Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs 22 januari 2015 Mr. C. Goeman* Mr. G.J. Vorstenbosch* De fiscale vastgoedbeleggingsonderneming 1 bestaat. En nù? In de conclusie van zijn artikel in de NDFR 2010-1225 noemt Berkhout de fiscale vastgoedbeleggingsonderneming een contradictio in terminis. De doorschuiffaciliteit voor abaandelen in een omvangrijke vastgoedportefeuille en de bedrijfopvolgingsfaciliteit (hierna: BOF) voor de schenk-en erfbelasting zullen daarom volgens hem niet snel van toepassing zijn. In twee recente uitspraken 2 oordeelde de rechter echter dat een B.V. met een commercieel geëxploiteerde vastgoedportefeuille een onderneming dreef. Zowel Hof Den Haag als Hof Arnhem- Leeuwarden kwamen tot de conclusie dat het geheel van de werkzaamheden met betrekking tot de vastgoedportefeuille qua aard en omvang van dien aard was dat sprake was van meer dan normaal actief vermogensbeheer. Zijn wij hier dan toch getuige van het ontstaan van de fiscale vastgoedbeleggingsonderneming? De genoemde uitspraken passen in een lange rij jurisprudentie 3 waarin steeds dezelfde rechtsvraag aan de orde is 4, maar waarvan de uitkomsten wisselvallig zo niet arbitrair zijn te noemen. Toch springen de uitspraken die aanleiding zijn voor het schrijven van dit artikel in het oog, omdat het dit keer gaat om toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit in de schenk- en erfbelasting 5. Nog altijd is de prangende vraag aan de orde wanneer een vastgoedexploitant voldoende ondernemend is om de riante vrijstelling voor ondernemingsvermogen deelachtig te worden. Daarnaast biedt de exploitatie van een onderneming sinds 1 januari 2010 ook toegang tot de doorschuiffaciliteit in de inkomstenbelasting 6 bij schenking of vererving van aanmerkelijk belang aandelen. Deze faciliteiten in combinatie met de complexiteit van de regelingen leidt tot een gestage stroom van nieuwe jurisprudentie. In dit artikel beschrijven wij allereerst de feiten en omstandigheden die in voormelde uitspraken tot de conclusie leidden dat sprake was van de exploitatie van een onderneming. Vervolgens bespreken we hoe de vermogensetikettering in een ondernemende vastgoedvennootschap plaatsvindt en in hoeverre de voortzettingseis nog een rol kan spelen nadat de activiteiten van een vastgoedvennootschap door overlijden van de DGA op een laag pitje zijn komen te staan. De uitspraak van Hof Den Haag In de zaak bij Hof Den Haag liet een erflaatster onder meer aandelen in een vastgoed B.V. na aan haar echtgenoot en drie kinderen. Een groot deel van de waarde van de nalatenschap was toe te rekenen aan de aandelen in de betreffende vennootschap. *Mr. C. (Kees) Goeman en mr. G.J. (Govert) Vorstenbosch zijn beide werkzaam bij Inventive Control Accountants en Belastingadviseurs. 1 Terminologie ontleend aan Berkhout: Ondernemen en niet-ondernemen in vastgoed, NTFR 2010/1225. 2 Hof Den Haag, 20 december 2013, nr. 12/00757, NTFR 2014/1392 en Hof Arnhem-Leeuwarden 8 april 2014, nr. 13/00473, NTFR 2014/1393. 3 Zie ook: Hoge Raad 7 oktober 1981, nr. 20.733, BNB 1981/299 en Hoge Raad 3 november 1982, nr. 21.310, BNB 1982/329 en Hof Arnhem-Leeuwarden 5 november 2013, nr. 12/00702, NTFR 2014/428 4 Namelijk de vraag of al dan niet sprake is van een onderneming. 5 Artikel 35b Successiewet 1956. 6 Artikel 4.17a Wet inkomstenbelasting 2001 bij verkrijgingen krachtens erfrecht en artikel 4.17c Wet inkomstenbelasting 2001 bij overdachten krachtens schenking.
De echtgenoot en zoon van de erflaatster waren in loondienst bij de B.V. en verrichtten gedurende 50 respectievelijk 25 uren werkzaamheden voor de B.V. De in de uitspraak omschreven werkzaamheden zijn de volgende: het zoeken en selecteren van huurders; het bepalen van huurprijzen; het voeren van correspondentie van woningen en/of opslagruimten; het voeren van correspondentie met betrekking tot het aangaan van huurovereenkomsten en huurachterstanden; het afhandelen van vragen of opmerkingen van huurders; het beoordelen van het benodigde onderhoud; het overleg met de technisch beheerder en de administrateur; het onderhouden van contacten met aannemers; de bezichtiging en de beoordeling van eventuele aankopen van onroerende goederen; het lezen van vakliteratuur en het onderhouden van kennis aangaande onroerend goed in verband met huurprijzen in de omgeving van de panden in de portefeuille. Op het eerste gezicht zijn de werkzaamheden niet anders dan de werkzaamheden die een doorsnee vastgoedbelegger verricht. De vader en zoon die de betreffende werkzaamheden verrichtten besteedden hieraan echter veel tijd het gaat dan ook om een aanzienlijke vastgoedportefeuille en voorts beschikten zij over jarenlange ervaring en expertise op het gebied van vastgoed. Daarnaast komt tijdens de procedure vast te staan dat zij een persoonlijke band onderhielden met huurders. Dit alles resulteerde erin dat de vennootschap geen huurachterstanden heeft en nauwelijks te kampen heeft met leegstand, zodat de vennootschap een betere cashflow heeft dan bij normaal vermogensbeheer het geval zou zijn. Dit alles in aanmerking genomen concludeert het Hof dat het geheel van werkzaamheden kwantitatief en kwalitatief van dien aard is dat bij de vennootschappen sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer. Het is jammer dat het Hof geen rangorde in de feiten heeft aangebracht; welke feiten zijn meer zwaarwegend dan andere? Al met al blijft het enigszins raadselachtig hoe het oordeel van het Hof volgt uit de vermelde feiten. Het spreekwoordelijke kwartje had wat ons betreft ook de andere kant kunnen uitvallen. Uiteraard realiseren wij ons dat het Hof uitspraak moet doen in een specifieke casus en niet de primaire taak heeft om het ondernemerbegrip bij vastgoedexploitatie af te bakenen. Opvallend is wel dat het Hof belang hecht aan de goede cashflow. Daarmee lijkt het erop dat een belegger die meer dan gemiddeld goed presteert wordt beloond met de toepasselijkheid van een ander regime. De belegger met dezelfde bedoelingen, maar die in mindere mate erin slaagt om huurachterstanden te innen of minder talent heeft in het contact leggen met potentiële huurders zou in die redenering geen onderneming drijven; zelfs al zou deze belegger qua aard en omvang exact dezelfde werkzaamheden verrichten. In de uitspraak wordt echter niet duidelijk hoeveel gewicht wordt toegekend aan de goede kaspositie. De Staatssecretaris van Financiën heeft in eerste instantie pro-forma beroep in cassatie ingesteld tegen de uitspraak, maar heeft dit uiteindelijk ingetrokken 7. De Staatssecretaris berust in de beslissing van het Hof. Wel maakt hij van de gelegenheid gebruik om te benadrukken dat het oordeel van het Hof sterk verweven is met waarderingen van feitelijke aard. De Staatssecretaris geeft bijna schoorvoetend toe dat het Hof niet van een onjuiste rechtsopvatting uitgaat. 7 Toelichting Staatssecretaris van 28 maart 2014, nr. DGB 2014-1075, NTFR 2014/1391.
De uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden In de zaak bij Hof Arnhem-Leeuwarden schonken de ouders naast een bedrag in contanten één aandeel in een vastgoed B.V. aan hun dochter. De totale verkrijging bedroeg 1.453 en het financiële/fiscale belang van de procedure voor de dochter 16,47. We vermoeden dat het aandeel werd geschonken om deze procedure uit te lokken en zodoende antwoord te krijgen op de vraag of de bedrijfsopvolgingsfaciliteit van toepassing was. Hoe het ook zij, in deze casus verrichtte de vader van belanghebbende, een makelaar, circa 30 uur per week werkzaamheden met betrekking tot de exploitatie van de vastgoedportefeuille van de B.V. De werkzaamheden zijn vergelijkbaar met die in de uitspraak van Hof Den Haag met als verschil dat de B.V. zich ook bezig hield met nieuwbouwprojecten en verbouwingen van bestaande panden. Het Hof acht op grond van de aard en omvang van de verrichte werkzaamheden, aannemelijk dat binnen de vennootschap een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aanwezig is, die is gericht op het deelnemen aan het maatschappelijk productieproces met het oogmerk om winst te behalen en waarbij die winst ook redelijkerwijs viel te verwachten. Ook in deze uitspraak valt weinig te zeggen over de rangorde van de feiten. Alles telt kennelijk mee in de beslissing van het Hof. Het feit dat aan projectontwikkeling wordt gedaan kan in deze procedure wel de doorslag hebben gegeven. Opvallend is nog dat anders dan de inspecteur in de uitspraak van Hof Den Haag de inspecteur in de onderhavige procedure wel betwist dat het extra rendement hoger is dan bij normaal actief vermogensbeheer gebruikelijk is. Hof Den Haag liet dit argument van belanghebbende meewegen in zijn beslissing. Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt echter, ons inziens volkomen terecht, dat een dergelijke cijfermatige benadering slechts beperkt bruikbaar is voor de toets of er meer dan normaal vermogensbeheer is nagestreefd. 8 De verwachting dat een meer dan normaal vermogensrendement zal worden behaald hoeft namelijk nog niet te zijn neergeslagen in reeds behaalde resultaten. Het gaat dus erom of het hogere rendement redelijkerwijs is te verwachten. Enkele bespiegelingen Met de besproken rechtspraak is komen vast te staan dat het bestaan van een fiscale vastgoedbeleggingsonderneming onder omstandigheden mogelijk is. Vooralsnog is niet helder welke criteria doorslaggevend zijn. Echt wijzer zijn we dus niet geworden. We verwachten ook niet veel van de Staatssecretaris als het gaat om een nadere grensafbakening tussen ondernemen en beleggen in relatie tot vastgoed. De ogenschijnlijke tegenzin waarmee de Staatssecretaris het hoger beroep in cassatie 9 intrekt valt te verklaren met de eerdere constateringen 10 dat de Staatssecretaris een starre houding inneemt voor toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling bij verhuur van onroerend goed. Volgens de Staatssecretaris zal al snel sprake zijn van beleggingsvermogen en een verdere invulling van het ondernemingsbegrip laat hij over aan de rechtspraak. Tot op heden werd de Staatssecretaris in de voorgelegde gevallen meestal door de rechter in het gelijk gesteld, zodat hij weinig geneigd zal zijn om nadere kaders te schetsen voor vastgoedvennootschappen in combinatie met de opvolgingsfaciliteiten. Overigens hebben we wel begrip voor zijn starre houding; het water stroomt immers doorgaans naar het laagste punt: wij kunnen ons voorstellen dat de betreffende belastingplichtigen met vaak grote 8 Merkwaardig vinden wij dat de inspecteur en de belastingplichtige de toets van het hogere rendement uitvoeren door het effectieve rendement te relateren aan het eigen vermogen en niet aan de waarde van het onroerend goed zelf. Wij weiden hierover niet verder uit. 9 tegen de aangehaalde uitspraak van Hof Den Haag. 10 Zie onder meer: V-N 2014/8.22.
vermogens binnen de kortste keren geheel binnen door de Staatssecretaris te schetsen kaders zouden gaan opereren. Vervolgens is het maar zeer de vraag of met het faciliteren van de vermogens van deze nieuwe ondernemers aan de doelstelling van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit wordt voldaan. Deze doelstelling is te voorkomen dat de betaling van schenk- of erfbelasting sociaal-economisch belangen in gevaar brengt, namelijk de continuïteit van ondernemingen en als afgeleiden daarvan werkgelegenheid en economische diversiteit 11. Wij merken echter op dat omvangrijke vastgoedportefeuilles met relatief weinig arbeid kunnen worden geëxploiteerd, zodat het argument van de werkgelegenheid naar onze mening doorgaans weinig betekenis heeft. Ook voor wat betreft de economische diversiteit maakt het etiket onderneming dan wel belegging praktisch bezien geen enkel verschil uit. Als het noodzakelijk blijkt om een of meer panden te verkopen teneinde de verschuldigde schenk- of erfbelasting te voldoen, dan vindt een wisseling van eigenaar plaats. De economische diversiteit evenals overigens de werkgelegenheid komt daarmee op geen enkele wijze in het geding. Ten slotte vragen we ons af of het in de huidige tijd nog wel mogelijk is om een scherpe scheidslijn te trekken tussen ondernemen en beleggen wanneer het gaat om activiteiten in vastgoed. In de fiscale praktijk spitst de problematiek zich immers niet meer toe op de ouderwetse huisjesmelker. De stenen zijn bijzaak geworden. Zeker in de beeldvorming van een doorsnee burger zal de exploitant van een omvangrijke vastgoedportefeuille in de huidige tijd al gauw als een ondernemer worden gezien, mede in aanmerking nemende de te lopen risico s, de benodigde expertise en de vereiste arbeidsinspanningen. Etikettering van vermogen In de praktijk draait het bij discussies over toepassing van de bedrijfsopvolingsfaciliteit vaak om de vraag in hoeverre het vermogen van de vennootschap is toe te rekenen aan de door een B.V. geëxploiteerde onderneming. Opvallend aan de onderhavige uitspraken is dat de inspecteur gaat voor een alles of niets-benadering : als geen sprake is van een onderneming, dan zijn de faciliteiten niet van toepassing. Is echter wel sprake van een onderneming dan zijn de faciliteiten kennelijk van toepassing op het volledige vermogen; een subsidiar standpunt heeft hij niet. De alles of niets-benadering is volgens ons fiscaal theoretisch onjuist. 12 Hoe vindt vermogensetikettering plaats in de vastgoedbeleggingsonderneming? Uit de wetsgeschiedenis 13 van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit in de Successiewet blijkt dat het de bedoeling van de wetgever is om de door een vennootschap aangehouden vrije beleggingen van de faciliteit uit te zonderen. En voorts dat onder vrije beleggingen dient te worden verstaan: de middelen die voor het vermogen van de onderneming van de vennootschap niet meer nodig zijn nu die middelen blijvend overbodig zijn geworden. Met andere woorden: het gaat om duurzaam overtollige middelen. Bij een door de wetgever beoogde uitleg van de vermogensetikettering conform de regels van de inkomstenbelasting dient een onderscheid te worden gemaakt tussen privévermogen, ondernemingsvermogen en keuzevermogen. De etikettering van het vermogen is in beginsel afhankelijk van de wil van de belastingplichtige, mits hij binnen de grenzen der redelijkheid blijft 14. 11 Kamerstukken II 1997/1998, nr. 25.688, nr. 3, blz.7. 12 Praktisch is dit theoretische uitgangspunt zeker van belang wanneer verhuur van vastgoed wordt gecombineerd met projectontwikkeling en handel. 13 Kamerstukken II 1997/1998, 25.688, nr. 6, blz. 11 en Kamerstukken II, 1997/1998, 25.688, nr. 6, blz. 21. 14 Hoge Raad 7 oktober 1953, BNB 1952/272.
Wellicht ten overvloede merken wij hier nog op dat keuzevermogen voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteit altijd kwalificeert als ondernemingsvermogen; de keuze impliceert immers wel of geen vrijstelling. In BNB 1966/90 oordeelde de Hoge Raad verder dat ook door een onderneming aangehouden beleggingen tot het ondernemingsvermogen kunnen worden gerekend: tot het fiscale bedrijfsvermogen. naast de zaken, welke onmiddellijk voor de bedrijfsuitoefening dienen, ook kunnen behoren zaken die in een meer verwijderd verband staan, zoals gelden, effecten en ook onroerende goederen, welke tot versteviging van het bedrijf dienen en in daartoe leidende gevallen ten behoeve van het bedrijf kunnen worden aangesproken.. Uit het arrest leiden wij af dat een onderneming ook beleggingen tot haar ondernemingsvermogen mag blijven rekenen, mits het daarin besloten kapitaal nog een ondernemingsbestemming heeft. Bij een vennootschap die haar bedrijf maakt van de exploitatie van onroerende goederen lijkt derhalve weinig plaats te zijn om deze onroerende goederen toe te rekenen aan de duurzaam overtollige middelen van de onderneming. De onroerende goederen maken immers de essentie uit van de onderneming; deze vormen het kapitaal waarmee de onderneming deelneemt aan het maatschappelijk verkeer. De ondernemingsbestemming van de onroerende goederen is daarom inherent aan de onderneming zelf. Zelfs al zou men de redenering volgen dat een specifieke onroerende zaak die al jarenlang wordt verhuurd en waarnaar de onderneming geen omkijken heeft en dus in een verder verwijderd verband van de ondernemingsactiviteit is komen te staan - dan nog betekent dit niet dat de onroerende zaak duurzaam overtollig is geworden. Ter onderbouwing hiervan is ons inziens nog relevant een vergelijking te maken met het stakingsmoment bij resultaat uit overige werkzaamheden. Er bestaat namelijk een opmerkelijk verschil tussen vermogensetikettering bij winst uit onderneming en bij resultaat uit overige werkzaamheden. Bij onder meer het uitponden van onroerende zaken en het eenmalig ontwikkelen van een project ontbreekt doorgaans de benodigde duurzaamheid van een onderneming. Wèl kan een belastingplichtige met zijn werkzaamheden een rendement beogen en ook redelijkerwijs verwachten dat dit hoger ligt dan bij normaal actief vermogensbeheer het geval is. In die situaties is sprake van resultaat uit overige werkzaamheden. Uit onder meer BNB 2012/166 blijkt dat bij resultaat uit overige werkzaamheden een stakingsmoment al aan de orde komt zodra de werkzaamheid is voltooid en het pand duurzaam wordt aangewend ter belegging. Voor een dergelijk stakingsmoment lijkt in de procedures bij Hof Den Haag en Hof Arnhem Leeuwarden geen plaats te zijn. Met name in de zaak van Hof Den Haag waarin het behalen van een hoger rendement en een goede cashflow kennelijk een belangrijke rol spelen in de afwegingen van het Hof lijkt dit een onmogelijkheid aangezien de verrichte arbeid betrekking heeft op panden die uitsluitend worden verhuurd en duurzaam ter belegging worden aangehouden. Uit voorgaande blijkt dat in geval een onroerend goed op enig moment gekwalificeerd is als ondernemingsvermogen 15, een overgang naar de sfeer van (verplicht) privé vermogen in de praktijk zich niet gauw zal voordoen. Staking van de onderneming door overlijden DGA Wij vragen ons nog af in hoeverre nog sprake is van een onderneming indien nou juist de key player binnen de vastgoedonderneming overlijdt. Wij doelen hiermee op de ondernemer die in een dienstverband met zijn B.V. de vastgoedporteuille exploiteert. Komt met het overlijden van deze persoon niet eveneens een einde aan de vastgoedonderneming? Het is immers zijn kennis en 15 mits sprake is van een fiscale vastgoed beleggingsonderneming.
ervaring die door de rechter wordt gewogen en zijn arbeid van bepaalde aard en omvang die tot de conclusie leidt dat sprake is van een onderneming. 16 Wil namelijk een belastingplichtige met succes een beroep doen op de bedrijfsopvolgingsfaciliteit in de schenk en erfbelasting, dan moet deze de onderneming gedurende vijf jaren voortzetten en dus niet staken. 17 Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat ook voor het stakingsbegrip een koppeling wordt gemaakt met de inkomstenbelasting; In beginsel volgt de bedrijfsopvolgingsregeling voor de zogenoemde voortzettingseis het stakings- en vervreemdingsbegrip uit de Wet inkomstenbelasting 2001. 18 In BNB 1995/79 19 was sprake van een vastgoedonderneming waarvan de activiteiten op enig moment duurzaam beperkt werden tot pacht en verhuur van de onroerende zaken. De Hoge Raad oordeelde dat de onderneming op dat moment werd gestaakt. De voorlopige conclusie is daarom dat door het overlijden van de key player ook een einde komt aan de door een vennootschap gedreven vastgoedonderneming. Dit met als gevolg dat dus niet aan het zogenaamde voortzettingsvereiste wordt voldaan en dienen de erfgenamen alsnog erfbelasting af te rekenen over het vererfde ondernemingsvermogen. Deze conclusie dient te worden genuanceerd met de rechtsregel zoals geformuleerd in Hoge Raad 26 januari 1966, BNB 1966/56. De onderneemster in kwestie exploiteerde eerst een pensionbedrijf, maar verhuurde later slechts nog kamers. Volgens de Hoge Raad had zij haar onderneming niet gestaakt. Wij citeren uit het arrest voorzover hier relevant:.. het enkele feit, dat in een bedrijf (na zeker tijdstip; schrijvers dezes) noch door de ondernemer noch door anderen enige arbeid wordt verricht, niet meebrengt dat het bedrijf als bron van inkomen heeft opgehouden te bestaan. Dit arrest is wel wat gekleurd, omdat de belanghebbende zelf nadat zij een uitkoopsom had ontvangen het standpunt innam dat de onderneming eigenlijk al lang geleden was gestaakt. Dit standpunt hoefde blijkbaar niet op veel sympathie van de rechter te rekenen. Toch is dit arrest in lijn met latere jurisprudentie waaruit de opvatting kan worden gedestilleerd dat hoewel de aard en omvang van arbeid de beslissende factor is bij de start van een onderneming, dit niet het geval is bij de staking van een onderneming 20. Een belangrijker criterium waar het gaat om staking van een onderneming is of met de exploitatie van de onderneming redelijkerwijs nog winst valt te verwachten. Ook een periode waarin de activiteiten van een onderneming en daarmee ook de inkomsten - tijdelijk op een laag pitje staan betekent nog geen staking, mits het aannemelijk is dat de activiteiten op een later tijdstip worden hervat 21. Bij toepassing van de bovenvermelde jurisprudentie op de exploitatie van een vastgoedportefeuille is de conclusie dat het overlijden van de key player een staking van de onderneming kan betekenen. Dit is anders als een opvolger naar aard en omvang dezelfde werkzaamheden gaat verrichten; alsdan blijft de door de B.V. gedreven onderneming immers ongewijzigd in stand. Verricht de opvolger echter werkzaamheden die naar aard en omvang meer in lijn liggen met het normale actieve vermogensbeheer, dan kan een inspecteur stellen dat sprake is van een staking van de onderneming en op grond van het feit dat de belastingplichtige niet aan het voortzettingsvereiste voldoet alsnog erfbelasting heffen. Een beroep hierop faalt echter als de belastingplichtige aannemelijk maakt dat de 16 In de aangehaalde uitspraken was dit niet aan de orde: in de uitspraak van Hof Den Haag overleed de echtgenote en in die van Arnhem-Leeuwarden was sprake van een schenking. 17 artikel 35b, vijfde lid Successiewet 1956. 18 Kamerstukken II, 2008-2009, 31 930, nr. 3, p. 46 19 Hoge Raad 1 februari 1995, nr. 29 807. 20 Zie ook mr. Th. Groeneveld en prof. dr. R.E.C.M. Niessen, Het ondernemersbegrip in de inkomstenbelasting, Fiscale Monografie nr. 12, p. 41. 21 Zie onder meer Hoge Raad 22 maart 1972, BNB 1972/96, Hoge Raad 21 juni 1978, BNB 1978/202 en Hoge Raad 29 augustus 1997, BNB 1998/5.
eerder uitgeoefende activiteiten op een later tijdstip weer worden hervat. Conclusie De fiscale vastgoedbeleggingsonderneming bestaat maar wanneer is nog niet erg duidelijk. Het oordeel van de Staatsecretaris van Financiën dat bij de exploitatie van een vastgoedportefeuille snel sprake zal zijn van beleggingsvermogen is niet onjuist. Maar dat wil nog niet zeggen dat het beleggingsvermogen geen ondernemingsvermogen kan vormen voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteit. De onduidelijkheid zal daarom voorlopig nog wel blijven bestaan. Gezien de recente rechtspraak dienen de wetgever en de rechterlijke macht te waken voor het gevaar van willekeur. De besproken rechtspraak noopt tot een nadere bezinning op de voorwaarden van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit in relatie tot een fiscale vastgoedbeleggingsonderneming. De uitspraken lijken, wat betreft de vermogensetikettering, uit te gaan van een alles of nietsbenadering. Als dit daadwerkelijk zo is, dan is dit volgens ons fiscaal theoretisch onjuist. Vastgoed dat op enig moment gekwalificeerd is als ondernemingsvermogen zal in het licht van de bestaande rechtspraak voor de inkomstenbelasting niet snel buiten het bereik van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit vallen, zelfs als de activiteiten zich beperken tot verhuur dan wel de activiteiten van de vastgoedonderneming (tijdelijk) op een laag pitje zijn komen te staan.