Selectiedocument Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Rubensstraat Locatie Sportfondsenbad Amersfoort Pagina 1 van 16
Inleiding en leeswijzer De gemeente heeft binnen de herontwikkelingslocatie zwembadlocatie Sportfondsenbad aan de Bisschopsweg in Amersfoort twee locaties beschikbaar die in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap ontwikkeld kunnen worden. Om twee collectieven te selecteren met wie een reserveringsovereenkomst voor de locaties wordt gesloten, organiseert de gemeente een openbare inschrijving. Gedurende de reserveringsperiode kunnen de collectieven hun plan ontwikkelen. Dit document geeft de beschrijving van zowel de herontwikkelingslocatie zwembadlocatie Sportfondsenbad als ook de (publiekrechtelijke) kaders waarbinnen de herontwikkeling plaats vindt (Hoofdstuk 1). In de Hoofdstukken 2 en 3 staan de locaties en de te verkopen grond aangeduid. Daarnaast wordt ingegaan op Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en de voorwaarden die de gemeente hieraan stelt. (Hoofdstuk 4) De beschrijving van de inschrijfprocedure en de vervolgstappen vindt u in de Hoofdstukken 5 en 6. In Hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan enkele financiële aspecten. De inschrijfvoorwaarden, reserveringsovereenkomst en koopovereenkomst worden in separate documenten beschikbaar gesteld. 1. Algemene Informatie 1.1 Sloop Sportfondsenbad Het huidige Sportfondsenbad aan de Bisschopsweg is gedateerd en voldoet energetisch en bouwkundig niet meer aan de huidige normen. Het sportcomplex Amerena aan de Hogeweg opent in de richting van april 2018 en daarmee is een nieuwe hoogwaardige sportaccommodatie beschikbaar. Het zwembad aan de Bisschopsweg is dan overbodig en de locatie van het Sportfondsenbad kan daarom herontwikkeld worden. Zodra Amerena in gebruik is genomen, komt naar verwachting in mei 2018 het huidige Sportfondsenbad leeg te staan. Vanaf dat moment kan de sloop van het Sportfondsenbad starten. De periode van sloop wordt nu ingeschat op een duur van een halfjaar. Dit is een inschatting van de duur op basis van vooronderzoeken die reeds zijn verricht aan het gebouw. Met name de hoeveelheid te verwijderen asbest is een inschatting die bij de feitelijke sloop pas duidelijk zal worden. Het risico bestaat dat de sloop langer dan een halfjaar duurt. Ook de datum van beschikbaar komen van het Sportfondsenbad vormt nog een risico in de planning. 1.2 Locatie en context De herontwikkelingslocatie zwembad Sportfondsenbad, hierna te noemen de zwembadlocatie ligt aan de Bisschopsweg en de Rubensstraat. In het oosten wordt het plangebied begrensd door de Heiligenbergerbeek. In het zuiden grenst het plangebied aan de ijsbaan. Pagina 2 van 16
De zwembadlocatie staat op de onderstaande foto in een rood gestippeld kader aangegeven. Aan de oostkant van de Heiligenbergerbeek ligt Park Randenbroek met het monumentale pand Huize Randenbroek. Het park is recent gerenoveerd, waarbij de landschappelijke stijlelementen, zoals zichtlijnen verstrekt zijn. Op de zwembadlocatie staat een aantal bomen, waaronder beeldbepalende en monumentale. Met de aanwezigheid van bomen zal bij de herontwikkeling rekening moeten worden gehouden. Daarnaast bevindt zich op de zwembadlocatie nog een gymzaal. Deze blijft gehandhaafd en is onderdeel van de herinrichtingopgave. Dit betekent dat de buitenschil van de gymzaal wordt opgeknapt. 1.3. Inrichting openbaar gebied Het openbaar gebied op de zwembadlocatie wordt zo groen mogelijk ingericht. De inrichting sluit aan op Park Randenbroek. Het trapveldje wordt verplaatst, de gymzaal wordt ingepast en er wordt een wandelpadenstructuur aangelegd die aansluit op het kruispunt Bisschopsweg / Rubensstraat en het wandelpad langs de Heiligenbergerbeek. Pagina 3 van 16
Bij de inrichting wordt uitgegaan van de navolgende uitgangspunten: - er wordt rekening gehouden met de bestaande bomen; - er wordt rekening houden met voldoende privacy rondom de te realiseren; appartementengebouwen; - er wordt een vanzelfsprekende padenstructuur aangebracht; - qua uitstraling (materiaalgebruik en beplanting) wordt aangesloten bij Park Randenbroek; - de ecologische zone Heiligenbergerbeek wordt ingepast en versterkt; - waar dat kan wordt de afstand wandelpad/beek vergroot; - indien mogelijk, wordt er materiaal uit de sloop van het zwembad hergebruikt. Op basis van deze uitgangspunten wordt een schetsontwerp voor het openbaar gebied gemaakt. Daarin zal ook de reactie van de omgeving worden betrokken. Op 7 september 2017 is de inrichtingsschets toegelicht in een bijeenkomst voor omwonenden en andere geïnteresseerden. Daar is ruimte voor reactie op het schetsontwerp voor de inrichting. Daarnaast kunnen er aandachtspunten voor het op te stellen planologisch besluit worden meegegeven (zie 1.4). De gemeente wil zoveel mogelijk aan deze reacties tegemoet komen, binnen de eerder vastgestelde kaders van structuurvisie en bestemmingsplan Park Randenbroek. De reacties en beantwoording zijn binnenkort via www.amersfoort.nl/locatiesportfondsenbad beschikbaar. 1.4 Planologisch kader Hieronder wordt uitleg gegeven over de te volgen planologische procedures om het mogelijk te maken de woongebouwen te realiseren. Voor een deel is de planologische basis voor de planvorming al gereed. De herontwikkeling naar woningbouw en de inrichting van de openbare ruimte vinden namelijk plaats binnen de kaders die zijn vastgelegd in de Structuurvisie Park Randenbroek e.o. (7 juli 2009) en het Bestemmingsplan Park Randenbroek e.o. (7 februari 2012). Voor een deel moeten de planologische procedures nog worden doorlopen. Dit zijn het Bestemmingsplan Veegplan B 2017 dat eind september van dit jaar wordt vastgesteld en het nog op te stellen uitwerkingsplan voor de bestemming Wonen-Uit te werken. Structuurvisie Park Randenbroek e.o./ Bestemmingsplan Park Randenbroek e.o. Structuurvisie Park Randenbroek e.o. 2009, uitsnede Bestemmingsplan Park Randenbroek e.o. 2012, uitsnede Park Randenbroek is de afgelopen jaren gerenoveerd en uitgebreid. Voor de planvorming is een breed participatietraject doorlopen, waarbij ook al de te herontwikkelen zwembadlocatie betrokken werd. De uitkomst van dit proces is vastgelegd in de structuurvisie Park Randenbroek e.o (7-2009) en het bestemmingsplan Park Randenbroek e.o.(2-2012) Pagina 4 van 16
Het bestemmingsplan Park Randenbroek e.o. voorziet op de zwembadlocatie in twee nader uit te werken bouwvlekken, één grenzend aan de Bisschopsweg en één grenzend aan de Rubensstraat. Elke bouwvlek biedt ruimte aan twee appartementengebouwen, zogenaamde Urban villa s van vier lagen hoog met een vijfde terugliggende laag. Parkeren gebeurt grotendeels (half)verdiept onder de appartementen en deels langs de Bisschopsstraat en Rubensstraat. In het bestemmingsplan Park Randenbroek e.o zijn regels opgenomen voor de uitwerking van de bestemming wonen. Het uitwerkingsplan dient te worden gemaakt met inachtneming van de randvoorwaarden en uitgangspunten uit de eerder genoemde Structuurvisie Park Randenbroek e.o.. Het uitwerkingsplan voor de bouwvlekken op de zwembadlocatie is de juridische vertaling van de stedenbouwkundige uitgangspunten uit het bestemmingsplan Park Randenbroek e.o. en het Kavelpaspoort, waarvan het concept bij de inschrijfdocumentatie beschikbaar is gesteld.¹ In september 2017 start de gemeente met het opstellen van het concept uitwerkingsplan, zodat naar verwachting eind 2018 het uitwerkingsplan kan worden vastgesteld.² Het uitwerkingsplan is straks de basis voor de te verlenen omgevingsvergunningen voor de woonbebouwing. Van belang is dat het uitwerkingsplan pas kan worden vastgesteld als het Bestemmingsplan Veegplan B 2017 (zie hierna) rechtskracht heeft. Op het ontwerp uitwerkingsplan kunnen zienswijzen worden ingediend. Deze zienswijzen kunnen tot gevolg hebben dat de gemeente het ontwerp uitwerkingsplan niet ongewijzigd in procedure brengt. Dit betekent mogelijk dat de bouwplannen op onderdelen moeten worden aangepast. Na vaststelling door het college van burgemeester en wethouders is er de mogelijkheid voor beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Zodra het uitwerkingsplan van kracht is, kunnen de omgevingsvergunningen voor de appartementengebouwen worden afgegeven. Bestemmingsplan Veegplan B 2017 Het bestemmingsplan Veegplan B 2017 is onder meer gemaakt om fouten in bestaande bestemmingsplannen te herstellen (zoals aanduidingen op de verbeelding (plankaart), verwijzingen en verduidelijkingen). Wij hebben geconstateerd dat in het bestemmingsplan Park Randenbroek e.o. bij de regels in artikel 16 (Wonen Uit te werken) de afwijkingsmogelijkheid voor het wijzigen van de parkeernormen overeenkomstig de nieuwste, door de raad vastgestelde parkeernota, abusievelijk niet is opgenomen. Deze fout wordt nu hersteld, zodat ook bij de uitwerking gebruik kan worden gemaakt van de meest actuele Nota Parkeernormen. Naar verwachting stelt de gemeenteraad in september 2017 het bestemmingsplan Veegplan B 2017 vast. Omdat er sprake is van een gewijzigde vaststelling kunnen belanghebbenden bij deze wijziging rechtstreeks beroep in stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Mocht onverhoopt tegen het bestemmingsplan Veegplan B 2017 beroep zijn ingesteld, op het moment van toewijzing van de kavel aan een Collectief, plegen partijen overleg over de dan ontstane situatie. Tot slot Afhankelijk van het verloop van de bovenstaande planologische procedures (gevolgen van zienswijzen en/of beroep op het Veegplan dan wel Uitwerkingsplan) zijn in de inschrijfvoorwaarden, de concept reserveringsovereenkomst en de concept koopovereenkomst, overlegmomenten tussen de collectieven en de gemeente opgenomen over de in dat geval ontstane situatie. ¹ op het moment van beschikbaar stellen van de inschrijfdocumentatie heeft het kavelpaspoort nog de status van concept waar a.g.v. zienswijzen nog eventuele wijzigingen op kunnen worden aangebracht. ² afhankelijk van het verkrijgen van rechtskracht van het bestemmingsplan veegplan B 2017. Pagina 5 van 16
1.5 Bouwmogelijkheden In het uitwerkingsplan worden bebouwingsmogelijkheden in de regels vastgelegd. De uitgangspunten zoals die in het bestemmingsplan Park Randenbroek e.o. zijn opgenomen, zijn hiervoor de basis. Voor de locaties die voor CPO beschikbaar zijn, zijn ze vertaald in het concept Kavelpaspoort voor de kavels 2a en 2b. Het Kavelpaspoort bestaat uit drie onderdelen: 1. een tekstuele beschrijving van de randvoorwaarden en uitgangspunten waaraan het appartementengebouw moet voldoen; 2. een tekening van de zoekruimte waarbinnen het appartementengebouw en de parkeervoorziening moet worden gerealiseerd rekening houdend met de te handhaven bomen; 3. een schetsontwerp van de inrichting van de buitenruimte ter illustratie en ter verduidelijking van de wijze waarop aan de bebouwingsmogelijkheden invulling kan worden gegeven. Het is van belang te noemen dat dit een voorstel betreft. Dit voorstel is op 7 september 2017 aan omwonenden en andere geïnteresseerden voor reactie voorgelegd. De situering van de bouwblokken op het schetsvoorstel is illustratief. Het schetsvoorstel wordt nog uitgewerkt op een maatvaste ondergrond tijdens het opstellen van het ontwerpuitwerkingsplan. Het concept Kavelpaspoort is beschikbaar gesteld bij inschrijfdocumentatie op www.amersfoort.nl/stadmakelaar. 1.6 Parkeren De parkeeroplossingen op één bouwvlek (volgens het bestemmingsplan Park Randenbroek e.o.) moeten op dezelfde wijze worden vormgegeven. Uitgangspunt is dat parkeren half verdiept plaatsvindt. De onder de footprint van het appartementengebouw uitstekende delen van de parkeergarage mogen in beginsel in een open constructie worden aangelegd. In onderling overleg kan er echter voor worden gekozen de beide parkeergarages op één bouwvlek te voorzien van een gesloten constructie of om ze volledig verdiept aan te leggen. In het Kavelpaspoort vindt u de eisen die gesteld worden aan de parkeeroplossing. Voor de berekening van het benodigde aantal parkeerplaatsen hanteren we zoals gebruikelijk de actuele Nota Parkeernormen. Het parkeren voor de bewoners moet worden voorzien in de (half) verdiepte parkeergarage. Voor bezoekers zijn er per appartementengebouw 5 parkeerplaatsen in het openbaar gebied beschikbaar. Mochten er meer bezoekersparkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd (dit is afhankelijk de te realiseren aantallen woningen en woninggrootte in het bouwplan), dan dient dit in principe in de parkeergarage te worden opgelost. In overleg met de gemeente kan worden gekeken naar een alternatief in het openbaar gebied. Het kan zijn dat dit alternatief niet voorhanden is en dat de noodzakelijke extra bezoekers parkeerplaatsen in de eigen parkeergarage moeten worden gerealiseerd. 1.7 Inrit/Ontsluiting appartementengebouw Voor de ontsluiting van het appartementengebouw moet onderscheid worden gemaakt tussen de gebouwde inrit die behoort bij het appartementengebouw (inrit) en de toegangsweg van de Rubensstraat naar het appartementengebouw. Pagina 6 van 16
De inrit wordt eigendom van de Vereniging van Eigenaren van het appartementengebouw. De toegangsweg blijft eigendom van de gemeente. Voor de appartementengebouwen binnen één bouwvlek (volgens het bestemmingsplan Park Randenbroek e.o.) wordt een gezamenlijke toegangsweg gerealiseerd. 1.8 Duurzaamheid De gemeente Amersfoort wil de woonlasten voor de inwoners laag houden en een bijdrage leveren aan een duurzaam Amersfoort. Het gaat daarbij om drie pijlers: energieneutraal wonen, circulariteit en klimaatbestendig bouwen. Deze drie pijlers komen bij de herontwikkeling van de totale zwembadlocatie tot uitdrukking; in de sloop van het zwembad, de woningbouw en de inrichting van de openbare ruimte. Voor wat betreft de woningbouw gaat het om: 1. Energieneutrale woningen: vooruitlopend op de wijzigingen in het Bouwbesluit in 2020, zal de woningbouw aan een EPC van 0 moeten voldoen. Alhoewel het Bouwbesluit nu nog geen EPC van 0 eist, is gezien de planning van de herontwikkeling van deze locatie het logisch hiermee in de woningbouwontwikkeling rekening te houden. Daarnaast dient de woning aardgasloos te worden ontwikkeld. 2. Circulariteit in de nieuwbouw betekent ontwerpen met oog voor de toekomstige waarde en behoud van de gebouwonderdelen en grondstoffen. 3. Klimaatbestendig bouwen kan bestaan uit het toepassen van opvang van regenwater, groene daken en groene gevels, natuurvriendelijke maatregelen aan het gebouw (neststenen voor gierzwaluw, neststenen voor vleermuizen, daken -dakpannen voor huismus, gierzwaluw). Voor de ontwikkeling van de CPO locaties betekent dat concreet dat duurzaamheidsmaatregelen in de appartementengebouwen een plek krijgen. Over de wijze waarop de vereniging de duurzaamheidsambities invulling geeft, dient de vereniging met de gemeente in gesprek te gaan binnen 3 weken na het tekenen van de reserveringsovereenkomst. 1.9 Levensloopbestendigheid De gemeente vindt het van belang dat de woningen levensloopbestendig worden gebouwd. Dit betekent dat de woning voor de verschillende fasen in het leven geschikt is gemaakt en dat er tot op hoge leeftijd zelfstandig kan worden gewoond, ook wanneer er zorg nodig is. 1.10 Bomen De Boomeffectrapportage (Treevision, d.d. 10-3-2017) is bij de inschrijfdocumentatie op www.amersfoort.nl/stadsmakelaar gevoegd. Op de zwembadlocatie staan diverse bomen die behouden moeten blijven. Zowel bij de bouwplanontwikkeling als bij de uitvoering van het bouwplan moet rekening gehouden worden met deze bomen. Dit laatste kan betekenen dat er tijdens de bouw maatregelen getroffen moeten worden om schade aan de bomen te voorkomen. Een onderzoek hiernaar moet voorafgaand aan de bouw worden uitgevoerd. 1.11 Woonprogramma De gemeente Amersfoort heeft een gemeentebrede ambitie met betrekking tot het realiseren van sociale huurwoningen. Deze sociale huurwoningen worden gerealiseerd op de bouwvlek (volgens het bestemmingsplan Park Randenbroek e.o.) die is gelegen aan de Bisschopsweg. Hierover vinden gesprekken plaats met woningbouwcoöperatie Omnia. Daarnaast wil de gemeente graag ruimte bieden voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Hiervoor wordt de bouwvlek ( volgens het bestemmingsplan Park Randenbroek e.o. ) aan de Rubensstraat gereserveerd. Pagina 7 van 16
Deze bouwvlek biedt ruimte aan twee appartementengebouwen voor twee initiatieven die in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap willen ontwikkelen. De grondprijs is de marktconforme prijs voor woningen in de vrije sector. Binnen het maximale bouwvolume staat het de CPO groep vrij woningplattegronden van diverse grootte te ontwerpen. Er kunnen per Urban villa, appartementengebouw, circa 12 20 appartementen van circa 60 tot 125 m2 worden gerealiseerd. Vanzelfsprekend zijn het aantal woningen en de grootte van de woningen van invloed op het aantal parkeerplaatsen dat moet worden gerealiseerd. Gezien de woningbouwopgave binnen de gemeente wil de gemeente dat er een minimum aantal woningen wordt gerealiseerd van 12 woningen per appartementengebouw. 1.12 Planning Naar verwachting wordt het nieuwe Sportcomplex Amerena in de richting van april 2018 opgeleverd. Nadat het Sportfondsenbad buiten gebruik genomen is, wordt deze naar verwachting vanaf mei 2018 gesloopt en wordt daarna gestart met het bouwrijp maken van de bouwvlekken. Het bouwrijp maken is naar verwachting in het voorjaar van 2019 afgerond. Het inrichten van het openbaar gebied gebeurt gefaseerd, mede afhankelijk van de eerste oplevering van de appartementengebouwen en wordt na oplevering van de laatste Urban Villa afgerond. Naar verwachting is dit rond 2022. Indicatieve planning: Sloop zwembad en bouwrijp maken mei 2018-voorjaar 2019 Inrichten openbaar gebied 2021-2022 Vaststelling bestemmingsplan Veegplan B september 2017 Beroepstermijn bestemmingsplan Veegplan B oktober 2017 begin december 2017 Start opstellen ontwerp-uitwerkingsplan september 2017 Vaststelling Uitwerkingsplan eind 2018 Start beroepstermijn Uitwerkingsplan eind 2018 Deze planning is indicatief. Er kunnen zich omstandigheden voordoen die meebrengen dat deze planning wijzigt. De gemeente zal in geval van een wijziging hier zo spoedig mogelijk melding van maken bij belanghebbenden en betrokkenen. 2. Te reserveren kavels De twee kavels die in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap ontwikkeld kunnen worden liggen binnen de bouwvlek (volgens het bestemmingsplan Park Randenbroek e.o.) aan de Rubensstraat. In het concept Kavelpaspoort staan ze aangeduid als bouwkavel 2a en bouwkavel 2b binnen de rode gestippelde lijn van de zoekruimte parkeervoorziening en gebouw. Voor ieder van deze beide kavels wordt een reserveringsovereenkomst gesloten met het Collectief voor Particulier Opdrachtgeverschap. Zie hierna onder 6.2 Sluiten van de reserveringsovereenkomst. Het is mogelijk dat gedurende de bouwplanontwikkeling duidelijk wordt dat het wenselijk is dat de te reserveren kavel enigszins wordt verschoven of anders wordt georiënteerd. 3. Te verkopen grond 3.1. Aanduiding Na afloop van de reserveringsperiode wordt een koopovereenkomst gesloten. Niet de hele kavel die gereserveerd is, wordt verkocht. Alleen de footprint van het appartementengebouw (inclusief parkeergarage ) hierna te noemen: het perceel bouwgrond, wordt verkocht. Pagina 8 van 16
Over het toekomstig beheer van de overgangen van het gebouw c.q. de parkeergarage naar het openbaar gebied zullen te zijner tijd nadere afspraken tussen de gemeente en het collectief worden gemaakt. 3.2. Grondprijs De koopprijs voor een perceel bouwgrond bedraagt 1.450.000,- exclusief b.t.w., prijspeil 15 september 2017. Vanaf 15 september 2017 tot het moment van levering wordt deze prijs verhoogd met 2,5 % op jaarbasis. Over deze prijs kan niet worden onderhandeld. Alle kosten die met de levering van het perceel bouwgrond grond gemoeid zijn, zijn voor rekening van de koper. Te denken valt aan de b.t.w, de kosten voor de notaris en het kadaster. 3.3 Staat waarin de kavels worden opgeleverd De gemeente levert het perceel bouwgrond in bouwrijpe staat. Dit betekent dat er op het perceel geen opstallen staan en dat er in het perceel geen kabels en leidingen liggen. De bodem is bij levering in milieutechnisch opzicht geschikt om op te wonen. Let op; om de parkeerkelder te kunnen maken, moet er grond worden afgevoerd. De kosten voor afvoer van de grond zijn voor de koper van de grond. Dit geldt ook als vanuit milieutechnisch oogpunt, hoewel de grond geschikt is voor de bestemming wonen, er extra kosten zijn om de grond af te voeren en te storten. 4. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 4.1 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, hierna wordt kortheidshalve gesproken over CPO, is een vorm van Particulier Opdrachtgeverschap. Particulier Opdrachtgeverschap betekent dat een particulier voor eigen rekening en risico zelf verantwoordelijk is voor de ontwikkeling en de bouw van de eigen woning en optreedt als opdrachtgever. Bij CPO is dat niet anders, alleen bent u bij CPO samen met uw toekomstige buren opdrachtgever voor de ontwikkeling en de bouw van de woningen. Er komt geen projectontwikkelaar aan te pas. U bent uw eigen projectontwikkelaar. Omdat u uw eigen opdrachtgever en projectontwikkelaar bent, biedt CPO de mogelijkheid om naar eigen inzicht uw bouwplan te ontwikken. Als groep bepaalt u de grootte, de indeling en de architectuur van het appartementengebouw. Vanzelfsprekend passend binnen de daarvoor gestelde (wettelijke) randvoorwaarden zoals die van stedenbouw en welstand. U gaat samenwerken met uw toekomstige buren. Deze samenwerking moet worden vormgegeven. Bij de ontwikkeling van deze locatie gebeurt dat in de vorm van een vereniging. 4.2 Vereniging De samenwerking tussen de toekomstige bewoners moet worden vormgegeven in een rechtspersoon. Het is nodig om een rechtspersoon op te richten om opdrachten aan adviseurs te kunnen geven en het perceel bouwgrond van de gemeente te kunnen afnemen. Pagina 9 van 16
De gemeente stelt als vorm een vereniging verplicht, omdat besluiten in een vereniging met meerderheid van stemmen kunnen worden genomen. Op deze wijze wordt zoveel mogelijk gegarandeerd dat de ontwikkeling van het appartementengebouw in gezamenlijk overleg tot stand komt. In de statuten van de vereniging wordt onder andere vastgelegd hoe de verenging functioneert en hoe de besluitvorming binnen de vereniging verloopt. De vereniging: - moet volledig rechtsbevoegd zijn. Dit betekent dat de vereniging moet worden opgericht bij notariële akte; - mag alleen bestaan uit natuurlijke personen (niet handelend in de uitoefening van bedrijf of beroep), met uitzondering van de achtervang ( zie hierna onder 4.4. Achtervang) De vereniging hoeft nog niet te zijn opgericht op het moment van inschrijven. Omdat de reserveringsovereenkomst voor de locatie met de vereniging wordt gesloten, moet de vereniging wel zo snel mogelijk na afloop van de selectieprocedure worden opgericht. Zie hierna onder 6.2 Sluiten van een reserveringsovereenkomst. De vereniging hoeft op het moment van oprichting nog niet hetzelfde aantal leden te hebben als het aantal te ontwikkelen appartementen. Omdat er wel sprake moet zijn van een collectief, moet de vereniging worden opgericht door minimaal 10 personen, zijnde natuurlijke personen niet handelend in de uitoefening van bedrijf of beroep. Deze personen gaan allen deel uitmaken van een verschillende huishoudens. Bijvoorbeeld twee partners die in hetzelfde huis gaan wonen tellen in dit verband als één persoon. De vereniging is zelf verantwoordelijk voor het werven van de overige leden, dan wel van reserveleden. De gemeente vraagt dat de vereniging van alle leden een financieringstoets overlegt. 4.3 Professionele begeleiding CPO is een ingewikkeld en intensief proces waarin veel besluiten moeten worden genomen. De gemeente stelt dan ook als voorwaarde dat de vereniging zich bij de ontwikkeling laat bijstaan door een professionele begeleider. Deze adviseur helpt onder andere het proces te begeleiden, helpt bij het nemen van besluiten, bewaakt de planning en begeleidt een goede financiële afwikkeling. De vereniging is financieel verantwoordelijk wat ook betekent dat de vereniging zelf beslist over de verdeling van de kosten tussen haar leden. De onafhankelijke adviseur kan hierbij helpen. De adviseur moet een aantoonbare ervaring hebben met CPO initiatieven. Deze ervaring moet blijken uit twee referentieprojecten die aan de volgende criteria voldoen: - deze twee projecten zijn in de afgelopen 10 jaar volledig door deze adviseur begeleid, vanaf de start van het initiatief tot en met de realisatie daarvan; - deze twee projecten zijn opgeleverd; - de CPO groepen bestonden uit minimaal zes kopers. Bij de inschrijfdocumentatie vindt u een formulier. Dit formulier moet volledig ingevuld bij de inschrijving worden gevoegd. Hierop worden minimaal twee personen (die bij verschillende projecten betrokken zijn geweest) als referentie opgegeven. De kosten voor deze professionele begeleiding zijn voor rekening van de vereniging. Provincie Utrecht heeft een regeling voor het inkopen van expertise. Kijk hiervoor op https://www.provincie-utrecht.nl/onderwerpen/alle-onderwerpen/wonen/nieuwe-vormen/ Pagina 10 van 16
4.4 Achtervang Het is mogelijk dat tijdens het traject individuele leden uit de vereniging treden. Daardoor kan er vertraging ontstaan of de ontwikkeling zou daardoor niet door kunnen gaan. Niet alleen de vereniging maar ook de gemeente heeft belang bij het slagen van de ontwikkeling. Om dit zoveel mogelijk te borgen verplicht de gemeente de vereniging om achtervang te regelen. Achtervang betekent dat een professionele partij zich garant stelt voor het financieren van de appartementen als er leden afvallen. Deze partij neemt de appartementen af die niet door leden van de vereniging worden afgenomen. Dit kan bijvoorbeeld de aannemer/bouwer zijn van het appartementengebouw. De vereniging bepaalt zelf met welke partij zij afspraken maakt. De grond wordt verkocht om door particulieren te worden ontwikkeld. Dit betekent dat de achtervang slechts een ondergeschikt deel, minder dan de helft, van et aantal appartementsrechten mag afnemen. Het is dus altijd nog mogelijk dat de ontwikkeling niet door gaat omdat er, ondanks de achtervang, alsnog te weinig leden zijn om appartementen af te nemen. Om te voorkomen dat de achtervang de ontwikkeling van de appartementen overneemt van de overige leden, mag de achtervang niet meer dan 49% van de rechtsgeldige stemmen in de vereniging vertegenwoordigen. Met de achtervang moet op het moment van inschrijven een intentieovereenkomst zijn gesloten. Deze intentieovereenkomst moet bij de inschrijving worden overlegd. Uit de overeenkomst moet blijken dat: - de afname van de appartementsrechten onvoorwaardelijk en niet overdraagbar is; - de achtervang aantoonbaar over voldoende solvabiliteit beschikt. Dit kan door het overleggen van bijvoorbeeld jaarrekeningen of balansuittreksels. 5. Inschrijven 5.1 Vóór de inschrijving In de periode dat u zich oriënteert op de mogelijkheden en kansen van de kavel bereidt u uw inschrijving voor. Deze fase duurt uiterlijk tot 12 maart 2018 om 12.00 uur. De voorbereiding houdt onder andere in dat met minimaal 10 personen de oprichting van de vereniging wordt voorbereid. Met elkaar zorgt u voor professionele begeleiding. U verifieert of de begeleider aan de bovengenoemde eisen voldoet. Met elkaar sluit u een intentieovereenkomst met de partij die als achtervang fungeert. U stelt gezamenlijk een Visiedocument op. Dit Visiedocument overlegt u bij de inschrijving. In een Visiedocument geeft de vereniging inzicht in de ideeën over de ontwikkeling. U mag dit document naar eigen inzicht vormgeven, maar het mag niet meer dan 15 pagina s A4 formaat beslaan. De gemeente ziet graag in het Visiedocument een beschrijving van: - het proces dat de vereniging wil doorlopen, daarbij ingaand op besluitvorming, beoogde planning, beheersing van de kosten en financiën, betrekken van de omgeving etc.; - de wijze waarop de procesbegeleiding en de architect is geregeld en wordt betrokken in het proces; - visie op de ontwikkelopgave: verschijningsvorm, woonvorm, aantal appartementen en duurzaamheid; - de wijze waarop de vereniging de benodigde leden gaat werven; Pagina 11 van 16
- de wijze waarop de achtervang wordt betrokken in het proces. Dit Visiedocument wordt niet gebruikt het om een collectief te selecteren. Het is dus geen selectiecriterium. Het maken van een Visiedocument zorgt ervoor dat u voorafgaand aan de inschrijving met elkaar de verwachtingen over en weer bespreekt. Daarnaast geeft het de gemeente inzicht in de wijze waarop u het ontwikkelproces denkt te doorlopen. U zorgt ook dat u beschikt over financieringstoetsen van individuele leden. 5.2 Inschrijven De gemeente selecteert een vereniging waarmee een reserveringsovereenkomst voor de locatie wordt gesloten. Zij doet dat via een openbare inschrijving. Er kan worden ingeschreven voor één kavel of voor beide kavels. Als u voor beide inschrijft geeft u aan welke van beide kavels de voorkeur heeft. Inschrijven kan tot uiterlijk 12 maart 2018 om 12.00 uur. Er kan alleen worden ingeschreven als groep bestaande uit minimaal 10 natuurlijke personen ( niet handelend in de uitoefening van bedrijf of beroep). Deze personen gaan allen deel uitmaken van verschillende huishoudens. Bijvoorbeeld twee partners die in hetzelfde huis gaan wonen tellen in dit verband als één persoon. Inschrijven als individu kan niet. U schrijft in door uw inschrijving gedigitaliseerd in te dienen bij Gemeente Amersfoort. Hoe u inschrijft en wat u moet indienen staat in de Inschrijfvoorwaarden. Indien de inschrijving niet compleet is of niet aan de voorwaarden voldoet, is de inschrijving niet geldig. De inschrijfvoorwaarden zijn beschikbaar bij de inschrijfdocumentatie op www.amersfoort.nl/stadsmakelaar. 5.3 Vragen stellen Tot uiterlijk 12 februari 2018 kunt u vragen stellen aan Mieke Adegeest en Maartje Rieter, telefoon 14 033 of per mail via m.adegeest@amersfoort.nl. De door u gestelde vragen en antwoorden worden regelmatig geanonimiseerd beschikbaar gesteld op www.amersfoort.nl/stadsmakelaar. 5.4 Loten en toewijzen Indien u aan alle inschrijfvoorwaarden hebt voldaan, wordt door te loten bepaald met welke verenigingen een reserveringsovereenkomst wordt gesloten. Er zijn dus geen selectiecriteria. Er wordt geloot tussen de groepen die een geldige inschrijving hebben ingediend. In de Inschrijfvoorwaarden leest u hier meer over. Pagina 12 van 16
6. Vervolgstappen 6.1 Oprichten van een vereniging Onmiddellijk na de toewijzing moet u de vereniging oprichten. De voorbereidingen daarvoor zijn all getroffen in de periode vóór de inschrijving. De vereniging moet direct bij de notaris worden opgericht, omdat de reserveringsovereenkomst wordt gesloten met vereniging. 6.2 Sluiten van de reserveringsovereenkomst De reserveringsovereenkomst is bedoeld om een kavel te reserveren voor de vereniging, terwijl de vereniging haar bouwplan uitwerkt. Tenzij het het bestemmingsplan Veegplan B 2017 op het moment van toewijzing nog geen rechtskracht heeft of indien er beroep is ingesteld, moet de reserveringsovereenkomst gesloten zijn uiterlijk 4 weken nadat de gunning heeft plaatsgevonden. Mocht onverhoopt het bestemmingsplan Veegplan B 2017 op het moment van toewijzing nog geen rechtskracht hebben of indien er beroep is ingesteld, plegen de collectieven aan wie een kavel is toegewezen en de gemeente overleg over de situatie die dan is ontstaan. Dit kan namelijk gevolgen hebben voor de planvorming en kan betekenen dat er een andere planologische procedure wordt gevolgd. De concept reserveringsovereenkomst is beschikbaar bij de inschrijfdocumentatie op www.amersfoort.nl/stadsmakelaar. De vereniging betaalt voor de reservering van de kavel een vergoeding van 35.000,--. Deze vergoeding wordt terugbetaald als de koopovereenkomst voor het perceel bouwgrond wordt gesloten. Als er geen koopovereenkomst wordt gesloten, wordt de vergoeding niet terugbetaald. 6.3 Planontwikkeling Vanaf het moment van tekenen van de reserveringsovereenkomst werkt de vereniging haar plan uit. Het plan moet leiden tot een ontvankelijke omgevingsvergunning voor het bouwen van het appartementengebouw. Daarvoor selecteert de vereniging onder begeleiding van haar adviseur onder andere een architect, een aannemer en andere deskundigen, denk aan een installatieadviseur en constructuur. De eisen en wensen van de vereniging ten aanzien van het bouwplan worden geformuleerd en vertaald in het ontwerp. Daarnaast worden de appartementen toebedeeld aan de individuele leden en worden afspraken gemaakt over de (verdeling van) de kosten. De vereniging legt een Schetsontwerp, een Voorlopig Ontwerp en een Definitief Ontwerp voor aan de gemeente. Het doel daarvan is om te toetsen of het ontwerp voldoet aan onder meer de stedenbouwkundige eisen, de eisen van ruimtelijke ordening en de eisen van welstand. De termijnen waarop de ontwerpen aan de gemeente worden voorgelegd, liggen vast in de reserveringsovereenkomst. De vereniging overlegt regelmatig met de gemeente om de voortgang te bespreken. Dit overleg betreft zowel de voortgang van de zijde van de vereniging als van de zijde van de gemeente. Denk daarbij aan de uitwerkingplanprocedure, de sloop van het zwembad en het bouwrijp maken. Hoe vaak partijen overleggen is afhankelijk van de fase waarin het proces zich bevindt. Pagina 13 van 16
De samenstelling van de bij het overleg aanwezige personen is eveneens afhankelijk van de fase waarin het proces zich bevindt. Tijdens dit overleg zijn altijd (een afvaardiging van) het bestuur van de vereniging en de professionele begeleider aanwezig. Of de architect of andere adviseurs ook aanwezig zijn, is afhankelijk van de fase waarin het project zich bevindt. Ook deze verplichting ligt vast in de reserveringsovereenkomst. Om tot een door de omgeving gedragen bouwplan te komen, wordt van de vereniging verwacht dat zij aandacht schenkt aan de communicatie met de omwonenden en andere stakeholders. Dit doet zij in afstemming met de gemeente. In deze fase bereidt de vereniging ook de splitsing in appartementsrechten voor. Zie hierna onder 6.7 Splitsen in appartementsrechten. 6.4 Sluiten van een koopovereenkomst/zelfbewoningplicht Zodra het Definitieve Ontwerp voor het appartementengebouw door de gemeente is goedgekeurd, wordt de koopovereenkomst met de vereniging gesloten. Dit is anders indien op dat moment het uitwerkingsplan geen rechtskracht heeft dan wel tegen het ontwerp uitwerkingsplan beroep is ingesteld. In dat geval plegen partijen overleg over de dan ontstane situatie. De koopovereenkomst wordt gesloten voor de footprint van het appartementengebouw (inclusief parkeergarage), hierna te noemen: perceel bouwgrond. In de koopovereenkomst is een zelfbewoningplicht opgenomen. Dit verplicht de leden van de vereniging twee jaar zelf in hun appartement te wonen. Als bepaalde persoonlijke omstandigheden zich voordoen, kan deze verplichting tot zelfbewoning vervallen. Indien de achtervang de appartementen doorverkoopt legt deze de verplichting tot zelfbewoning op aan haar kopers. De concept-koopovereenkomst is beschikbaar bij inschrijfdocumentatie op www.amersfoort.nl/stadsmakelaar 6.5 Aanvragen omgevingsvergunning Uiterlijk drie maanden nadat de koopovereenkomst voor het perceel bouwgrond is gesloten, moet de vereniging de omgevingsvergunning voor het bouwen van het appartementengebouw hebben aangevraagd. Deze verplichting is opgenomen in de koopovereenkomst. Dit is anders indien op dat moment het uitwerkingplan nog geen rechtskracht heeft of er beroep is ingesteld tegen het uitwerkingsplan. In dat geval gaan de gemeente en de vereniging in overleg over de situatie die dan ontstaat. 6.6 Leveren aan de vereniging De gemeente levert de kavel aan de vereniging. De gemeente levert dus geen appartementsrechten aan de individuele leden van de vereniging. Dit doet de vereniging. Zie hierna onder 6.7. Splitsen in appartementsrechten. Levering van het perceel bouwgrond aan de vereniging vindt plaats nadat deze bouwrijp is en de omgevingsvergunning voor het bouwen van het appartementengebouw rechtskracht heeft c.q. onherroepelijk is. Pagina 14 van 16
6.7 Splitsen in appartementsrechten De vereniging splitst het geheel in appartementsrechten. Zij doet dit voor eigen rekening en risico. Het splitsen in appartementsrechten vindt plaats bij notariële akte. Tegelijkertijd wordt de Verenging van Eigenaren (VvE) opgericht. Dit is een wettelijke verplichting. Splitsen in appartementsrechten kan alleen door de eigenaar van de grond. Dit kan dus pas nadat de gemeente de grond heeft geleverd aan de vereniging. De vereniging zal de appartementsrechten zo snel mogelijk willen leveren aan de individuele leden. Dit betekent dat de vereniging direct na de levering van de grond zal overgaan tot splitsen. Alle benodigde akten en de splitsingstekeningen moeten daarom klaar zijn als de grond wordt geleverd. Het is belangrijk dit al vroegtijdig voor te bereiden met een notaris. Waarschijnlijk hebben de leden de concept akte van splitsing ook nodig voor het verkrijgen van hun eigen financiering. Om aan de actuele Nota parkeren te voldoen zal van ieder appartementsrecht dat recht geeft op een woning, één parkeerplaats deel uit maken. De overige parkeerplaatsen zijn gemeenschappelijk. 6.8 Bouwen De vereniging onderhandelt met de aannemer (en de individuele leden) over de bouw van het appartementengebouw. Iedere lid sluit voor zijn aandeel in het appartementengebouw een aannemingsovereenkomst, dat wil zeggen voor zijn eigen appartementsrecht en zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen (onder andere parkeren, gangen, lift, dak en dergelijke). 7 Financiën 7.1 Vóórfinanciering Als lid van de vereniging moet u zich goed beseffen dat de hele planontwikkeling voor rekening en risico van de vereniging is. Ook als de bouw uiteindelijk niet doorgaat. Er is al gewezen op enkele van deze kosten, zoals de kosten voor het oprichten van de vereniging, van professionele begeleiding en het splitsen in appartementsrechten. Ook moet de reserveringsvergoeding worden betaald. Maar er worden nog meer kosten gemaakt in de planfase. Zo worden een architect, een constructeur en installatie adviseur ingeschakeld. Ook het aanvragen van alle vergunningen, waaronder de omgevingsvergunning voor het bouwen van het gebouw, en de benodigde onderzoeken komen voor rekening van de vereniging. De vereniging kan er voor kiezen zelf voor de benodigde middelen te zorgen door regelmatig een bijdrage aan haar leden te vragen. Er kan ook worden onderzocht of er een partij is die voor de voorfinanciering wil zorgen, bijvoorbeeld een bank. Dat kan ook de partij zijn met wie afspraken worden gemaakt over de achtervang of de beoogde bouwer. De professionele begeleider kan de vereniging helpen alle kosten inzichtelijk te maken. De vereniging stelt een verdeelsleutel op voor het verdelen van de kosten onder haar leden. Ook hier kan de professionele begeleider bij helpen. Voor een beperkt deel van de voor te financieren kosten kan een renteloze lening bij de Provincie Utrecht worden afgesloten. Pagina 15 van 16
7.2 Wat kost het De uiteindelijke prijs voor uw appartement wordt bepaald door de kostprijs. Tot op zekere hoogte heeft u hier zelf invloed op. De kostprijs wordt bepaald door: 1. Bouwkosten. Dit zijn de kosten om uw woning en uw aandeel in de gemeenschappelijke delen te bouwen. Deze zijn afhankelijk van onder meer de woninggrootte en het door u gekozen afwerkingsniveau. 2. Grondkosten. Dit is uw aandeel in de prijs die moet worden betaald voor het perceel bouwgrond. Daarvoor stelt de vereniging een verdeelsleutel onder haar leden op. 3. Bijkomende kosten. Dit is uw aandeel in onder andere de honoraria van adviseurs, leges, aansluitkosten. De professionele begeleider kan helpen inzicht te geven in deze kosten. Een deel van deze kosten zijn al genoemd onder 7.1. Om er zeker van te zijn dat u, en de overige leden van uw vereniging, ook in staat zijn om deze kosten te financieren, is het nodig om voorafgaand aan de inschrijving en verdere planvorming zicht te hebben op het totale budget van de vereniging. U kunt hiervoor individueel een financieringstoets laten doen bij een bank of andere hypotheekverstrekker. Dit kan in de meeste gevallen kosteloos. Hoewel uw financiële situatie, of die van andere leden in u verenging gedurende het proces natuurlijk kan veranderen, geeft een financieringstoets wel een goed uitgangspunt om na te gaan wat uw mogelijkheden zijn voor de ontwikkeling van het appartementencomplex. Deze informatie is met zorg samengesteld om u inzicht te geven. Voor mogelijke onjuistheden in en/of onvolledigheden van de verstrekte informatie aanvaardt de gemeente geen aansprakelijkheid. Evenmin kunnen aan deze informatie rechten worden ontleend. Pagina 16 van 16