Woonadviesraad 12 oktober 2015 afdeling grondgebiedszaken Aanwezigen: Van den Eede Eddy - voorzitter 19:45 Vanhove Ilse - secretaris 19:30 Steven Rits deskundige 19:40 Cluts Ellen 3Wplus - deskundige 19:00 Borms Marie-Louise 19:50 Cleymans Geert (plaatsvervanger Verbraecken Sofie) 19:54 Francx Jan 19:59 Goossens François 19:59 Kerckaert Myriam 19:55 Slachmuylders Peter 20:00 Snyers Gunter 20:00 Van Buggenhout Willy 19:58 Van Eynde Josée 19:55 Verontschuldigd: De Decker Elke Dirckx Vincent Vanhoutte Stefaan Afwezig: Eddy Vranckaert - schepen De Decker Catharina Raes David 01 OPVOLGING VERSLAG Terugblik infomomenten Samenhuizen Het project De Okelaar is een uitzonderlijk en omvangrijk project. Het project is gebaseerd op 3 pijlers. Ecologische pijler Bouwen met ecologische materialen, delen van materiaal en auto, gemeenschappelijke voorzieningen (zaal, wasruimte enz ) Sociale pijler Niet alleen voor de woongemeenschap zelf, maar ook de buurt betrekken bij activiteiten om zo een groot draagvlak te creëren. Binnen het project ook ruimte voorzien voor minder draagkrachtige mensen als permanente bewoner of voor een tijdelijk verblijf (kamers met zorg). Er worden ook sociale huurwoningen voorzien. Spirituele pijler Leven met respect en liefde voor alles wat leeft. De kleinste wooneenheid (57m²) kost ongeveer 100.000 EUR en de grootste (190m²) ongeveer 250.000 EUR casco opgeleverd. De provincie Vlaams-Brabant promoot alternatieve woonvormen en rijkt ook prijzen uit voor projecten. In de toekomst wenst de woonadviesraad om alternatieve woonvormen te blijven promoten. Misschien kan het gemeentebestuur op termijn een pand of grond ter beschikking stellen voor een cohousing project. Voor het opstarten van een project is begeleiding door bijvoorbeeld vzw Samenhuizen aangewezen. Verslag woonadviesraad 12 oktober 2015-1 -
Markt 1 (oud gemeentehuis) wordt voorgesteld als mogelijk cohousingproject. De Vlaamse regering wenst ook een duidelijk juridisch kader voor de nieuwe woonvormen. De woonadviesraad stelt voor dat het gemeentebestuur volgende bouwstenen in hun beleid inbouwt: Bouwsteen 1: Een positief klimaat creëren rond goed nabuurschap, delen en lokale inspraak; Bouwsteen 2: Gemeenschappelijk wonen ondersteunen; Bouwsteen 3: Gemeenschappelijk wonen promoten; Bouwsteen 4: Samenwerken en overleggen rond gemeenschappelijk wonen; Bouwsteen 5: Een pilootproject in de gemeente initiëren of ondersteunen. Zie folder Samenhuizen in het lokaal beleid. De woonadviesraad stelt voor om een lijst op te maken van mogelijk locaties voor cohousing projecten op het grondgebied van Londerzeel 02 RUP WOONLAGEN Procedure MER-screening. De perimeter voor de MER-screening (milieu effecten rapport) is vastgelegd. Er werd gekozen voor een ruime zone waarop een MER-screening zal uitgevoerd worden. Over de inhoud van het RUP werden nog geen uitspraken gedaan. Het uiteindelijke RUP kan kleiner zijn dan de perimeter voor de MER-screening. Voor het onderzoek wordt gekeken naar de gevolgen van het verhogen van het aantal woonlagen van 2 naar 3 op het milieu, mobiliteit, enz Binnen de perimeter voor de MER-screening vallen 2 binnengebieden: Egmont en Dorpsstraat- Vieremeuleke (momenteel gelegen in KMO-zone). Het optrekken van de woonlagen van 2 naar 3 zal visueel aan de hoogte van de gebouwen en dus ook het straatbeeld niets veranderen. Indien een ééngezinswoning wordt omgebouwd naar een meergezinswoning dan moet ook voldaan worden aan volgende voorwaarden: - Gemiddeld 80m² per woongelegenheid - 1,5 parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein per woongelegenheid - Per woonentiteit voldoende leefkwaliteit - Per woonentiteit een buitenruimte (tafel + 4 stoelen) Niet ieder gebouw zal aan deze voorwaarden kunnen voldoen. Accentgebouwen met een extra bouwlaag/woonlaag kan worden toegestaan op bepaalde locaties. Opmerkingen: Nu er gekozen is voor een ruimere perimeter, wordt voor de eigenaars binnen deze zone een bepaalde verwachting gecreëerd. Als nadien gekozen wordt voor een kleiner RUP, dan kan hierdoor tegenkanting ontstaan. Voor eigendommen binnen het RUP wordt (of lijkt het dat) een meerwaarde wordt gecreëerd en de eigendommen net buiten het RUP niet. Het gemeentebestuur kan kiezen voor volgende opties: - Ordenen van het hele gebied met een RUP - Beperkt RUP binnen een beperkte perimeter met als doel de woonlagen verhogen. - Verschillende kleinere RUP s gefaseerd opmaken Hoe groter het gebied en gedetailleerder het RUP, hoe moeilijker de opmaak wordt. Dit kan het volledige proces vertragen. Verslag woonadviesraad 12 oktober 2015-2 -
Er kan ook gekozen worden om te werken met kleinere RUP s binnen de perimeter, maar met een gefaseerde uitvoering. Dus eerst het RUP woonlagen, later eventueel het RUP Dorpsstraat- Vieremeuleke enz Voor de realisatie van het binnengebied Dorpsstraat-Vieremeuleke is in ieder geval een RUP nodig om de bestemming van de grond te wijzigen van KMO naar wonen. Er kan ook op een andere manier verdicht worden, door bijvoorbeeld tweegezinswoningen toe te laten. Dit hoeft niet noodzakelijk geregeld te worden via een RUP, maar zou ook kunnen met een stedenbouwkundige verordening. De bezorgdheid bestaat dat de winkelpanden zullen verdwijnen, omdat er woongelegenheden van gemaakt worden. Winkelpanden op een goede locatie zullen blijven, omdat deze voldoende inkomsten hebben. Niet ieder pand kan omgevormd worden naar appartementen, omdat ook moet voldaan worden aan voorgaande voorwaarden (80m² per woonentiteit, 1,5 parkeerplaatsen per woongelegenheid) De woonadviesraad heeft enkele bezorgdheden omtrent het RUP woonlagen: - Er wordt een meerwaarde gecreëerd voor eigendommen die binnen de grenzen van het RUP vallen - Er wordt een verwachting gecreëerd voor eigenaars die binnen de perimeter van de MER-screening vallen. Als deze uiteindelijk niet opgenomen worden in het RUP, kan dit voor de nodige tegenstand zorgen. - De vrees bestaat dat in de dorpskern de ééngezinswoningen zullen vervangen worden door appartementen door de invoering van de 3 de woonlaag. 03 VISIENOTA BINNENGEBIED EGMONT Via onderstaande link kunnen de visienota en de resultaten van de enquête gedownload worden. http://www.londerzeel.be/londerzeel-egmontsite.html De visienota werd goedgekeurd door de gemeenteraad. Deze werd opgemaakt na de enquête. Om de visienota verder uit te werken werd een werkgroep opgericht. De nota werd overgemaakt aan NV Diepensteyn. Zij kunnen nu rekening houden met de randvoorwaarden van de visie om een nieuw ontwerp in te dienen (verwacht in het najaar van 2015). Enkele voorwaarden zijn: - Autoluw binnengebied - 3 bouwlagen met uitzonderlijk een accentgebouw met 4 bouwlagen - 1/3 de bebouwen en 2/3 de open ruimte (waarin het openbaar domein verwerkt zit, kan dus ook parking zijn) - Variatie in de architectuur - Open scenario voor de omgeving (toegankelijk voor publiek) - Het aantal parkeerplaatsen is nog niet bepaald. Dit zal uit het mobiliteitsplan blijken. Op het vlak van wonen wordt gevraagd om een mix aan woonvormen te voorzien: - Het gemeentelijk reglement wonen (15% voor sociale huurwoningen) - Toegankelijke woningen (binnen de perimeter van het woon- en zorgcentrum) - Kleinere woongelegenheden (voor alleenstaanden) - Grotere woongelegenheden voor gezinnen De nota wordt over het algemeen positief onthaald, omdat er veel beeldmateriaal in verwerkt is. 04 HERZIENING STRUCTUURPLAN LONDERZEEL LUIK WONEN CONCEPT TWEEGEZINSWONING Het is nog niet duidelijk wat de herziening van het structuurplan zal inhouden. Volledig opnieuw beginnen of werken rond bepaalde thema s. Verslag woonadviesraad 12 oktober 2015-3 -
De opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan heeft ongeveer 4 jaar geduurd, dus volledig herbeginnen is niet wenselijk. De woonbehoeftestudie moet wel bijgewerkt worden. Alternatieve woonvormen (cohousing, tweegezinswoning, duo-wonen, zorgwonen enz ) zouden als thema kunnen opgenomen worden in het structuurplan. Bij een tweegezinswoning blijft de typologie van de woning een ééngezinswoning, maar wordt deze opgedeeld in 2 woonentiteiten. Bepaalde woningen zouden hiervoor in aanmerking kunnen komen. Voorbeeld grote villa s, grote vierkant hoeves, herenhuizen enz Hiervoor kan een draaiboek opgesteld worden. Vorselaar laat ook vervangbouw toe. Dit wil zeggen dat de bestaande villa vervangen wordt door 2 woningen. Link naar RUP kern Vorselaar. Voor Daalkouter en Houtenveld is het toegelaten om duo-woningen te maken. De ééngezinswoning kan omgevormd worden naar een tweegezinswoning. De voorwaarde is dat de woning eigendom blijft van één eigenaar. Zo is het mogelijk om de tweegezinswoning terug om te vormen naar een ééngezinswoning. Voor zuiver woongebied is nu ook al heel wat mogelijk. Het opsplitsen van een grote villa naar 2 woningen kan in vele gevallen nu ook al. Voor het buitengebied moet het ontdubbelen van woningen beperkt blijven, om de impact op de mobiliteit te vermijden. Voorlopig wordt dit in het buitengebied niet toegestaan. De woonadviesraad stelt voor om een visie omtrent alternatieve woonvormen te ontwikkelen. Deze visie kan mee opgenomen worden bij de herziening van het structuurplan Londerzeel. 05 KRUISWEG AANVRAAG PRINCIPIEEL AKKOORD Bij de provincie Vlaams-Brabant werd een principieel akkoord aangevraagd voor de ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied Kruisweg. Het gemeentebestuur moet hiervoor advies verlenen (via gemeenteraadsbeslissing). Als de gemeente een negatief advies geeft, dan zal de provincie dit volgen. Geeft de gemeente een positief advies, dan wordt de uiteindelijke beslissing genomen door de provincie (kan dus ook negatief zijn). Het betreffende perceel is gelegen in een woonuitbreidingsgebied, maar ook in de zone voor de aanleg van een op- en afrittencomplex. De op- en afrit zullen niet op deze locatie worden uitgevoerd, maar heeft in ieder geval gevolgen voor de bebouwbaarheid van het perceel. Onbebouwde percelen gelegen binnen deze zone mogen niet bebouwd worden. De aanvrager baseert zich op een omzendbrief (deze is niet meer van toepassing) waarin gesteld wordt dat restpercelen in een woonuitbreidingsgebied kleiner dan 0,5 ha mogen bebouwd worden. Zij hebben ook een schets uit het Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan gehaald waarop de zoekzones voor KMO zijn aangeduid. Deze schets komt uit het informatief gedeelte en heeft geen juridische waarde. De dienst Ruimtelijke Ordening wil een negatief advies geven, omdat er anders een precedent gecreëerd wordt voor de andere woonuitbreidingsgebieden. Woonuitbreidingsgebieden zijn reservegebieden voor als er een tekort aan bebouwbare gronden is. Volgens het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd het woonuitbreidingsgebied Kruisweg bevroren als KMO-zone (eventueel deels als woonuitbreiding). Enkel sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen zonder motivering een woonuitbreidingsgebied aansnijden. De woonadviesraad geeft een ongunstig advies voor de aanvraag tot principieel akkoord. Verslag woonadviesraad 12 oktober 2015-4 -
06 VARIA Geert Cleymans heeft een projectvoorstel voor een perceel gelegen op de hoek van Klein Holland en de Begoniastraat (zie in de bijlage). Het project omvat een handelsruimte aan Klein Holland met daarboven 2 appartementen en 5 woningen aan de Begoniastraat, type bel-etage. Het gelijkvloers wordt ingericht als parking. De parking wordt volledig overdekt, waardoor de mogelijkheid ontstaat om een daktuin te maken voor de aanpalende woningen. De woningen hebben een oppervlakte van ongeveer 100 tot 110m² en zullen worden gebouwd conform de BEN-norm. Er worden meer parkeerplaatsen voorzien dan wordt gevraagd door de gemeente (18 ipv 12). Densiteit van ongeveer 70woningen/ha. Bespreking Het perceel wordt 100% bebouwd. Het geheel wordt wel een zwaar volume. Voor de appartementen aan Klein Holland wordt een plat dak voorzien in vergelijking met de woningen aan de Begoniastraat. Dit volume moet herbekeken worden, zodat dit minder massief lijkt. Het is mogelijk om slechts een deel van de parking te overdekken en de 1 ste 2 woningen een buitenruimte geven op het gelijkvloers. Hierdoor zal het geheel ook al een stukje lichter zijn. Het gebouw met de handelsruimte en appartementen zou ook gekoppeld kunnen worden aan de eerste twee woningen, waardoor een L-blok wordt gevormd. Hierdoor is er meer ruimte om de parking te organiseren. De woonadviesraad stelt voor om de plannen aan te passen als volgt: Eventueel en indien mogelijk: de eerste blok aan Klein Holland één geheel laten vormen met de 2 eerste woningen aan de Begoniastraat. De parking niet volledig te overdekken, waardoor voor de 1 ste 2 woningen in de Begoniastraat een buitenruimte kan gecreëerd worden op het gelijkvloers. Dit zal het geheel een stuk lichter maken. Enkele grote bomen voorzien om het geheel aan te kleden. De laatste 2 parkeerplaatsen (uiterste hoek van het perceel) weglaten om een doorsteek te voorzien naar het station. 07 VOLGENDE VERGADERING 23 november 2015 - Opvolging verslag - Concept tweegezinswoning Ilse Vanhove Verslag woonadviesraad 12 oktober 2015-5 -