EXPERTGROEP PROFESSIONALISERING PROJECTMANAGEMENT Gebiedsontwikkeling VPNG Vereniging Projectmanagement Nederlandse Gemeenten Nieuwe Stijl 1
2
Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl 3
VOORWOORD De expertgroep professionaliseren projectmanagement, binnen de VPNG, heeft als missie om de projectmanagers met elkaar in contact te brengen over professionaliseringsvragen rond het vak projectmanagement. Dit doen we door middel van landelijke bijeenkomsten en door het organiseren van intervisie. Voor u ligt de hand-out van de bijeenkomst op 22 januari 2015 waar Hans de Jonge, hoogleraar Vastgoedbeheer en Ontwikkeling, het programma heeft begeleid. We hopen dat u met deze hand-out een slag dieper informatie tot u neemt, en het u aanmoedigt om meer gebruik te maken van elkaars kennis en ervaring. BESTUUR VPNG Francois van Doesburg Afdelingsmanager Projecten Veenendaal Leon Busschops Hoofd Projectbureau Veldhoven Henk Twisk Afdelingshoofd Projectmanagement Delft Gert Bolkesteijn Hoofd Team Projecten Hoogeveen Ivo Dielemans Manager Projectmanagement Maastricht Deze uitgave is een initiatief van de Vereniging Projectmanagement Nederlandse Gemeenten. Kijk voor meer informatie over deze vereniging op www.vpng.nl. 4
Managementsamenvatting GONS Voor u ligt de handout Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl. Deze bijdrage bevat een bundeling aan waardevolle informatie voor gemeentelijke projectmanagers, projectleiders en andere betrokkenen die geïnteresseerd zijn in gebiedsontwikkeling. Colofon Eindredactie Enrico Kraijo Redactie Widjai Magrey Grafische vormgeving Conny Goller Uitgave Februari 2015 Tijdens de VPNG-bijeenkomst Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl van 22 januari hebben drie projectmanagers verschillende cases ingebracht. Ten eerste heeft Wouter Smid, projectmanager in de gemeente Emmen, over het Dierenpark Emmen verteld. Hierbij wordt de dierentuin, die midden in het centrum staat, verplaatst naar een groter gebied, terwijl het achterblijvende terrein herontwikkeld gaat worden. Dit bleek echter geen makkelijke beslissing, aangezien de inwoners het dierenpark graag wilden behouden. Hierdoor zijn er ook veel klankbordgroepen in het leven geroepen en was het nodig om lang te overleggen. In deze klankbordgroepen zaten diverse partijen die de verschillende belangen representeerden. Door de betrokken partijen te betrekken bij het plan is het toch gelukt om het plan uit te voeren en wisten de betrokkenen wat er allemaal ging veranderen en wat ervoor in de plaats zal komen. Als advies geeft Wouter Smid mee dat de projectmanagers meer in gesprek moeten gaan met de individuele stakeholders. Door in direct contact te komen met bepaalde mensen weet je precies hoe zij tegen bepaalde zaken aankijken. Net als Wouter Smid heeft ook Antoinette Soede, beleidsadviseur Afdeling Ruimte bij de gemeente Bussum, een case naar voren gebracht. Deze had betrekking op de herontwikkeling van een voormalig kloostercomplex in het centrum van Bussum tot een park voor de mensen die het centrum gebruiken. Hierbij probeert de gemeente de interactie te zoeken met de stakeholders, zoals de vertegenwoordiging van de Bussumse ondernemers, de vertegenwoordiging van de bewoners, de politie en de BOA s en de stichting Pro Bussum. Het is de bedoeling om met deze partijen het plan te beoordelen, zodat vanuit alle belangenverenigingen de positieve en negatieve kanten kunnen worden belicht. Antoinette Soede benadrukt dat er veel met burgerparticipatie wordt gedaan in Bussum en dat de burgers al in een vroeg stadium bij een plan betrokken moeten worden om draagvlak te creëren. Het gebeurt nog te vaak dat de gemeente zelf een conceptplan maakt en dat de burgers er dan pas op kunnen reageren. Als advies geeft ze mee dat je als gemeente niet moet proberen om gelijk de leiding te nemen, maar je moet juist luisteren naar de stakeholders en doorvragen naar de belangen. 5
Managementsamenvatting GONS Tot slot heeft Ron van Vliet, projectmanager bij de gemeente Delft, het gehad over de nieuwbouwwijk Harnaschpolder. De bouw van deze wijk was precies gepland op het moment dat de vastgoedcrisis uitbrak, waardoor er een enorme stagnatie heeft plaatsgevonden. Hierdoor ligt er nu een halve wijk en is de gemeente blijven zitten met gronden die nog verkocht moeten worden. Toen het mis ging met de bouw heeft de gemeente dan ook het contact gezocht met de betrokken marktpartijen en potentiële kopers. Via nieuwsbrieven, de website en algemene bewonersbijeenkomsten heeft de gemeente de mensen die er al woonden bijgepraat over hoe er met de stagnatie is omgegaan. Daarnaast mochten de direct betrokkenen ook meedenken over de verdere plannen bij specifieke deelprojecten. Geadviseerd wordt om een balans te vinden tussen de financiële druk en de noodzaak om in coalities met de stakeholders te werken. Verder was ook Hans de Jonge, hoogleraar Vastgoedbeheer en Ontwikkeling, aanwezig op de bijeenkomst. Als boodschap gaf hij mee dat gemeenten goed moeten weten wat er aan vraag is. Bedenk voor jezelf bijvoorbeeld of mooie Rijksgebouwen zinvol zijn als het voor de helft leegstaat. Houd ook goed de gevolgen van je acties in de gaten. Mooie gebouwen kunnen elders namelijk voor leegstand zorgen. Ook zouden de gemeenten meer moeten regisseren, faciliteren en initiëren. Gemeenten moeten pas geld gebruiken als iets niet uit de markt of maatschappij ontstaat. 6
7
INHOUDSOPGAVE 1. Interview met Wouter Smid 9 2. Interview met Antoinette Soede 17 3. Interview met Ron van Vliet 25 4. Verslag expertgroep 31 5. Relevante documenten/ Websites 35 8
9
10
1. Interview met Wouter Smid Projectmanager bij de gemeente Emmen Wat is uw ervaring met Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl? Ik heb wel wat ervaring met Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl, alleen nog niet heel veel. Er zijn projecten geweest waar particulieren hebben meegedacht over de projecten, maar voor de rest kunnen hier nog stappen in worden gemaakt. We zullen meer moeten inspelen op de markt en we zullen dus meer in de regiefunctie moeten komen. Wat is uw definitie van Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl? Meer met de samenleving doen en minder voorgeschreven opereren. Dat is eigenlijk wel de essentie. Kunt u uw case nog even beschrijven die u inbracht tijdens de VPNG-bijeenkomst? Het gaat om de verplaatsing van het dierenpark Emmen. Het gaat hier om een gebied van 12 hectare in het hart van Emmen. Het oude dierenpark gaat eind dit jaar dicht en wordt verplaatst naar een gebied dat drie keer zo groot is. Daaromheen zijn er natuurlijk ook andere projecten, zoals de toegang naar het nieuwe Dierenpark, maar het gaat om een investering van 500 miljard euro. En zelf ben ik verantwoordelijk voor de herontwikkeling van de locatie van het bestaande dierenpark in het centrum. Dit is onderdeel van het Centrumvernieuwings Programma Emmen. 11
1. Interview met Wouter Smid Op welke wijze is het project tot stand gekomen? De verplaatsing van het dierenpark was noodzakelijk, omdat de opbrengsten hoger zouden zijn op de nieuwe locatie. De gemeente heeft toen aangegeven dat we de locatie wilde herontwikkelen om deze plek bij het centrum te betrekken. Dus de gemeente heeft zelf besloten om de locatie te verwerven, om de verplaatsing van de dierentuin ook mogelijk te maken. Hebben andere partijen hier ook een stem in gehad? Het is een uiterst gevoelige beslissing geweest, waarbij er klankbordgroepen geweest zijn. Daarbij zijn er lange overleggen geweest, aangezien Emmen het dierenpark is en het dierenpark is Emmen. De dierentuin zit ingeklemd aan enerzijds een spoorlijn, dat is niet zo gevoelig, maar anderzijds zit het aan de markt in het centrum en aan de woonhuizen. Voor de bewoners van Emmen was het vooral: blijf van mijn dierentuin af. Dus het is een heel lang proces geweest. 12
1. Interview met Wouter Smid Zijn er ook andere partijen, anders dan de burgers, betrokken in het proces? We hebben de kennisinstellingen hierbij betrokken. Ook de Stenden Hogeschool en Drenthe College zijn er bij betrokken. Dus je moet wel kijken welke partijen bij het proces betrokken zijn en per deelproject kijken wie er nodig zijn. Al betekent het niet dat de partijen die op je af komen gelijk samenwerkingspartners zijn. 13
14
1. Interview met Wouter Smid Op welke wijze heeft u de samenwerking met de partners ervaren? De banden die we hebben met de onderwijsinstellingen en schilpartners zijn zeer goed en ik heb het als inspirerend ervaren. We bekijken ook hoe we op een meer innovatieve wijze aan de slag kunnen gaan. Emmen is een plaats dat aan het vergrijzen is door het wegtrekken van de jongeren. Dus we proberen ook meer jongeren in te zetten bij de ontwikkeling van het park door bijvoorbeeld stages aan te bieden. Ook hebben ze presentaties gegeven over het park en een film van 3 minuten gemonteerd. Dus we proberen zeker meer jongeren te betrekken. Hoe groot is de invloed geweest van de burgers op dit project? Enorm groot, bij het proces van de verplaatsing van het park zijn ze direct betrokken geweest. De volgende stap zijn we nu aan het oppakken. Daar worden de burgers weer bij betrokken. Dit proberen we sowieso te doen via de overlegorganen die de burgers hebben of de wijk- of centrumverenigingen. Dus we hebben goed contact met hen en dit houden we in stand. Enerzijds is het hun dierenpark en willen ze weten wat er gaat veranderen en anderzijds willen ze ook weten wat er achter blijft en wat er voor in de plaats komt. 15
1. Interview met Wouter Smid Is het voorgekomen dat er belangentegenstellingen waren en op welke wijze is daarmee omgegaan? Absoluut, veel mensen willen koesteren wat ze hebben en zijn bang voor de dingen die ze niet hebben. Zo waren er veel bewoners die tevreden waren over de dierentuin en nu komen er op sommige plaatsen woonhuizen of een museum voor terug. Dus dat is nog niet geheel zeker en sommige mensen willen dan toch koesteren wat ze hebben. Hierdoor zijn er ook verschillende belangen. Dit hebben aangepakt door klankbordgroepen te organiseren, waar veel verschillende soorten partijen inzaten. Het ging hier niet om politieke partijen, maar om verschillende groeperingen zoals mensen vanuit het bedrijfsleven en de bewoners. Zij representeren de meningen die er zijn.
1. Interview met Wouter Smid Als er een andere projectmanager is die een soortgelijk project wilt uitvoeren, wat voor advies wilt u dan aan diegene meegeven? Een soortgelijk project is moeilijk te vinden, want het gaat om een uniek project. Maar wat ik als zeer nuttig heb ervaren is dat ik gesproken heb met individuele stakeholders. Ik ben in direct contact geweest met bepaalde mensen en wist daardoor hoe ze tegen bepaalde zaken aankeken en wat zij dachten dat er nodig was. Dat zijn een-op-eengesprekken geweest. Ik heb bijvoorbeeld ook een wandeling door het park gemaakt met individuen. Dat zou zeker mijn advies zijn om mee te geven. 17
18
2. Interview met Antoinette Soede Beleidsadviseur Afdeling Ruimte bij de gemeente Bussum Wat is uw ervaring met Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl? Als ik het verhaal van Hans de Jonge mag geloven, dan zijn we daar in Bussum heel ver mee. We zijn op veel gebieden erg actief in bijvoorbeeld het bepalen wie de stakeholders zijn en partijen uitnodigen om gezamenlijk kansen te benutten. We doen het dus als gemeente niet alleen, maar zoeken de interactie met andere partijen. We proberen ook andere partijen zich verantwoordelijk te laten voelen voor gebiedsontwikkeling. Wat wij nog beter zouden kunnen doen is dat we ons dorp op de kaart gaan zetten in een bepaalde prospectus, waarin blijkt dat Bussum dusdanig interessant is, waardoor partijen zich verleid voelen om mee te werken. Dat vind ik erg interessant. 19
2. Interview met Antoinette Soede Kunt u uw case nog even beschrijven die u inbracht tijdens de VPNG-bijeenkomst? Dat ging over een kloostercomplex in het centrum van Bussum, dicht tegen het winkelgebied aan. Bussum is redelijk stenig. We hebben niet veel parken en op het complex is er een soort groene oase die we erg graag zouden benutten voor onze inwoners. Het is nu echt een tuin van de zusters, maar wij willen dat graag ontwikkelen tot een park voor de mensen die het centrum gebruiken. Op deze manier kunnen zij het als een rustpunt ervaren. Dat hebben wij dan ook omschreven in ons ambitiedocument. Met welke partijen wordt de samenwerking op dit moment gezocht? We hebben nu een eerste gesprek gehad met de ontwikkelaar. We zitten al langer aan tafel met de eigenaar, dat is de Congregatie Onze Lieve Vrouwe, en hun adviseurs. Wij willen deze case verder breder gaan bespreken met de Bussumse Ondernemers Vereniging, de vertegenwoordiging van de Bussumse ondernemer; de Buurtpreventievereniging, de vertegenwoordiging van de bewoners; de politie en de BOA s en de stichting Pro Bussum, die de verantwoordelijkheid heeft voor een goed functionerend centrum. Met die partijen willen we integraal het plan gaan beoordelen, zodat we vanuit alle belangenverenigingen de positieve en negatieve kanten kunnen belichten. 20
2. Interview met Antoinette Soede Hoe verloopt het proces rond de samenwerking op dit moment? We zijn nu in de beginfase, dus het proces moet nog meer op gang komen. Gisteren hadden we een prettig gesprek met de ontwikkelaar en die zag ook veel voordelen om met verschillende partijen samen te werken. Dus op zich is de inzet er wel om met meerdere partijen samen te gaan werken. In het ambitiedocument staat dat het document tot stand is gekomen door de samenwerking tussen verschillende belanghebbenden. Is bij de SWOT-analyse ook de hulp ingeroepen van andere samenwerkingspartners? Hoe verliep deze analyse? Wij doen in Bussum veel met burgerparticipatie. Vaak betrekken we de bewoners al in een vroeg stadium bij een plan. Maar die betrekken we pas als er al een conceptplan op tafel ligt. Dan kunnen zij erop reageren, maar dit willen we gaan veranderen door nu samen met de bewoners het conceptplan te bedenken. Dan zitten ze ook echt vanaf het begin van een plan aan tafel. Dat heeft natuurlijk ook te maken met de participatieve samenleving en de mensen hun verantwoordelijk laten nemen. Maar daarnaast is het ook van belang om draagvlak te creëren. Je merkt dat als de gemeente al één streep op papier heeft gezet, dat er dan een argwanende houding ontstaat van de gemeente zal het wel weer bedenken. Deze houding voorkomen we dus door aan de bewoners te vragen wat ze nu precies willen en wat er moet gaan gebeuren. Het is wel even wennen om op die manier aan de gang te gaan, maar we hebben er wel vertrouwen in dat het gaat werken. En er zullen ongetwijfeld dingen gebeuren die we niet verwacht hadden, maar we hebben onszelf dan ook de tijd gegeven om dit proces te monitoren en evalueren. 21
2. Interview met Antoinette Soede Ik las in het ambitiedocument dat jullie 3 doelstellingen hebben: het (gedeeltelijke) behoud van het kloostercomplex, het toevoegen van een groene ontmoetingsplek in het centrum en de versterking van de woonfunctie. Kennen de overige betrokkenen eenzelfde soort doelstellingen? Ja dat denk ik wel, ze staan er ook achter. Het gaat erom hoe deze doelstellingen worden ingevuld, want het is voor interpretatie vatbaar. Je kan het altijd wel met de doelstellingen eens zijn, maar hoe deze worden ingevuld is belangrijker. En deze invulling gaan we met iedereen bespreken. Kan iedereen zich vinden in het plan, en zo nee, waarom dan niet? Dus we zullen met elkaar om de tafel moeten. Het kan voorkomen dat de samenwerkende partijen andere belangen kennen? Op welke wijze zullen deze worden verenigd? Gaandeweg zal inderdaad bekend worden wat de onderlinge verschillen zijn en dan is het een kwestie van een goede dialoog met elkaar aangaan. Dat kunnen we zien wat die achterliggende belangen en redenen zijn en waarom iemand iets wel of niet wil. Op een gegeven moment heb je dat inzichtelijk en kom je wel of niet bij elkaar. Dan zal de gemeenteraad, met al die overwegingen een besluit moeten nemen. Maar we gaan een nieuw soort overlegfunctie invoeren, het centrummanagement, en hier zitten dan alle partijen aan tafel. Dus je probeert het eerst binnen de stuurgroep van het centrummanagement te regelen en als dat niet lukt zal het naar de gemeenteraad gaan. Al hoop ik niet dat het zover komt, want we delen van te voren zoveel informatie met elkaar, dat we al snel met elkaar op één lijn zitten. 22
2. Interview met Antoinette Soede Vindt u het belangrijk om met de burgers samen te werken? Daar doen we het voor, zij maken Bussum. Je moet alles afstemmen. We willen bijvoorbeeld geen extra winkels, omdat we dan de ondernemers te kort doen. En de burgers zijn misschien wel eindgebruikers van de woonfunctie dus dan hebben zij er ook wat over te zeggen. Je zit uiteindelijk aan een bestemmingsplanprocedure vast en dan heb je ook de ruimtelijke ordeningsprocedures, waar ook een formeel traject van inspraak en zienswijze mogelijk is. Dus als je van te voren de zorgen kunt wegnemen, dan heb je het goed gedaan. We willen niet bij de Raad van State terecht komen. Wat zijn volgens u de belangrijkste valkuilen waar ambtenaren voor op moeten passen bij soortgelijke GONS-projecten? Je moet niet proberen om gelijk de leiding te nemen, je moet echt luisteren en doorvragen naar de belangen. Je moet precies weten wat alle partijen willen en je moet echt proberen om het gezamenlijk te doen. En natuurlijk heb je je collega s nodig om bijvoorbeeld bepaalde uitgangspunten van beleid goed vorm te geven, maar je moet met z n allen het proces bewaken. Projectleiders zijn nogal van strakke processen en planningen, dus ik denk dat je dat ook een beetje moet loslaten. Het gaat erom dat je de risico s kan beoordelen en kijken waar je moet sturen. 23
24
3. Interview met Ron van Vliet Projectmanager bij de gemeente Delft Op welke wijze bent u betrokken geweest bij Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl? Zelf ben ik projectmanager bij de gemeente Delft en heb ik een aantal vastgoed- en gebiedsontwikkelingsprojecten onder mijn hoede. De gemeente Delft is nu bezig met het invullen van een nieuwe rol dat passende is bij de nieuwe verhoudingen tussen de burgers en de overheid. Hierbij zoek je bijvoorbeeld voortdurend naar de wijze waarop je met burgers omgaat. Onze plannen zullen voortdurend de belangen van de stakeholders raken, dus je hebt veel te maken met deze mensen. Je kunt niet ouderwets alles zelf bepalen, waardoor je er andere mensen bij moet betrekken. 25
3. Interview met Ron van Vliet Kunt u uw case nog even beschrijven die u inbracht tijdens de VPNG-bijeenkomst? Dat ging over de woonlocatie Harnaschpolder. Dit is een nieuwbouwwijk van ongeveer 1300 woningen. Deze wijk wordt gebouwd op een voormalig glastuinbouwgebied. De bouw was precies gepland op het moment dat de vastgoedcrisis uitbrak, dus hier heeft een enorme stagnatie plaatsgevonden. Dit heeft twee effecten gehad. Ten eerste ligt er nu een halve wijk, er is wel wat gebouwd, maar het ligt voor de helft braak. Dus de mensen die er wonen, wonen in een soort bouwput. Ten tweede heeft het een enorme vervelende financiële consequentie voor de gemeente gehad, omdat er gronden zijn gekocht, die vervolgens niet worden afgezet via projectontwikkelaars aan de kopers. Dus de gemeente blijft met de gronden zitten die verkocht moeten worden. Om een wijk leefbaar te maken of te houden zijn er veel partijen nodig, zoals sociale diensten, bedrijven en bewoners. Zijn deze partijen dan ook in een vroeg stadium betrokken bij dit project? Ja, de marktpartijen die deze ontwikkelingen moeten trekken zijn bekend en daar hebben we ook overeenkomsten mee gesloten. Maar dat loopt niet, doordat de slechte markt ervoor zorgt dat we de woningen niet kunnen verkopen. En hier loop je dus ook weer tegen het belang aan van de bewoners. Want er wonen dus al mensen, in 2008 tot 2010 zijn er al woningen gebouwd en voor deze mensen wil je dus ook dat de wijk wordt afgemaakt. Want los van de financiële consequentie is het nu niet zo prettig wonen daar. Er zal nog van alles komen, maar dat is er nu grotendeels niet. 26
3. Interview met Ron van Vliet Waren bepaalde actoren betrokken bij de totstandkoming van het besluit rondom de Harnaschpolder? Dat besluit is lang geleden door de gemeenteraad genomen. Dat is op een vrij reguliere manier gegaan. Ik denk dat in 2004 de gemeenteraad besloten had om het gebied in ontwikkeling te nemen. Dus de gemeenteraad heeft dit besluit op een normale manier genomen, daar zit ook verder niks achter. De glastuinders zijn netjes uitgekocht, dus dat is normaal verlopen. Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl gaat onder meer om een brede waardecreatie. Op welke wijze hebben jullie getracht dit te realiseren? Toen het mis ging met de gebiedontwikkeling hebben we voortdurend het contact gezocht met zowel de betrokken marktpartijen als de potentiële kopers. Zo konden we zien wat er nodig was om dit weer vlot te trekken. We hebben zowel aan de aanbodkant als de vraagkant geprobeerd om de markt weer te herstellen. We hebben dus naar middelen gezocht door te kijken naar de aanbodkant in de zin van hoe kan je de risico verkleinen en de kosten verlagen voor de marktpartijen, en naar de vraagkant in de zin van wat kan je doen voor potentiële kopers. We hebben met de erfpacht gewerkt, we hebben starterleningen afgekondigd, we zijn in gesprek gegaan met de mensen die er wilden komen wonen, we hebben een woonwinkel geopend om de drempel om iets te kopen te verlagen. Maar op een gegeven moment sta je als gemeente in een spel van krachten dat plaatsvindt, zoals de banken die niet meer investeren, dus dan sta je machteloos. Het heeft uiteindelijk dus niet geholpen. Nu de economie weer aantrekt zie je dat het allemaal weer een beetje op gang begint te komen. 27
3. Interview met Ron van Vliet Op welke wijze hebben jullie de bewoners bij het project betrokken? Met de bewoners hebben we meer dan gebruikelijk veel contact gehouden. Via nieuwsbrieven, de website en algemene bewonersbijeenkomsten hebben we ze bijgepraat over hoe de gemeente met de stagnatie omging. Maar we hebben bij specifieke deelprojecten ook de direct betrokkenen een paar avonden bijeen geroepen om mee te denken over de verdere plannen. Dus we hebben ze niet alleen geïnformeerd, maar ze mochten ook meedenken over de inrichting van de plannen. GONS vraagt een nieuwe stijl voor de overheid, waarbij meer ruimte voor maatschappelijke initiatieven wordt gegeven. Denkt u dat het een goede ontwikkeling is als er meer in coalities wordt gewerkt? Ja zeker, je zag ook dat bij de marktpartijen een soort gezamenlijkheid ontstond over de vraag hoe we hieruit zouden komen. Daarbij moest je als gemeente ook uitkijken dat je correct bleef opereren naar het bedrijfsleven toe. Dat hield in dat je geen al te innige banden en open markt verhoudingen in stand moest houden. Maar enerzijds hebben de marktpartijen ons zeker geholpen om uit de crisis te komen en anderzijds hebben we geprobeerd om contact met de bewoners te houden om het gebied leefbaar te maken. Hierbij hebben we ook een aantal initiatieven toegelaten of aangemoedigd. Zo zijn er tuinen en speelplekken gekomen op de plekken waar er nog niks was. Hier hebben de mensen zelf gezegd om er iets van te maken. Dus je ziet dat er coalities in de maatschappij ontstaan, zonder dat de gemeente daar tussen komt. 28
3. Interview met Ron van Vliet Voor welke uitdagingen staan jullie nog als gemeente zijnde? Waar de gemeente nu last van heeft is dat het financiële aspect erg stagneert. Dus een grote opgave voor de gemeente is om het project financieel nu goed af te wikkelen. De woningbouw moet toch weer op gang worden gekregen, in de wetenschap dat dat tegen lagere prijzen gaat en minder grondopbrengsten zullen opleveren. Dus daar moeten we een weg in zien te vinden en de financiële nadelen zo beperkt mogelijk te houden. Op welke valkuilen moeten andere projectmanagers op letten als ze ook aan de slag zullen gaan met dit soort projecten? Je moet een evenwicht zien te bewaren tussen het positief en constructief met alle stakeholders bezig zijn en aan de andere kant moet je de financiële druk om de dingen zo goed en snel mogelijk af te ronden beperkt houden. Deze twee aspecten staan vaak op gespannen voet. Als je je niks aantrekt van wat er in de wijk gebeurd en je gaat proberen om zo snel mogelijk het financiële aspect te beperken, dan sla je de bewoners snel over en ga je al snel richting technocratische oplossingen toe. Dus als de financiële druk hoog is, is het vaak lastig om een mooie wijk te realiseren waar er gewerkt wordt in coalities met de stakeholders. Dus dat is een grote valkuil. 29
30
4. Verslag expertgroep Donderdagochtend 22 januari heeft de VPNG de expertgroepbijeenkomst gericht op Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl binnen gemeenten georganiseerd. Deze bijeenkomst vond plaats in het Cerolfabriek gelegen in Utrecht. Ruim 30 projectmanagers, -leiders en beleidsmedewerkers verzamelden zich die dag op dit voormalig fabrieksterrein. Het doel van deze bijeenkomst was om de ambtenaren met elkaar in contact te laten komen en kennis en ervaringen over Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl uit te wisselen. 4.1 Introductie Om 11 uur ging de bijeenkomst van start en heette Enrico Kraijo de deelnemers welkom. Voordat Hans de Jonge, hoogleraar Vastgoedbeheer en Ontwikkeling, aan zijn presentatie begon werd nog even stil gestaan bij de locatie waar de deelnemers die dag aanwezig waren. Het Cereolfabriek is namelijk het levende bewijs van een GONS-project, aangezien de gemeente samen met de bewoners hebben nagedacht over de inrichting en het doel van de fabriek. Dit heeft geleid tot een pand waar de wijk ten alle tijden bij elkaar kan komen. 31
4. Verslag expertgroep 4.2 Presentatie Hans de Jonge Na deze introductie kreeg Hans de Jonge het woord, die vanuit zijn ervaring en betrokkenheid bij steden als Boston en New York de deelnemers mee nam langs verschillende oplossingen en dilemma s. Zo bracht hij naar voren dat de problemen omtrent huisvesting in Nederland relatief niet groot zijn, wanneer het vergeleken wordt met de problemen in de andere delen van de wereld. In Nederland groeit de bevolking namelijk in duizenden per jaar, terwijl China over 10 jaar honderden miljoenen mensen in steden moet huisvesten. De Jonge betoogt daarom dat Nederland vrij rijk is en dat er daarom een gedragsverandering nodig is. Maar hoe kan je iets in korte tijd veranderen, waar ambtenaren al aan gewend zijn? Daarnaast is eenzaamheid een bijproduct van rijkdom, aangezien veel dingen zelf wordt gedaan. Is daarom het Nieuwe Werken wel een goede ontwikkeling? Het levert een kostenbesparing op, maar de medewerkers zien elkaar nauwelijks meer, waardoor het moeilijker wordt om deel uit te maken van de groep. Als boodschap wordt daarom meegegeven dat bekend moet zijn wat er aan vraag is. Bedenk jezelf bijvoorbeeld of mooie Rijksgebouwen zinvol zijn als er voor de helft leegstaat. Na de presentatie kregen de deelnemers de gelegenheid om vragen te stellen aan De Jonge. Op de vraag welke houding de gemeenten aan moeten nemen stelde De Jonge dat de gemeenten altijd de juiste vraag moeten formuleren. Alleen dan pas kan je een juiste antwoord geven. Houdt ook goed de gevolgen van je acties in de gaten. Mooie gebouwen kunnen elders voor leegstand zorgen. Daarnaast werd gevraagd of gemeenten de rol van financier moeten aannemen. De Jonge wees deze gedachte af en stelde dat de gemeenten meer zouden moeten regisseren, faciliteren en initiëren. Gemeenten moeten pas geld gebruiken als iets niet uit de markt of maatschappij ontstaat. Stel hierbij je prioriteiten vast. Tot slot werd gevraagd naar het ambitieniveau van de gemeenten. Hierop werd geantwoord dat gemeenten geen dingen moeten doen, waar ze later spijt van kunnen krijgen. Bezuinig daarom alleen waar reparatie nodig is. 32
4. Verslag expertgroep 4.3 Intervisiegroepen Na deze presentatie was het tijd voor de lunch. De bijeenkomst werd hervat door de intervisiegroepen. Hierbij werden de deelnemers in drie groepen verdeeld, waarbij per groep één case werd behandeld. Voorafgaand aan de bijeenkomst hadden de deelnemers namelijk de kans gekregen om een case in te brengen die tijdens de bijeenkomst verder besproken zou worden. De drie cases hadden betrekking op een binnenstedelijke herontwikkelingslocatie in de gemeente Bussum, de herontwikkeling van de Dierenpark Emmen in de gemeente Emmen en het bestemmingsplan omtrent de Harnaschpolder in de gemeente Delft. Nadat de inbrengers hun cases aan het groepje hadden uitgelegd, kregen de deelnemers de kansen om om de beurt vragen te stellen. Vervolgens gaven de inbrengers antwoord op de vragen en kregen ze tot slot nog advies van de deelnemers. Zo waren de adviezen over het algemeen gericht op het onderzoeken van de mogelijkheden om economische activiteit te ontwikkelen, het aangaan van interne en bestuurlijke discussies en het contractmanagement verder vormgeven. 4.4 Afsluiting Na deze intervisiegroepen werd de bijeenkomst afgesloten en werd iedereen bedankt voor hun komst. De bijeenkomst was geslaagd aangezien er veel ervaringen zijn uitgewisseld. Ook zijn de deelnemers nu een paar waardevolle contacten rijker. 33
34
5. Relevante documenten / websites Mocht de interesse zijn gewekt in het proces rond risicomanagement en wilt u hier meer over te weten komen, dan zijn hieronder relevante documenten over dit onderwerp opgenomen. Gezocht is naar meer inhoudelijke diepgang en de documenten zijn vervolgens op thema s gesorteerd. 1. Eerste ibook Rijksoverheid: Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl, Rijksoverheid. http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2014/03/12/eerste-ibook-rijksoverheid-gebiedsontwikkeling-nieuwe-stijl.html Wat is gebiedsontwikkeling nieuwe stijl en welke lering kunnen we trekken uit actuele projecten? Dat is te lezen en te zien in het ibook Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: Eerste stappen in de praktijk van het ministerie van Infrastructuur en Milieu. De digitale publicatie beschrijft op interactieve wijze, via doorkliks en filmpjes, de praktijkervaringen uit 24 gebiedsontwikkelingsprojecten. 35
5. Relevante documenten / websites 2. Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: eerste stappen in de praktijk. Ministerie van I&M. http://www.congresgons.nl/wp-content/uploads/gebiedsontwikkeling-nieuwe-stijl-eerste-stappen-inde-praktijk.pdf Het gedachtegoed in deze publicatie komt er kort gezegd op neer dat een bredere blik in gebiedsontwikkeling wenselijk is. Die blik kijkt over de vastgoedkolom heen naar aanpalende sectoren zoals energie, data,faciliteiten en diensten; Richt zich niet alleen op de realisatiefase, maar ook op de gebruiksfase (beheer en onderhoud); En betrekt zo een breder speelveld van partijen. De kern daarbij is om bestaande geldstromen en/ of bronnen slimmer in te zetten, breder te kijken dan de grondexploitatie, en nauwe samenwerking te zoeken tussen overheid, private partijen en gebruikers. 36
5. Relevante documenten / websites 3. Investeren in Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: Handreikingen voor samenwerking en Verdienmodellen, Ministerie van I&M. http://www.bussum.nl/nc/gebiedsontwikkeling0/?cid=57576&did=23500&sechash=8cc6f805 Deze handreiking biedt innovatie in gebiedsontwikkeling. De kern is dat de vraag als uitgangspunt genomen wordt. Vanuit gebruik en beheer wordt bepaald wat de ontwikkeling moet zijn. Als het ware een omdraaiing van het proces. Zo kunnen kosten worden bespaard en de doelstellingen voor duurzaamheid worden gehaald. 4. Focus op life cycle benadering. Hans de Jonge, Brink Groep. http://www.brinkgroep.nl/management-advies/images/publicaties/publicatie%20focus%20op%20life%20 cycle%20benadering%20pro%20magazine.pdf Jarenlang lag de focus in de vastgoedsector op groei en nieuwbouw. Een stijgende vraag, de beschikbaarheid van relatief goedkope financiering, het uitgiftebeleid van grond bij gemeenten en de behoefte aan beleggingsproducten in de vastgoedsector zorgden voor hoge productiecijfers. De gewijzigde economische omstandigheden maakten een drastische heroriëntatie noodzakelijk. Wat betekent dat voor de projectontwikkelaar? In deze publicatie gaat onder andere Hans de Jonge hier wat dieper op in. 37
5. Relevante documenten / websites 5. Hans de Jonge (TU Delft): Aanzienlijk deel leegstaande kantoren kan gesloopt worden, Platform Duurzame Huisvesting. Hans de Jonge was een van de hoofdsprekers op het symposium Groen vastgoed, goed verhuurd? van het Platform Duurzame Huisvesting. Als hoogleraar Real Estate Management (TU Delft) en directievoorzitter van Brink Groep vertelt hij over de ontwikkelingen binnen de vastgoedwereld en weet hij deze te plaatsen binnen grotere economische en maatschappelijke ontwikkelingen. 6. Prof.ir. Hans de Jonge over professioneel opdrachtgeverschap en ketensamenwerking, ketensamenwerking.utrecht. http://www.platformduurzamehuisvesting.nl/2012/02/09/hans-de-jonge-tu-delft-maximaal-20-procent-leegstaande-kantoren-goed-voor-transformatie/ https://ketensamenwerking.wordpress.com/2014/07/07/prof-ir-hans-de-jonge-over-professioneel-opdrachtgeverschap-en-ketensamenwerking/ Hans de Jonge heeft op de 2de bijeenkomst van het Executive Platform Ketensamenwerking Midden (Nyenrode) een lezing gegeven over de relatie tussen professioneel opdrachtgeverschap en ketensamenwerking. Deze lezing kunt u hier bekijken. 38
5. Relevante documenten / websites 7. Een toekomst voor kloosters, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. http://cultureelerfgoed.nl/publicaties/een-toekomst-voor-kloosters In deze brochure zijn uitgangspunten, voorbeelden en tips op een rij gezet die helpen om de herbestemming van kloosters tot een goed einde te brengen. De herbestemming van kloosters is een opgave om rekening mee te houden. Niet alleen door ontkerkelijking, maar ook doordat veel functies zijn overgenomen door andere instanties. Denk aan hospice, zorg en wonen voor ouderen of mensen met een beperking, gezondheidscentra, scholen en opleidingen. Deze brochure geeft antwoord op veelgestelde vragen over de herbestemming van kloostercomplexen. Wat maakt deze gebouwen monumentaal? Welke partijen spelen een rol bij herbestemming? Welke stappen moet een eigenaar zetten om tot een passend verbouwingsplan te komen? 8. Een Acht voor Bussum-Centrum: Een visie op de ontwikkelingsmogelijkheden van het centrum van Bussum. ECORYS Nederland BV http://www.bussum.nl/nc/plannen-en-projecten/bouwplannen/scapino-nieuwe-brink/?cid=52925&did =930&sechash=aada268a Vóór de herontwikkeling had de gemeente Bussum ECORYS opdracht verleend om een integraal onderzoek uit te voeren naar de mogelijkheden voor kwaliteitsverbetering van het centrum van Bussum. De gemeente wilde vooruitlopend op een mogelijke herontwikkeling een antwoord op de vraag waar het centrum behoefte aan heeft, zowel op het terrein van (winkel-)voorzieningen, als wonen en verkeer (bereikbaarheid en parkeren). In het kader van het in kaart hebben van de juiste vraag (naar advies van De Jonge) is dit onderzoek het lezen waard. 39
5. Relevante documenten / websites 9. Ambitiedocument Mariënburg, Gemeente Bussum. http://www.bussum.nl/nc/plannen-en-projecten/visie-en-beleid/marienburg/?cid=53030&did=23634 &sechash=3e6c936d Op 24 mei 2012 is de Gebiedsvisie Centrum Bussum door de Raad vastgesteld. Vervolgens is na een zeer levendig proces, waarbij veel inwoners van Bussum betrokken waren, het Centrumplan tot stand gekomen. De Gebiedsvisie en het Centrumplan vormen het kader voor de verdere vormgeving van onze ambities in het centrum. Vanuit de ambities uit de gebiedsvisie voor het centrum en de uitwerking hiervan in het centrumplan zijn doelstellingen voor de herontwikkeling van Mariënburg benoemd in dit ambitiedocument. 10. Nota van inspraak Ambitiedocument Mariënburg, Gemeente Bussum. http://www.bussum.nl/uploads/tx_ncgovris/incoming/04b-3_rv2013-034_nota_van_inspraak.pdf Bent u benieuwd op welke wijze de samenwerking met de belanghebbenden is verlopen. Lees het in deze nota. 40
5. Relevante documenten / websites 11. Emmen verplaatst dierenpark; samen slimmer, Gemeente Bussum. http://www.rwsleefomgeving.nl/publish/pages/91916/dgo_emmen_verplaatst_dierenpark samen_slimmer.pdf Een complete dagattractie verhuizen, dat doe je niet zomaar. Hoe zorg je er bijvoorbeeld voor dat een geheel vernieuwd concept, ontwikkeld door Dierenpark Emmen, weer tientallen jaren het uithangbord voor Emmen wordt? En wat doe je met de plek die achterblijft? Kortom, vele vraagstukken. Hét moment bij uitstek om goed na te denken over de plannen, mogelijkheden en kansen die de verplaatsing met zich meebrengt. Lees het in dit artikel. 12. Centrumvernieuwing Emmen, Gemeente Emmen. http://gemeente.emmen.nl/centrumvernieuwing Het centrum van Emmen ondergaat de komende jaren een enorme verandering. Het centrum wordt nog aantrekkelijker voor de regio, als winkelstad, maar ook om te recreëren en uit te gaan. Onder de naam Centrumvernieuwing Emmen wordt de komende jaren samengewerkt aan een groot aantal projecten. Meer weten over de verschillende projecten? Kijk dan op de website. 13. Gebiedontwikkeling centrum/dierenpark/theater Emmen. Gemeenteraad Emmen. https://www.gemeenteraademmen.nl/nc/vergaderingen/document/document/25232/via/theme%3a1449.html In dit document wordt een aanzet gegeven in het creëren van inzicht in de verschillende risico s die aanwezig zijn bij een gebiedontwikkeling van deze complexiteit en omvang. Centraal staat de gebiedsontwikkeling in zijn essentie. 41
5. Relevante documenten / websites 14. Bestemmingsplan Harnaschpolder, Gemeente Delft. http://www.delft.nl/inwoners/wonen_en_leven/bouwen/bestemmingsplannen/bestemmingsplannen_ Delft/Hof_van_Delft_Voordijkshoorn/Bestemmingsplan_Harnaschpolder Op de website kunt u het bestemmingsplan omtrent de Harnaschpolder vinden? Het bestemmingsplan heeft betrekking op de nieuwbouwwijk Harnaschpolder. Dit is het gebied tussen: de Woudselaan (noordgrens) de uitbreiding van Den Hoorn en de wijken Hof van Delft en de Kuiperwijk (oostgrens) het recreatieterrein met sportpark Hof van Delft en tennispark DTB en de uitbreiding van Den Hoorn (Lookwest-noord) (zuidgrens) het bedrijventerrein Harnaschpolder (westgrens). 15. Beeldkwaliteitplan Harnaschpolder Delft, Gemeente Delft. http://www.delft.nl/inwoners/wonen_en_leven/bouwen/bestemmingsplannen/overige_ruimtelijke_plannen/beeldkwaliteitsplan Een beeldkwaliteitplan regelt de ruimtelijke kwaliteit (uiterlijk) van gebouwen en openbare ruimte voor een deel van de stad waarin ontwikkelingen gepland zijn. Een beeldkwaliteitplan vormt een belangrijk instrument voor de kwaliteitsbewaking van ruimtelijke plannen. Het beeldkwaliteitplan is een beleidsstuk waarmee voor een bepaald deel van de gemeente het welstandsbeleid wordt gewijzigd, zoals neergelegd in de gemeentelijke welstandsnota. Deze vindt u hier. 42
5. Relevante documenten / websites 16. Harnaschpolder 2015, Gemeente Delft. http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/nl.imro.0503.bp0037-1001/t_nl.imro.0503.bp0037-1001.html De gemeente Delft herziet haar bestemmingsplannen, conform de wettelijke verplichting, om de tien jaar. Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied Harnaschpolder. 43
44
45
De essentie van onze verening is de ontmoeting tussen projectprofesionals en hun leidinggevenden. Ieder jaar organiseren wij tientallen bijeenkomsten, waarin het opdoen van nieuwe inspiratie en het uitwisselen van kennis en ervaring centraal staan. Deze publicatie is de spin-off van het uitwisselen van deze kennis en ervaring. Niet alleen vind u in deze publicatie het verslag van een bijeenkomst, u kunt samenvattingen lezen van interessante achtergrond artikelen, die aansluiten op het thema en via een link naar ze doorklikken. De opgenomen interviews met de sprekers verbinden de theorie met de weerbarstige praktijk. Motor achter deze publicatiereeks zijn onze drie expertgroepen: Gebiedsontwikkeling Professionaliseren gemeentelijk projectmanagement Decentralisaties in het sociale domein We hopen u met deze publicatie te inspireren om uw kerntaak nog beter in te vullen, namelijk vanuit een krachtige project filosofie mensen en organisaties verbinden om de stad nog mooier te maken! Francois van Doesburg, Voorzitter VPNG VPNG Vereniging Projectmanagement Nederlandse Gemeenten 46