Beleidsplan 2013 2017 Datum: 15-11-2012 Versie: 2 Status: definitief
Inhoud Samenvatting... 3 1. Inleiding... 4 2. Missie, visie en doelstellingen... 5 3. Uitgangspunten en randvoorwaarden... 6 4. De woonconsument... 7 5. De organisatie... 8 6. Plaatsbepaling in de omgeving... 9 7. Kwaliteit van de woningvoorraad... 10 8. Financiële continuïteit... 11 9. Leefbaarheid... 13 2
Samenvatting staat voor de uitdaging om in een snel veranderende markt haar doelstellingen te behalen. Deze doelstellingen hebben betrekking op het aanbieden van passende woningen, het leveren van een actieve bijdrage aan de leefbaarheid en het handhaven van een financieel gezonde organisatie. De uitdagingen die wij hierbij het hoofd moeten bieden zijn het gevolg van ambitie enerzijds en beperkingen anderzijds. onderkent de volgende spanningsvelden: 1. het behouden van voldoende verhuureenheden die bereikbaar zijn voor personen met lage inkomens, versus het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie; 2. het afstemmen van de woningvoorraad op de vraag, versus een woningvoorraad die over een langere termijn moet worden geëxploiteerd, terwijl de woonwensen en woonbehoeftes in die tijd veranderen; 3. het eventueel samenwerken met andere corporaties, versus het behoud van de eigen identiteit, positie en beleidsvrijheid; 4. het vraagstuk van de relatie met de gemeente en de rijksoverheid. De mogelijkheid bestaat dat het voorgenomen beleid van de corporatie niet altijd overeenstemt met het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente en/of de rijksoverheid. Aan verschillende aspecten binnen de bedrijfsvoering zal invulling worden gegeven op een zodanige manier dat de doelstellingen worden gerealiseerd zonder dat de beperkende voorwaarden worden overtreden. Aspecten die hierbij van belang zijn, zijn de woonconsument, de woningvoorraad, het financiële beleid, professionalisering van de organisatie, samenwerking met andere partijen en leefbaarheid. 3
1. Inleiding Het beleidsplan is een globale weergave van wat woningstichting Gulpen de komende jaren wil bereiken en met welke factoren wij hierbij rekening dienen te houden. Elk jaar zullen wij, rekening houdend met de actuele ontwikkelingen op het gebied van sociale huisvesting, vanuit het beleidsplan één of meerdere speerpunten benoemen. Het beleidsplan is een document dat door verschillende belanghebbenden kan worden geraadpleegd: door het bestuur als leidraad en kader bij het uitvoeren van haar dagelijkse werkzaamheden en bij het nemen van strategische, tactische en operationele besluiten; door de leden van de raad van commissarissen als instrument om de dagelijkse werkzaamheden van het bestuur en de door het bestuur genomen besluiten te toetsen; door overige belanghebbenden, zoals de gemeente, de accountant, de huurders ter kennis name. De opbouw van het document is als volgt. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de missie, de visie en de hoofddoelstellingen. In hoofdstuk 3 zijn de randvoorwaarden en uitgangspunten beschreven waarmee bij de uitvoering van de activiteiten rekening moet worden gehouden. De hoofdstukken 4 tot en met 9 zijn een toelichting op de activiteiten die wij willen uitvoeren en hoe deze activiteiten een bijdrage leveren aan de hoofddoelstellingen, zoals die in hoofdstuk 2 zijn geformuleerd. Het gaat achtereenvolgens om de aandachtsgebieden woonconsument, organisatie, plaatsbepaling in de omgeving, kwaliteit van de woningvoorraad, financiële continuïteit en leefbaarheid. Daar waar in dit document Gulpen is vermeld, wordt daarbij tevens de kern Reijmerstok bedoeld. 4
2. Missie, visie en doelstellingen 2.1. Missie wil zich inzetten om in Gulpen betaalbare woningen te bouwen en goed wonen mogelijk te maken voor alle mensen die niet in staat zijn in hun eigen huisvesting te voorzien. 2.2. Visie staat als kleine woningcorporatie dicht bij de inwoners van Gulpen. Door de band met de bewoners weten wij wat er speelt en kunnen wij een optimale toegevoegde waarde bieden voor de kern Gulpen. Dit geldt zowel voor de ontwikkeling van nieuwbouw als voor het aanbieden van dienstverlening en voor het aanpassen van bestaande woningen. Als sociale huisvester hebben wij extra aandacht voor ouderen en jongeren in de gemeenschap. Voor ouderen willen wij een bijdrage leveren aan het langer zelfstandig blijven wonen en het hebben van basisvoorzieningen dicht bij huis. Voor jongeren willen wij een bijdrage leveren om hen te behouden voor de kern. Als financieel gezonde en slagvaardige organisatie is de primaire doelgroep onze voornaamste doelgroep. Daarnaast vinden wij het vanuit financieel oogpunt noodzakelijk ook, in beperkte mate, vrije sector huurwoningen aan te bieden. Tot de kerntaken rekent woningstichting Gulpen: het bouwen van betaalbare huurwoningen; het mogelijk maken van goed wonen; het in stand houden en waar nodig verbeteren van de leefbaarheid. 2.3. Doelstellingen Om invulling te geven aan de bovenstaande missie en visie zijn de volgende hoofddoelstellingen bepaald. Sociaaleconomische doelstelling: biedt woningen aan die passen bij de huidige woonwensen van de klant en markt. Maatschappelijke doelstelling. levert een actieve bijdrage aan het op peil houden en, waar nodig, verbeteren van de leefbaarheid in Gulpen. Bedrijfseconomische doelstelling. geeft als financieel gezonde organisatie op een bedrijfseconomisch verantwoorde wijze invulling aan haar sociaaleconomische en maatschappelijke doelstelling. 5
3. Uitgangspunten en randvoorwaarden 3.1. Algemeen Vanuit Europa en de landelijke overheid, evenals vanuit de gemeente en de eigen statuten worden regels en richtlijnen opgelegd, waaraan woningstichting Gulpen zich als woningcorporatie moet houden. 3.2. Europese en landelijke regelgeving Vanuit Europa en vanuit de Nederlandse overheid worden via wet- en regelgeving randvoorwaarden uitgevaardigd, waaraan woningstichting Gulpen moet voldoen. Op het moment dat dit beleidsplan is geschreven, is een aantal thema s actueel: Op basis van de Europese regelgeving geldt dat 90% van het sociale huurwoningenaanbod moet worden verhuurd aan huurders met een (gezamenlijke) inkomensgrens van 34.085,- per jaar. De overige 10% van het woningaanbod mag worden verhuurd aan huurders met een hoger jaarinkomen. Diverse verplichtingen op financieel gebied die aan woningcorporaties worden opgelegd. Naast bovengenoemde thema s zijn op landelijk niveau een aantal discussies gaande over de toekomstige positionering van woningcorporaties. De uitkomsten van deze discussies kunnen van grote invloed zijn op de wijze waarop woningstichting Gulpen de komende jaren invulling moet en kan geven aan haar maatschappelijke taak als sociaal ondernemer. Dit vraagt een flexibele en creatieve opstelling. 3.3. Regionale en lokale regelgeving Vanuit de regionale en lokale overheden wordt beleid gemaakt, waaraan woningstichting Gulpen moet voldoen. De Provinciale Woonvisie van de Provincie Limburg en het Woonplan van de gemeente Gulpen-Wittem gelden als kaders voor haar activiteiten. 3.4. Overige uitgangspunten De uitgangspunten zoals genoemd in andere paragrafen hebben te maken met ontwikkelingen vanuit de overheid en maatschappij, waarop wij moeten inspelen. Daarnaast zijn er eigen uitgangspunten waaraan wij onze identiteit als woningcorporatie ontlenen. : richt zich primair op het stichten, verwerven en/of beheren van woningen voor huisvesting van die groepen in de samenleving die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien (primaire doelgroep); wil herkenbaar blijven als volkshuisvester binnen de gemeente Gulpen-Wittem; wil voorkomen dat inwoners en met name jongeren uit de kern Gulpen geen passende huisvesting kan worden geboden en die daardoor gedwongen worden elders in hun huisvesting te voorzien; wil (minder mobiele) ouderen die voor zelfstandige huisvesting kiezen hierin ondersteunen; hanteert de financiële continuïteit van haar organisatie als vertrekpunt voor al haar activiteiten. 6
4. De woonconsument 4.1. De relatie met de woonconsument hecht een grote waarde aan een goede en open relatie met de woonconsument. Het optimaliseren van de dienstverlening door het zoveel mogelijk voorkomen van klachten, het goed bereikbaar zijn, het structureel voeren van overleg en het zo veel mogelijk informeren over huisvestingszaken vormt een belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering. De woonconsument staat centraal in de sociaaleconomische doelstelling. 4.2. Huisvesten van de doelgroep Woningcorporaties zijn per definitie aanbieders van woonvormen voor mensen die niet zelfstandig in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien. Deze doelgroep verandert continu. wil een marktgerichte onderneming zijn. De wensen van de woonconsument zijn richtinggevend; het gaat hierbij niet alleen om de kwaliteit en de prijs van het product woning maar ook om de kwaliteit, prijs en omvang van de dienstverlening. Conform het Woonplan 2010-2020 van de gemeente Gulpen-Wittem wil woningstichting Gulpen nieuwbouwplannen benutten voor de sociale huursector. Binnen de primaire doelgroep genieten ouderen speciale aandacht. Voor ouderen wil zij een bijdrage leveren aan het langer zelfstandig blijven wonen en het hebben van basisvoorzieningen dicht bij huis. Jongeren wil zij trachten te behouden voor Gulpen. 4.3. Woonruimteverdeling Voor de woonruimteverdeling maakt woningstichting Gulpen gebruik van het aanbodmodel. Wij publiceren onze beschikbare huurwoningen op onze website, in het huis-aan-huisblad Heuvelland Aktueel / Trompetter en in de etalage van ons kantoor. De woningzoekenden ontvangen een e-mail zodra een woning beschikbaar komt. Als men staat ingeschreven, kan men met de woonbon reageren op beschikbare huurwoningen; De volgorde van toewijzing wordt bepaald op basis van inschrijfduur. 7
5. De organisatie 5.1 Bestaande situatie heeft als bestuursmodel een drielagenstructuur met een beleidsbepalend bestuur. De raad van commissarissen bestaat uit 3 drie personen. Het bestuur bestaat uit 5 personen. De directeur maakt tevens deel uit van het bestuur. De werkorganisatie (incl. directeur) bestaat uit 7 personen, t.w. 4 personen in voltijd en 3 personen in deeltijd, hetgeen resulteert in 5,5 fte s. 5.2 Continuïteit Door de beperkte omvang is de woningstichting Gulpen kwetsbaar. Wil woningstichting Gulpen als zelfstandig opererende corporatie haar doelstellingen waarmaken en adequaat inspelen op de ontwikkelingen in de markt, kan dit alleen worden bereikt, door de deskundige en professionele inzet van de werkorganisatie bij de uitvoering van het beleid. Voorts is het in stand houden van voldoende deskundigheid en professionaliteit bij de raad van commissarissen en bestuur een voorwaarde. wil een corporatie blijven met een beperkte groei. Zij wil zich profileren als een flexibele en betrouwbare organisatie. 5.3 Governance code Ondanks dat woningstichting Gulpen geen lid is van koepelorganisatie Aedes zullen wij ons bij het uitvoeren van onze werkzaamheden conformeren aan de richtlijnen van de Governance code. 5.4 Risicomanagement Als integraal onderdeel van het beleid is risicomanagement voor woningstichting Gulpen van belang. Dit draagt ertoe bij dat knelpunten en risico s in de bedrijfsvoering vroegtijdig kunnen worden onderkend. Dit is noodzakelijk om hierop adequaat te kunnen inspelen en draagt bij aan de bedrijfseconomische doelstelling. 8
6. Plaatsbepaling in de omgeving 6.1 Algemeen heeft te maken met diverse belanghebbenden. Mensen en/of instanties met wie wij een zakelijke relatie onderhouden, met wie wij samenwerken, die wij informeren of aan wie wij verantwoording afleggen. De invulling die wij daaraan geven draagt bij aan de sociaaleconomische en maatschappelijke doelstelling. 6.2 Betrokkenheid van de bewoners vindt een goede relatie met de woonconsumenten, naast onderzoek naar (veranderde) woonbehoefte, noodzakelijk voor het voeren van een marktgericht beleid. Zij stimuleert bewoners om mee te denken en zich uit te spreken over zaken die hun belangen aangaan. Daartoe vindt regelmatig overleg plaats met de Huurdersvereniging Gulpen die alle huurders van woningstichting Gulpen vertegenwoordigt. Het overleg met bewoners bij nieuwbouw, renovatie- en herstructureringsprojecten is essentieel om draagvlak te creëren, zodat projecten tijdig en probleemloos kunnen worden gerealiseerd. 6.3 Positionering ten opzichte van de gemeente Voor de gemeente wil woningstichting Gulpen een volwaardige partner zijn die bereid is haar medeverantwoordelijkheid voor de volkshuisvesting te nemen. Wij willen actief inhoud geven aan de relatie met de gemeente Gulpen-Wittem door het maken van prestatieafspraken over huisvesten van de doelgroep, de leefbaarheid, de woningtoewijzing en de nieuwbouw. 6.4 Positionering ten opzichte van andere partijen werkt actief samen met zorginstellingen en andere maatschappelijk betrokken organisaties. Enkele voorbeelden zijn: Gemeente Gulpen-Wittem, Provincie Limburg, Politie, collega corporaties, zorginstellingen en diverse belangenorganisaties. Deze samenwerking is belangrijk voor het verstevigen van de maatschappelijke positie van de woningstichting Gulpen. 9
7. Kwaliteit van de woningvoorraad 7.1 Algemeen De kerntaak van woningstichting Gulpen is het bouwen en verhuren van woningen. Het behouden van de doorgaans goede kwaliteit van en het vergroten van de differentiatie binnen de bestaande voorraad zijn van belang voor het optimaal benutten van de bestaande woningvoorraad. Niet alleen de technische kwaliteit maar zeker de verhuurperspectieven die mede gebaseerd zijn op woonkwaliteit en leefbaarheid spelen hierbij een belangrijke rol. De instandhouding van de technische kwaliteit is daarom een instrument om deze kerntaak te ondersteunen. De kwaliteit van de woningvoorraad draagt bij aan de sociaaleconomische en de bedrijfseconomische doelstelling. 7.2 Bestaande voorraad De technische kwaliteit van ons woningbezit is te kwalificeren als goed. Dit uit zich onder meer in een beperkt aantal klachten. De verhuurbaarheid van de woningen is goed te noemen. Dit beeld wordt opgeroepen door het aantal reacties op aangeboden woningen en door de acceptatiegraad. wil dit ook in de toekomst handhaven. In het voortdurend bij te stellen strategisch voorraadbeheer wordt gestreefd naar een optimale aansluiting van het aanbod van woningen op de behoefte in de markt, binnen het kader van de sociaaleconomische doelstelling. Het is onmogelijk het gehele bezit bij voortduring op de individuele behoefte te laten aansluiten. Het aanbieden van nieuwe woonvormen is op dit moment geen speerpunt van beleid. Dit neemt niet weg dat de ontwikkeling hiervan nauwlettend wordt gevolgd. Verkoop van huurwoningen is voortdurend aan de orde in de komende jaren. Dit is in een aantal specifieke situaties het geval, namelijk indien: woningmarktonderzoek en de daadwerkelijke verhuurbaarheid van een complex aantoont dat in de verhuurmarkt geen behoefte is aan bepaald type woningen; de financiële continuïteit van woningstichting Gulpen alleen gewaarborgd kan worden bij verkoop; nieuwbouw met aanvaardbare huren alleen mogelijk is met middelen uit verkoop van woningen; gebleken is dat herbestemming dan wel aanpassing geen oplossing biedt. Vanuit het strategisch voorraadbeheer wordt aangegeven welke woningen voor verkoop in aanmerking komen. 7.3 Nieuwbouw Door de te verwaarlozen overheidssubsidies voor het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen, zijn de corporaties zelfstandig risicodragende ondernemingen geworden. Daartegenover staat dat de mogelijkheden om te investeren in de duurdere woningbouw (marktsector) zijn verruimd, evenals de mogelijkheden te investeren in de koopsector. zal geen gebruik maken van deze marktverruiming door naast huur ook koopwoningen te bouwen. Door het verhoudingsgewijs hoge aantal koopwoningen binnen de gemeente Gulpen-Wittem bestaat er nagenoeg geen behoefte meer aan de bouw van koopwoningen. Bij nieuwbouw of herstructurering van woningen zal een woningtype worden gerealiseerd waarin meerdere doelgroepen kunnen worden gehuisvest. Hiermee wordt bereikt dat woningen zonder kostbare ingrepen aangepast kunnen worden aan toekomstige veranderende woonbehoeftes dan wel verschuiving van of in marktpartijen. streeft naar het bouwen van huurwoningen in de kern Gulpen die qua aantal en fasering passen binnen de gekozen omvang van de organisatie. Met de gemeente wil zij de mogelijkheden hiertoe bespreekbaar maken en tot prestatieafspraken komen. 10
8. Financiële continuïteit 8.1 Algemeen Eén van de prestatievelden van het BBSH is het waarborgen van de financiële continuïteit. Dit houdt in dat een zodanig financieel beleid en beheer wordt gevoerd dat het voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd binnen de maatschappelijke taakstelling om de primaire doelgroep passend te huisvesten. Van belang is hierbij dat op langere termijn voldoende weerstandsvermogen aanwezig is. Vanzelfsprekend zal dit beleid ook moeten inhouden dat op korte en lange termijn aan alle verplichtingen kan worden voldaan. Om de financiële continuïteit te waarborgen is het beleid van woningstichting Gulpen gericht op het zo goed mogelijk beheersen van risico s op het gebied van exploitatie, financieren en beleggen. 8.2 Financieel beleid In verband met de zelfstandige positie en de daarmee gepaard gaande grotere financiële risico s wordt door woningstichting Gulpen een strak, ingekaderd financieel beleid gevoerd. De financiële meerjarenbegroting voor de komende beleidsperiode laat zien dat ook in de komende tijd een positieve kasstroom zal worden gerealiseerd bij ongewijzigd beleid. Dit is geen reden om voldaan achterover te leunen. De ontwikkelingen in de markt waarin in toenemende mate het aanbod van woningen moet worden afgestemd op veranderde woonbehoeftes van woonconsumenten nopen ons tot een nadere bezinning over het te voeren beleid. De toenemende eisen die het Rijk stelt aan de kwaliteit van de bedrijfsvoering van de corporaties en de eventuele maatregelen van de overheid indien de sector niet slaagt in zelfregulerend te zijn, zijn belangrijke externe factoren. Verreweg de belangrijkste factoren in haar financieel beleid zijn de huuropbrengsten, de rente en de kosten van onderhoud en beheer. 8.3 Huurprijzenbeleid Het huurprijzenbeleid wordt door de landelijke overheid vastgesteld. Zo stelt zij jaarlijks de maximale huurverhoging vast en heeft zij het WoningWaarderingsStelsel (WWS) ontwikkeld. mag, gegeven deze uitgangspunten, zelf de hoogte van de huur en van de jaarlijkse huurverhoging vaststellen. Zij streeft ernaar dit op een zodanige manier te doen dat er sprake is van en goede prijs-kwaliteitverhouding van de woningen. Bij nieuwbouw en ingrijpende woningverbetering wordt gestreefd naar een kostendekkende huur. Het doen van onrendabele investeringen vanuit het eigen vermogen zal slechts in uitzonderingsgevallen worden toegepast om deze bereikbaar te houden voor de primaire doelgroep. Uitsluitend indien de taakstellende financiële doelstellingen daartoe voldoende ruimte bieden zal dit mogelijk zijn. Bij groot onderhoud met geriefverbetering wordt het verbetergedeelte door middel van een kostendekkende huurverhoging doorberekend. Bij mutatie zal de hoogte van de huur opnieuw worden vastgesteld. Individuele wensen van woonconsumenten worden zo veel mogelijk gehonoreerd en worden kostendekkend doorberekend. 8.4 Huurincassobeleid Het huurincassobeleid van woningstichting Gulpen kan worden getypeerd als strak doch rechtvaardig. Evident uitgangspunt is dat iedere huurder aan zijn verplichtingen moet voldoen. Iedereen moet huur betalen, waarbij het innemen van een uitzonderingspositie niet sociaal is ten opzichte van andere huurders. Natuurlijk wordt daarbij in ogenschouw genomen dat mensen buiten hun schuld in de financiële problemen kunnen komen. In die gevallen wordt altijd een passende oplossing nagestreefd en wordt getracht door middel van een betalingsregeling het probleem op te lossen. 8.5 Financieringsbeleid Het belang van een goed liquiditeitsbeheer en financierings- en beleggingsbeleid is groot. Treasury is een onmisbaar instrument om de risico s te spreiden en te beheersen. Doelstellingen van treasury zijn: het verkrijgen en handhaven van toegang tot de vermogensmarkten; het beschermen van het vermogen tegen financiële risico s; het binnen geaccepteerde risico s optimaliseren van de rentebaten en het minimaliseren van de rentelasten. 11
zal er uitdrukkelijk naar streven de risico s ten aanzien van financieringen en beleggingen evenwichtig te spreiden. Het bestaande financierings- en beleggingstatuut (treasurystatuut) wordt periodiek geactualiseerd. In dit kader is tevens de gewenste informatievoorziening naar raad van commissarissen en bestuur nader uitgewerkt. Het aanwezig zijn van een voortdurend inzicht in het realiseren van gestelde beleidsuitgangspunten en afwijkingen die hierin optreden is een eerste vereiste voor het tijdig bijsturen en daardoor beheersen van risico s. Het treasurystatuut is niet alleen een instrument om intern het gevoerde beleid, de bevoegdheden, de verantwoording en de administratieve organisatie vast te leggen. Het is ook een extern instrument om richting financiers voorspelbaarheid en betrouwbaarheid te realiseren. 12
9. Leefbaarheid 9.1. Algemeen Leefbaarheid is de kern van de maatschappelijke doelstelling. Leefbaarheid is de mate waarin bewoners hun woonomgeving als prettig ervaren. Het woongenot van bewoners is niet alleen afhankelijk van de bouwtechnische en onderhoudstechnische kwaliteit van de woning. Het leef- en woonklimaat zijn belangrijke onderdelen van het begrip woongenot. streeft naar stabiliteit in de woonomgeving en daarmee een goed woonklimaat door kwalitatief verantwoord technisch beheer en vormen van sociaal beheer te combineren. Aspecten die van belang zijn bij het bevorderen van een goed sociaal klimaat van de woonomgeving zijn ondermeer de veiligheid, de betrokkenheid van bewoners, het aanwezig zijn van voldoende voorzieningen en een goede infrastructuur. vindt het bevorderen van een goed leefklimaat een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de corporatie, de gemeente en de bewoners. In het kader van de veiligheid zijn in de afgelopen jaren reeds investeringen gedaan. Wij zijn van mening dat een goed leefklimaat pas echt gerealiseerd kan worden indien de bewoners zich voldoende betrokken en verantwoordelijk voelen voor handhaving hiervan. Betrokkenheid en verantwoordelijkheid onder de bewoners voor hun woning en woonomgeving wordt, naast het betrekken van bewoners bij en het aanspreken van bewoners op beheervraagstukken betreffende hun woning, ook gestimuleerd door een gevarieerd en actief verenigingsleven. wil beide zaken stimuleren door het, binnen kaders, beschikbaar stellen van financiële en / of materiële middelen. 9.2. Kwaliteit als profilering Zoals gezegd is voor woningstichting Gulpen niet alleen de technische kwaliteit van het woningbezit van belang, maar ook de woontechnische kwaliteit, het beleven van het wonen, de waardering (het imago van de buurt), en de kwaliteit van de dienstverlening. zal vanuit het strategisch voorraadbeheer de kwaliteit handhaven en, daar waar in financieel opzicht mogelijk, verbeteren. Ook eventuele nieuwbouw zal het streven naar kwaliteit van het woningbezit moeten uitstralen. is dan ook bereid binnen de financiële kaders die aanwezig zijn te investeren in aanpassing van bestaande woningen en nieuwbouw met een hoog gehalte aan woonkwaliteit. wil zich hiermee nadrukkelijk onderscheiden. 9.3. Duurzaamheid en milieu Bij onderhoud en nieuwbouw staan duurzaamheid en milieu hoog op de agenda. vindt het belangrijk voor de (toekomstige) bewoners een gezond en energiezuinig leefklimaat te realiseren. Hierbij maken wij voortdurend een afweging tussen de financiën (wat kost het) en het milieu (wat levert het op). Daarnaast zien wij ons als marktvolger en niet als marktleider. zal waar mogelijk ecologisch verantwoord materiaal gebruiken. Dit betekent dat de milieueffecten van het bouwen zorgvuldig in het oog worden gehouden. Helaas is het nog zo dat de zorg voor het milieu extra kosten met zich brengt. Naast het optimaal gebruikmaken van de subsidies die de overheid voor het milieu beschikbaar stelt, zullen ook de bewoners een deel van die kosten moeten dragen. zal op basis van de uitkomsten van de jaarlijkse actualisatie van de energielabels en vanuit het strategisch voorraadbeheer en daarbij rekeninghoudende met de financiële mogelijkheden, jaarlijks vaststellen welke energiebesparende maatregelen in welke woningen worden aangebracht. 13