De Brabantse woningmarkt

De Brabantse woningmarkt Futura 31 oktober 2011 Frits Oevering

De Brabantse woningmarkt Agenda Vraag naar woningen Regionale variatie in Nederland Omvang vraag Koopkracht Macro Verstrekkingsvoorwaarden Woningaanbod Vraag x aanbod Regionale woningmarkten Prijsontwikkeling aanbod prijs vraag 2

Regionale variatie in Nederland De Brabantse woningmarkt

Voorpaginanieuws Krimp breidt zich uit als een olievlek Prognose ontwikkeling bevolkingsomvang 2010-2020 inwonertal (NL + 480.000) regionale groeiverschillen zijn bestendig 100.000 50.000 10.000-10.000-50.000-100.000 groeitempo (NL = +3%) > +4% +3% - +4% +2% - +3% 0% - +2% afname nu nog weinig invloed, maar krimp rukt op 4

Regionale variatie in binnenlandse migratie Stemmen met de voeten 5

Ruimtelijk patroon is bepaald niet nieuw Het midden groeit, de randen krimpen (Prognose) aandeel in bevolking 2015 2005 1995 1985 1975 1965 1955 1945 0% 20% 40% 60% 80% 100% Noord- en Zuid-Holland Utrecht Halfweg-zone Periferie regionale krimp 6

De economische basis Wie niet werkt... 100% 80% 60% 40% 20% Economisch belang arbeid in Nederland 2005, 2008 bereikbaarheid werk belangrijke factor achter keuze woonplaats uitkering of pensioen student kind, niet werkend eigen onderneming arbeid in loondienst 0% personen inkomen personen 7

De economische basis Samenscholen loont! vervoer & opslag handel & reparatie horeca financiële instellingen landbouw & visserij industrie & nutsbedrijven overige dienstverlening overheid & onderwijs delfstoffenwinning bouwnijverheid gezondheidszorg zakelijke dienstverlening Samenhang met regionale banendichtheid 2010 omgekeerd geen volledig arbeidsproductiviteit arbeidsinkomen negatief theorie en praktijk samenhang baandichtheid en productiviteit positief 8 spreiding locatiepatroon werkgelegenheid (t.o.v. locatie totale werkgelegenheid) concentratie bouw, zakelijke diensten, gezondheidszorg (35% banen) logistiek, handel, horeca, overheid, onderwijs (45% banen) landbouw, industrie, financiële diensten (20% banen)

De economische basis Werk zit op een kluitje in de Randstad 9

De economische basis Regionale variatie woon- en leefklimaat 10

De economische basis Bereikbaarheid werk weinig werkregio s veel woonregio s 11

De economische basis Groei en concentratie hangen niet samen Regionale variatie in banengroei omvang groei => bestendiging regionaal patroon tempo groei => wijziging regionaal patroon 12

De economische basis Structuur en vestigingsklimaat vestigingsklimaat in drieën nationaal macro-economische structuur afzetmarkt fiscaal regiem wet- en regelgeving regionaal omvang afzetmarkt omvang arbeidsmarkt beschikbaarheid kennis aanwezigheid toeleveranciers woon- en leefklimaat (inter)nationale ligging lokaal bereikbaarheid en parkeren beschikbaarheid bedrijfshuisvesting 13 vestigingsklimaat: factoren buiten onderneming die presteren onderneming beïnvloeden

De economische basis De regionale levensloop demografische stagnatie treedt op in perifere en transitieregio s 14

Omvang woningvraag De Brabantse woningmarkt

Omvang woningvraag Noord-Brabant niet langer aan kop Samenstelling bevolkingsgroei Noord-Brabant 1990-2008 2005-2008 2000-2004 1995-1999 25% (Prognose) bevolkingsontwikkeling 1990-1994 20% -0,2% 0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 15% buitenlandse migratie natuurlijke aanwas binnenlandse migratie ontwikkeling 10% Noord-Brabant Nederland 5% 0% 45-55 55-65 65-75 75-85 85-95 95-05 05-15 15-25 16

Omvang woningvraag Omslag in West- en NO-Brabant Samenstelling jaarlijkse bevolkingsgroei 1990-2009 Zuidoost-Noord-Brabant Prognose samenstelling jrlks bevolkingsontwikkeling 2010-20 Zuidoost-Noord-Brabant Overig Noordoost-Noord-brabant Overig Noordoost-Noord-brabant Stadsgewest 's-hertogenbosch Nederland Stadsgewest 's-hertogenbosch Nederland Midden-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant West-Noord-Brabant West-Noord-Brabant -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% buitenlandse migratie binnenlandse migratie natuurlijke aanwas -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% buitenlandse migratie binnenlandse migratie natuurlijke aanwas 17

Omvang woningvraag Groei woningbehoefte stagneert (Prognose) jaarlijkse ontwikkeling aantal huishoudens Nederland Zuidoost-Noord- Brabant Overig Noordoost- Noord-brabant Stadsgewest 's- Hertogenbosch Midden-Noord- Brabant Prognose ontwikkeling aantal huishoudens 2010-2020 Zuidoost-Brabant 21.167 Overig Noordoost-Brabant 10.062 Stadsgewest 's-hertogenbosch 9.294 Midden-Brabant 14.520 West-Brabant 16.783 Noord-Brabant 71.826 West-Noord-Brabant 0,0% 0,3% 0,6% 0,9% 1,2% 1,5% 18 2010-2020 1996-2009

Omvang woningvraag Woningtekort gaat afnemen tekort vooral in studentensteden (koopkracht?) 19

Regionale koopkrachtontwikkeling De Brabantse woningmarkt

1,2 1,1 1 0,9 Regionale koopkrachtontwikkeling Productiviteit onder druk Arbeidsproductiviteit t.o.v. VS (=100) groei in verkeerde sectoren 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006 21 VS Nederland Japan EU koopkracht afhankelijk van arbeidsproductiviteit internationale ruilvoeten (op woningmarkt ook van) financieringsruimte en ondersteuning Productiviteitsstijing 1995-2009 (1995 = 100) 180 Bolgrootte: aantal werkzame personen 2009 vervoer 160 nutsbedrijven 220 handel en horeca 140 industrie landbouw totaal 120 delfstoffenwinning 1214 100 zorg diensten bouwnijverheid overheid 80 0 40 80 120 Arbeidsproductiviteit per gewerkt uur 2009

Regionale koopkrachtontwikkeling Ontwikkeling inkomens onder druk? 40.000 Prognose ontwikkeling werkgelegenheid Nrd-Brabant 2009-2020 80.000 30.000 zorg overheid 70.000 20.000 60.000 10.000 50.000 0 40.000-10.000 30.000-20.000 20.000-30.000 metalektro 10.000-40.000 <== sectoren ==> 0 West-Brabant Midden-Brabant Groot-Den Bosch Overig NO-Brabant Zuidoost-Brabant loon per baan 22

Regionale koopkrachtontwikkeling Het arbeidsmarktdilemma uitgangspunten huidig inkomen per sector en regio (géén productiviteitswinst) huidig pendelpatroon zelfde pendelpatroon in alle sectoren 23

De Brabantse woningmarkt Nog geen krimp op regionale schaal prognose Noord-Brabant: groeitempo boven gemiddelde 24

Nationale solvabiliteit Groei op de pof 500% Omvang schuld per sector als % BBP 2008 400% 300% 200% 100% 188% 96% 67% 52% 114% 101% 58% 89% 104% 60% 69% 78% 66% 96% 62% 0% 108% 113% 99% 56% 76% Japan VK Nederland VS Duitsland financiële instellingen huishoudens bedrijven overheid 25

Vraag x aanbod De Brabantse woningmarkt

Regionale woningmarkten Brabant in 5 woningmarktregio s Woningmarktregio s o.b.v. verhuizingen 2000-9 24 regio s gemiddeld 79% van verhuizingen binnen regio kernen > 0,75% verhuizingen 27

Regionale woningmarkten Brabant in 9 woningmarktregio s Woningmarktregio s o.b.v. verhuizingen 2000-9 84 regio s gemiddeld 71% van verhuizingen binnen regio kernen > 0,25% van verhuizingen 28

Prijsontwikkeling Zo stijging, zo daling Ontwikkeling mediane woningprijs 1997-2011 Nederland Zuidoost-Noord-Brabant de ballon loopt leeg Noordoost-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant West-Noord-Brabant -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 29 1997-1 t/m 2008-2 2008-2 t/m 2011-3

Prijsontwikkeling Hoogtepunt van de markt 30

Betaalbaarheid Hoogtepunt van de markt 31

Prijsontwikkeling Dieptepunt van de markt 32

Betaalbaarheid Dieptepunt van de markt 33

Prijsontwikkeling Jongste kwartaal 34

Betaalbaarheid Jongste kwartaal 35

Conclusies De Brabantse woningmarkt

De Brabantse woningmarkt Conclusie: vraag stagneert toegang tot werkgelegenheid... sectorstructuur en vestigingsklimaat Eindhoven en Tilburg... bepaalt via demografische ontwikkeling... afnemende bevolkingsgroei in Noord-Brabant...... en minder dan landelijk... de vraag naar woningen koopkrachtontwikkeling bouw in Zuidoost- en Midden-Brabant 37