opname in kantorenportefeuille NSI Significant hogere huuropbrengsten Like-for-like groei van 33,7% in 2014 Snellere en hogere conversie naar verhuurtransactie HNK inmiddels 15% van de portefeuille HNK in 2014 10% van de huuropbrengsten van kantoren 8
Met een andere aanpak Direct reserveren via www.hnk.nl of via de HNK app Events die meerwaarde bieden aan (andere) HNK ers Met aandacht voor hospitality Actief op social media
WINKELS 10
Ook het Nederlandse winkellandschap verandert Krimp door crisis Langdurige crisis, met laag consumentenvertrouwen en lage consumentenbestedingen, heeft tol geëist Consumentengedrag verandert Multi channel On-line aandeel stijgt naar verwachting van 12% in 2012 naar 36% in 2020 Off-line en online Winkels versmelten Winkelbeleving Polarisatie tussen gemak (convenience) en fun (experience)» Winkelen moet functioneel zijn voor dagelijkse boodschappen, maar een dagje uit voor winkelen. Experience Convenience 11
NSI s winkelpositie - Gemak Het gemakswinkelcentrum Huurdersbestand past bij de consument die gemak zoekt Sterke mix van food, persoonlijke verzorging en andere dagelijkse producten Complete range van producten voor de dagelijkse boodschappen Mix van lokale ondernemers/ nationale ketens (55%/45%) NSI heeft alles in huis om een gemakscentrum te managen Vereist actief management Waarde toevoegen door services en faciliteiten Lokale ondernemers hebben behoefte aan ondersteuning die verder gaat dan de fysieke winkel Focus op gemak betekent: Volledige focus op lokale wijkwinkelcentra Leidt tot verschuiving in portefeuille segmentatie Herdefinitie non core:» Volumineuze detailhandel» Gedeeld eigendom Asset rotatie wordt gestuurd door aangepaste segmentatie Vereist een volgende stap in het actieve management en het toevoegen van waarde Focus op consument On-line strategie bepaald in 2014 > Implementatie in 2015 12 12
STRATEGIE 13
NSI s portefeuille strategie en focus Asset management Core Optimaliseren of verkopen Segmentatie Klant focus Investeringen Asset rotatie Value-add Non-core Houden of verkopen Reduceren Maximaliseren total return Verbeteren van de kwaliteit van de portefeuille Verbeteren operationeel resultaat 14
2014: Strategie op koers Uitvoeren van onze asset rotatie strategie Volledige non core kantoren portefeuille verkocht 52.619 m 2 met ruim 80% leegstand; 1,0 miljoen huuropbrengsten > Negatieve netto huuropbrengsten 4% kantoorruimte (22.705 m 2 ) getransformeerd naar andere gebruikersdoeleinden Value add panden (12.216 m 2 ) geoptimaliseerd en verkocht In totaal 28,5 miljoen aan panden verkocht 25.7 miljoen geïnvesteerd in de portefeuille om kwaliteit van de portefeuille te verbeteren en waarde toe te voegen Operationele performance Aandeel opname kantoren NSI twee keer hoger dan totale opname in de kantorenmarkt Opwaartse trend effectieve huurniveau nieuwe verhuringen kantoren HNK uitrol; 4 HNK s geopend in 2014 dubbelcijferige autonome groei; 33,7% in 2014 Succesvolle herontwikkelingen in winkelportefeuille Herfinanciering van 550 miljoen fundament voor nieuwe financieringsstrategie Diversificatie Verlengde looptijden Lagere financieringskosten Verbetering van het directe resultaat naar 48,5 miljoen (2013: 46,5 miljoen) met 4,7% 15
Asset rotatie / tranformatie Kantoor > School Verhuur Arlandaweg Amsterdam, 4.205 m 2 Kantoor > Hotel Verhuur Delftlandlaan Amsterdam, 7.455 m 2 Huur: 0,4 miljoen Looptijd: 8 jaar Huur: 0,7 miljoen Looptijd: 15 jaar Transformatie 22.472 m2 (4% portefeuille) leidt tot hogere huurstroom Kantoor > Woningen Verkoop Karel du Jardinstraat Amsterdam, 6.300 m 2 Verkoop 70% boven boekwaarde Verkoop geoptimaliseerde value add panden leidt tot waarde ontwikkeling Kantoor > Sloop Verkoop Kobaltweg Utrecht, 10.000 m 2 Focus op kwaliteit en rendement Afstoten non core leidt tot hogere NOI en efficiente besteding kapitaal en management 16
VERSLAGJAAR 2014 - OPERATIONEEL 17
250 Afwaarderingen Nederlandse portefeuille Pessimistisch marktsentiment bleef hoofdoorzaak van afwaarderingen 200 150 193.4 177.9 156.7 Bijzondere posten ( 21,2 miljoen): Boekverlies non-core portefeuille ( 8,1 miljoen) t Loon ( 13,1 miljoen) 100 50 0 2013 2014 2014 Offices Retail LSR Industrial Kantoren ( 122,5 miljoen): 8,1 boekverlies op non-core portefeuille Grotendeels yield shift Winkels: Met name veroorzaakt door aanpassingen in markthuur Grote impact van winkelcentrum t Loon en contract grote woninginrichter 18
Operationele parameters Kantoren NL HNK Winkels 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Bezettingsgraad 71,5% 72,1% 56,6% 50,7% 88,4% 87,8% Opname Opname/ aanbod ratio 24.000 m 2 13,3% 35.000 m 2 19,0% 5.000 m 2 26% 30 % 10.000 m 2 7.000 m 2 Nieuwe verhuringen/ verlengingen 19.913 m 2 53.277 m 2 37.750 m 2 57.509 m 2 6.500 m 2 2.000 m 2 16.155 m 2 47.715` m 2 7.500 m 2 35.916 m 2 Effectieve huur Nieuwe verhuringen/ portefeuille 128 / 134 106 / 144 188 / 160 169 / 182 142 / 183 Brutohuuropbrengsten 54,7 mln 57,9 mln 5,4 mln 1,5 mln 26,7 mln 32,2 mln Grote transacties 2014 RGD 6.000 m 2 Sita 2.800 m 2 Murata 2,000 m 2 Oxyma 1.700 m 2 Hogeschool 1.000 m 2 Primark 6.700 m 2 Dirk 1.500 m 2 Qpark 19
Kantoren actief management traditionele portefeuille NSI in top 10 # verhuur transacties Voorbeeld actief management in traditionele verhuurmarkt: Verhuring van 6.000 m2 in Eindhoven aan RGD (Rijksgebouwendienst) Ondanks RGD beleid om te herhuisvesten naar eigen locaties Door continu relatiemanagement goed op de hoogte wat er speelt Proactief inspelen op wensen Duurzaamheidsverbeteringen Positie m 2 (x 1.000) 1 DTZ 573 2 CBRE 427 3 JLL 411 4 Dynamis 195 5 Colliers 192 6 BNP 99 7 Cushman 95 8 NSI 75 9 De Mik 65 10 P vd Bosch 55» Resulterend in nieuw contract! - Jaarlijkse huurstroom 0,7 miljoen 20
Retail actief management Herontwikkeling Zuiderterras Aantrekken Primark door proactief Mediamarkt Saturn te beëindigen Verbouwing van Primark aangrijpen om een algemene kwaliteitsslag te maken: Verbeterde parkeerfaciliteiten resulteert in verhuring aan Q- park Verbeterde indeling resulteert in verhuring aan supermarkt Dirk Nagenoeg volledig verhuurd Verbeterd huurdersprofiel versterkend voor gehele winkelcentrum Investering 5,2 miljoen Waarde creatie door hogere WALL, bezettingsgraad en huurstroom Voor Na Verbetering Bezettingsgraad 69% 100% 31% Bruto huuropbrengsten 1,328m 1,752m 32% WALL 2,3 jaar 13,8 jaar + 11,5 jaar 21
22
VERSLAGJAAR 2014 - FINANCIEEL 23
Financieringsopgave 2014 Diversificatie financiering Verlagen afhankelijkheid van bankfinanciering Verlagen van financieringskosten Verlagen van de totale financieringskosten Herfinancieringsrisico In één jaar mag niet meer dan 25% van de leningportefeuille expireren Convenanten Doelstelling om beleningsgraad tussen de 40-50% te houden, met convenanten op het niveau van 60-65% Rentedekkingsratio > 2.0 Looptijd leningen Gemiddelde looptijd van leningen verlengen naar, en houden op, meer dan 3 jaar Financiering zonder onderpand Inspelen op mogelijkheid naar financiering zonder onderpand bij herfinanciering 2015 2016 24
Gezonde belangstelling om NSI te financieren Overzicht van Nederland s kredietfaciliteiten voor en na herfinanciering 2014 H1 Ontvangen toezeggingen 818.8 2015 Q2* 703.8 100.0 703.8 215.0 Faciliteit overtekend 1 July 2017 225.0 100.0 EUPP 7 jaar 185.0 Toetreding insitutionele partijen Looptijd verlengd 175.0 200.0 125.0 Term loan 5 jaar RCF A- 3 jaar 70.0 100.0 55.0 125.0 RCF B 5 jaar 50.0 25.0 80.0 35.0 50.0 RCF B- Accordion optie 103.8 49.9 19.1 34.8 103.8 * Veronderstelt effectuering herfinanciering in het 2 e kwartaal van 2015 25
Ontwikkeling looptijd en financieringskosten Looptijd portefeuille NSI (incl. Belgie) 100% = 837m Gemiddelde looptijd: 1,9 jaar 100% = 848m Gemiddelde looptijd: 4,0 jaar 290 280 185 172 61 66 10 35 4 0 7 112 68 46 131 66 35 104 0 7 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 NSI financieringskosten (incl. Belgie) 26
Financieringsstrategie ligt op schema: focus op flexibiliteit en 2015-2016 Herfinanciering 2014-2016 Diversificatie financiering Verlagen van financieringskosten Verlagen afhankelijkheid van bankfinanciering Verlagen van de totale financieringskosten Introductie van 100 mln institutionele faciliteit Lancering 60 mln Belgische obligatielening Aandeel bankfinancing aanzienlijk verlaagd Ruimte voor andere instrumenten Nieuwe faciliteit 2% gemiddelde marge (-40bp) Verlagen financieringskosten naar 4,4% bij tekenen faciliteit naar 4% begin 2016 Herfinancieringsrisico In één jaar mag niet meer dan 25% van de leningportefeuille expireren Introductie van 3/5/7 jaars tranches Looptijd verlengd Convenanten Doelstelling beleningsgraad tussen 40-50%, met convenanten op het niveau van 60-65% Rentedekkingsratio > 2.0 Corporate LTV convenant @60% Prijs grid op basis van LTV Huidige LTV lager dan 50% Rentedekkingsratio > 2, huidig 2,6 Looptijd leningen Gemiddelde looptijd van leningen verlengen naar, en houden op, meer dan 3 jaar Looptijd Nederland s leningen verlengd naar 4,7 jaar Looptijd NSI leningen verlengd naar 4 jaar Financiering zonder onderpand Inspelen op mogelijkheid naar financiering zonder onderpand bij herfinanciering 2015 2016 Trigger mechanisme: switch naar unsecured als gedurende 2 perioden: LTV lager dan 45% ICR > 2,5 Herwaardering > 0 27
Financiële highlights: resultaatfy 2014 x 1,000 2014 2013 Bruto huuropbrengsten 133.599 144,564 Niet doorberekende servicekosten -5.828-4.723 Lagere huuuropbrengsten voor 50% verklaard door verkopen Exploitatiekosten -18.611-18.050 Nettohuuropbrengsten 109.160 121.791 Administratieve kosten -7.711-6.458 Financieringskosten 176 477 Financieringskosten -42.391-58.042 Direct beleggingsresultaat voor belastingen 59.234 57.768 Financieringskosten met 30% gereduceerd door herkapitalisatie Belastingen over de winst -111-121 Direct resultaat toekomend aan minderheidsbelangen -10.672-11.375 Direct beleggingsresultaat 48.451 46.272 Indirect beleggingsresulaat Totaal beleggingsresultaat -185.994-180.347-137.543-134.075 Indirect beleggingsresultaat beïnvloed door: 183 afwaarderingen Negatieve herwaardering 2,5 mln (t.o.v. positieve 25mln in 2013) van financiële instrumenten 28
Financiële highlights: balans x 1,000 31/12/14 31/12/13 Vastgoedbeleggingen Eigen vermogen 1.645.271 1.808.768 788.302 932.915 Eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders NSI 632.112 801.159 Vastgoedbeleggingen beïnvloed door Negatieve herwaardering - 183 mln Verkopen van panden 16.2 mln Investeringen 25.7 mln Acquisities 33.0 mln Schulden aan kredietinstellingen (exclusief derivaten) 815.483 821.854 Gemiddelde rentekosten (%) 4,6 4,8 Beleningsgraad (%) Gemiddelde looptijd leningen (in jaren) Vastrentende leningen (%) Rentedekkingsratio 48,9 45,4 2,0 2,2 89,7 82,4 2.6 2.1 Gemiddelde rentekosten laten dalende lijn zien Beleningsgraad beïnvloed door afwaarderingen en aandelenplaatsing in België Gemiddelde looptijd leningen neemt na herfinanciering toe naar 4 jaar Intrinsieke waarde beïnvloed door afwaarderingen Intrinsieke waarde (per aandeel) 4,41 5,59 Intrinsieke waarde (per aandeel) op basis van EPRA 4,69 5,85 29