, Duurzame huisvesting: Een gids voor de Nederlandse kantoorgebruiker Duurzaamheid is geen onderwerp voor de toekomst. Het is topprioriteit, vandaag. Duurzame kantoorhuisvesting blijft de komende vijf jaar schaars. Strategisch investeren in duurzaamheid levert een stevige voorsprong op de concurrentie. Ook nu, tijdens de kredietcrisis. Duurzame oplossingen dragen bij aan kostenbesparingen.
COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 2
Inleiding Introduction De groene golf is hier. CEO s, consumenten, medewerkers, iedereen praat over duurzaamheid. Bedrijven die zich het beste voorbereiden, zullen er ook het sterkst van profiteren. De focus van Nederlandse organisaties richt zich daarbij ook steeds meer op duurzame huisvesting. Niet alleen zijn hiermee zichtbare prestatieverbeteringen te behalen, ook kan vastgoed een grotere waarde toevoegen aan een organisatie. Maar op veel bedrijven komen de initiatieven, certificeringen en regelgeving vooralsnog overweldigend over. Daarmee blijft duurzaamheid een begrip en niet praktisch toepasbaar. Door toenemende maatschappelijke druk is het echter niet meer de vraag óf bedrijven zich duurzaam moeten huisvesten, maar hoe het uit te leggen is wáárom men daar nog niet mee bezig is. Duurzame huisvesting is een opportunity in een periode van economische neergang. Tegelijkertijd noopt de huidige kredietcrisis organisaties tot het uitstellen van grote investeringen. Het is dan ook erg verleidelijk om het verduurzamen van de huisvesting op te schorten. Maar door duurzaamheid te integreren in het huisvestingsprogramma zijn er al op zeer korte termijn forse besparingen te realiseren. Besparingen die juist nú hard nodig zijn. Uit internationaal onderzoek van CoreNet Global en Jones Lang LaSalle komt naar voren dat duurzame huisvesting bij maar liefst 70% van bedrijven een urgent vraagstuk is, ondanks de economische malaise. Tegelijkertijd geven vrijwel alle kantoorgebruikers aan dat door een groot tekort aan duurzaam vastgoed het een grote uitdading is om concrete stappen te nemen. Vooral in volwassen kantorenmarkten, zoals in Nederland. Maar hoe komt u tot duurzame huisvesting? Ondanks de economische malaise en een groot tekort aan duurzaam vastgoed, kunnen en moeten kantoorgebruikers doorgaan met het verduurzamen van hun huisvesting. Om inzicht te krijgen in de huidige situatie bij Nederlandse organisaties en de uitdagingen waar ze tegenaan lopen, heeft Jones Lang LaSalle 135 organisaties geïnterviewd met behulp van enquêtes en diepte-interviews. De belangrijkste resultaten vindt u terug in het eerste deel van deze publicatie. In het tweede deel treft u een praktische gids om met uw organisatie de eerste concrete stappen naar duurzame huisvesting te zetten en om eerste besparingen te realiseren. The green wave has reached our shores: CEOs, consumers, employees - everyone is talking about sustainability, and it s the companies that are the best prepared for it that will profit from it the most. Dutch organisations are increasingly looking at the issue of sustainable real estate, not just because this can lead to significant improvements in performance but also because real estate can add more value to an organisation. However, many companies feel overwhelmed by initiatives, certification processes and regulations. For them, sustainability remains a theoretical concept. However, increasing public pressure means that it is no longer a question of whether companies make their real estate sustainable but why they are not yet making any moves in that direction. Sustainable real estate is an opportunity in a period of economic downturn. The current credit crisis means organisations are more likely to delay large-scale investments. Furthermore, in such times it can be very tempting to delay efforts to make real estate (more) sustainable. However, integrating sustainability into wider corporate real estate strategies can quickly lead to considerable savings - savings that are needed now more than ever. Global research conducted jointly by CoreNet Global and Jones Lang LaSalle revealed that 70% of the 400 global corporates interviewed regarded sustainability as a critical, here and now issue, even in the current global economic downturn. At the same time, almost all office occupiers say that a severe shortage of sustainable real estate makes it hard to have sustainable accommodation in practice. This is especially true of mature office markets such as the Netherlands. So how do you make corporate real estate sustainable? The simple truth is that despite the economic downturn and a major shortage of sustainable real estate, office occupiers can and must continue with their plans to make their real estate sustainable. In order to gauge the current situation at Dutch organisations and the challenges they are facing, Jones Lang LaSalle interviewed 135 organisations using surveys and indepth interviews. The most important findings can be found in the first section of this report, with the second section being devoted to a practical guide aimed at helping your organisation take its first practical steps towards sustainable real estate and the achievement of cost savings. 3 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
Gebruikersvisie op duurzame huisvesting Occupier s perspective on sustainable real estate De focus op duurzame huisvesting neemt in hoog tempo toe in het internationale bedrijfsleven. Wereldwijd stijgt het kennisniveau van huisvestingsmanagers sterk. Inmiddels hebben veel organisaties een start gemaakt met het verduurzamen van hun huisvesting. Meer hulpmiddelen zijn noodzakelijk om in de snel veranderende wereld van duurzaamheid de juiste stappen voorwaarts te maken. Duurzaamheid wint terrein in periode van economische neergang. Ondanks de economische malaise wereldwijd is het aantal corporates, die aangeven dat duurzame huisvesting nu een cruciaal vraagstuk is, sterk gestegen van 47% in 2007 naar 69% eind 2008. Dit blijkt uit internationaal onderzoek van CoreNet Global en Jones Lang LaSalle onder 400 bedrijven, gehouden in oktober dit jaar en in september 2007. Vooral bij grote internationaal opererende organisaties staat duurzaamheid hoog op de agenda. The interest of international business in sustainability and sustainable real estate is growing rapidly. All over the word the knowledge level of corporate real estate managers is strengthening. Many organisations have already started to make their real estate more sustainable. More tools for real estate managers are necessary in the rapidly changing world to make the right decision for sustainable real estate. Sustainability gains ground in periods of economic downturn. Despite the global economic downturn, the number of corporates claiming that sustainable real estate is already a critical issue has risen from 47% in 2007 to 69% at the end of 2008. This was revealed in an international survey of 400 companies carried out jointly by CoreNet Global and Jones Lang LaSalle in October of this year and in September 2007. Sustainability is a high priority within major internationally active corporates in particular. Figure 1: Change in expectation as to when sustainability is already a critical business and CRE issue September 2007 October 2008 Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (October 2008) 47% 69% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Figure 2: Expectations as to when sustainability will become a critical business and CRE issue 4% 9% 18% 69% Already critical 1-2 years More than 3 years Never Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (October 2008) Een ruime meerderheid van de bedrijven geeft aan dat hun aandacht vooral uitgaat naar recycling, energiebesparing en het terugdringen van de CO2-uitstoot. Echter, minder bedrijven geven aan bereid te zijn om meer te betalen voor duurzame huisvesting dan een jaar geleden. Dit zou men kunnen wijten aan de kredietcrisis en het opdrogen van financiële bronnen voor duurzaamheid. Ondanks de economische achteruitgang is de aandacht voor duurzame huisvesting sterk toegenomen. Huisvestingsmanagers zien inmiddels voldoende kansen om tegen geringe kosten duurzaamheidsprogramma s op te stellen, die niet alleen duidelijke financiële besparingen opleveren, maar ook bijdragen aan een beter bedrijfsimago voor klanten, medewerkers en nieuw aan te trekken talent. In terms of specific priorities, a clear majority of the companies state that their main focus is on recycling, energy saving measures and reducing their CO2 output. Fewer companies than a year ago said they were prepared to pay more for sustainable real estate. This could be down to the credit crisis and to the drying up of the financial resources needed to fund sustainability. However, despite the economic decline, there is a much greater focus on improving the sustainability level of the real estate portfolio. Real estate managers now feel that there are interesting opportunities for setting up sustainability programmes at low cost that will not only result in significant cost savings but will also improve the company s image in the eyes of its employees and help it to attract new talent. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 4
Figure 3: Change in occupier s perspective towards sustainable real estate September 2007 May 2008 October 2008 Global survey Sustainability is a critical issue for major Corporates Occupiers are prepared to pay a premium for sustainable real estate Dutch survey Occupiers are positive towards sustainable RE solutions Initiatives mainly focus on reducing costs and improving corporate image Global survey Focus on sustainable RE increases at a rapid pace Fewer companies appear willing to pay more for green buildings Good sustainable solutions will be hard to find next years Sustainable solutions will largely have to be implemented in existing stock Financial downturn has not dispelled the corporate commitment to sustainability Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (September 2007 & October 2008) and Dutch corporate survey by Jones Lang LaSalle (2008) In mei 2008 hebben ruim 135 organisaties in Nederland hun medewerking verleend aan een enquête over duurzame huisvesting. De enquête is uitgevoerd vóórdat de kredietcrisis zich nadrukkelijk openbaarde in Nederland. Het doel van de enquête was inzicht te krijgen in de drijfveren achter duurzame huisvesting, de huidige stand van zaken en uitdagingen in de markt. Ook heeft Jones Lang LaSalle vier diepte-interviews uitgevoerd om haar bevindingen te toetsen. Het valt op dat het internationale bedrijfsleven een stap lijkt voor te lopen op Nederlandse kantoorgebruikers met het verduurzamen van de huisvesting. Slechts 38% van de respondenten geeft aan bij duurzaamheid ook te kijken naar huisvesting. Dit is relatief laag in vergelijking met de 69% van de internationale kantoorgebruikers. De focus van Nederlandse organisaties lijkt zich vooral te richten op hun kernactiviteiten. In toenemende mate definiëren bedrijven dan ook een visie op duurzaamheid gekoppeld aan hun bedrijfsdoelstellingen. Duurzame huisvesting kan nog concreter voor Nederlandse organisaties. Kantoorgebruikers zien wel kansen en de bedrijfskundige noodzaak van duurzame huisvesting (figuur 5). De belangrijkste motieven zijn dan ook vooral het verhogen van de medewerkersproductiviteit, besparen van kosten en het verbeteren van het bedrijfsimago. Strengere wet- en regelgeving lijkt hierbij vooralsnog weinig van invloed te zijn op het zetten van de eerste stappen. In May 2008 more than 135 organisations in the Netherlands replied to a survey on sustainable real estate. This was still before the current credit crisis hit the Netherlands. The purpose of this survey was to uncover the driving forces behind sustainable real estate and to identify the current position and the challenges facing the market. In addition, Jones Lang LaSalle carried out four in-depth interviews to help analyse the emerging trends and themes further. What is striking is that the international business community appears to be a step ahead of Dutch office occupiers in efforts to make real estate sustainable. 38% of Dutch respondents indicated that they also looked at accommodation when considering sustainability measures. This is a relatively low figure compared to the 69% of the international office occupiers. Dutch organisations appear to concentrate more on their core activities. Increasingly, therefore, companies are defining their policy on sustainability in terms of their company objectives too. Sustainable real estate has to become more concrete for Dutch organisations. Office occupiers do see both opportunities and a business case for sustainable real estate (see Figure 5). Accordingly, the most important motives are the goals of increasing employee productivity, reducing costs and improving the company s image. For the foreseeable future, stricter legislation and regulations are not expected to have a major impact on the decision to take the first practical steps. Figure 4: Organisational implementation of sustainability Sustainable management 52% Rationale for sustainable real estate ING Group Sustainable products and services Sustainable real estate None Other 5% 7% 38% 51% ING is an international organisation with a worldwide spread of offices and co-workers. ING has impact on the environment all over the world. Therefore sustainability is one of their six business principles. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 5 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
Figure 5: Rationale sustainable real estate Figure 6: Occupier focus on sustainability Improve working environment 59% Image social responsibility 57% Save energy 54% Bond co-workers 44% Comply with company vision 40% Stronger legislation 23% Sustainability as marketing tool 23% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Driven by business necessity and opportunities Energy usage Material usage CSR Life span real estate Indoor environment Waste management Health Water usage User-friendliness RE 6% 9% 22% 22% 22% 35% 45% 45% 72% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Ondanks de goede motieven lijken kantoorgebruikers vooralsnog zoekende in het opstellen en implementeren van een duurzaamheidsprogramma. Gedreven door sterk gestegen energiekosten, geeft maar liefst 72% van de respondenten aan zich te focussen op een efficiënter verbruik. Dit is in lijn met de aangegeven motivatie voor duurzame huisvesting. Voor het verbeteren van de werkomgeving is echter, door veel gebruikers, nog geen vast omlijnd programma of een strak implementatietraject vastgesteld. Zo scoren binnenmilieu, afvalmanagement en gezondheid relatief laag. Doordat voor veel gebruikers duurzaamheid nog geen concreet begrip is, hebben zij moeite met het maken een vertaalslag van ambitie naar een praktische toepassing. In vergelijking met figuur 6 wijken grote kantoorgebruikers in Nederland af van het totaalbeeld. Hun focus ligt vooral op maatschappelijk verantwoord ondernemen (mvo) en zij geven hier meer aandacht aan dan energiebesparing alleen. De mvotoepassingen richten zich voornamelijk op het verduurzamen van de kernactiviteiten in plaats van de huisvesting. Opvallend is dat relatief meer kantoorgebruikers met een gemengde vastgoedportefeuille van huur en eigendom op een strategisch niveau bezig zijn met duurzame huisvesting dan eigenaren of huurders alleen. Zij associëren duurzaamheid het meest met vastgoedinvesteringen op de lange termijn zoals energie(besparingen), mvo en levensduur van vastgoed. Despite their laudable motives, at the moment occupiers are proving slow to set up and implement a sustainability programme. No less than 72% of the respondents said they were trying to use energy more efficiently because of the sharp increase in energy costs. This fits with the motives given for wanting sustainable real estate. However, no precisely defined programme or implementation project has been put in place yet for improving the working environment by most of the survey respondents. For these reasons, indoor environment, waste management and health issues score relatively low. For many users, sustainability is not yet a practical concept, which is why they are experiencing problems in turning this theoretical objective into practical applications. Comparing this with figure 6 shows that in the Netherlands, large-scale office occupiers do not follow the general trend. Instead, their main focus is on CSR (corporate social responsibility), with it being seen as a more critical issue than energy saving on its own. However, the CSR applications mainly focus on making the core activities more sustainable instead of real estate It is worth noting that relatively speaking, more office occupiers who hold a mixed real estate portfolio for leasing and ownership have strategic sustainable real estate plans than do those who are solely owners or tenants. They mostly associate sustainability with long-term real estate investment issues such as energy and energy saving, CSR and the life cycle of real estate. Sustainability objective Siemens AG Siemens is represented with office buildings and production sites in over 190 countries. Since two years sustainability is built into their organisation in a more structured way. It s their goal to be 20% more energy efficient by 2011 in all their locations. BAM Utiliteitsbouw has the ambition to be in the lead for sustainability in the construction industry BAM s objective is to take sustainability to a higher level. Sustainable developments are feasible. Within 10 years an investment is earned back by savings. A non-sustainable building will be difficult to let and difficult to sell within 10 years. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 6
De urgentie en focus op het verduurzamen van de huisvesting is begrijpelijk wanneer men inziet welke impact kantoorgebouwen wereldwijd hebben op het milieu. Ruim 40% van al het energiegebruik en circa eenderde van al het watergebruik vindt plaats in kantoorgebouwen. Organisaties kunnen met het verduurzamen van hun huisvesting wereldwijd een grote maatschappelijke bijdrage leveren, een positief imago opbouwen en kosten besparen. De vertaalslag van ambitie naar duurzame huisvesting moet nog gemaakt worden. Aan de huisvestingsmanagers is gevraagd welke duurzaamheidsprogramma s van belang zijn voor de organisatie en welke initiatieven ze al hebben ontplooid. Bijzonder is het dat initiatieven in de breedste zin betrekking hebben op de organisatie, het gebouw, de locatie en het energieverbruik. Figure 7: Important sustainability topics for occupiers The urgency and increased focus on making accommodation more sustainable is understandable when you consider the global impact that office buildings have on the environment. In fact, office buildings account for more than 40% of all energy consumption and about one third of all water consumption. In other words, organisations that improve the global sustainability of their real estate are making a major social contribution, improving their corporate image and reducing their costs. The move to translate goals into sustainable real estate still has to be made. As part of our survey, real estate managers were asked about their organisation s major sustainability programmes and the specific initiatives they had developed. What is striking is that those initiatives that have been implemented are geared towards the organisation and its buildings, its locations and its energy consumption. Figure 8: Initiatives performed by occupiers Well-being co-workers 62% Use of public transport 35% Efficient use of energy 32% Efficient use of office space 30% Workplace management 22% Waste management 18% Guide co-workers behaviour 17% Sustainable use of materials 13% Extension life span 12% Vicinity city co-workers 11% Water saving measures 11% Sustainable transport 10% Green environment 9% Extra facilities 8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Well-being co-workers 65% Waste management 53% Guide co-workers behaviour 51% Efficient use of office space 49% Accessibility by public transport 45% Workplace management 44% Sustainable use of materials 34% Green environment 32% Efficient use of energy 31% Sustainable transport 28% Extra facilities 28% Water saving measures 25% Vicinity city co-workers 24% Extension life span 18% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Most initiatives mainly focussed on co-workers Opvallend is dat de duurzaamheidsagenda (figuur 6) van organisaties en hun daadwerkelijke initiatieven voor een duurzame huisvesting niet in pas lopen (figuur 7 en 8). Terwijl aan welzijn van medewerkers niet de grootste prioriteit wordt toegekend, ontplooien diverse organisaties hiervoor wel initiatieven. Anderzijds heeft efficiënt gebruik van energie de hoogste prioriteit, maar juist op dit gebied zijn nog relatief weinig initiatieven ondernomen. Grote kantoorgebruikers in Nederland nemen aanzienlijk meer initiatief in efficiënt energieverbruik. Door hun omvang neemt het besparingspotentieel toe en ook zijn ze beter in staat om met een eigenaar goede afspraken te maken waar nodig. Van de internationale bedrijven gaf in oktober ruim 73% aan dat efficiënt energieverbruik erg belangrijk is en dat ook 57% een besparingsprogramma heeft opgestart. It is also worth noting that the sustainability agendas of organisations (figure 6) and the actual initiatives undertaken to achieve sustainable real estate are not running in sync (figures 7 and 8). Even though employee well-being is not given the highest priority, a large number of organisations are actually developing initiatives with this goal in mind. On the other hand, although efficient energy use is deemed to have the highest priority, relatively few initiatives have actually been taken. In the Netherlands, large-scale office occupiers have implemented considerably more initiatives aimed at achieving efficient energy consumption. The scope of these initiatives increases the potential savings and means the occupiers are also better able to agree more appropriate arrangements with the owner where necessary. When it comes to international companies, in the October survey more than 73% of them said that efficient energy consumption was very important, with 57% saying that they had implemented an energy-saving programme. 7 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
Organisaties nemen vooral initiatieven die praktisch toepasbaar zijn. Het is echter nog niet duidelijk in welke fase de initiatieven zich bevinden en welke resultaten ermee worden behaald. Veel bedrijven hebben moeite met het meten van prestatieverbeteringen. En zelfs wanneer organisaties erin slagen om concrete prestatieverbeteringen te meten, missen ze nog goede benchmarkmogelijkheden, omdat er momenteel nog niet voldoende vergelijkingsdata beschikbaar zijn in de markt. In een internationale CEO- enquête 1, uitgevoerd door de Economist Intelligence Unit (EIU) in samenwerking met Jones Lang LaSalle, erkenden leidinggevenden dat de duurzaamheidsdoelstellingen moeilijk te verwezenlijken zijn. Volgens de EIU worden gemiddeld slechts 4,8 van de 16 beleidsrichtlijnen daadwerkelijk uitgevoerd. Organisations focus in particular on initiatives that have practical applications. However, it is not yet clear as to what stage these initiatives are currently at or what results they are achieving. Many companies find it hard to accurately measure improvements in performance, and even when they do, they still lack accurate benchmarks, as there is not yet enough comparative data available for analytical purposes. An international CEO survey 1 carried out by the Economist Intelligence Unit (EIU) in collaboration with Jones Lang LaSalle recently revealed that managers recognise that sustainability goals are difficult to achieve in practice. According to the EIU, on average 4.8 of the 16 policy guidelines are implemented in practice. Figure 9: Important metrics in managing sustainability on the workplace Energy Costs Employee health/productivity Employee satisfaction Water usage Waste stream reduction 19% 19% 32% 33% 39% 32% 31% 52% 65% 73% Examples of sustainable initiatives for co-workers, taken by BAM Utiliteitsbouw By introducing video conferencing facilities the Carbon Footprint can be reduced up to 20%. Training and communication will help co-workers to learn and understand the specifics of sustainability. CO2 emissions 31% 29% # of buildings certified 14% 34% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Fairly important Very important Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (October 2008) In het internationale onderzoek van CoreNet Global en Jones Lang LaSalle van oktober 2008 komen drie meetcriteria sterk naar voren, waar huisvestingsmanagers hun prestaties aan willen toetsen. Dit zijn energiekosten, productiviteit van de medewerkers en tevredenheid van de medewerkers. Bedrijven hebben een sterke focus op energiebesparing en medewerkerstevredenheid. Bedrijven die zich momenteel richten op duurzame huisvesting, zijn vooral actief in de zakelijke dienstverlening, de financiële dienstverlening en de overheid/non-profitsector. Ruim 50% van de respondenten binnen deze sectoren hebben al stappen in energiebesparing genomen. The international survey carried out jointly by CoreNet Global and Jones Lang LaSalle in October 2008 revealed three main benchmarks that real estate managers use to assess their performance, these being energy costs; employee productivity; and employee satisfaction. Companies show a strong focus on energy savings and employee satisfaction. Occupiers who are currently focusing on sustainable real estate are primarily drawn from the commercial services and financial services sectors and in the government / non-profit sector. Over 50% of the respondents in these sectors have already implemented energy-saving measures. 1 Source: Doing Good: Business and the sustainability challenge, EIU (February 2008) COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 8
Financiële instellingen en bedrijven uit de zakelijke dienstverlening streven vooral naar het opbouwen van een groen imago. Dit wordt niet alleen gedreven door consumentbelangen, maar ook door aandeelhouders en samenwerkende organisaties. Duurzaamheid is een belangrijk onderdeel geworden in het zakenleven. Overheidsinstanties hebben meer ambitie om een voorbeeldfunctie te vervullen voor de rest van de Nederlandse gebruikersmarkt en haar eigen medewerkers. Financial institutions and commercial services companies are primarily focusing their efforts on improving their green image. This work is driven both by consumer interests and by shareholders and partners. Sustainability has become an important part of business life. Government institutions are more concerned with setting an example for the Dutch occupier market and for their own staff. Figure 10: Period when occupiers want to be sustainable accommodated in Already sustainable < 1 year 1-5 year 5-10 year > 10 year No ambition 5% 6% 9% 14% 25% 40% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Sustainability, one of ING Group s lease requirements Sustainability will be one of the lease requirements for ING. Translated into current requirements, such as accessibility by public transport, quality, position to other ING offices, efficiency in floor area and flexibility. For new buildings the focus is on life cycle; this should be sufficient and the building should be suitable for other functions as well. Op de vraag wanneer kantoorgebruikers in Nederland duurzaam gehuisvest willen zijn, antwoordt bijna 50% binnen vijf jaar. Dat betekent grofweg een vraag van 20 miljoen vierkante meter duurzame kantoorruimte. Het aanbod duurzame kantoorruimte is de komende jaren echter zo beperkt, dat de enorme vraag nog niet kan landen. Het verduurzamen van de huisvesting zal dus vooral door aanpassingen in de bestaande bouw moeten plaatsvinden. Door enorme schaarste is het realiseren van duurzame huisvesting een grote uitdaging. Vooral organisaties in de zakelijke dienstverlening, financiële dienstverlening en de overheid streven ernaar om binnen vijf jaar duurzaam gehuisvest te zijn. Opvallend is dat een kwart van de bedrijven uit de financiële sector al aangeeft op een bepaalde manier duurzaam gehuisvest te zijn, terwijl een groot deel van de overheidsinstellingen de stap nog moet maken. When office occupiers in the Netherlands were asked over which time period they wanted to be in sustainable accommodation, almost 50% of them said within five years. Roughly speaking, this finding represents demand equal to 20 million square metres of sustainable office space. However, the supply of sustainable office space will be so limited over the medium term that this huge demand cannot feasibly be handled by the market. In other words, most efforts to make real estate sustainable will have to focus on renovating the existing stock of buildings. Great scarcity makes achieving sustainable real estate a real challenge. In the main, it is organisations in the commercial services, financial services and government sectors that want to be housed in sustainable accommodation in the next five years. Interestingly, one quarter of all companies in the financial sector say that in some respects they already have sustainable accommodation, whereas most government institutions say they still have to take this step. 9 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
Table 1: When will your organisation be using sustainable real estate? (% of total response per sector) Sustainable Real Estate Business Services Banking & Finance Public administration Already 12% 26% 8% Within 5 years 48% 47% 77% Sustainable real estate Siemens AG Siemens requires LEED certificate standards for its new constructions. For existing buildings, refurbishments are executed to improve energy-efficiency after identifying all improvement potential. Gebruikers geven aan dat de invloed van wet- en regelgeving beperkt is op de besluitvorming rondom duurzame huisvesting. De intentie van de overheid om de regelgeving aan te scherpen, kan echter wel degelijk relevant zijn voor organisaties en de termijn waarbinnen ze zich duurzaam willen huisvesten. In Australië en Nieuw-Zeeland 2 heeft het overheidsbeleid met strengere wet- en regelgeving omtrent duurzaamheid al een grote rol gespeeld in de duurzame ontwikkelingen. Figure 11: Perceived additional costs of supplying sustainable real estate Occupiers have indicated that legislation and regulations have little effect on their decisions regarding sustainable real estate. However, the government s desire to tighten up the rules could actually affect organisations and the time it takes them to make their accommodation sustainable. In Australia and New Zealand2, stricter government policy, legislation and regulations on sustainability have already had a major impact on developments in this field. Figure 12: Premium corporate occupiers are prepared to pay for sustainable real estate 23% 16% 2% 58% Less expensive than conventional 1-10% more expensive The same as conventional More than 10% more expensive 5% Dutch Corporates (May 2008) 26% 44% International Corporates (Oct 2008) 56% 24% 3% 10% 31% Not willing to pay extra 1-5 % premium 5-10% premium Would not rule out +10% premium Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (October 2008) De enorme schaarste aan duurzame huisvesting betekent ook dat er marktruimte bestaat om te vullen. De vraag is bij wie en hoeveel de initiële meerinvestering komt te liggen. Dit kan variëren tussen een gebruiker en belegger. Uit het onderzoek blijkt dat circa 74% van de respondenten de kosten voor een duurzaam gebouw hoger schat dan de kosten voor een niet-duurzaam gebouw (figuur 11). Een meerderheid van de respondenten verwacht dat de meerkosten voor een duurzaam gebouw tussen 1% tot 10% bedragen. In mei 2008 gaf 74% van de Nederlandse kantoorgebruikers aan bereid te zijn om een premie te betalen bovenop de gewone huurprijs voor duurzame huisvesting. Het merendeel wenst niet verder te gaan dan 5%. Internationaal gezien is de bereidheid om een premie te betalen bovenop een huurprijs sterk gedaald. In 2007 gaf ruim 70% van de internationale bedrijven aan een premie te willen betalen bovenop de huurprijs. Echter, in oktober 2008 is het aantal bedrijven dat daartoe bereid is gedaald naar 44%. The great scarcity of sustainable real estate also means that there is a demand that needs to be satisfied. The question is: who will make the additional investment needed and how large will it need to be? The answer may be different for occupiers and investors. Our global research shows that about 74% of all respondents believe that the cost of a sustainable building is greater than the cost of a non-sustainable building (figure 11). A majority of the respondents expect the additional costs of a sustainable building to be between 1% and 10% of the total cost. In May 2008, 74% of Dutch office occupiers said that they were also prepared to pay a premium for sustainable real estate on top of the standard rent. The majority did not wish to pay more than a 5% premium, however. On an international scale, the willingness to pay a premium above the standard rent has declined sharply: in 2007, more than 70% of international companies said they were willing to pay a rent premium but by October 2008 this proportion had declined to 44%. 2 Sustainability Roadmap: An Occupiers Journey (Jones Lang LaSalle, 2008) COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 10
Sustainability is a rapid return on investment according to Deutsche Bank Group Each sustainability project is a stand alone investment for Deutsche Bank; all projects have a business case. A small upfront investment is needed, however with that the Deutche Bank brand is protected and a superior workplace environment is created. Investment in sustainability is lower than expected according to Siemens AG According the Green Building Initiative LEED certificate, Siemens expected an increase on investment costs of 10%. In reality it was lower, approximately 5%. Important is to think twice with selecting the systems. Deze daling is deels te wijten aan de wereldwijde economische malaise waar bedrijven mee geconfronteerd worden. Huisvestingsmanagers beschikken inmiddels echter over meer kennis en ervaring. Zij zien voldoende mogelijkheden om tegen geringe kosten duurzaamheidsprogramma s te starten. De verwachting is dat het aantal Nederlandse bedrijven dat bereid is om een premie te betalen bovenop de bestaande huurprijs, de komende periode ook zal afnemen. Hun focus gaat de komende periode vooral uit naar strategieën die makkelijk en tegen geringe kosten te implementeren zijn. Initiatieven die een langere terugverdientijd hebben, worden voorlopig nog niet gesteund door het bedrijfsleven. De vraag is dan ook of door de huidige kredietcrisis projectontwikkelaars en beleggers wel bereid zijn om deze langetermijninvesteringen te willen dragen. This decline is partly down to the global economic downturn. However, these days, real estate managers are more experienced and knowledgeable about such matters and feel that there are plenty of ways to initiate low-cost sustainability programmes. The number of Dutch companies prepared to pay a premium for green buildings over and above the standard rent is likely to decline too in the months and years to come. In the coming months and years, they will primarily be focusing on strategies that can be implemented easily and at low cost. At the moment, businesses are turning their backs on initiatives that have a long payback period. This means that the question is whether project developers and investors will be willing to finance these long-term investments through the current credit crisis. 11 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
Duurzaamheidgids Sustainability guide Ondanks de positieve houding van veel kantoorgebruikers en de initiatieven van huisvestingsmanagers, moet de definitie van duurzame huisvesting concreter worden. De huidige economische malaise vraagt om serieuze stappen. Maar hoe zet u als organisatie dan de eerste stappen richting een duurzame huisvesting? Hoe begint u binnen uw eigen organisatie en hoe overtuigt u uw eigen organisatie? Deze paragraaf biedt een overzichtelijke denk- en handelsgids om u op weg te helpen. Jones Lang LaSalle heeft een vijf stappen-plan ontwikkeld om duurzaamheid te implementeren in uw huisvestingsbeleid. Per stap leest u hoe u een effectief programma voor duurzame huisvesting ontwikkelt en ook zichtbare prestatieverbeteringen bewerkstelligt. De kredietcrisis biedt u een unieke kans om met duurzaamheid de strategische waarde van vastgoed aan te tonen voor uw organisatie. Despite the pro-active approach taken by many office occupiers and the many initiatives taken by real estate managers, sustainable real estate has to become clearer. The current economic situation asks for drastic action. So how do you as an organisation take the first steps towards sustainable real estate? How do you start this process within your own organisation and persuade your organisation? This section offers you a handy theoretical and practical guide to help you on your way. Jones Lang LaSalle developed a five step plan to implement sustainability in the real estate strategy. Through each step, you will learn how to develop an effective programme for sustainable real estate and achieve significant improvements in performance. The credit crisis offers you a unique opportunity to use sustainability to demonstrate the strategic value of real estate for your organisation. Stap 1: Creëer een duurzame huisvestingsstrategie die aansluit op de doelstellingen van uw organisatie. Voor het ontwikkelen van een effectieve huisvestingsstrategie is het belangrijk dat u inzicht heeft in de doelstellingen van uw organisatie. Hieronder vallen onder andere financiële targets en groeitargets, operationele doelstellingen, imagobeleid en doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid. Tegelijkertijd is het voor u essentieel om vast te stellen welke bedrijfsvraagstukken (tabel 2) het meest belangrijk zijn voor uw organisatie, wie uw beleidsmakers zijn, hoe zij u zullen beoordelen op uw prestatie en hoeveel tijd en middelen u tot uw beschikking heeft. Step 1: Create a sustainable real estate strategy that dovetails with your organisation s objectives. In order to develop an effective real estate strategy, you need to know your organisation s objectives. These include financial targets and growth targets, operational goals, image policy and sustainability goals. At the same time, it is essential that you find out which corporate issues (see Table 2) are rated as most important by your organisation; who your policymakers are; how they will judge your performance; and the time and resources you will have at your disposal. Figure 13: Sustainability and the building life cycle Benchmarking Design and and review planning Improve sustainability Determine performance sustainability potential Maintain sustainability Achieve sustainability performance targets Management Building works and and occupation implementation Examples of sustainable strategies If cost reduction and operational efficiency are number one priority for your company, your first step might be an aggressive energy management programme. Is the corporate goal to become known as an innovator and leader in sustainability? You might construct a highprofile, Platinum LEED-certified headquarters. Carbon reduction targets? Focus on green workplace strategies, including location strategy and alternative workplace implementation. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 12
Heeft u uw speelveld in kaart gebracht en duurzaamheidsdoelstellingen bepaald? Draag zorg voor een grondige analyse van uw vastgoedportefeuille. De resultaten helpen u met het identificeren van kansen en het ontwikkelen van een duurzaamheidsstrategie. U behaalt maximaal resultaat wanneer duurzaamheid aansluit op alle doelstellingen van uw organisatie en op alle fases van een gebouwlevenscyclus. Have you mapped out your playing field and decided on your sustainability objectives? Make sure that your real estate portfolio has been thoroughly analyzed. These findings will help you to identify opportunities and to develop your sustainability strategy. The best results are achieved when sustainability makes a contribution to all your organisation s goals and is incorporated into all phases of a building s lifecycle. Table 2: Sustainability issues for your organisation Image Organisation s policy Battle to attract talent Future adaptability of the real estate Shareholder requirements Obtaining space Changing legislation Productivity Cost savings Financing and insurance Negotiating the lease Ensure sustainability is seen as something positive, otherwise you run the risk that your organisation s image will suffer. Management trusts real estate managers to implement sustainable initiatives. Current and prospective employees indicate that they want to work for a sustainable organisation. The choice of real estate depends in part on the current degree of sustainability and on the potential for carrying out future modifications. Shareholders want information on sustainable investment opportunities. Scarcity of sustainable real estate means it is difficult and costly to find. Stricter regulations may lead to a building or real estate portfolio failing to comply with legislation. LEED-certified buildings have been shown to increase employee productivity by up to 18% 3. Rising energy costs and stricter regulations may require expensive improvements to be made to buildings. Your organisation needs to score well in sustainability matters, especially when dealing with international insurers and investors in service providers. The need to be aware of the requirements for achieving future sustainability is a must for contract negotiations. Source: Sustainability Roadmap: An Occupier s Journey (Jones Lang LaSalle, 2008) Sustainable core-business target BAM Utiliteitsbouw New delivered developments need to be with the 10% most sustainable buildings in The Netherlands. A sustainable building must meet with all important scores like LEED or BREEAM together. All proposals for new developments come along with a sustainable alternative for clients. Stap 2: Wijs verantwoordelijkheden aan. De tweede stap is het aanwijzen van een manager voor het te ontwikkelen duurzaamheidsprogramma, die de verantwoordelijkheid krijgt en de uitvoering leidt binnen uw organisatie. Is uw organisatie groot genoeg? Dan bouwt deze persoon met directiesteun een netwerk op van lokale beheerders en projectmanagers die het plan helpen uitvoeren. Step 2: Assign responsibilities The second step is to appoint a manager and assign him/her the task of developing the sustainability programme and implementing it throughout your organisation. If your organisation is of a certain size then this manager will need your board s support to help him/her to build up a network of local administrators and project managers who will help with the plan s implementation. 3 Source: US Green Building Council 13 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
De manager van het duurzaamheidsprogramma bewaakt de voortgang en voert gewenste aanpassingen door. De lokale beheerder richt zich op dagelijkse activiteiten zoals het organiseren van recyclingprogramma s en het reduceren van het energiegebruik door bijvoorbeeld het plaatsen van aanwezigheidsdetectie of een andere verlichting. Projectmanagers begeleiden duurzame verbouwingen, uitbreidingen en nieuwbouwprojecten voor de organisatie. The manager of the sustainability programme monitors the progress made and implements any necessary adjustments. The administrator focuses on the day-to-day activities such as organising recycling programmes and reducing energy consumption, for example by arranging for attendance detectors or a low-energy lighting system to be fitted. Project managers on the other hand supervise sustainable conversions, extensions and new construction projects for the organisation. Stap 3: Ontwikkel een prestatie- en meetproces. Het meten en benchmarken van de duurzaamheidsprestaties is essentieel om jaarlijkse verbeteringen te identificeren en om nieuwe kansen en mogelijke risico s te identificeren. Te vaak beginnen organisaties met een tijdrovend en kostbaar duurzaamheidsprogramma om vervolgens te constateren dat ze geen methode voor handen hebben om de verbeteringen te meten en te benchmarken. De sleutel voor het continu meten, verbeteren en rapporteren van prestaties van de vastgoedportefeuille ligt in de methodiek en de gewenste datagegevens. Wanneer deze betrekking hebben op management, medewerkers, huisvestingsmanagers en hun persoonlijke doelstellingen binnen uw organisatie, dan verenigt de methodiek organisatiebreed de verplichting tot prestatieverbeteringen en de benodigde cultuuromslag voor het laten slagen van het duurzaamheidsprogramma. Step 3: Develop a performance and measurement process Sustainability performance must be measured and benchmarked so that annual improvements, new opportunities and potential risks can be identified. It is too often the case that organisations start up a time-consuming and costly sustainability programme only to find out later that they have no way of measuring and benchmarking the improvements made. The key to continuously measuring, improving and reporting on the performance of the real estate portfolio is to have the right system and the right data. When this is done for management, employees and real estate managers and their objectives then this will unite your whole organisation in a drive to achieve performance improvements. And also to implement the cultural shift needed to help your sustainability programme achieve its goals. Table 3: Start first zero measurements Bear the following points in compiling data:! In order to adjust for the impact that seasonal changes can have on your real estate portfolio, your measurement period should be at least one year long.! If all or part of your organisation s real estate is leased then it may be more difficult to obtain zero measurements. However, estimates can be used to a limited extent.! Your choice of which of the buildings in your real estate portfolio can be considered for your sustainability programme will depend on their size, geographical distribution and type. For all major operations Deutsche Bank aims at using Class A and Class B properties. In search of sustainable real estate, only the 25% most sustainable property available in the market is taken into account for leasing. A global metering system, to point out improvement areas, must offer a 90% real-time visibility of the real estate portfolio. Small locations are a challenge to influence operational control due to landlords and small scale of the property. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 14
Voor het benchmarken van de verkregen data kunt u officieel erkende scoringsmethoden gebruiken zoals LEED, BREEAM of Greencalc. Door meerdere scoringsmethoden te gebruiken, vergroot u uw benchmark- en rapportagemogelijkheden. Tegelijkertijd creëert u extra inzicht in potentiële verbeteringsingrepen en de daarvoor benodigde investeringen. Meerdere scoringsmethoden maken duurzame huisvesting wel complexer en brengen bovendien extra kosten met zich mee. De voorkeur gaat daarom uit naar één methode voor het scoren, op basis van duurzaamheidsdoelstellingen van de organisatie. Voorbeelden van te verzamelen datagegevens zijn: energie- en waterconsumptie, afvalproductie (recyclen), papiergebruik en de emissie-uitstoot. Welke keuzes u ook maakt, het blijft noodzakelijk dat het meeten rapporteerproces een integraal onderdeel wordt van uw organisatie. Niet alleen brengt dit voor u de risico s en kansen in kaart voor prestatieverbeteringen die langdurig waarde toevoegen aan uw organisatie. Ook blijft de focus van uw organisatie op het duurzaamheidsprogramma. Het organiseren van feedbackmomenten met alle betrokkenen helpt u het draagvlak te vergroten binnen uw organisatie. Ook helpen deze momenten u aan nieuwe inzichten en ideeën voor duurzame prestatieverbeteringen. You can benchmark the data obtained by using such officially recognised scoring systems as LEED, BREEAM or Greencalc. If you use multiple scoring systems then you will have more benchmarking and reporting options as well as better information on the action you can take to achieve improvements and on the required investment. However, multiple scoring systems do make the issue of sustainable real estate more complex and will also cost more. Accordingly, we recommend that you only implement a single scoring system, with your choice depending on your organisation s sustainability objectives. Examples of the data that needs to be compiled includes data on energy and water consumption, waste production (recycling), paper usage and emission levels. Whatever you decide, you will need to ensure that your measuring and reporting process remains an integral part of your organisation. This will help you to map out the opportunities and threats that relate to the performance improvements that can add long-term value to your organisation; it also means that your organisation will continue to focus on the sustainability programme. Organising feedback opportunities with all stakeholders will help to increase the support for this programme throughout your organisation. This feedback will also provide you with new ideas about ways of improving your sustainability performance. Stap 4: Formuleer een actieplan voor de portefeuille en de gebouwen. De resultaten van de nulmeting en de scoringsmethode helpen u om belangrijke verbeteringskansen te identificeren en een actieplan op te stellen. Het plan moet in ieder geval een strategisch portefeuilleprogramma bevatten, samen met individuele gebouwenplannen. Op basis van de verkregen meetresultaten en een best-in-class benchmark met de eigen sector, zou een realistisch één-, drie- en vijfjaren actieplan opgesteld moeten worden. Een aantal mogelijke onderdelen voor het portefeuilleplan zijn een energiemanagementprogramma, certificatieplan, scoringsdoelstellingen of een alternatieve werkplekstrategie. Op gebouwniveau moet per gebouw een eigen projectplan ontwikkeld worden, inclusief een planning, en er moet een verantwoordelijke zijn die het project uitvoert. De mogelijkheden voor duurzame verbeteringen zijn echter afhankelijk van de eigenschappen van het gebouw en de bereidheid van de eigenaar om mee te werken. Step 4: Formulate an action plan for the portfolio and the buildings The findings from the zero measurement and scoring processes will help you to identify potentially significant improvement opportunities and help you to draft your action plan. The plan should include a strategic portfolio programme and your plans for the individual buildings. The measurement results and a best-in-class benchmark for your sector should be used to help draw up a realistic one-year, three-year and five-year action plan. The portfolio plan could include such components as an energy management programme, a certification plan, the scoring targets and an alternative workplace strategy. A separate project plan with a time schedule should be drawn up for each individual building too, and someone must be held responsible for its implementation. However, remember that the options for improvements in sustainability will depend on the characteristics of the building and on the owner s willingness to collaborate with you on these issues. 15 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.