Bouwplan Westerdijk oude parkschouwburglocatie Bezwaren van 38 omwonenden Achterom Geldersesteeg
Inleiding: Terug in de tijd: Bouwproject La Parisienne Veel constructief overleg tussen De Peyler, gemeente Hoorn en omwonenden Resultaat: acceptabele voorstellen voor omwonenden (handhaving achteruitgangen omwonenden, brandgang/vluchtweg) verbeteringen ten behoeve van de privacy van de omwonenden voorlopige koopovereenkomsten tussen De Peyler en omwonenden over verkoop incourant deel van de locatie eindvoorstel: 31 appartementen, 6 stadswoningen en parkeergarage voor 57 auto s Nadat project La Parisienne werd afgeblazen Openbare ruimte met parkeerplaatsen bleef gehandhaafd Realisatie speelveld voor buurtkinderen op verzoek van omwonenden De koopovereenkomsten voor extra tuingrond zijn vervangen door huurovereenkomsten tussen de gemeente Hoorn en omwonenden Samenvattend: een plan voor nieuwe bewoners, maar samen met de omwonenden!
Informatiebijeenkomst van 20 november 2014 Tot deze informatiebijeenkomst heeft gemeente Hoorn niet met omwonenden gecommuniceerd Een beperkt aantal omwonenden en geïnteresseerden waren aanwezig Wethouder Tap en architect Van der Laan gaven een presentatie Er werd medegedeeld dat de grond inmiddels aan Deen en Van der Laan was verkocht Er werd medegedeeld dat er een complex tot 18 meter hoog wordt gebouwd Dit zal bestaan uit 10 aaneengeschakelde herenhuizen De locatie wordt ingericht met tuinen, carports en parkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners en hun gasten De openbare ruimte wordt daarmee een privéterrein Omwonenden kunnen geen gebruik meer maken van de in- en uitgangen van hun tuinen De door omwonenden van de gemeente Hoorn gehuurde tuinen worden parkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners De huidige 22 parkeerplaatsen van de omwonenden op de locatie verdwijnen ten gunste van de nieuwe bewoners De omwonenden zijn heel erg geschrokken van de informatie die op de bijeenkomst werd gepresenteerd en voelen zich door de gemeente Hoorn in de steek gelaten!
Algemene Raadscommissie van 27 januari 2015 Na de informatiebijeenkomst is er wederom niet meer met de omwonenden gecommuniceerd Aan de Raad wordt nu instemming gevraagd voor de start van de planologische procedure voor de invulling van de locatie Oude Schouwburg In de stukken van de commissievergadering wordt gesuggereerd dat de omwonenden overwegend positief zijn over het nieuwe bouwplan Met deze presentatie willen de omwonenden van de locatie duidelijk aangeven dat er wél veel zorgen en bezwaren zijn en zij totaal niet positief zijn over het bouwplan en het gebrek aan communicatie door de gemeente Hoorn De huidige bewoners voelen zich overvallen en niet vertegenwoordigd door de fracties Het gaat om zorgen en bezwaren van gezinnen aan het Achterom en de Geldersesteeg die er al vele jaren wonen en op een mooie manier invulling geven aan de buurt Inmiddels hebben 38 omwonenden zich verenigd Hoe nu verder? Het verzoek van deze omwonenden aan hun vertegenwoordigers bij de gemeente Hoorn is om ervoor zorg te dragen dat hun belangen wel worden behartigd en meegenomen, en dat er door constructief overleg draagvlak bij iedereen ontstaat over de invulling van de locatie Oude Schouwburg aan de Westerdijk.
De bezwaren van de omwonenden
1. Bouwmassa 10 woningen met een maximale bouwhoogte van 18 meter (5 woonlagen)! Het straatniveau van het Achterom is 2 meter lager dan de Westerdijk Bewoners van Achterom kijken dus naar een 20 meter hoog gebouw! Waarom niet gekozen voor een Hoogte gelijk aan de huizen links en rechts naast het plan: één bouwlaag met kap? maximale bouwhoogte 7 meter? Het contrast tussen 7 en 20 meter is enorm.
2. Bouwvolume Het complex zal bestaan uit 10 aaneengeschakelde panden met een gemiddelde inhoud van 1000 m 3 per pand Een gemiddelde 2 onder 1 kap -woning heeft een inhoud van 300 m 3 Het is niet ondenkbaar in de huidige conjunctuur dat het complex beter verkoopbaar zal zijn als het wordt opgesplitst in 30 appartementen Zie ook Advies aan de raad van 3 februari 2015 Opsplitsen betekent forse gevolgen voor de parkeeroverlast.
3A Parkeeroverlast Er staan op de locatie gemiddeld 22 auto s van omwonenden, omdat zij elders in de buurt hun auto s niet kunnen parkeren (de parkeerplaatsen aan de Westerdijk en het Achterom zijn dan bezet). Bij realisatie van 10 woningen met een parkeernorm van 1,8 moeten er dus 18 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Waar moeten de huidige gebruikers van het parkeerterrein (omwonenden) naartoe?
3B Parkeeroverlast Wanneer er inderdaad 30 appartementen worden gerealiseerd, dan zijn er 54 parkeerplaatsen nodig (parkeernorm). Opgeteld bij de parkeerbehoefte van de huidige omwonenden resulteert dit in een maximale parkeerbehoefte van 76 parkeerplaatsen. Dit is alleen mogelijk met een parkeergarage. Er is gewoonweg niet genoeg parkeerruimte voor het beoogde aantal nieuwe bewoners en de omwonenden.
3C Parkeeroverlast In het ontwerp bouwplan staan de vele auto s als volgt geparkeerd (zie afb.). Dat gaat nooit lukken i.v.m. draaicirkels en rijruimte. Bij de ingang moet een slalom om het bordes worden genomen. Er kan ook geen fiets meer langs. De reële parkeermogelijkheden zijn 40% kleiner (+/- 20 auto s).
4A Privacy van de omwonenden De bouwhoogte van het complex loopt op tot 18 meter aan de zijde van de Geldersesteeg waar de meeste gezinnen wonen Het complex wordt 3x (!) zo hoog als de woningen van de omwonenden aan de Geldersesteeg De bewoners van het Achterom en de Geldersesteeg raken hun privacy kwijt want er zijn veel ramen aan de hoge achtergevel Het hoogste pand op de hoek aan de kant van de Geldersesteeg naast de ingang naar de parkeerplaats heeft zelfs veel ramen aan de zijgevel Dit moet aangepast worden i.v.m. privacy van de bewoners van de omliggende woningen.
4B Privacy
5A Schaduw, beperking daglicht Het bouwvolume heeft een enorme impact op de daglichttoetreding voor de woningen rondom het complex Er wordt veel daglicht weggenomen en de tuinen en woningen liggen uren eerder in de schaduw Als voorbeeld hiernaast de schaduwbeweging in het voorjaar aan het eind van de middag
5B Schaduw, beperking daglicht Ook in de zomer bevinden omwonende gezinnen zich in de loop van de middag volledig in de schaduw
6A Rekening houden met bestaande situatie Omwonenden hebben een achteringang van hun woning en tuin en gebruiken deze ook intensief Deze voorziening is in het plan zonder overleg met de omwonenden ontnomen Er zijn alleen voorzieningen voor de 10 nieuwe woningen Er wordt door omwonenden grond gehuurd van de gemeente met een optie op koop De interesse voor koop bestaat nog steeds bij deze omwonenden Bij verkoop van deze grond blijft een courant stuk grond over voor bouw Waarom zijn de huurders in het geheel niet benaderd? De omwonenden willen minimaal de achteruitgang en tuinen behouden en een nette manier om de woning te bereiken. Zie indeling op volgende sheet.
6B Rekening houden met bestaande situatie Hier het overzicht van kavels die verhuurd zijn aan omwonenden en de achter in- en uitgangen/vluchtwegen. Waarom geen verkoop van de incourante grond aan de huurders zoals bij project La Parisienne was afgesproken?
6C Rekening houden met bestaande situatie De auto s staan in het plan tegen de achtergevels en tuinafscheidingen van omwonenden geparkeerd De door de gemeente Hoorn verhuurde tuinen hebben in het nieuwe plan plaats gemaakt voor een groot aantal parkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners Hoe komen de omwonenden zonder schade langs deze auto s? Hoe zijn de vluchtwegen geborgd?
7A Wateroverlast Wateroverlast is een groot probleem in omgeving. Veel omwonenden hebben regelmatig last van het grondwater wat erg hoog staat. Gevolg schimmel in de woningen en ongezond leefklimaat.
7B Wateroverlast Wanneer het terrein volgebouwd wordt met woningen en carports en daarnaast nog volgelegd wordt met bestrating, dan zal het wateroverlastprobleem extreme vormen aannemen De stuwing van water richting de lager gelegen woningen op het Achterom neemt sterk toe Een damwand ter bescherming van de omliggende woningen en installaties voor het beheer van het grondwater zijn dan een must Kijk ook naar het bouwplan op de Westerdijk bij de voormalige steenzagerij en luister naar de ervaring die daar opgedaan zijn
8. Speelruimte kinderen In de zomer, maar ook in het voor- en najaar, wordt het huidige veld intensief gebruikt door kinderen en jongeren uit de buurt. Het is de enige veilige speelomgeving voor veel omwonende kinderen. Het zou zonde zijn als dit weer tenietgaat.
9. Positie gemeente Hoorn De omwonenden vragen zich af of de gemeente Hoorn als verkopende partij, en dus belanghebbende partij, geen ongewenste dubbelrol heeft. De gemeente is in dit project ook beoordelaar en verstrekker van de vergunning. Het is niet gewenst om de slager zijn eigen vlees te laten keuren! Dit is een juridisch vraagstuk.
Samenvattend: Wij (38 omwonenden) hebben diverse bezwaren tegen dit nieuwe bouwplan op de locatie Oude Schouwburg aan de Westerdijk: 1. In de procesgang naar de bouwaanvraag en het nieuwe bestemmingsplan is deze keer bewust niet met de omwonenden overlegd. 2. De bouwmassa is veel te groot en te hoog en staat in groot contrast tot het volume van de woningen in de naaste omgeving. 3. De vergunningsaanvraag voor een complex tot 18 meter hoog met 10 woningen van 5 woonlagen met een volume van 1000 m 3 (gemiddelde inhoud standaardwoning is 300 m 3 ) per woning is mogelijk misleidend, omdat de kans groot is dat er 30 appartementen zullen komen. 4. Er is geen rekening gehouden met de 22 auto s van omwonenden die nu al op de locatie staan vanwege de volle parkeerplekken op de Westerdijk. 5. De te verwachten behoefte aan parkeerplaatsen is maximaal 76 parkeerplaatsen. Dat kan op deze locatie alleen met een parkeergarage. 6. De omwonenden verliezen veel privacy door de hoogte van de woningen en het ontwerp van de achter- en zijgevel. 7. De omwonenden verliezen enorm veel daglichttoetreding en krijgen veel last van schaduw. 8. In de zomermaanden is er s avonds om 18.30 uur geen zon meer voor alle omwonenden door de schaduw van het gebouw. 9. Er is in het nieuwe bouwplan geen enkele rekening gehouden met de bestaande voorzieningen voor de omwonenden (achteruit- en ingang woningen/tuinen, huur/koop van grond en vluchtwegen). 10. Met het plan verliezen we een stuk speelruimte voor de jeugd die al zo weinig is te vinden in de binnenstad. 11. We stellen vragen bij de positie van de gemeente Hoorn in dit traject: zij heeft belangen als verkoper en is behandelaar van de vergunning. 12. Er is in het plan alleen gekeken naar de belangen van de nieuwe bewoners: aan de belangen van de huidige bewoners en de afspraken die in het verleden met de gemeente Hoorn zijn gemaakt wordt zonder communicatie voorbijgegaan. 13. De gemeente Hoorn blijkt de locatie vlak voor de verkiezingen voor een onbekende prijs onderhands aan Deen en Van der Laan te hebben verkocht. Er is deze keer geen openbare aanbesteding geweest. Het nieuwe ontwerp is onzorgvuldig en eenzijdig bedacht zonder rekening te houden met de bestaande situatie. Het verzoek van de omwonenden aan hun vertegenwoordigers bij de gemeente Hoorn is dan ook om ervoor zorg te dragen dat hun belangen wel worden behartigd en meegenomen, zodat dat er door constructief overleg draagvlak bij alle betrokkenen ontstaat over de invulling van de locatie Oude Schouwburg aan de Westerdijk.
Dank voor uw aandacht. Vragen?