ANALYSE WONINGMARKT 2 e kwartaal 2017
De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 2
Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 4 2 Transacties... 5 2.1 Aantal transacties... 5 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning... 5 2.3 Vierkantemeterprijzen van de gemiddeld verkochte woning... 6 2.4 Verkooptijden... 6 2.5 Vraag-verkoopprijsverschillen... 7 3 Aanbod... 7 3.1 Aantal woningen in aanbod... 7 3.2 Vraagprijzen van het aanbod... 8 3.3 Looptijd van het aanbod... 9 4 Overige kengetallen woningmarkt... 9 4.1 NVM Krapte-indicator... 9 4.2 Instroomquote... 10 5 Nieuwbouw... 10 5.1 Veel nieuwe projecten in verkoop gekomen... 10 5.2 Aantal transacties neemt niet toe... 11 5.3 Totale aanbod blijft dalen... 11 5.4 Krappe markt, hoge prijzen... 11 5.5 Steeds meer nieuwbouw voor welvarende gezinnen, steeds minder voor starters... 11 6 Regionale dynamiek... 12 Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster... 14 Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers... 15 Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM... 16 Bijlage 4 Indeling dynamische regionale woningmarkten... 18 Bijlage 5 Definities... 19 3
1 Samenvatting Dit document beschrijft met name de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over een regio vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen. In het 2 e kwartaal 2017 wisselden ruim 42.600 bestaande koopwoningen van eigenaar. Dat is voor het eerst in 16 kwartalen een daling in vergelijking met een jaar eerder. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 56.900 transacties. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal 168.300 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neerkomt op ruim 225.000 transacties voor de gehele markt. De prijs is in het 2 e kwartaal 2017 toegenomen tot 258.000. De prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +9,0%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt ruim 25% hoger dan op het dieptepunt en 2% hoger dan in 2008. De vierkantemeterprijs van een gemiddeld verkochte woning is in een jaar tijd met 7,8% gestegen. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 63 dagen, 25 dagen minder dan een jaar geleden. Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs is gedaald tot 1,7%. 22,5% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt steeds sneller af. Halverwege het 2 e kwartaal 2017 (de peildatum voor het aanbod) staan er bij NVM-makelaars bijna 73.000 woningen in aanbod. Dat is 35% minder dan een jaar geleden. Ook vergeleken met een kwartaal eerder is er sprake van een daling van het woningaanbod van bijna 8%. In de totale bestaande koopwoningmarkt telt het woningaanbod nu 97.000 woningen (voor het eerst sinds 2004 onder de 100.000). De vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning komt in het 2 e kwartaal van 2017 uit op 323 duizend euro. De vraagprijzen liggen 7,1% hoger dan een jaar geleden. Vooral de vraagprijs van appartementen stijgt hard. De looptijd van de halverwege het 2 e kwartaal 2017 in aanbod staande koopwoningen is in een jaar tijd met ruim 22% gedaald tot 256 dagen. 38% van de woningen staat een jaar of langer te koop, 17% zelfs drie jaar of langer. Een potentiële koper koos in het 1 e kwartaal 2017 uit ruim 5 woningen (= krapte-indicator). De verkoopkans van woningen, die te koop komen, neemt verder toe. 65% van de nieuw in aanbod gekomen woningen (in het 1 e kwartaal 2017) is binnen 90 dagen verkocht. De instroomquote bedraagt 58% in het 2e kwartaal 2017. In het 2 e kwartaal 2017 zijn circa 7.400 nieuwbouwwoningen door NVM-makelaars verkocht, net zo veel als vorig jaar. De laatste 4 kwartalen zijn circa 33.000 nieuwbouwwoningen te koop gezet bij NVM-makelaars. Nieuwbouw richt zich steeds meer op de doorstromer. Voor een gemiddelde nieuwbouwwoning werd 16% meer betaald dan een jaar geleden. Er is een plus van 9% op de vierkantemeterprijs. Regionaal gezien is er sprake van een driedeling op de Nederlandse koopwoningmarkt. Er zijn regio s met een evenwichtige woningmarkt, maar een toenemend aantal regio s kent een sterke verkopersmarkt en een aantal regio s heeft nog altijd een kopersmarkt. 4
2 Transacties 2.1 Aantal transacties Voor het eerst in 16 kwartalen is het aantal transacties gedaald in vergelijking met een jaar eerder. Het gaat om een daling van een luttele 0,8%, maar het markeert een belangrijk keerpunt in de bestaande koopwoningmarkt. Aan de uitbundige groei van het aantal transacties is een einde gekomen. Sinds het 2 e kwartaal van 2013 verdubbelde het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars op jaarbasis van ongeveer 82.000 in 2013 tot 168.000 nu. De kentering kondigde zich al enige tijd aan: in de krappe woningmarktregio s werd al langer een afname van het aantal transacties geconstateerd. En die ontwikkeling ging niet gepaard met een toename van nieuw aanbod: het aantal huishoudens dat de woning te koop zet, neemt niet echt toe (zie paragraaf 3.1) en de nieuwbouw (hoofdstuk 5) kan de vraag niet bijhouden. Dit kwartaal is de ontwikkeling van het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder in 34 van de 76 NVM-regio s negatief. Uitschieters zijn Amsterdam (-22%), Delft e.o. (-18%), Leiden (-17%) en Opsterland (-17%). Er zijn ook NVM-regio s waar de woningmarkt juist helemaal tot bloei gekomen is. NVM-regio s als Lelystad (+48%), Waalwijk Drunen (+42%), Noord Limburg (+36%) en Duiven Westervoort (+35%) kenden een uitstekend kwartaal. De daling van het aantal transacties is wat woningtype betreft volledig te wijten aan de appartementen. Daarvan zijn er ruim 11% minder verkocht dan een jaar eerder. Het aandeel van appartementen in het totaal aantal verkopen van NVM-makelaars daalde tot 27,5%, het laagste aandeel in 15 jaar tijd. De andere woningtypen kennen heel kleine plusjes (tussenwoning +1%, hoekwoning +0,3%) oplopend tot een plus van 12% bij de vrijstaande woningen. Opvallend is dat in vergelijking met het 2 e kwartaal van 2008 er nu 36% meer vrijstaande woningen verkocht worden, terwijl er maar rond 10% meer tussenwoningen en appartementen worden verkocht dan destijds. Op de totale bestaande koopwoningmarkt zijn in het afgelopen kwartaal naar schatting 56.900 woningen verkocht, de laatste 4 kwartalen samen gaat het dan om 225.000 woningen. 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De versnelling in de groei van de transactieprijs van verkochte woningen is eruit. Voor het derde achtereenvolgende kwartaal ligt de prijs van de gemiddeld verkochte woning tussen de 9,0% en 9,4% hoger dan een jaar eerder. Het prijsniveau heeft dan ook een nieuw recordniveau bereikt. Nooit eerder is de prijs van de gemiddeld verkochte woning zo hoog geweest als in het 2 e kwartaal van 2017: ruim 258.000 euro. De prijs ligt daarmee 2% boven het niveau dat vlak voor de crisis het vorige record markeerde. Met name het prijsniveau van appartementen is hieraan debet. Dat 5
prijsniveau ligt met bijna 203.000 euro bijna 20.000 euro boven het niveau van vlak voor de crisis (recordhoogte). De prijs van appartementen is het afgelopen jaar ook het hardst toegenomen met 12,5%. De andere woningtypen kennen een prijsontwikkeling die onder het totale gemiddelde ligt: van 6,0% bij de twee-onder-eenkapwoningen tot en met 8,1% bij tussenwoningen en vrijstaande woningen. Het appartement is het woningtype dat het meest te vinden is in de krappe woningmarktregio s. Het wekt dan ook geen verbazing dat dit woningtype het meest in prijs stijgt. De prijs van de gemiddeld verkochte woning in krappe woningmarktregio s gaat soms exorbitant hard omhoog. Amsterdam (+21,6%), Almere (+16,4%), Zaanstreek (+15,8%) en Leiden (+15,3%) kennen sterke stijgingen. Opvallend is ook de prijsstijging in Zuidwest Friesland met een plus van 19,0%. Een enkele woningmarktregio noteert een daling van de verkoopprijzen: de Zeeuwse Eilanden (-0,9%), Zeeuws-Vlaanderen (-2,2%) en Uden e.o. (-1,3%). In deze 3 regio s stijgt echter het aantal transacties nog hard met minimaal 15%. 2.3 Vierkantemeterprijzen van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs laat een evenwichtiger beeld zien van de prijsontwikkeling. Deze corrigeert naast woningtype en regio ook voor de grootte van de woning. De stijging van de vierkante meterprijs ten opzichte van een jaar eerder komt uit op 7,8%. Dat de gewone prijsontwikkeling ruim een procentpunt hoger ligt, laat zien dat er dit kwartaal gemiddeld iets grotere woningen zijn verkocht. Uit de ontwikkeling van de vierkantemeterprijzen wordt duidelijk dat met name de goedkopere woningtypen (appartement, +10,5% en tussenwoning + 8,3%) een bovengemiddelde prijsontwikkeling kennen. De prijs per vierkante meter voor de gemiddeld verkochte woning in Nederland ligt op een recordhoogte van 2.228,-. Met uitzondering van de vrijstaande woningen kennen alle woningtypen recordniveaus in het 2 e kwartaal 2017. Regionaal is de vierkantemeterprijsontwikkeling in de Amsterdamse regio het hoogst (+16,4%), waarbij de olievlek zich uitgebreid heeft naar de omliggende gebieden als Waterland (+16,2%), Zuid-Kennemerland (+13,6%) en midden-kennemerland (+12,0%). 2.4 Verkooptijden In het 2 e kwartaal 2017 zijn de verkooptijden van verkochte woningen andermaal hard gedaald. De verkooptijd is gedaald tot een luttele 2 maanden en bedraagt bij de appartementen, tussen- en hoekwoningen nog slechts anderhalve maand. Bij vrijstaande woningen is de verkooptijd met 5 maanden nog het hoogst. Eind 2013 kostte het verkopen van een appartement nog gemiddeld 5 maanden. Het geeft nogmaals aan hoe sterk de woningmarkt veranderd is de afgelopen jaren. In krappe woningmarktregio s als Amsterdam, Haarlem, Utrecht en Groningen werden koopovereenkomst gemiddeld een maand of minder na op de markt komen getekend. 6
2.5 Vraag-verkoopprijsverschillen Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt, is in het 2 e kwartaal toegenomen tot 22,5% 1. Ruim 14% wordt bovendien voor de vraagprijs verkocht. Het zijn ongekend hoge percentages. Kopers zien zich door het gebrek aan aanbod en de vele vragers in de markt gedwongen om boven de vraagprijs te bieden. Het zijn niet alleen huishoudens die op zoek zijn naar een eigen woning, die als vragers in de markt actief zijn. Ook particuliere beleggers zijn actief en bieden vaak boven de vraagprijs mee. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is in het 2 e kwartaal 2017 gedaald tot 1,5%. Voor het eerst in de historie is er voor appartementen gemiddeld zelfs meer betaald dan dat er gevraagd is. Gemiddeld gaat het dan om 0,2%. Voor woningen die net op de markt gekomen zijn en verkocht worden (binnen 90 dagen), wordt gemiddeld genomen slechts 0,4% op de vraagprijs toegegeven. Het zijn duidelijke signalen van een verhitte woningmarkt. 3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Het aantal te koop staande woningen in Nederland is dalend en daalt ook steeds sneller. Het aanbod kan de enorme vraag naar woningen niet bijhouden. Er staan nu bijna 72.800 bestaande koopwoningen in aanbod bij NVM-makelaars. Dat is 34,7% minder dan een jaar eerder. In de totale markt gaat het om ongeveer 97 duizend woningen. Voor het eerst sinds 2004 ligt het aanbod daarmee onder de 100 duizend woningen. De afgelopen jaren werd de (snelle) daling van het woningaanbod voornamelijk veroorzaakt door de stijging van het aantal woningverkopen. Daar lijkt nu een omslagpunt bereikt, het aantal verkopen stijgt niet meer. Toch blijft het aantal te koop staande woningen afnemen. Dat komt omdat het aantal woningen dat nieuw op de markt komt na jaren van stijging nu ook daalt. Ook hier lijkt een keerpunt bereikt. In een aantal krappe woningmarktgebieden liep het aantal nieuw te koop aangeboden woningen al terug, nu is deze daling ook landelijk een feit. Met ruim 44.000 woningen nieuw in aanbod ligt dit aantal 2,8% lager dan in dezelfde periode vorig jaar. Vergeleken met het eerste kwartaal 2017 is er nog wel sprake van een stijging van 18%, maar dat komt omdat een tweede (lente)kwartaal qua aantal nieuw aangeboden woningen altijd een goed kwartaal is. Van alle woningtypen loopt het te koop staande aanbod van appartementen het sterkst terug. Het te koop staande aanbod aan appartementen ligt bijna de helft lager dan vorig jaar (-48,6%), het aantal nieuw in aanbod gekomen appartementen ligt 8,4% lager dan een jaar geleden. 1 Bij woningen die boven de vraagprijs verkocht zijn, kan het ook gaan om woningen, waarbij de woning in eerste instantie is aangeboden voor een vanaf-prijs. 7
Regionaal gezien zijn er twee regio s waar het woningaanbod in een jaar tijd met meer dan de helft is afgenomen: Delft en Midden-Kennemerland (Castricum, Heemskerk, Beverwijk). Verder is in en rond steden als Den Haag en Rotterdam en de regio s rond Almere en Amersfoort het woningaanbod sterk afgenomen. In de grensgebieden van Nederland, de regio s in Zeeland, (noord-)limburg en noordoost-groningen bleef de aanboddaling beperkt tot minder dan een kwart ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. 3.2 Vraagprijzen van het aanbod Bij de ontwikkeling van de verkoopprijzen lijkt sprake van een keerpunt waarbij de prijzen niet langer meer steeds harder stijgen. Bij de vraagprijzen is deze ontwikkeling nog niet terug te zien. De vraagprijzen stijgen, en stijgen ook steeds sneller. Voor de gemiddeld te koop staande woning in het tweede kwartaal van 2017 wordt een prijs van 323 duizend euro gevraagd. Dat is een stijging van 7,1% ten opzichte van vorig jaar. De vraagprijsstijging gaat het snelst bij appartementen, +12,6% in een jaar tijd naar 198 duizend euro. Voor tussenwoningen is de prijsontwikkeling 5,2% in een jaar tijd met een vraagprijs van 212 duizend euro. De overige woningtypen zitten hier qua prijsontwikkeling tussen. Opvallend is hoe snel de vraagprijzen van appartementen stijgen. De afgelopen 10 jaar lag de vraagprijs van een appartement gemiddeld 15% (en in 2015 zelfs 20%) onder de vraagprijs van een tussenwoning. Door de snelle stijging liggen de vraagprijzen van appartementen nu nog maar 7% onder die van tussenwoningen. Op deze manier lijkt het slechts een kwestie van tijd tot de vraagprijs van het gemiddelde te koop staande appartement in Nederland boven die van een tussenwoning ligt, wat een unicum zou zijn. Hier zou overigens de grootte van het gemiddeld aangeboden appartement een rol kunnen spelen, maar de gewildheid van het product neemt ook zeker sterk toe. In de regio s in en rond de grote steden in de Randstad nemen de vraagprijzen het snelst toe. Koploper is de regio Amsterdam, waar de vraagprijzen in een jaar tijd met 29,5% zijn gestegen. In de regio s in het uiterste noordoosten (Groningen) en zuidwesten (Zeeland) van Nederland is vaak sprake van een beperkte stijging of zelfs een lichte vraagprijsdaling. De situatie voor consumenten die hier nu hun woning te koop zetten is totaal anders dan voor de Randstedeling. 8
3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van de gemiddelde woning in Nederland is (zoals vaak in een tweede kwartaal) hard omlaag gegaan. 22,5% Is van de looptijd afgegaan in een jaar tijd. De looptijd voor de gemiddeld te koop staande woning in het tweede kwartaal van 2017 komt uit op 256 dagen. Een jaar geleden lag deze nog boven de 300 dagen. Een tussenwoning staat gemiddeld op dit moment met 144 dagen het kortst in aanbod, een vrijstaande woning met 351 dagen het langst. De verdeling van woningen naar looptijdklasse laat overigens zoals altijd een flink scheve verdeling zien. 35% van de woningen staat op dit moment korter dan 1 kwartaal in aanbod, terwijl 38% al langer dan een jaar te koop staat en 17% zelfs al langer dan 3 jaar. In noordoost Groningen staan dit kwartaal twee op de drie woningen al langer dan een jaar te koop, en ook in regio s als Den Helder/Texel en Oss staat een groot deel van het aanbod langer dan een jaar te koop. Een schril contrast met Amsterdam of de stad Groningen, waar het deel van het woningaanbod dat langer dan een jaar in aanbod staat respectievelijk 10% en 17% betreft. 4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 NVM Krapte-indicator 2 De verhouding aanbod versus transacties, ofwel de krapte-indicator, is in het 2 e kwartaal 2017 gedaald tot een waarde van 5. We moeten terug naar 2002, toen we aan het einde waren van de hausse op de woningmarkt rond de eeuwwisseling eeuw om een krapte-indicator tegen te komen van dit lage niveau. Het geeft aan dat de keuze voor de consument op de koopwoningmarkt steeds verder terugloopt. Alleen consumenten die zoeken naar vrijstaande woningen hebben nog ruime keus (krapte-indicator = 11). Consumenten op zoek naar een appartement of tussenwoning hebben de minste keuze (indicator = 3). Regionaal zijn de verschillen erg groot. 2 Zie voor de definitie bijlage 5 van dit document. 9
4.2 Instroomquote 3 Voor het eerst sinds de crisis noteert de instroomquote een niveau dat we kennen vanuit de periode voor de crisis. Het afgelopen kwartaal kende een instroomquote van 58%. Dit is vooral een gevolg van de voortdurende daling van het aanbod dat aan het begin van het kwartaal te koop staat. Op elke 100 tussenwoningen die begin van het 2 e kwartaal 2017 te koop stonden, zijn er 86 tussenwoningen nieuw in het aanbod bij gekomen het afgelopen kwartaal. Bij appartementen is die verhouding het 2 e kwartaal 2017 100 tegen 79. Ter bevordering van de beeldvorming: in Amsterdam zijn 189 woningen te koop gezet tegenover elke 100 die er begin van het 2 e kwartaal al te koop stonden. In noordoost Groningen werden 19 woningen te koop gezet tegenover elke 100 reeds te koop staande woningen. 5 Nieuwbouw 5.1 Veel nieuwe projecten in verkoop gekomen In het tweede kwartaal van 2017 zijn meer dan 10.000 nieuwbouwwoningen bij NVM-makelaars te koop gezet. Dat is het hoogste aantal gemeten sinds het begin van de metingen in 2013. Op jaarbasis zijn ruim 33.000 nieuwbouwwoningen te koop gezet, eveneens een record. Circa de helft van deze nieuwbouw wordt aangeboden in de provincies Noord- en Zuid-Holland en Utrecht. De gemeente Utrecht heeft met afstand de meeste nieuwbouw. Daar staat tegenover dat de nieuwbouwmarkt relatief klein is in Amsterdam en Rotterdam. Naar verwachting is dit een kwestie van tijd, want deze twee steden hebben ambitieuze plannen voor meer nieuwbouw. 3 Zie voor definitie van de instroomquote bijlage 5 van dit document. 10
5.2 Aantal transacties neemt niet toe Het recordaantal nieuwe aanbod vertaalt zich niet in een recordaantal transacties. De reden hiervoor is dat veel nieuwbouw vlak voor het sluiten van het kwartaal in verkoop kwam, zodat er nog weinig woningen van zijn verkocht. De NVM verwacht dan ook relatief veel nieuwbouwverkopen in de tweede helft van het jaar. 5.3 Totale aanbod blijft dalen Ondanks dat er veel nieuwe projecten in de verkoop zijn gekomen, daalt het totale aanbod bij NVM-makelaars nog steeds. Halverwege het tweede kwartaal stonden 13.000 nieuwbouwwoningen te koop bij NVM-makelaars (totale markt circa 18.000). Dit is een daling van 22% met vorig jaar. De krapte-indicator komt op 5,3, waarbij de grootste krapte zich voordoet in de drie Randstadprovincies. De positieve trend van steeds meer nieuw aanbod zal dus nog wel even voortgezet moeten worden om aan de hoge woningvraag te voldoen. 5.4 Krappe markt, hoge prijzen De krapte op de nieuwbouwmarkt vertaalt zich in aanhoudende prijsstijgingen, +16% op jaarbasis en +9% voor de vierkantemeterprijs. Het verschil in prijsstijging tussen de absolute prijs en de m2-prijs verraadt dat er steeds grotere woningen worden verkocht, inmiddels is de helft van de verkochte nieuwbouwwoningen 130 m 2 of groter. 5.5 Steeds meer nieuwbouw voor welvarende gezinnen, steeds minder voor starters Door de aanhoudende prijsstijgingen wordt het voor starters steeds moeilijker om een huis te kopen. Deze trend wordt in de nieuwbouw versterkt doordat de projectontwikkeling zich steeds meer 11
toelegt op de ontwikkeling van relatief grote, dure woningen. Nauwelijks meer dan 10% van al het nieuwbouwaanbod is goedkoper dan 200.000. Dit vertaalt zich direct terug in de doelgroepen die actief zijn op de nieuwbouwmarkt: welvarende gezinnen en stellen drukken (alleenstaande) jongeren van de markt. In de bestaande bouw doet deze trend zich ook voor, maar in een minder extreme vorm. Bron: Whooz, bewerking NVM 6 Regionale dynamiek Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Iedere regio kent een andere woningmarkt. Niet alleen wat betreft de samenstelling van de woningvoorraad, maar ook wat betreft het krachtenveld van vraag en aanbod. Allerlei ontwikkelingen op bijvoorbeeld demografisch, economisch of infrastructureel gebied hebben invloed. De NVM heeft de bestaande koopwoningmarkt ingedeeld in 76 woningmarktregio s. Ook binnen deze woningmarktregio s is er sprake van verschillen. Voor een analyse van de woningmarktontwikkelingen binnen een bepaalde buurt of wijk is het oog van een NVM-makelaar daarom onontbeerlijk. Uit de eerdere paragrafen van dit document is reeds duidelijk naar voren gekomen dat er in Nederland geen sprake is van een evenwichtige woningmarkt, omdat de verschillen tussen de regio s groot zijn. In feite is er sprake van een driedeling: krappe woningmarkten, evenwichtige woningmarkten en ruime woningmarkten. 4 Krappe woningmarkten (met een krapte-indicator van 5 of lager) kennen gemiddeld een daling in het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder van rond de 8%. Dit wordt veelal veroorzaakt door een tekort aan nieuw aanbod van bestaande koopwoningen. Het te koop staande aanbod daalde in een jaar tijd met meer dan 40%. In vergelijking met de prijzen halverwege 2008 liggen deze inmiddels al weer 10% hoger. 4 Zie voor de indeling in de verschillende dynamische markten, bijlage 4. 12
Evenwichtige woningmarkten (met een krapte-indicator tussen 5 en 10) noteren een stijging in het aantal transacties van 6% in vergelijking met een jaar eerder en een daling van het te koop staande aanbod van 33%. Transactieprijzen liggen gemiddeld nog altijd 4% onder het niveau van 2008. In de ruime woningmarkten (met een krapte-indicator van 10 of meer) zijn gemiddeld 8% meer woningen verkocht dan een jaar eerder. Het te koop staande aanbod daalde daar met slechts 25%. De gerealiseerde transactieprijzen liggen daar gemiddeld nog bijna 7% onder het (record)niveau van 2008. 13
Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (75-76% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. - Het CBS/Kadaster weegt op basis van de verhouding in de koopwoningvoorraad, de NVM weegt op basis van de verhouding in het aantal verkopen. Het woningtype appartementen en stedelijke regio s kennen een groter aandeel verkopen t.o.v. voorraad, waardoor deze typen en regio s bij NVM een grotere invloed hebben op de prijsontwikkeling dan bij het CBS/Kadaster. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben. 14
Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het 2 e kwartaal 2017. Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden. Hieronder staan voor de belangrijkste variabelen de voorlopige cijfers en de definitieve cijfers voor het 1 e kwartaal 2017. Aantal transacties Voorlopig Definitief 2017-1 Nederland Tussenwoning 10.428 10.478 2017-1 Nederland Hoekwoning 5.210 5.239 2017-1 Nederland 2-onder-1-kapwoning 5.923 5.999 2017-1 Nederland Vrijstaande woning 6.010 5.982 2017-1 Nederland Appartement 11.085 11.068 2017-1 Nederland Totaal 38.656 38.766 Transactieprijs (*1000 ) Voorlopig Definitief 2017-1 Nederland Tussenwoning 216 217 2017-1 Nederland Hoekwoning 236 238 2017-1 Nederland 2-onder-1-kapwoning 285 286 2017-1 Nederland Vrijstaande woning 384 385 2017-1 Nederland Appartement 192 193 2017-1 Nederland Totaal 248 249 Transactieprijs per m2 Voorlopig Definitief 2017-1 Nederland Tussenwoning 1.940 1.943 2017-1 Nederland Hoekwoning 1.974 1.984 2017-1 Nederland 2-onder-1-kapwoning 2.086 2.091 2017-1 Nederland Vrijstaande woning 2.286 2.300 2017-1 Nederland Appartement 2.415 2.421 2017-1 Nederland Totaal 2.154 2.160 Verkooptijd in dagen Voorlopig Definitief 2017-1 Nederland Tussenwoning 52 50 2017-1 Nederland Hoekwoning 60 59 2017-1 Nederland 2-onder-1-kapwoning 79 77 2017-1 Nederland Vrijstaande woning 175 173 2017-1 Nederland Appartement 55 52 2017-1 Nederland Totaal 77 75 15
Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 4 e kwartaal 2015 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 2,6% gestegen zijn t.o.v. 1 e kwartaal 2017, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 249.000 versus nu 258.000 euro) dan is sprake van een stijging van 3,6%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking. Periode 1 Periode 2 Prijsontwikkeling Woningtype 1 Woningtype 1 transactie 1 200.000 transactie 1 200.000 0% transactie 2 200.000 Woningtype 2 Woningtype 2 transactie 1 300.000 transactie 1 300.000 0% Gewogen mediane prijs 250.000 Gewogen mediane prijs 233.333 Prijsontwikkeling -6,7% Prijsontwikkeling 0,0% 16
De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de gewogen mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM. 2. De NVM presenteert een stijging van de transactieprijzen met 9,0% t.o.v. het 2 e kwartaal 2016 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een jaar eerder gestegen is met 7,8%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 meten de NVM-makelaars volgens de NEN-systematiek. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers: Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2) 17
Bijlage 4 Indeling dynamische regionale woningmarkten 18
Bijlage 5 Definities NVM krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. Verkoopkansen De verkoopkans is de kans dat een woning, die op een gegeven moment te koop gezet wordt, binnen een bepaalde periode een koper vindt. We onderscheiden binnen deze analyse de perioden binnen 1 kwartaal, tussen 1-2 kwartalen, tussen 2-3 kwartalen en tussen 3-4 kwartalen. Daarnaast kennen we de intrekkingen en een restgroep van woningen die in ieder geval niet binnen 1 jaar verkocht zijn en wellicht nog in de verkoop zijn blijven staan. Verkoopquotes De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. Instroomquote De instroomquote geeft de verhouding tussen de tijdens het kwartaal nieuw in aanbod komende woningen en de woningen die aan het begin van het kwartaal al in het aanbod staan. 19