Toelichting Grondexploitatieberekening Ontwikkeling Gemeente Bronckhorst
Inhoudsopgave 1 Inleiding 4 1.1 Ruimtelijk kader 4 1.1.1 Structuurvisie 4 1.1.2 Bestemmingsplan 4 1.2 Locatiebeschrijving 4 1.3 Werkwijze en uitgangspunten 4 1.3.1 Dynamische Eindwaarde Methode (DEM) 4 1.3.2 Kengetallen en parameters 5 1.3.3 Fasering specificatie 6 1.3.4 Uitgangspunten en locatie eisen 6 2 Grondgebruik 7 3 Kosten 8 3.1 Boekwaarde en verwerving 8 3.2 Sloop 8 3.3 Grondwerken 8 3.4 Bouw- en woonrijp maken 8 3.4.1 Rioleringen 9 3.4.2 Verhardingen 9 3.4.3 Nutsvoorzieningen 9 3.4.4 Groenvoorzieningen 9 3.4.5 Overige voorzieningen en bijkomende kosten 9 3.5 Plankosten 9 3.6 Milieuaspecten 10 3.7 Overige kosten 10 4 Opbrengsten 11 4.1 Woningbouw 11 4.2 Voorzieningen 11 4.3 Bedrijven en kantoren 11 4.4 Bijdragen en subsidies 11 5 Kostenverhaal 12 5.1 De exploitatiebijdrage 13 5.2 De uitgiftecategorieën 13 5.3 Gewogen eenheden 13 5.4 Verhaalsbedrag per fictieve eenheid 13 5.5 Innen van de exploitatiebijdrage 14 6 Resultaten 15 6.1 Grondexploitatie 15 6.2 Kostenverhaal 15 mei 2015 pagina 2
7 Voorschriften 16 8 Kansen en risico s 19 8.1 Gevoeligheidsrisico s 19 8.2 Spreidingsrisico s 19 8.3 Onzekere gebeurtenissen 19 9 Conclusies en aanbevelingen 20 9.1 Conclusies 20 9.2 Aanbevelingen/ Advies 20 Mei 2015 pagina 3
1 Inleiding Voor u ligt de grondexploitatie berekening van de in mei 2015 opgestelde grondexploitatie berekening voor de ontwikkeling Dorado Beach park in Olburgen gemeente Bronckhorst. Deze grondexploitatie dient als financieel-economische onderlegger voor de realisatie van het plan recreatiepark Dorado Beach. De grondexploitatie is gemaakt op prijspeil 1 januari 2016. Het resultaat van deze exploitatiebegroting bedraagt op 1 januari 2016 Pos 31.959,-- Contantwaarde. 1.1 Ruimtelijk kader 1.1.1 Structuurvisie Bronckhorst en Nota Bovenwijks Met de komst van de nieuwe Wro, met als onderdeel de grondexploitatiewet (afdeling 6.4), krijgen gemeenten duidelijke en betere publiekrechtelijke instrumenten voor kostenverhaal, verevening en locatie-eisen bij particuliere grondexploitaties. Naast de koppeling met het bestemmingsplan vormt een structuurvisie ook een belangrijk kader voor exploitatieplannen (dit in het het kader van de bovenwijkse kosten). In de structuurvisie Bronckhorst en de Nota Bovenwijks wordt bepaald welke voorzieningen als 'bovenwijks' worden aangeduid en hoe deze kunnen worden gefinancierd. Hierin wordt aangegeven welk deel van de kosten mogelijk ten laste zal komen van ontwikkelingslocaties. De vastgestelde nota s geeft de gemeente het recht om bovenwijkse kosten voor de onderhavige ontwikkeling te verhalen. 1.1.2 Bestemmingsplan Het voorliggende exploitatieplan hoort bij het bestemmingsplan Dorado Beach. Het betreft de herstructurering van de bestaande camping Dorado Beach. Alsmede een uitbreiding in oppervlak en een pitch en put baan. De jachthaven en uiterwaarden zijn ook in het bestemmingsplan opgenomen, maar vallen niet onder de herstructurering. Het bestemmingsplan legt de juridische basis voor de herstructurering van de bestaande camping Dorado Beach. 1.2 Locatiebeschrijving Het recreatiepark is gelegen aan de Pipeluurseweg 8 te Olburgen en wordt begrensd aan de noord-oostzijde door de Pipeluurseweg, noord-westzijde door de Capellegoedweg en aan de zuidzijde door de dode IJsselarm en jachthaven. 1.3 Werkwijze en uitgangspunten 1.3.1 Dynamische Eindwaarde Methode (DEM) Ten behoeve van de financieel-economische berekening is de dynamische eindwaarde methode toegepast. Conform deze Dynamische Eindwaarde Methode (DEM), welke standaard door Thorbecke wordt toegepast, is de netto contante waarde van het resultaat dit plan berekend. Mei 2015 pagina 4
Bij de bepaling van het resultaat is rekening gehouden met rente- en inflatie-invloeden gedurende de looptijd van dit project. Het principe van de Dynamische Eindwaarde Methode kan als volgt worden omschreven. Nadat alle nominale kosten en nominale opbrengsten bekend zijn, worden deze in de tijd uitgezet oftewel de investeringen en opbrengsten worden gefaseerd in de tijd (jaren) uitgezet. Nominaal wil zeggen dat er sprake is van bedragen zonder invloed van rente en inflatie op het moment dat de grondexploitatie wordt opgesteld. De fasering geeft aan op welk moment (voor-calculatorisch) verwacht wordt dat de investeringen worden gerealiseerd. Ten aanzien van de opbrengsten wordt tevens (voor-calculatorisch) het moment aangegeven waarop naar verwachting de inkomsten worden gerealiseerd. Vanaf de start van de grondexploitatie (1 januari start datum) tot het moment van realisatie van investeringen en ontvangsten wordt inflatie gerekend. Vanaf het moment dat de investeringen dan wel opbrengsten plaatsvinden wordt respectievelijk rentekosten en renteopbrengsten tot de einddatum (einde looptijd) van het project gerekend over het bedrag van de investeringen en opbrengsten. Het saldo van investeringen, inclusief rente en inflatie, vermindert met de opbrengsten, inclusief rente en inflatie, is de eindwaarde op het eind van de looptijd. Om het investeringsniveau op startwaarde (start grondexploitatie 1 januari startdatum) te bepalen wordt het eindwaardebedrag teruggerekend met het voor de grondexploitatie geldende rentepercentage. De eindwaarde wordt gedeeld door het rentepercentage over de gehele looptijd van de begroting tot startdatum, in dit geval 1 januari startdatum. De uitkomst van deze laatste berekening wordt de contante waarde genoemd en vormt tevens het resultaat van deze begroting. Bij een positief resultaat, voordelig resultaat, kan een afweging worden gemaakt om een gedeelte van dit resultaat vroegtijdig uit de grondexploitatie te nemen en toe te voegen aan de algemene middelen. Indien sprake is van een negatief resultaat, een nadelig resultaat, dient vanuit andere bronnen voldoende middelen te worden gereserveerd om dit tekort in de grondexploitatie af te dekken. De berekening en resultaten zijn in bijlage II opgenomen. 1.3.2 Kengetallen en parameters Voor de investeringen is gebruik gemaakt van kengetallen uit het databestand van Thorbecke. Deze kengetallen kennen een onderbouwing van activiteiten en materialen. De investeringen zijn berekend op basis van prijspeil 2016. Mei 2015 pagina 5
Ten behoeve van de grondexploitatie zijn de volgende parameters vastgesteld: Rente 5 % Inflatiekosten 1,5 % Inflatieopbrengst 0 % Looptijd 5 jaren Prijspeil 01-01-2016 Start 01-01-2016 1.3.3 Fasering specificatie Er is geen specifieke fasering opgesteld, er wordt van uitgegaan dat het park in 5 jaren wordt gerealiseerd. Er zijn wel afbakeningen ten aanzien van de uitvoering in het kader van Flora en Fauna regelgeving op basis van de seizoenen vastgesteld. Dit heeft geen invloed op de totale fasering, maar alleen van enkele uitvoeringswerkzaamheden. In deze berekening is ervan uitgegaan dat als eerste het aangekochte gebied wordt ingericht, dit betekent het golfterrein en een eerste tranche chalets zal worden gerealiseerd. In het latere traject is met een dip in de opbrengsten gerekend. Een fasering in het kader van de Grexwet is echter niet noodzakelijk omdat het om 1 ontwikkeling door 1 partij betreft. Uiteraard zal de fasering wel invloed hebben op het resultaat. Daarom wordt alleen als voorwaarde aangehouden dat de fasering zo economisch mogelijk dient plaats te vinden. 1.3.4 Uitgangspunten en locatie eisen Voor de inrichting is een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld, concept 22 april 2009. Het ontwerp is in bijlage I opgenomen. Dit ontwerp heeft als basis voor de financieel-economische berekening gediend. Als andere informatie hebben het bestemmingplan Dorado Beach en de anterieure exploitatieovereenkomst Recreatiepark Dorado Beach Olburgen gediend. Regenwater en dakwater wordt op het terrein verwerkt. Voor de basisontsluiting is gekozen voor asfaltverharding 4,5 m 1 breed, voor de ontsluiting van de recreatiewoningen is gekozen voor het element verharding 3,5 m 1 breed. Langs de hoofdroute zijn er specifiek ook bomen opgenomen. Voor de pitch en putbaan is er inrichting en onderhoudsgebouw in het kengetal opgenomen. Het bouwprogramma is als volgt: 210 chalets ca. 60 m 2 BVO 255 m 2 perceel 200 recreatiewoningen (eenheden) ca. 75 m 2 BVO en 325 m 2 perceel 25 kampeerplekken elk 150 m 2 perceel Mei 2015 pagina 6
2 Grondgebruik Met betrekking tot het grondgebruik wordt onderstaande oppervlakte analyse weergegeven. Bruto exploitatie gebied 326.558 m 2 Golfbaan 60.027 Voorzieningen 6.600 Kinderboerderij 3.000 69.627 Netto exploitatie gebied 256.931 m 2 Uitgeefbaar Woningbouw 123.300 Totaal uitgeefbaar 123.300 m 2 48 % Verhard Asfalt ontsluiting 10.300 Elementen ontsluiting 13.200 Pleinen en parkeren Halfverhard 2.850 1.500 Totaal verhard 27.850 m 2 11 % Onverhard Groen 98.281 Water 7.500 Totaal onverhard 105.781 m 2 41 % Totaal te verkavelen oppervlak 256.931 m 2 100 % Mei 2015 pagina 7
3 Kosten Ten behoeve van de ontwikkeling van Dorado Beach worden diverse kosten gemaakt. De kosten zijn op basis van kengetallen opgenomen en geïndexeerd naar 1 januari 2016. De kengetallen voor de kostenopstelling zijn door Thorbecke aangeleverd. 3.1 Boekwaarde en verwerving Er is voor deze berekening niet met boekwaarden rekening gehouden. Er is geen inzicht in de verwervingskosten of boekwaarde. Er is ook geen inzicht in de exploitatiekosten van het gehele complex. Op basis van die gegevens kan dan ook geen waardebepaling vastgesteld worden. Daarom is uitgegaan vanuit een berekening als grondexploitatie en niet vanuit een complexexploitatie. Voor de inbrengwaarden is gerekend met 2 maal de agrarische waarde, dit komt neer op een inbrengwaarde van 7,-- per m 2. Dit is vergeleken met de taxatiewaarde voor de WOZ. Deze komt uit op 6,-- per m 2. Er wordt uitgegaan van 7,-- per m 2 inbrengwaarde. In totaal is gerekend met een bedrag van 2.222.700,-- als inbrengwaarde. 3.2 Sloop In de sloopkosten is de sloop van een boerderij en een 2-tal woningen/opstallen gerekend. Daarnaast is ook met de verwijdering van een fictief aantal andere opstallen gerekend. Voorts is gerekend met de verwijdering van asfalt, elementen verharding riolering en het rooien van opslag. In totaal komen de sloopkosten uit op 465.800,--. 3.3 Grondwerken Als grondwerk is het graven van watergangen opgenomen en het opschonen van het terrein. In totaal een bedrag van 221.300,--. 3.4 Bouw- en woonrijp maken Onder bouwrijp maken wordt verstaan; het gebied zodanig inrichten dat de bouwkavels bereikbaar zijn en dat alle voorzieningen zijn aangelegd, zodat van een bouwrijpe situatie gesproken kan worden. Percelen zijn dan voor uitgifte als bouwrijpe kavel geschikt gemaakt. Noodzakelijke watergangen en eventuele kunstwerken zijn aangelegd, evenals ondergrondse voorzieningen zoals riolering en nutsvoorzieningen. Bouwwegen en eventuele basisverlichting is ook gerealiseerd. Onder woonrijp maken wordt verstaan dat de afbouw van het openbaar kan plaatsvinden. Dit kan pas nadat (grotendeels) de bouwactiviteiten gereed zijn. Bij het woonrijp maken kan gedacht worden aan het aanleggen van de (definitieve) woonstraten, parkeerplaatsen voet- en fietspaden, nutsvoorzieningen en de groenvoorzieningen. Mei 2015 pagina 8
3.4.1 Rioleringen Er is alleen rekening gehouden met een vuilwater riool. Regenwater wordt op het terrein verwerkt. In totaal is er een bedrag geraamd van 528.200,--. 3.4.2 Verhardingen Voor de basis ontsluiting is gekozen voor asfaltverharding 4,5 m 1 breed, voor de ontsluiting van de recreatiewoningen is gekozen voor een elementen verharding 3,5 m 1 breed. Voor de pleinen en parkeerplaatsen is gekozen voor een elementenverharding. Tevens is ook de verbreding van hoofd toegangsroute naar het recreatiepark opgenomen. In totaal is voor de aanleg van verhardingen een bedrag van 2.357.300,-- opgenomen. 3.4.3 Nutsvoorzieningen Onder deze kostenpost is de plaatsing van lichtmasten opgenomen. Ook is een post voor de aanleg van kabels en leidingen en enkele trafokasten opgenomen. In totaal is er een bedrag geraamd van 1.080.200,--. 3.4.4 Groenvoorzieningen Voor de pitch en putbaan is inrichting en onderhoudsgebouw in het kengetal opgenomen. Voor 9,8 ha is 50% gras en 50% gemengd groen gerekend. Langs de hoofdontsluiting is rekening gehouden met een 200-tal bomen. Tevens is een budget voor speelvoorzieningen opgenomen. Voor de aanleg van groenvoorziening is een budget gereserveerd van 1.560.700,--. 3.4.5 Overige voorzieningen en bijkomende kosten Onder deze post is 5% onvoorzien over het bouw- en woonrijp maken opgenomen. In verband met archeologische aspecten is voor onderzoek een budget van 114.000,-- opgenomen. Voorts zijn diverse afdrachten conform de beoogde overeenkomst opgenomen, zoals een bijdrage aan het fonds bovenwijks e.e.a. conform de vastgestelde nota bovenwijks 2011, vergoeding betreffende de faciliteringskosten van de gemeente. In totaal is onder deze post een bedrag van 624.000,-- opgenomen. De totale geraamde kosten voor bouw- en woonrijp maken bedragen 6.150.400,--. 3.5 Plankosten Plankosten betreffen die kosten die te maken hebben met de uren, onderzoeken en advieskosten in het kader van planontwikkeling en planuitvoering. Verdeling van deze kosten vindt onder andere plaats op basis van het projectmatig werken, dus per projectfase. Deze projectfasen betreffen de initiatief-, definitie-, ontwerp-, voorbereidings- en realisatiefase. Mei 2015 pagina 9
Er heeft afstemming plaats gevonden met de berekening conform plankostenscan. Deze plankostenscan is niet verplicht, maar is wel een goede indicatie voor de bepaling van de hoogte plankosten. De plankostenscan komt iets lager uit dan in deze berekening opgenomen raming van 1.195.500,--. 3.6 Milieuaspecten Er zijn geen kosten inzake milieuaspecten opgenomen. 3.7 Overige kosten N.V.T. Mei 2015 pagina 10
4 Opbrengsten Voor de beoordeling van de financiële haalbaarheid wordt door Thorbecke in principe de marktwaarde waarbij de residuele grondwaardeberekening wordt toegepast als afwegingsinstrument op het bouwprogramma in het gebied. Met deze methode wordt voor de verschillende functies (wonen, winkels, parkeren), de residuele grondwaarde bepaald, een en ander uitgaande van te realiseren opbrengsten (v.o.n. prijs, te realiseren huurprijzen), bouwkosten en andere kosten. De essentie van deze rekenmethode is dat kan worden bepaald welke ruimte er in een project besteed kan worden aan bouwrijpe grond. In deze situatie kan de residuele grondwaarde worden afgezet tegen de productiekosten van bouwrijpe grond. Hiermee is inzicht te verkrijgen in de financiële haalbaarheid van herontwikkeling. Voor dit project, een recreatieterrein, is gerekend met een jaar huuropbrengst op basis van 25% bezettingsgraad (dit is behoudend). Uitgaande van deze huuropbrengst is de beleggingswaarde berekend en van daaruit de grondwaarde. Uitgaande van de perceelsoppervlakten kan de m 2 -prijs bepaald worden. 4.1 Woningbouw Onder woningbouw wordt voor dit project chalets, recreatiewoningen en kampeerplaatsen verstaan. Het bouwprogramma is als volgt: 210 chalets ca. 60 m 2 BVO 255 m 2 perceel 200 recreatiewoningen (eenheden) ca. 75 m 2 BVO en 325 m 2 perceel 25 kampeerplekken elk 150 m 2 perceel Indien een recreatiewoning groter is zal deze uit meer eenheden bestaan. Het perceel oppervlak groeit hiermee ook. Met de berekening op basis van huuropbrengst is hiermee rekening gehouden. De totale opbrengsten komen uit op 11.544.800,--. 4.2 Voorzieningen De voorzieningen zijn reeds aanwezig en zijn niet in deze berekening betrokken. 4.3 Bedrijven en kantoren N.V.T. 4.4 Bijdragen en subsidies N.V.T. Mei 2015 pagina 11
5 Kostenverhaal Tabel D Berekening kosten Kosten Totaal Inbrengwaarde 2.222.689 Milieuaspecten - Sloop 465.824 Bouwrijpmaken 749.415 Woonrijpmaken 4.998.231 Overige voorzieningen - Afdrachten 222.617 Overige Bijkomende kosten 401.376 Plankosten 1.195.510 Subtotaal 10.255.663 Af: Bijdragen en subsidies - Totaal 10.255.663 Eindwaarde 12.523.426 Contantwaarde 9.812.432 Opbrengsten Totaal Commercieel - Recreatie objecten 11.544.750 Bijdragen - Bovenwijks - Overige opbrengsten - Subtotaal 11.544.750 Af: Bijdragen en subsidies - Totaal 11.544.750 Eindwaarde 12.564.215 Contantwaarde 9.844.392 Te Verhalen 9.812.432 Aantal fictieve eenheden 475,75 Verhaal per fictieve eenheid op contantwaarde 20.625,19 Mei 2015 pagina 12
5.1 De exploitatiebijdrage Voor de berekening van de exploitatiebijdrage wordt uitgegaan van het bepaalde in artikel 6.18 van de Wet ruimtelijke ordening, namelijk; het vaststellen van uitgiftecategorieën, basiseenheden met gewichtsfactoren en gewogen eenheden. Voor de berekening van de exploitatiebijdrage worden ten eerste de uitgiftecategorieën vastgesteld. Deze uitgiftecategorieën worden bepaald door het te ontwikkelen grondgebruik. Ten tweede wordt per uitgiftecategorie bepaald welke basiseenheid wordt toegepast, zoals het aantal vierkante meters grondoppervlakte, aantal vierkante meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. Ten derde wordt elke basiseenheid vermenigvuldigd met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor waarmee gewogen eenheden worden bepaald. Ten vierde wordt het totaal aan gewogen eenheden in het exploitatiegebied opgeteld. Als laatste wordt het totaal aan te verhalen kosten, als bedoeld in tabel D gedeeld door het totaal aan gewogen eenheden waarmee het te verhalen bedrag per gewogen eenheid wordt bepaald. 5.2 De uitgiftecategorieën Voor het exploitatiegebied van dit exploitatieplan worden, op basis van het beoogde grondgebruik, de volgende uitgiftecategorie en units vastgesteld: 210 chalets ca. 60 m 2 BVO 255 m 2 perceel 200 recreatiewoningen (eenheden) ca. 75 m 2 BVO en 325 m 2 perceel 25 kampeerplekken elk 150 m 2 perceel Omdat de locatie nog nader uitgewerkt moet worden, is alleen een bestemmingskaart beschikbaar en een concept stedenbouwkundigplan. 5.3 Gewogen eenheden Voor de te verhalen kosten wordt een gewichtsverhouding gekozen op basis van financiële draagkracht en oppervlak van het perceel. Hierdoor verkrijgt elke uitgifte categorie een gewicht toegerekend. Om tot een vergelijk te komen tussen de 3 categorieën recreatie eenheden is gekozen voor een unit oppervlak van 255 m 2. Dit levert de gewichtverhouding tussen de bebouwingscategorieën op. In totaal levert dit 475,75 eenheden op. 210 chalets x 1,00 = 210 fictieve eenheden 200 recreatiewoningen x 1,29 = 258 fictieve eenheden 25 kampeerplekken x 0,31 = 7,75 fictieve eenheden 5.4 Verhaalsbedrag per fictieve eenheid De exploitatiebijdrage per gewogen eenheid wordt bepaald door het totaal aan te verhalen kosten, als bedoeld in tabel D, te delen door het totaal aan gewogen eenheden, art. 6.18. Mei 2015 pagina 13
Totaal te verhalen kosten 9.812.625,-- Totaal aan gewogen eenheden 475,75 stuks Op contantwaarde kan per fictieve eenheid 20.625,59 excl. BTW worden verhaald. De totale te betalen exploitatiebijdrage is afhankelijk van de in te dienen bouwaanvragen. Per bouwaanvraag wordt afzonderlijk, op basis van de prijs per gewogen eenheid, de exploitatiebijdrage berekend. Van de totale exploitatiebijdrage worden de kosten die de ontwikkelaar zelf maakt en de inbrengwaarden van gronden die niet door de ontwikkelaar worden ingebracht maar zelf ontwikkeld, afgetrokken. 5.5 Innen van de exploitatiebijdrage De exploitatiebijdrage dient conform artikel 6.19 van de Wet ruimtelijke ordening geïnd te worden bij de verlening van de bouwvergunning. De exploitatiebijdrage per bouwvergunning wordt berekend door ten eerste te bepalen hoeveel gewogen eenheden zijn verwerkt in de bouwaanvraag. Dit aantal gewogen eenheden wordt vermenigvuldigd met het bedrag per gewogen eenheid (totale exploitatiebijdrage). Op de totale exploitatiebijdrage moet de eventuele inbrengwaarde van de gronden in mindering worden gebracht alsmede de kosten die door de aanvrager zijn gemaakt mits deze niet hoger mogen zijn als is vastgesteld in de raming van het exploitatieplan. Tot slot moet de rente worden berekend vanaf het prijspeildatum tot het moment van de bouwaanvraag. Mei 2015 pagina 14
6 Resultaten 6.1 Grondexploitatie De grondexploitatie is doorgerekend op basis van de dynamische eindwaarde berekening. Ten aanzien van de fasering is, om renteverliezen zoveel mogelijk te voorkomen, rekening gehouden met de uitgiftesnelheid. Omdat er geen duidelijkheid is hoe de herontwikkeling door de private partij ingezet wordt, is uitgegaan van gefaseerde aanleg. Als eerste is gerekend dat het aangekochte gebied zal worden ingericht. Hieronder valt het golfterrein en een eerste tranche chalets. In het latere traject is met een dip in de opbrengsten gerekend. Daarnaast is de grondexploitatie opgemaakt exclusief BTW 21%. De basisberekening resulteert in een positief resultaat van 40.800,-- op eindwaarde oftewel 32.000,-- positief op contantwaarde per 1 januari 2016. 6.2 Kostenverhaal De exploitatiebijdrage per gewogen eenheid wordt bepaald door het totaal aan te verhalen kosten, als bedoeld in tabel D, te delen door het totaal aan gewogen eenheden, art. 6.18. Totaal te verhalen kosten 9.812.432,-- Totaal aan gewogen eenheden 475,75 stuks Op contantwaarde kan per fictieve eenheid 20.625,19 excl. BTW worden verhaald. Mei 2015 pagina 15
7 Voorschriften Artikel 1. Begrippen 1.01 Anterieure overeenkomst 1.02 Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen : Overeenkomst tussen de gemeente Bronckhorst en een particuliere eigenaar over de grondexploitatie, gesloten voor de vaststelling van een planologische maatregel. : Financiële vergoeding aan de gemeente voor in een vastgestelde structuurvisie vastgelegde ruimtelijke ontwikkelingen, als bedoeld in artikel 6.24, lid 1, sub a Wro. 1.03 Bovenwijkse kosten : In deze post zijn kosten opgenomen voor de afdracht aan andere bestemmingsplannen in het gebied op basis van de Structuurvisie uitgewerkt in de Nota Bovenwijks Gemeente Bronckhorst 2011. 1.04 Bovenplanse verevening (kosten en opbrengsten) : Het, naast de kosten, bijdragen vanuit winstgevende exploitatiegebieden ter (gedeeltelijke) dekking van een tekort in de grondexploitatie in een ander exploitatiegebied. 1.05 Bouwen : Het realiseren van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening. 1.06 Exploitatiebijdrage : De door een particuliere eigenaar op grond van een anterieure of posterieure overeenkomst, dan wel via de bouwvergunning aan de gemeente verschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie. 1.07 Exploitatieplangebied : Als zodanig aangewezen gebied in het exploitatieplan. 1.08 Exploitatieplan : Plan als bedoeld in artikel 6.12 Wro, bestaande uit o.a.: Kaart van het exploitatieplangebied (Stedenbouwkundig plan d.d. 22-04-2009); Omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatieplangebied; Exploitatieopzet. 1.09 Inrichtingsplan openbare ruimte : Een bij het exploitatieplan op te stellen inrichtingsplan waarin is aangegeven welke delen van het openbaargebied met welke functies word ten ingericht en kwaliteitseisen worden gesteld. Het inrichtingsplan wordt als bijlage bij dit exploitatieplan opgenomen. 1.10 Locatie-eisen : De in een exploitatieplan op te nemen eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken, Mei 2015 pagina 16
de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, alsmede de in een exploitatieplan op te nemen regels omtrent de uitvoering daarvan (artikel 6.13, lid 2, sub c en d Wro). 1.11 Planologisch besluit : Besluit betreffende de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan, of omgevingsplan voor de 3 de graads planologische afwijking (art. 2.12 lid 1 sub a3 Wabo). 1.12 Posterieure overeenkomst : Overeenkomst tussen Gemeente Bronckhorst en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten na de vaststelling van een exploitatieplan. 1.13 Kostenverhaal : Het verhalen van de kosten van grondexploitatie van een gebied over de verschillende eigenaren in het gebied (VROM dossier Grondbeleid, Grondexploitatiewet). Artikel 2. Fasering 2.01 De ontwikkeling in het exploitatiegebied is gefaseerd voorzien. Gekozen is te beginnen aan de oostzijde van de locatie. De fasering van de ontwikkelingen in het exploitatiegebied zal op een zo economische wijze als mogelijk plaatsvinden. Verder is geen fasering volgorde van toepassing. 2.02 Bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan zijn burgemeester en wethouders bevoegd de fasering aan te passen. Artikel 3 Kostenverhaal 3.01 De toerekening van kosten vindt plaats naar rato van de ramingen van het opbrengstpotentieel zoals opgenomen in de exploitatieopzet behorende bij de grondexploitatie (of een herziening) van het exploitatieplan. Parallel aan de herziening van de grondexploitatie zal ook een herziening van de berekening kostenverhaal plaatsvinden. Artikel 4. Bouwverbod 4.01 Het is verboden te bouwen in afwijking van de in artikel 2 opgenomen fasering. 4.02 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 4.1. indien: a. het bouwplan past in het beeldkwaliteitplan of een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan; b. het bouwplan is gelegen in een gebied waarvoor een anterieure danwel posterieure overeenkomst is gesloten waaruit blijkt dat voldaan wordt aan de door de gemeente gestelde eisen ten aanzien van de inrichting van het openbare gebied zoals moet blijken uit het beeldkwaliteitplan of een ontwerp van de herziening van het exploitatieplan. Mei 2015 pagina 17
Artikel 5. Eisen voor de werken en werkzaamheden 5.01 De aanleg van voorzieningen is uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de eisen zoals opgenomen in het bestemmingsplan Dorado Beach 2015. 5.02 Bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan zijn burgemeester en wethouders bevoegd nadere eisen voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden op te nemen. Artikel 6. Regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden 6.01 Het is verboden de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de in artikel 2 opgenomen fasering. 6.02 Het is verboden werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met het in artikel 5 bedoelde beeldkwaliteitplan en/of inrichtingsplan openbare ruimte. 6.03 Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.01 voor: a. werken of werkzaamheden die passen in het beeldkwaliteitplan, het inrichtingsplan openbare ruimte of een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan; b. werken of werkzaamheden zijn gelegen in een gebied waarvoor een anterieure danwel posterieure overeenkomst is gesloten waaruit blijkt dat voldaan wordt aan de door de gemeente gestelde eisen ten aanzien van de inrichting van het gebied zoals moet blijken uit het beeldkwaliteitplan, het inrichtingsplan openbare ruimte of een ontwerp van de herziening van het exploitatieplan. Artikel 7. Procedureregels 7.01 Op de voorbereiding van het besluit tot het verlenen van een ontheffing is de procedure zoals bedoeld in artikel 3.4 Awb van toepassing. Artikel 8. Slotbepaling 9.01 Deze regels kunnen aangehaald worden als Regels exploitatieplan ontwikkeling Dorado Beach.. Mei 2015 pagina 18
8 Kansen en risico s Bij het bepalen van de kansen en risico s dient gedacht te worden aan een gevoeligheidsanalyse met financieel-economische effecten op de grondexploitatieberekening. Hierbij dient gedacht te worden aan: Gevoeligheidsrisico s; dit betreffende de parameters. Spreidingsrisico s; daarbij gaat het bij de kosten en opbrengsten om de kans op wijziging van de posten qua realisatie en prijsvorming. Onzekere gebeurtenissen; Hier onder vallen aspecten als beleid(swijziging), politiek, sociaal-economische aspecten en procedure risico s. 8.1 Gevoeligheidsrisico s Een 1/2% rente daling heeft tot gevolg dat het saldo met ca. 83.000,-- positief wordt beïnvloed, rente stijging heeft het zelfde maar dan negatief effect. Een 1/2% kosteninflatie daling heeft tot gevolg dat het saldo met ca. 60.000,-- positief wordt beïnvloed, een stijging heeft hetzelfde maar dan een negatief effect. Een 1/2% opbrengstinflatie stijging heeft tot gevolg dat het saldo met ca. 160.000,--positief wordt beïnvloed. 8.2 Spreidingsrisico s Wijzigingen in de fasering van aanleg hebben een invloed op het resultaat. Zo kan ervoor gekozen worden om grotere werken in een later stadium te realiseren, dit kan echter weer invloed hebben op de verhuurbaarheid van de recreatie eenheden. Fasering in aanleg blijft een financieel-economisch gevoelige kwestie en heeft veel afhankelijkheid met de beheerexploitatie van het recreatiepark. In dat aspect is geen inzicht. 8.3 Onzekere gebeurtenissen Onzeker is de uitkomst van het archeologisch onderzoek. Mei 2015 pagina 19
9 Conclusies en aanbevelingen 9.1 Conclusies Het is een fictief uitgangspunt dat de gemeente de locatie zal ontwikkelen en de percelen uitgeeft aan een verhuurders organisatie. Uitgaande van deze fictieve situatie is de conclusie dat de onderhavige exploitatie verkenning haalbaar is met een sluitende grondexploitatie. Aangetekend dient te worden dat er geen inzicht is in het exploitatiebeheer van het exploitatiepark, aangenomen wordt dat op berekeningen op basis parkexploitatie de ontwikkeling ook positief is. 9.2 Aanbevelingen/ Advies Op basis van de onderhavige doorrekening, en de gedachte dat de herontwikkeling en exploitatie van het recreatiepark door de ontwikkelende partij winstgevend geacht wordt, wordt de ontwikkeling Dorado Beach financieel-economisch uitvoerbaar geacht. De financiële vergoedingen aan de gemeente zijn dan ook realistisch. Mei 2015 pagina 20