Rekenmodellen erfpacht Vereniging Agrarische Bedrijfsadviseurs 20 oktober 2015 te Erichem Ryan Nijzink Aan deze presentatie kunnen geen rechten ontleend worden. De gebruikte rekenvoorbeelden zijn indicatief en onder voorbehoud van eventuele fouten.
Even voorstellen ir. Ryan Nijzink MRICS Opleiding: MAS, AOC Twente HAS, Larenstein (Dier & Veehouderij / rentmeestersopleiding) Wageningen Universiteit (Agrarische bedrijfseconomie) Werkervaring als rentmeester/taxateur: LTO Vastgoed te Dronten 2005-2006 Arcadis (ook Fagoed) 2006-2015 a.s.r. vastgoedvermogensbeheer 2015-heden Contactgegevens: ryan.nijzink@asr.nl / 06-30483365 / 030-2573446
a.s.r. landelijk vastgoed Belegger en vermogensbeheerder voor a.s.r. grond is lange termijnbelegging voor verzekerings-/pensioenverplichtingen grondfinancieringen (pacht en erfpacht) voor agrarische ondernemers veilige verpachter met eigen rentmeesters Grootste private grondeigenaar van Nederland circa 34.000 ha landbouwgronden en landgoederen circa 1,1 miljard belegd vermogen 2.000 2.500 ha grondtransacties per jaar Meer dan 125 jaar ervaring Geen concurrent van banken maar partner in financiering Informatie: www.asrlandelijkvastgoed.nl
Samenstelling grondportefeuille a.s.r. 6% Agrarische erfpacht 30% 52% Niet agrarische erfpacht Bos en natuur 10% 2% Reguliere pacht Geliberaliseerde pacht
Rayons / rentmeesters
Vormen van grondfinanciering Eigendom met hypotheek groot vermogensbeslag relatief duur geeft zekerheid Erfpacht zakelijk recht tussen eigendom en pacht canon: percentage van de grondwaarde met en zonder terugkooprecht (= uitgesteld eigendom) of verlenging terugkoopprijs: geïndexeerde koopsom of percentage vrije grondprijs
Beoordeling financieringsaanvraag Object type object, omvang, ligging, gebruik, onderhoud e.d. bodem en milieu, ligging en ontsluiting bestemming, ruimtelijke plannen en verwachtingen marktanalyse en vooruitzichten Transactie en contractvoorwaarden soort transactie, canon, herziening, contractvoorwaarden en duur bijzondere voorwaarden Contractpartij kwaliteit ondernemer, ondernemingsplan, kredietwaardigheid investering en rendementseis waardering, rendementseis, IRR-prognose grondgebonden exploitatie? Risicobeoordeling financiële en niet- financiële risico s
Erfpacht Burgerlijk Wetboek regelt erfpacht (Boek 5 titel 7) Slechts 16 artikelen (85 t/m 100) Regelend recht Erfpachttermijn is vrij (< 25 jaar => pachtrecht) Voor zover in de akte niet anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als de eigenaar (art. 89.1) Splitsing vol eigendom: - grondeigenaar (a.s.r.): bloot eigendom - erfpachter (boer): recht van erfpacht
Verschil erfpacht en pacht Erfpacht Pacht Boek 5 BW art. 85 t/m 100 Boek 7 BW art. 311 t/m 399 Notariële akte Vormvrij Zakelijk recht Persoonlijk recht Verkoopbaar Onverkoopbaar (wel indeplaatsstelling) Vererfbaar Niet vererfbaar Te verhypothekeren Niet te verhypothekeren Regelend recht Dwingend recht Zakelijke lasten voor erfpachter Zakelijke lasten deels voor pachter Agrarisch en niet-agrarisch Alleen agrarisch
Duur erfpachtcontract Het Burgerlijk wetboek (BW) kent geen minimale of maximale erfpachttermijn Echter: Art. 7:399d BW: De bepalingen betreffende pacht vinden overeenkomstige toepassing op overeenkomsten, waardoor of krachtens welke tegen een vergoeding ineens of in termijnen zakelijke genotsrechten voor 25 jaar of korter, dan wel voor onbepaalde tijd op hoeven of los land worden gevestigd. In geval van zakelijke genotsrechten voor onbepaalde tijd blijft de overeenkomstige toepassing van bepalingen van deze wet beperkt tot 25 jaar na de vestiging. Daarom dient een erfpachtcontract minimaal 25 jaar en één dag te duren om niet onder het pachtrecht te vallen
Areaal cultuurgrond Nederland naar gebruikstitels 1.200 58% 1.000 Eigendom 800 600 400 200 0 27% 13% 2% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Erfpacht Pacht totaal Overige gebruikstitels a) a) Vooral zwarte en grijze pacht Bron: CBS-landbouwtelling, bewerking LEI
Erfpacht: twee stelsels 1. Klassieke erfpacht erfpachtrecht activeren eindigend of altijddurend afschrijven op waarde (eindigend) erfpachtrecht 2. Erfpachtfinanciering sinds 1996 (Fagoed-arrest) Arrest Hoge Raad van 10 april 1996 nr. 30637, gepubliceerd in BNB 1996/274 geldlening/hoofdsom activeren grond als activum op de balans houden terugkoop tegen geïndexeerde hoofdsom ( aflossing ) canon (rente) en indexatie op hoofdsom fiscaal aftrekbaar
Marktwaarde erfpachtrecht Vrije waarde en erfpachtakte bepalen marktwaarde erfpachtrecht. Aandachtspunten: Wat is op enig moment de marktwaarde van vrije grond? Is erfpachtrecht altijddurend of eindig? Wordt canon geïndexeerd en zo ja, wanneer en op basis waarvan? Kan een eindig contract verlengd worden en zo ja onder welke voorwaarden? Welke bijzondere voorwaarden staan in het erfpachtcontract? Is contract met laagste canonpercentage ook het goedkoopste contract?
De verschillende erfpachtproducten van a.s.r. Agrarische Erfpachtfinanciering Agrarische Grondfinanciering Loopbaanerfpacht Hoogte financiering (Hoofdsom) Max. 70% vrije waarde Max. 70% vrije waarde Max. 70% vrije waarde Canon 2,6% van de hoofdsom 2,25% van de hoofdsom 2,0% van de hoofdsom Indexering Inflatie (CPI*) Inflatie (CPI) Inflatie (CPI) Looptijd 26 jaar 30 jaar 30 jaar Terugkooprecht grond Koopsom Tussen 10 en 15 jaar en bij einde Geïndexeerde hoofdsom (+10% bij tussentijdse koop) Bij einde 85% vrije waarde Geen kooprecht Bij einde aanbieding: koop 100% vrij waarde of heruitgifte in erfpacht Overig Geïndexeerde geldlening * = CPI is afkorting voor Consumenten Prijs Index (Centraal Bureau voor de Statistiek)
Kenmerken van de agrarische erfpachtfinanciering Geeft investeringsruimte door het vrij maken van dood kapitaal Biedt langdurige gebruikszekerheid Aantrekkelijke financieringsvorm: vast canonpercentage voor lange tijd lagere jaarlasten dan bij hypotheek (liquiditeitsvoordeel) fiscale voordelen Kooprecht grond of heruitgifte in erfpacht terugkoop tegen geïndexeerde hoofdsom maar maximaal de vrije waarde en minimaal de oorspronkelijke hoofdsom Erfpachter profiteert mee van eventuele grondwaardestijging
Agrarische erfpachtfinanciering indicatieve weergave Vrije waarde nu: 50.000 Financiering: 70% Canon 2,6% Terugkoop: Tussentijds in jaar 12 (ergens tussen 10 en 15 jaar) of bij afloop na 26 jaar CPI: 2,0% per jaar (aanname) Belastingaftrek: 25% (aanname) Grondwaardestijging: 2,0% of 3,0% per jaar (aannames) 110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 50.000 35.000 vrije waarde + 3% vrije waarde +2% vrije waarde + 0% 69.212 62.169 43.518 (+10%) Oorspronkelijke hoofdsom 104.689 82.030 57.421 50.000 Waardestijging voor erfpachter 20.000 10.000-910 1.131 1.493 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Agrarische erfpachtfinanciering (26 jaar) indicatieve weergave Zie parameters vorige sheet Rekenrente: 4,0% (aanname) Erfpachtfinanciering als geïndexeerde geldlening, looptijd 26 jaar Afsluit- Hoofdsom Canon Terukoop Netto lasten kosten stand verschil bruto netto (hoofdsom) nominaal CW 0 variabel 1 35.000 700 910 683 508 508 2 35.700 714 928 696 518 498 3 36.414 728 947 710 528 488 4 37.142 743 966 724 539 479 5 37.885 758 985 739 549 470 21 52.008 1.040 1.352 1.014 754 344 22 53.048 1.061 1.379 1.034 769 338 23 54.109 1.082 1.407 1.055 785 331 24 55.191 1.104 1.435 1.076 800 325 25 56.295 1.126 1.464 1.098 816 318 26 57.421 1.148 1.493 1.120 833 312 57.421 57.421 20.711 Totaal na belasting: 74.509 31.173
Agrarische grondfinanciering (economische benadering) indicatieve weergave Vrije waarde nu: 50.000 Financiering: 70% Canon: 2,25% Terugkoop: na 30 jaar tegen 85% van de vrije waarde CPI: 2,0% per jaar (aanname) Belastingaftrek: 25% (aanname) Grondwaardestijging: 2,0% per jaar (aanname) Let op: Fiscale verwerking vooraf voorleggen aan Belastingdienst 100.000 90.000 80.000 70.000 Canon (geindexeerd) Vrije waarde Hoofdsom 90.568 76.983 60.000 50.000 40.000 50.000 35.000 30.000 20.000 10.000-788 1.398 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31
Agrarische grondfinanciering (economische benadering) indicatieve weergave Zie parameters vorige sheet Rekenrente: 4,0% (aanname) Let op: Fiscale verwerking voorleggen aan Belastingdienst Agrarische grondfinanciering (economische benadering => geldlening), looptijd 30 jaar Afsluit- Canon Geldlening Vrije Terugkoop Netto lasten kosten bruto netto bruto verschil waarde 85% nominaal CW 0 variabel 1 788 591 35.000 1.399 50.000 241 241 2 803 602 36.399 1.399 51.000 253 243 3 819 614 37.799 1.399 52.020 265 245 4 836 627 39.198 1.399 53.060 277 246 5 852 639 40.598 1.399 54.122 289 247 26 1.292 969 69.986 1.399 82.030 619 232 27 1.318 988 71.385 1.399 83.671 639 230 28 1.344 1.008 72.785 1.399 85.344 658 228 29 1.371 1.028 74.184 1.399 87.051 678 226 30 1.398 1.049 75.583 1.399 88.792 699 224 31 76.983 90.568 76.983 76.983 23.735 Totaal na belasting: 90.448 31.004
Agrarische grondfinanciering (juridische benadering) indicatieve weergave Zie parameters vorige sheets Afschrijving 15/30 e deel van het erfpachtrecht Rekenrente : 4,0% (aanname) Agrarische grondfinanciering (juridische benadering => 15/30e afschrijven op erfpachtrecht), looptijd 30 jaar Afschrijving Afsluit- Canon erfpachtrecht Vrije Terugkoop Netto lasten kosten bruto netto bruto (50%) netto waarde 85% nominaal CW 0 variabel 1 788 591 250 188 50.000 528 528 2 803 602 250 188 51.000 540 519 3 819 614 250 188 52.020 552 510 4 836 627 250 188 53.060 564 502 5 852 639 250 188 54.122 577 493 26 1.292 969 250 188 82.030 906 340 27 1.318 988 250 188 83.671 926 334 28 1.344 1.008 250 188 85.344 946 328 29 1.371 1.028 250 188 87.051 966 322 30 1.398 1.049 250 188 88.792 986 316 31 7.500 90.568 76.983 76.983 23.735 Totaal na belasting 99.068 36.172
Loopbaanerfpacht (klassiek) indicatieve weergave Vrije waarde nu: 50.000 Financiering: 70% Canon: 2,0% Terugkoop: na 30 jaar tegen 100% van de vrije waarde (geen recht) CPI: 2,0% (aanname) Belastingaftrek: 25% (aanname) indicatief rekenvoorbeeld Grondwaardestijging: 2,0% (aanname) canon (geindexeerd) vrije waarde terugkoopsom (virtueel) erfpachtrecht 100.000 90.000 90.568 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 50.000 35.000 30.000 20.000 10.000-15.000 canon: 1.243 700 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31
Loopbaanerfpacht (klassiek) indicatieve weergave Zie parameters vorige sheet. Rekenrente: 4,0% (aanname) Loopbaanerfpacht, looptijd 30 jaar Afsluit- Canon Afschr. erfpachtrecht Vrije Terugkoop Netto lasten kosten bruto netto bruto (100%) netto waarde 100% nominaal CW 0 variabel 1 700 525 500 375 50.000 400 400 2 714 536 500 375 51.000 411 395 3 728 546 500 375 52.020 421 389 4 743 557 500 375 53.060 432 384 5 758 568 500 375 54.122 443 379 26 1.148 861 500 375 82.030 736 276 27 1.171 879 500 375 83.671 754 272 28 1.195 896 500 375 85.344 771 267 29 1.219 914 500 375 87.051 789 263 30 1.243 932 500 375 88.792 807 259 31 15.000 90.568 90.568 90.568 27.924 Totaal na belasting: 108.116 37.729
Lineaire hypotheek (30 jr) indicatieve weergave Hypotheekrente: Belastingaftrek: Rekenrente: 4,5% (aanname) 25% (aanname) 4,0% (aanname) Lineaire hypotheek, looptijd 30 jaar Afsluit- Hoofdsom Rente Netto lasten kosten stand aflossing bruto netto nominaal CW 0 variabel 1 35.000 1.167 1.575 1.181 2.348 2.348 2 33.833 1.167 1.523 1.142 2.309 2.220 3 32.667 1.167 1.470 1.103 2.269 2.098 4 31.500 1.167 1.418 1.063 2.230 1.982 5 30.333 1.167 1.365 1.024 2.190 1.872 26 5.833 1.167 262 197 1.364 511 27 4.667 1.167 210 158 1.324 478 28 3.500 1.167 157 118 1.285 446 29 2.333 1.167 105 79 1.245 415 30 1.167 1.167 52 39 1.206 387 31-0 Totaal na belasting: 53.309 33.991
Annuïtaire hypotheek (30 jaar) indicatieve weergave Hypotheekrente: Belastingaftrek: Rekenrente: 4,5% (aanname) 25% (aanname) 4,0% (aanname) Annuïtaire hypotheek, looptijd 30 jaar Afsluit- Hoofdsom Rente Aflossing Netto lasten kosten stand annuïteit bruto netto nominaal CW 0 variabel 1 35.000 2.149 1.575 1.181 574 1.755 1.755 2 34.426 2.149 1.549 1.162 600 1.761 1.694 3 33.827 2.149 1.522 1.142 626 1.768 1.635 4 33.200 2.149 1.494 1.121 655 1.775 1.578 5 32.546 2.149 1.465 1.098 684 1.783 1.524 26 9.433 2.149 424 318 1.724 2.043 766 27 7.709 2.149 347 260 1.802 2.062 744 28 5.907 2.149 266 199 1.883 2.082 722 29 4.024 2.149 181 136 1.968 2.103 701 30 2.056 2.149 93 69 2.056 2.126 682 31-0 -0-0 0 Totaal na belasting: 57.096 33.598
Aflossingsvrije hypotheek (30 jaar) indicatieve weergave Hypotheekrente: Belastingaftrek: Rekenrente : 4,5% (aanname) 25% (aanname) 4,0% (aanname) Aflossingsvrije hypotheek, looptijd 30 jaar Afsluit- Hoofdsom Rente Netto lasten kosten stand aflossing rente netto nominaal CW 0 variabel 1 35.000 1.575 1.181 1.181 1.181 2 35.000 1.575 1.181 1.181 1.136 3 35.000 1.575 1.181 1.181 1.092 4 35.000 1.575 1.181 1.181 1.050 5 35.000 1.575 1.181 1.181 1.010 26 35.000 1.575 1.181 1.181 443 27 35.000 1.575 1.181 1.181 426 28 35.000 1.575 1.181 1.181 410 29 35.000 1.575 1.181 1.181 394 30 35.000 1.575 1.181 1.181 379 31 35.000 35.000 10.791 Totaal na belasting: 70.438 32.034
Bruto jaarlasten (nominaal) indicatieve weergave Vrije waarde nu: 50.000 CPI: 2,0% (aanname) Financiering: 70% Canon: 2,0% en 2,25% en 2,6% Hypotheekrente: 4,5% (aanname) Let op: Exclusief terugkoop bloot eigendom bij erfpacht en aflossing bij aflossingsvrije hypotheek 3.000 2.500 2.000 2.742 2.149 Agrarische erfpachtfinanciering Agrarische grondfinanciering (economische benadering) 1.500 1.000 500 1.575 910 788 700 Loopbaanerfpacht Lineaire hypotheek Annuitaire hypotheek - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Aflossingsvrije hypotheek
Contante waarde netto jaarlasten indicatieve weergave Vrije waarde nu: 50.000 CPI: 2,0% (aanname) Financiering: 70% Canon: 2,0% en 2,25% en 2,6% Hypotheekrente: 4,5% (aanname) Rekenrente: 4,0% (aanname) Belastingtarief: 25% (aanname) Let op: Exclusief terugkoop bloot eigendom bij erfpacht en aflossing bij aflossingsvrije hypotheek 2.500 2.348 Agrarische erfpachtfinanciering 2.000 1.755 Agrarische grondfinanciering (economische benadering) 1.500 1.181 Loopbaanerfpacht 1.000 Lineaire hypotheek 500-508 400 241 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Annuitaire hypotheek Aflossingsvrije hypotheek
Overzicht vergelijking financieringsvormen (30 jaar) indicatieve weergave Totale netto lasten over 30 jaar: nominaal én netto contant bij een financiering van 35.000 Voor gebruikte parameters zie eerdere sheets nominaal NCW Agrarische erfpachtfinanciering 82.743 30.815 Agrarische grondfinanciering (juridische benadering) 99.068 36.172 Agrarische grondfinanciering (economische benadering) 90.448 31.004 Loopbaanerfpacht 108.116 37.729 Lineaire hypotheek 53.309 33.991 Annuïtaire hypotheek 57.096 33.598 Aflossingsvrije hypotheek 70.438 32.034
Dank voor uw aandacht! Vragen?