Nota Toewijzingsbeleid voor woningen, bouwpercelen en bedrijfsterreinen Gemeente Drimmelen Vastgesteld d.d.
Inhoudsopgave Begrippenlijst 2 1 Inleiding 3 2 Algemeen 4 2.1 Lotingsprocedure 4 2.2 Anti-speculatiebeding 5 2.3 Afspraken met ontwikkelaars 5 3 Woningen 7 3.1 Wie komt in aanmerking 7 3.2 Aantal loten 7 3.2.1 Standaard 7 3.2.2 Specifiek: starterswoningen en nultredenwoningen 7 4 Bouwpercelen 9 4.1 Wie komt in aanmerking 9 4.2 Aantal loten 9 5 Bedrijfsterreinen 10 5.1 Wie komt in aanmerking 10 5.2 Aantal loten 10 Gemeente Drimmelen vastgesteld d.d. 1
Begrippenlijst In onderstaande worden de begrippen welke in dit toewijzingsbeleid gehanteerd worden toegelicht. Starters (zoals vastgesteld in Notitie Starterswoningen) Starters zijn meerderjarige personen die op zoek zijn naar een zelfstandige koop- of huurwoning, na verhuizing geen koopwoning achterlaten en ook niet binnen de huursector doorstromen. Aanvullende voorwaarden: - de starter staat ingeschreven in de gemeente Drimmelen - maximaal huishoudensinkomen van 33.000,- Uitzonderingen: - jongeren welke voor hun studie de gemeente Drimmelen hebben moeten verlaten, worden gezien als starter in de gemeente Drimmelen tot één jaar na afronding van hun studie. - jongeren welke in de afgelopen vijf jaar de gemeente hebben moeten verlaten als gevolg van een tekort aan betaalbare huisvesting en nog geen eigen woonruimte in bezit hebben, worden beschouwd als starters in de gemeente Drimmelen*. Met betrekking tot de uitzonderingsgevallen geldt dat zij wel aan alle overige voorwaarden van de definitie moeten voldoen. *Als jongeren weer terug willen keren naar de gemeente Drimmelen maar in een andere gemeente reeds een woning in bezit hebben, worden zij niet gezien als starter als bedoeld in het startersbeleid. Starterswoning (zoals vastgesteld in Notitie Starterswoningen) - bestaan voor het merendeel uit grondgebonden woningen - hebben in de regel minimaal 3 kamers - hebben een prijs tot 160.000,- - blijven duurzaam beschikbaar voor de doelgroep Senioren In dit beleid wordt onder senioren personen van 55 jaar of ouder verstaan. Sociale band Met een sociale band wordt bedoeld dat hij of zij is opgegroeid in de gemeente Drimmelen, nu gevestigd is in een andere gemeente, maar nu wenst terug te keren. Een en ander kan aangetoond worden middels een minimale inschrijving van 10 jaar in de gemeente Drimmelen. Economische binding Onder economische binding wordt een functie van minimaal 20 uur bij een in de gemeente gevestigd bedrijf verstaan, waarbij het een arbeidscontract voor onbepaalde tijd dient te betreffen. Aanvullend wordt hierbij de eis gesteld dat de woon-werk-afstand voor de eventuele verhuizing minimaal 50 kilometer betreft. Nultredenwoning Een woningen welke zonder trap te bereiken is en waarbij de woonkamer, keuken, badkamer en tenminste één slaapkamer op dezelfde verdieping liggen. Een nultredenwoning is niet per definitie een appartement, maar kan ook grondgebonden zijn. Gemeente Drimmelen vastgesteld d.d. 2
1 Inleiding Een helder, handzaam en eerlijk woningtoewijzingsbeleid is een zaak van groot publiek belang. De gemeente Drimmelen ziet zich geconfronteerd met een aanzienlijke woningbouwopgave, waarbij speciale aandacht uit dient te gaan naar de doelgroepen van beleid; starters en senioren. Om een juiste woningtoewijzing te waarborgen is een nieuw toewijzingsbeleid opgesteld. Naast regels ten aanzien van woningen, wordt hierin ook de toewijzing van bouwkavels en bedrijfsterreinen gereguleerd. Bij de opstelling van dit toewijzingsbeleid hebben de navolgende uitgangspunten centraal gestaan: 1. Openheid, eerlijkheid en transparantie 2. Versterking van de positie van de sociaal zwakkeren op de woningmarkt o.a : starters, senioren en mensen met een medische indicatie 3. Verbetering van de sociale structuur door de terugkeer van de oud-bewoners van de kernen te bewerkstellen 4. Het waarborgen van de belangen van in Drimmelen gevestigde bedrijven en daarmee de werkgelegenheid 5. Versterking van de onderkant van de woningmarkt door het vrijkomen van huurwoningen extra te stimuleren. Deze notitie is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 1 zullen de algemene lotingprocedure, het anti-speculatiebeding en afspraken met ontwikkelaars worden toegelicht. In de daaropvolgende hoofdstukken zal per categorie, woningen, bouwpercelen en bedrijfstereinen, aangegeven worden wie in aanmerking komen en hoeveel loten toegekend zullen worden. Gemeente Drimmelen vastgesteld d.d. 3
2 Algemeen Hieronder zullen de algemene onderdelen van het toewijzingsbeleid nader worden toegelicht, te weten: de lotingprocedure, het anti-speculatiebeding en afspraken met projectontwikkelaars. 2.1 Lotingprocedure Projecten worden aangekondigd in het huis aan huis blad t Carillon en via de website van de gemeente Drimmelen. Hierbij worden vermeld welke objecten worden verkocht en de toewijzingsprocedure. Gedurende vier daarop volgende weken is op het gemeentehuis de volgende informatie verkrijgbaar: - situatietekening; - tekening en omschrijving van het object; - prijslijst; - inschrijfformulier; - algemene verkoopvoorwaarden; - toewijzingsbeleid. Na sluiting van de inschrijftermijn worden lotnummers toegewezen aan de geïnteresseerden, die tevens aan de inschrijfcriteria voldoen. Geïnteresseerden die niet aan deze criteria hebben voldaan worden hiervan schriftelijk op de hoogte gesteld met opgaaf van redenen. Het aantal lotnummers en de nummers zelf zullen schriftelijk aan iedere geïnteresseerden worden bekend gemaakt, samen met de uitnodiging voor toewijzingsbijeenkomst. Deze bijeenkomst die openbaar is zal binnen vier weken na sluiting van de inschrijftermijn worden gehouden. De wethouder en een notaris zijn bij deze bijeenkomst aanwezig. Tevens dient de betrokken koper in persoon of diens gemachtigde aanwezig te zijn. De kosten van de notaris komen voor rekening van de verkopende partij. Procedure voor de toewijzingsbijeenkomst: - Elk lotnummer wordt door de notaris apart in een enveloppe gedaan - De enveloppen worden geschud - De enveloppen worden op een stapel gelegd - Van bovenaf worden één voor één de enveloppen geopend door de wethouder - De houder van het eerste nummer, de bovenste enveloppe, mag als eerste zijn of haar keuze van de beschikbare objecten bepalen - Het object wordt meteen toegewezen - De overige lotnummers van deze persoon komen te vervallen - Als alle lotnummers zijn getrokken, worden houders, die nog geen object hebben mogen kiezen op volgorde van de lottrekking op de lijst van reservekandidaten geplaatst. Zij worden in die volgorde benaderd als blijkt dat bij bepaalde objecten bij nadere beslissing de koop geen doorgang vindt. In aanvulling op bovenstaande procedure zal voor objecten welke niet in de loting zijn betrokken, en wel onderdeel uitmaken van het plan, maar die door omstandigheden toch nog op de markt komen de volgende procedure gevolgd worden: - De eerste van de reservelijst zal worden benaderd om het object te kopen. Wanneer blijkt dat deze persoon het betreffende object niet wenst te kopen, wordt doorgegaan naar de eerstvolgende op de reservelijst. Dit herhaalt zich totdat een koper is gevonden. Deze persoon wordt van de reservelijst gehaald, de rest van de lijst blijft in stand. Gemeente Drimmelen vastgesteld d.d. 4
Pas wanneer tijdens de loting blijkt dat er meer objecten zijn dan gegadigden mogen deze resterende objecten door de ontwikkelaar op de vrije markt verkocht worden. Loten worden toebedeeld aan natuurlijke personen en niet aan adressen. De persoon dient op het moment van aankondiging 18 jaar of ouder te zijn. Wanneer personen samenwonen of gaan samenwonen en één van de partners heeft een woning of bouwkavel geaccepteerd, dienen de loten van de andere partner uit de loting gehaald. Dit woningtoewijzingsbeleid heeft geen betrekking op woningen welke middels de gemeentelijke ruimte-voor-ruimte regeling ontwikkeld worden. Wanneer woningen, welke aanvankelijk voor de huursector bestemd waren, vóór eerste bewoning toch verkocht zullen worden, dient dit te geschieden conform dit toewijzingsbeleid. 2.2 Anti-speculatiebeding De Hoge Raad heeft op 14 april 2006 uitgesproken dat het bij verkoop van bouwgrond voor woningen in de vrije sector door gemeenten gehanteerde anti-speculatiebeding, te weten een verplichting tot zelfbewoning en een verbod op doorverkoop (in casu gedurende 5 jaar), niet in strijd is met de Huisvestingswet. De gemeente Doetinchem voerde aan dat de onderhavige anti-speculatiebedingen niet op ontoelaatbare wijze ingrijpen in het recht van vrije vestiging. Deze anti-speculatiebedingen strekken ertoe te voorkomen dat, gelet op bestaande woningmarktomstandigheden, de door gemeenten geboden mogelijkheden tot woningbouw onderwerp van speculatie worden. De Hoge Raad oordeelde in haar uitspraak dat antispeculatiebedingen, die niet zien op de verdeling van woonruimte (maar op tegengaan van speculatie) en die geen beperkingen aanbrengen op het recht van vrije vestiging, niet in strijd met het systeem en de strekking van de Huisvestingswet zijn. De gemeente Doetinchem mocht dus toch een antispeculatiebeding in de koop-aannemingsovereenkomsten opnemen. Het eerdere oordeel van de rechtbank dat de anti-speculatiebedingen de Huisvestingswet op onaanvaardbare wijze doorkruisen is dus onjuist. Als gevolg van deze uitspraak van de Hoge Raad kan dus ook de gemeente Drimmelen het anti-speculatiebeding gebruiken om speculatie met nieuwbouw of de mogelijkheid daartoe te voorkomen. Voor de beschrijving van het gehanteerde anti-speculatiebeding wordt verwezen naar artikel 5.2 en 5.3 van de Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwgrond door de gemeente Drimmelen (niet voor complexbouw). Bij wijziging van de algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente Drimmelen zijn deze bindend. 2.3 Afspraken met ontwikkelaars De toewijzingsregels gelden ook voor projectontwikkelaars. In principe dient er dan ook niet van de toewijzingsregels afgeweken te worden. Als tijdens de onderhandeling met een ontwikkelaar blijkt dat de ontwikkelaar woningen wenst te behouden om ze zelf toe te kunnen wijzen voor bewoning mag dat alleen in de onderstaande twee gevallen. In alle overige gevallen dienen de onderhandelingen met de projectontwikkelaar te worden stilgelegd en/of te worden voorgelegd aan de gemeenteraad: 1. Bij de koppeling van twee objecten binnen één project, waarbij ook later geen vervreemding is toegestaan, zie onderstaande voorbeelden (deze gekoppelde objecten dienen wel conform dit toewijzingsbeleid verloot te worden): Gemeente Drimmelen vastgesteld d.d. 5
- Winkel met woonruimte voor eigenaar/beheerder; - Horecagelegenheid met woonruimte voor de toekomstige exploitant/beheerder; - Kantoorunit met woonruimte voor eigenaar/beheerder In alle gevallen is sprake van een bedrijfsrelatie tussen het bedrijf en de bewoner 2. Indien voor het slagen van een betreffende ontwikkeling iemand kan participeren met gronden/of woningen op de betreffende locatie en/of een andere locatie (niet zijnde de ontwikkelingslocatie). Bijvoorbeeld: een eigenaar van een stukgrond kan een bouwplaats krijgen als hij dit stuk grond inzet voor de totale ontwikkeling of in geval van sloop van zijn huidige woning inzet en hiervoor een woning in het plan terug krijgt. Als er een ontkoppeling (vervreemding) plaatsvindt van onroerend goed dient de woning c.q appartement dat vrijkomt via het gemeentelijk toewijzingsbeleid verkocht te worden, zie paragraaf 2.1. Gemeente Drimmelen vastgesteld d.d. 6
3 Woningen 3.1 Wie komt in aanmerking Een ieder die interesse heeft voor een bepaalde woning, zowel een eengezinswoning als appartement. 3.2 Aantal loten Loten worden toebedeeld aan natuurlijke personen en niet aan adressen. De persoon dient op het moment van aankondiging 18 jaar of ouder te zijn. Bij woningen wordt een onderscheid gemaakt in de volgende subcategorieën: 1) Standaard 2) Specifiek (starterswoningen en nultredenwoningen) 3.2.1 Standaard Het aantal loten per persoon bedraagt standaard één. Er kunnen maximaal twee extra loten toegekend worden als de persoon: a) Na toewijzing van een object een huurwoning in de gemeente Drimmelen vrij maakt; b) Starter op de woningmarkt is zoals omschreven in de Notitie Starterswoningen; c) Op dit moment niet in de gemeente Drimmelen woonachtig is maar wel kan aantonen een sociale band en / of een economische binding te hebben met de gemeente Drimmelen. De begrippen starter, sociale band, economische binding en nultredenwoning worden in de begrippenlijst toegelicht. 3.2.2 Specifiek: Starterswoningen en Nultreden woningen Starterswoningen Voor woningen welke aangemerkt worden als starterswoning komen enkel starters zoals omschreven in door gemeenteraad op 14 december 2006 vastgestelde Notitie Starterswoningen in aanmerking. Deze omschrijving is ook opgenomen in de bij deze nota behorende begrippenlijst. Starterswoningen kennen een maximumprijs van 160.000,-. Dat het inkomen van een starter beneden de gestelde grens van 33.000,- ligt dient te worden aangetoond door overleggen van een aanslag inkomstenbelasting van de belastingdienst en een recente loonstrook. Als er objecten overblijven na deze loting moeten deze objecten conform de standaard sub categorie worden verloot (zie par.3.2.1.). Nultredenwoningen Indien een woning aangemerkt kan worden als nultredenwoning worden aan senioren en mensen met een medische indicatie twee extra loten toegekend. Dit betreft niet alleen appartementen, maar ook grondgebonden woningen welke als nultredenwoning te bestempelen zijn. Met een medische indicatie wordt bedoeld dat de betreffende persoon niet meer in staat wordt geacht in de huidige woning zelfstandig te kunnen wonen, maar wel goed uit de voeten Gemeente Drimmelen vastgesteld d.d. 7
zou kunnen in een nultreden woning. Een dergelijke medische verklaring dient afgegeven worden door het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ). In dit woningtoewijzingsbeleid wordt onder senioren personen van 55 jaar of ouder verstaan. Gemeente Drimmelen vastgesteld d.d. 8
4 Bouwpercelen 4.1 Wie komt in aanmerking - Alle inwoners van de gemeente Drimmelen; - Mensen met een sociale band of economische binding met de gemeente Drimmelen. 4.2 Aantal loten Loten worden toebedeeld aan natuurlijke personen en niet aan adressen. De persoon dient op het moment van aankondiging 18 jaar of ouder te zijn. Het aantal loten per persoon bedraagt standaard één, er kunnen maximaal twee extra loten toegekend worden als de persoon: a) Starter op de woningmarkt is zoals omschreven in de Notitie Starterswoningen; b) Na toewijzing van een bouwperceel een huurwoning in de gemeente Drimmelen vrij maakt; 4.3 Inschrijfgeld In tegenstelling tot bij de andere categorieën zal in geval van loting voor bouwkavels inschrijfgeld voor deelneming worden gevraagd. Het inschrijfgeld voor deelneming aan loting voor bouwkavels bedraagt 100,-. Indien men geen kavel toegewezen krijgt, vindt restitutie van het inschrijfgeld plaats. Wanneer men tijdens de loting een kavel afwijst, vindt geen restitutie plaats. Gemeente Drimmelen vastgesteld d.d. 9
5 Bedrijfsterreinen 5.1 Wie komt er in aanmerking Alle bedrijven die een hoofd of nevenvestiging hebben in de gemeente Drimmelen, alsmede startende ondernemers welke in de gemeente Drimmelen een bedrijf willen beginnen. Uitzondering: Burgemeester en wethouders kunnen na toestemming van de gemeenteraad besluiten om bedrijven van buiten de gemeente toe te laten tot de loting. Hierbij kan gedacht worden aan bedrijven die voor extra werkgelegenheid kunnen zorgen binnen de gemeente Drimmelen. 5.2 Aantal loten Loten worden toebedeeld aan bedrijven. Het aantal loten per bedrijf bedraagt standaard één, er kunnen maximaal twee extra loten toegekend worden wanneer: a) Redelijkerwijs verwacht kan worden dat de vrijkomende locatie bij herontwikkeling voor woningbouw geschikt te maken is, zulks ter beoordeling van de gemeenteraad b) Na toewijzing van een bouwperceel de werkgelegenheid binnen de vestiging met 20 % stijgt c) Daarmee een milieukundig probleem conform de milieuwetgeving van de gemeente Drimmelen in een kern wordt opgelost. Opmerking De hierboven beschreven toewijzingsregels voor bedrijfsterreinen dienen in de toekomst te worden gestroomlijnd met het nieuwe beleidsplan Economische Zaken. Gemeente Drimmelen vastgesteld d.d. 10