Sector Stadsontwikkeling Kamerverhuur stand van zaken, vooruitblik en uitbreiding quoteringsgebied BELEIDSNOTITIE Status: besluitvorming MAO, College B&W opdracht van: Wethouder Kamsteeg Ambtelijk opdrachtgever: Hoofd Afdeling Beleid de heer Huykman Projectleider/procesmanager: Gerdien Datum: 8 december 2008 Versie: definitief
1. Inleiding Op 8 april 2008 heeft het college ingestemd met de beleidsnotitie 'regulering kamerverhuur' en met het instellen van twee quoteringsgebieden: Oud-Krispijn en Reeland, waardoor kamerverhuur voor maximaal 5% van het aantal woningen in de straat is toegestaan. Tijdens de behandeling van deze beleidsnotitie in de Raad van mei en juni is gevraagd om de Raad goed en geregeld te informeren over dit onderwerp. Deze beleidsnotitie geeft dan ook de stand van zaken weer omtrent kamerverhuur en bevat tevens een voorstel voor uitbreiding van het deze beleidsnotitie wordt allereerst ingegaan op de huidige stand van zaken. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de quoteringsgebieden en de gebieden daarbuiten. Na de zomer is intensief gehandhaafd in met name de beide quoteringsgebieden; de bevindingen en de voortgang komen ook aan de orde onder punt 2. Naast het handhavingstraject zijn enkele juridische aspecten voor het van belang, deze worden onder punt 4 en 5 besproken. De burgers in Dordrecht zijn zeer betrokken bij dit onderwerp. Burgers maken melding van mogelijke kamerverhuurpanden en stellen de gemeente op de hoogte van de meest voorkomende klachten, die zij ervaren van (illegale) kamerverhuurbewoners. Daarnaast hebben burgers in de Raadsbehandeling aangegeven, dat zij het initiatief wilden nemen om een conferentie over dit onderwerp te organiseren. Deze conferentie wordt samen met de gemeente georganiseerd. De meest genoemde klachten en de stand van zaken van de conferentie zijn beschreven onder 6 en 7. Voor de toekomst hebben wij arbeidsmigranten nodig. Wij willen als gemeente ook dat wijken leefbaar blijven en dat de arbeidsmigrant goed gehuisvest wordt. Het aantal bekende illegale kamerverhuurpanden is het afgelopen jaar fors toegenomen, voor het komende jaar is de verwachting dat deze trend doorzet. deze notitie wordt het voorstel gedaan om de hele stad te quoteren, dit mede naar aanleiding van de motie die door de Raad is aangenomen. Daarnaast blikt deze notitie vooruit op de verwachte werkzaamheden van volgend jaar. Punt 8 en 9 gaan over de uitbreiding van het quoteringsgebied. De notitie wordt afgesloten met een voorstel onder punt 10. 2. Stand van zaken november 2007 bevonden zich in Dordrecht 59 illegale kamerverhuurpanden. Dit aantal is opgelopen naar 200 panden, die momenteel nog op de handhavingslijst staan (stand van zaken 1 2008). (zie kaart 1). De toename van het aantal panden komt aan de ene kant door een daadwerkelijke kwantitatieve toename van het aantal panden. Aan de andere kant is er meer duidelijkheid over de omvang van het aantal kamerverhuurpanden, omdat er meer panden gemeld worden. Binnen de gemeente Dordrecht zijn er 36 panden met een onttrekkingsvergunning, dat zeggen 36 legale kamerverhuurpanden. Daarnaast zijn er 89 panden die voor een gebruiksvergunning hebben aangevraagd. Binnen deze categorie zijn ongeveer 65 panden die ook gezien worden als legale kamerverhuurpanden, omdat de gemeente voor de onttrekkingsvergunning niet verstrekte. Het aantal kamerverhuurpanden met een onttrekkingsvergunning neemt langzaam toe door legalisering van een aantal illegale kamerverhuurpanden. Gezien de huidige groei en het besef dat de gemeente nog lang niet alle illegale kamerverhuurpanden in beeld heeft, wordt er voor volgend jaar een toename van nog eens 200
illegale kamerverhuurpanden verwacht. Dit betekent dat er volgend jaar 400 illegale kamerverhuurpanden op de handhavingslijst staan. Quoteringsgebieden Binnen de quoteringsgebieden in en bevinden zich momenteel in totaal 73 illegale kamerverhuurpanden. Al deze panden zitten in de handhavingsprocedure van de Milieudienst Zuid. De Milieudienst controleert alle panden die aangemeld worden als mogelijk illegaal kamerverhuurpand. Bij constatering dat het daadwerkelijk om een illegaal kamerverhuurpand gaat, wordt de eigenaar aangeschreven. Indien nog mogelijk binnen het quoteringspercentage wordt de eigenaar verzocht om een vergunning aan te vragen, of te stoppen met de activiteit. Na het verzenden van deze brief wordt na zes weken het pand weer gecontroleerd en de eigenaar indien nodig weer aangeschreven. De procedure wordt daarna volgens de voorschriften afgehandeld. Inmiddels wordt bekeken of het mogelijk is een boete op te leggen aan de eigenaar van het pand, indien deze niet met de illegale activiteit stopt. Voor de zomer is hier meer duidelijkheid over. Buiten de quoteringsgebieden Buiten de quoteringsgebieden stonden op 1 december panden bekend als illegaal kamerverhuurpand. Zestig van deze panden zijn inmiddels gecontroleerd en hebben de status van illegaal kamerverhuurpand. Bij 45 andere panden moet de eerste controle nog plaatsvinden. Dit heeft te maken met het aantal panden dat gecontroleerd kan worden binnen een bepaalde periode en het moment van melding. De hoogste prioriteit van handhaving ligt op dit moment binnen de quoteringsgebieden. De periode tussen de eerste controle, aanschrijving en tweede controle binnen deze gebieden wordt gebruikt om de panden buiten deze gebieden te controleren. Ook hier zit echter gezien de tijd en capaciteit een maximum aan het aantal mogelijk te controleren panden. De eerste controle heeft daardoor gewoonweg nog niet plaats kunnen vinden. Woonbron De overige panden zijn in beheer van Woonbron. Deze woningen bevinden zich in de Colijnstraat (Foyer), Frank van de Goesstraat en W.H. Vliegenstraat. Op 6 oktober heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen Woonbron en de wethouder Volkshuisvesting, Zorg en Welzijn. Tijdens het gesprek zijn er afspraken gemaakt over het omgaan met huisvesting van tijdelijke buitenlandse werknemers. De woningen van Woonbron verdwijnen van de handhavingslijst, omdat zij van de gemeente de benodigde onttrekkingsvergunningen krijgt en een algehele ontheffing van de compensatieregeling. De volgende afspraken zijn gemaakt: De gemeente geeft toestemming aan Woonbron voor tijdelijke bewoning voor de even nummers 2 tot 80 aan de W.H. Vliegenstraat voor een periode van jaar, vanaf 6 oktober 2008. Woonbron: 2. plaatst bewoners actief uit bij 50% + 1 woning waarna de flat wordt gerenoveerd. Woonbron gaat nu beginnen met de voorbereidingen voor renovatie. 3. informeert omwonenden van de Vliegenstraat over deze tijdelijke vorm van bewoning. 4. huisvest nu ook in de Colijnstraat en Van der Goesstraat tijdelijke buitenlandse werknemers, deze worden overgeplaatst naar de W.H. Vliegenstraat indien een woning beschikbaar is. 5. gebruikt in totaal maximaal 28 woningen in de W.H. Vliegenstraat, Colijnstraat en Van der Goesstraat gezamenlijk voor huisvesting van tijdelijke buitenlandse werknemers.
6. huisvest in de panden maximaal drie personen. Handhaving en resultaten De Milieudienst Zuid-Holland Zuid is na de zomervakantie actief begonnen met de controle en handhaving van de mogelijk illegale kamerverhuurpanden binnen de quoteringsgebieden. Buiten de quoteringsgebieden vond de controle al voor de zomervakantie plaats. De handhaving heeft er tot nu toe geleid dat er 90 panden van de lijst zijn afgehaald. Bij tien van deze panden is de eigenaar gestopt met het verhuren van kamers, bij bijna de helft bleek er geen sprake van kamerverhuur en bij bijna de helft hebben eigenaren een vergunning aangevraagd. Veel panden in de quoteringsgebieden staan echter nog op de lijst. De gemeente heeft vastgesteld dat 5% van het aantal woningen in een straat omgezet mag worden van een zelfstandige naar een onzelfstandige woonruimte en dus gebruikt mag worden als kamerverhuurpand. sommige gevallen is dit percentage nog niet bereikt, wanneer men uitgaat van het aantal legale kamerverhuurpanden. Het handhavingstraject neemt minimaal zes maanden tot een jaar tijd in beslag. Bewoners in de twee quoteringsgebieden zien daarom nog weinig resultaat van de handhavingsacties. Tijdens de controles zijn er weinig ernstige wantoestanden aangetroffen. De Milieudienst meldt bijzondere zaken wel meteen aan diensten die daar iets mee kunnen. Zo is er een samenwerking met de Vreemdelingendienst van de politie. Als tijdens de inspectie van de Milieudienst twijfel bestaat over de verblijfstatus of er wordt uitbuiting van personen vermoed, dan wordt er een afspraak met de Vreemdelingendienst gemaakt voor een gezamenlijke controle. Bij de controles was in één geval geen water, elektriciteit of gas aanwezig. meerdere gevallen vindt overbewoning plaats, echter er zijn nooit meer dan drie personen teveel gehuisvest in een woning. De Milieudienst heeft geen kinderen aangetroffen bij de controles. Hierbij is het moment van controle natuurlijk bepalend voor wat er wordt aangetroffen. Bewoners klagen soms dat er meer dan drie teveel in een woning gehuisvest worden, maar binnen panden wisselt het aantal verblijvende mensen soms snel. Door de controles gaan eigenaren van de panden in sommige gevallen over tot het aanvragen van de benodigde vergunningen. De Milieudienst Zuid-Holland Zuid is tevens verantwoordelijk voor het afgeven van deze vergunning. De werkdruk neemt door het toenemen van het aantal illegale kamerverhuurpanden en de vergunningenaanvragen voor de Milieudienst Zuid-Holland Zuid steeds verder toe. Concluderend kan er gezegd worden, dat de handhaving binnen de twee quoteringsgebieden goed verloopt. Het totaal aantal bekende illegale kamerverhuurpanden is echter te groot om snel alle panden te controleren. De Milieudienst heeft nu een achterstand van twee tot drie maanden; Bij melding wordt het pand pas na 2 tot 3 maanden gecontroleerd. Ligt het echter in één van de quoteringsgebieden, dan neemt de Milieudienst het pand mee bij tijdens de volgende handhavingsrondes. De controlecyclus binnen de quoteringsgebieden herhaalt zich elke zes tot zeven weken. Hierdoor worden panden een quoteringsgebied sneller gecontroleerd. Voor volgend jaar moet de Milieudienst meer capaciteit inzetten om deze achterstand weg te werken en de verwachte groei van het aantal illegale kamerverhuurpanden aan te kunnen.
3. Wonen versus logies Binnen de gemeente Dordrecht is kamerverhuur altijd gezien als een vorm van wonen. De vraag is of kort verblijf, waarbij het hoofdverblijf van de huurder elders is ook onder wonen valt. Binnen de juridische wereld is er geen eenduidig antwoord op deze vraag, maar recente ontwikkelingen laten het volgende beeld zien. Kortstondige huisvesting van buitenlandse werknemers is volgens de meeste uitspraken geen woonfunctie en geen recreatiefunctie en valt dus onder pension/logies/hotel. Wat precies kortstondig is, wordt door jurisprudentie niet beantwoord. Voorgesteld wordt om hier aan te sluiten bij de GBA regels/ huisvestingsverordening: Degene die naar redelijke verwachting gedurende een half jaar ten minste tweederde van de tijd in Nederland verblijf zal houden, is verplicht zich binnen vijf dagen na de aanvang van zijn verblijf in persoon te melden bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waar hij zijn woonadres heeft om daarbij schriftelijk aangifte van verblijf en adres te doen. die in een periode van 6 maanden langer dan 4 maanden verblijf houdt in Nederland, moet zich bij het GBA inschrijven. Zijn woonplek, al is het tijdelijk valt dan onder een woonfunctie. Tijdelijk verblijf korter dan bovenbeschreven definitie valt dan onder logies. Logies kent als definitie; Recreatieve of zakelijke kortstondige verblijfsvoorzieningen. Huisvesting van tijdelijke buitenlandse werknemers valt onder de zakelijke kant van deze definitie. Hotels en pensions vallen in het bestemmingsplan in het algemeen onder de horecafunctie. Voorkomen moet worden dat wanneer er in de toekomst minder behoefte is aan deze vorm van huisvesting er overal (andere) horecafuncties in de betreffende panden komen. De gemeente wil echter wel ruimte bieden aan arbeidsmigranten. Het verdient daarom de voorkeur om binnen de woonfunctie een specifiek gebruik voor pension/logies toe te staan. Dat gebruik moet dan wel binnen het begrippenkader van het bestemmingsplan worden omschreven en worden gereguleerd (via huisvestingsverordening of beleidsregels). Via een kunnen alle bestemmingsplannen snel gewijzigd worden. Voorstel hoe de gemeente hier definitief mee om gaat en welke wijzigingen of aanvullende regels hierbij opgesteld dienen te worden, wordt 2009 verwacht. Belangrijk bij dit voorstel is dat het reeds gedane werk door de Milieudienst, de controles en handhaving, niet voor niets is geweest. 4. Wijzigingen gebruiksbesluit de jaren '80 van de vorige eeuw kregen panden waar bedrijfsmatig kamers werden verhuurd een vergunning gebaseerd op de "Logeerinrichtingenverordening van de gemeente Dordrecht". Deze vergunning is later overgegaan in de Gebruiksvergunning. Deze vergunning wordt op grond van de bouwverordening vereist. de Gebruiksvergunning staan eisen ten aanzien van brandveiligheid. is pas goed duidelijk geworden dat er voor kamerverhuur op grond van de Huisvestingsverordening ook een vergunning noodzakelijk was. Vanaf is daar ook werk van gemaakt. De eerste vergunningen voor omzetting naar onzelfstandige woonruimte dateren van eind jaren '90. Voor de aanpak van illegale kamerverhuur en het quoteringsbeleid zijn in principe de vergunningen op grond van de Huisvestingsverordening van belang. De gemeente gaat er echter vanuit dat ook de panden met een of een gebruiksvergunning van
voor een legale toestemming hebben voor kamerverhuur. Deze worden wel in de handhaving van de kamerverhuur meegenomen. De panden met een gebruiksvergunning tellen daardoor mee voor de 5% regeling. Vanaf 1 november 2008 treden landelijke regels voor het brandveilig gebruiken van gebouwen in werking en daarmee gaat het nieuwe Gebruiksbesluit gelden. Dit besluit komt in de plaats van de bouwverordening voor wat betreft het gebruik van bouwwerken. het Gebruiksbesluit is voor het kamergewijze verhuren van een woning geen vergunning meer nodig. Als een woning op manier verhuurd gaat worden, is een melding bij huisvesting van meer dan vier personen aan de gemeente voldoende. Deze panden worden altijd voor de Milieudienst gecontroleerd op de voorschriften van het Gebruiksbesluit, er hoeft echter alleen geen vergunning meer afgegeven te worden. De controle van de panden vindt normaliter plaats voordat het pand in gebruik wordt genomen. Alle in het verleden verleende gebruiksvergunningen worden bij het in werking treden van het Gebruiksbesluit automatisch een melding, waar voor het gebruik geen toestemming van de gemeente voor nodig is. De verhuurder moet wel voldoen aan de voorschriften gebruik bouwwerken gebruiksbesluit' en worden daarop gecontroleerd. Voor het kamerverhuurbeleid betekent dit dat eigenaren nog steeds een onttrekkingsvergunning aan moeten vragen en moeten voldoen aan de brandveiligheidsvoorschriften. Het Gebruiksbesluit is alleen een melding geworden. 5. Opdelen van woningen Binnen de gemeente zijn inmiddels enkele woningen bekend, waarvoor een bouwvergunning wordt (is) aangevraagd om meer zelfstandige woonruimte in een woning te bouwen. Als de aanvrager voldoet aan het bepaalde in de bouwverordening kan de gemeente de bouwvergunning niet weigeren. Het betekent in sommige gevallen wel dat er kleine zelfstandige wooneenheden worden ontwikkeld, met als doel deze aan arbeidsmigranten te verhuren. De minimale grootte van een woning is volgens de wetgeving 26m2. enkele gevallen is duidelijk dat de verhuurder op deze wijze de quoteringsregeling wil ontlopen. De kleine wooneenheden zijn namelijk zelfstandige woonruimtes en vallen daardoor niet meer onder de huisvestingsverordening die spreekt over onzelfstandige woonruimte en dan is het aanvragen van een onttrekkingsvergunning voor kamerverhuur niet meer noodzakelijk. Het is niet uit te sluiten dat het opsplitsen in kleine zelfstandige woonruimte zal gaan toenemen. 6. Burgers De bewoners van Dordrecht ervaren verschillende vormen en in verschillende mate overlast van arbeidsmigranten. De meest genoemde klachten zijn; geluidsoverlast, rondzwervend afval, communicatieproblemen, onveilig voelen in de eigen straat en parkeerproblemen. Een deel van deze problemen vermindert doordat illegale kamerverhuurpanden verdwijnen door het instellen van de quoteringsregeling. Daarnaast is het noodzakelijk dat de gemeente afspraken maakt met uitzendbureaus en arbeidsbemiddelaars over hun verantwoordelijkheid bij goede huisvesting en dienen er duidelijke regels over goed verhuurderschap beschreven te worden. 7. Conferentie Tijdens de Raadsbehandelingen heeft mevrouw Van Dongen, woordvoerster van bewoners van het Reeland, als burgerinitiatief voorgesteld om een conferentie over dit onderwerp te organiseren
waarbij burgers en deskundigen actief mee kunnen denken. Mevrouw Van Dongen en de gemeente pakken dit nu gezamenlijk op. De conferentie staat nu voor februari 2009 gepland. Doel van de conferentie is het samenstellen van een agenda met acties voor de korte en lange termijn. Tijdens de conferentie worden verschillende workshops gehouden om te komen tot deze agenda. 8. Uitbreiding quoteringsgebied Bij de gemeente zijn verschillende verzoeken binnengekomen om het quoteringsgebied uit te breiden, omdat het aantal kamerverhuurpanden in die straten toeneemt. De verzoeken gingen over de Koninginnestraat, de Koningin Wilhelminastraat, de Brouwersdijk (de even nummers van de Bosboom Toussaintstraat tot Helmerstraat), de Lombardstraat, de de Jacob van Lennepstraat en de Betje Wolffstraat. Daarnaast heeft de Raad op november een motie ingediend om de hele stad te quoteren en overal de te hanteren. Hierbij gaat het net als bij de huidige regeling alleen om particuliere woningen en niet om corporatiewoningen. De stad quoteren is in principe geen probleem, maar een aantal zaken moeten wel expliciet geregeld worden. Binnen de huidige quoteringsgebieden zijn straten opgesplitst. Een deel van de straat valt nu in het quoteringsgebied en een deel van de straat niet. sommige straten waar nu de quoteringsregeling geldt worden onttrekkingsvergunningen geweigerd, omdat de 5% is bereikt. Bij uitbreiding van de stad zou dit betekenen dat de aanvragers het recht krijgen op de vergunning. Het aantal particuliere woningen in de straat neemt dan toe, waardoor er meer woningen omgezet mogen worden van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. De gemeente kan dit oplossen door de twee huidige quoteringsgebieden als aparte gebieden te beschouwen. Daarnaast zijn er verschillende straten binnen de gemeente die heel erg lang zijn, neem de Singel of de Voorstraat. Het instellen van de 5%-regeling voor deze straten zou kunnen betekenen dat er 30 kamerverhuurpanden naast elkaar ontwikkeld worden. Deze ontwikkeling is niet wenselijk. De gemeente zou dit als volgt kunnen oplossen. Straten met meer dan huisnummers worden opgedeeld. De eerste huisnummers (nummer 1 tot en met zijn één quoteringsgebied, de volgende huisnummers (nummer tot en met 300) zijn het volgende quoteringsgebied. Heeft een straat 334 huisnummers dan vormen de laatste 34 huisnummers één quoteringsgebied. Er wordt hier expliciet gesproken over huisnummers, omdat de handhaving anders onbegonnen werk wordt. De hoogte van het aantal toegestane kamerverhuurpanden wordt wel berekend aan de hand van het aantal aanwezige particuliere woningen. een straat met huisnummers en 100 particuliere woningen, mogen 5 woningen omgezet worden. 9. Nabije toekomst Het aantal illegale kamerverhuurpanden is het afgelopen jaar toegenomen en zal het komende jaar naar verwachting verder stijgen. Ondanks de huidige economische recessie zijn er nog veel sectoren die gebruik (moeten) maken van arbeidsmigranten. De metaalsector binnen onze regio verwacht bijvoorbeeld voor volgend jaar minimaal 60 arbeidsmigranten extra nodig te hebben om het werk gedaan te krijgen. Wij hebben deze mensen dus nodig. Het vrije verkeer van personen uit Bulgarije en Roemenië is voorlopig uitgesteld, zodat een grote toename van mensen uit deze landen nog niet te verwachten.
Een toename van het aantal illegale kamerverhuurpanden en uiteindelijk legale kamerverhuurpanden, betekent ook een toename van ontevreden burgers en een vermindering van de leefbaarheid van de wijken en de stad, als verhuur niet op een goede manier gebeurt. De gemeente wil daarom goede afspraken maken met de uitzendbureaus en huisbemiddelaars. Daarnaast ziet de gemeente trends dat verhuurders andere instrumenten inzetten om onder de quoteringsregeling uit te komen, zoals het opdelen van een woning in kleine zelfstandige wooneenheden. Uitgezocht moet worden of deze trend gestopt kan worden en welke andere mogelijkheden er zouden kunnen zijn om onder de quoteringsregeling uit te komen. Voor komend jaar betekenen deze en reeds in de notitie andere genoemde werkzaamheden, meer werk voor de gemeente ten aanzien van het en de handhaving. Concreet voor de verschillende onderdelen ziet het er volgt uit: Handhaving De gemeente Dordrecht is opdrachtgever van de Milieudienst Zuid-Holland Zuid en regelt in afspraken de hoeveelheid capaciteit die beschikbaar is (en betaald wordt) voor handhaving. Voor komend jaar is de verwachting dat het aantal illegale kamerverhuurpanden oploopt naar 400 woningen. De Milieudienst moet daardoor in vergelijking met dit jaar meer capaciteit beschikbaar stellen om al deze panden te controleren en de hele handhavingprocedure te doorlopen en zij hebben meer capaciteit nodig om vergunningaanvragen af te handelen. De gemeente Dordrecht zal meer financiële middelen voor de afhandeling van de handhavingtrajecten beschikbaar moeten stellen. Juridische ondersteuning Juridische ondersteuning is bij beleidsontwikkeling noodzakelijk. Aankomend jaar is dit in ieder geval het beleid op het gebied van wonen versus logies, opdelen van woningen in kleine wooneenheden en er moet rekening worden gehouden met andere ontwikkelingen waarbij juridische ondersteuning nodig is. Het Juridisch Kenniscentrum kan deze ondersteuning bieden, maar declareert de kosten natuurlijk bij de gemeente. Beleidsontwikkeling De sector Stadsontwikkeling afdeling Beleid is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het beleid omtrent kamerverhuur en voor het project als geheel. De ontwikkelingen van het afgelopen jaar laten zien dat een andere aanpak van dit onderwerp noodzakelijk is. Het instellen van de quoteringsregeling alleen is niet voldoende gebleken om problemen aan te pakken. Het ontwikkelen van aanvullende regels en afspraken is nodig, maar betekent ook meer capaciteitsinzet. Gezien de beschikbare capaciteit binnen beleid, is inhuur voor dit onderwerp noodzakelijk. Alleen met inhuur kunnen de volgende zaken volgend jaar geregeld worden: Maken van afspraken met gecertificeerde uitzendbureaus en huisbemiddelaars over gebruik en beheer kamerverhuurpanden. Betrekken van Woningcorporaties bij huisvesting. Betrekken van regiogemeenten bij dit onderwerp. Ontwikkelen regels over goed verhuurderschap. Ontwikkelen beleidsregels omtrent wonen versus logies. Ontwikkelen beleid over arbeidsmigranten en wat wij echt met deze groep willen, waar huisvesten en hoe. Informeren van burgers en andere organisaties over de voortgang van het project.
De afdeling Inrichting Stadsdelen is momenteel betrokken bij het kamerverhuurbeleid, maar zal met name bij bovengenoemde ontwikkelpunten intensief betrokken worden. Overige onderdelen binnen de gemeente als en Wijkgericht Werken worden op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen binnen kamerverhuur. Zij zijn beide betrokken bij overlastgevende panden en wijkgericht werken probeert op allerlei verschillende manieren de wijk leefbaar te houden. Kamerverhuur kan van invloed zijn op de leefbaarheid. Voorstel Het voorstel is om de hele stad te quoteren. De quotering geldt alleen voor de particuliere woningen en niet voor corporatiewoningen. De hardheidsclausule uit de huisvestingsverordening van toepassing te verklaren op deze regeling. Het college kan in gevallen dat particuliere woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte, maar met een maatschappelijk dit pand buiten de quoteringsregeling laten vallen. Onderstaande gebieden zijn reeds aangewezen in het college besluit van 8 april 2008. Dit besluit had echter pas plaats kunnen vinden, nadat de Raad de bevoegdheid hiervoor bij het College had neergelegd. Dit is gebeurd op juli 2008. Met terugwerkende kracht tot 8 april 2008 worden deze gebieden dan ook opnieuw vastgesteld. i. Oud Krispijn, in het gebied tussen de straten Brouwersdijk, Bosboom-Toussaintstraat, Krispijnseweg en Van Baerlestraat. De regeling is ook van toepassing op de randen van het Vogelbuurt, in het gebied tussen de straten Riouwstraat, Javastraat, Borneostraat en Bankastraat. De regeling is ook van toepassing op de randen van het gebied. Deze gebieden worden bij het vaststellen van het aantal toegestane kamerverhuurwoningen als aparte gebieden beschouwd. Het percentage toegestane aantal kamerverhuurpanden worden voor de hele stad en voor bovenstaande gebieden vastgesteld op 5% van de woningen per straat. Straten met meer dan huisnummers worden opgedeeld. De eerste huisnummers (nummer 1 tot en met zijn één quoteringsgebied, de volgende huisnummers (nummer tot en met 300) zijn het volgende quoteringsgebied. Heeft een straat bijvoorbeeld 334 huisnummers dan vormen de laatste 34 huisnummers ook één quoteringsgebied. De hoogte van het aantal toegestane kamerverhuurpanden wordt wel berekend aan de hand van het aantal aanwezige particuliere in een straat met huisnummers en 100 particuliere woningen, mogen 5 woningen omgezet worden. Het voorstel om meer financiële middelen beschikbaar te stellen voor een goede uitvoering van het kamerverhuurbeleid, voor: a. Handhaving b. Juridische ondersteuning c. Beleidsontwikkeling volgt in januari.