Revolverende inzet van middelen SteenGoed Benutten Technische Briefing 11 oktober 2017 Antoine Burgers Rob Oosterom Anne van Eldonk (Fakton)
Antoine Burgers Programmamanager SteenGoed Benutten h.burgers@gelderland.nl 026-359 9270 Rob Oosterom Procesregisseur programma SteenGoed Benutten r.oosterom@gelderland.nl 026-359 8143 Sonja Sprokkereef Teammanager Wonen, Ruimte en SteenGoed Benutten s.sprokkereef@gelderland.nl 026-359 9757 2
Opzet Welkom en doel 1. Aanleiding Ontwikkelprogramma SGB Context revolverende inzet 2. Bevindingen en aanbevelingen verdiepend onderzoek Behoefte (vraag) aan inzet revolverende middelen SGB Ervaringen in den lande Advies verschijningsvorm 3. Spoorboekje: uitwerkingen en keuzes, proces, planning 4. Vragen 11.00111.05 11.051 11.15 11.151 11.35 11.351 11.40 11.401 12.00 3
Doel van de technische briefing Uw Staten meenemen in de bevindingen en aanbevelingen over revolverende inzet van middelen om doelen SGB mede te realiseren Uw Staten meenemen in het vervolgtraject 4
1. Aanleiding 5
Essentie ontwikkelprogramma SGB Gebiedsgerichte aanpak van (dreigende) leegstand op cruciale plekken in dorpen en steden, om het gebied beter te laten functioneren Via de inzet van kennis en kunde, procesbegeleiding en financiële instrumenten voor planontwikkeling en 1realisatie 6
SGB opgaven Bijzondere leegstaande objecten; transformatie op object-/projectniveau Maatschappelijke functies; bundeling en concentratie Aanloopstraten en kernwinkelgebied; aantrekkelijkheid op peil Werklocaties; transformatie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Kleine dorpscentra; voorzieningenniveau op peil Vrijkomende agrarische bebouwing; effecten in omgeving Particulier eigendom; energietransitie 7
Context revolverendeinzet 2010: MKB Kredietfaciliteit Gelderland 2012: Innovatie# en Energiefonds Gelderland 2013: Topfonds Gelderland 2014: Verbreding inzet revolverende middelen (RM) onderzoeken inzet RM in cultuur, vrijetijdseconomie, bedrijventerreinen dochterfondsen onder Topfonds Gelderland evaluatie na 2 jaar 2016/2017: VVP en SGB verkennend onderzoek revolverendheidin programma SGB, aanscherping en verkenning fonds Programma Vitale Vakantieparken vervolgonderzoek + opstellen businessplannen economie duurzame energie kwaliteit leefomgeving Doorontwikkeling inzet Revolverende Middelen 8
3 lopende sporen Vitale Vakantie1 parken Steengoed Benutten Fonds Herstructurering Bedrijventerreinen Gelderland 9
Onderzoeksvraag Kan het doel van SGB ook via de inzet van revolverende middelen worden behaald? En zo ja, wat is de best passende manier? HOE = vormgeving: Op welke wijze kan deze inzet effectief worden vormgegeven? WAAROM = urgentie: Is er behoefte aan de inzet van revolverende middelen voor de SGBopgave? Koers document 10
2. Bevindingen en aanbevelingen verdiepend onderzoek 11
Behoefte (vraag) aan inzet revolverende middelen SGB Gemene deler: Vraagdruk in transitie opgaven op gebouw1 en gebiedsniveau Overbrugging bij marktfalenin haalbaarheids1en ontwikkelfase (door risico s op gebouw1 en/of gebiedsniveau) Behoefte aan ontwikkelkracht om projecten marktklaar te maken Koers: financieringsvraagstuk + ontwikkelvraagstuk 12
Market challengejuni 2017 Financiering sec helpt niet. Tijdelijke overbrugging is nodig, na vastgesteld bestemmingsplan zijn de banken vaak weer bereid te financieren. Zonder ontwikkelkracht was HMO lang niet zo effectief geweest, juist de combinatie met het zelfstandig kunnen initiëren leidt tot slagkracht. Er blijven projecten met een onrendabele top, of hoge aanloopverliezen, waar subsidiëring nodig is. 13
Revolverendfonds op afstand Gezien als volwaardige partner: slagvaardig en snel Cofinanciering door derden is eenvoudiger Geld blijft geoormerkt voor vastgestelde doelen voor langere periode Vennootschapsbelasting (VPB) op afstand Succesvol gebleken bij meerdere vergelijkbare publieke fondsen Koers: revolverend fonds op afstand 14
Ervaringen in den lande Legenda Koers: Zorg voor logische keuzes ten aanzien van de thema s Combineer financieringsinstrumenten met ontwikkelkracht 15
Ervaringen in Gelderland Evaluatie Fonds Herstructurering Bedrijventerreinen Gelderland (FHBG) Onvoldoende effectief in huidige vorm Overeenkomsten met opgave SGB: Doel/aard van de opgave Integratie/verbinding ontwikkelactiviteit: aanjaag1 en regierol Soortgelijke competenties nodig Inzet (publiek) instrumentarium en flankerend beleid van belang Koers: Samenvoeging revolverende opgaven SGB en FHBG Bevestiging fonds met ontwikkelmaatschappij 16
Advies verschijningsvorm Doelstelling en targets Een brede taakopvatting met een maatschappelijke doelstelling Rolopvatting: actief acteren in de Gelderse markt waar marktfalen is Targets: gericht op (financiële) levensvatbaarheid fonds Type opgaven: ruimtelijke transitie als leidend thema Verdeling opgaven: flexibel meebewegen Aansluiten bij andere programma s voor extra effectiviteit 17
Advies verschijningsvorm Financiële structuur Een flexibele structuur met een gemiddelde risico&acceptatie Schematische werking financiële structuur FSGB FSGB Gelderland Financieren Financiering Cofinanciering Subsidie Garanderen Mogelijke fondstoetreder(s) Ontwikkelen Garantie Financiering Ontwikkelen Subsidie 18
Advies verschijningsvorm Organisatorische structuur Een autonome organisatie met financiële en ontwikkelende competenties Activiteiten nodig voor ruimtelijke ontwikkeling en ondersteuning door FSGB (Vastgoed) Ontwikkeling Acquisitie Beoordeling Contract Management Governance Initiatiefnemer Loket/ Business Development Selectie/ Haalbaarheid Financiële/MK BA toetsing Beheer, Contract Mgt, Fund mgt) DIR / RvC/ AVA / Inv.Cie
Koersdocument Revolverend fonds SGB Organisatorische structuur Relatie met omgeving Projecten/initiatieven Ontwikkelaars Financiers Gemeenten Ondernemers Banken Initiatiefnemer? Ja Nee FSGB Beleggers Provincie Gelderland Intake project Zelf initiatief nemen Consumenten Proces/regie Versterken project Toetsen project Afstemmingstafel Project gereed? Nee Ja Toetsen revolverendheid business case Ontwikkelen Risico safgenomenen ontwikkelbaardoor derden? Ja Onderwijs Experts Subsidie Verlenen subsidie Nee / deels Sluitend? Ja Extern financierbaar? Nee Ja Ondersteunen project Overdragen aan markt Garanties Financieren Risico safgenomenen extern financierbaar? Ja Consultancy 20
Spoorboekje 21
Vervolgstappen uitwerkingen en keuzes 0. Vaststellen spoorboekje 1. Vaststellen koersuitspraken 2. Keuze in positionering van het fonds: gezamenlijke entiteit SGB en FHBG als nieuwe verbonden partij met eigen identiteit of samen onder Topfonds Gelderland 3. Uitwerking en keuzes in ontwerpprincipes a. Strategische koers positionering op hoofdlijnen b. Doelstelling en targets c. Financiële structuur d. Organisatorische structuur sept 17 Stap 0 en 1 nov 17 A okt#dec 17 B Stap 3 C mei 18 4 juli 18 Stap 2 D 22
Samenvatting koers Specifieke behoefte voor een gedeelte van de opgave SGB in ruimtelijke transitie met vraagdruk Vooral bij opgaven waar een financierings1en ontwikkelvraagstuk aan elkaar verbonden zijn Vormgeving in een fonds op afstand Vooral gebaat bij een combinatie van financieringsinstrumenten en ontwikkelactiviteit dicht bij elkaar georganiseerd (fonds met ontwikkelmaatschappij) Integratie van de opgave van SGB en FHBG is een logische stap 23
Vragen? 24