PERSBERICHT Aan Van : de financieel-economische redacties en vakpers : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen Betreft : NVM woningmarktcijfers 3 de kwartaal 2015 Datum : Nieuwegein, 8 oktober 2015 Verrassend veel transacties in luwe zomermaanden Vertrouwen en lage rente verdere stimulans voor woningmarkt Verwachting 2015: circa 185.000 verkochte huizen en ruim 4% prijsstijging Nieuwegein, 8 oktober - Na een uitstekend eerste halfjaar heeft het 3 de kwartaal 2015 veel transacties opgeleverd. Dat is opmerkelijk, omdat in de zomermaanden altijd minder verhuisbewegingen plaatsvinden dan in het lenteseizoen, en ook doordat we iets minder transacties verwachtten in verband met de strengere maatregelen per 1 juli jl., zoals de Nibud-normen en de NHG, zegt NVM-voorzitter Ger Hukker. De NVM registreerde 36.277 verkopen van bestaande koopwoningen, 27% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 47.500 transacties. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal bijna 137.500 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars (voor de gehele markt: honderdtachtigduizend transacties). De huizenprijs is in het 3 de kwartaal 2015 met -0,3% licht gedaald in vergelijking met een kwartaal eerder. De prijsontwikkeling vergeleken met een jaar eerder is +4,2%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nog bijna 12% onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 8% hoger dan op het dieptepunt. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 98 dagen en is daarmee hard gedaald. De dalende tendens bij het aanbod houdt aan. Er staan halverwege het 3 de kwartaal 2015 ruim 133.000 woningen in aanbod bij NVMmakelaars. Er is sprake van een stevige daling van 12,6% in vergelijking met een jaar geleden. In het 3 de kwartaal 2015 is de vraagprijs in vergelijking met een jaar eerder nog miniem met 0,1% gedaald. * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig. 1
Beste 3 de kwartaal in 8 jaar qua aantal verkopen Na een prima eerste halfjaar zijn ook in het zomerkwartaal veel woningen verkocht. Hukker: Het is daarmee het beste 3 de kwartaal sinds 2007, voor de crisis dus. De maatregelen die de financieringsmogelijkheden voor kopers per 1 juli verder beperkten, zoals de verlaging van de NHG-grens, hebben kennelijk niet geleid tot een dip in het aantal transacties. Dat het aantal transacties hoger is uitgekomen dan de NVM vooraf verwachtte, heeft vooral te maken met begin juli. De beperkende voorwaarden met betrekking tot de financiering, die toen ingingen, zorgden niet alleen voor veel beweging op de woningmarkt in de weken voorafgaand, maar ook in de weken kort daarna, zegt de NVM-voorzitter. De laatste weken van het 3 de kwartaal 2015 presteerde de woningmarkt eigenlijk naar verwachting. Het aandeel tussenwoningen in de verkopen daalde tot het laagste punt sinds de metingen begonnen. Slechts 26,7% van de verkochte huizen is een tussenwoning. In de crisis lag dit 2 procentpunt hoger en in de periode voor de crisis gemiddeld op 30%. In mindere mate is ook het aandeel hoekwoningen dalende. Het aandeel appartementen kent juist een stijgende trend. In het 3 de kwartaal 2015 was 31,5% van de verkochte woningen een appartement. Daarmee bleef het appartement het meest verkochte woningtype. Het aandeel vrijstaande woningen in de verkopen nam toe tot 14,1%, het hoogste percentage sinds 2007. Aantal transacties in twee jaar tijd met 67% toegenomen NVM-makelaars verkochten over de laatste 4 kwartalen bijna 137.500 bestaande koopwoningen (schatting totale markt: 180.000 woningen). Daarmee ligt het niveau nog maar zo n 5% onder het niveau van verkopen op jaarbasis, dat de NVM vlak voor de crisis kende, aldus Hukker. Sinds het dieptepunt op de woningmarkt halverwege 2013 (rond de 82.000 verkochte woningen op jaarbasis door NVM-makelaars) is het aantal transacties met 67% toegenomen. Hukker: Wanneer we het aantal verkopen op jaarbasis vergelijken met dat van net voor de crisis, dan is het aantal verkochte appartementen op jaarbasis inmiddels weer vergelijkbaar. Ook de 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen benaderen het niveau van voor de crisis, nu respectievelijk 3% en 4% lager dan het niveau vlak voor de crisis. Het aantal transacties op jaarbasis van tussenwoningen ligt nu 10% onder het niveau van vlak voor de crisis. 2
Transactieprijs vrijstaande woningen bezig aan inhaalrace In het 3 de kwartaal 2015 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 224.000 euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 352.000 euro, een appartement voor 175.000 euro. Sinds het dieptepunt van de crisis zijn de transactieprijzen met ongeveer 8% gestegen. Prijzen van appartementen zijn sindsdien met bijna 10% toegenomen. De prijsontwikkeling van vrijstaande woningen is bezig met een inhaalrace en ligt inmiddels ook bijna 8% hoger. In vergelijking met het hoogtepunt vlak voordat de crisis inzette, is de gemiddelde prijsdaling nog bijna 12% (appartementen nog ruim 8% lager). Hukker: De laatste zes kwartalen blijkt de prijs van verkochte woningen op jaarbasis steeds rond de 4% hoger dan het jaar ervoor. In het 3 de kwartaal 2015 zijn de prijzen 4,2% hoger dan een jaar eerder. Er is dus sprake van een opwaartse trend in de prijzen. Zoals al eerder gezegd, lijkt de transactieprijs van vrijstaande woningen bezig aan een inhaalrace. In een jaar tijd stegen de prijzen van dit woningtype met 5,2%, vooral veroorzaakt door de verkoop van gemiddeld grotere, vrijstaande woningen Toch is juist in dit segment nog veel aanbod en is er nog sprake van een soms harde kopersmarkt en dalende vraagprijzen. De andere woningtypen kenden een prijsstijging variërend van 3,3% voor hoekwoningen tot en met 4,4% voor appartementen. 3
4
Verkooptijden voor het eerst sinds 2008 minder dan 100 dagen De verkooptijd (looptijd van verkochte woningen) van de gemiddeld verkochte woning is in het 3 de kwartaal 2015 uitgekomen op gemiddeld 98 dagen (ruim 3 maanden) en daarmee voor het eerst sinds eind 2008 onder de 100 dagen. De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype met, in het 3 de kwartaal 2015, een verkooptijd van 68 dagen. In 2008 werden voor het laatst zulke lage verkooptijden gerealiseerd. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd, dit kwartaal 177 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 94 dagen. Verschil tussen vraag- en verkoopprijs steeds kleiner Er wordt weer steeds meer vanuit de eerste vraagprijs verkocht en ook steeds meer aanbod dat kort op de markt is geweest. Het verschil tussen de oorspronkelijke en laatste vraagprijs daalt steeds verder. De ervaring leert dat het uiteindelijke vraag-verkoopprijsverschil toch nog een paar tiende procentpunten hoger uitkomt. Bij de goedkopere woningtypen ligt het oorspronkelijke vraag-verkoopprijsverschil rond 4% en bij appartementen ligt het daar zelfs al weer onder, aldus de NVM-voorzitter. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs is uitgekomen op 3,8%. Hierbij is het verschil het kleinst bij appartementen (2,6%) en het grootst bij vrijstaande woningen (6,2%). Zorgen over grote groep verkopers De positieve geluiden worden niet door iedereen op de woningmarkt herkend. Nog steeds staat een grote groep van woningen - bij NVM-makelaars ruim 61.000 - al een jaar of langer in de verkoop. Voor veel van die woningen bestaat maar zeer beperkt belangstelling van potentiële kopers. Hukker: Vaak blijkt de vraagprijs van die woningen nog te hoog. In toenemende mate blijken impopulaire woning- en locatiekenmerken reden voor het gebrek aan belangstelling voor deze woningen. Daarmee blijven deze woningen het belangrijkste aandachtspunt in de huidige woningmarkt. De gemiddelde woning in het huidige aanbod staat nog steeds zo n 11 maanden te koop. 5
Woningaanbod al drie jaar onafgebroken aan het dalen Halverwege het 3 de kwartaal 2015 - de peildatum voor het aanbod - stonden 133.133 bestaande woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 175.000 woningen in aanbod. De dalende trend zet hiermee verder door. Hukker: Sinds het 2 de kwartaal 2015 is de vrijstaande woning voor het eerst in 7 jaar weer het meest voorkomende woningtype in het aanbod. In de tussenliggende periode bleek het appartement altijd het sterkst vertegenwoordigde woningtype in het aanbod. In het 3 de kwartaal 2015 is 29,3% van alle te koop staande woningen een vrijstaande woning. In het aanbod zijn relatief steeds minder tussenwoningen te vinden. Voor de crisis waren 21 à 22 op de 100 woningen in het aanbod een tussenwoning, inmiddels zijn dat er nog maar 18. Het woningaanbod laat inmiddels bijna 3 jaar een dalende tendens zien. Eind 2012 stonden bij NVM-makelaars een recordaantal van ruim 176.000 bestaande koopwoningen te koop. Sindsdien is het aanbod met ruim 33.000 woningen teruggelopen, ofwel met bijna 25% gedaald. De daling in het aanbod lijkt ook te versnellen, zegt Hukker. De daling van het aanbod op jaarbasis met 12,6% betekent in ieder geval een record voor deze eeuw. Dat zijn ruim 19.200 woningen minder bij NVM-makelaars. Hoe goedkoper het woningtype is, des te sterker het aanbod in een jaar tijd is afgenomen. Het aanbod van het goedkoopste woningtype, het appartement, is in een jaar tijd het sterkst afgenomen (-17,7%). Gevolgd door de tussenwoning (-14,1%), hoekwoning(-13,3%), 2-onder-1-kapwoning (-11,1%) en tot slot de vrijstaande woning (-6,7%). 6
Vraagprijzen beginnen weer te stijgen De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het 3 de kwartaal 2015 276.000 euro, en is daarmee met 0,3% licht gestegen. Volgens Hukker is het niet zeker of deze stijging doorzet, maar de daling van de vraagprijzen lijkt voorbij. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 165.000 euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 438.000 euro bedraagt. Hukker: De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling dan de groep woningen die in het aanbod staat. Dat verschilt per woningtype en per regio. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande bestaande koopwoning bij NVM-makelaars gedaald met 12,3%. 7
Consument kan uit minder woningen kiezen De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Hukker: De bestaande koopwoningmarkt trekt aan. Dat zorgt ervoor dat de keuze van de consument steeds beperkter wordt. In het 3 de kwartaal 2015 is de krapte-indicator uitgekomen op 11. Een stabilisatie ten opzichte van het vorige kwartaal, maar wel ruim 5 punten lager dan een jaar geleden. Voor tussenwoningen is de keuze het beperktst (7), voor vrijstaande woningen (23) nog steeds het grootst. De markt is weliswaar aangetrokken in het afgelopen jaar, maar van een verkopersmarkt is nog geen sprake, weet Hukker. Daarvoor moeten de krapte-indicatoren nog verder dalen tot 4-5, en dat is in de nabije toekomst nog zeker niet te verwachten. Er is overigens wel een aantal regio s en marktsegmenten waar de verkopersmarkt is teruggekeerd, bijvoorbeeld in Amsterdam, Utrecht, Haarlem, Leiden. 8
Aantal verhuizingen blijft lager dan voor crisis Ondanks het sterk gestegen aantal transacties van bestaande koopwoningen in de afgelopen twee jaar, is het aantal verhuizingen nog niet terug op het niveau van voor de crisis. Voor de crisis verkocht gemiddeld 1 op de 20 huishoudens jaarlijks zijn woning, in de huidige situatie gaat het om ongeveer 1 op de 25. Er zijn verschillende redenen waarom de dynamiek op de bestaande koopwoningmarkt achterblijft met het verleden, zoals het hebben van een (potentiële) restschuld, de hoge en wellicht nog dreigende werkloosheid, te weinig eigen geld, het niet beschikbaar zijn van een passende vervangende woning. En zo zijn er nog meer redenen te noemen. Als we deze problemen oplossen, dan kunnen veel huishoudens hun woonwensen alsnog realiseren., aldus Hukker. Nieuwbouw trekt hard aan De nieuwbouw herstelt snel: sinds begin 2013 zijn de transactieaantallen meer dan verdubbeld. De situatie is nu zelfs zo dat in grote delen van de Randstad de groei wordt geremd door een gebrek aan nieuw aanbod, aldus de NVM-voorzitter. Bouwers, projectontwikkelaars en gemeenten kunnen in deze gebieden het tempo van herstel onvoldoende bijbenen. 9
In de crisis is het aantal werkzame personen in de bouw en projectontwikkeling bijna gehalveerd en nieuwbouwprojecten zijn flink kleiner geworden. De oververhitting doet zich slechts voor in enkele gebieden, maar ook buiten de Randstad is het herstel van de nieuwbouw duidelijk zichtbaar. In 2015 worden steeds meer grotere en duurdere woningtypen verkocht. Doorstromers durven weer voorzichtig nieuwbouwwoningen te kopen. 2-onder-1- kappers en vrijstaande woningen winnen aan marktaandeel ten koste van appartementen. In het derde kwartaal van 2015 worden net zoveel woningen verkocht in het prijssegment vanaf 300.000 als in het segment tot 200.000. Woningen in hoofdsteden duurder dan in rest provincie Met uitzondering van Flevoland en Gelderland liggen in alle provinciehoofdsteden de gemiddelde prijzen van tussenwoningen hoger dan in de rest van de provincie. Bovendien hebben woningzoekenden in de hoofdsteden te maken keuze uit een krapper aanbod. De verhouding aanbod en transacties (en dus de keuze voor de koper) is in alle hoofdsteden kleiner dan in de omliggende provincies, met uitzondering van Lelystad. De prijsverschillen zijn het grootst in Limburg. Kopers betalen daar gemiddeld 77.000 euro meer voor een tussenwoning dan in de rest van de provincie. Ook in Noord- en Zuid-Holland ligt het prijsverschil boven de 70.000 euro. Alleen in Flevoland een tussenwoning in Lelystad is gemiddeld 34.000 euro goedkoper dan in de bijbehorende provincie - en Gelderland (Arnhem 7.000 euro goedkoper) liggen de kaarten anders. 10
Woningvoorraad dringend op maat maken De NVM maakt zich zorgen over de ontwikkeling van de woningvoorraad in relatie tot de huidige en zeker ook toekomstige vraag naar passende huisvesting en woonwensen. Al langer wordt gewezen op een gebrek aan middensegment huurwoningen. Daarnaast is er in meerdere regio s sprake van wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Hoewel het aantal sociale huurwoningen hoog genoeg is voor huisvesting van de eigenlijke doelgroepen, wordt gevreesd voor toename van de wachtlijsten. Hukker: Bij gebrek aan voldoende alternatieven voor huishoudens die de doelgroep feitelijk ontgroeid zijn, is er onvoldoende doorstroming vanuit de sociale huursector. Hier komt bij dat naar verwachting de huidige toename van het aantal asielzoekers hoogstwaarschijnlijk in de toekomst zal leiden tot extra vraag op de woningmarkt vanuit statushouders. De omgang met een dergelijke acute ontwikkeling lijkt volgens de NVM-voorzitter vaak onvoldoende ingebed in het langetermijnbeleid. Zo wordt bij de geschetste problematiek al snel vanuit een soort automatisme eenzijdig gepleit voor de snelle bouw van extra sociale huurwoningen, of tijdelijke wooneenheden, aldus Hukker. Echter, op langere termijn is het de vraag of de woningvoorraad meer sociale huurwoningen behoeft, of juist meer middensegment huurwoningen. Zonder zorgvuldig, ook op de wat verdere toekomst gericht, beleid zal een mismatch ontstaan van vraag en aanbod op de woningmarkt. Wat de NVM betreft moeten overheid, marktpartijen en maatschappelijke organisaties de handen ineen slaan, om kortetermijnoplossingen te verbinden met toekomstbestendig woonbeleid. Hoe kan van een deel van de nood ook een deugd worden gemaakt? Ofwel: hoe kunnen we het vandaag oplossen van wachtlijsten zoveel mogelijk laten bijdragen aan een goed functionerende woningmarkt van morgen? Ons recente rapport over de mogelijkheden van transformatie van leegstaande kantoren geeft ook al een aanzet daartoe. Wij praten daar graag over mee. 11
Kabinetsplannen woningmarkt Op hetzelfde moment als dit persbericht wordt gepubliceerd, debatteert de Tweede Kamer met de minister voor Wonen en Rijksdienst over de tijdens Prinsjesdag gepresenteerde plannen voor de woningmarkt. De NVM is blij met de aankondiging dat de vrijstelling van schenkbelasting voor de aankoop van een huis opnieuw en nu permanent verruimd wordt. Vorig jaar liep de tijdelijke verruiming af en pleitte de NVM al voor voortzetting. Hukker: Beter later dan nooit. Deze maatregel leidt tot lagere hypotheekschulden bij het kopen van een huis. Daarnaast zullen er ook huishoudens zijn die door deze maatregel hun restschuld kunnen aflossen. Deze laatste categorie huishoudens bestaat overigens niet zelden juist ook uit leeftijden van een paar jaar boven de 40. Wat dat betreft zou het dus wel doelmatig zijn om de leeftijdgrens te verhogen. En natuurlijk zou het goed zijn als de maatregel al komend jaar ingaat, ook omdat anders met allerlei notariële constructies toch al voorgesorteerd wordt. Het jaar 2015 wordt in crescendo afgesloten De eind 2013 ingezette lijn na het diepe dal van meer woningverkopen en stijgende huizenprijzen zet volgens NVM-voorzitter Hukker ook in het laatste kwartaal van 2015 door. Ondanks de geschetste rafels die een gestage groei in de weg kunnen staan, blijf ik over het algemeen optimistisch over de ontwikkelingen op de woningmarkt in zijn geheel. Ondanks regionale verschillen is de teneur er een van groei. Volgens Hukker zijn het consumentenvertrouwen en de stabiele binnenlandse rust gunstig voor de opbloei van de Nederlandse woningmarkt. Bovendien is de hypotheekrente nog steeds historisch laag en zorgen nieuwe hypotheekaanbieders voor de nodige reuring op de markt. Woningen worden over het algemeen tegen steeds realistischer prijzen in de markt gezet, mede op advies van NVM-makelaars, die daarmee onverkoopbaarheid en te hoog gespannen verwachtingen voorkomen. De NVM-voorzitter verwacht dan ook dat 2015 in crescendo eindigt. In totaal denkt Hukker 2015 af te sluiten met zo n 145.000 verkochte woningen door NVM-makelaars. Voor de totale markt zou dat uitkomen op zo n 185.000 woningen. Over heel 2015 voorziet Hukker een gemiddelde prijsstijging van 4 tot 4,5 % ten opzichte van 2014. Aantal NVM-leden weer toegenomen Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars in het 3 de kwartaal van 2015 met 29 makelaars toegenomen, en ten opzichte van het 3 de kwartaal 2014 met 93. Op dit moment telt de NVM in totaal 4.040 makelaars. Van hen zijn 3.561 makelaars actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedraagt ultimo september 2015 2.902, Veertig meer dan het voorgaande kwartaal en 92 meer ten opzichte van eind september 2014. Van deze kantoren zijn er 2.622 actief op de woningmarkt. De andere kantoren zijn actief in bijvoorbeeld zakelijk of agrarisch onroerend goed. Noot voor de redactie: Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Roeland Kimman, communicatie, media en woordvoering. Telefoon 030 6085 185, mobiel 06-55 205 205 E-mail: kimman@nvm.nl De persconferentie over de NVM Woningmarktcijfers 4 de kwartaal 2015 is op donderdag 14 januari 2016. 12