MVGM Vastgoedtaxaties. Woningmarktrapportage Q4

. MVGM Vastgoedtaxaties Woningmarktrapportage Q4

In deze kwartaalrapportage zijn de economische en politieke ontwikkelingen van het afgelopen kwartaal uiteengezet. Vervolgens zijn deze ontwikkelingen in perspectief van de Nederlandse woningmarkt geplaatst. In het laatste gedeelte van de kwartaalrapportage geven we onze visie over de beleggingsmarkt voor woningen en spreken we onze verwachting uit voor de komende periode. Economische ontwikkelingen Volgens de nieuwste cijfers van het CBS is de Nederlandse economie in de eerste helft van dit jaar weer licht gegroeid. De economie groeide in het tweede kwartaal met 0,2% ten opzichte van het eerste kwartaal van. Dat betekent dat de recessie die halverwege inzette, beperkt is gebleven tot de laatste twee kwartalen van dat jaar. Het herstel kwam vooral door de hogere uitvoer en in het eerste kwartaal ook door hogere overheidsconsumptie. De krimp van zowel de consumptie van huishoudens als de investeringen zette ook in de eerste helft van door. Bruto binnenlands product (bbp) Het bruto binnenlands product (bbp) is opgebouwd uit vier bestedingscategorieën: investeringen, saldo uitvoer en invoer, consumptie door huishoudens en consumptie door de overheid. Net als voorgaand kwartaal daalde ook in het tweede kwartaal van de consumptie door huishoudens. Daarnaast krompen de investeringen met ruim 3,1% en de consumptie door de overheid groeide licht met 0,1%. De uitvoer groeide met 4,4%. In het eerste kwartaal groeide de uitvoer ook met 2,6%. Het bbp kan ook worden bepaald vanuit de productie van goederen en diensten. Vooral de bouw droeg in het tweede kwartaal negatief bij aan het bbp. De bijdrage van de publieke sector aan het bbp bleef wel positief. Dit was vooral toe te schrijven aan de groeiende gezondheids- en welzijnszorg. De delfstoffenwinning leverde door het koude voorjaar ook een positieve bijdrage aan de groei. Werkloosheid De voor seizoeninvloeden gecorrigeerde 1 werkloosheid kwam eind september uit op 519.000 personen, waarvan 281.000 mannen en 238.000 vrouwen. Dit betekent dat 6,6% van de Nederlandse beroepsbevolking werkloos is. In het derde kwartaal van nam het aantal werklozen met gemiddeld 8.000 per maand toe. 1 Seizoengecorrigeerd wil zeggen dat de maandcijfers geschoond zijn voor een jaarlijks terugkerend patroon van verschillen die normaal voor de tijd van het jaar zijn. Voor de jaarcijfers zijn geen seizoengecorrigeerde cijfers beschikbaar omdat binnen ieder afzonderlijk jaar dezelfde seizoeninvloeden een rol spelen. 2

Bron: CBS Statline WW-uitkeringen Volgens het UWV is in september het aantal lopende WW-uitkeringen met 304.000 vrijwel gelijk gebleven aan dat van augustus. Er werden in september bijna evenveel nieuwe uitkeringen verstrekt als er werden beëindigd. Vergeleken met het tweede kwartaal (291.000 WW-uitkeringen) is het aantal WW-uitkeringen met circa 4,5% gestegen. De groep die het hardst is getroffen door de economische malaise zijn de jongeren tot 25 jaar. In september hadden 12.000 jongeren een WW-uitkering, dit is ongeveer evenveel als in augustus maar een stijging van circa 50% ten opzichte van diezelfde periode een jaar eerder. Het aantal WWuitkeringen in de bouwsector is op ongeveer hetzelfde niveau gebleven als het tweede kwartaal van (14.000 WW-uitkeringen). Faillissementen Volgens het CBS zijn er in september 553 bedrijven en instellingen (exclusief eenmanszaken) failliet verklaard. Dit zijn er 40 meer dan een maand eerder. Het aantal faillissementen was in september ook iets hoger dan in september, toen er 527 faillissementen werden uitgesproken. In de eerste 3 kwartalen van werden 5.539 bedrijven en instellingen (excl. eenmanszaken) failliet verklaard. In het eerste (1.879) en het tweede (1.871) kwartaal lagen het aantal faillissementen op ongeveer hetzelfde niveau. In het derde kwartaal is het aantal faillissementen licht afgenomen tot 1.789 (-4,8%). Sinds de val van Lehman Brothers in september 2008 is het aantal faillissementen enorm toegenomen en heeft het aantal rechtspersonen dat failliet is verklaard het aantal natuurlijke 3

personen overstegen. In de nutssector, de landbouw, de transportsector, de horeca en de bouwsector is het grootste aantal faillissementen uitgesproken. Pas wanneer de vastgoedmarkt weer aantrekt, zullen we een daling van de faillissementen in de bouw kunnen waarnemen. Bij nutsbedrijven is de stijging mogelijk te wijten aan de trend van prijsvechters op deze markt. Bron: CBS Statline Het aantal in een bepaalde maand uitgesproken faillissementen hangt nauw samen met het aantal zittingsdagen van de rechtbank in die maand. Dit kan van maand tot maand sterk fluctueren. Voor een beter beeld van de ontwikkeling wordt daarom doorgaans gekeken naar de ontwikkeling van het voortschrijdend driemaandsgemiddelde van het aantal faillissementen. Het voortschrijdend driemaandsgemiddelde kwam in september uit op 596, tegen 611 in augustus. September is de tweede maand op rij waarin het driemaandsgemiddelde afnam. Verwachting De Nederlandse economie is, vooral dankzij de hogere uitvoer, de eerste helft van dit jaar licht gegroeid na de recessie in de tweede helft van. Het CPB stelt in haar Macro Economische Verkenning 2013 dat het bbp dit jaar krimpt met 0,5%. De consumptie van huishoudens daalt evenals vorig jaar als gevolg van dalende huizenprijzen, hogere pensioenpremies en lagere -uitkeringen, lagere werkgelegenheid en reële lonen. Als gevolg van beleid daalt ook de overheidsconsumptie in beide jaren. Pas in de loop van 2013 neemt de bbp-groei weer wat toe tot 0,75%, met name als gevolg van de licht aantrekkende uitvoer. De bijdrage van de consumptie van huishoudens en overheidsbestedingen is per saldo ook volgend jaar negatief. 4

Aangezien de consumptie van huishoudens, de overheidsbestedingen en de investeringen niet of nauwelijks bijdragen aan de bbp-groei, moet de groei wederom komen van de uitvoer. De relevante wereldhandel neemt in nauwelijks toe en herstelt zich volgend jaar enigszins. De Nederlandse uitvoer van goederen doet het relatief goed en groeit in en 2013 met 4,25%. De binnenslands geproduceerde uitvoer profiteert van de lagere waarde van de euro en de relatief beperkte stijging van de arbeidskosten en ontwikkelt zich daarom gunstiger dan op grond van de wereldhandel mag worden verwacht. Ook de wederuitvoer levert een belangrijke bijdrage aan de toename van de uitvoer. Dit is een trend die al langere tijd zichtbaar is. Sinds medio neemt de werkloosheid toe, voornamelijk als gevolg van een toenemend arbeidsaanbod. De werkgelegenheid nam nog nauwelijks af. De terugvallende groei in werkt echter met vertraging door op de arbeidsmarkt. De vooruitzichten voor en 2013 zijn minder goed, omdat de terugvallende productie zich ook zal vertalen in een dalende arbeidsvraag. De werkgelegenheid krimpt dit jaar met 0,25% en volgend jaar met 0,5%. Zowel in de marktsector als bij de overheid krimpt de werkgelegenheid. Het aantal vacatures neemt af en ondernemers verwachten ook een afname in de nabije toekomst. De gematigde economische groei die wordt voorzien, zal onvoldoende zijn voor een snel herstel van de arbeidsmarkt. De toename van de werkloosheid wordt beperkt doordat de groei van het arbeidsaanbod afneemt, omdat de perspectieven op een baan verslechteren. Voor het vierde jaar op rij daalt ook de statistische koopkracht van de Nederlander. Dit jaar wordt een daling van 1,75% verwacht welke voornamelijk gerealiseerd wordt door de daling van de reële lonen (0,5%) en door de stijgende pensioenpremies. Daarnaast speelt het beleid een grote rol. De verdere versobering van de kinderopvangtoeslag, het kindgebonden budget, de huurtoeslag en de kinderbijslag zijn een aantal factoren. Volgens het CPB (MEV 2013) daalt de statische koopkracht (-0,75%) in 2013 ook licht. De lonen stijgen met 2% en dat is 0,25% meer dan de inflatie. De feitelijke koopkrachtontwikkeling is gemiddeld iets gunstiger dan de statische koopkrachtontwikkeling omdat de incidentele loonontwikkeling in en 2013 naar verwachting positief is (0,25%). Politiek Vanaf de dag van de val van het kabinet op 21 april tot op het moment van het schrijven van deze marktrapportage zijn er veel onduidelijkheden op politiek en economische vlak. Zowel op Europees niveau als op nationaal niveau is deze onduidelijkheid nog niet weggenomen. 5

Europa Marktrapportage In het derde kwartaal van is er veel gebeurd in Europa aangaande de schuldencrisis. Veel Europese landen hebben te hoge schulden. Sommige landen hebben zelfs financiële steun nodig om aan hun verplichtingen te kunnen voldoen. Europa is financieel nauw met elkaar verbonden, waardoor problemen in het ene land kunnen overslaan naar andere landen. Daarmee vormt de schuldencrisis (ook wel eurocrisis genoemd) een direct gevaar voor de welvaart in heel Europa. Nederland speelt daarom een nadrukkelijke rol in de aanpak van de crisis om de risico's voor bijvoorbeeld de Nederlandse economische groei, banen en pensioenen zoveel mogelijk te beperken. Als reactie op de eurocrisis en mede gedwongen door de bankencrisis in Spanje en de grote problemen in Griekenland, Ierland en Portugal is op de Eurotop van eind juni besloten een gemeenschappelijk toezichtmechanisme voor banken in Europa op te zetten, hetgeen gezien kan worden als een eerste stap op weg naar de mogelijke vorming van een Europese bankenunie. Het Europees Stabiliteits Mechanisme (ESM) kan, na ratificatie door alle lidstaten, in specifieke omstandigheden en onder specifieke voorwaarden, banken rechtstreeks herkapitaliseren, zonder tussenkomst van de overheid. Het ESM is als het ware een permanent noodfonds. Landen die in aanmerking willen komen voor steun van het ESM moeten aan strenge voorwaarden voldoen. Ze moeten bezuinigen en hun economie weer concurrerend maken. De leningen uit het ESM worden in delen verstrekt. Voordat een land een volgend deel van de lening ontvangt, wordt gecontroleerd of de afgesproken maatregelen zijn doorgevoerd en de overheidsfinanciën en de economie volgens plan op orde worden gebracht. De Trojka (het IMF, De Europese Commissie en de Europese Centrale Bank) geeft hierover een oordeel. De eurolanden zelf moeten ook hun goedkeuring geven voor hun deel van de lening. De eurolanden staan gezamenlijk borg voor 700 miljard euro, waarvan 80 miljard euro is gestort door de eurolanden. Als het nodig is, kan er nog 620 miljard euro bij de eurolanden worden opgevraagd. Nederland heeft 4,6 miljard euro gestort en staat voor nog eens 35,4 euro miljard garant. Duitsland staat voor het grootste bedrag garant, namelijk 190 miljard euro. De Raad van Gouverneurs bepaalt of en wie er steun krijgt. De Raad van Gouverneurs bestaat uit de ministers van financiën van de eurolanden. Alle eurolanden hebben een vetorecht (een land kan de beslissing tegenhouden), echter wanneer de eurozone acuut in gevaar komt is 85% van de stemmen voldoende. In juli, vlak nadat Griekenland een nieuwe regering heeft gekregen (juni ), is de lening aan Spanje door de eurolanden goedgekeurd. Het gaat om een lening van maximaal 100 miljard euro 6

(deels EFSF 2, deel ESM) aan de Spaanse overheid. Deze kan de lening gebruiken om kapitaalsteun te geven aan de bankensector. Het definitieve bedrag van de lening zal worden vastgesteld na een grondig onderzoek van de Spaanse banken. Er worden strenge voorwaarden gesteld aan de herstructurering van de Spaanse financiële sector. In diezelfde periode (26 juni ) heeft Cyprus, de op 2 na kleinste economie van de eurozone, steun aangevraagd. De economie en de banken van Cyprus zijn namelijk nauw verweven met die van Griekenland. Dit maakt ze kwetsbaar. Het gaat hier ook om financiële steun voor zowel de overheidsfinanciën van Cyprus als het orde brengen van de banken in dat land. Voor de steun zullen dezelfde zware voorwaarden gelden als voor Griekenland, Ierland en Portugal. In september oordeelde het Duitse Constitutionele Hof dat het permanente noodfonds ESM niet in strijd is met de Duitse grondwet. Na deze uitspraak ratificeerde Duitsland het verdrag. Het ESM trad begin oktober in werking en verving de tijdelijke Europese noodfondsen waaronder het EFSF. Om de mondiale economie verder te stimuleren hebben de centrale banken van ontwikkelde én opkomende economieën recentelijk monetair verruimende maatregelen genomen. De ECB verlaagde haar beleidsrente tot 0,75%, de Bank of England besloot haar opkoopprogramma van Britse staatsleningen uit te breiden en de centrale bank van China verlaagde haar rente tweemaal binnen een maand. Ook de Fed heeft maatregelen genomen. In september heeft het stelsel van Amerikaanse centrale banken besloten maandelijks een bedrag van $ 40 miljard uit te geven aan het opkopen van hypotheek gerelateerd schuldpapier. De Fed maakte verder bekend dat de rente tot 2015 op een niveau van tussen de 0 en 0,25% blijft. De huidige 'Operation Twist', waarbij kortlopende obligaties worden uitgegeven en langlopende worden opgekocht, wordt tevens voortgezet tot het eind van dit jaar. Nederland Nederland is een exportland met een open economie en een grote (internationale) financiële sector. De Nederlandse welvaart, economische groei en werkgelegenheid hangen voor een groot deel af van de export. Als het in Europa economisch niet goed gaat, heeft dat ook gevolgen voor Nederlandse exporteurs, pensioenen, spaargelden en banen. 2 In mei werd een tijdelijk reddingsfonds opgericht: het Europees Financieel Stabiliteitsfonds (EFSF, European Financial Stability Facility). De lidstaten stelden zich garant voor in totaal 440 miljard euro; daarnaast stond het Internationaal Monetair Fonds (IMF) in voor 250 miljard euro. 7

Het is dus essentieel voor Nederland dat de Europese economie zich op een evenwichtige manier kan blijven ontwikkelen. Daarvoor is financiële stabiliteit nodig in het eurogebied. Het kabinet heeft daarom besloten in te stemmen met een brede aanpak van de schuldencrisis. Tweede kamer verkiezingen De tweede kamer verkiezingen, die 12 september plaatsvonden, hebben uiteindelijk tot een kabinet VVD en PVDA geleid. De VVD van Mark Rutte (41) won de verkiezingen met een verschil van 3 zetels ten opzichte van de PVDA van Diederik Samson (38). Op 1 oktober presenteerden VVD en PvdA een deelakkoord over de begroting van 2013. Hierin werden een aantal punten uit het KUNDUZ akkoord aangepast, waaronder: afschaffing van de langstudeerboete; verhoging van de assurantiebelasting van 9,7% naar 21%; snellere verhoging van de AOW leeftijd. In totaal hebben VVD en PvdA voor ongeveer 2 miljard euro aan het Lenteakkoord versleuteld. Om ouderen aan het werk te houden, kunnen werknemers vanaf 61 tot 65 jaar een beroep doen op een doorwerkbonus. Werknemers die doorwerken tot 65,5 jaar kunnen zo gemiddeld anderhalf jaar eerder met pensioen zonder erop achteruit te gaan. Daar staat tegenover dat de AOW-leeftijd sneller omhoog gaat dan aanvankelijk gepland. De AOW-leeftijd komt daarom in 2018 uit op 66 jaar, en 67 jaar in 2021. In het Lente-akkoord was dat nog 2023. Het geld voor de aangepaste begroting komt voor het grootste deel uit de verhoging van de belasting op het afsluiten van verzekeringen en uit het zogeheten vitaliteitfonds, de opvolger van de spaarloonen levensloopregeling. Dit fonds was bedoeld om oudere werknemers aan het werk te helpen, iets dat nu wordt toevertrouwd aan de doorwerkbonus. Met de verhoging van de assurantiebelasting haalt het toekomstige kabinet volgend jaar bijna 1 miljard euro op. Dat loopt in 2015 op naar 1,4 miljard euro. Gevolg is dat verzekeringspremies de komende tijd omhoog gaan. De zorgverzekering valt niet onder de assurantieverzekering. Om de financiële dekking compleet te maken wordt tot slot ook gebruikgemaakt van potjes die nog beschikbaar waren voor lastenverlichting en duurzaamheid. Tot slot heeft de maatregel, verhoging van de BTW van 19% naar 21%, stand gehouden tijdens het overleg. Volgens de coalitiepartijen levert de BTW verhoging de staatskas circa 4 miljard euro op in 2013. Het bindmiddel van dit akkoord (de overtuiging dat het begrotingstekort onder de 3% dient te blijven) is intact gebleven. Met bovengenoemde wijzigingen blijft het begrotingstekort in 2013 op 2,7% en dit is ruim onder de 3%-norm die vanuit Europa gesteld wordt. 8

Grote afwezige in het deelakkoord van Rutte en Samsom is de beperking van de hypotheekrenteaftrek, zoals voorgesteld door de partijen van het Lente-Akkoord. Gezien de ontwikkelingen op de woningmarkt is het een kwestie van tijd voordat de hypotheekrenteaftrek weer op de agenda komt te staan. In de volgende kwartaalrapportage zullen we hier uitgebreid aandacht aan besteden. 9

Woningmarkt Marktrapportage In deze paragraaf is aan de hand van een aantal variabelen een beeld geschetst van de ontwikkelingen op de woningmarkt in het derde kwartaal. Tevens zijn de landelijke ontwikkelingen op de beleggingsmarkt uiteengezet gevolgd door onze verwachtingen voor de komende periode. Aanbod Halverwege het derde kwartaal (de peildatum voor het aanbod) stonden 175.716 woningen te koop bij NVM-Makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 235.000 woningen in aanbod. 29,6% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. Sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal 2008 is het woningaanbod met maar liefst 80% gestegen (destijds 97.200 woningen). Vergelijking met het tweede kwartaal Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen ongeveer gelijk gebleven, het aanbod is met 0,3% toegenomen t.o.v. het tweede kwartaal. Deze consolidatie is vooral het gevolg van een afnemende instroom van bestaande koopwoningen in de woningmarkt en het hoge aantal intrekkingen. Daar staat tegenover dat het beperkte aantal transacties juist zorgt voor een beperking van de uitstroom. Het is nog te vroeg om te concluderen dat het oplopen van het aanbod nu voorbij is, maar de sterke groei die in te zien was, is er uit. De beperkte instroom is zowel positief (aanbod neemt niet zo hard toe) als negatief (nieuw aanbod, mits scherp geprijsd, zorgt voor transacties). In het afgelopen kwartaal steeg het aanbod van vrijstaande woningen met 1,8% en dat van appartementen met 0,5%. Bij de overige woningtypen daalde het aanbod. Opname Het aantal verkochte woningen door NVM-Makelaars in het derde kwartaal bedraagt 18.664. Dit is het laagste aantal verkopen in één kwartaal sinds 1993, maar wel vergelijkbaar met het eerste kwartaal, toen 18.771 woningen verkocht werden. Het totaal aantal woningverkopen (gehele markt) komt voor dit kwartaal naar schatting uit op 25.000. Het appartement is ook dit kwartaal het meest verkochte woningtype; 29,8% van de verkochte woningen betreft een appartement. Wel is het voor het tweede achtereenvolgende kwartaal dat minder dan 30% van de verkochte woningen een appartement is. Tot voor kort lag het percentage ruim boven de 30%, met name in het begin van de crisis. De tussenwoning is met 28% het op een na meest verkochte woningtype. Het aandeel verkopen van de vrijstaande woning en de 2-onder-1-kapwoning is het afgelopen kwartaal toegenomen tot respectievelijk 12,7% en 14,7%. 10

De cijfers van het CBS 3 laten een ander beeld zien. Volgens het CBS zijn er in het derde kwartaal van slechts 22.978 woningen verkocht. Dit is een daling van ruim 33% ten opzichte van het vorige kwartaal maar het niveau ligt wel in één lijn met het eerste kwartaal van. Een van de redenen voor deze trendbreuk is de onduidelijkheid geweest betreffende de overdrachtsbelasting. Een groot aantal kopers van woningen heeft de koop in het tweede kwartaal afgerond zodat zij nog konden profiteren van de verlaagde overdrachtsbelasting. De regering heeft echter besloten dat het verlaagde tarief van 2% definitief gehandhaafd blijft. Opname 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2008 2009 1e kw. 2e kw. Eengezinswoning Meergezinswoning Bron: CBS Statline Verder valt op dat de daling niet veroorzaakt wordt door één type woning maar dat over de gehele linie de opname van woningen is gedaald. Ten opzichte van het tweede kwartaal is de procentuele daling het kleinst bij de appartementen (-24,8%). De overige woningtypen laten een daling tussen -35% en -38% noteren. 3 De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. 11

Opname (type woning) 17.500 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0 2008 2009 1e kw. 2e kw. Tussenwoning Hoekwoning 2 onder 1 kap Vrijstaand Appartementen Bron: CBS, Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning Volgens de NVM bedraagt de prijs van de gemiddeld verkochte woning in het derde kwartaal 209.000 euro (-2,2%). Daarmee is de prijs van de gemiddeld verkochte woning opnieuw verder weggezakt. Tijdens de eerste crisisdip in de woningmarkt kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning uit op 219.000 euro (eerste kwartaal van 2009). Voor een appartement werd in het derde kwartaal 160.000 euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 339.000 euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen inmiddels met 14,5% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie. Opvallend is dat de daling van de tussenwoning (-3,1%) het sterkst is van alle woningtypen. Het appartement daalde met -1,3% het minst sterk van de verschillende woningtypen. Wanneer de kwartaal-op-kwartaalontwikkelingen van op een rijtje gezet worden, dan valt op dat de appartementen ieder kwartaal het minst van alle woningtypen daalde. Na een tweede kwartaal, waarin de prijzen beperkt daalden, is in het derde kwartaal de prijs opnieuw duidelijk gedaald. 12

300.000 Gemiddelde verkoopprijs 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2008 2009 1e kw. 2e kw. Totaal Eengezinswoning Meergezinswoning Bron: CBS Statline CBS laat eenzelfde beeld zien, namelijk een daling van de gemiddeld verkochte woning tot 215.795 euro (-8%). De daling is echter heviger dan bij de NVM. Het verschil tussen de NVM en het Kadaster/CBS komt doordat de NVM niet de hele markt in handen heeft en daarnaast liggen de woningprijzen van NVM doorgaans enkele procenten onder het gemiddelde dat het Kadaster meldt. De cijfers van het Kadaster/CBS bestrijken daarentegen wel de hele woningmarkt, maar lopen circa vier maanden achter op de werkelijke situatie. Volgens het Kadaster/CBS laten de verschillende type woningen allemaal een daling van de gemiddelde verkoopprijs noteren. Waar de appartementen in het tweede kwartaal nog de grootste daling lieten noteren (-2,2%) zijn het in het derde kwartaal de overige type woningen. De tussenwoning (-6,7%), de hoekwoning (-11%), de vrijstaande woning (-8,7%) en de 2-onder-1- kapwoning (-8,7%) laten een flinke daling noteren. Opvallend is dat de gemiddelde verkoopprijs van de tussenwoning (201.719 euro) en de hoekwoning (204.252 euro) op nagenoeg hetzelfde niveau ligt. 13

500.000 Gemiddelde verkoopprijs (type woning) 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2008 2009 1e kw. 2e kw. Tussenwoning Hoekwoning 2 onder 1 kap Vrijstaand Appartementen Bron: CBS Statline Verkooptijden De verkooptijd 4 van de gemiddeld verkochte woning bedraagt in het derde kwartaal 158 dagen. De tussenwoning is wederom het snelst verkochte woningtype met 132 dagen. Een verkocht appartement wisselde gemiddeld na 150 dagen van eigenaar, een hoekwoning na 154 dagen. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 220 dagen (meer dan 7 maanden) het grootst. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod. Vergelijking met het tweede kwartaal De looptijd van de verkochte woningen is het afgelopen kwartaal gestegen tot 158 dagen. Dat lijkt een daling in vergelijking met een kwartaal eerder, maar gecorrigeerd voor regio en type is er toch sprake van een lichte stijging van 1,4%. Het beeld is wisselend over de verschillende woningtypen. De verkooptijd van hoekwoningen en appartementen nam toe met respectievelijk 12,4% en 7,6%. Van de andere woningtypen daalde de verkooptijd wel, die van 2-onder-1-kapwoningen met 7,9% het sterkst. 4 De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. 14

Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de laatste vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs ligt in rond de 6%. Daarmee is sinds de onderhandelingsruimte van kopers verder toegenomen. In de eerste jaren van de crisis lag het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs rond de 5%. Het is een teken dat verkopers bereid zijn om steeds meer toe te geven op de prijs teneinde de verkoop te kunnen realiseren. Voor de crisis lag het verschil tussen laatste vraagprijs en verkoopprijs net boven de 3%. Een vergelijkbaar beeld tekent zich af voor het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de verkoopprijs. Dat lag in de eerste jaren van de crisis tussen de 6% en 7%, maar is in toegenomen tot 9%. Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben gestaan verder toegenomen en uitgekomen op 24,2%. Woningen die binnen een kwartaal verkocht worden kennen een prijsverschil van 4,3%. Het verschil tussen de vraagprijs en de transactieprijs is in vergelijking met het tweede kwartaal van, voor zowel woningen die langer dan 3 jaar te koop hebben gestaan als voor woningen die binnen een kwartaal verkocht zijn, met 0,1% toegenomen. Vrije sector huurwoningen De groei van het aantal verhuurtransacties in de particuliere vrije huursector zwakte in het derde kwartaal van licht af. Het aantal verhuurde woningen daalde namelijk met 9,6% tot 17.966. Volgens Pararius ligt het daadwerkelijk aantal verhuurde woningen in het derde kwartaal op 25.000. In vergelijking met het, door NVM makelaars, aantal verkochte woningen overstijgt het aantal verhuurde woningen wederom het aantal verkochte woningen. Redenen hiervoor zijn onder andere de strengere regelgeving en de grote onzekerheid op de markt voor koopwoningen (bijv. de hypotheekrenteaftrek). 15

25.000 Afgemelde/verhuurde woningen 20.000 15.000 10.000 5.000 0 1e kw. 2e kw. 4e kw. 1e kw. 2e kw. 4e kw. 1e kw. 2e kw. Afgemelde/verhuurde woningen Bron: Pararius.nl, De gemiddelde huurprijs van huurwoningen boven de 665 euro steeg ten opzichte van het voorafgaande kwartaal met 3,5% naar 12,61,- per m² per maand. De reden dat de prijzen nog niet veel meer zijn gestegen dan 3,5% is onder andere te verklaren doordat het aantal woningen, dat door particulieren wordt aangeboden voor verhuur, is toegenomen. Verder heeft de maatregel met de Donnerpunten 5 sinds oktober gezorgd voor flink meer huuraanbod. In het derde kwartaal van werden er 39% meer woningen te huur aangeboden dan in het derde kwartaal van. In vergelijking met voorgaand kwartaal is het aanbod huurwoningen met 6,6% afgenomen. De daling wordt deels verklaard doordat tijdens de traditionele verhuisperiode in de lente en in het begin van de zomer, veel mensen een woning hebben gevonden. De onzekerheid wat de politieke plannen de hypotheekrenteaftrek en de overdrachtsbelasting betreft hebben er ook voor gezorgd dat de schaarste op de particuliere huurwoningmarkt toeneemt en bewoners niet verhuizen. 5 Per 1 oktober heeft minister Donner verhuurders de mogelijkheid gegeven de huren van sociale huurwoningen flink op te trekken op het moment dat een woning opnieuw wordt verhuurd. Dit heeft hij gedaan door huurwoningen in 140 gemeenten met woningnood 15-25 extra woningwaarderingspunten toe te kennen. Daarmee mag de maximumhuur voor deze woningen met 73-123 verhoogd worden bij respectievelijk 15 en 25 punten. 16

25.000 Aanbod 20.000 15.000 10.000 5.000 0 1e kw. 2e kw. 4e kw. 1e kw. 2e kw. 4e kw. 1e kw. 2e kw. Aanbod Bron: Pararius.nl, Bouwvergunningen Tot 1 september zijn er 6.461 bouwvergunningen verleend. Dit aantal ligt nog ver onder het niveau van vorig jaar toen de teller op 31 december op 13.590 stond. Het aantal bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen is uitgekomen op 3.649 (tot 1 september ). Het CBS heeft de cijfers voor het derde kwartaal nog niet openbaar gemaakt. In het eerste en tweede kwartaal zijn er respectievelijk 1.292 en 1.454 bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen verleend. Wanneer we deze trend doortrekken, rekening houdend met de historische data, dan verwachten we dat er in het derde kwartaal circa 1.355 bouwvergunningen worden verleend. In het vierde kwartaal worden historisch gezien de meeste bouwvergunningen verleend. De verwachting is dan ook dat het aantal bouwvergunningen in uitkomt op circa 5.800. Dit betekent dat de daling aan het eind van uitkomt op ongeveer 28% ten opzichte van een jaar eerder (:8.068). 17

10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Bouwvergunningen (nieuwbouw) 2007 2008 2009 tot 1-sept Overheid-woningcorporaties Andere particulieren Bouwers voor de markt Bron: CBS Statline Als we het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen vergelijken met het aantal gereedgekomen nieuwbouwwoningen in de afgelopen 7 jaar kunnen we stellen dat er waarschijnlijk een afname plaats zal vinden van circa 40% (2005:67.016). Rekening houdend met de verdeling koop- en huurwoningen in het verleden en de veronderstelling dat de stijgende trend van het aantal nieuwbouw huurwoningen doorzet, verwachten we dat er eind ongeveer 40.000 nieuwbouwwoningen gereedkomen waarvan circa 15.000 bestemd voor de huurmarkt. 18

Nieuwbouwwoningen (gereed) Marktrapportage 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 Huurwoning Eigen woning Bron: CBS Statline (eigen bewerking) Beleggingsmarkt De beleggingsmarkt voor woningen kan als volgt worden gekenmerkt. Naast een stabiel indirect rendement zijn er ook goede mogelijkheden voor waardeontwikkeling. Tevens wordt beleggen in woningen ook gezien als een relatief veilige belegging door het lage risicoprofiel ten opzichte van overige beleggingscategorieën zoals kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Tot slot biedt beleggen in woningen ook geschikte mogelijkheden wat actief asset management betreft. Door het optimaliseren van huurniveaus, bezettingsgraad en portefeuillesamenstellingen kan er toegevoegde waarde gerealiseerd worden. Ten opzichte van het eerste kwartaal van is het totale rendement van iedere beleggingscategorie afgenomen. Alleen de beleggingen in bedrijfsruimte laten een positieve ontwikkeling zien. Het totale rendement op bedrijfsruimte is toegenomen van -0,1% naar +0,4%. Deze stijging komt voor rekening van het indirecte rendement, dat is namelijk toegenomen met 0,6%. 19

2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% -2,0% -2,5% Rendementen Alle objecten Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Woningen Overige Totaal rendement Direct rendement Indirect rendement Bron: Dinther () In het derde kwartaal van hebben meer transacties plaatsgevonden dan in het vorige kwartaal. De transacties die hebben plaatsgevonden laten hetzelfde beeld zien ten aanzien van de aanvangsrendementen en leegwaarderatio's als het voorgaande kwartaal. Het afgelopen kwartaal ervaren we, mede doordat de woningmarkt op slot zit, dat de exploitatiewaarden van wooncomplexen de uitpondwaarden overstijgen. Dit komt doordat de leegwaarden van de wooncomplexen blijven dalen en de omloopsnelheid van woningen afneemt. Net als in het voorgaande kwartaal constateren we dat de bandbreedtes tussen de aanvangsrendementen van sterke en zwakke woningportefeuilles verder oplopen. De leegwaarderatio's (jaar 1) van de meest recente transacties van zwakke woningportefeuilles liggen gemiddeld tussen de 65% en 77%. De leegwaarderatio's van de kwalitatief goede woningportefeuilles liggen gemiddelde tussen de 77% en 82%. Kwalitatief mindere woningportefeuilles worden voornamelijk gekenmerkt door de ligging in de periferie van Nederland, dan wel zijn het aangebroken dispositiecomplexen, verouderde complexen, of ze zijn gelegen in kwalitatief mindere woonwijken. Sterke woningportefeuilles daarentegen liggen in de randstad, de Brabantse stedendriehoek en de stadsregio Arnhem Nijmegen, zijn (relatief) nieuwe complexen en/of complexen in de betere wijken. Beleggers hebben op dit moment voorkeur voor grondgebonden woningen in deze gebieden. Binnen de krimpregio's is momenteel weinig activiteit, al zijn ook daar uitzonderingen. 20

Verwachting Marktrapportage De politieke en economische onrust op Europees en nationaal niveau hebben gevolgen voor de woningmarkt. Wanneer Rutte II besluit dat ze de hypotheekrenteaftrek nog verder wilt versoberen dan komen de huizenprijzen in Nederland nog verder onder druk te staan. De woningprijzen zullen waarschijnlijk met nog eens 10-15% dalen. Daarentegen levert een eventuele herziening de schatkist aanzienlijke besparingen op en het belangrijkste is dat het voor rust kan zorgen op de woningmarkt. Starters op de woningmarkt zien dan hun eerste woning binnen bereik komen. Dat er iets moet gebeuren staat vanzelfsprekend als een paal boven water. Op dit moment zit de woningmarkt vast, er is totaal geen doorstroming. Het CPB heeft berekend dat de huidige woningmarkt de samenleving jaarlijks circa 7,5 miljard euro verlies oplevert. Hoogste tijd dus voor verandering, maar wel geleidelijk omdat het gaat over de portemonnee van de consument. Naast de hypotheekrenteaftrek draagt huurliberalisering in grote mate bij aan de hervorming van de woningmarkt. Een van de maatregelen die het demissionaire kabinet al had ingevoerd is de verhuurdersheffing. Hiertegenover staat een maatregel tot het selectief verhogen van de huren. De maatregel betekent een extra huurverhoging van 5% per jaar, bovenop de inflatie, voor huishoudens, met een inkomen meer dan 43.000 euro, die woonachtig zijn in gereguleerde huurwoningen. Op deze manier wordt de pijn over de verschillende actoren op de woningmarkt verdeelt en kiezen bijvoorbeeld scheefwoners er eerder voor om te verhuizen. De afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, een verhuurdersheffing en de selectieve verhoging van de huren kunnen ervoor zorgen dat de woningmarkt weer op gang komt. Dit is ook noodzakelijk gezien de demografische ontwikkelingen en de malaise in de bouwsector en aanverwante sectoren. Mede door de stagnatie op de markt voor koopwoningen neemt namelijk de nieuwbouwproductie af. Maar het toenemende aantal huishoudens (zie Woningmarktrapportage Q3 ), tot 2040, zorgt juist voor een toenemende vraag naar woningen. Met name het aantal eenpersoonshuishoudens neemt de komende decennia gestaag toe. Hierdoor zal de toekomstige vraag naar appartementen in onder andere de randstad, de Brabantse stedendriehoek en de stadsregio Arnhem Nijmegen toenemen. Het op peil houden van de nieuwbouwproductie, zowel kwantitatief als kwalitatief is dus nodig. Daarnaast verwachten wij dat de vraag naar appartementen in de nabijheid van winkels en leisure en in een levendige omgeving steeds groter wordt. De generaties die de komende tijd de arbeidsmarkt betreden vinden een goede balans tussen werk en privé erg belangrijk. De kansen liggen in de nabije toekomst dan ook in de appartementen in het segment net boven de huurliberalisatiegrens tot 1.000 euro, gelegen in een stedelijk omgeving waarin de multifunctionaliteit van de ruimte en haar gebouwen centraal staat. Daarnaast verwachten wij dat door succesvolle transformatie projecten en 21

herontwikkeling van naoorlogse woningen en complexen in binnenstedelijke gebieden er steeds meer vraag komt naar dit segment. Bronnen NVM () Analyse woningmarkt, 3e kwartaal. Dinther, R van () Laag rendement vastgoedbeleggingsmarkt 2 e kwartaal. Geraadpleegd op 5 november. www.ipd.com Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is gecontroleerd, kan MVGM geen verantwoordelijkheid nemen voor enig geleden schade of verlies als gevolg van welke onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. 22

F.P.H. (Frank) Aalbers Research Consultant T +31(0)33 460 53 26 M +31(0)6 13 39 24 42 E fph.aalbers@mvgm.nl I www.mvgm.nl 23