Monitor woningmarkt 213 wonen
Inhoud Hoofdstuk 1 Ontwikkelingen woningmarkt 212 3 2 Woningbouwrealisaties 212 1 3 Vooruitblik woningbouw 14 4 Uitkomsten Grote Woontest Haaglanden 2 2 Monitor woningmarkt 213
Hoofdstuk 1 Ontwikkelingen woningmarkt 212 Economische achtergrond Het reëel beschikbaar inkomen van huishoudens is voor het vijfde jaar op rij gedaald. De daling in 212 bedraagt 3,2 procent. Dit is de sterkste afname sinds het begin van de reeks in 1981. De daling is het gevolg van de afname van de werkgelegenheid, hogere afdrachten van belastingen en premies en de inflatie. De inflatie lag met 2,5 procent ruimschoots boven de gemiddelde stijging van de caolonen met 1,6 procent. Mede door deze inkomensdaling zijn ook de consumptieve bestedingen van huishoudens in 212 met 1,4 procent gekrompen. Vanwege de stagnatie op de woningmarkt en meer aflossingen op hypotheken, steeg de hypothecaire schuld met slechts,1 procent. In de jaren 1994-27 groeide de hypotheekschuld nog met gemiddeld 12 procent per jaar. Zo vat het CBS de economische ontwikkelingen van 212 samen. Nederland en Haaglanden verkeren nog steeds in een recessie. Werkgelegenheid loopt ook in Haaglanden al een aantal jaren terug. Dit alles heeft zijn effect op de woningmarkt. Huizenprijzen, korte en langlopende rentes daalden, maar door economie en de onzekerheid over het rijksbeleid ten aanzien van de woningmarkt, bleef herstel in 212 uit. Aan die onzekerheid leek pas in november een eind te komen: Minister Blok gaf aan dat nieuwe hypotheken volledig en annuitair moeten worden afgelost. Kritiek hierop is dat hierdoor de maandlasten fors omhoog gaan, wat instappen voor starters extra bemoeilijkt. De banken zijn daarbij nog steeds terughoudend met hypotheekverstrekking. Geld en kopers bleven schaars en het consumentenvertrouwen bleef in 212 bijzonder laag. 4,5% 4,% 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% 1,%,5% % Bron DNB. 29 21 211 212 213 Figuur 1.1 Kapitaalmarkt rente (1 jaar) Kapitaalmarkt rente -5-1 -15-2 -25-3 -35-4 -45-5 jan. 11 apr. 11 jul. 11 okt. 11 jan. 12 apr. 12 jul. 12 okt. 12 jan. 13 apr. 13 Figuur 1.2 Consumenten vertrouwen Consumentenvertrouwen Bron: CBS. Ontwikkelingen woningmarkt 212 3
Schaarste creert innovatie Zoals planten op schrale grond het meest creatief zijn en het meest exotisch bloeien, zo dwingt de huidige schaarste partijen creatiever met middelen om te gaan en ook de gewenste kwaliteit te leveren. In een pure strijd om het voortbestaan worden bouwers en ontwikkelaars steeds creatiever en coöperatiever. Woningen kunnen goedkoper, sneller en duurzamer worden gerealiseerd en tegelijkertijd meer klantgericht. Het NiaNesto programma, IQ-woningen en Huisvanu tonen wat allemaal mogelijk wordt als innovatie noodzaak is. 1) Partijen betrekken elkaar eerder en intensiever in het proces waardoor er minder faalkosten worden gemaakt. Sociale eengezinswoningen kunnen plots zonder onrendabele top worden gerealiseerd en met een EPC van,. Als deze ontwikkeling verder doorzet neemt de sociale doelgroep mogelijk in omvang af. Dit zijn immers vooral mensen die financieel niet in staat zijn of worden gesteld om zelfstandig in hun woonbehoeften te voorzien. Bestaande voorraad De vruchten van deze ontwikkelingen konden echter in 212 nog nauwelijks worden geplukt. De markt zit op slot. Het aantal verkochte woningen in de bestaande voorraad is in 212 verder afgenomen en zowat gehalveerd vergeleken met de jaren voor de crisis. 12. 11. 1. Figuur 1.3 Verkochte woningen bestaande voorraad 9. 8. 7. 6. 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 Verkochte woningen bestaande voorraad Bron NVM. De verkooptijd van bestaande woningen is toegenomen. De in Haaglanden verkochte woningen hebben gemiddeld ruim zeven maanden te koop gestaan. In tabel 1.1 is de verkooptijd van de NVM-regio s binnen het Stadsgewest aangegeven. Tabel 1.1 Verkooptijd (dagen) Meergezins Eengezins Totaal Delft 215 189 24 Den Haag 29 233 215 Leidschendam-Voorburg 187 27 195 Midden-Delfland 173 211 25 Pijnacker-Nootdorp 193 32 28 Rijswijk 24 227 236 Wassenaar 329 3 35 Westland 334 239 256 Zoetermeer 257 222 236 Haaglanden 217 234 223 Bron: NVM. 1) http://www.nianesto.nl/ http://www.iqwoning.nl/, http://www.hethuisvanu.nl/ 4 Monitor woningmarkt 213
24 19 Figuur 1.4 Verkooptijd in dagen bestaande bouw in Haaglanden 14 9 4 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 Eengezins Meergezins Gemiddeld Bron NVM. Verschillen in verkooptijd binnen de regio zijn voor eengezinswoningen niet noemenswaardig groot. Meergezinswoningen doen het in NVM-regio Westland minder goed. De verkooptijd zegt nog niets over de looptijd van het totale aanbod, dus inclusief ook de woningen die nog niet zijn verkocht. Die looptijd ligt aanzienlijk hoger. Op 1 november 212 lag de gemiddelde looptijd van ruim 14. te koop staande woningen in Haaglanden op 317 dagen. Prijsontwikkeling bestaande voorraad 212 De prijsontwikkeling van de bestaande voorraad toont een sterke daling ten opzichte van 211 en ten opzichte van piekjaar 27. Deze prijsdaling deed zich bij eengezinswoningen iets sterker voor dan bij meergezinswoningen. Zie tabel 1.2. Bij alle woningtypes zet de prijsdaling in 212 versterkt door. Alleen bij de vrijstaande woningen en tweekappers is de prijsdaling in 212 afgevlakt. Verkopers van deze woningen hebben blijkbaar al eerder hun verkoopprijzen naar beneden bijgesteld. Tabel 1.2 Ontwikkeling verkoopprijs en aantal verkochte bestaande woningen per type t.o.v. 27 in euro s Woningsoort 27 212 Verschil in % prijs aantal prijs aantal prijs aantal Eengezins-vrijstaand 916.6 265 71.196 165-24 -38 Eengezins-helftdubbel 575.583 36 531.3 229-8 -36 Meergezins-Boven+Beneden 346.536 14 298.189 61-14 -41 Eengezins-hoekwoning 368.412 894 36.95 62-17 -31 Eengezins-tussenwoning 333.314 2.698 291.125 1.514-13 -44 Maisonette 217.194 621 184.261 253-15 -59 Meergezins-Benedenwoning 21.668 1.19 188.414 72-11 -39 Meergezins-Bovenwoning 212.57 2.198 19.567 1.17-1 -54 Flat 158.8 3.198 146.972 1.697-7 -47 Totaal 267.164 11.63 24.937 6.276-1 -46 Bron: NVM. De daling van de verkoopprijzen in 212 geldt voor alle gemeenten, zowel bij de eengezins- als de meergezinswoningen (zie tabel 1.3). Ontwikkelingen woningmarkt 212 5
Tabel 1.3 Gemiddelde verkoopprijs (y) bestaande woningen per type Gemeente 27 212 Verschil 27-212 in % meergezins eengezins meergezins eengezins meergezins eengezins Delft 19.412 35.441 165.93 272.74-13 -11 Den Haag 197.763 451.58 176.584 47.269-11 -1 Leidschendam-Voorburg 179.868 444.42 169.968 41.59-6 -1 Midden-Delfland 1) 232.773 384.243 175.698 314.56-25 -18 Pijnacker-Nootdorp 227.553 318.74 182.112 283.418-2 -11 Rijswijk 161.932 386.181 138.631 356.887-14 -8 Wassenaar 253.794 832.8 251.26 632.37-1 -24 Westland 1) 221.874 34.295 25.654 25.594-7 -18 Zoetermeer 163.744 281.52 148.58 238.22-9 -15 Haaglanden 19.861 397.668 171.74 343.527-1 -14 1) Cijfer indicatief (< 1 transacties). Bron: NVM. Met een gemiddelde prijsdaling in 212 van 6% ten opzichte van 211 doet Haaglanden het 1% beter dan het Nederlands gemiddelde. Als gevolg van deze prijsdaling is de waarde van de hypotheek van vooral de meest recente groep starters en doorstromers groter dan de onderliggende woningwaarde geworden. In figuur 1.5 is deze ontwikkeling ten opzichte van het WoON 29 weergegeven. 1. 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. schuld < 5% verkoopwaarde schuld 5%-85% verkoopwaarde schuld 85%-1% verkoopwaarde schuld > 1% verkoopwaarde Figuur 1.5 Hypotheken die onder water staan. Hypotheekschuld in verhouding met tot de verkoopwaarde van de woning 29 212 Bron: WoON 212. Ontwikkeling Nieuwbouwmarkt In figuur 1.6 is het aanbod en de verkoopprijs van nieuwe en bestaande koopwoningen aangegeven. Ook in de koop-nieuwbouw zijn de prijs en het aantal verkopen in 212 gedaald. 6 Monitor woningmarkt 213
45. 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 Figuur 1.6 Gemiddelde verkoopprijzen woningen in Haaglanden 2-212 Bestaand meergezins Bestaand eengezins Nieuwbouw meergezins Nieuwbouw eengezins Bron: NVM, Monitor nieuwe woningen, bewerking Stadsgewest Haaglanden. 1.6 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 1.69 1.583 1.545 1.172 1.59 93 21 211 212 Figuur 1.7 Nieuwbouw koopwoningen in Haaglanden Aanbod nieuwbouw koopwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen Bron: Monitor nieuwe woningen. Haaglanden. In de figuren 1.8 en 1.9 hieronder is de verkoopprijs van eengezins- en meergezinsnieuwbouwwoningen vergeleken met het Nederlands gemiddelde. Nieuwe eengezinswoningen zijn met gemiddeld 292. iets onder het prijsniveau van 29 gedoken. De gemiddelde prijs van meergezinswoningen lag in 212 5. onder het eerdere dieptepunt ( 255.) van 29. 4. 35. 3. Figuur 1.8 Verkoopprijs eengezinswoningen nieuwbouw 25. 2. 15. 27 28 29 21 211 212 Haaglanden Nederland Bron: Monitor nieuwe woningen. Haaglanden. Ontwikkelingen woningmarkt 212 7
3. 29. 28. 27. 26. 25. 24. 23. 22. 27 28 29 21 211 212 Figuur 1.9 Verkoopprijs meergezinswoningen nieuwbouw Haaglanden Nederland Bron: Monitor nieuwe woningen. Ontwikkeling van de vraag volgens WoON 212 In 212 is het landelijke woonbehoeftenonderzoek Nederland (WoON) uitgevoerd. Ook in Haaglanden is de vragenlijst door ruim 7.8 respondenten ingevuld. Het WoON 212 bevestigt de algemene trends: starters zoeken door de omstandigheden eerder naar een huurwoning. Er worden meer koopappartementen aangeboden dan er theoretische vraag is. Behoefte aan eengezinswoningen blijft, maar vooral in de stedelijke gemeenten waar deze schaars zijn. In gemeenten met hoofdzakelijk eengezinswoningen dreigt eerder een aanbodoverschot. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. koop huur koop huur koop huur koop huur eengezins meergezins eengezins meergezins 29 212 Figuur 1.1 Vraag en aanbod bestaande bouw in Haaglanden Gevraagd Aangeboden Bron: WoON 212. 25. 2. 15. Figuur 1.11 Gerealiseerde verhuizingen 21-212 1. 5. starters uit koop uit huur uit koop uit huur doorstromers starters doorstromers 29 212 Naar koop Naar huur Bron: WoON 212. 8 Monitor woningmarkt 213
Figuur 1.12 laat zien dat in de allergoedkoopste klasse (vooral aanwezig in Den Haag, Zoetermeer en Delft) de vraag is afgenomen. Dit is in lijn met de verminderde belangstelling voor koop (in bepaalde woonmilieus) en koopkracht onder starters. Verder meet het WoON 212 meer vraag dan aanbod, maar is de marktsituatie vooralsnog compleet tegengesteld. 1. 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. Figuur 1.12 Vraag en aanbod koopwoningen naar prijsklasse (in 1) bestaande bouw Aangeboden Gevraagd Bron: WoON 212. < F 12 F 15 F 18 F 21 F 24 F 27 F 3 F 33 F 36 F 39 F 42 F 45 F 48 F 51 < F 12 F 15 F 18 F 21 F 24 F 27 F 3 F 33 F 36 F 39 F 42 F 45 F 48 F 51 29 212 Het zal duidelijk zijn dat de afzet van nieuwbouw te lijden heeft onder de ontstane economische situatie (zie figuur 1.13). Belangstellenden voor duurdere nieuwe woningen krijgen hun huidige woning niet verkocht, terwijl goedkopere nieuwe woningen concurrentie ondervinden uit de bestaande voorraad. Wie momenteel een koopwoning zoekt, vindt ruim aanbod aan bestaande woningen. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. 29 212 29 212 wenst een koopwoning wenst een huurwoning Figuur 1.13 Voorkeur Nieuwbouw Voorkeur nieuwbouw Geen voorkeur nieuwbouw Bron: WoON 212. Meer informatie over de uitkomsten van het WoON 212 zijn te vinden op www.haaglanden.nl van het Stadsgewest onder Regionale Basisrapportage woningmarkt Haaglanden. Ontwikkelingen woningmarkt 212 9
Hoofdstuk 2 Woningbouwrealisatie 212 Kwantitatieve woningbouwproductie Het aantal toevoegingen kwam in 212 uit op 3.94. Hiervan zijn 3.532 woningen nieuwbouw. De andere toevoegingen (aantal) betroffen woningsplitsingen en ombouw van gebouwen met een niet-woonfunctie naar woningen (zie figuur 2.1). De 48 toevoegingen anderszins zijn (op 9 woningen van Delft na) in Den Haag gerealiseerd. Vrijwel alle toevoegingen zijn in de flexibele vooroorlogse bouw en in de gewilde rustig en levendig stedelijke wijken gerealiseerd. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. 25 27 28 29 21 211 212 Figuur 2.1 Nieuwbouw Haaglanden Toevoegingen anderzins Toevoegingen nieuwbouw Bron: CBS/Gemeentelijke opgave 213. Er zijn 499 woningen gesloopt, waardoor de groei van de voorraad in 212 uitkomt op 3.441. Dat zijn bijna 2. woningen onder het gemiddelde sinds 2 (een daling van 35%). Kwalitatieve productie 212: sociaal In de Regionale Prestatie Afspraken 21 tot en met 214 tussen het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden is afgesproken dat in deze periode minstens 3% van de nieuwbouw sociale woningbouw 2) zal zijn. In onderstaande tabel is de toegevoegde voorraad woningen in 212 per gemeente ingedeeld naar sociale woningbouw en vrije marktwoningen. 2) Maximaal 1% hiervan mag worden ingevuld door vernieuwbouw/grootschalige woningverbetering. Tabel 2.1 Toegevoegde voorraad nieuwbouw woningen in 212 Productie 212 Totaal Vrije markt Sociaal Sociaal in % Delft 438 161 277 1) 631 Den Haag 1152 829 323 2) 282 Leidschendam-Voorburg 163 115 48 29 Midden-Delfland 92 8 12 13 Pijnacker-Nootdorp 22 189 31 14 Rijswijk 57 31 26 46 Wassenaar 78 43 35 45 Westland 476 314 162 34 Zoetermeer 856 511 345 4 Eindtotaal 212 3532 2273 1259 36 Eindtotaal 211 3623 1962 1661 46 1) Het hoge percentage sociaal in Delft wordt onder andere verklaard door 12 opgeleverde studentenwoningen. Zonder de studentenwoningen heeft Delft een percentage van 57% sociaal. 2) In Den Haag zijn als onderdeel van de sociale nieuwbouw 95 tijdelijke (1 jaar) studio s voor arbeidsmigranten opgeleverd. Bron: Gemeentelijke opgave 213. Exclusief vernieuwbouw. 1 Monitor woningmarkt 213
Kwalitatieve productie 212: huur-koop Voor 29 werden er structureel meer koop- dan huurwoningen (sociaal en vrije sector) opgeleverd en lag het percentage huurwoningen rond de 3%. De laatste jaren is het aandeel huur substantieel hoger als gevolg van de moeizame koopmarkt. Tabel 2.2 Percentage opgeleverde huurwoningen van totale opleveringen 25 26 27 28 29 21 211 212 31 32 32 35 37 57 51 45 Bron: CBS/gemeentelijke opgave 213. In onderstaande tabel is de verhouding van huur- en koopwoningen in de nieuwbouw van 212 per gemeente aangegeven. Tabel 2.3 Verhouding: koop- huurwoningen Nieuwbouw totaal 212 Huur Koop % huur Delft 277 161 63 Den Haag 582 57 51 Leidschendam-Voorburg 67 96 41 Midden-Delfland 12 8 13 Pijnacker-Nootdorp 66 154 3 Rijswijk 27 3 47 Wassenaar 35 43 45 Westland 169 37 36 Zoetermeer 345 511 4 Eindtotaal 1.58 1.952 45 Bron: Gemeentelijke opgaven 213. Kwalitatieve productie 212: eengezins-meergezinswoningen In de figuren 2.2 en 2.3 is woningbouwproductie in 212 aangegeven, onderverdeeld in huur-koop/eengezins-meergezins. Het aantal opgeleverde eengezinswoningen is zowel in koop- als huursector teruggelopen. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 71 1.65 1.615 469 795 993 2.536 2.459 2.596 1.239 986 959 27 28 29 21 211 212 Figuur 2.2 Kwalitatieve productie 212: koopwoningen Koop meergezinswoningen Koop eengezinswoningen Bron: CBS/gemeentelijke opgaven 213. Woningbouwrealisatie 212 11
1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 1.73 1.86 1.762 1.782 1.724 1.357 485 788 745 48 223 118 27 28 29 21 211 212 Figuur 2.3 Kwalitatieve productie 212: huurwoningen Huur meergezinswoningen Huur eengezinswoningen Bron: CBS/gemeentelijke opgaven 213. Het aantal opgeleverde eengezinswoningen in de regio is zowel in koop- als huursector teruggelopen. Vrije sector huur 6 5 4 Figuur 2.4 Vergelijking toevoegingen sociaal en huur 3 2 1 D 1) D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Sociaal Huur 1) D = Delft 2) D-H = Den Haag 3) L-V = Leidschendam-Voorburg 4) M-D = Midden-Delfland 5) P-N = Pijnacker-Nootdorp 6) R = Rijswijk 7) Wa = Wassenaar 8) We = Westland 9) Z = Zoetermeer Bron: Gemeentelijke opgave 213. Er is in de meeste gemeenten in 212 weinig vrije sector huur gerealiseerd. Alleen in Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Pijnacker-Nootdorp maken vrije sector huurwoningen relatief een groot deel uit van de toegevoegde huurwoningen in 212. Uit het WoON 212 wordt geconcludeerd dat er in Haaglanden als totaal geen tekort is aan vrije sector huurwoningen mede doordat mensen die hun oude woning niet verkocht krijgen, deze (voorlopig) gaan verhuren 3). 3) Basis rapportage WOON 212. 12 Monitor woningmarkt 213
De voorlopige opgave van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) schetst een beeld van het aandeel dat corporaties hebben in bouw van vrije sector huurwoningen in Haaglanden. Tabel 2.4 Voorlopige opgave SVH bouw van vrije sector huurwoningen 213 in euro s Gemeente Huurprijs Huurprijs Huurprijs Huurprijs Huur meer t/m 374 374 t/m 535 535 t/m 574 574 t/m 681 dan 681 Delft 78 42 5 45 12 Den Haag 8 68 64 Leidschendam-Voorburg 28 32 Midden-Delfland 12 Pijnacker-Nootdorp 19 Wassenaar Westland 1 134 116 Zoetermeer 24 62 3 392 178 Eindtotaal 12 125 35 686 42 Deze opgave is voorlopig en wijkt af van gemeentelijke opgave omdat SVH niet altijd de gemeentelijke CBSgereedmelding als opleverdatum aanhoudt. De tabel is dus indicatief en bedoeld ter illustratie van het aandeel vrije sector huur realisaties door corporaties. Uit het WoON 212 komt een stijgende belangstelling voor huur. Maar met een verdere daling van de huizen/von-prijzen, een lage hypotheekrente en stijging van de huurprijzen zou koop binnenkort weer aantrekkelijk kunnen worden. Mits de banken ook bereid zijn tot financiering. Woningbouwrealisatie 212 13
Hoofdstuk 3 Vooruitblik woningbouw Prognose bevolkingsontwikkeling Volgens prognose model PRIMOS 211 groeit de regio Haaglanden tot 22 met 6. huishoudens. De groei komt voor de helft van immigranten en de andere helft door de allochtone bevolking. Dit is gebaseerd op een extrapolatie van de bouw, geboorte/sterfte en migratie van de afgelopen decennia. In de demografische groei zit dit decennium een dip in het aantal dertigers/starters. In 212 is het Nederlands migratiesaldo afgenomen van 3. (in 211) naar 13.. Er werden in 212 minder kinderen geboren en het sterftecijfer was hoger. Er kwamen voor het eerst minder Oost- en Midden Europeanen naar Nederland. Dit komt mede door ontwikkelingen in deze landen zelf 4). Er komen door de vergrijzing en individualisering steeds meer alleenstaanden en minder gezinnen met steeds minder en later kinderen 5). Naast de culturele en economische trend van de trek naar de stad voedt de demografische ontwikkeling deze trend ook nog eens. De bevolkingsgroepen en de soorten huishoudens die toenemen, hebben een stedelijker voorkeur. Het is aannemelijk wat voor vraag deze bevolkingsgroei met zich mee brengt: de kleinere, allochtone en stedelijker georiënteerde huishoudens richten zich op kleinere en goedkopere woningen. De groep starters die voor de crisis een woning heeft gekocht en nu wil doorstromen, heeft een kleinere groep opvolgers die die woningen kunnen en willen betalen. Bouwen voor doorstroming is lastig. Tegelijkertijd is bouwen voor de doelgroep momenteel ook niet eenvoudig. Kwantitatieve planning periode 213-219 In de Verstedelijkingsafspraken tussen Rijk en Regio 6) is in 21 afgesproken dat over de periode tot 22 63.5 woningen in Haaglanden gebouwd worden. Het huidige woningbouwprogramma haalt dit aantal echter niet. De gemeentelijke woningbouwprognoses gaan er van uit dat 64% van de 63.5 woningen gebouwd zal worden. De provincie is zich bewust van de gewijzigde marktomstandigheden en heeft bij de gemeenten/regio s aangedrongen op een realistisch en realiseerbaar woningbouwprogramma. De provincie veronderstelt dat de omvang daarvan gelet op de afzetmogelijkheden rond de 6% van de verstedelijkingsafspraken zal liggen. De huidige woningbouwplannen benaderen dit percentage. 4) http://www.pbl.nl/publicaties/demografische-ontwikkelingen-21-24-ruimtelijke-effecten-en- regionalediversiteit blz. 54 5) http://haaglanden.nl/sites/haaglanden.nl/files/files/ewout%2smit%2-%2andere%2klanten%2op%2de%2 woningmarkt%2in%2haaglanden.ppt 6) Onderdeel van het Verstedelijkingsprogramma Zuidvleugel 212-22 /mei 21 14 Monitor woningmarkt 213
Tabel 3.1 Planning kwantitatief Totaal programma Gemiddelde Productie Eind 24-29 212 213 214 215 216 217 218 219 totaal Delft 34 438 179 1. 1.18 1.554 1.263 815 77 1) 6.761 Den Haag 2.58 1152 2.28 2.196 1.411 1.821 66 983 5 2) 9.779 Leidschendam-Voorburg 2 163 193 251 135 15 nnb nnb nnb 594 Midden-Delfland 125 92 246 124 122 131 79 22 724 Pijnacker-Nootdorp 73 22 227 126 28 326 298 293 295 1.845 Rijswijk 95 57 94 239 63 635 35 337 42 2.687 Wassenaar 9 78 11 46 1 5 8 287 Westland 545 476 464 473 998 717 571 716 894 4.833 Zoetermeer 9 856 265 469 427 867 686 328 447 3.489 Eindtotaal 5.6 3.532 3.977 5.79 4.993 6.66 3.957 3.574 3.38 3.999 1) Delft plant voor deze periode 4.271 studenten woningen. 2) Planning van de Gemeente Den Haag is inclusief toevoegingen anderszins. Transformatie van bijvoorbeeld kantoren zal in de toekomst een veel groter deel van de productie gaan omvatten. Voorgaande jaren in de tabel is uitsluitend nieuwbouw. Bron: gemeentelijke opgaven 213. De meeste gemeenten hebben in de nieuwe planning hun programma doorgeschoven. In Den Haag zijn veel plannen die vorig jaar op PM werden gezet nu toch gepland voor 214 en 215. 2.5 2. Figuren 3.1 Programma 214 1.5 1. 5 D 1) D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Planning 211 Planning 212 Planning 213 1.6 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 D 1) D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Figuren 3.2 Programma 215 Planning 211 Planning 212 Planning 213 1) 2) 3) 4) D = Delft D-H = Den Haag L-V = Leidschendam-Voorburg M-D = Midden-Delfland 5) 6) 7) 8) 9) P-N = Pijnacker-Nootdorp R = Rijswijk Wa = Wassenaar We = Westland Z = Zoetermeer Bron: gemeentelijke opgaven 211/212/213. Vooruitblik woningbouw 15
De gemeentelijke planningsopgaven van 213 laten geen verdere afname van het aantal geplande woningen zien ten opzichte van de planning uit 212. Voor de periode tot 22 staan nog ongeveer evenveel woningen gepland. Het zwaartepunt in geplande productie is alleen meer in de tijd naar achter geschoven. Vulling van de planning voor de laatste drie jaar van dit decennium is nog dun, maar zal in werkelijkheid vollopen met de doorschuivende boeggolf. Hier wordt echter uitgegaan van wat de gemeenten op hebben gegeven. 6. 5. 4. 3. 2. 1. 1 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Figuur 3.3 Regionale woningbouwplanning Nieuwbouw opgeleverd Planning 212 Planning 213 Behoefte volgens Primos (211) Behoefte volgens CBS/PBL 211 Trend bouwvergunningen Bron: gemeentelijke opgaven, CBS/PBL, ABF/Primos, bewerking Stadsgewest Haaglanden. De planning voor 213 is kwantitatief ongeveer gelijk aan die van 212. In 212 zijn echter wel substantieel minder nieuwe bouwvergunningen afgegeven. In 212 zijn er ook minder koopwoningen van papier gekocht (figuur 1.9). Op basis van deze twee indicatoren mag een verdere terugval in de productie voor 213 en 214 worden verwacht. De boeggolf schuift nu verder door dan vorig jaar het geval was. De piek komt nu in 216 te liggen. Men houdt vast aan de groeiprognoses en de aanname dat de vraag door die groei eens terug moet gaan keren. Planning meergezins-eengezinswoningen Zowel eengezins- als meergezinswoningen worden uitgefaseerd (groene staven in figuur 3.5). Hierbij worden ten opzichte van vorig jaar vooral de geplande eengezinswoningen verder naar achteren geschoven. De boeggolf verplaatst zich nu naar het eind van dit decennium. Hier is de vaart er duidelijk uit. Voor appartementen geldt dit in mindere mate. De piek van de boeggolf blijft hier in de komende drie jaar liggen. 3. 2.5 2. Figuur 3.4 Programma eengezinswoningen 1.5 1. 5 213 214 215 216 217 218 219 Planning 211 Planning 212 Planning 213 Bron: gemeentelijke opgaven 213. 16 Monitor woningmarkt 213
4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 213 214 215 216 217 218 219 Figuur 3.5 Programma appartementen Planning 211 Planning 212 Planning 213 Bron: gemeentelijke opgaven 213. Plancapaciteit (indicatief) Uit de opgaven van de gemeenten voor de woningbouwplannen is de hardheid van de plannen in figuur 3.7 herleid naar drie categorieën van hardheid. Bij de groene categorie is het bestemmingsplan vastgesteld en worden (nog) geen problemen voorzien. Het betreft hier ook grotere projecten die al van start zijn gegaan. In de rode categorie is het bestemmingsplan in procedure of worden obstakels voorzien bij de uitvoering. Bij blauw moet nog met de procedure worden gestart. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. 213 214 215 216 217 218 219 Figuur 3.6 Plancapaciteit Zacht Half hard Hard Bron: Gemeentelijke opgaven 213, bewerking Stadsgewest Haaglanden. Meer dan de helft van de plannen na 213 is nog niet helemaal zeker of procedureel rond. Maar ook voor plannen die wel procedureel rond zijn is de hardheid relatief. Zelfs als de bouwvergunning is aangevraagd is dat geen garantie voor uitvoering. Bovenstaande grafiek geeft dus alleen een indicatie van wat in ieder geval nog niet gereed is voor uitvoering. Dat is ook op korte termijn nog een aanzienlijk deel. Kwalitatieve planning: sociaal De WSW trendanalyse 213-217 7) voorspelt landelijk een afname van de sociale nieuwbouwproductie. Voor deze ontwikkeling wordt ook in Haaglanden gevreest, gezien de problemen bij Vestia en het effect ervan voor andere corporaties en gemeenten. De gemeentelijke opgaven van dit jaar bevestigen dit nog beeld niet. Veel corporaties zijn nu bezig met het herijken van hun projectenportefeuille. 7) http://www.aedes.nl/binaries/downloads/financien/213516-wsw-trendanalyse-woningcorporaties-213-2.pdf Vooruitblik woningbouw 17
Tabel 3.2 Planning sociale nieuwbouw naar status Planning 213 214 215 216 217 218 219 Totaal Groen 2.214 1.33 1.592 1.95 156 294 42 7.83 Oranje 119 996 77 1.194 973 469 178 4.699 Rood 131 97 239 18 136 783 Eindtotaal 2.333 2.326 2.493 2.386 1.368 943 716 12.565 Bron: gemeentelijke opgaven 213. Inclusief studenten woningen. Uit de tabel blijkt dat de planning van sociale woningen tot 22 nog iets is toegenomen ten opzichte van verleden jaar. In de periode 213 tot en met 216 blijft de sociale toevoeging volgens de gemeentelijke plannen nog op een niveau van jaarlijks 2.3 tot 2.5 woningen. Prestatieafspraken In het kader van de Regionale Prestatieafspraken 21-214 heeft het Stadsgewest met de SVH afgesproken dat minstens 3% van de nieuwbouw in de periode tot en met 214 sociale woningen zal betreffen (1% hiervan mag uit vernieuwbouw bestaan: renovatie van sociale huurwoningen). 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 19% 81% 41% 59% 58% 42% 74% 26% 62% 38% 78% 22% Markt D 1) D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Sociaal 61% 39% 68% 32% 67% 33% Figuur 3.7 Verdeling sociaal/markt 213-214 1) D = Delft 2) D-H = Den Haag 3) L-V = Leidschendam-Voorburg 4) M-D = Midden-Delfland 5) P-N = Pijnacker-Nootdorp 6) R = Rijswijk 7) Wa = Wassenaar 8) We = Westland 9) Z = Zoetermeer Bron: gemeentelijke opgaven 213. In figuur 3.7 is de verhouding sociale woningen/marktwoningen weergegeven in de woningbouwplannen voor de periode 213 t/m 214. Voor de afspraken telt de productie over de hele periode. In het jaarverslag van de Regionale Prestatieafspraken wordt nader ingegaan in hoeverre deze afspraken gehaald worden. Planning Sloop In tabel 3.3 is het geplande aantal te slopen woningen over de komende jaren aangegeven. Het totale voorgenomen sloopprogramma voor komende de periode beslaat 3.92 woningen. Daarvan zijn er 1.538 woningen die verwacht worden gesloopt te worden, maar waarvan het jaar van sloop nog niet bekend is. Vijf gemeenten hebben sloopplannen. De andere vier niet. De sloop betreft vrijwel uitsluitend sociale woningbouwcomplexen. Gezien de huidige politieke en economische ontwikkelingen in corporatieland is het waarschijnlijk, dat als gevolg van de herijking van de projectenportefeuilles, corporaties meer gaan kiezen voor door exploiteren. Het sloopprogramma zal dan naar beneden worden bijgesteld. 18 Monitor woningmarkt 213
Tabel 3.3 Planning sloop Planning 213 214 215 216 217 218 PM Totaal Delft 66 32 276 374 Den Haag 26 71 9 189 131 1.262 2.642 L -Voorburg 3 3 Rijswijk 49 72 121 Zoetermeer 2 185 5 345 735 Eindtotaal 375 91 347 194 58 3 1.538 3.92 Bron: gemeentelijke opgave 213. Planning kwalitatief: Woonmilieus Tabel 3.4 Aanbod woningen per woonmilieu 212-219 Woonmilieu Gepland Bestaande aantal woningen Percentage voorraad Percentage Dorps centrum 929 3 13.3 3 Dorps lokaal 1.27 4 32.2 7 Dorps suburbaan 83 7.75 2 Landelijk 5 1.9 Stedelijk centrum 1.277 4 4.65 1 Stedelijk exclusief 267 1 15.35 3 Stedelijk levendig 3.775 12 13.8 22 Stedelijk rustig 1.5 3 52. 11 Stedelijk nieuw 6.98 22 58.6 12 Suburbaan exclusief 364 1 11.7 2 Suburbaan gemengd 1.48 5 38.55 8 Suburbaan gestapeld 1.951 6 27.5 6 Suburbaan grondgebonden 11.73 38 18.35 23 Eindtotaal 3.954 1 475.2 1 In de Grote Woontest Haaglanden worden de suburbane en nieuwstedelijke woonmilieus anders genoemd te weten: Woonwijken met eengezinswoningen en woonwijken met eengezinswoningen en appartementen. Bron: Gemeentelijke opgaven 213, Inventarisatie woonmilieus bewerking Stadsgewest Haaglanden. De in 212 in de regio besproken Rosetta-woonmilieu-inventarisatie biedt een goed uitgangspunt voor het gesprek over kwaliteit en differentiatie van woonmilieus in de regio. Uit de Rosetta-inventarisatie van de gemeentelijke plannen komt naar voren dat de woningbouwplannen zich vooral concentreren in het suburbane en het nieuw-stedelijke segment. Uit de Grote Woontest Haaglanden blijkt dat naar deze woonmilieus een beperkte vraag bestaat en dat een meerderheid van de inwoners in Haaglanden meer waardering heeft voor andere woonmilieus. Om vraag en aanbod naar woonmilieus in balans te brengen zal het woningbouwprogramma in dit opzicht anders moeten worden ingevuld. In het volgend hoofdstuk zullen de uitkomsten van de Grote Woontest uitgebreider worden besproken. Planning (C)PO Een groeiend aantal gemeenten biedt ruimte voor verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap. Gemeente Den Haag streeft jaarlijks 2 nieuwbouw en kluswoningen aan te bieden en is daar tot nu toe zeer succesvol mee. Nieuwbouwlocaties Rijswijk-Buiten en Harnaschpolder Delft bieden PO kavels en á la Carte woningen aan en hebben kavels voor (C)PO beschikbaar. Pijnacker- Nootdorp wil voor locatie Ackerswoude circa 5 woningen per jaar beschikbaar stellen voor (C)PO. Op termijn gaat Delft in de spoorzone met (C)PO aan de slag, maar de omvang hiervan is nog niet bekend. Ook Westland en corporatie Wonen Wateringen experimenteren met (C)PO en hebben kavels beschikbaar. Vooruitblik woningbouw 19
Hoofdstuk 4 Uitkomsten Grote Woontest Haaglanden De woningmarkt is veranderd van een aanbod gedreven- in een vraag gestuurde markt. Niet alles wat wordt aangeboden wordt nog gekocht. In het kader van deze verandering zijn gemeenten, bouwers, ontwikkelaars en corporaties op zoek naar wat die woonvraag kwalitatief inhoudt en wat de consument drijft. Daarom is voor het eerst de Grote Woontest Haaglanden gehouden. Ruim 18. inwoners van de regio Haaglanden zijn ondervraagd naar hun woonvoorkeuren en drijfveren op dit gebied. Centrale vraag was welk soort woonmilieus men nu het meest weet te waarderen, waar men het liefst zou willen wonen. In tabel 4.1 zijn het huidige woonmilieu van de respondent en het door de respondent meest gewaardeerde woonmilieu tegen elkaar afgezet. Tabel 4.1 Gewenst woonmilieu ten opzichte van huidig woonmilieu Woonwijk Woonwijk Groot Levendig Rustig Bij winkel met app. vooral Hoog- Huidig woonmilieu Allen stedelijk stedelijk stedelijk centra en egw. met egw. waardig Dorps Landelijk Grootstedelijk 994 43% 13% 16% 5% 3% 4% 6% 3% 7% Levendig stedelijk 2.436 6% 39% 19% 6% 4% 7% 8% 5% 7% Rustig stedelijk 2.816 3% 7% 57% 3% 4% 5% 9% 5% 7% Bij winkelcentra 1.998 5% 6% 14% 45% 7% 7% 6% 6% 6% Woonwijk met app. en egw. 4.347 3% 4% 14% 9% 3% 1% 11% 8% 1% Woonwijk met egw 3.223 1% 3% 1% 5% 5% 39% 17% 9% 13% Hoogwaardig 624 3% 4% 6% 3% 2% 2% 63% 7% 11% Dorps 1.43 1% 1% 6% 4% 3% 5% 6% 63% 11% Landelijk 232 3% 5% 8% 5% 2% 3% 1% 17% 5% app. = appartementen egw. = eengezinswoningen Bron: Grote Woontest Haaglanden. In de hoogwaardige en de dorpse woonmilieus wonen relatief de meeste mensen die dat woonmilieu ook het meest waarderen. De meerderheid van de bewoners van deze woonmilieus willen er ook wonen. Woonwijken met eengezinswoningen en woonwijken met eengezinswoningen en appartementen (in de Rosetta de suburbane- en nieuwstedelijke woonmilieus), worden over het algemeen het minst gewaardeerd door de bewoners; 61% respectievelijk 7% van de bewoners van deze wijken blijken een ander woonmilieu dan hun huidige meer te waarderen. Uit de enquête komt naar voren dat een groot deel van de respondenten de woonmilieus rustig stedelijk wonen en dorps wonen het meest waarderen. Deze woonmilieus worden ten opzichte van de voorkeur van de respondenten te weinig aangeboden in Haaglanden. 2 Monitor woningmarkt 213
Grootstedelijk wonen Levendig stedelijk wonen Rustig stedelijk wonen -7% -1% 3% Figuur 4.1 Huidig, gewenst en saldo woonmilieus regio Haaglanden Wonen bij winkelcentra -,4% Woonwijk met app. en egw. 12% Woonwijk met vooral egw. 3% Hoogwaardig wonen -3% Dorps wonen -5% Landelijk wonen -2% -1% -5% % 5% 1% 15% 2% 25% 3% Huidig woonmilieu Gewenst woonmilieu Saldo Bron: Grote Woontest Haaglanden. Het park/tuinstad ideaal blijkt niet bij de meerderheid van de consumenten te leven. Er is juist meer animo voor rustig stedelijk en dorps wonen. Rustig stedelijke en dorpse woonmilieus in Haaglanden typeren zich door hun langzaam verkeer georiënteerde straatprofielen en -patronen, versteende omgevingen met stadsbomen en geen gras op straat. Groen is privé in achtertuinen en geconcentreerd in plantsoenen. Beide woonmilieus typeren zich door een menging van beneden-boven woningen en herenhuizen, een zeer hoge dichtheid, maar geen flats. Tevens is er een goede menging tussen wonen en werken. Er is geen functiescheiding. Volgens de respondenten van de Grote Woontest wordt het rustig stedelijke woonmilieu in Haaglanden aangetroffen in de laat 19e eeuwse en vroeg 2e eeuwse uitbreidingswijken van Den Haag, Delft, Rijswijk en Voorburg. De dorpse woonmilieus vinden zij terug in de oude dorpskernen die Haaglanden rijk is (zie kaart 1). Niet toevallig zijn dit allen organisch gegroeide of in (C)PO opgebouwde wijken en buurten. Niet het komen en gaan van auto s kregen ruimtelijk prioriteit in het ontwerp van deze wijken, maar het wonen, werken en leven van mensen. Uitkomsten Grote Woontest Haaglanden 21
Kaart 1 Regio-huidig woonmilieu Dorps wonen Landelijk wonen Hoogwaardig wonen Eengezinswoningen Appartementen + eengezinswoningen Rustig stedelijk Levendig stedelijk Wonen bij winkels Grootstedelijk Bron: Grote Woontest Haaglanden. 22 Monitor woningmarkt 213
Ook het interne en externe imago van de wijken en de m 2 -prijzen bevestigen de waardering van de rustig stedelijke en dorpse woonmilieus bij de grootste groep mensen. Rechtsboven in de diagram (figuur 4.2), bij een hoog intern en extern imago zijn uitsluitend oude dorpskernen en vooroorlogse wijken te vinden. Woonwijken met eengezinswoningen wijken bevinden zich in het midden en de appartementenwijken links onder met zowel een slecht intern als extern imago. Figuur 4.2 Imago woonwijken laag Eigen imago hoog laag Intern imago hoog Bron: Grote Woontest Haaglanden. Deze bevindingen van de Grote Woontest Haaglanden op het gebied van woonmilieu voorkeuren zijn opvallend, omdat nagenoeg alle naoorlogse uitbreidingen uit de minder gewaardeerde woonomgevingen bestaan. Deze woonmilieus vormen reeds van 51% de bestaande voorraad in Haaglanden. De bevindingen zijn nog opvallender omdat de gemeenten van plan zijn de komende jaren vooral de minder gewaardeerde woonmilieus toe te voegen of deze te versterken. Tegelijkertijd worden de meer gewaardeerde woonmilieus in Haaglanden sinds de oorlog nauwelijks nog nieuw aangeboden, op een aantal invoegtoepassingen na. Onder invloed van het heersende architectuur- en stedenbouwkundig idioom, auto-oriëntatie, financieel gedreven ontwikkeling, verkeerskundige normen, detailhandelsbeleid en ruimtelijke regelgeving worden veelal dezelfde ruimtelijke keuzes gemaakt. Hierdoor worden veelal dezelfde woonmilieus aan de voorraad toegevoegd of woonmilieus waar al voldoende aanbod van is. Het is de vraag of dit bijdraagt aan een versterking van het (internationaal) vestigingsklimaat. Het zijn in ieder geval niet de omgevingen waarmee een regio zich onderscheidt en zijn agglomeratiekracht vergroot. Met de overgang van een aanbod naar een vraag gestuurde woningmarkt komt hier mogelijk verandering in. De waardering van de (toekomstige) bewoners komt voorop te staan. Een brede waardering is de stevigste basis voor duurzame waardeontwikkeling. Bewoners zijn daardoor eerder bereid verantwoordelijkheid te nemen en tijd, geld en energie in hun omgeving te investeren. Dit kan de maatschappij op termijn een hoop herstructureringskosten besparen en maakt een regio aantrekkelijk om in te investeren. Met de Grote Woontest hebben de inwoners van Haaglanden duidelijk aangegeven waar hun waardering naar uit gaat. Uitkomsten Grote Woontest Haaglanden 23
Vervolg: handreiking en monitoring Hoe beoogde woonmilieus in de nieuwe en bestaande voorraad gerealiseerd kunnen worden, is een vraag waar (nog) geen kant en klare antwoorden op zijn. Hiervoor doet het Stadsgewest in samenwerking met gemeenten, corporaties en marktpartijen als vervolg op de Grote Woontest een handreiking. Daarnaast zal het Stadsgewest de woonmilieus van de gemeentelijke plannen blijven monitoren om aan te geven of er gewerkt wordt aan een kwalitatieve versterking van het (internationaal) woon-, werk-, en leefklimaat in de regio. 24 Monitor woningmarkt 213
Uitkomsten Grote Woontest Haaglanden 25
Uitgave Stadsgewest Haaglanden augustus 213 Stadsgewest Haaglanden Schedeldoekshaven 11 Postbus 66 251 CB Den Haag T 7 75152 F 7 751591 E informatie@haaglanden.nl I www.haaglanden.nl Samenstelling Stadsgewest Haaglanden, sector Wonen Vormgeving Zwart op Wit, Delft