Hypotheken update Q1 2015 Hypotheekmarkt presteert wederom goed IG&H Consulting & Interim houdt u graag op de hoogte van de ontwikkelingen in de hypotheekmarkt. In deze hypotheekupdate informeren wij u over het 1 e kwartaal van 2015, een kwartaal waarin de omzet en aantallen wederom fors zijn gestegen ten opzichte van vorig jaar. Ook het aantal oversluitingen stijgt licht. Binnen het aanbiedersveld zien we nieuwe partijen gestaag groeien. Opvallend dit kwartaal zijn de beperkte verschuivingen in marktaandelen van de top-10 hypotheekverstrekkers. Verder in deze update aandacht voor een andere kijk op doelgroepen. Dit is een sneak-preview uit het IG&H marktmonitor onderzoek. Wij wensen u veel leesplezier met onze update en nodigen u van harte uit te reageren. Met vriendelijke groet, IG&H Consulting & Interim
Belangrijkste trends en ontwikkelingen Groei hypotheekmarkt zet door De hypotheekmarkt is flink gestegen ten opzichte van het 1e kwartaal van 2014. ook het aantal oversluiters lijkt (heel) voorzichtig weer wat te stijgen De hypotheekmarkt is in het afgelopen kwartaal in omzet met 31% gegroeid ten opzichte van een jaar geleden. Ook de dip ten opzichte van het zeer goed presterende 4de kwartaal valt mee; de groei van de hypotheekmarkt zet dus duidelijk door. Het aantal te koop staande woningen is daarbij ook flink gedaald. Het valt verder op dat het aantal oversluiters al twee kwartalen aanzienlijk hoger is dan de twee jaar ervoor. Oversluiters zijn ondertussen weer goed voor 21% van de totale markt. De huizenprijzen op basis van de WOX van Calcasa zijn met 3,3% gestegen op jaarbasis, maar de prijsstijging vlakt wel wat af. De gemiddelde hypotheeksom stijgt al een paar kwartalen fors. Dit komt niet alleen door de prijsstijgingen, maar ook doordat relatief meer duurdere woningen worden verkocht. Alhoewel twee nieuwkomers van de afgelopen periode (MUNT en Lloyds Bank) nog niet in de top 10 te zien zijn, we zien ze wel gestaag groeien in marktaandeel. Ook heeft dit kwartaal zich weer een nieuwe speler gemeld op de markt (Maple bank). ING Bank ziet zijn marktaandeel dit kwartaal het meeste stijgen, maar over de hele linie heen zijn er amper uitschieters. In de top-10 hebben maar liefst 8 aanbieders dezelfde positie als vorig kwartaal, dit is iets wat zelden voorkomt. Meer informatie: Michiel Elich, partner bij IG&H Consulting & Interim E: m.elich@igh.nl T: 030 2040 900 Auteurs IG&H Hypotheekupdate: Floris Mantz, senior consultant bij IG&H Consulting & Interim (f.mantz@igh.nl) Wouter Walraven, senior consultant bij IG&H Consulting & Interim (w.walraven@igh.nl)
Omzet, aantallen en prijsontwikkelingen Flinke groei t.o.v Q1 2014 De hypotheekomzet is in een jaar tijd met 31% gestegen, maar is wel lager dan in het 4de kwartaal 2014. Hypotheekomzet In het 1e kwartaal van 2015 komt de hypotheekomzet uit op 11,9 miljard. Dit is een stijging van 31% t.o.v. het 1e kwartaal van 2014. Dit betekent wel dat de hypotheekmarkt t.o.v. het 4de kwartaal 2014 is gedaald met 27%. De daling in het 1e kwartaal zien we elk jaar in de cijfers (gemiddeld 24%). Na het uitstekende 4de kwartaal 2014 is de daling toch relatief beperkt en minder dan verwacht. In het 4de kwartaal waren er veel mensen die nog snel wilden profiteren van de tijdelijk verhoogde vrijstelling bij schenking en/of de aangescherpte leennormen per 1 januari voor wilden zijn. Het goede 1e kwartaal duidt op een structureel herstel dat zich ook in 2015 doorzet. Aantal hypotheken Het aantal hypotheken in het 1e kwartaal van 2015 komt uit op 51 duizend; dit is een stijging van 18% t.o.v. van het 1e kwartaal van 2014, maar een daling van 30% t.o.v. het 4de kwartaal 2015. Deze percentages wijken flink af van ontwikkelingen in hypotheekvolume door de stijging van de hypotheeksom. Het aantal oversluiters komt in het 1e kwartaal uit op 10.760. Dit is een stijging van 33% t.o.v. het 1e kwartaal 2014 en is het op één-na-beste kwartaal in 2 jaar tijd. Alleen het 4de kwartaal 2014 had een hoger aantal oversluiters. In totaal maken oversluiters nu 21% uit van het totaal aantal verkochte hypotheken, wat weer een stuk hoger is dan het dieptepunt van 17%. Het aantal oversluiters is nog altijd aanzienlijk lager dan in de top-jaren, maar oversluitmarkt lijk wel voorzichtig op te krabbelen. Prijsontwikkeling
De WOX van Calcasa geeft aan dat de huizenprijs met 3,3% is gestegen in het 1e kwartaal 2015 vergeleken met jaar eerder. De prijsstijging lijkt wel af te vlakken, want ten opzichte van het vorige kwartaal is de prijs met slechts 0,3% gestegen. Er zijn wel aanzienlijke verschillen in de ontwikkeling van de prijzen: Appartementen stijgen op jaarbasis sneller in waarde (4,4%) dan eengezinswoningen (3,0%) Duurdere huizen (> 350.000) stijgen op jaarbasis het meest, met zo n 4,6%. Woningen van minder dan 150.000 stijgen daarentegen met slechts 2,2% op jaarbasis. Woningen in de prijsklasse 150.000-250.000 werden 3,1% meer waard. Woningen van 250.000-350.000 werden 3,6% meer waard. De prijsstijging is het grootst in Noord-Holland (+5,5%) gevolgd door de provincie Zeeland (5,4%) en Groningen (+5,1%). In Friesland (0,4%), Drenthe (0,0%), Limburg (1,4%) en in Flevoland (1,8%) steeg de gemiddelde woningwaarde het minst. Calcasa verwacht dat de huizenprijzen in het 2e kwartaal van 2015 2,6% hoger zullen zijn dan in 2e kwartaal van 2014. Wederom met een soortgelijk verschil in prijsontwikkelingen, zoals hierboven omschreven. Het aanbod van woningen is met 7,4% gedaald. De prijsstijging zien we ook terug in de gemiddelde hypotheeksom. Deze is nu al 3 kwartalen op rij (sterk) gestegen. Met een gemiddelde waarde van een hypotheek van 235k1 is de gemiddelde hypotheeksom weer iets hoger dan in het 1e kwartaal van 2012. Naast de prijsstijging van woningen speelt hier ook de verkoop van meer duurdere woningen een rol. Bron: Kadaster, IG&H Consulting & Interim 1 Een beperkt deel van de stijging van de hypotheeksom in het 1 e kwartaal is veroorzaakt doordat Aegon het aantal hypotheken vanaf 2015 anders registreert dan voorheen waardoor de gemiddelde som van Aegon hypotheken hoger uitvalt
Marktaandelen Weinig beweging in de markt voor hypotheekverstrekkers ING bank is de grootste stijger in een markt die relatief weinig beweegt Het eerste wat opvalt, is dat de marktverschuivingen in het 1e kwartaal zeer beperkt zijn. Dit zijn we de afgelopen jaren niet vaak tegengekomen. De grootste stijger in het 1e kwartaal is ING Bank (+1,5%), andere stijgers zijn Achmea hypotheekbank (+1,1%), Aegon (+1,0%), Obvion (0,6%) en HQ Hypotheken (+0,5%). Ook bij de dalers zien we betrekkelijk weinig beweging. Delta Lloyd (-1,3 %) is in het 1e kwartaal de grootste daler na een zeer goed 4de kwartaal 2014. Argenta Spaarbank (-1,2%) daalt ook nog enigszins noemenswaardig.
Door de beperkte verschuivingen in marktaandelen, zien we ook in de top-10 weinig wijzigingen. De grote drie banken blijven de lijst aanvoeren, Aegon blijft daarna de grootste verstrekker. Achmea Hypotheekbank (7e plek) en Nationale Nederlanden (8e plek) zijn van plek gewisseld, maar alle andere posities in de top-10 zijn exact gelijk aan die in het 4de kwartaal van 2014. Twee nieuwkomers van de afgelopen periode (MUNT en Lloyds Bank) zijn gegroeid in het afgelopen kwartaal. Toch hebben MUNT hypotheken (16e plek) en Lloyds Bank (17e plek) beiden nog niet voldoende volume voor de top-10. Bron: Kadaster, IG&H Consulting & Interim
De visie van IG&H op Sneak preview marktmonitor: een andere kijk op doelgroepen Doelgroepen in de hypotheekmarkt worden meestal vrij klassiek benaderd: starter vs. doorstromer, vaste dienst vs. zzp-er, NHG vs. niet NHG. Dat kan ook anders. Met een insteek die gebaseerd is op een selectie naar ook andere kenmerken zoals bijvoorbeeld regio kunnen hele specifieke en gelijksoortige doelgroepen worden samengesteld. En dat kan veel voordelen hebben. Zowel voor uw commerciële positie als voor uw afsluitproces. Binnenkort wordt de jaarlijkse IG&H marktmonitor hypotheken weer uitgebracht. Voor de deelnemende partijen worden inzichten geboden in onder andere volume ontwikkeling en prognoses, portefeuille samenstelling van de deelnemers t.o.v. peers en de markt, en trends in en visie van IG&H op de hypotheekmarkt. In dit artikel alvast een sneak preview van een van onderwerpen waar we verder op in zullen gaan: een andere kijk op doelgroepen en segmentatie. De huidige praktijk is dat een beperkt aantal kenmerken bepalend is voor het maximale hypotheekbedrag, tarief en proces dat doorlopen wordt. Dit betekent onder andere dat de ingewikkelde gevallen in feite gesubsidieerd worden door de eenvoudige gevallen. Maar u kunt ook anders kijken: met een moderne, gedifferentieerde bril gaat u op zoek naar veel meer specifieke doelgroepen die erg gelijksoortige kenmerken hebben. En daar kunt u vervolgens zowel het aanbod als het afsluitproces op aanpassen. Naast de klassieke elementen om doelgroep te bepalen, kunt u dan kijken naar zaken als opleidingsniveau en regio (krimp of groei). Voorbeelden van deze benadering kunnen zijn: Opleidingsniveau - als WO+ dan minder documenten nodig voor inkomenstoets LTV <75% - modelmatige taxatie accepteren, schrappen van een aantal inkomensdocumenten Een supersnelle acceptatiestraat voor zzp-ers van mbo niveau met een stabiele opdrachtenstroom Natuurlijk zijn er veel varianten mogelijk, en past niet alles bij u als hypotheekverstrekker. Maar met de hier genoemde insteek is een heel andere blik op het concurrentie speelveld mogelijk, met veel scherpere en betere risico-inschatting en pricing. En bovendien een strakke procesinrichting, door het richten en daarmee optimaliseren van de keten. Benieuwd wat dit voor u kan brengen? Of bezorgd om wat er kan gebeuren als concurrenten deze insteek gaan hanteren? Wij praten hier graag met u over door. Neem hiervoor contact op met Joppe Smit of Michiel Elich Hondiuslaan 102 3528 AC Utrecht T 030 2040 900 E info@igh.nl