Beleidsnotitie energie besparende maatregelen Waterweg Wonen, I juni2010 Status document: gekwalificeerd adviestraject nr. 1630767 + 1735537afgerond. Waterweg Wonen d.d. juni 201046-08 v//4íè,ffi voorzitter H uu rdersraad Watenryeg Wonen
Beleid energie besparende maatregelen Definitieve u"rsie, 16 maart 2010 (kenmerk 't 630767) aangepast op 8 september naar brief 1 735537- Vastgesteld door de huurdersraad: I juni 2010 Dhr. J. Sloot en op 10 juni 2010 door L. de Jong Algemene lnleiding DJze notitie beschrijft het energiebeleid van Waterweg Wonen. Per onderdeelvan de schil wordt de doelstelling en de uitwerking in de praktijk beschreven. De uitwerking per complex hangt af van de technische mogelijkheden en zal niet altijd overeenkomen met de beschreven uitwerking in de praktijk. Corporaties ztln vanat 2009 verpticht bij elke nieuwe verhuring maar ook bij verkoop van een woning een eáergielabelte overhandigen. Naast deze verplichting geeft dit label veel strategische inforlnatie. Met deze informatie zijn de energieprestaties van de woningvoorraad in kaart gebracht. Hiermee is het energiebeleid van Waterweg Wonen algemeen vormgegeven doormiddel van beleidsuitgangspunten en een beschreven aanpak per comp'íex-. De daadwerkelijke uitvoering van het beleid kan alleen op complex niveau, omdat dan de (on)mogelijkheden van energiebesparende maatregelen uitgewerkt kunnen worden Algemene doelstelling ln het kader van het EPA label en de landelijke afspraken, gaat Waterweg Wonen investeren in maatregelen die de voorraad gemiddeld20% energiezuiniger maakt (bedrijfsplan). Bij alle te nemen maatregelen zullen naast financiële afwegingen en Epa-doelstellingen, de comfortverbetering in de overweging een rol spelen. Het energiebeleid is niet alleen een theoretisch model, maar is ook gericht op het verbeteren van het woon- en leefklimaat. l\lgemene beleidsuitgangspunten Waterweg Wonen: 1. 2}o/o energiedaling in 10 jaar (bedrijfsplan, belofte aedes "meer met minder' 2008) 2. De investering wordt ten minste door de besparing terugverdiend. 3. Minimaal D of twee labels hoger. Doel hierbij is te streven naar de optimale variant. Binnen de levensduur van het complex en de terugverdientijden zijn leading voor de toe te Passen maatregelen. Aanpak per complex: 1. Uitgangspunt minimaal D of 2 labels hoger dan het bestaande label. 2. Maatwerk per complex: optimale variant toegepast mits: - investering wordt terugverdiend binnen levensduur complex Terugverdientijden: Het omslagpunt wordt bereikt als de opbrengsten niet tegen de kosten opwegen. De opbrengsten worden bepaald in de EPA systematiek. Hiermee wordt bedoeld het rekenprogramma van ministerie van VROM wat hiervoor gebruikt moet worden. Hierin wordt berekend wat het effect is van een energiebesparende maatregel. Dit wordt naast CO2 (kg) uitgedrukt in gasverbruik (ms) en elektriciteit (kwh). Op basis van de huidige tarieven wordt daarmee berekend wat de geschatte energiekosten zijn in de huidige situatie en in de situatie na de energiebesparende maatregel. Het verschil is de opbrengst van de maatregel. De kosten van de maatregelworden conform "beleid huurverhoging na woningverbetering" van de huurcommissie vastgesteld. Deze bestaan uit de aanneemsom van de verbetering inclusief bijkomende kosten. De bijkomende kosten zijn doorgaans 15%. Conform beleid huurcommissie wordt de maandelijkse last berekend op basis van een annuiïaire lening. Het rentepercentage wordt getoetst aan de Obvion Basishypotheek. Waterweg Wonen hanteert haar interne gemiddelde rentekostenvoet. Deze is doorgaans lager dan de hypothecaire rente (momenteel 4,5% tegenover 5,2o/o) en zorgt ervoor dat een gelijkmatig verloop in de investeringsafirueging en huurverhogingen bestaat. De afschrijvingstermijn is als richtlijn aangegeven. Waterweg Wonen past deze toe op isolatieglas na, waar geen 15 jaar maar 25 jaar wordt aangehouden. De termijn wordt bovendien begrenst door de resterende
levensduur van het complex. De vergelijking tussen de opbrengst volgens EPA en de kosten volgens methode huurcommissie bepaald of een investering wordt uitgevoerd. - terugverdien tiiden ziin leading De levensduur van een complex bepaalt welke maatregel er toegepast gaan worden. Een complex wat nog 10 jaar staat wordt geen dubbelglas meer geplaatst dat nog 25 jaar meegaat. 3. Toepassen van de te nemen maatregelen moeten technisch mogelijk ztln en met niet te extreme overlast. Dat wil zeggen dat het toepassen van maatregelen niet moet leiden tot het leegruímen van het huis of zelfs verhuizingen. Uitgangspunt is dat deze maatregelen zo veel mogelijk in combinatie met andere werkzaamheden zullen worden uitgevoerd. Dit punt zal alttld met de bewonerscommissie van het betreffende complex worden besproken. Wanneer deze ontbreekt zal dit opgelost worden volgens de afspraken tussen Huurdersraad en Waterweg Wonen Onderdelen van de Schil: 1. Dak: Uitgangspunt: lndien er dakisolatie ontbreekt en het woonvertrek grenst aan het dakzal er vanuit standaardkwaliteit isolatie worden toegevoegd. Zowel in de zomer als de winter heeft isolatie veel voordeel. Naast energiebesparing voegt het ook extra comfort toe. Bij het vervangen van de gehele installatie (inclusief radiatoren etc) wordt er standaard temperaturen per ruimte gehanteerd. lntern hanteert Waterweg Wonen de volgende temperaturen Momenteel zijn deze: Woonkamer Woonkamer/keuken Werkkeuken Eetkeuken Hoofdslaapkamer Overige slaapkamers Badkamer Toilet Bergingen /hobbykamer Overige verkeersruimte Woning Miva Ouderen* 22 22 24 22 22 24 20 22 22 22 20 22 20 20 22 20 22 20 24 24 24 20 20 20 15 20 20 15 20 20 " hiermee wordt bedoeld die complexen die exclusief voor senioren gelabeld zijn. Uitvoering Bij bitumineuze dakbedekking zalb$ het ontbreken van isolatie, dit worden toegevoegd wanneer de dakbedekking wordt vervangen. Hierbij wordt de timing van de onderhoudsbegroting gehanteerd. Bij pannendaken wordt alleen geï'soleerd bij vervanging van de dakbedekking. Pannendaken worden vervangen wanneer de technische staat daar aanleiding toe geeft. Per complex dient dit bekeken te worden. ln beide gevallen is het mogelijk om aan de binnenzijde te isoleren. ln deze gevallen is er sprake van een koud dak. lsolatie aan de binnenzijde van de woning moet zeer zorgvuldig plaatsvinden en kan niet in alle situaties worden toegepast omdat dit tot vochtproblemen en daardoor rotte bouwdelen kan leiden. Deze oplossing is kostbaar, de zolder moet worden leeggeruimd en vaak moet mechanische ventilatie worden aangebracht. De kostenbaten berekening laat zien dat deze aanpak hierdoor nauwelijks zal worden toegepast. 2. Gevel: - voordeuren Uitgangspunt:
ln het kader van het energiebeleid moet de deur voldoende isolerend zijn om de gang warm te kunnen houden en tocht tegen te gaan. Voordeuón worden niet vanuit energiebeleid vervangen maar wel onderhoudsmatig of vanuit de doelstelling om het hang- en sluitwerk op politie keurmerk niveau te brengen- Bestaande deuren die voorzien zijn van een groot glas opening worden vervangen door dichte deuren of met een kleine strook glas. ln de praktijk wordt het enkelglas in de halvervangen bij renovaties vanuit het oogpunt van inbraakwerendheid. lndien vanuit energiebeleid glas vervangen moet worden en de strook glas kleiner is dan een halve vierkante meter, dan wordt er gekeken naar de mate van ilrarmteverlies (volgens de epa-berekening). Daarbij wordt gekeken of de kosten tegen de besparing opwegen. De toepassing van dubbelglas in de hal is volgens standaardkwaliteit voor reke.-ning vàn de huurder, tenzij vanuit inbraakwerendheid of onderhoud het glas wordt vervangen. - gevelpanelen Beperking warmteverlies in de woning- De groottê van de panelen bepaald hoeveel warmteverlies er op kan treden. Aan de hand uan de EPA berekening kan de kosten baten analyse worden toegepast. Bij renovaties in de hoogbouw wordt er bij het vervangen van radiatoren isolatie aan de binnenkant aangebracht in het geval dat de panelen ongeïsoleerd zijn. lndividuele tochtklachten van bewoners kunnen alleen door middelvan reparatie onderhoud worden opgelost. - spouwmuurisolatie Beperking warmteverlies in de woning' Er wordt standaard isolatie geplaatst bij kopgevels (onderdeel van de standaardkwaliteit) dit geveloppervlak is zodanig groot dat de bijdrage aan verlaging energiekosten hierdoor enorm hoog is. Bij voor- en achtergevels wordt de afweging gedaan op kosten-baten analyse, aangezien dit vaak kleine oppervlaktes zijn. Spouwisolatie kan vochtproblemen veroorzaken wanneer de spouw in de gevel niet doorloopt vanaf de fundering tot aan het dak. Op de koudebruggen (wanneer er bijvoorbeeld een betonnen vloer doorloopt in de buitengevel) ontstaat dan vocht. ln die situaties wordt een oplossing gezocht maar kan ook de isolatie worden afgewezen omdat de kosten te hoog worden. ln oudere bouw (voor 1960) waar veel meer met hout gewerkt is wordt spouwisolatie niet altijd toegepast om rotte balken te voorkomen. Praktijk: - Waterureg Wonen zal indien de isolatie langer dan Z\jaar geleden is aangebracht met thermografische foto's bekijken of deze "spouwmuur na isolatie" nog voldoende functioneert. Met name omdat ingezakte spouwmuurisolatie kan leiden tot vochtproblemen op plaatsen van betonlateien en betonvloeren. - Daar waar nodig zal er extra aandacht worden besteed aan geluidsisolatie. Bij cascorenovatie wordt de geluidsbelasting bekeken en moet er voldaan worden aan de eisen in het bouwbesluit. ln de overige gevallen zal de bouwvergunning dat vereisen, daar waar de wettelijke normen overschreden worden. 3. Vloer: Kou vanuit de vloer kan zorgen voor tocht in de woning, hogere stookkosten en een onaangenaam leeftlimaat. Vocht in de kruipruimte is op zichzelf geen probleem mits deze ruimte voldoende wordt geventileerd. Als het vocht in de woning kan doordringen ontstaat
een onaangenaam leeftlimaat. Bovendien veroorzaakt een vochtige woning hogere stookkosteá. Vloerisolatie is daarom opgenomen in de standaardkwaliteitsklasse. De situaties waarbij de kosten van de maatregelen door bouwkundige reden zo hoog worden dat deze niet meer tegen de besparingen opwegen, wordt vloerisolatie niet toegepast- Als er sprak van een voóhtprobleem is dient er een andere oplossing te worden gezocht. Wanneeiwordt dit niet uitgevoerd? ln de standaardkwaliteit is het voorbehoud gemaakt op bouwkundig onevenredig hoge kosten. Bij eengezinswoningen is dit van toepassing als de kruipruimteé niet begaanbaar zijn en bij portiek- en galerijflats is dit aan de orde als deze vloer slecht bereikbaar is door bergingen en garages en de plafonds leidingen bevatten. Bij verketeling zal de eerste verdiepingvloer wel geïsoleerd worden doordat de woning vánwege verketeling in een andere situatie wordt gebracht. De warmte die het leidingwerk van ee-n centrale ketel gaf, valt immers weg. Dit geldt dus alleen wanneer de cv-leidingen in de oude situatie onder de eerste verdiepingsvloer aanwezig waren. Als deze van oudsher niet aanwezig waren wordt er geen isolatie aangebracht. De kosten van aanbrengen isolatie zijn namelijk veel hoger dan de besparing. Bij eengezinswoningen worden er luchtdichte en geïsoleerde vloerluiken aangebracht. Ook diánen de doorvoerleidingen goed afgedicht te worden wanneer vloerisolatie wordt aangebracht. 4. Glas; Beperking warmteverlies in de woning. Dubbelglas in woonkamer en keuken wordt standaard geplaatst. ln de overige ruimtes wordt dit met een huurverhoging aangeboden. De uitvoering wordt in het algemeen gekoppeld aan schilderwerkzaamheden. De maatvoering van het element is bepalend voor het effect. Het toepassen van dubbelglas hangt ook samen met ventilatiemogelijkheden. Kleine draairamen worden daarom zoveel mogelijk vervangen voor vast glas met ventilatierooster. Dit is afhankelijk van de situatie en het gebruik van de woning. Los van het vervangen van glas, moet de kierdichting worden gecontroleerd bij tochtklachten. Watenareg Wonen houdt minimaal de grenzen van de huurcommissie aan die in het gebrekenboek gehanteerd worden (bijlage 2). Praktijk: Bij vervangen van dubbelglas zal dit bij voorkeur gebeuren naar HR++ glas. Een afweging vindt plaats op kosten baten afweging, wanneer HR++ extra kosten met zich meebrengt wanneer bijvoorbeeld het draairaam of het kozijn moet worden vervangen. ln sommige gevallen is het plaatsen van gewoon dubbelglas dan goedkoper en effectief. De mogelijkheid van het plaatsen van HR++ glas is afhankelijk van de detaillering van het kozijn. 5. Kozijnen: - Kieren en koudebruggen Doelstelling.' De kieren in de woning moeten minimaal gelijk of kleiner zijn aan de eisen die door de huurcommissie gesteld worden. Praktijk: Kierdichting bij ramen is onderdeelvan de Epa, koudebruggen niet. Koudebruggen kunnen wel leiden tot vocht en schimmel problemen. Bij onderhoud aan ramen wordt onderzocht waar de problemen bestaan. Ook b'tj groot onderhoud wordt dit probleem onderzocht, los van
de Epa. ln de rapporten worden wel atte koude bruggen weergegeven en eventuele oplossingen hiervoor. gij ".npft van nieuwe of bestaande ramen wordt er altijd extra gekeken naar het functioneren van de tochtstrips. Deze worden vervangen wanneer ze niet meer werken, niet meer flexibel zijn of afbreken. - Draaiende delen: kt"pru"rp]es en balkondeuren worden van dubbelglas voorzien in woonkamer en keuken wanneer de levensáru u"n het complex langer is dàn 25 iaar (vanaf moment van ingreep), op rekening van Waterweg Wonen' PraktijR: Op dii moment worden de draaiende delen vaak door vaste delen met een rooster vervangen. Balkondeuren worden afhankel'rjk van de onderhoudsstaat vervangen. Via de conditiómeting of tijdens een werk wordt dstechnische staat van een balkondeur bepaald. lndien een batkond-eur met enkelglas niet vervangen wordt en het mogelijk is om dubbelglas te plaatsen dan wordt dit toegepast indien de levensduur van het complex langer is dan 25 jaar. Met een kortere levensduur kan dit ook worden toegepast maar is dit voor rekening van de huurder. 6. lnstallaties: Uitgangspunt: ooétstó1íng is dat technisch betrouwbare installaties worden toegepast. Daarbij is belangrijk dat dezedóor bewoners op een makkelijke en begrijpelijke manier gebruikt kunnen worden. Bij de plaatsing van de venararmingsinstallatie wordt een transmissie berekening gemaakt en àë geplaatste installatie afgestemd op _de woning. De transmissie berekening laat de UeíodigOe capaciteit zien in uitzonderlijke situaties, namelijk -10 graden Celsius en een windsnálheid van g meter per seconde (windkracht 5) wat een gevoelstemperatuur van -20 graden betekent. Dit betekent dat in zeer uitzonderlijke situaties de gewenste temperatuur in àe ruimte kan worden gehaald, maar in veruit de meeste situaties die capaciteit niet benodigd is. Praktijk Een combiketel zal in principe worden vervangen door een HR-ketel (volgens BPO)' ln individuele gevallen zat dit niet altijd mogel'rjk zijn indien er geen geschikte condensafvoer aanwezig is. Rls het complex minimaal 15 jaar wordt doo19eëxploiteerd wordt collectief een condensàfvoer aangebracht. Bij vervanging van de gehele installatie wordt er ook gekeken of de kamerthermostaàt nog op de juiste plek hangt. ln de andere gevallen moet er individueel en op basis van klachten gekeken worden of de thermostaat nog op de juiste plek hangt. Er wordt per woning een nieuwe transmissieberekening gemaakt, indien de radiatoren vervangen worden. De radiatoren dienen minimaal de warmte af te geven welke benodigd is voor de betreffende ruimte. Woonkamer 22 graden, slaapkamer 20 graden (zie punt 1). Belangrijk is dat de ventilatiemogelijkheden voldoende zijn. Volgens de standaardkwaliteit wordt mechanische ventilatie toegepast bij inpandige douche of in het geval van een open keuken. De doelstelling hier achter is dus het voorkomen van een te vochtige ruimte en kookluchtjes in de woonruimte. Afrekening met huurders: lnvestering voor Dlabel of twee stappen hoger zijn gebaseerd op de afrekenmethodiek uit het SVB zóals in Kruizenlijst is geregeld. De woningverbeteringen die niet in deze lijst zijn opgenomen worden met huurverhoging aan de huurder aangeboden conform de huidig geldende systematiek van de huurcommissie.
Voor alle woningen van waterweg wonen wordt de methodiek van de huurverhoging óà"óróá. Hetgeàn ueëtent dat eivoor het aanbrengen van extra kwaliteit een huurverhoging ó;;;;á;j *JrOt. fr Érnn"n dan woningen in de vrije geliberaliseerde huurgrens komen te vallen. Mochten er njijrroudens met huurtoeslag hierdoor in de problemen komen dan dienen híerover afspraken te worden gemaakt' Voortgang verbetering labels De voortgang van ià-uëtnàt"ring van de labels wordt expliciet opgenomen in het jaarverslag. óé Oit Àár"e-nt zijn de labets vaà Waterweg Wonen onder het oude regime voorgegeven' Alleen bij uitgifte na renovatie of aanpassing in de woning.zal een label volgens de nieuwe systemaiiek"worden toegepast. Bestaande tauets zullen niet op de nieuwe systematiek worden aangepast indien er niks in de woning wijzigt' Energie-onderhoudsbeleid: Bij het toepassen van ánoetttoud wordt in het technisch programma van eisen meer ruimte gemaakt voor energie efficiëntere materialen en installaties- Te denken valt aan mechanische ventitátiaof gelijkstroom in plaats van wisselstroom en ontwikkelingen in radiatoren. oeze nànen uá"r, geen effect op de EPA maar wel op de energierekening. Dit is moeilqk te concretiseren in het Éebid aangezien de ontwikkelingen deze snel achterhalen. óliguágrpunt voor Watennreg Wonen.is dat mits de kostprijs in verhouding is tot de u"róltáii-,g en de betrouwbàarheid niet in het geding is er wordt gezocht naar de meest energetische oplossing, d.d. september 2010'