HLB Van Daal & Partners is a member of HLB International. A world-wide network of independant accounting firms and business advisors.

Transcriptie

1 WHITEPAPER HLB Van Daal & Partners is a member of HLB International. A world-wide network of independant accounting firms and business advisors. #10 Beleggingsvastgoed Oktober 2014 Deze whitepaper is verrijkt met Layar. 1. Download de gratis Layar-app voor Android of iphone. 2. Vindt de pagina s met het Layar logo. 3. Open Layar, houd de telefoon boven de pagina en Tap to view om de actie te starten. 4. Houd de telefoon boven de pagina, luister, bekijk en zie meer! HAAL BELASTINGVOORDEEL OP BELEGGINGSVASTGOED Bent u in het bezit van beleggingsvastgoed? Dan geldt al vanaf 2010 dat er bij schenking en overlijden direct schenk- of erfbelasting én inkomstenbelasting afgerekend moet worden. Ook voor aandelen in een vennootschap met beleggingsvastgoed (Vastgoed-bv) welke geschonken worden of door overlijden bij kinderen terechtkomen. Hier is al snel 20% schenk- of erfbelasting verschuldigd en zal er 25% afgerekend moeten worden over de meerwaarde van de aandelen. Door bijtijds de regie te nemen, behaalt u mogelijk 40% tot 45% belastingvoordeel. Alleen belastingvoordeel bij fiscaal ondernemingsvermogen De belastingwet kent één uitzondering voor de afrekeningen bij schenken en overlijden: wanneer sprake is van fiscaal ondernemingsvermogen geldt uitstel én afstel volgens de bedrijfsopvolgingsregeling (de BOR). Fiscaal ondernemingsvermogen bij schenking of in een erfenis wordt voor een aanzienlijk bedrag (ruim in 2014) geheel vrijgesteld, terwijl over het meerdere maximaal 3,4% belasting schuldig is. Ook wordt bij fiscaal ondernemingsvermogen de inkomstenbelasting volledig uitgesteld. Daarom moeten de kansen benut worden om zakelijk beleggingsvastgoed als fiscaal ondernemingsvermogen aan te merken met als doel gebruik te maken van de BOR. Wanneer kwalificeert zakelijk beleggingsvastgoed als fiscaal ondernemingsvermogen Voor het behalen van belastingvoordeel is het van groot belang dat beleggingsvastgoed als fiscaal ondernemingsvermogen gekwalificeerd wordt. Omdat ondernemers de exploitatie van het beleggingsvastgoed verschillend zullen inrichten, dient onderscheid gemaakt te worden. Zo is er de vastgoed-ondernemer met grootschalige commerciële verhuur van beleggingsvastgoed en de (gepensioneerde) ondernemer die het eigen bedrijfspand verhuurt aan het (voormalige) eigen bedrijf. Hierna onderscheiden we twee situaties: die van de Vastgoed-bv met de vastgoed-ondernemer en die van de Onroerend Goed-bv voor ondernemers met vastgoed in eigen gebruik. In dit nummer 1. Haal belastingvoordeel op beleggingsvastgoed 2-3. De Vastgoed-bv; De Onroerend Goed-bv als onderdeel van een bestaande organisatie 4. Fiscale vrijstelling bedrijfsopvolging ook voor onroerend goed? 5. Contactgegevens 1

2 De Vastgoed-bv Rechtspraak ten aanzien van fiscaal ondernemingsvermogen De rechtspraak rond zakelijk beleggingsvastgoed en de toepassing van de BOR krijgt langzamerhand een positieve wending. In december 2013 besliste Hof Den Haag al in het voordeel van belastingplichtige. Op 8 april 2014 heeft ook Gerechtshof Arnhem- Leeuwarden belastingplichtige gelijk gegeven. In de casus van Hof Arnhem heeft de aandeelhouder (een gepensioneerde makelaar) voor het Hof onderbouwd aangetoond dat de aard van zijn werkzaamheden en zijn tijdsbesteding voor de exploitatie van het vastgoed (25 panden) ruimschoots voldoende is om te spreken van een onderneming. In de uitspraak wordt een uitgebreide beschrijving gegeven van de aard en omvang van de werkzaamheden. Hierbij is heel belangrijk dat aan de hand van de aard en omvang zoals beschreven in voornoemde hofuitspraken de verhuur op actieve wijze plaatsvindt. De directeur-groot aandeelhouder (DGA) van de Vastgoed-bv houdt zich voltijds bezig met: verkoopactiviteiten onderhandelingen met banken en huurders; aankoop grond en verrichten marktonderzoek; voeren administratie; projectontwikkeling. De DGA moet als het ware optreden als ondernemer in vastgoed en als spin in het vastgoedweb fungeren. Aantoonbaar moet zijn dat hij beschikt over een relevant zakelijk netwerk dat hij gebruikt om (bijvoorbeeld) bouwprojecten te plannen/realiseren. Hij moet door inzet van zijn ervaring en expertise een boven gemiddeld rendement op het zakelijk beleggingsvastgoed ambiëren. De Onroerend Goed-bv als onderdeel van een bestaande organisatie Veel ondernemers hebben het eigen bedrijfspand ondergebracht in een aparte vennootschap (Onroerend Goed bv). Het bedrijfspand wordt door de Onroerend Goed-bv verhuurd aan de Onderneming bv (zie tekening). Indien deze Onroerend Goed bv géén aandelen bezit in de Onderneming bv, dan is de Onroerend Goed-bv geen fiscale onderneming binnen de bestaande organisatie: de BOR geldt niet, tenzij de Onroerend Goed-bv ook als Vastgoed-bv geldt omdat naast het eigen bedrijfspand ook ander beleggingsvastgoed wordt geëxploiteerd. Voor de Onroerend Goed-bv als onderdeel van het eigen bedrijf wordt aanbevolen de organisatie zodanig in te richten of te wijzigen dat de Onroerend Goed-bv zélf onderdeel van de onderneming is/wordt. Dit kan op twee manieren: 2 A. Creëer een 5%-belang B. Creëer een drietrap-organisatie Zie volgende pagina voor uitleg.

3 Creëer een 5%-belang Indien de Onroerend Goed-bv een aandelenbelang van minimaal 5% heeft in de Onderneming bv, dan gaat het eigen bedrijfspand door samentelling op in het fiscale ondernemingsvermogen. Het plaatje ziet er dan als volgt uit: Creëer een drietrap-organisatie Wanneer de aandelen in beide vennootschappen niet rechtstreeks door de DGA worden gehouden, maar via een vennootschap ( holding ) dan vindt ook samentelling plaats en wordt het eigen bedrijfspand van de Onroerend Goed-bv als ondernemingsvermogen aangemerkt. De structuur ziet erdan als volgt uit: Deze oplossing is ook toepasbaar in een situatie waarbij een bedrijfspand in de Onroerend Goed-bv van de ouders wordt verhuurd aan de Onderneming bv van het kind. Als de Onroerend Goed-bv van de ouders minimaal 5% van de aandelen gaat houden in de Onderneming bv van het kind, wordt het bedrijfspand automatisch als fiscaal ondernemingsvermogen aangemerkt. Gelet op de enorme belastingbesparing die kan worden bereikt, is het belangrijk om te toetsen of zakelijk beleggingsvastgoed kan kwalificeren voor de BOR. Voor het beleggingsvastgoed van een zelfstandige Vastgoed-bv gelden andere eisen dan voor het eigen bedrijfspand van een Onroerend Goed-bv in een bestaande organisatie. Het spreekt voor zich dat HLB daarbij behulpzaam kan zijn bij het beoordelen van uw situatie en het aandragen van suggesties voor optimalisatie. 3

4 Fiscale vrijstelling bedrijfsopvolging ook voor onroerend goed? Het maakt nogal wat verschil of er sprake is van schenking of vererving van ondernemingsvermogen, dan wel van beleggingsvermogen. Onder voorwaarden is de schenking of vererving van ondernemingsvermogen voor het schenk- of erfrecht namelijk voor 100% vrijgesteld bij een ondernemingsvermogen tot ruim En van het meerdere is nog eens 83% vrijgesteld. Dit alles op grond van de zogenaamde bedrijfsopvolgingsregeling (BOR). Bij schenking of vererving van beleggingsvermogen bestaat deze fiscale faciliteit niet. Tot op heden is de Belastingdienst van mening dat een vastgoedportefeuille, ongeacht of deze al dan niet in een bv is ondergebracht, geen ondernemingsvermogen is voor de BOR. Bij schenking of vererving is men dus het volle pond aan belasting verschuldigd. Wellicht dat de Belastingdienst deze mening enigszins dient bij te stellen, nu zowel het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, als het Gerechtshof Den Haag in een tweetal verschillende procedures concludeerde dat de BOR ook van toepassing was op aandelen in bv s die onroerende zaken exploiteerden. Beide uitspraken zijn wel sterk feitelijk van aard. Doorslaggevend werd in beide zaken geoordeeld dat sprake was van een exploitatie waarbij de daarmee gemoeide arbeid qua aard en omvang gericht was op het behalen van een rendement dat hoger was dan een normale belegger zou nastreven. De DGA s in kwestie zaten dus niet stil, maar waren actief bezig met het zoeken naar huurders, het bepalen van de huurprijzen, het beoordelen van het benodigde onderhoud, het onderhouden van contacten met aannemers, gemeente, enz. Daarbij dient er ook een meer dan causaal verband te bestaan tussen die meerarbeid en het behaalde resultaat. Ook werd belang gehecht aan de know-how en jarenlange ervaring die de directeur-grootaandeelhouder van de bv s had op het gebied van onroerend goed. Beide uitspraken tonen wel aan dat een beroep op de BOR bij exploitatie van vastgoed niet reeds bij voorbaat kansloos is. Zeker gelet op het grote fiscale voordeel, is een goede onderbouwing bij het verzoek om toepassing van de BOR de moeite waard. Beide gerechtshoven hebben daarvoor meer dan voldoende handvatten aangereikt. In hoeverre de BOR-regeling overigens ook in de toekomst zo ruimhartig blijft bestaan, valt te betwijfelen. De regeling is destijds in het leven geroepen om te voorkomen dat de belastingheffing bij een bedrijfsopvolging tot liquiditeitsproblemen leidt waardoor de continuïteit van met name de familiebedrijven in gevaar zou komen. Recent heeft de staatssecretaris al geopperd om de regeling te versoberen. Vanwege de vele kritiek is hij daar op terug gekomen. Nu ook de vastgoedexploitatie niet langer per definitie als beleggingsvermogen kwalificeert en daardoor ook onder de BOR-faciliteit kan vallen, bestaat de kans dat de regeling in de toekomst wordt gewijzigd, maar vooralsnog is hiervan geen sprake. Overleg tijdig met uw adviseur in hoeverre u mogelijk kunt profiteren van de huidige jurisprudentie. 4 Disclaimer Deze whitepaper bevat algemene informatie en is gebaseerd op de actuele wet- en regelgeving. Neem altijd van te voren contact op met een deskundige. HLB Van Daal & Partners N.V. is niet aansprakelijk voor handelen of nalaten naar aanleiding van deze uitgave.

5 Vestigingen: Breda: St. Ignasiusstraat KK Breda T breda@hlb-van-daal.nl Heerlen: Nieuw Eyckholt DJ Heerlen T heerlen@hlb-van-daal.nl Schijndel: Nieuwe Eerdsebaan VS Schijndel T schijndel@hlb-van-daal.nl Waalwijk: Prof. Asserweg 8, 5144 NC Waalwijk T waalwijk@hlb-van-daal.nl Dongen: Lage Ham AC Dongen T dongen@hlb-van-daal.nl Geleen: Rijksweg Noord AB Geleen T geleen@hlb-van-daal.nl s-hertogenbosch: Pettelaarpark PR s-hertogenbosch T denbosch@hlb-van-daal.nl Maastricht: Raadhuisplein CW Cadier en Keer T maastricht@hlb-van-daal.nl Tilburg: Zuiderkruisweg TB Tilburg T tilburg@hlb-van-daal.nl Uden: Losplaats NJ Uden T uden@hlb-van-daal.nl Amsterdam WTC Amsterdam, H Tower Level 5 Zuidplein XV Amsterdam T amsterdam@hlb-van-daal.nl Gemert: Dommel VH Gemert T gemert@hlb-van-daal.nl Oss: Obrechtstraat 43f 5344 AT Oss T oss@hlb-van-daal.nl Veghel : Eisenhowerweg 14a 5466 AC Veghel T veghel@hlb-van-daal.nl mr. P.M. (Pieter) Spooren FFP Fiscaal specialist Ik ben specialist in vermogensadvisering bij HLB Van Daal & Partners (financiële en estate planning). Het behoud van de meerwaarde van de onderneming vormt de kern van de persoonlijke financiën. De onderneming zorgt voor inkomen en voor de opbouw van vermogen. Het is mijn doelstelling om in begrijpelijke taal een duidelijke strategie op te stellen om op úw manier te kunnen genieten van úw investering in úw onderneming. HLB Van Daal & Partners heeft vestigingen in Breda, Dongen, Geleen, Gemert, Heerlen, s-hertogenbosch, Maastricht, Oss, Schijndel, Tilburg, Uden, Veghel, Amsterdam en Waalwijk. Er werken 300 medewerkers die uit de regio komen, de taal spreken en betrokken zijn bij lokale bedrijven. HLB Van Daal & Partners maakt deel uit van het (inter)nationale HLB-netwerk met collega s in meer dan honderd landen. De klantenkring bestaat uit ondernemingen in het midden- en kleinbedrijf, die zowel lokaal als internationaal opereren. 5