Lekrecherche Nederland Orthen 68 5231 XS s-hertogenbosch (hoofdvestiging) Lekrecherche Randstad Teleportboulevard 110 1043 EJ Amsterdam T : 088 112 88 00 I : www.lekrecherche.nl E info@lekrecherche.nl Onderzoek verslag lekdetectie Projectadres: Buffelstraat 145 3064 AB ROTTERDAM Opdrachtgever: Uw kenmerk: Mevr. Desiree Valten n.v.t. Onderwerp: Inspectie houten balklaag begane grondvloer waar sprake is van kop rot / verzakking vloer. Project gegevens 1
Gebouw: Samengesteld woongebouw uit voormalige kerk en pastorie bouwperiode < 1950 Installatie gegevens: Standaard Opmerkingen: geen Uitvoering: Datum uitvoering onderzoek: : woensdag 31 mei 2017 Meettechnicus Nederland. Aanwezigen onderzoek Opmerkingen : Dhr. K. Franken leiding technisch en bouwkundig meettechnicus Lekrecherche : Bewoners / eigenaren van het pand, tevens opdrachtgevers. : n.v.t. Onderzoektechnieken: Tijdens het onderzoek is gebruik gemaakt van verschillende onderzoektechnieken. Bouwkundige en leiding technische meettechnici bepalen ter plaatse van het onderzoek welke onderzoektechnieken geschikt zijn om het beste resultaat te verkrijgen. Standaard worden vochtmetingen verricht in combinatie met een infrarood analyse. Daarnaast zijn er vele technieken welke ons in staat stellen de leklocatie te bepalen of gebreken in inzichtelijk te maken. Voor meer informatie over lekkage onderzoek technieken verwijzen wij u naar onze website. Verklaring onafhankelijkheid en AGV: Lekrecherche heeft geen commerciële belangen met derden zoals onder andere makelaars, aannemers of verzekeringmaatschappijen. Lekrecherche voert geen herstelwerkzaamheden uit na vaststelling van problematiek en zal ook niet bemiddelen in partijen voor herstel van de problematiek. Ongeacht onze opdrachtgever zullen belangen van deze of derden geen enkele invloed hebben op onze werkzaamheden, onderzoektechnieken, bevindingen en/of conclusies. Op onze dienstverlening is van toepassing het Nederlands Recht en onze algemene voorwaarden die u kunt nalezen op onze website. Rapportage: Vanaf volgende pagina treft een schade opname en foto overzicht voorzien van commentaren en meetresultaten. Het verslag geeft een inzicht in uitgevoerd onderzoek, meetresultaten en uitleg. Na de fotopagina s vindt u een conclusie van het onderzoek op basis van vaststellingen en meetresultaten. Tevens is dit verslag voorzien van een globaal herstel advies. Voor herstel in detail dienen erkende en ervaren derden herstellende partijen te worden geconsulteerd. Tevens adviseren wij voor herstel contact op te nemen met uw verzekeringmaatschappij of ander van belang zijnde organisaties zoals verhuurder of VVE-beheerder. Schade overzicht opname ten behoeve van de opdrachtgever 2
Plafond: Wanden: Vloeren: Overige: n.v.t. Berging : Vochtschade aan voorzet wanden en constructief door vloerverzakking. Verzakkingen van vloerdelen in kantoorruimte achter het woonhuis en de berging. n.v.t. Schade overzicht is een indicatie en op basis van visuele waarneming. Verborgen schade, gevolgschade of nog te verwachten schade is niet opgenomen of op te nemen. Drukleidingen (CV / water) CV leidingen Er is geen sprake van drukverlies CV systeem. De cv-ketel geeft een normale werkdruk weer en behoeft geen regelmatig bijvullen wat duidt op een druk houdend systeem. Conform verkregen informatie is er sprake van drukverlies cv-systeem. Zie verder fotopagina met digitale opnamen voorzien van toelichting en meetresultaten. Waterleidingen Er is geen sprake van drukverlies waterleidingen bij een uitgevoerde druktest in koude toestand. Druktesten waterleidingen worden gecontroleerd op waterdruk of verhoogde water / gas druk. Er is bij een druktest waterleidingen in koude toestand drukverlies vastgesteld. Het drukverlies doet zich voor in de Zie verder de fotopagina met digitale opnamen voorzien van toelichting en meetresultaten. Vochtmetingen. Er is sprake van afwijkende vochtwaarden. Vochtmetingen zijn uitgevoerd middels het diëlektrisch meetsysteem. Zie onderstaande fotopagina voorzien van toelichtingen. Geen verhoogde vochtwaarden zijn vastgesteld bij uitgevoerde vochtmetingen. Vochtmetingen zijn uitgevoerd middels het diëlektrisch meetsysteem. Zie onderstaande fotopagina voorzien van toelichtingen. Indicatie van vochtwaarden bij een diëlektrisch meetsysteem Het diëlektrisch meetsysteem is een beschadigingsvrije meetmethode om vochtonderzoek uit te voeren naar optrekkend vocht en vochtverdelingen in bouwconstructies zoals metselwerk, beton, cement, hout, isolatiemateriaal enz. De meting berust op het principe van verandering van de elektrische capaciteit van een materiaal in relatie tot het vochtgehalte. Bepaling van een exact % vocht is enkel mogelijk middels calcium carbid metingen waarbij een deel van het materiaal uit de constructie genomen dient te worden. Volle constructies van een minerale bouwstof. (vloeren, wanden, plafonds) Normale waarden Gering verhoogd Vochtig tot nat < 65 digits 65-85 digits 85-160 digits Plaatmateriaal wanden / plafonds < 35 digits 35 55 digits 55 160 digits 3
Meetresultaten en foto overzicht voorzien van toelichtingen: In de kantoorruimte achter het woonhuis en deel van de voormalige kerk is sprake van verzakking begane grondvloer zijnde een houten balklaag. Gebouw is gerealiseerd op gemetselde funderingen met steens gevelwerk zonder luchtspouw. Verzakking doet zich eveneens voor in de keuken en berging en met name bij geveldelen. In de keuken van het woonhuis en woonkamer is geen sprake van verzakking waarbij woonhuis (voorste kerk deel) sprake is van een betonvloer tussen de gemetselde fundering. In het pand is sprake van voorzetwanden voorzien van isolatie wol tegen steens gevelwerk. Naast isolerende werking werken voorzet constructies maskerend voor eventuele vochtproblemen. In voorzet wanden zelf worden geen 4
hogere vochtwaarden waargenomen. Is er sprake van enig vocht in gemetselde geveldelen dan is er door voorzetconstructie ook sprake van belemmering droog ventilerend vermogen. Op locaties met metselwerk originele wanden toegankelijk is sprake van hogere vochtwaarden welke duiden op optrekkend vocht zandbed. E.e.a. is te verwachten met metselwerken welke door leeftijd meer capillairen krijgen. Deze omstandigheden worden vaak waargenomen in gebieden met hoger grondwaterpeil of aanwezig na veel regen. De gemetselde fundering onder de geveldelen staat in een natte ondergrond. E.e.a. zal niet direct leiden tot constructieve gebreken. Houten balken in kantoorruimte geven bij camera inspectie houtrot weer en is er sprake van schimmel aangroei op de balken. Veelal met als oorzaak te geringe ventilatie. (zie info volgende pagina) 5
In minder mate maar wordt waargenomen aanvang hout aantasting en schimmel nabij de hoek slaapbank. 6
Vochtproblemen houten balk laag begane grond algemeen. Woningen van voor 1960 zijn nagenoeg alle bij nieuwbouw uitgevoerd met gemetselde funderingen en een houtenbalk begane grondvloer. De begane grondvloer bestaat uit balken gelegen in de gemetselde fundering en is er sprake van een kruipruimte. Afhankelijk van het gebied waarin de woning is gelegen kan er sprake zijn van enig hoger grondwaterpeil wat leidt tot een vochtig zandbed in de kruipruimte en daarmee de nog dieper in de grondlaag aanwezige gemetselde fundering. Metselwerken en zeker ouder krijgen gebreken door leeftijd welke niet tot constructieve problemen leiden maar wel meer kans op gevoeligheid voor vocht. Optrekkend vocht (capillair) is hiervan het gevolg. Genoemde vochtige omstandigheden worden vaak aangewezen als de oorzaak van rotte vloerbalken. Dit is echter niet terecht. Hout is een levend product en kan vocht opnemen en zal dit in drogere periode ook weer afstaan. Bij correcte ventilatie zal er sprake zijn van een beter drogende situatie. Ook funderingen zullen bij voldoende kruipruimteventilatie drogen en daarmee minder kans op optrekkend vocht boven de begane grond vloer. Ventilatie gebreken. Het is met name gebreken in ventilatie welke rotte van houtenbalken of koppen hiervan veroorzaken. Ventilatie betekend luchtverversing en daarmee is er noodzaak van luchtcirculatie. Ofwel een loef en lijzijde. Is er sprake van te weinig luchtcirculatie en vochtig hout dan is er sprake van een ideale omstandigheid dat er schimmel aangroei ontstaat. Schimmel groeit enkel aan bij stilstaande of minimale luchtcirculatie. Het is schimmel en zwam welke zullen zorgen voor rotte van hout. Is er voldoende ventilatie en normale vochtomstandigheden dan kunnen vloerbalken van kwaliteit hout wel honderd jaar mee. Herstel van rotte vloerbalken. Afhankelijk van de mate van constructieve schade aan houtenbalken kan deels herstel worden uitgevoerd van houten balken (koprenovatie) of worden deze in geheel vervangen. Tegenwoordig kan ook worden gekozen voor renovatievloeren waarbij balken worden vervangen door voorgespannen betonbalken, voorzien van isolatie broodjes en aansluitend een druklaag. Deze laatste renovatie wijze voorkomt herhaalde problemen balklaag en blijft de kruipruimte aanwezig. Tevens is er hierbij sprake van een isolatievloer. Het vol storten van de kruipruimte met beton is af te raden gezien tevens verdwijnen van de ventilatie fundatie. Bij inkassing (= funderingsherstel) is geen ander optie maar dan wordt dit niet uitgevoerd wegens problemen houten balklaag. Ventilatie verbetering. De kruipruimte dient voldoende hoog te zijn voor luchtcirculatie. Aan voor en achtergevel dient sprake te zijn van ventilatie openingen. Zijn deze op oude wijze gerealiseerd in metselwerken via een eventuele spouw dan kunnen nieuwe direct worden aangeboord tot kruipruimte en voorzien van ventilatiebuis. Oude voorzieningen zitten vaak dicht door vervuiling. Breng het maaiveld niet hoger dan ventilatie wegens belemmering. Ook dient strakke plaatsing van een moerbalk direct voor de ventilatie worden vermeden. Pas op bij realiseren van een aanbouw. Bouw aan met een kruipruimte of verleng ventilatie sparingen in de tegen bestaande fundering aangebrachte betonvloer. Niet geïsoleerde CV leidingen kosten onnodig energie. Een voordeel is opwarmen van kruipruimte en daarmee droging. Een nadeel is stijgen van de relatieve luchtvochtigheid kruipruimte en in combinatie met te minimale ventilatie condens tot gevolg op de balken nabij koude geveldelen of inlegging. 7
Bij camera inspectie balken tegen de ruimte scheiding voor en achter kerkdeel is sprake van droge balken zonder aantasting houtrot en schimmel. (blank). Door fundering tussen ruimte en aan voorzijde een volle betonvloer is er geen sprake van ventilatie. Vloer wijkt verder niet en is er een droge situatie. De al eens gerenoveerde vloer is gelegen op kalkzandsteen muurtjes of gemetselde pouren. Zandbed is aansluitend afgestort met beton. 8
Bij de entree keuken in kantoorruimte is eveneens sprake van overwegend blank hout, geen verzakking of bijzonderheden als schimmel. Geïsoleerde CV leidingen in hoek kantoor tegen keuken en patio zorgen voor een drogende situatie gedurende het stookseizoen. Er zal hierdoor en zeker bij te minimale ventilaties risico ontstaan op condens bij koudere (gevel) delen. 9
Zoals bij u reeds bekend dienen minimaal balken in de berging te worden vervangen en het deel tegen de zijgevel van kantoorruimte. Bij werkzaamheden dient tevens de ventilatie worden verbeterd aan geveldelen achterzijde. Bij boren ventilatie patiozijde en ventilatie doorvoeren belendende pand tot voorbij gemetselde dragende constructie balklaag. Hoe meer ventilatie hoe beter echter boven maaiveld. In linker deel gebied kantoorruimte is bij camera inspectie en zover beeld via toegang nog sprake van balken in goede constructieve staat zonder schimmel aangroei. Uit kosten overgingen en ingrijpende opvangende maatregelen kan gekozen worden vloerdeel te behouden echter met verbeteren van ventilatie voorzieningen. Zie verder advies. 10
Onderzoek conclusie / advies Op basis van meetresultaten tijdens het onderzoek en waarnemingen is er nabij geveldelen sprake van te verwachten vochtigere balken en condens. Door te minimale ventilatie van de overgebleven kruipruimte ontstaat er op vochtigere vloerdelen schimmel zoals bij camera inspectie waargenomen. Schimmel en zwam zorgen voor houtrot en niet per definitie vochtig hout. Bij voldoende luchtcirculatie zal geen schimmel of zwam aangroei ontstaan. Maatregelen tegen vocht in de fundering (injectie verglazen) is gezien gevelwerk, zwevende uitvoering vloeren en voorzet wanden niet aan te bevelen dan wel noodzakelijk. Voor berging dienen balken te worden vervangen en bij voorkeur kruipruimte deels uitgegraven voor hoogte en ruimte. De kruipruimte dient te worden voorzien van voldoende ventilatie. De kantoor ruimte dient minimaal aan gevelzijde belendende pand worden voorzien van nieuwe balken dan wel aanlassen koppen. Hiervoor dient de vloer te worden geopend. De vliering is op te vangen middels stempels, tijdelijk of direct permanent. Ook hier en zeker gezien minimale hoogte kruipruimte ventilatie verbetering toepassen in achtergevel, zijgevel belend perceel en patio zijde. Door fundaties als bij keuken doorvoeren realiseren. Kortom zo veel mogelijk luchtcirculatie bij de keuze vernieuwde / gerenoveerde houten balklaag. Als alternatief kan gekozen worden voor renovatievloeren (zoals o.a. VBI renovatievloeren). Voordeel is isolatievloer en geen herhaling kans op houtrot. Tevens blijft kruipruimte bestaan. (zorg wel voor sparing / opening bij leidingverloop CV afvoeren etc. = luik). Kosten zijn echter hoger (materiaal ca 50-75 euro m2) tegen materiaal kosten houten balk ca 20 euro afhankelijk van soort, behandeling, maat en zaagverlies. Overige kosten als aanbrengen en sloop gelijk. Bij vragen vernemen wij deze graag. Bij twijfel over voorgestelde renovatie werkzaamheden door uw aannemer kunt u ook contact met ons opnemen. Kars Franken Meettechnicus Lekdetectie Telefoon direct: 0031 (0) 653866440 Wij danken u voor uw opdracht en hebben onderzoek naar besten uitgevoerd en voorzien van een advies. Mocht u verdere informatie wensen of aanvulling dan verzoeken wij u digitaal met ons contact op te nemen. Ook bij opmerkingen of klachten hopen wij deze te vernemen ter verbetering van ons proces en dienstverlening. T : 088 112 88 00 I : www.lekrecherche.nl E info@lekrecherche.nl Opmerkingen : Meetresultaten en omstandigheden zijn moment opname tijdens het onderzoek. Bij gewijzigde omstandigheden kan er sprake zijn van wijziging in meetresultaten. 11