Prestatie-/jaarafspraken 2017 IJsseldal Wonen Huurdersbelangenvereniging IJsseldal Viverion Huurdersvereniging Lochem Gemeente Lochem 1
1. Aanleiding Woningcorporaties Viverion en IJsseldal Wonen en de gemeente Lochem zijn in 2015 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan voor de jaren 2015 tot en met 2018. Daarbij is afgesproken om per jaar uitvoeringsafspraken te maken om ervoor te zorgen dat er ook gevolg wordt gegeven aan de samenwerkingsovereenkomst. Deze jaar-/prestatieafspraken voor 2017 voorzien daarin. In het vervolg zal worden gesproken over prestatieafspraken. Een tweede aanleiding voor de ontwikkeling van prestatieafspraken komt voort uit de nieuwe Woningwet. De herziene Woningwet 2015 geeft meer dan haar voorganger aan hoe de verhoudingen tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisatie zijn. Kern is dat maatschappelijke investeringen door corporaties hun verankering krijgen in het volkshuisvestingsbeleid dat de gemeente vaststelt. De exacte bijdrage van de corporatie aan het volkshuisvestingsbeleid komt in samenwerking tussen corporatie, huurdersorganisatie en gemeente tot stand. Daartoe doet de corporatie op basis van haar inzichten en bedrijfsvoering een voorstel van haar (redelijke) bijdrage aan de gemeente: het Bod. Dit Bod gaat vergezeld van een financiële onderbouwing met zicht op de investeringsruimte die de corporatie heeft. Het Bod vormt de basis voor het maken van prestatieafspraken. Viverion en IJsseldal Wonen hebben beiden tijdig een bod aangeboden aan de gemeente. Beiden hebben het bod voorbesproken met hun huurdersorganisatie en vervolgens toegelicht aan de gemeente. In artikel 39 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 wordt verwezen naar een aantal onderwerpen waar de corporaties in hun bod in ieder geval op in moeten gaan. Het gaat in ieder geval om de volgende onderwerpen: 1. Liberalisatie en verkoop; 2. Nieuwbouw en aankoop van woningen; 3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid van de doelgroep; 4. Huisvesting van specifieke doelgroepen; 5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen; 6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Deze onderwerpen wijken enigszins af van de prestatieafspraken die genoemd zijn in hoofdstuk 5 van de samenwerkingsovereenkomst. Omdat de bovengenoemde onderwerpen voortkomen uit een wettelijk kader dat inmiddels gemeengoed is geworden, is er voor de herkenbaarheid voor gekozen deze als leidraad voor de prestatieafspraken 2017 te nemen. Gestreefd is naar een beperkt aantal prestatieafspraken om er zeker van te zijn dat de realisatie ook haalbaar is. 2. Inbreng huurdersorganisaties Viverion heeft het bod voorbesproken met de huurdersorganisatie Lochem. De huurdersorganisatie heeft aangeven de volgende punten van belang te vinden, deze komen terug in de prestatieafspraken: Betaalbaarheid en bereikbaarheid; Huisvesting van statushouders en ouderen; Leefbaarheid. Daarnaast heeft de huurdersorganisatie punten genoemd met betrekking tot woonzorgzones, en de veiligheid in en in de directe nabijheid van de woning. Viverion heeft aangegeven in gesprek te willen met de gemeente over woonzorgzones. Veiligheid wordt geagendeerd in het reguliere overleg tussen Viverion en huurdersorganisaties. IJsseldal Wonen heeft het bod voorbereid met het bestuur van de huurdersbelangenvereniging IJsseldal. Gezamenlijk hebben ze de inzet bepaald op de onderwerpen zoals genoemd in paragraaf 1. 2
3. Prestatieafspraken 0. BEGRIPPEN 0.1 Kernvoorraad De voorraad sociale huurwoning van een corporatie binnen de gemeente Lochem. 0.2 Sociale huurwoning Een huurwoning met een maximale huur van 710,68 (2017). Het gaat hier om kale huur. Dat wil zeggen: zonder servicekosten en kosten voor gas, water en licht. 0.3 Liberalisatie Het verhogen van de huur bij het aangaan van het huurcontract tot boven de sociale huurprijsgrens. 0.4 Aftoppingsgrens De aftoppingsgrens is een huurprijsgrens die van invloed is op de omvang van de huurtoeslag, maar sinds 1 januari 2016 ook wordt gebruikt in het passend toewijzen. Woningcorporaties moeten per 1 januari 2016 aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag woningen verhuren met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens. Deze verplichting geldt voor nieuw te verhuren woningen per jaar. De kwaliteitskortingsgrens bedraagt in 2017 414,02. De aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens bedraagt in 2017 592,55. De aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens bedraagt in 2017 635,05. 0.5 Partijen IJsseldal Wonen, Viverion, Huurdersvereniging Lochem, Huurdersbelangenvereniging IJsseldal, en de gemeente Lochem. 1. LIBERALISATIE EN VERKOOP 1.1 Viverion heeft in het kader van het huisvesten van statushouders besloten om in 2017 geen woningen te verkopen. Over de verkoop van individuele woningen die deel uitmaken van versnipperd bezit, overlegt Viverion met de gemeente Lochem. Voor de periode 2018 2025 heeft Viverion een verkoopdoelstelling van 24 woningen. 1.2 Viverion en IJsseldal Wonen liberaliseren geen woningen in Lochem in 2017. 1.3 IJsseldal Wonen heeft voor de periode 2017 2021 een verkoopdoelstelling van gemiddeld 7 woningen per jaar. Vanwege de huisvesting van statushouders wordt per jaar bekeken of het aantal te verkopen woningen moet worden verminderd. De woningen worden verkocht aan zittende huurders en aan koopstarters, bij voorkeur uit de gemeente Lochem. Bij verkoop gelden de volgende randvoorwaarden: - Geen verkoop van appartementen; - Geen verkoop van seniorenwoningen, tenzij minder geschikt vanwege ligging of kwaliteit. - Verkoop bij voorrang in complexen waar al is verkocht. - Goede spreiding over de verschillende Kernvoorraad kwantitatief en kwalitatief op peil houden, opbrengsten genereren voor investeringen. Kernvoorraad op peil houden. Kernvoorraad kwantitatief en kwalitatief op peil houden, opbrengsten genereren voor investeringen. 3
kernen. 2. NIEUWBOUW EN AANKOOP VAN WONINGEN 2.1 Viverion koopt in 2017 geen woningen aan en bouwt geen nieuwe woningen. Ook worden geen woningen gesloopt. 2.2 IJsseldal Wonen streeft ernaar om in 2017 6 sociale huurwoningen (huurprijs tot 628,77) af te nemen van de ontwikkelaar van het plan Harfsen Heideveld. Alvorens dit te doen wordt de behoefte aan sociale huurwoningen in beeld gebracht. IJsseldal Wonen koopt in 2017 mogelijk woningen terug die tot 2013 met Koopgarant zijn verkocht. Het is niet op voorhand aan te geven hoeveel woningen dit zullen zijn. Koopgarantwoningen die worden teruggekocht worden na eigendomsverkrijging weer te koop aangeboden. Kernvoorraad kwantitatief en kwalitatief op peil houden. Kernvoorraad kwantitatief en kwalitatief op peil houden, 3. BETAALBAARHEID EN BEREIKBAARHEID VOOR DE DOELGROEP 3.1 Gemeente, Viverion en IJsseldal Wonen vullen de in 2015 ontwikkelde gezamenlijke monitor in en stellen deze waar nodig bij. De gegevens uit de monitor worden gebruikt om in 2017 gezamenlijk concrete doelen te benoemen. 3.2 Indien uit het in 2016 uit te voeren marktonderzoek blijkt dat er behoefte is aan huurwoningen voor middeninkomens gaan partijen in overleg om te onderzoeken hoe aan deze behoefte tegemoet kan worden gekomen. Het gaat daarbij om huurwoningen in de prijscategorie tussen de hoge aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Kernvoorraad op peil houden, inzicht in vraag en aanbod om (kern)voorraad goed te kunnen bijsturen. Voorzien in een woningaanbod dat aansluit bij de behoefte. 3.3 Viverion en IJsseldal Wonen voeren in 2017 de huursombenadering door. De gemeente wordt geïnformeerd over de gevolgen daarvan. 3.4 Viverion richt zich op het bieden van voldoende beschikbaarheid van betaalbare woningen voor huishoudens met een inkomen tot 35.739,- (prijspeil 2016). Middeninkomens vormen geen doelgroep, tenzij uit marktonderzoek blijkt dat deze doelgroep wel in de knel komt. Viverion gaat niet op voorhand woningen realiseren voor de middeninkomens (inkomen > 35.000,-). Dit laat Viverion over aan de marktpartijen. De woningen tussen de 2 e aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens wil Viverion beschikbaar houden voor de primaire doelgroep (mensen met een inkomen tussen de Waarborgen van voldoende beschikbaarheid van betaalbare woningen. Waarborgen van voldoende beschikbaarheid van betaalbare woningen voor huishoudens met een inkomen tot 35.739,- (prijspeil 2016). 4
huurtoeslaggrens en 35.000,-). 3.4 IJsseldal Wonen heeft als uitgangspunt een aanbod van sociale huurwoningen op basis van de normen: 60% tot 1 e aftoppingsgrens; 20% tussen 1 e en 2 e aftoppingsgrens; 20% tussen 2 e aftoppingsgrens en liberalisatiegrens. 3.5 IJsseldal Wonen zet voor 2017 in op een inflatievolgende huurverhoging voor de primaire doelgroep (huishoudensinkomen van maximaal 35.739,- (peil 2016). 3.6 De gemeente hanteert voor sociale huurwoningen een kavelprijs van 15.000,- exclusief BTW. Een evenredige slaagkans voor woningzoekenden. Waarborgen van voldoende beschikbaarheid van betaalbare woningen. Bevordering realisatie sociale huurwoningen. 4. HUISVESTING VAN SPECIFIEKE DOELGROEPEN 4.1 Viverion en IJsseldal Wonen huisvesten statushouders in principe volgens de taakstelling. De verdeling is 2/3 Viverion en 1/3 IJsseldal Wonen. Als gevolg van de groeiende taakstelling gaan naar verwachting problemen optreden bij de huisvesting binnen de woningvoorraad van de corporaties. Gemeente en corporaties zijn en blijven hierover in gesprek, vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de opgave. 4.2 De gemeente Lochem heeft 250.000,- vrij gemaakt voor de uitwerking en realisatie van alternatieve huisvestingsoplossingen voor de huisvesting van statushouders. In 2017 neemt de gemeente een besluit over de reservering van deze middelen, afhankelijk van de situatie aangaande de huisvesting van statushouders. 4.3 IJsseldal Wonen reserveert 30.000,- voor het opplussen van woningen in de gemeenten Lochem en Voorst. Ook het project Opplussen voor mensen met dementie zal worden voortgezet. 4.4 Viverion investeert in het vraag gestuurd rollatortoegankelijk en obstakelvrij maken van bestaande eengezinswoningen, zodat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarbij ligt de concentratie op oplossingen waar andere doelgroepen ook baat bij kunnen hebben of oplossingen die van tijdelijke aard zijn. Afhankelijk van de uitkomst van de evaluatie van het project Wonen met een plus overweegt Viverion haar ambitie te handhaven dan wel bij te stellen. 4.5 IJsseldal Wonen hanteert een doorstroomregeling voor 70 plussers. De regeling houdt in dat 70 plussers die een eengezinswoning huren en verhuizen naar een gelijkvloerse woning 50% korting Huisvesting statushouders conform taakstelling. Huisvesting statushouders conform taakstelling. Versterking van bewustwording van inwoners van 55 jaar en ouder over hun woonsituatie en hoe zijn langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Passende ruimte voor ouderen en mensen met een lichamelijke beperking. Bevordering van doorstroming zodat eengezinswoningen vrij komen voor jongeren en gezinnen. 5
krijgen op het verschil tussen de oude en de nieuwe huurprijs. De stimuleringsregeling zorgt ervoor dat er meer eengezinswoningen vrijkomen voor jongeren en gezinnen. 4.6 IJsseldal Wonen biedt senioren aan wie een medische urgentie is verleend de gelegenheid om bij voorrang te reageren op passend aanbod. Dat betekent dat zij in de gelegenheid worden gesteld te verhuizen naar een gelijkvloerse huurwoning. 4.7 De gemeente Lochem ontwikkelt onder andere in samenspraak met de woningcorporaties en de huurdersbelangenverenigingen een nieuwe Woonvisie, waarin een belangrijke mate aandacht is voor specifieke doelgroepen. 4.8 In vervolg op de visievorming Regionaal Kompas 2.0 betrekt de gemeente de woningcorporaties en de huurdersbelangenverenigingen bij de ontwikkeling van een actieplan en treedt de gemeente met hen overleg om te komen tot afspraken over passende huisvesting voor mensen met psychische problemen. 4.9 De gemeente Lochem inventariseert het huidige aanbod en de behoefte op het gebied van woonzorg, waarbij ook de plannen van woonzorg aanbieders in de gemeente in beeld worden gebracht. Bevordering van passende huisvesting voor senioren. Een actueel woonbeleid dat aansluit bij de behoefte van bewoners en toekomstige bewoners van de gemeente Lochem. Een duidelijk beeld van wat wordt verstaan onder passende huisvesting voor mensen met psychische problemen en afspraken over wie daarvoor zorgt. Het kunnen maken van een gedegen afweging ten aanzien van concrete ontwikkelingen op het gebied van woonzorg. 5. KWALITEIT EN DUURZAAMHEID VAN WONINGEN 5.1 IJsseldal Wonen stimuleert de plaatsing van zonnepanelen op hun woningen in samenwerking met Lochem Energie. In 2017 is het doel om 10 woningen van zonnepanelen te voorzien. Het project wordt ieder jaar geëvalueerd. Verduurzaming woningvoorraad. 5.2 IJsseldal Wonen gaat geleidelijk en projectmatig zichtbare asbest verwijderen. Het streven is om dit in 2024 voltooid te hebben. Geen zichtbare asbest meer in het bezit van IJsseldal Wonen 5.3 IJsseldal Wonen gaat experimenteren met woonlastengaranties bij investeringen in energiebesparende maatregelen. Kosten energiebesparende maatregelen zijn niet hoger dan de energiebesparingen 5.4 Viverion gaat in 2017 (en de jaren daarna) bij de uitvoering van groot onderhoud en verduurzaming van haar woningen, waar nodig en mogelijk, asbest saneren op basis van uitgevoerde asbestinventarisaties. Daarnaast wordt incidenteel asbest gesaneerd in het dagelijks onderhoud (reparatie- en mutatieonderhoud). In het bijzonder worden asbesthoudende daken die in direct contact staan met de buitenlucht uiterlijk 2024 gesaneerd (wettelijk voorschrift). Terugdringen van asbest in het bezit van Viverion. 6
5.5 Viverion investeert in het groot onderhoud en de verduurzaming (waaronder het plaatsen van PVpanelen) van 128 eengezinswoningen en 15 appartementen. 5.5 Viverion onderzoekt in 2017 of het haalbaar is om de duurzaamheidsambitie (in 2025 gemiddeld op energielabel B / energie-index 1,30) te vervroegen. Vragen daarbij zijn: - Kan de ambitie eerder worden bereikt? - Kan een betere energie-index worden bereikt in 2025? Op basis van de onderzoeksresultaten wordt in 2017 overwogen om de ambitie bij te stellen. 5.6 IJsseldal Wonen, Viverion en de gemeente Lochem stimuleren de inzet van de in 2016 opgeleide energiecoaches door communicatie, informatie op de websites en nieuwsbrieven. 5.7 IJsseldal Wonen, Viverion en de gemeente Lochem verkennen door middel van onderzoek de mogelijkheden om gasloze bestaande bouw te introduceren. Een kwalitatief goede en duurzamere woningvoorraad. Een kwalitatief goede en duurzamere woningvoorraad. Bewustwording over mogelijkheden van energiebesparing en terugdringing woonlasten. Beeld van de haalbaarheid om gasloze bestaande bouw te creëren. 7
6. LEEFBAARHEID EN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 6.1 Viverion investeert in de volgende activiteiten: Buurtbemiddeling gemeente Lochem; Bijdrage aan thuisinformatieproject SWL; Financiële thuisadministratie; Achterpadverlichting Lochem; Onderhoud tuinen en woonomgeving; Buurtimpuls; Strooiwerkzaamheden op eigen gronden. De totale uitgaven voor leefbaarheid in 2017 zijn voorzien op 74,- per verhuureenheid. Leefbare wijken. 6.2 Viverion stuurt aan op de verkoop van maatschappelijk vastgoed dat geen maatschappelijke meerwaarde, maar wel een hoog exploitatierisico heeft. In de gemeente Lochem wordt gestreefd naar het afstoten van 5 panden de komende jaren. Beperking financiële risico s. 6.3 IJsseldal Wonen investeert in de volgende activiteiten: Buurtbemiddeling gemeente Lochem; Financiële thuisadministratie; Het om niet beschikbaar stellen van de steunpunten in Harfsen, Epse en Almen voor initiatieven uit de betreffende kern; Korting op huur in Den Oldenhof voor Gebiedsteam West. 6.4 IJsseldal Wonen onderzoekt samen met de gemeente Lochem en de dorpsraden in Almen, Harfsen en Epse op welke wijze de steunpunten ten nutte van de kernen kunnen worden ingezet ten behoeve van de lokale gemeenschap. Leefbare dorpen. Goede herinvulling van vrijkomend maatschappelijk vastgoed. 6.5 IJsseldal Wonen ontwikkelt kernvisies en bespreekt deze met de gemeente. Naar aanleiding daarvan worden samenwerkingsafspraken gemaakt over het vervolg op de kernvisies. Bij de uitwerking worden de HBV en de dorpsraden betrokken. Gezamenlijke focus per dorp. Afstemmen van plannen en activiteiten. 8
Ondertekening Aldus overeengekomen op 1 december 2016 Gemeente Lochem, de heer B. Groot Wesseldijk, wethouder Viverion, de heer J.W. Allersma, directeur-bestuurder IJsseldal Wonen, mevrouw Y. Winkelhorst, directeur-bestuurder Huurdersvereniging Lochem, de heer J.P.M. Simons, voorzitter Huurdersbelangenvereniging IJsseldal, mevrouw M.J. Brugman, secretaris 9