Rabo Woonenquête November 2017

Rabo Woonenquête November 2017

Inhoud 1 Introductie 3 2 Verhuisredenen 4 3 Woonwensen 5 4 Concessies 6 5 Financiën 7 6 Toekomstbeeld 9 7 Conclusie 10 2 - Rabo Woonenquête Rabobank

1. Introductie Hoe snel het sentiment op de huizenmarkt vergeleken met een paar jaar terug is omgeslagen, blijkt niet alleen uit de recordverkopen, maar ook uit de woonenquête die Rabobank met onderzoeksbureau Kantar TNS in augustus en september 2017 heeft gehouden onder 1.560 Nederlanders. Deze enquête is samen met de woningmarkteconomen van de Rabobank (RaboResearch) geanalyseerd. De belangrijkste bevindingen over de woningmarkt staan in dit rapport. Krantenkoppen berichten dat de gekte op de huizenmarkt nog lang niet voorbij is: iedereen lijkt te willen kopen. Maar de precieze wensen van Nederlanders verschillen sterk. Dit rapport geeft iets meer inzicht in die wensen, peilt daarnaast de financiële kennis van kopers op de woningmarkt en probeert vragen te beantwoorden als: waarop leggen kopers toe, en moeten we ons zorgen maken om de positie en kennis van starters op de huizenmarkt? 3 - Rabo Woonenquête Rabobank

2. Verhuisredenen In de laatste vijf jaar is de vraag naar woningen blijven stijgen. Dit jaar worden naar verwachting zo n 240.000 huizen verkocht. De redenen voor die kooplust verschillen. Zo geeft 46% van de potentiële koopstarters, mensen die voor het eerst een woning gaan kopen, aan vooral te willen kopen vanwege de lagere lasten ten opzichte van huren. Het hebben van een huis om naar eigen smaak in te richten (41%) en het opbouwen van vermogen (28%) zijn voor de startende koper andere belangrijke redenen om te verhuizen. Bij doorstromers, huizenbezitters die op zoek zijn naar een ander koophuis, ziet die top drie van verhuisredenen er anders uit. Een veranderende samenstelling van het huishouden staat op de eerste plek met 31%, gevolgd door het gebruik willen maken van de lage hypotheekrente (30%) en het hebben van een eigen huis om in te richten (29%). Bij het kopen van het eerste huis was vermogensopbouw vermoedelijk een belangrijker koopmotief dan bij de koop van een nieuw huis (16%). RaboResearch analyseert Dat bijna de helft van de starters aangeeft graag te willen kopen vanwege de lagere maandlasten, past bij het Nederlandse woonbeleid waarin de koopsector wordt bevoordeeld door onder meer de hypotheekrenteaftrek. Een vergelijkbaar huis in de vrije huursector is daardoor duurder. Een andere belangrijke reden die starters noemen is de vrijheid die een eigen huis biedt. Ook doorstromers kruisen dat antwoord relatief vaak aan als reden om te kopen. Opvallend, omdat zij als het goed is al een huis hebben dat ze naar eigen smaak kunnen inrichten. Kennelijk is de vrijheid die een koophuis biedt blijvend belangrijk. Een ander belangrijk motief voor mensen om te verhuizen is levensloop. Dat is terug te zien in het feit dat doorstromers een veranderende samenstelling van het huishouden als belangrijkste verhuisreden aangeven. Prijsverschil tussen huren en kopen, per woningwaarde 100% 80% 86 60% 40% 20% 42 17 0% -20% -40% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 tot 235K 235K - 350K meer dan 350K Bron: NVM, FD 4 - Rabo Woonenquête Rabobank

3. Woonwens Een nieuw huis zoeken is leuk maar kan ook een flinke uitdaging zijn. Los van betaalbaarheid spelen werk, uitgaansgelegenheid en leefomgeving een steeds grotere rol. Ook hebben de ondervraagden van het onderzoek een duidelijke voorkeur als het aankomt op de staat van een huis. De meeste Nederlanders willen namelijk een huis waar ze weinig of niets meer aan hoeven te doen (70% en 61%). Slechts 8% van de starters en 10% van de doorstromers geeft aan wel oren te hebben naar een kluswoning waar uitgebreid verbouwen nodig is. Uit voorgaand onderzoek naar duurzaam wonen is gebleken dat steeds meer woningeigenaren interesse hebben in duurzaam wonen. Slechts een klein deel van de geïnteresseerden gaat daadwerkelijk over tot actie. Consumenten weten vaak niet wat er financieel mogelijk is en zijn niet op de hoogte van de subsidieregelingen. Bovendien denkt men vaak dat verduurzamen veel werk met zich meebrengt doordat veel energiebesparende maatregelen ingrijpend en blijvend zijn. 40 47% 30 van de Nederlanders kiest liever 20 voor een huis waaraan niets 20 meer hoeft te worden gedaan. 0 Rabobank en GreenHome zijn een samenwerking aangegaan om woningeigenaren te helpen met het realiseren van hun duurzame woonwens. Met een makkelijke online HuisScan krijgen kopers onafhankelijk advies over de investeringskosten van verduurzamen én de besparingen die dat oplevert. Procent 90 80 70 60 50 Maatregelen verduurzaming Zonnepanelen Verbeteren isolatie Aardwarmtesysteem 78% van de ondervraagden geeft aan interesse te hebben in zonnepanelen om het huis te verduurzamen 5 - Rabo Woonenquête Rabobank

4. Concessies De kranten staan er vol mee: geen huizen meer beschikbaar in de grote steden voor starters, de huizen zijn bijna onbetaalbaar. Mensen kiezen voor duurdere woningen dan ze in eerste instantie wilden of kiezen zelfs voor een volledig andere locatie dan gepland. De concessies verschillen in aard, maar hebben wel degelijk een impact op de originele woonwensen. Doorstromers hebben een beperkte keuze op de woningmarkt. Een deel moet hierdoor inleveren op hun woonwensen, het vaakst op locatie. Bijna een kwart van de starters vindt verhuizen tijdrovend en kostbaar. 45 40 35 Concessies Een deel van de ondervraagde starters heeft uiteindelijk ook ingeleverd op de grootte van hun woning en op de beschikbare buitenruimte. Extra en hoge kosten na de aankoop komen veelal door extra verbouwingen, een hogere verkoopprijs dan gepland of verborgen gebreken. Procent 30 25 20 15 10 5 0 Verder van familie en vrienden Minder buitenruimte (tuin, balkon, dakterras) Kleinere woning Ander woningtype (bijv. rijtjeshuis i.p.v. vrijstaande woning) Ik heb geen concessies gedaan 6 - Rabo Woonenquête Rabobank

5. Financiën Wie de mogelijkheden van het afsluiten van een hypotheek onderzoekt, kan te maken krijgen met een berg financiële informatie. Starters en doorstromers lopen ook tegen het feit aan dat hypotheekaanbieders hun hypotheken met verschillende boodschappen en hypotheekvoorwaarden aanbieden. Hierdoor vinden zij hypotheken moeilijk te vergelijken. Potentiële kopers zijn gebaat bij advies. Hier kan de bank een goede rol bij spelen. 51% van de koopstarters geeft aan het afsluiten van een hypotheek ingewikkeld te vinden ten opzichte van 30% van de doorstromers. Een aanzienlijk deel van de starters geeft ook aan weinig kennis te hebben van wat de bank voor hen kan betekenen. Bij doorstromers is deze kennis meer aanwezig. Toch zegt ongeveer een kwart van beide doelgroepen zich helemaal niet met woningfinanciering bezig te willen houden. Hoewel huurders minder kennis hebben over de financiering van een koopwoning en daaraan gerelateerde zaken, heeft één op de drie ondervraagde huurders zich toch laten adviseren over het maximaal te lenen bedrag. De Rabobank kan de klanten inzicht bieden in hoe zij er financieel voor staan en wijzen op kansen en mogelijke risico s, nu en in de toekomst. Het krijgen van inzicht en overzicht in de financiële situatie draagt bij aan het maken van weloverwogen keuzes. Tevens lopen er momenteel landelijk allerlei initiatieven om het voor klanten eenvoudiger te maken om een hypotheek af te sluiten. Zo is er al eerder gestart met de perspectiefverklaring voor werknemers met een flexibele arbeidsrelatie. 7 - Rabo Woonenquête Rabobank

Te veel geld uitgeven De bereidheid om meer geld uit te geven aan een hypotheek dan gepland, is opvallend aanwezig bij starters. 67% Van de potentiële koopstarters is bereid om 40% of meer van hun netto maandinkomen uit te geven aan woonlasten (inclusief energielasten). Onder huurders zonder koopwens is dat 56% en onder doorstromers 50%. Kennis over hypotheekvormen Het rondkrijgen van de financiering en het kopen van een huis is vaak een bijzondere ervaring. Toch is niet iedereen altijd tevreden met de resultaten en hun financiering. Van de doorstromers geeft 11% aan dat ze bij nader inzien niet de best passende hypotheekvorm hebben gekozen. Goede voorlichting moet dus niet alleen uit een overzicht van de hypotheekrentes, maar informatie over bijvoorbeeld de risico s van het bezitten van een woning. Het gebrek aan kennis onder starters brengt namelijk soms onnodige risico s met zich mee. Starters hebben momenteel al te maken met een woningmarkt waar de prijzen hoog liggen en het aanbod betaalbare woningen krap is. De hoge vraag en snelheid van beslissen zorgt ervoor dat starters nog weleens kiezen voor een voor hun situatie te hoge hypotheek met strikte voorwaarden. Een financieel adviseur kan hierbij meer advies bieden. Kijk bij de keuze van een hypotheek verder dan alleen de (lage) rente. Een hypotheek moet niet alleen vandaag betaalbaar zijn maar ook in de toekomst als u bijvoorbeeld met pensioen gaat of als uw gezinssamenstelling verandert. Vergelijkingswebsites geven slechts een gelimiteerd overzicht van voordelige rentes. Goed advies kan u langdurig financiële rust bieden - Janny van de Laar Kuypers x Manager PPB Rabobank Helmond De huidige koopwoede die zich voordoet op de huizenmarkt kan ertoe leiden dat veel huizenkopers zich laten meeslepen. Terwijl zij er juist goed aan doen zich door een financieel adviseur goed laten informeren over niet alleen de hypotheekrentes maar ook de voorwaarden van verschillende hypotheekvormen. RaboResearch analyseert Hoewel je tegenwoordig nog maar uit twee hypotheekvormen kan kiezen om aanspraak te maken op hypotheekrenteaftrek, geeft een groot deel van de starters aan hypotheken lastig te vinden. Dat hangt mogelijk samen met de gewijzigde spelregels afgelopen jaren, waardoor vragen opdoemen waarvoor mensen niet direct een pasklaar antwoord hebben. Ook de flexibilisering van de arbeidsmarkt in tien jaar tijd daalde het aantal werkende Nederlanders tussen de 25 en 35 jaar met een vast contract van 76 naar 63 procent kan extra onduidelijkheid en dus extra vragen opleveren. 8 - Rabo Woonenquête Rabobank

6. Toekomstbeeld Zowel starters (73%) als doorstromers (63%) geven aan dat ze de huizenprijzen afgelopen tien jaar hebben zien stijgen. Voor de komende twee en tien jaar zijn de verwachtingen ook hooggespannen: 80% van de respondenten denkt dat huizen de komende twee jaar duurder gaan worden, terwijl ruim 70% van de ondervraagde Nederlanders verwacht dat de huizenprijzen ook de komende tien jaar (sterk) gaan stijgen. Vooral in Groot-Amsterdam (79%) en West-Nederland (75%) denken respondenten dat prijzen (sterk) gaan stijgen. Maar ook in het noorden van het land (74%) verwacht men hetzelfde. Hoe verwacht u dat de huizenprijzen zich in uw regio komende tien jaar ontwikkelen? RaboResearch analyseert Terwijl huizen in de meeste regio s nog goedkoper zijn dan tien jaar geleden, geven de meeste respondenten aan dat de prijzen juist zijn gestegen. Zij laten zich wellicht leiden door de recente prijsstijgingen en het nieuws over de huizenmarkt van de laatste paar jaar. Starters gaven eerder in de enquête bovendien aan het opbouwen van vermogen als een van de voornaamste redenen te zien om hun huurhuis in te ruilen voor een koophuis. Verderop in het onderzoek gaven zowel starters als doorstromers ook relatief vaak aan bereid te zijn een (zeer) hoog aandeel van hun inkomen te betalen aan woonlasten. De combinatie van hoge verwachtingen, het beeld dat een huis gelijkstaat aan vermogensopbouw en de bereidwilligheid van (potentiële) kopers om veel geld uit te geven aan een huis kan risicovol zijn. Kopers zijn steeds vaker niet meer de enige kaper op de kust, waardoor ze niet alleen bieden voor een huis maar ook opbieden tegen andere mogelijke kopers. Laten ze zich leiden door de spanning van het bieden en hun rooskleurige verwachtingen voor de toekomst, dan kan dit een prijsversterkend effect hebben en leiden tot spijt achteraf. Weet niet (8,5%) Sterke daling (0,6%) Daling (5,4%) Blijven gelijk (12,5%) Stijging (63,5%) Sterke stijging (9,6%) Blijven gelijk (12,5%) 9 - Rabo Woonenquête Rabobank

7. Conclusie De huidige huizenmarkt is een wereld van verschil met 2008. Het bemachtigen van een koopwoning is voor veel mensen moeilijker geworden. Hoewel er kennis is, zijn veel kopers nog steeds zoekende in een enorm aanbod van voorwaarden en rentes. Een versimpeld proces en een overzicht van werkelijke kosten kunnen een koper helpen inzicht te krijgen in hoe en hoe snel zij een woning kunnen kopen. De lage rente van een hypotheek heeft een belangrijke aantrekkingskracht, maar bij veel kopers moeten de voor- en nadelen van een specifieke hypotheek nog meer onderstreept worden. Hypotheekverstrekkers kunnen met inzicht een realistisch beeld schetsen van wat een koper werkelijk kan betalen. Een langetermijnvisie kan voorkomen dat mensen te veel geld gaan uitgeven of later in de financiële problemen komen. De toekomst van de woningmarkt blijft onzeker. Huizenprijzen blijven fluctueren. En beleidsveranderingen, economische schommelingen zijn niet te voorspellen. Deze kunnen wel grote invloed hebben op de financiële zekerheid van Nederlanders. Met de koop van een huis probeert een groot deel van de respondenten wel aan vermogensopbouw te werken en dit is iets waar de Rabobank achter staat. De noodzaak van goed informeren en het actief bijstaan van klanten kan niet genoeg benadrukt worden. En als een bank die haar verantwoordelijkheid wil nemen staat de Rabobank dan ook klaar voor haar klanten. 10 - Rabo Woonenquête Rabobank

Bronnen TNS Kantar Onderzoek Woonwensen Bouw Nederland Motieven verduurzaming particuliere koopwoningen (2016) Murphy, L.C. - Policy Instruments to Improve Energy Performance of Existing Owner Occupied Dwellings (2016) Wilson et al. - Why do homeowners renovate energy efficiently? Contrasting perspectives and implications for policy (2015) Masterplan Duurzaam Wonen Rabobank, 2017 11 - Rabo Woonenquête Rabobank