HYPOTHEEK VOOR ZZP ERS Een e-book door ikbenfrits.nl 1
VOORWOORD Hallo, ik ben Frits! Leuk dat je mijn e-book hebt gedownload! Ik leg je stap voor stap uit hoe je als zzp er een hypotheek kunt afsluiten. Kun je het eens rustig nalezen. Heb je vragen? Laat het me gerust weten. Ik help je graag verder op weg. Veel leesplezier! Frits Hypotheek voor zzp ers 2
INLEIDING Een hypotheek voor zzp ers Veel zzp ers denken dat het moeilijk is om een hypotheek te krijgen. Dit komt vooral omdat het niet altijd duidelijk is waar de banken naar kijken. Het klopt inderdaad dat het iets anders in zijn werk gaat dan als je in loondienst bent. Je hebt als zzp er namelijk een variabel inkomen: de winst uit je onderneming. Om als zelfstandig ondernemer een hypotheek te krijgen is het dus belangrijk om een helder beeld te geven van hoe je bedrijf presteert. Dan is het voor de bank duidelijk dat je met je inkomen uit je eigen bedrijf een hypotheek kunt betalen. Ook op de lange termijn. In dit e-book vertel ik je hoe je dat kan doen en waar je allemaal nog meer op moet letten. Ik doe dit aan de hand van vragen waar veel zzp ers mee zitten. Wist je bijvoorbeeld dat je al na 1 jaar zzp-werkzaamheden een hypotheek kan krijgen? Of dat je helemaal niet aan je eigen bank gebonden bent voor een hypotheek als zelfstandige? Geeft niks. Ik beantwoord in dit e-book de volgende vragen: 3
INHOUDSOPGAVE 1. Hoe krijg je een hypotheek als zzp er? 2. Hoe lang moet je zzp er zijn om een hypotheek te krijgen? 3. Ben je als zzp er gebonden aan je eigen bank voor een hypotheek? 4. Hoe kijkt de bank naar je cijfers? 5. Bij welke bank kan je terecht als zzp er? 6. Waar moet je nog meer op letten als zzp er? 4
HOOFDSTUK ÉÉN HOE KRIJG JE EEN HYPOTHEEK ALS ZZP ER? 5
Stap 1: Zet je jaarcijfers op een rij Welke jaarcijfers? Wanneer je als zzp er een hypotheek aanvraagt dan kijkt de bank in principe naar de jaarcijfers van je onderneming van de afgelopen 3 kalenderjaren. Let op: dit is niet altijd het geval. In het volgende hoofdstuk vertel ik je over de mogelijkheden om een hypotheek te krijgen als startende ondernemer met minder dan 3 jaar cijfers. In de jaarcijfers kijken ze naar de volgende 3 factoren die bepalen of je een financieel gezond bedrijf hebt en dus in staat bent om een hypotheek te kunnen betalen: 1. Bedrijfsresultaat: de winst vóór belastingen 2. Solvabiliteit: de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal 3. Liquiditeit: de verhouding tussen de vlottende activa en de kortlopende schulden Verwarrend? Geen zorgen. In hoofdstuk 4 van dit e-book leg ik je precies uit hoe je deze dingen zelf kunt uitrekenen. 6
Stap 2: Bekijk bij welke bank je terecht kan Met mijn slimme tool Als je de cijfers op orde hebt dan kun je alvast uitrekenen wat je maximaal kunt lenen. Dit verschilt sterk per bank. Gelukkig heb ik een slimme tool ontwikkelt waarmee je ook als zzp er makkelijk kunt berekenen wat je kunt lenen. Bekijk hem hier! 7
Stap 3: Zorg dat je kasboekje op orde is Niet alleen de winst telt Het gaat de bank niet alleen om inkomsten van je onderneming wanneer je een hypotheek aanvraagt. Ook schulden en andere financiële verplichtingen zijn belangrijk om een inzicht in te hebben voor de bank. Maak daarom een overzicht van je financiële situatie voordat je start met je hypotheekaanvraag. Het is handig als je je hierbij laat helpen door een accountant of boekhouder. Neem in het overzicht niet alleen de kosten voor je onderneming mee, maar ook alle andere kosten die je persoonlijk hebt. Deze zijn namelijk allemaal van belang voor de bank om te weten of je wel in staat bent om de hypotheek te betalen. Denk aan de studieschuld of andere leningen die je hebt afgesloten. Heb je geen accountant of boekhouder die je administratie doet? Je kunt ook altijd een van mijn adviseurs bellen, zij zijn experts op het gebied van hypotheken voor zzp ers. Zij kunnen op basis van hun eerdere ervaringen 8
met het aanvragen van hypotheken jouw persoonlijke situatie beoordelen. 9
Wie is Frits? VALUEPROPOSITION: ADVIES VAN FRITS Ik heb geen duizend mensen in dienst. Ik heb geen verroeste systemen. Ik heb zelfs niet in de financiële dienstverlening gewerkt. Wel heb ik grondig uitgeplozen hoe dat werkt, een huis kopen. Wie nou eigenlijk wat doet. Wat al die termen en voorwaarden betekenen. Wat precies de kosten zijn. En nu geef ik het beste hypotheekadvies van Nederland. 10
HOOFDSTUK TWEE HOE LANG MOET JE ZZP ER ZIJN OM EEN HYPOTHEEK TE KRIJGEN? 11
Soms maar 1 jaar! Misschien heb je ergens gehoord dat je als zzp er pas na 3 jaar ondernemen een hypotheek kunt krijgen. Dit is lang niet altijd waar. Bij sommige banken kun je al een hypotheek na 1 jaar zzp krijgen. Ik heb voor je uitgezocht hoe dit precies zit. Bij welke banken kan ik een hypotheek krijgen na 1 jaar zzp? Dit is niet altijd helemaal duidelijk. Banken zijn vaak niet compleet helder in hun voorwaarden voor hypotheekverstrekking. Daarom ben ik voor je op onderzoek uitgegaan. Voorlopig ben ik erachter dat je bij een aantal banken al na 1 jaar zzp-inkomen terecht kunt voor een hypotheek. Het hangt wel van je situatie af. Wil je weten of jij in aanmerking komt voor een hypotheek als startende zzp er? Leg je persoonlijke situatie dan voor aan een van mijn adviseurs in een gratis kennismakingsgesprek. Ook kun je bij een groot aantal andere banken na 1 jaar terecht als je Nationale Hypotheek Garantie hebt. Lees hier meer over een hypotheek met NHG als startende zzp'er. 12
HOOFDSTUK DRIE BEN JE ALS ZZP ER AAN JE EIGEN BANK GEBONDEN VOOR EEN HYPOTHEEK? 13
Nee! Dat is het simpele antwoord. Wanneer mensen zich oriënteren op een hypotheek is hun eerste ingeving vaak om ernaar te vragen bij hun eigen bank. Het is een grote lening dus deze veilige optie lijkt logisch. Maar je eigen bank biedt natuurlijk alleen maar z n eigen hypotheken aan. Dus valt er weinig te kiezen. Zonde, want een andere verstrekker heeft misschien wel een beter aanbod voor je. Onafhankelijk advies Bij Ikbenfrits vergelijken we meer dan 30 banken. Je hoeft geen rekenwonder te zijn om te begrijpen dat de kans bij ons dus veel groter is om de scherpste deal te krijgen. Ook al gaat het bij een hypotheek om een grote lening, je bent niet gebonden aan de bank waar je toevallig je betaalrekeningen hebt. Ik kan me ook voorstellen dat je denkt dat je advieskosten uitspaart als je bij je eigen bank een hypotheek afsluit. Dit is echter niet zo. Ook de hypotheekadviseur van je eigen bank betaal je gewoon voor zijn advies. Bij hem is het alleen niet onahankelijk. Bij mij wel. 14
HOOFDSTUK VIER HOE KIJKT DE BANK NAAR JE CIJFERS? 15
Stap 1. Winst en toetsinkomen Als je zzp er bent dan zijn er een drietal zaken die je inzichtelijk moet maken voor de bank: winst, solvabiliteit en liquiditeit. Ik leg je uit hoe het werkt. Met plaatjes! Winst afgelopen drie jaar Pak de jaarcijfers van de afgelopen drie jaar er bij. Blader naar de winst- en verliesrekening. Dan kan je zien hoe het bij jou zit. Als eerste kijken banken naar de winst van je onderneming. Ik heb hier een voorbeeld voor je: 16
Winst- en verliesrekening 2016 Baten Totale omzet 25.000,- Lasten Autokosten 2.000,- Kantoorkosten 1.000,- Verkoopkosten 2.000,- Totale kosten 5.000,- Bedrijfsresultaat 20.000,- De bank neemt als inkomen de winst vóór belastingen, ook wel het bedrijfsresultaat genoemd. Het bedrijfsresultaat is de totale omzet min de totale kosten. Toetsinkomen Om een goed beeld te krijgen van je toetsinkomen kijkt de bank naar de laatste drie kalenderjaren. Op basis van dit toetsinkomen berekent de bank wat je uiteindelijk mag lenen. De standaardberekening is het gemiddelde over de laatste drie jaar. Daarbij geldt het laatste jaar als maximum. 17
Voorbeeld 2014 55.000,- 2015 65.000,- 2016 55.000.- Gemiddelde winst 58.333,- Omdat de winst het laatste jaar 55.000,- euro is, wordt dit gebruikt als (toets) inkomen. Het inkomen in het laatste jaar geldt als maximum. De ene bank is de andere niet Er zijn banken die een gunstiger berekening hebben. Vooral als je laatste jaar beter is dan de voorgaande jaren kan dat veel schelen. Ook accepteren sommige banken soms dat je maar 2 jaar cijfers hebt. Kijk voor een actueel overzicht bij welke banken je terecht kan met jouw cijfers naar mijn slimme tool. Ik heb namelijk de kleine lettertjes gelezen van bijna alle banken. 18
Stap 2. Solvabiliteit Blader door naar de balans van je jaarrekening. Dat ziet er ongeveer zo uit: Balansrekening 2016 ACTIVA PASSIVA Vaste activa Auto 1.000,- Computer 1.000,- Totaal vaste activa Eigen vermogen 2.000,- 2.500,- Vlottende activa Debiteuren (geld te ontvangen) Bankrekening Kortlopende schulden Spaarrekening 1.500,- Crediteuren (geld nog aan te betalen) 1.000,- Omzetbelasting 1.000,- 500,- 1.500,- Totaal vlottende activa Totaal kortlopende schulden 3.000,- 2.500,- SOM DER ACTIVA SOM DER PASSIVA 5.000,- 5.000,- 19
Solvabiliteit De solvabiliteit is de verhouding tussen je eigen vermogen en totale vermogen (totale vermogen wordt ook wel het balanstotaal genoemd). Het eigen vermogen kun je vinden op de balans onder de Passiva. Dit lijkt misschien vreemd, omdat hier je uitgaven staan. Maar dat komt omdat het eigen vermogen is wat er overblijft als je van de Activa (bezittingen) de schulden aftrekt. Om solvabiliteit uit te rekenen moet je het eigen vermogen delen door het totale vermogen. Bij een hypotheekaanvraag moet je solvabiliteit hoger zijn dan 0,25. Bij sommige banken is 0,2 ook genoeg. Je eigen vermogen moet de afgelopen jaren ook positief zijn. Negatief eigen vermogen betekent dat je verlies maakt. 20
Voorbeeld: 2.500,- (Eigen vermogen) / 5.000,- (Balans/Totale vermogen) = 0,5. Dit is dus ruim voldoende voor de bank. Stap 3. Liquiditeit Je bent er bijna! Je moet alleen nog de liquiditeit berekenen. Dat is de verhouding tussen de vlottende activa (geld dat je op korte termijn binnen krijgt) en de kortlopende schulden (geld dat je op korte termijn moet betalen). De liquiditeitsratio krijg je door de vlottende activa door de kortlopende schulden te delen. Deze ratio moet groter zijn dan 1,0. Voorbeeld: 3.000,- (Vlottende activa) / 2.500,- (Kortlopende schulden) = 1,2. Dit is dus wederom ruim voldoende voor de bank. 21
HOOFDSTUK VIJF BIJ WELKE BANK KAN JE TERECHT ALS ZZP ER? 22
Bereken het met mijn slimme tools Maximale leencapaciteit Heb je je jaarcijfers bekeken en de gemiddelde winst van je bedrijf berekend? Dan ben je er klaar voor om te berekenen wat je maximaal kunt lenen. Dit is belangrijk want dan weet je voor hoeveel geld je een huis kunt kopen. Ga hier naar de tool! Solvabiliteit en liquiditeit Moeite met solvabiliteit en liquiditeit uitrekenen? Geeft niks. Jaarrekeningen en balansrekeningen kunnen vrij lastig uit te pluizen zijn. Wil je dat een van mijn adviseurs naar je cijfers kijkt en je helpt met het berekenen van de solvabiliteit en liquiditeit van je bedrijf? Geen probleem. Je kunt je cijfers geheel vrijblijvend opsturen naar ons, dan helpt een adviseur je met het berekenen ervan. 23
HOOFDSTUK ZES WAAR MOET JE NOG MEER OP LETTEN ALS ZZP ER? 24
De 4 valkuilen waar je op moet letten 1. Zzp ers en pensioen: wat te doen? Zzp ers en pensioen. Hier bestaan nog steeds zorgen over. Ruim een kwart van de zzp ers heeft geen pensioen opgebouwd. Wanneer je ouder dan 57 bent dan neemt de bank dit als belangrijke maatstaf voor hoeveel je maximaal kunt lenen. Lees hier meer over pensioen als inkomstenbron bij de hypotheekaanvraag. 2. Een gemiddelde is ook maar een gemiddelde Het kan zijn dat de winsten van je bedrijf de afgelopen jaren nogal uiteenlopen. Een forse winst in het ene jaar en een verhoudingsgewijs veel kleinere een jaar later. Behalve dat je gemiddelde winst hierdoor lager uitvalt kan het voor de bank ook reden zijn om je financiële situatie nader onder de loep te nemen. Er zijn geen officiële maatstaven die voorschrijven wanneer banken dit doen. Tip van Frits: mocht je flinke uitschieters hebben in je winsten, zorg er 25
dan voor dat je deze kunt verklaren. Dit kan veel schelen in het uiteindelijke bedrag dat je mag lenen. 3. Administratie: niet leuk maar heel belangrijk Zeker niet het leukste onderdeel van je bestaan als ondernemer: het papierwerk. Toch is dit erg belangrijk als zzp er, al helemaal als je een hypotheek wilt krijgen. Het is cruciaal dat je administratie op orde is wanneer je naar de bank stapt voor een hypotheek. Dit scheelt alle partijen tijd en geld. 4. Ook een zelfstandige kan arbeidsongeschikt worden Een arbeidsongeschiktheidsverzekering? Je hebt geen personeel en zelf ben je nooit ziek. Waarom heb je dit dan nodig? Laat ik het zo stellen: iedereen kan arbeidsongeschikt worden. Mocht dit gebeuren en je bent niet verzekerd dan kom je geheid in de problemen met betalingen. Banken stellen hem weliswaar niet verplicht, maar je kunt je voorstellen hoe zwaar de hypotheeklasten op je drukken mocht je een tijd lang niet in staat zijn om te werken. 26
Aan de slag VALUEPROPOSITION: GESPREK Je hebt nu de basis van een hypotheek voor zzp ers in de vingers. Tijd voor de volgende stap. Ik heb alle kleine lettertjes gelezen en vergelijk onahankelijk meer dan 30 banken. Maak een afspraak en kijk samen met een van mijn adviseurs wat voor jou de beste hypotheek is. Maak een gratis afspraak 27