Gemeente Goeree-Overflakkee in samenwerking met de corporaties

Gemeente Goeree-Overflakkee in samenwerking met de corporaties Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 20 april 2017

DATUM 28 februari 2017 TITEL Woningmarktanalyse op basis van WoON2015Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 ONDERTITEL OPDRACHTGEVER Gemeente Goeree-Overflakkee in samenwerking met de corporaties Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem info@companen.nl www.companen.nl (026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291 AUTEUR(S) Bram Klouwen Wouter de Vries PROJECTNUMMER 1924.103/G

Inhoud 1 Inleiding 1 2 Demografische terugblik 2 3 Huidige situatie 6 3.1 Bevolkingsopbouw 6 3.2 Inkomensopbouw 10 3.3 Woningvoorraad 14 3.4 Toe- en doorgankelijkheid van de woningvoorraad 22 4 Toekomstige ontwikkeling 35 4.1 Prognose bevolking en woningbehoefte 35 4.2 Prognoses voor de kernen 38 5 Kwalitatieve behoefte 39 5.1 Verhuisprofielen 39 5.2 Samenstelling vraag en aanbod 41 5.3 Kwalitatieve vraag per kern; samenvattend 43 Bijlage: betaalbaarheidsnormen 46

1 Inleiding Aanleiding en aanpak De gemeente Goeree-Overflakkee en de corporaties hebben deelgenomen aan het landelijke WoON2015-onderzoek. Door oversampling zijn op het niveau van Goeree-Overflakkee voldoende enquêtes uitgezet om een onderzoek op maat uit te voeren. Dit biedt een schat aan informatie op gemeenteniveau, die direct bruikbaar is voor de dagelijkse praktijk. Partijen hebben Companen gevraagd dit voor de gemeente te ordenen. Hierbij willen zij antwoord op de volgende onderzoeksvraag: Voer een woningmarktanalyse uit voor de gemeente Goerree-Overflakkee (op het WoON2015-bestand), die inzicht biedt in: 1. Huishoudens, doelgroepen en de woningvoorraad, waarbij wordt ingegaan op: a. de huishoudensontwikkeling; b. doelgroepen op de woningmarkt, uitgesplitst naar inkomensgroepen en type huishouden/leeftijd; c. vraag en aanbod naar verschillende marktsegmenten, met in het bijzonder aandacht voor de vraag naar sociale huur en vrije sector huur en de gevolgen van passend toewijzen. 2. De betaalbaarheid en beschikbaarheid van het wonen voor verschillende doelgroepen, inclusief woonlasten, betaalbaarheidsrisico s, scheefwonen. 3. Kwaliteit van de woningvoorraad, inclusief tevredenheid, passend wonen (naar inkomen en doelgroep) en energetische kwaliteit. Deze thema s beschouwen wij als de basis voor het onderzoek. We maken een analyse aan de hand van het WoON2015. Naast het WoON2015 is ook gebruik gemaakt van gegevens van het CBS, gemeente Goeree-Overflakkee en de vier actieve corporaties in de gemeente (Beter Wonen Goedereede, Beter Wonen Ooltgensplaat, FidesWonen en Woongoed GO). Leeswijzer Eerst blikken we in hoofdstuk 2 terug naar de demografische ontwikkeling in de afgelopen jaren. We kijken naar de bevolkingsontwikkeling, migratie naar richting en leeftijd. In hoofdstuk 3 zoomen we in op de huidige situatie. We richten ons hier op de bevolkingsopbouw, huidige woningvoorraad en de geschiktheid van de woningvoorraad. Ook de inkomensopbouw, betaalbaarheid en mutatiegraad in de sociale huursector komen hier aan bod. In hoofdstuk 4 bespreken we de bevolkings-, huishoudens- en woningbehoefteprognose. Hoofdstuk 5 gaat in op de kwalitatieve behoefte. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 1

2 Demografische terugblik Bevolkingsontwikkeling De gemeente Goeree-Overflakkee telt per 1 januari 2016 48.320 inwoners. Dit aantal is ongeveer gelijk aan het aantal in 2006: 47.913 inwoners. Er zijn de afgelopen jaren weliswaar meer mensen geboren dan gestorven op het eiland, waardoor de bevolking zou groeien. Per saldo zijn ook meer mensen vertrokken van het eiland, waardoor de bevolking in evenwicht bleef. Figuur 2.1: Gemeente Goeree-Overflakkee. Bevolkingsontwikkeling 2006-2015 600 500 400 300 200 100 0-100 -200-300 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Bevolkingsontwikkeling Geboortesaldo Buitenlandse migratie Bron: CBS (2016). Binnenlandse migratie Woningvoorraadontwikkeling Een drietal factoren spelen een rol in de bevolkingsontwikkeling van Goeree-Overflakkee. In de eerste plaats is dit het geboortesaldo (aantal geboorten minus aantal sterften). In de periode 2006-2015 lag het jaarlijkse geboortesaldo gemiddeld op 65 personen. Wel is in de loop van de jaren sprake van een afname van het geboortesaldo. Een tweede factor is de binnenlandse migratie. Dit zijn personen die verhuizen van de ene gemeente in Nederland naar een andere gemeente. In de meeste jaren kende Goeree-Overflakkee een negatief binnenlands migratiesaldo (vestiging minus vertrek). Dit betekent dat er meer mensen uit de gemeente vertrekken dan dat er zich in de gemeente vestigen. De jaren 2008, 2009 en 2015 waren hierop een uitzondering. Een derde belangrijke factor is woningvoorraadontwikkeling (nieuwbouw of toevoeging van woningen). Meer nieuwbouw leidt tot een hogere instroom van buitenaf, wat weer een positief effect heeft op het binnenlands migratiesaldo. In de afgelopen 10 jaar zijn er ruim 2.000 woningen op Goeree-Overflakkee gebouwd of toegevoegd en heeft dit geleid tot meer instroom van buitenaf. Migratie naar richting Vervolgens kijken we van welke gemeente de mensen naar Goeree-Overflakkee verhuizen en naar welke gemeente de mensen vanuit Goeree-Overflakkee verhuizen. In het eerste geval is er sprake van vestiging, in het tweede geval sprake van vertrek. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 2

Tabel 2.1: Gemeente Goeree-Overflakkee. Vestigers op Goeree-Overflakkee naar vertrekgemeente 2009-2014 Vertrekgemeente Aantal % Rotterdam 774 Hellevoetsluis 321 6% Schouwen-Duiveland 241 4% Den Haag 135 2% Nissewaard 186 3% Tholen 118 2% Dordrecht 115 2% Breda 107 2% Oud-Beijerland 84 2% Schiedam 82 2% Westvoorne 82 2% Moerdijk 81 1% Binnenmaas 79 1% Cromstrijen 74 1% Korendijk 72 1% Brielle 64 1% Steenbergen 33 1% Bron: CBS (2016). Tabel 2.2: Gemeente Goeree-Overflakkee. Vertrekkers van Goeree-Overflakkee naar vestigingsgemeente 2009-2014 Vestigingsgemeente Aantal % Rotterdam 956 17% Schouwen-Duiveland 299 5% Hellevoetsluis 221 4% Breda 169 3% Nissewaard 157 3% Dordrecht 152 3% Den Haag 121 2% Binnenmaas 85 1% Tholen 73 1% Moerdijk 69 1% Brielle 66 1% Westvoorne 65 1% Schiedam 59 1% Oud-Beijerland 58 1% Steenbergen 41 1% Bron: CBS (2016). De grootste groep vestigers op Goeree-Overflakkee komen uit Rotterdam. Ook verhuizen relatief vaak mensen naar Goeree-Overflakkee vanuit de omliggende gemeenten Hellevoetsluis, Nissewaard, Schouwen-Duiveland, Tholen, Westvoorne, Moerdijk, Cromstrijen en Korendijk. Daarnaast verhuizen ook veel personen uit de steden Den Haag, Dordrecht en Breda naar Goeree- Overflakkee. Inwoners van Goeree-Overflakkee zijn in de periode 2009-2014 het vaakst verhuisd naar de omliggende gemeenten Schouwen-Duiveland, Hellevoetsluis en Nissewaard. Ook steden zijn in trek. Zo staan Rotterdam, Breda, Dordrecht en Den Haag in de top 10 van vestigingsgemeenten. Vervolgens gaan we in op de migratiesaldi (vestiging minus vertrek) naar gemeente. Hier staat centraal van en naar welke gemeenten per saldo verhuisd wordt. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 3

Tabel 2.3: Gemeente Goeree-Overflakkee. Migratiesaldi naar gemeente 2009-2014 Gemeente Migratiesaldo Rotterdam -182 Breda -62 Schouwen-Duiveland -58 Dordrecht -37 Steenbergen -8 Binnenmaas -6 Brielle -2 Moerdijk 12 Den Haag 14 Westvoorne 17 Schiedam 23 Oud-Beijerland 26 Nissewaard 29 Cromstrijen 37 Korendijk 43 Tholen 45 Hellevoetsluis 100 Bron; CBS (2016). Goeree-Overflakkee heeft in de periode 2009-2014 per saldo de meeste inwoners verloren aan Rotterdam. Breda en Schouwen-Duiveland completeren de top 3. Er verhuizen van Goeree- Overflakkee naar deze drie gemeenten meer mensen dan van deze gemeenten naar Goeree- Overflakkee. Dit sluit aan bij het beeld op de vorige bladzijde. De gemeente Goeree-Overflakkee wint per saldo de meeste inwoners uit Hellevoetsluis. Ook verhuizen er relatief veel inwoners van Tholen en Korendijk naar Goeree-Overflakkee. Migratie naar leeftijd Wie vestigden zich op Goeree-Overflakkee en wie vertrokken? Figuur 2.2: Gemeente Goeree-Overflakkee. Migratie naar leeftijd 2006-2015 300 200 100 0-100 -200-300 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0-14 15-24 25-49 50-64 65+ Bron: CBS (2016). In de meeste jaren was Goeree-Overflakkee in trek bij gezinnen met kinderen (wat blijkt uit per saldo vestiging in de leeftijdsklassen 0-14 jaar en 25-49 jaar). Er is een sterk verband met nieuwbouw, waardoor de instroom van gezinnen per jaar schommelt. Vanaf 2013 nam het aantal gevestigde gezinnen weer toe, doordat de nieuwbouwproductie toenam. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 4

Ook 50-plussers verhuizen per saldo naar de gemeente Goeree-Overflakkee, met name in de leeftijdsklasse van 50 tot 65 jaar. In totaal vestigden zich gemiddeld 200 50-plussers per jaar op Goeree-Overflakkee Omdat er ook 50-plussers vertrekken, gaat om een vestigingssaldo van gemiddeld 30 personen per jaar. Goeree-Overflakkee kende een uitstroom van jongeren van 15 tot 25 jaar. Jaarlijks vertrekken er 300 tot 350 personen uit deze leeftijdsklasse (per saldo ruim 100 per jaar). Dat is een vertrek van jaarlijks rond 6% van de leeftijdsgroep. Dit vertrek is niet anders dan in andere gemeenten zonder hoger onderwijs. Jongeren vertrekken naar steden vanwege studie en werk. Op latere leeftijd komt een deel terug. De uitstroom van jongeren tot 25 jaar was groter dan de instroom van gezinnen en 50-plussers, waardoor Goeree-Overflakkee de meeste jaren een negatief migratiesaldo kende. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 5

3 Huidige situatie Om overzicht te brengen in de verschillende uitkomsten werken we de verschillende onderzoeksgegevens uit naar de afzonderlijke kernen, en tevens naar een clustering van kernen. Deze clustering volgt de grenzen van de voormalige gemeenten: Dirksland (Dirksland, Herkingen en Melissant), Goedereede (Goedereede, Ouddorp en Stellendam), Middelharnis (Middelharnis, Nieuwe- Tonge, Sommelsdijk en Stad aan t Haringvliet) en Oostflakkee (Achthuizen, Den Bommel, Ooltgensplaat en Oude-Tonge). 3.1 Bevolkingsopbouw Hier schetsen we een beeld van de bevolkingsopbouw in Goeree-Overflakkee. In totaal wonen er in 2016 op Goeree-Overflakkee 48.320 inwoners en 20.145 huishoudens. Leeftijdsopbouw Om een goed beeld te krijgen van de leeftijdsopbouw van Goeree-Overflakkee, is er een vergelijking gemaakt met de leeftijdsopbouw van Nederland en de provincie Zuid-Holland. Figuur 3.1: Gemeente Goeree-Overflakkee. Leeftijdsopbouw in vergelijking met Zuid-Holland en Nederland 2016. Goeree-Overflakkee 17% 17% 22% 18% 9% Zuid-Holland 17% 21% 7% Nederland 22% 17% 8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: CBS (2016) en Gemeente Goeree-Overflakkee (2016). 0-14 jaar 15-29 jaar 30-44 jaar 45-59 jaar 60-74 jaar 75+ jaar Op Goeree-Overflakkee is 17% van de bevolking jonger dan 15 jaar. Dit komt overeen met Zuid- Holland en Nederland. van de inwoners is 15-29 jaar en 17% is 30-44 jaar. In vergelijking met Zuid-Holland en Nederland zijn deze leeftijdsgroepen op Goeree-Overflakkee ondervertegenwoordigd. Vooral het aandeel jongeren van 15 tot 30 jaar is relatief laag te noemen. Dit sluit ook aan bij de uitstroom van jongeren uit Goeree-Overflakkee. Het aandeel 60-plussers en 75-plussers ligt op Goeree-Overflakkee iets hoger dan in Zuid-Holland en heel Nederland. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 6

Al met al betekent dit dat de bevolking van Goeree-Overflakkee meer vergrijsd is. Er wonen relatief meer 60-plussers dan in de rest van Nederland. De vergrijzing wordt versterkt doordat er op Goeree-Overflakkee relatief minder jongeren wonen. In het vervolg kijken we naar de woonsituatie van huishoudens. Figuur 3.2: Gemeente Goeree-Overflakkee. Leeftijd huishoudens in huur- en koopwoningen 2016 totaal 13% 35% 17% Koop 13% 40% 20% 11% FidesWonen 24% 15% 21% 25% Woongoed GO 15% 23% 15% 20% 26% Beter Wonen 11% 25% 15% 22% 26% Beter Wonen Ooltgensplaat 21% 30% Bron: gemeente Goeree-Overflakkee 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar vanaf 75 jaar De leeftijd van huurders is gemiddeld aanzienlijk hoger dan de leeftijd van mensen met een eigen woning. Fides en Woongoed GO zijn de corporaties met de jongste huurders. Maar ook hier is ruim 45% van de huurders 65 jaar of ouder. Bij Beter Wonen Ooltgensplaat is dit aandeel zelf 49%. Ruim een kwart van de huurders is 75-plus. Onder jongere senioren (55 tot 65 jaar) is het aandeel in de huur kleiner dan het aandeel in de koop. Dit heeft ook te maken met nieuwe generaties die meer kopen dan oudere generaties. Onder jongeren tot 35 jaar is er weinig onderscheid tussen hun aandeel in de huur en in de koop. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 7

Situatie in de kernen Figuur 3.3: Gemeente Goerree-Overflakkee. Leeftijdsopbouw naar kern 2016. Dirksland 18% 21% 15% 8% Melissant 22% 18% 6% Goedereede 18% 18% 23% 8% Ouddorp 18% 21% 10% Ooltgensplaat 17% 21% 20% 9% Nieuwe Tonge 17% 15% 23% 8% Middelharnis 17% 18% 22% 8% Sommelsdijk 17% 17% 22% 17% 10% Stellendam 17% 18% 22% 8% Herkingen 15% 18% 23% 22% 7% Den Bommel 15% 18% 25% 20% 6% Stad aan 't Haringvliet 17% 25% 18% 9% Oude-Tonge 23% 20% 10% Achthuizen 13% 29% 20% 8% Goeree-Overflakkee 17% 17% 22% 18% 9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: Gemeente Goeree-Overflakkee (2016). 0-14 jaar 15-29 jaar 30-44 jaar 45-59 jaar 60-74 jaar 75+ jaar Ook kijken we naar de leeftijdsopbouw per kern: Achthuizen is naar leeftijd de oudste kern van Goeree-Overflakkee. Bijna 60% van de bevolking is ouder dan 45 jaar tegenover 50% in Goeree-Overflakkee. Ook de andere kleinere kernen Oude- Tonge en Stad aan t Haringvliet hebben een oudere bevolking (beiden 53%). Ook het aandeel 45-59 jarigen (empty-nesters) ligt in deze kernen relatief hoog (25% - 30% tegenover 22% voor heel Goeree-Overflakkee). Dirksland is de jongste kern van Goeree-Overflakkee. 55% van de bevolking is jonger dan 45 jaar. Hieronder zitten veel gezinnen. Ook in de kern Melissant wonen relatief veel inwoners onder de 45 jaar (54%). In de overige kernen ligt het aandeel onder de 45 jaar rond de 50%. In deze kernen is de laatste jaren veel gebouwd voor gezinnen. Daarnaast telt ook de bestaande voorraad relatief veel (grotere) gezinswoningen. Al met al betekent dit dat het kerncluster Oostflakkee de oudste bevolking van Goeree-Overflakkee heeft (52% 45-plus tegenover 50% in Goeree-Overflakkee). Het kerncluster Dirksland heeft de jongste bevolking (54% <45 jaar tegenover 50% voor heel Goeree-Overflakkee). De leeftijdssamenstelling van de kernclusters Goedereede en Middelharnis komen overeen met het gemeentelijk beeld. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 8

Figuur 3.4: Gemeente Goeree-Overflakkee. Huishoudenssamenstelling per kern 2016 Dirksland 11% 13% 26% 37% Middelharnis 10% 30% 13% 35% Melissant 9% 13% 30% 9% 38% Sommelsdijk 9% 28% 35% Nieuwe Tonge 9% 30% 13% 35% Stellendam 9% 30% 13% 36% Herkingen 8% 34% 10% 35% Den Bommel 8% 13% 31% 10% 38% Goedereede 8% 13% 30% 37% Oude-Tonge 8% 31% 15% 34% Ouddorp 8% 11% 30% 34% Ooltgensplaat 8% 31% 13% 36% Stad aan 't Haringvliet 7% 29% 13% 37% Achthuizen 7% 31% 37% Goeree-Overflakkee 9% 30% 35% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1+2 phh < 35 jaar 1+2 phh 35-54 jaar 1+2 phh 55-74 jaar 1+2 phh > 75 jaar Gezinnen Bron: WBR (2016), CBS (2016), bewerking Companen. Op Goeree-Overflakkee is 9% van de huishoudens een 1- tot 2-persoonshuishouden tot 35 jaar. In de kernen Dirksland (11%) en Middelharnis (11%) wonen relatief de meeste jonge huishoudens. Verhoudingsgewijs wonen de minste jonge huishoudens in Achthuizen en Stad aan t Haringvliet (beiden 7%). Op Goeree-Overflakkee is van de huishoudens een 1- tot 2-persoonshuishouden van 75 jaar en ouder. Relatief de meeste huishoudens van 75+ jaar zijn de vinden in de kernen Sommelsdijk (), Ouddorp () en Oude-Tonge (15%). De opvangfunctie voor senioren van deze grotere kernen kan hierin een rol spelen. Percentueel de minste 75+ huishoudens wonen in Melissant (9%), Herkingen en Den Bommel (beiden 10%). 35% van de huishoudens op Goeree-Overflakkee is gezin. Relatief de meeste gezinnen wonen in Melissant (38%) en Den Bommel (38%). In het kerncluster Dirksland wonen relatief gezien de meeste gezinnen (37% tegenover 35%). Dit komt door het hoge aandeel gezinnen in Melissant en Dirksland. Ook wonen in dit kerncluster procentueel de meeste jonge huishoudens tot 30 jaar (). Het hoogste aandeel 75-plus huishoudens is te vinden in het kerncluster Goedereede. Dit wordt veroorzaakt door het hoge percentage 75-plussers in Ouddorp. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 9

Tabel 3.1: Gemeente Goeree-Overflakkee. Aantal inwoners en huishoudens per kern 2016 Inwoners Huishoudens Woningen Gemiddelde huishoudensgrootte Sommelsdijk 7.281 3.021 3.233 2,41 Middelharnis 6.979 2.918 3.147 2,39 Ouddorp 5.776 2.396 2.425 2,41 Dirksland 5.430 2.132 2.305 2,55 Oude-Tonge 4.809 2.087 2.083 2,30 Stellendam 3.416 1.436 1.551 2,38 Ooltgensplaat 2.647 1.117 1.055 2,37 Nieuwe Tonge 2.348 977 1.014 2,40 Goedereede 2.146 893 940 2,40 Melissant 2.145 867 914 2,47 Den Bommel 1.709 726 730 2,35 Stad aan 't Haringvliet 1.300 561 591 2,32 Herkingen 1.218 518 542 2,35 Achthuizen 1.114 496 512 2,25 Bron: CBS en Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerking Companen. De grootste kern van Goeree-Overflakkee is Sommelsdijk met bijna 7.300 inwoners. Hier zijn ook de meeste huishoudens en woningen. Sommelsdijk wordt qua grootte gevolgd door Middelharnis, Ouddorp en Dirksland. De kleinste kernen zijn Achthuizen, Den Bommel en Stad aan t Haringvliet. De gemiddelde huishoudensgrootte is 2,4. De grootste huishoudens zijn te vinden in Dirksland en Melissant. In deze kernen wonen dan relatief veel gezinnen. Achthuizen, Oude-Tonge en Stad aan t Haringvliet hebben de gemiddeld kleinste huishoudens. 3.2 Inkomensopbouw Van de huishoudens op Goeree-Overflakkee heeft 21% een inkomen tot de grenzen van de huurtoeslag. Landelijk is dit 30%. Daarnaast heeft 20% een inkomen tot de EU-grens ( 35.739, prijspeil 2016, landelijk 18%), 5% tot de grens van 39.874 en 54% een inkomen boven 39.874. Landelijk is dat laatste percentage 47%. Er wonen op Goeree-Overflakkee verhoudingsgewijs meer mensen met een hoger inkomen. Figuur 3.5: Gemeente Goeree-Overflakkee. Inkomensverdeling in de hoofdkernen 2016 totaal Goedereede Ouddorp Melissant Dirksland Stellendam Middelharnis/Sommelsdijk* Herkingen Den Bommel Ooltgensplaat Oude-Tonge 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% huurtoeslaggroep EU-groep 39.000-groep >39.000-groep *Gegevens zijn alleen beschikbaar voor Middelharnis en Sommelsdijk opgeteld Bron: Waarstaatjegemeente 2017. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 10

Goedereede en Ouddorp zijn de relatief rijkste kernen. Hier behoren verhoudingsgewijs weinig inwoners tot de doelgroep van de corporaties. Oude-Tonge en Ooltgensplaat zijn de kernen met relatief meeste inwoners in de corporatiedoelgroep. Figuur 3.6: Gemeente Goeree-Overflakkee. Woonsituatie inkomensgroepen totaal huur koop 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: Waarstaatjegemeente 2017. huurtoeslaggroep EU-groep 39.000-groep >39.000-groep Ruim 70% van de sociale huurwoningen op het eiland worden bewoond door iemand uit de Huurtoeslag- of EU-doelgroep. Ook in de koopsector woont een kleine 30% met een inkomen binnen de grenzen van de corporatiedoelgroep. In absolute aantallen gaat het om een kleine 4.000 huishoudens. Dat is ongeveer de helft van de doelgroep. Betaalbaarheid van het wonen Het Woononderzoek (WoON 2015) waaraan Goeree-Overflakkee heeft meegedaan, geeft inzicht in de betaalbaarheid van het wonen van huishoudens. Wij brengen de huur-, koop-, en woonquotes in beeld. Deze quotes geven de verhouding weer tussen de woonlasten en het huishoudensinkomen. De woonquote omvat naast de huurlasten respectievelijk de kooplasten ook de andere bijkomende kosten. In de bijlage geven we een overzicht van NIBUD-normen ten aanzien van acceptabele woonlasten. Naast de quotes brengen we ook de feitelijke woonlasten in beeld. Tabel 3.2: Gemeente Goeree-Overflakkee. Gemiddelde kooplasten, koop/woonquotes en besteedbaar inkomen per huishoudenstype, 2015 Netto kooplasten Koopquote Woonquote Gemiddeld besteedbaar inkomen 1-2 phh tot 30 jaar 794 25% 32% 40.100 1-2 phh 30 54 jaar 857 25% 31% 60.243 1-2 phh 55 74 jaar 468 24% 64.119 1-2 phh 75+ 361 17% 28% 40.220 Gezinnen 743 20% 26% 66.225 Totaal 653 26% 61.749 Bron: WoON 2015 (bewerkt door Companen). Tabel 3.3: Gemeente Goeree-Overflakkee. Gemiddelde kooplasten, koop/ woonquotes en besteedbaar inkomen per inkomensklasse, 2015 Netto kooplasten Koopquote Woonquote Gemiddeld besteedbaar inkomen Tot huurtoeslaggrens 542 26% 39% 20.816 Huurtoeslaggrens- 34.229 679 29% 38% 31.145 34.229-38.191 601 22% 30% 36.413 38.191-43.786 531 18% 25% 40.936 > 43.786 694 22% 79.871 Totaal 653 26% 61.749 Bron: WoON 2015 (bewerkt door Companen). 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 11

De netto-kooplasten op Goeree-Overflakkee bedragen gemiddeld 653. Jongere huishoudens hebben beduidend hogere netto kooplasten dan huishoudens boven de 55 jaar. Dit hangt onder andere samen met het feit dat jongere huishoudens veelal hun woning hebben gekocht tegen een hogere prijs en nog niet hebben afbetaald. Gezinnen op Goeree-Overflakkee hebben verhoudingsgewijs hogere netto kooplasten omdat ze doorgaans in grotere woningen wonen. Op Goeree-Overflakkee geven huishoudens gemiddeld 26% van het besteedbaar inkomen uit aan hun woning. Voor huishoudens tot 30 jaar is dit met 32% het hoogst omdat ze vaak een laag inkomen hebben, en het meest voor hun woning moeten betalen; ondanks de gunstige rentestand van dit moment. Voor gezinnen met kinderen is de woonquote met 26% het laagst. Dit komt door een dubbel inkomen. Hoe lager het inkomen, hoe lager de kooplasten, maar hoe hoger het deel van het inkomen dat aan wonen wordt uitgegeven. Tabel 3.4: Gemeente Goeree-Overflakkee. Gemiddelde huurlasten, huur/woonquotes en besteedbaar inkomen per huishoudenstype, 2015 Netto huurlasten Bruto huurlasten Huurtoeslag Huurquote Woonquote Gemiddeld besteedbaar inkomen 1-2 phh Tot 30 jaar 360 492 132 21% 29% 26.804 1-2 phh 30 54 jaar 510 648 137 31% 41% 27.448 1-2 phh 55 74 jaar 464 617 153 23% 32% 36.201 1-2 phh 75+ 446 622 176 29% 39% 21.775 Gezinnen 458 637 178 18% 27% 42.530 Bron: WoON 2015 (bewerkt door Companen). Tabel 3.5: Gemeente Goeree-Overflakkee. Gemiddelde huurlasten, huur/woonquotes en besteedbaar inkomen per inkomensklasse, 2015 Netto huurlasten Bruto huurlasten Huurtoeslag Huurquote Woonquote Gemiddeld besteedbaar inkomen Tot huurtoeslaggrens 388 551 163 28% 39% 19.068 Huurtoeslaggrens- 34.229 581 581 25% 34% 27.391 34.229-38.191 471 471 20% 28% 35.632 38.191-43.786 497 497 20% 27% 40.679 > 43.786 541 541 15% 21% 64.839 Bron: WoON 2015 (bewerkt door Companen). Huurders zijn op Goeree-Overflakkee gemiddeld 442 aan netto huurlasten kwijt. Huishoudens tot 30 jaar zijn met 360 het minst kwijt aan huurlasten, huishoudens van 55 tot 75 jaar zijn het meest kwijt. Gezinnen met kinderen en 75-plussers hebben doorgaans de duurste woningen, maar ook de meeste huurtoeslag, waardoor hun netto-lasten wat lager liggen. Gemiddeld zijn huurders bijna een kwart van hun besteedbaar inkomen kwijt aan de huur. De gemiddelde woonquote (huur + energie + lokale lasten) ligt op 33%. Bij ouderen lijken de huurlasten gemiddeld niet tot problematische situaties te leiden. Gemiddeld kunnen ouderen de huurlasten volgens de NIBUD-norm goed betalen (zie bijlage). Huishoudens met de laagste inkomens hebben weliswaar de laagste netto huurlasten, maar de hoogste woon- en huurquotes. De huurtoeslaggroep heeft met 388 de laagste huurlasten, tegelijkertijd is de woonquote met 39% het hoogst van alle inkomensgroepen. Overigens wordt bij mutatie doorgaans de huur geharmoniseerd naar het prijsniveau van het huurprijsbeleid van de desbetreffende corporatie. Doorgaans betekent dit een huurverhoging, waardoor de gemiddelde huurquote stijgt. Scheefheid We brengen de goedkope en dure scheefheid in beeld. Goedkope scheefheid betekent dat huishoudens met midden- of hoge inkomens een goedkope gereguleerde huurwoning bewoont. Bij dure scheefheid 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 12

is het omgekeerde het geval; huishoudens die behoren tot de inkomensdoelgroep wonen in een huurwoning die eigenlijk bedoeld is voor een doelgroep met een hoger inkomen. Op Goeree-Overflakkee is de goedkope scheefheid 30%. De dure scheefheid ligt op 8%. Figuur 3.7: Gemeente Goeree-Overflakkee. Scheefheid naar huishoudenstype 1-2 phh 75+ jaar 17% 9% 73% Gezinnen 8% 48% 44% 1-2 phh 55-74 jaar 4% 41% 56% 1-2 phh 23-29 jaar 88% 1-2 phh 30-54 jaar 11% 89% Totaal 8% 30% 62% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: WoON 2015 (bewerkt door Companen). Dure scheefheid Goedkope scheefheid Passend De dure scheefheid is het hoogst bij 75-plussers en gezinnen. Gezinnen (48%) wonen het vaakst in een (te) goedkope huurwoning. De goedkope scheefheid is onder 75-plussers het laagst. Verhuurresultaat corporaties De opbouw van de doelgroep sluit aan bij de toewijzingsgegevens voor de corporaties op het eiland. In de periode 2013-2015 (dus voor de introductie van passend toewijzen), wezen de corporaties circa 75% van de woningen toe aan mensen met een inkomen onder de grenzen van de Huurtoeslagwet. Landelijk ligt dit percentage op 80%. Daarmee zien we dat Goeree-Overflakkee wat minder echt lage inkomens heeft, en meer inkomens net iets boven de huurtoeslaggrenzen. Naast de toewijzing naar inkomen gaat het ook om beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Deze beschikbaarheid blijkt uit mutatiegegevens. In 2016 was de mutatiegraad op Goeree-Overflakkee gemiddeld 7,4%. Woongoed GO en FidesWonen hadden beide in 2016 een mutatiegraad van boven 8% (veel woningen komen beschikbaar). Dit hangt ook samen met de herstructurering in onder andere Nieuwe Tonge. Hierachter komt Beter Wonen Ooltgensplaat met 6,3%. Beter Wonen Goedereede heeft met 5,2% de laagste mutatiegraad. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 13

Tabel 3.6: Gemeente Goeree-Overflakkee. Mutatiegraad sociale huursector per kern 2016 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Achthuizen 4,0% 7,0% 7,1% 5,7% 9,4% 6,8% Den Bommel 3,8% 8,2% 4,6% 11,2% 6,3% 8,7% Dirksland 8,4% 8,1% 10,1% 9,0% 8,1% 9,2% Goedereede 3,1% 5,4% 4,6% 8,2% 6,3% 5,2% Herkingen 8,4% 9,9% 12,4% 9,4% 6,9% 7,4% Melissant 8,4% 6,4% 8,5% 8,5% 7,4% 6,6% Middelharnis/Sommelsdijk* 6,0% 6,4% 7,7% 7,9% 7,0% 8,0% Nieuwe-Tonge 12,3% 8,8% 10,4% 10,4% 11,3% 12,1% Ooltgensplaat 2,9% 2,0% 6,4% 7,1% 8,9% 6,4% Ouddorp 3,1% 5,4% 4,6% 8,2% 6,3% 5,2% Oude-Tonge 4,3% 5,9% 6,8% 5,2% 7,8% 6,6% Stad aan 't Haringvliet 5,0% 3,1% 4,3% 6,8% 9,3% 7,5% Stellendam 3,1% 5,4% 4,6% 8,2% 6,3% 5,2% Totaal 5,6% 6,3% 7,2% 7,9% 7,5% 7,4% Bron: Beter Wonen Goedereede (2016), Beter Wonen Ooltgensplaat (2016), FidesWonen (2016) en Woongoed GO (2016). * Er zijn alleen gegevens beschikbaar voor Middelharnis en Sommelsdijk samen De afgelopen 5 jaar fluctueerde de mutatiegraad op Goeree-Overflakkee sterk. In 2014 was de mutatiegraad met 7,9% het hoogst. Vanaf 2014 neemt de mutatiegraad weer af. In Nieuwe-Tonge zijn de mutatiegraden zeer hoog. Een waarschijnlijke verklaring hiervoor is de sloop en nieuwbouw in Nieuwe-Tonge. Ook in Dirksland is de mutatiegraad vrij hoog. Aan de westkant van het eiland (Goedereede, Melissant, Ouddorp en Stellendam) is de mutatiegraad relatief laag. Aan de oostkant zijn de mutatiegraden het hoogst (Achthuizen, Den Bommel, Nieuwe-Tonge, Ooltgensplaat, Oude-Tonge en Stad aan t Haringvliet). Dit betekent dat er op de oostkant van het eiland voor de doelgroep meer huurwoningen beschikbaar komen dan op het westen. 3.3 Woningvoorraad In de gemeente Goeree-Overflakkee staan 21.075 woningen. De grootste kernen zijn Sommelsdijk met ruim 3.200 woningen en Middelharnis met ongeveer 3.150 woningen. Hierna volgen Ouddorp (2.427), Dirksland (2.310) en Oude-Tonge (2.083). Stellendam (1.554), Ooltgensplaat (1.058), Nieuwe- Tonge (1.012) zijn de kleinere kernen. De kleinste kernen zijn Goedereede (941), Melissant (915), Den Bommel (735), Stad aan t Haringvliet (591), Herkingen (542) en Achthuizen (510). Daarnaast zijn er op het eiland nog 3.500 recreatiewoningen. Naar woningtype De woningvoorraad hebben we uitgesplitst naar woningtype. Op Goeree-Overflakkee bestaat bijna de helft van de woningvoorraad uit rij-/hoekwoningen (circa 10.100). De een na grootse groep vormen de vrijstaande woningen (circa 4.950). Ongeveer 15% is tweekapper (ruim 3.300). Appartementen vormen met de kleinste groep (ruim 2.600). 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 14

Figuur 3.8: Gemeente Goeree-Overflakkee. Woningvoorraad naar woningtype per kern 2016 Middelharnis 58% 13% Sommelsdijk 56% 10% 11% 22% Ooltgensplaat 56% 21% 18% 5% Oude-Tonge 54% 17% 15% Stellendam 51% 20% 10% Nieuwe-Tonge 48% 34% 3% Goedereede 48% 31% 5% Den Bommel 46% 28% 7% Herkingen 45% 33% 10% 11% Dirksland 43% 23% 15% Melissant 43% 36% 17% 5% Achthuizen 43% 33% 8% Stad aan 't Haringvliet 33% 33% 26% 7% Ouddorp 27% 44% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Rij-/hoekwoning Vrijstaand 2-1 kap Appartement Overig* *Onder de categorie overig vallen woonboten en woonwagens Bron: WOZ-registratie Gemeente Goeree-Overflakkee 2016. In de kernen Middelharnis en Sommelsdijk staan relatief meer rij-/hoekwoningen en relatief minder vrijstaande woningen. In deze kernen zijn ook de meeste appartementen. In de kleinere kernen, inclusief Dirksland, staan minder rij-/hoekwoningen en juist meer vrijstaande woningen. Stad aan t Haringvliet en Ouddorp geven een afwijkend beeld. Hier staan relatief veel vrijstaande woningen en tweekappers. Het aandeel rijwoningen is hier juist kleiner. In het kerncluster Goedereede staan relatief veel vrijstaande woningen (34% tegenover 24% voor de gemeente) en tweekappers (18% tegenover ). Het aandeel rijwoningen (39% tegenover 48%) en appartementen (9% tegenover ) is er het laagst. Ook in het kerncluster Dirksland staan er relatief veel vrijstaande woningen (27% tegenover 24%) en ligt het percentage rijwoningen lager (43% tegenover 48%). In het kerncluster Middelharnis staan verhoudingsgewijs de meeste appartementen ( tegenover ) en rijwoningen (54% tegen over 48%). Het aandeel vrijstaand is met het laagste van Goeree-Overflakkee. In het kerncluster Oostflakkee staan relatief veel rijwoningen (52% tegenover 48%). Naar eigendom Op Goeree-Overflakkee staan ongeveer 6.300 sociale huurwoningen en ongeveer 14.700 koopwoningen. Dit betekent dat 69% van de totale woningvoorraad koop is en 31% sociale huur. In de meeste kernen is tussen de 25% en 35% van de woningvoorraad sociale huur. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 15

Figuur 3.9: Gemeente Goeree-Overflakkee. Woningvoorraad naar eigendom per kern 2016 Ouddorp Goedereede Dirksland Melissant Stad aan 't Haringvliet Nieuwe-Tonge Ooltgensplaat Sommelsdijk Stellendam Den Bommel Middelharnis Achthuizen Oude-Tonge Herkingen Totaal 82% 78% 76% 75% 73% 68% 67% 66% 65% 65% 64% 63% 63% 62% 69% 18% 22% 24% 25% 27% 32% 33% 34% 35% 35% 36% 37% 37% 38% 31% 2.427 943 2.310 915 591 1.012 1.058 3.241 1.554 735 3.156 510 2.083 542 21.075 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Koop Huur Bron: WOZ-registratie Gemeente Goeree-Overflakkee 2016. De sociale huurvoorraad is in de kernen Herkingen, Oude-Tonge en Achthuizen met rond de 37% het grootst. De kleinste sociale huurvoorraad heeft Ouddorp met 18%. Ook in Dirksland (24%) en Goedereede (22%) staan relatief weinig sociale huurwoningen. In deze kernen staan ook relatief de meeste koopwoningen (75%-80%). Verhoudingsgewijs de minste koopwoningen staan dan in Herkingen, Oude-Tonge en Achthuizen (rond 63%). Voor de kernclusters betekent dat percentueel de meeste huurwoningen (dus de minste koopwoningen) in het kerncluster Oostflakkee (36%) staan. Het kerncluster Middelharnis volgt kort hierachter met 34%. De relatief minste huurwoningen (dus de meeste koopwoningen) staan in het kerncluster Goedereede (24%). In het kerncluster Dirksland is dit 26% van de woningvoorraad. Naar eigendom en type Vrijstaande woningen vormen met 38% de grootste groep in de koopsector. Kort daarachter volgen de rij-/hoekwoningen met 36%. Een vijfde van de koopvoorraad bestaat uit tweekappers. Het aanbod aan koopappartementen is op Goeree-Overflakkee beperkt. Huurwoningen zijn overwegend een rij-/hoekwoning. Bijna driekwart van de sociale huurwoningen is een rij-/hoekwoning. Ongeveer een kwart is een appartement. Hiermee is het aanbod appartementen in de huursector veel groter dan in de koopsector. Het aandeel tweekappers en vrijstaande woningen in de sociale huursector is beperkt. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 16

Figuur 3.10: Gemeente Goeree-Overflakkee. Woningvoorraad naar eigendom en woningtype per kern 2016 Koop Huur Ouddorp Herkingen Achthuizen Melissant Nieuwe-Tonge Stad aan 't Haringvliet Den Bommel 54% 53% 53% 47% 47% 46% 43% 21% 21% 18% 33% 24% 29% 26% 30% 35% 21% 33% 9% 3% 2% 1% 1% Goedereede 40% 41% Ooltgensplaat Stellendam 31% 31% 25% 27% 43% 39% 3% Dirksland Oude-Tonge 30% 27% 24% 21% 35% 47% 11% 4% Middelharnis 21% 18% 54% 8% Sommelsdijk 15% 17% 57% Ouddorp 6% 7% 78% 9% Stad aan 't Haringvliet 4% 4% 74% Achthuizen 1% 3% 72% 25% Nieuwe-Tonge 22% Goedereede 9% Ooltgensplaat 7% Oude-Tonge 6% Den Bommel 4% Melissant 4% Stellendam 4% Middelharnis 3% Herkingen 3% Dirksland 2% Sommelsdijk 1% 56% 63% 15% 67% 24% 71% 22% 74% 20% 83% 13% 66% 30% 82% 73% 23% 66% 31% 69% 29% 43% Bron: WOZ-registratie Gemeente Goeree-Overflakkee 2016. 0% 20% 40% 60% 80% 100% Vrijstaand 2-1 kap Rij-/hoekwoning Appartement Voor de koopsector geldt dat er in de grotere kernen als Sommelsdijk, Middelharnis, Oude-Tonge relatief veel rij/-hoekwoningen en relatief weinig vrijstaande woningen staan. Sommelsdijk, Middelharnis en Dirksland tellen relatief de meeste koopappartementen. In de kleinere kernen, inclusief Ouddorp, bestaat de koopvoorraad vaker uit vrijstaande woningen. Koopappartementen zijn er in deze kernen nauwelijks. In de sociale huursector zijn de verschillen per kern minder uitsprekend. Wel tonen Sommelsdijk en Ouddorp een afwijkend beeld. In Sommelsdijk staan relatief veel huurappartementen. In Ouddorp is het aandeel tweekappers opvallend hoog. Verder is het aandeel huurappartementen in de kleinere kernen lager. Tussen de kernclusters zijn er in de koopsector verschillen in de verdeling naar woningtype. In het kerncluster Oostflakkee koopappartementen een stuk lager (2% tegenover 6% voor de gemeente). In het kerncluster Goedereede ligt het aandeel vrijstaande woningen een stuk hoger (45% tegenover 34%). Zowel in kerncluster Goedereede en Dirksland staan er relatief minder rijwoningen 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 17

(30% tegenover 39%). Percentueel de meeste rijwoningen staan in het kerncluster Middelharnis (50% tegenover 39%). Ook in de huursector zijn er verschillen tussen de kernclusters. In het kerncluster Goedereede zijn er relatief meer tweekappers in de sociale huursector (11% tegenover 5% voor Goeree-Overflakkee) en weinig appartementen (20% tegenover 27%). In Middelharnis zijn er verhoudingsgewijs de meeste huurappartementen (33% tegenover 27%) en de minste rijwoningen (63% tegenover 68%). Ook in Oostflakkee is het percentage appartementen laag te noemen (23% tegenover 27%). Koopwoningen naar woningwaarde De meeste koopwoningen (33%) hebben een woningwaarde tot 180.000. Daarna vormen koopwoningen tussen de 180.000 en 250.000 met 30% de grootste groep. Tabel 3.7: Gemeente Goeree-Overflakkee. Koopvoorraad naar woningwaarde per kern 2016 < 180.000 180-250.000 250-350.000 > 350.000 Totaal Achthuizen 137 67 81 35 320 Den Bommel 207 144 85 41 477 Dirksland 664 500 378 226 1.768 Goedereede 87 220 218 201 726 Herkingen 122 95 73 28 318 Melissant 270 182 177 59 688 Middelharnis 641 631 348 217 1.837 Nieuwe-Tonge 223 190 187 84 684 Ooltgensplaat 372 169 113 48 702 Ouddorp 148 470 516 846 1.980 Oude-Tonge 506 425 260 91 1.282 Sommelsdijk 903 610 408 200 2.121 Stad aan 't Haringvliet 167 135 91 33 426 Stellendam 240 403 263 104 1.010 Eindtotaal 4.687 4.241 3.198 2.213 14.339 Bron: WOZ-registratie Gemeente Goeree-Overflakkee 2016. Figuur 3.11: Gemeente Goeree-Overflakkee. Koopvoorraad naar woningwaarde per kern 2016 (%) Ooltgensplaat Den Bommel Achthuizen Sommelsdijk Oude-Tonge Melissant Stad aan 't Haringvliet Herkingen Dirksland Middelharnis Nieuwe-Tonge Stellendam Goedereede Ouddorp Goeree-Overflakkee 7% 53% 43% 43% 43% 39% 39% 39% 38% 38% 35% 33% 24% 30% 24% 33% 30% 21% 29% 33% 26% 32% 30% 28% 34% 28% 40% 30% 26% 30% 24% 18% 25% 20% 26% 21% 23% 21% 27% 26% 28% 43% 22% 7% 9% 11% 9% 7% 9% 8% 9% 13% 10% 15% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Tot 180.000 180-250.000 250-350000 Vanaf 350.000 Bron: WOZ-registratie Gemeente Goeree-Overflakkee 2016. De kernen in het oosten van Goeree-Overflakkee hebben de goedkoopste koopvoorraad. Dit zijn Ooltgensplaat, Den Bommel en Achthuizen. Hiervan heeft Ooltgensplaat de meeste koopwoningen tot de 180.000. Het kerncluster Oostflakkee heeft verhoudingsgewijs dan ook de meeste 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 18

koopwoningen tot 180.000 (44% tegenover 33% voor Goeree-Overflakkee). Daarbij ligt het aandeel woningen boven de 350.000 het laagst van de gemeente (8% tegenover 15%). De duurste koopwoningen staan in de kernen op de westkant van het eiland. Dit zijn Ouddorp, Goedereede en Stellendam. In Ouddorp staan de meeste koopwoningen met een woningwaarde boven de 350.000. Het kerncluster Goedereede heeft dan ook het hoogste percentage woningen boven de 350.000 van Goeree-Overflakkee (31% tegenover 15%). Het aandeel woningen tot 180.00 ligt er ook een stuk lager (13% tegenover 33%). Prijzen in de sociale huursector 1.682 woningen hebben een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens ( 410). Dit is 27% van de totale sociale huurvoorraad. Ruim de helft van de sociale huurwoningen (3.574) heeft een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens ( 410) en de 1 e aftoppingsgrens ( 587). Het aantal duurdere woningen (boven de 587) is klein te noemen. 410 woningen hebben een huurprijs tussen de 2 aftoppingsgrenzen ( 587 en 629), 528 woningen hebben een huurprijs tussen de 2 e aftoppingsgrens ( 629) en de liberalisatiegrens ( 711). Tabel 3.8: Gemeente Goeree-Overflakkee. Woningbezit corporaties naar huurprijs 2016 < 410 410-587 587-629 629-711 > 711 Totaal Beter Wonen Goedereede 244 684 79 97 68 1.172 Beter Wonen Ooltgensplaat 175 204 2 - - 381 Wonen 509 1.428 136 106 26 2.225 Woongoed GO 754 1.258 173 325 32 2.542 Eindtotaal 1.682 3.574 410 528 126 6.320 Bron: Beter Wonen Goedereede (2016), Beter Wonen Ooltgensplaat (2016), Fides Wonen (2016) en Woongoed GO (2016). Figuur 3.12: Gemeente Goeree-Overflakkee. Woningbezit corporaties naar huurprijs 2016 (%) Beter Wonen Ooltgensplaat 46% 54% 1% Woongoed GO 30% 49% 7% 13% 1% FidesWonen 23% 64% 7% 5% 1% Beter Wonen Goedereede 21% 58% 7% 8% 6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Tot 410 410-587 587-629 629-711 Vanaf 711 Bron: Beter Wonen Goedereede (2016), Beter Wonen Ooltgensplaat (2016), FidesWonen (2016) en Woongoed GO (2016). Beter Wonen Ooltgensplaat heeft het goedkoopste woningbezit. Deze corporatie heeft de meeste woningen tot de kwaliteitskortingsgrens ( 410). Beter Wonen Ooltgensplaat heeft bijna geen woningen met een huurprijs boven de 1 e aftoppingsgrens ( 587). FidesWonen heeft verhoudingsgewijs de meeste woningen tussen de kwaliteitskortingsgrens ( 410) en de 1 e aftoppingsgrens ( 587). Het woningbezit van Beter Wonen Goedereede is relatief wat duurder. Zij heeft een relatief jong bezit, met een verhoudingsgewijs wat hogere huurprijs. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 19

Woongoed GO heeft de meeste woningen boven de 1 e aftoppingsgrens. Vooral het aandeel woningen tussen de 1 e aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens ( 711) ligt aanzienlijk hoger. Ook kijken we naar de huurprijsverdeling per kern. Figuur 3.13: Gemeente Goeree Overflakkee. Woningbezit corporaties naar huurprijs en kern 2016 Achthuizen Stad aan 't Haringvliet Ooltgensplaat Middelharnis Den Bommel Nieuwe-Tonge Stellendam Sommelsdijk Oude-Tonge Herkingen Ouddorp Dirksland Goedereede Melissant Goeree-Overflakkee 43% 40% 37% 36% 34% 27% 24% 18% 18% 17% 5% 27% 55% 56% 73% 53% 43% 52% 54% 73% 67% 73% 57% 44% 53% 60% 62% 62% 11% 9% 1% 4% 1% 6% 11% 2% 1% 1% 3% 1% 7% 6% 7% 8% 11% 1% 17% 1% 2% 7% 5% 8% 4% 6% 5% 1% 7% 15% 5% 2% 6% 8% 2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Tot 410 410-587 587-629 629-711 Vanaf 711 Bron: Beter Wonen Goedereede (2016), Beter Wonen Ooltgensplaat (2016), FidesWonen (2016) en Woongoed GO (2016). De kernclusters Middelharnis en Oostflakkee op het oosten van het eiland hebben de goedkoopste huurvoorraad, met de meeste woningen onder de 410 (31% tegenover 27% voor Goeree-Overflakkee). De kernclusters Dirksland en Goedereede hebben verhoudingsgewijs de duurste sociale huurvoorraad. Goedereede heeft relatief de meeste huurwoningen boven de 710 (6% tegenover 2%). Ook het aandeel tot 410 ligt in beide kernclusters laag. In Achthuizen, Stad aan t Haringvliet en Ooltgensplaat tellen relatief veel huurwoningen met een huurprijs tot 410. Opvallend is dat deze kernen nauwelijks huurwoningen boven de 587 hebben. In Goedereede staan de meeste huurwoningen boven de 629. Ook Ouddorp en Herkingen hebben relatief duurdere huurwoningen. Opvallend is dat in Melissant slechts 5% van de woningvoorraad een huurprijs tot 410 heeft. Middelharnis en Dirksland vormen een uitzondering. In Middelharnis is de huurvoorraad relatief goedkoop, in Dirksland zijn juist relatief weinig huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens ( 410). Naar energielabel Een steeds belangrijker aspect in de kwaliteit van woningen is de energetische kwaliteit. Dit wordt onder andere uitgedrukt in de vorm van energielabels. Op Goeree-Overflakkee heeft een kwart van de woningen een A- of een B-label. Een vijfde heeft een C- of D-label, bijna 40% heeft een E-, F- of G-label. Een kanttekening hierbij is dat een groot deel (ongeveer 40%) van energielabels nog voorlopig is. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 20

Figuur 3.14: Gemeente Goeree-Overflakkee. Woningvoorraad naar energielabel per kern 2016 Sommelsdijk Middelharnis Dirksland Ouddorp Melissant Stellendam Den Bommel Herkingen Goedereede Oude-Tonge Ooltgensplaat Nieuwe-Tonge Achthuizen 15% 13% 11% 10% 7% 6% 15% 13% 13% 13% 15% 15% 5% 3% 8% Stad aan 't 2% 10% Goeree- 11% 10% 24% 32% 6% 24% 22% 25% 11% 10% 8% 8% 2% 10% 15% 3% 10% 27% 11% 11% 17% 6% 4% 11% 23% 37% 5% 7% 20% 13% 10% 11% 24% 18% 7% 18% 20% 8% 11% 9% 25% 7% Bron; Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, peildatum januari 2016 (bewerkt door Companen). 9% 15% 27% 13% 8% 24% 26% 15% 10% 24% 21% 30% 31% 0% 20% 40% 60% 80% 100% A B C D E F G In de kernen Sommelsdijk, Middelharnis en Dirksland staan de meeste woningen met een energielabel A of B. Dit komt omdat in deze kernen de meeste nieuwbouwwoningen na 1990 staan. In Achthuizen en Stad aan t Haringvliet staan verhoudingsgewijs meeste woningen met een G-label. De woningvoorraad is er gemiddeld ouder. Zo heeft Stad aan t Haringvliet relatief de meeste woningen van voor 1945 van heel Goeree-Overflakkee. De energetische kwaliteit van de woningvoorraad is in het kerncluster Oostflakkee het laagst. Het aandeel E-, F- of G-labels ligt er hoger. Ook zijn er relatief weinig A- of B-labels. In het kerncluster Dirksland is het percentage G-labels opvallend hoog (22% tegenover voor Goeree-Overflakkee). Wel zijn er in dit kerncluster percentueel de meeste A- of B-labels. In het kerncluster Goedereede is het percentage E-, F- of G-labels het laagst. Het kencluster Middelharnis scoort rond het gemeentelijk gemiddelde. Figuur 3.15: Gemeente Goeree-Overflakkee. Sociale woningvoorraad naar energielabel per kern Totaal 10% 31% 26% 4% 1% Achthuizen 0% 4% 22% 40% 17% 9% 7% Oude Tonge 2% 9% 48% 11% 29% 2% 0% Nieuwe Tonge 5% 8% 30% 39% 17% 1% 0% Stad aan't Haringvliet 9% 7% 36% 13% 29% 4% 1% Middelharnis 7% 11% 36% 23% 20% 2% 0% Ouddorp 7% 42% 28% 7% 3% 0% Ooltgensplaat 13% 20% 18% 6% Sommelsdijk 15% 10% 23% 33% 4% 0% Stellendam 17% 9% 23% 30% 18% 3% 0% Den Bommel 13% 33% 20% 11% 8% 1% Herkingen 11% 34% 32% 5% 0% 1% Goedereede 20% 7% 23% 33% 3% 0% Dirksland 32% 24% 6% 0% Melissant 28% 24% 30% 7% 0% Bron; Woningcorporaties Goeree-Overflakkee 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% A B C D E F G 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 21

De woningen op het westen van Goeree-Overflakkee hebben de hoogste energetische kwaliteit. In de kernen Melissant, Dirksland, Goedereede en Herkingen zijn relatief de meeste A- en B-labels. De laagste energetische kwaliteit zien we op de oostkant van het eiland. Verhoudingsgewijs de meest E-labels of slechter zijn er in Ooltgensplaat (44%), Achthuizen (34%) en Stad aan t Haringvliet (34%). 3.4 Toe- en doorgankelijkheid van de woningvoorraad Het huidige rijksbeleid is erop gericht dat ouderen en mensen met een beperking zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen in hun eigen vertrouwde omgeving. Hierdoor wordt het steeds belangrijker dat de woning waarin men woont ook daadwerkelijk geschikt is om te bewonen voor mensen met een fysieke beperking. Op basis van een aantal kenmerken is de woningvoorraad van Goeree-Overflakkee getoetst op de geschiktheid van de woningen. Daarbij zijn de volgende definities gehanteerd. Geschikte woning Alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken) liggen gelijkvloers of zijn zonder traplopen bereikbaar. De woning is geschikt voor bewoners met geringe beperkingen bij het lopen, die als hulpmiddelen eventueel een rollator gebruiken, bij voorkeur ook met rolstoel. De woningen voldoen aan tenminste één van de volgende kenmerken: woning is aangemerkt als seniorenwoning of nultredenwoning; appartementen/(galerij)flats (als ze over een lift beschikken); (semi)bungalows, woonboerderijen. In de toekomst is het de bedoeling om de geschiktheid uit te drukken met behulp van een sterrensysteem. Dat zal de komende tijd nader uitgewerkt worden. Potentieel geschikte woning Potentieel geschikte woningen zijn woningen die met relatief beperkte middelen geschikt te maken zijn (eenvoudig aanpasbaar). Hierbij is te denken aan het verlagen van drempels of het installeren van een traplift. Deze woningen voldoen aan de volgende criteria: inhoud 1 bij koop is groter dan 350 m 3 en gebouwd na 1965; inhoud bij huur is groter dan 300 m 3 en gebouwd na 1980; geschakelde woningen. Niet geschikte woning De overige woningen zijn als niet geschikt aangemerkt en die woningen zijn vermoedelijk ook niet (eenvoudig) geschikt te maken. De beoordeling van de woningvoorraad op geschiktheid op basis van WOZ-gegevens is een inschatting. Bezoek aan de woning zelf moet uitwijzen of de inschatting ook juist is. Daarnaast geeft de analyse inzicht in de kenmerken van de woning. Het is denkbaar dat ouderen de woning niet meer geschikt vinden omdat bijvoorbeeld het onderhoud van de woning of de tuin teveel wordt, of dat men dichter bij voorzieningen wil wonen. Daar wordt in deze analyse geen rekening mee gehouden. Op basis van de genoemde criteria is van de woningvoorraad op Goeree-Overflakkee geschikt voor mensen met een lichte fysieke beperking. Dit zijn in totaal ongeveer 2.400 woningen. Daarnaast is 28% 1 Uit landelijk onderzoek is gebleken dat er een relatie is tussen de inhoud en de potentiële geschiktheid van woningen. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 22

(ongeveer 5.700 woningen) van de woningvoorraad met een (kleine) woningaanpassing geschikt te maken. De overige 60% (ongeveer 12.500 woningen) zijn niet geschikt voor mensen met een lichte fysieke beperking. Naar woningtype Figuur 3.16: Gemeente Goeree-Overflakkee. Geschiktheid woningvoorraad naar woningtype 2016 Seniorenwoning 100% Appartement 66% 1% 33% Vrijstaand 5% 40% 55% 2-1 kap 45% 55% Rijwoning 23% 77% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Geschikte woning Potentieel geschikt Niet geschikt Bron: WOZ-registratie Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. Veel appartementen zijn geschikt, omdat ze doorgaans gelijkvloers zijn of een lift hebben. Rijwoningen zijn doorgaans niet geschikt vanwege het kleine woonoppervlakte en inhoud. Dit verklaart ook het lage geschiktheidspercentage in Goeree-Overflakkee, omdat bijna de helft van de woningvoorraad uit rijwoningen bestaat. Een kleine helft van de tweekappers en vrijstaande woningen is met kleine ingrepen geschikt te maken. Voor rijwoningen is dit 23%. Voor 33% van de appartementen is het niet mogelijk om met een kleine aanpassing de woning geschikt te maken. Naar eigendom Figuur 3.17: Gemeente Goeree-Overflakkee. Geschiktheid woningvoorraad naar corporatie 2016 FidesWonen 25% 11% 64% Woongoed Go 24% 8% 68% Beter Wonen Ooltgensplaat 21% 4% 75% Beter Wonen Goedereede 20% 65% Koop 7% 35% 58% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Geschikte woning Potentieel geschikt Niet geschikt Bron: WOZ-registratie Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), Beter Wonen (2016), Beter Wonen Ooltgensplaat (2016), Fides Wonen (2016) en Woongoed GO (2016), bewerkt door Companen. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 23

Tussen de koop en sociale huur zijn er verschillen in de geschiktheid. Zo is 7% van de koopvoorraad (835 woningen) geschikt en 24% van de sociale huur (1.500 woningen). De geschiktheid in de sociale huur ligt een stuk hoger door het hogere aandeel appartementen en seniorenwoningen. In de koopsector staan relatief meer tweekappers. Wel zijn er in de koopsector meer woningen potentieel geschikt. Een verklaring hiervoor is dat koopwoningen doorgaans groter zijn, waardoor de plattegrond meer flexibiliteit voor aanpassing biedt. Dat geldt minder voor de rijwoningen in de sociale huursector. Tussen de corporaties zijn er weinig verschillen. Bij FidesWonen en Woongoed GO is circa 25% van de woningen geschikt. Beter Wonen Goedereede heeft verhoudingsgewijs de minst geschikte woningen (20%), omdat het weinig seniorenwoningen in het bezit heeft. Het woningbezit van Beter Wonen Ooltgensplaat is in vergelijking met de andere corporaties ouder. Hierdoor zijn minder woningen geschikt (te maken). Naar kerncluster Figuur 3.17: Gemeente Goeree-Overflakkee. Geschiktheid woningvoorraad naar kerncluster 2016. Kerncluster Middelharnis 23% 63% Kerncluster Dirksland 29% 60% Kerncluster Oostflakkee 23% 66% Kerncluster Goedereede 9% 39% 52% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Geschikte woning Potentieel geschikt Niet geschikt Bron: WOZ-registratie Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. Kerncluster Goedereede Het aandeel geschikte woningen is het laagst van heel Goeree-Overflakkee. 9% van de woningvoorraad (ruim 400 woningen) is geschikt. Het aandeel potentieel geschikte woningen (39%) is het hoogst van de hele gemeente doordat er relatief veel vrijstaande woningen en tweekappers staan. In Ouddorp is 10% van de bevolking 75+ en is ook 10% van de woningvoorraad geschikt. In Goedereede is slechts 4% van de woningvoorraad geschikt terwijl 8% van de bevolking 75 jaar en ouder is. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 24

Tabel 3.9: Kerncluster Goedereede. Geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en leeftijd hoofdbewoner Geschikte woning Geschikt te maken Niet geschikt Totaal Koop Jonger dan 55 jaar 45 840 795 1.680 55+ jaar 70 815 830 1.715 Onbekend 75 75 160 310 Sociale huur Jonger dan 55 jaar 35 90 300 420 55+ jaar 200 75 460 740 Onbekend 5-5 15 Totaal 430 1.900 2.550 4.880 Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. Kerncluster Dirksland Ongeveer (ruim 400 woningen) van de woningvoorraad is geschikt voor mensen met een lichte fysieke beperking. Dit is rond het gemiddelde van Goeree-Overflakkee. Dit geldt ook voor de potentieel geschikte en niet-geschikte woningen. Wel ligt de geschiktheid hoger als in het kerncluster Goedereede. Dit komt door een hoger aandeel seniorenwoningen en een lager aandeel vrijstaande woningen. In de kern Dirksland ligt de geschiktheid () het hoogst (daarbij ook het hoogste van Goeree-Overflakkee) en in Melissant het laagst (5%). Dit komt doordat er in Melissant weinig appartementen en seniorenwoningen zijn. Ook staan er in Melissant relatief meer vrijstaande woningen. Als we daarnaast kijken is het aandeel 75-plussers in Dirksland 8% en in Melissant 6%. Tabel 3.10: Kerncluster Dirksland. Geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en leeftijd hoofdbewoner Geschikte woning Geschikt te maken Niet geschikt Totaal Koop Jonger dan 55 jaar 35 525 910 1.465 55+ jaar 145 350 640 1.135 Onbekend 45 40 85 170 Sociale huur Jonger dan 55 jaar 50 80 255 380 55+ jaar 170 75 325 570 Onbekend - 5 15 20 Totaal 440 1.075 2.225 3.740 Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. Kerncluster Middelharnis (ruim 1.050 woningen) van de woningen is geschikt. Dit komt doordat in dit cluster veel appartementen en weinig vrijstaande woningen staan. Het hoge aandeel niet-geschikte woningen komt door het hoge aantal rijwoningen. In Sommelsdijk ligt de geschiktheid het hoogst. In Sommelsdijk wonen ook de meeste 75-plussers (10% van de totale bevolking. Het laagst is de geschiktheid in Nieuwe-Tonge (9%) en Stad aan t Haringvliet (7%). In Stad aan t Haringvliet zijn verhoudingsgewijs veel woningen ongeschikt. Voor Stad aan t Haringvliet is dit opvallend omdat het aandeel 75-plussers met 10% een van de hoogste van Goeree-Overflakkee is. Tabel 3.11: Kerncluster Middelharnis. Geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en leeftijd hoofdbewoner Geschikte woning Geschikt te maken Niet geschikt Totaal Koop Jonger dan 55 jaar 55 875 1.710 2.645 55+ jaar 320 650 1.225 2.195 Onbekend 20 40 150 210 Sociale huur Jonger dan 55 jaar 140 100 710 950 55+ jaar 495 75 1.010 1.580 Onbekend 25 5 35 60 Totaal 1.060 1.745 4.835 7.640 Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 25

Kerncluster Oostflakkee (ongeveer 500 woningen) van de woningvoorraad is geschikt voor mensen met een lichte fysieke beperking. Opvallend is het hoge aandeel niet-geschikte woningen (66%). Een verklaring hiervoor is het hoge aandeel rijwoningen en dat er relatief veel woningen voor 1965 zijn gebouwd. Verder zijn de huurwoningen gemiddeld kleiner. De verschillen tussen de kernen onderling zijn gering. Wel ligt de geschiktheid in Den Bommel wat lager (7%). Dit komt door een lager aandeel seniorenwoningen. Ook kent Den Bommel met 6% het laagste aandeel 75-plussers van Oostflakkee. Tabel 3.12: Kerncluster Oostflakkee. Geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en leeftijd hoofdbewoner Geschikte woning Geschikt te maken Niet geschikt Totaal Koop Jonger dan 55 jaar 35 425 900 1.365 55+ jaar 65 405 785 1.255 Onbekend 25 25 100 150 Sociale huur Jonger dan 55 jaar 90 55 420 570 55+ jaar 270 65 615 945 Onbekend 15-25 40 Totaal 495 975 2.850 4.320 Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. Per kern Ook tussen de kernen zijn er verschillen in geschiktheid van de woningvoorraad. Relatief de meeste voor mensen met een beperking geschikte woningen staan in Sommelsdijk (). In Goedereede is de geschiktheid relatief het laagst (4%). In kernen Ouddorp en Stellendam ligt de grootste opgave om de woningvoorraad met kleine aanpassingen geschikt te maken. Verhoudingsgewijs de meeste potentieel geschikte woningen staan in Ouddorp (42%) en Stellendam (35%). Figuur 3.13: Gemeente Goeree-Overflakkee. Geschiktheid woningvoorraad naar kern Sommelsdijk 24% 58% Dirksland 32% 54% Oude-Tonge 13% 26% 61% Achthuizen 18% 70% Herkingen 21% 67% Totaal 28% 61% Middelharnis 11% 24% 64% Ooltgensplaats 11% 70% Stellendam 10% 35% 55% Ouddorp 10% 42% 48% Nieuwe-Tonge 9% 71% Den Bommel 7% 20% 73% Stad aan t 7% 18% 75% Melissant 5% 25% 70% Goedereede 4% 38% 58% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Geschikte woning Potentieel geschikt Niet geschikt Bron: WOZ-registratie Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 26

De volgende kaartjes laten zien waar de woningen staan die (potentieel) geschikt zijn, en waar 75- plussers momenteel wonen (zwarte tekens). Hoe donkerder de woning, hoe meer geschikt de woning is: rood staat hierbij voor de huur-, groen voor de koopsector. Op verschillende kaarten zien we dat de geschikte huurwoningen voor een belangrijk deel bewoond worden door 75-plussers. Verder wonen ook in de woningen die niet geschikt zijn veel 75-plussers. Zouden we verder inzoomen op 55- en 65-plussers dan geldt dat ook voor hen; zij wonen ook relatief veel in niet geschikte woningen. In de woningen die potentieel geschikt zijn wonen juist veel huishoudens jonger dan 55 jaar. Toegankelijker maken van die woningen heeft dan ook een beperkt effect. Achthuizen Figuur 3.18: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 27

Den Bommel Figuur 3.18: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. Dirksland Figuur 3.19: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 28

Goedereede Figuur 3.20: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. Herkingen Figuur 3.21: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 29

Melissant Figuur 3.22: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. Middelharnis Figuur 3.23: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 30

Nieuwe-Tonge Figuur 3.24: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. Ooltgensplaat Figuur 3.25: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 31

Ouddorp Figuur 3.26: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. Oude-Tonge Figuur 3.27: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZregistratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 32

Stad aan t Haringvliet Figuur 3.28: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. Stellendam Figuur 3.29: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 33

Sommelsdijk Figuur 3.28: Kaart ligging geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en huishoudens 75+ jaar Bron: WOZ-registratie en BRP Gemeente Goeree-Overflakkee (2016), bewerkt door Companen. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 34

4 Toekomstige ontwikkeling De voorgaande hoofdstukken gingen over de huidige bevolking en woonsituatie in de gemeente Goeree- Overflakkee. Voor de woningprogrammering en vastgoedstrategie is het ook van belang om naar de toekomst te kijken. Eerst kijken we naar de toekomstige bevolkingsontwikkeling. Ook gaan we in op de toekomstige woningbehoefte. Dit vertalen we naar de kernen. 4.1 Prognose bevolking en woningbehoefte Demografische componenten De provincie Zuid-Holland werkt periodiek de Woningbehoefteraming (WBR) uit. Dit is ook de basis voor verstedelijkingsafspraken die de provincie met de regio s maakt. Deze WBR gaat uit van de woningbehoefte als de bevolking zich ontwikkelt volgens een scenario waarbij vestiging en vertrek elkaar in evenwicht houden (migratiesaldo = 0). Dit is dus anders dan de trend van het recente verleden, waarin sprake was van een vertrekoverschot: vertrek was groter dan vestiging. In het licht van de trend is de WBR voor Goeree-Overflakkee een positief scenario. De CBS-prognose laat daarentegen voor Goeree-Overflakkee een ander scenario zien. Deze prognose gaat uit van per saldo vertrek van circa 100 personen per jaar, waarmee deze prognose juist wat negatiever is dan de trend (meer vertrek, snellere bevolkingsdaling). De bevolkingsontwikkeling van de afgelopen jaren en de prognose volgens de WBR en de CBS-prognose zijn in de volgende figuur weergegeven. Figuur 4.1: Gemeente Goeree-Overflakkee. Feitelijke bevolkingsontwikkeling afgezet tegenover WBR en CBS 2006-2030 300 200 100 0-100 2006 2011 2016 2021 2026 2030-200 -300 Bevolkingsontwikkeling Geboortesaldo Binnenlandse migratie WBR CBS Bron: CBS (2016) en WBR2016 Provincie Zuid-Holland. Het geboortesaldo fluctueerde in de afgelopen 10 jaar, maar nam geleidelijk af. Volgens de WBR zet deze trend door en wordt het geboortesaldo negatief. Deze trend verschilt weinig van die van het CBS. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 35

Het binnenlands migratiesaldo was de afgelopen jaren overwegend negatief. Dit betekent dat er meer mensen naar een andere gemeente vertrokken dan dat er op Goeree-Overflakkee kwamen wonen. Het WBR gaat uit van migratiesaldo gelijk aan 0. De CBS-prognose gaat stevig in de min. Volgens de WBR zal de bevolking de komende vijf jaar licht groeien, vooral door buitenlandse migratie. Het buitenlands migratiesaldo vertoont in de komende 3 jaar een piek. Dit wordt veroorzaakt door de instroom van statushouders. Volgens de prognose vlakt deze instroom af. Na 2021 zal de bevolking volgens deze prognose gaan krimpen. Het CBS houdt veel minder rekening met deze piek. In deze prognoses is geen rekening gehouden met ontwikkelingen als Smart Water, waarmee de gemeente en bedrijfsleven op Goeree-Overflakkee een groot aantal banen wil creëren. Dit zal mogelijk leiden tot extra woningbehoefte. Gelet op de relatie met de verstedelijkingsafspraken met de provincie nemen we in het vervolg het WBR als uitgangspunt voor onze analyses. Omdat de toekomst onzeker is, en woningbouwplanning betekenis heeft voor de lange termijn, presenteren we daarnaast ook CBS-gegevens. Dit biedt zicht op eventuele alternatieve scenario s. Bevolking De komende 5 jaar zal het aantal inwoners licht toenemen met 550 personen (+1%). Het CBS gaat in dezelfde periode uit van een beperkte daling van het aantal inwoners. In de jaren daarna zal er een stabilisatie optreden in de bevolkingsomvang. In 2031 zal het aantal inwoners weer ongeveer gelijk zijn aan het huidige inwoneraantal. Tabel 4.1: Gemeente Goeree-Overflakkee. Ontwikkeling aantal inwoners en woningbehoefte 2016-2031 2016 2021 2026 2031 2016-2021 2021-2031 Aantal inwoners 48.320 48.830 48.695 48.330 +500 (+1%) -500(-1%) Aantal woningen 21.040 21.870 22.455 22.805 +830 (+4%) +935 (+4%) Bron: WBR2016 Provincie Zuid-Holland (2016). Volgens de WBR zal de komende vijf jaar de woningbehoefte toenemen met 830 woningen (+4% / 165 woningen per jaar). In de periode 2021 tot 2031 zullen er nog ruim 900 woningen extra nodig zijn (vanaf 2021 gemiddeld 95 woningen per jaar). Ondanks minder inwoners zal door de gezinsverdunning (minder mensen per woning) nog woningbehoefte blijven bestaan. Wel is er sprake van een afvlakkende groei. Op enig moment zal de groei ombuigen naar een daling van het aantal benodigde woningen. Het CBS voorspelt dat na 2030 deze daling zich voordoet. De vooruitblik van de WBR betreft de periode tot 2030. Ook hier zal na 2030 op enig moment de daling inzetten. Hier moet nu al rekening mee gehouden worden. De WBR is iets gunstiger dan de trend van de afgelopen jaren. Wij hebben ook die trend naar de toekomst doorgetrokken. Daarmee ontstaat zicht op de bandbreedte in de woningbehoefte voor de komende 5 jaar: WBR2016 (migratiesaldo=0): +830 woningen/165 woningen per jaar Trendscenario: +690 woningen/140 woningen per jaar CBS (extra vertrek): +520 woningen/100 woningen per jaar Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd De bevolkingsontwikkeling verschilt per leeftijdsgroep. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 36

Figuur 4.2: Gemeente Goeree-Overflakkee. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd 2016-2031 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 0-14 jaar 15-29 jaar 30-44 jaar 45-59 jaar 60-74 jaar 75+ 2016 2021 2026 2031 Bron: WBR2016 Provincie Zuid-Holland (2016). De vergrijzing zal doorgaan. Het aantal 75-plussers neemt sterk toe. In 2031 wonen er 3.000 meer 75-plussers (+69%) op Goeree-Overflakkee. Alleen deze bevolkingsgroep en de 60- tot 75-jarigen zullen in aantal gaan groeien. De 60- tot 75-jarigen vormen in 2031 de grootste bevolkingsgroep. De overige leeftijdsgroepen zullen gaan krimpen. Nu vormen de 45- tot 60-jarigen de grootste groep. Hun aantal zal het sterkst afnemen. Samenstelling huishoudens in de toekomst Vervolgens kijken we naar de prognose per huishoudenstype: Figuur 4.3: Gemeente Goeree-Overflakkee. Ontwikkeling huishoudens naar samenstelling 2016-2031 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1+2 phh < 35 jaar 1+2 phh 35-54 jaar Gezinnen 1+2 phh 55-74 jaar 1+2 phh > 75 jaar Bron: WBR (2016), CBS (2016), bewerking Companen. 2016 2021 2026 2031 Het aantal jonge huishoudens (tot 35 jaar) blijft stabiel. Voor de periode 2016-2031 is een gestage afname van ongeveer 700 gezinnen met kinderen voorzien (-10%). In 2031 zijn de gezinnen met kinderen niet meer de grootste groep, maar de 1- tot 2-persoonshuishoudens van 55 tot 75 jaar. De laatstgenoemde groep zal groeien met circa 900 huishoudens (+15%). 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 37

De sterkste stijging vindt plaats bij huishoudens boven 75 jaar. In de komende 15 jaar komen er een kleine 2.000 75+ huishoudens bij. Dit is een toename met maar liefst 71%. 4.2 Prognoses voor de kernen De prognoses hebben we vertaald naar de kernen. De vertaling naar de kernen gebeurt op basis van de huidige bevolkingssamenstelling, zonder rekening te houden met beleid of verhuisstromen. Daarmee is dit een ijkpunt, niet bedoeld als voorspelling van de toekomst maar als bouwsteen voor beleid. Tabel 4.2: Gemeente Goeree-Overflakkee. Prognose woningbehoefte per kern gemeente 2016-2031 (migratiesaldo=0) 2016 2021 2026 2031 Groei 2016- Groei 2021-2021 2031 Achthuizen 510 535 545 545 + 25 +35 Den Bommel 730 765 795 815 +35 +85 Dirksland 2.305 2.430 2.540 2.610 + 125 +305 Goedereede 940 980 1.010 1.030 +40 +90 Herkingen 540 570 585 595 +30 +55 Melissant 915 970 1.010 1.045 +55 +130 Middelharnis 3.145 3.280 3.360 3.400 +135 +255 Nieuwe Tonge 1.015 1.060 1.090 1.105 +45 +90 Ooltgensplaat 1.055 1.090 1.115 1.130 +35 +75 Ouddorp 2.425 2.495 2.540 2.575 +70 +150 Oude-Tonge 2.085 2.150 2.185 2.195 +65 +110 Sommelsdijk 3.235 3.320 3.395 3.460 +85 +225 Stad aan t Haringvliet 590 615 625 630 +25 +40 Stellendam 1.550 1.615 1.660 1.680 +65 +130 Bron: WBR2016 Provincie Zuid-Holland (2016), bewerking Companen. Vanuit alle kernen groeit de woningbehoefte. De sterkste absolute woningbehoeftegroei is voorzien vanuit huishoudens in Dirksland (+125) en Middelharnis (+135). Relatief groeit de woningbehoefte (+6% van de huidige woningvoorraad) het snelst in Melissant. In Melissant en Dirksland is recent veel nieuwbouw gerealiseerd. Dit lijkt een verklaring voor de geprognosticeerde groei in deze kernen. Dat is het niet! Juist de bevolkingsopbouw (wat minder vergrijsd) zorgen ervoor dat in deze kernen de behoefte blijft groeien. Ook makelaars herkennen dat de groei van Dirksland even heeft geleid tot moeilijker afzetbaarheid van woningen, maar dat de markt ook daar nu volledig aantrekt. In de komende 10 jaar bedraagt de woningbehoeftegroei 1.765 woningen. De meeste woningbehoefte is voorzien in Dirksland (+305), Middelharnis (+255) en Sommelsdijk (+225). Dit zijn ook de grootste kernen. Relatief is de groei ook op de langere termijn het grootst vanuit Melissant (+ van de huidige woningvoorraad). Makelaars geven aan dat de groei de meeste kans heeft op de westkant van het eiland, maar dat ook oostelijke kernen als Oude Tonge potentie hebben. Essentieel is om met nieuwbouw steeds voor korte termijn te plannen, zodat op de veranderende vraag kan worden ingespeeld. 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 38

5 Kwalitatieve behoefte Aan de hand van het Woononderzoek Nederland (WoON 2015) is een schatting gemaakt van de kwalitatieve behoefte op Goeree-Overflakkee. De gemeente en corporaties op Goeree-Overflakkee hebben deelgenomen aan dit landelijke onderzoek, waardoor we op het niveau van de gemeente een beeld is van de woonsituatie en woonwensen van mensen die willen verhuizen. Woonwensen in een enquête zijn een (beperkte) voorspeller van gedrag op de woningmarkt. Daarom hebben we de uitkomsten uit WoON2015 geactualiseerd naar de feitelijke mogelijkheden op de woningmarkt. Daarmee geven de uitkomsten een richting aan voor de kwalitatieve woningbehoefte, en niet een absoluut toekomstbeeld. Bij de analyses van de woonwensen is rekening gehouden met de huishoudensontwikkeling en nieuwe regelgeving als passend toewijzen. Ook hebben we meegewogen dat nieuwe generaties vaker in een koopwoning wonen dan eerdere generaties. Als bouwsteen voor de kwalitatieve behoefte brengen we verhuisprofielen voor verschillende huishoudenscategorieën in beeld. Hoe wonen die huishoudens nu? Hoe willen ze gaan wonen? Dit doen we voor de volgende vier doelgroepen; starters, een- en tweepersoonshuishoudens (tot 55 jaar en vanaf 55 jaar) en gezinnen met kinderen. 5.1 Verhuisprofielen Woonwens starters Eerst kijken we naar de woonwensen van starters. Starters van Goeree-Overflakkee wensen vaker een koopwoning (55%) dan een huurwoning (45%). Koopwoningen tot 180.000 (30%) zijn het meest in trek. In de koopsector zijn eengezinswoningen populair, in de huursector appartementen iets populairder. Van de huurappartementen is de meeste vraag naar appartementen tot 410 (13%). Tabel 5.1: Gemeente Goeree-Overflakkee. Verhuisprofiel starters Eigendom Woningtype Prijsklasse Gewenst (%) Huur Eengezins Tot 410 3% 410-577 13% 577-710 5% Vanaf 710 0% Appartement Tot 410 13% 410-577 4% 577-710 6% Vanaf 710 0% Subtotaal huur 45% Koop Eengezins Tot 180.000 27% 180-250.000 250-350.000 0% Vanaf 350.000 2% Appartement Tot 180.000 3% 180-250.000 9% 250-350.000 3% Vanaf 350.000 0% Subtotaal koop 55% Bron: WoON 2015 (bewerkt door Companen). Verhuiswensen 1-en 2-persoonshuishoudens De groep een- en tweepersoonshuishoudens groeit. De woningbehoefte verandert afhankelijk van de levensfase. Opvallende punten zijn: 1-2 persoonshuishoudens onder de 55 jaar wonen momenteel vooral in een eengezinskoopwoning. Dit betreft vaak koopwoningen tot 250.000. Ook woont men vaak in een huurwoning tot 577 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 39

(zowel een eengezinswoning als appartement). De vraag richt zich sterk op eengezinskoopwoningen. Koopwoningen tot 180.000 zijn het meest in trek. In de huursector is sprake van een (kleine) verschuiving van goedkope naar middeldure huur. Voor huishoudens boven de 55 jaar zien we een sterke verschuiving van eengezins- naar meergezinswoningen. Deze huishoudens wensen hun dure eengezinskoopwoning (vanaf 350.000) of goedkope eengezinshuurwoning (tot 577) in te ruilen voor een huurappartement. Figuur 5.1: Gemeente Goeree-Overflakkee. Verhuisprofielen 1-2 persoons huishoudens (<55 jaar en >55 jaar) 1- en 2-persoonshuishouden tot 55 jaar 1- en 2-persoonshuishouden 55+ jaar Huur Koop Appartem ent Eengezins Appartement Eengezins vanaf 350.000 250-350.000 180-250.000 Tot 180.000 vanaf 350.000 250-350.000 180-250.000 Tot 180.000 vanaf 710 577-710 tot 577 vanaf 710 577-710 tot 577 Huur Koop Appartem ent Eengezins Appartement Eengezins vanaf 350.000 250-350.000 180-250.000 Tot 180.000 vanaf 350.000 250-350.000 180-250.000 Tot 180.000 vanaf 710 577-710 tot 577 vanaf 710 577-710 tot 577 0% 10% 20% 30% 40% huidige woonsituatie vraag 0% 10% 20% 30% 40% 50% huidige woonsituatie vraag Bron: WoON 2015 (bewerkt door Companen) Verhuiswensen gezinnen Gezinnen met kinderen wonen momenteel voornamelijk in een eengezinskoopwoning en minder vaak een huurwoning. Het vaakst is dit een goedkope koopwoning (tot 250.000). Een op de vijf gezinnen woont in een goedkope huurwoning (tot 629). Appartementen (zowel huur als koop) worden nauwelijks bewoond door gezinnen. Opvallend is dat gezinnen willen verhuizen van een middeldure koopwoning ( 180 tot 250.000) naar een dure koopwoning (wooncarrière). Type is hierbij belangrijker dan prijs; dus vooral vrijstaand of tweekapper. Ongeveer 20% van de gezinnen wenst een huurwoning. In bijna een derde deel van de gevallen is dit een middeldure huurwoning (vanaf 629). 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 40

Figuur 5.2: Gemeente Goeree-Overflakkee. Verhuisprofiel gezinnen Gezinnen Huur Koop Appartem ent Eengezins Appartement Eengezins vanaf 350.000 250-350.000 180-250.000 Tot 180.000 vanaf 350.000 250-350.000 180-250.000 Tot 180.000 vanaf 710 629-710 tot 629 vanaf 710 629-710 tot 629 Bron: WoON 2015 (bewerkt door Companen). 0% 10% 20% 30% 40% 50% huidige woonsituatie vraag 5.2 Samenstelling vraag en aanbod De verhuiswens per huishoudenstype hebben we geprojecteerd op de verwachte huishoudensontwikkeling voor de komende vijf jaar. Dit levert een beeld van de verschuivingen in vraag op de woningmarkt. Daar zetten we tegenover het aanbod dat vrijkomt doordat huishoudens doorstromen en daarbij een woning achterlaten. Daarnaast is er de groep finishers : huishoudens die door overlijden of door vertrek naar een verzorgingstehuis een zelfstandige woning achterlaten. Figuur 5.3: Gemeente Goeree-Overflakkee. Samenstelling vraag en aanbod woningmarkt 2016-2021 Huur Koop Appartem ent Eengezins Appartement Eengezins vanaf 350.000 250-350.000 180-250.000 Tot 180.000 vanaf 350.000 250-350.000 180-250.000 Tot 180.000 vanaf 710 577-710 tot 577 vanaf 710 577-710 tot 577 vraag aanbod -1500-1000 -500 0 500 1000 1500 1-2 phh tot 55 jaar 1-2 phh vanaf 55 jaar Gezinnen Starter Finishers Bron: WoON 2015 (bewerkt door Companen). Huursector: De vraag naar huurwoningen komt voornamelijk van starters en 1- en 2- persoonshuishoudens vanaf 55 jaar. Deze huishoudens zijn voornamelijk op zoek naar een 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 41

huurappartement. De vraag naar (echt) goedkope huurwoningen (zowel eengezins als een appartement). Vooral gezinnen laten een goedkope huurwoning achter. Huurappartementen worden voornamelijk achtergelaten door 1-2 persoonshuishoudens tot 55 jaar. Koopsector: Gezinnen met kinderen richten zich voornamelijk op eengezinswoningen in de koopsector; met name boven 250.000. Zij laten een woning onder 250.000 achter. Ook starters hebben interesse in een eengezinskoopwoning (tot 180.000). De duurste koopwoningen worden verlaten door 55-plussers (empty-nesters) die naar een huurappartement willen verhuizen. Feitelijk aanbod koopwoningen De analyse geeft een beeld van vrijkomend aanbod als mensen daadwerkelijk gaan verhuizen. Op dit moment (maart 2017) staan in de gemeente Goeree-Overflakkee 1.000 woningen te koop. Dat is 7% van alle woningen. 20% van de woningen op funda betreft een woning onder 180.000 Een derde deel van de woningen is een woning tussen 180.000 en 250.000 20% van de woningen is een woning tussen 250.000 en 350.000 Circa een kwart van de woningen is duurder dan 350.000. Er staan nagenoeg geen appartementen te koop. De samenstelling van dit aanbod sluit redelijk aan de verhoudingen in de hiervoor gepresenteerde vraagaanbodbalans (op basis van de enquête). Potentiële tekorten en overschotten Als we de gepresenteerde vraag en aanbod met elkaar confronteren, krijgen we zicht op potentiële fricties tussen woonwens en beschikbaar komende woningen. Daarmee geven we richtingen aan voor potentiële tekorten en overschotten op de woningmarkt. Figuur 5.4: Gemeente Goeree-Overflakkee. Potentiele overschoten en tekorten in woningmarkt 2016 Huur Koop Eengezins Appartement Eengezins Appartement Potentiele overschotten vanaf 350.000 250-350.000 180-250.000 Tot 180.000 vanaf 350.000 250-350.000 180-250.000 Tot 180.000 vanaf 710 577-710 tot 577 vanaf 710 577-710 tot 577 Potentiële tekorten Bron: WoON 2015 (bewerkt door Companen). -600-400 -200 0 200 400 600 800 Als iedereen die wil doorstromen, zijn woonwens realiseert zou er een overschot zijn aan eengezinshuurwoningen tot de aftoppingsgrenzen. Ook zijn er overschotten in de koopsector. Dit betreft middeldure en dure eengezinswoningen. De eerste woningen worden achtergelaten door 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 42

gezinnen die wooncarrière willen maken, de twee door empty-nesters die naar een appartement toe willen. Als alternatief aanbod niet beschikbaar komt, of zij kunnen hun woning niet verkopen, dan zullen zij blijven zitten en is het overschot beperkter. Mogelijk leiden de potentiële overschotten in de koopsector tot een wat dalende prijs en stelt de vrager zijn wensprijs naar boven bij, zodat vraag en aanbod beter bij elkaar komen. In het wat lagere segment is er immers steeds wel vraag. Tekorten zijn er voornamelijk in de koopappartementenmarkt te verwachten. Ook is er een tekort aan huurappartementen in verschillende prijsklassen, en zeer beperkt bij eengezinswoningen boven de aftoppingsgrenzen en in de vrije huursector. Voor de vrije sector huur ligt de markt vooral in de grote kernen, bij een prijsniveau tot 900. In de sociale huursector is in totaliteit een potentieel tekort van circa 40 woningen over de komende vijf jaar. Dat is 5% van de totale behoefte. Zouden we uit gaan van de woningbehoefte die het CBS prognosticeert, dan wijzen de uitkomsten in dezelfde richting, maar zijn de tekorten kleiner en overschotten iets groter. 5.3 Kwalitatieve vraag per kern; samenvattend Tussen de kernen verschillen de accenten in de woningbehoefte. Hier schetsen we een beeld hoe de woningbehoefte aansluit bij het woningaanbod. We beperken ons tot de vier kernclusters van de voormalige gemeenten (Dirksland, Goedereede, Middelharnis en Oostflakkee). Voor heel Goeree- Overflakkee geldt: De vraag naar appartementen overtreft het aanbod waardoor er een tekort is aan appartementen (zowel koop als huur). In alle prijsklassen moeten er appartementen gebouwd worden, waarin de nadruk komt te liggen op het middensegment. In de sociale huursector is een verschuiving gewenst van eengezinswoningen naar appartementen / nultredenwoningen. Dit is vooral een transformatieopgave. Voor de verdeling over het eiland gaan we uit van het volgende (globale overzicht): Lage mutatiegraad, weinig huurwoningen Dure huurvoorraad Veel ruime dure koopwoningen Gemiddelde energielabels Weinig (potentieel) geschikte woningen Per saldo vestiging Hoog inkomensniveau Hoge mutatiegraad Weinig huurwoningen Dure huurvoorraad Gevarieerd koopaanbod Goede energielabels Jonge bevolkingsopbouw Gemiddeld aantal mutaties Huurwoningen goedkoop Veel rijwoningen en appartementen Gemiddelde koopprijzen Goede energielabels Veel (potentieel) geschikte woningen Gemiddelde bevolking Veel mutaties, gemiddeld aanbod huurwoningen Huurwoningen goedkoop Gevarieerd koopaanbod, lage prijs Matige energielabels Weinig (potentieel) geschikte woningen Per saldo vertrek Oudere bevolking Laag inkomensniveau 1924.103/G Woningmarktanalyse op basis van WoON2015 43