Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Apeldoorn Eenheid Vastgoed en Grond Januari 2015
Gemeente Apeldoorn 2
Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 3 1 Inleiding... 4 1.1 Aanleiding... 4 1.2 Status... 4 2 Gronduitgifteprijzen voor woningbouw. 4 2.1 Woningbouw sociaal... 5 2.2 Vrije sector Projectmatig... 5 2.3 Kavels Particulier opdrachtgeverschap... 6 3 Andere functies dan woningbouw... 7 3.1 Bedrijventerrein... 7 3.2 Kantoren... 7 3.3 Winkels en Horeca... 8 3.4 Bijzondere doeleinden... 8 Bijlage... 9 Bijlage 1. Prijzenkaart... 9 Gemeente Apeldoorn 3
1 Inleiding 1.1 Aanleiding Op 12 april 2012 heeft de raad de Nota Gronduitgifteprijsbeleid vastgesteld. Daarin staat het beleid ten aanzien van gronduitgifteprijzen voor bouwrijpe grond aangegeven en zijn in de bijlagen van de Nota de concrete uitgifteprijzen opgenomen. In de Nota is aangegeven dat het gewenst is om jaarlijks de prijzen opnieuw vast te stellen en mogelijk aan te passen ten gevolge van gewijzigde marktomstandigheden. Inmiddels heeft er twee maal een actualisatie plaatsgevonden door middel van een grondprijzenbrief 2013 en 2014. In principe is het college het bevoegd orgaan voor het vaststellen van de grondprijzenbrief tenzij er sprake is van overschrijding van de financiële kaders zoals omschreven in het Uitvoeringskader Grondbedrijf. Er is momenteel geen aanleiding om de beleidskaders aan te passen, vandaar dat wederom volstaan wordt met het actualiseren van de gronduitgifteprijzen met deze grondprijzenbrief 2015. 1.2 Status notitie Gronduitgifteprijzen 2015 In deze notitie wordt de werkwijze met betrekking tot de gronduitgifteprijzen per uitgiftecategorie beknopt beschreven en in de bijlage is een overzicht van de bandbreedte van de uitgifteprijzen voor de verschillende categorieën terug te vinden. De prijzen gelden voor bouwrijpe grond die geschikt is voor het beoogde gebruik en zijn exclusief belastingen. Bij de gronduitgifteprijzen voor vrije sector woningbouw wordt gesproken over de Vrij-Op-Naam prijzen van de woningen. De Vrij-op-Naam prijs is de verkoopprijs van de woning inclusief bijkomende (notaris- en makelaars-) kosten en BTW. Aan de gronduitgifteprijzen in de bijlage kunnen geen rechten worden ontleend. De uitgifteprijzen zijn definitief wanneer ze zijn opgenomen in een verkoopcontract dat, na ondertekening door beide partijen, is bekrachtigd door het college van Burgemeester en wethouders. Gemeente Apeldoorn 4
2 Gronduitgifteprijzen voor woningbouw 2.1 Woningbouw sociaal Sinds de oude prestatieafspraken met de corporaties zijn beëindigd is de beleidslijn van de gemeente (het raadskader) dat de kostprijs in rekening gebracht wordt voor percelen grond voor sociale huur. De oude afspraken liepen tot en met 31 december 2009 en diverse overleggen hebben destijds niet geleid tot een overeenstemming over een nieuwe gronduitgifteprijs. Onlangs zijn de gesprekken opnieuw opgestart, maar hebben nog niet geleid tot nieuwe prestatieafspraken. Voorlopig geldt daarom nog steeds het kostprijsprincipe. 2.2 Vrije sector woningen Projectmatig De gemeente Apeldoorn houdt haar gronduitgifteprijzen voor projectmatige bouw actueel door gebruik te maken van een genormeerde residuele rekensystematiek. De grondprijs is een afgeleide van de Vrij-Op-Naam (hierna VON) prijs en de kosten die nodig zijn om de woning te bouwen. Daarbij vindt differentiatie plaats naar type en grootte van de woning. In het figuur hieronder is dit inzichtelijk gemaakt: Omdat is gekozen voor een residueel gronduitgifteprijsbeleid, is de ontwikkeling van de bouwkosten en VON-prijzen van de woningen van invloed op de grondwaarde die bij de woningen hoort. De gronduitgifteprijzen zijn "marktvolgend", wat betekent dat in een opgaande markt de prijzen omhoog gaan en in een neergaande markt dalen. Bouwkosten De bouwkosten zijn eind 2014 geactualiseerd door een extern bureau dat deskundig is op het gebied van bouwkosten. De uitgangspunten voor kwaliteit architectuur, uitrusting e.d. zijn ongewijzigd gebleven. Ten opzichte van vorig jaar zijn de volgende wijzigingen in de bouwkosten doorgevoerd: Een aanscherping van de EPC-eisen. Met ingang van 2015 moeten alle woningen een EPCcoëfficiënt hebben van 0,4 (nieuw Bouwbesluit). Een verhoging van de thermische isolatie van dichte delen (minimale Rc-waarden naar 4.5 m2.k/w voor gevels en 6 m2.k/w voor daken) (nieuw Bouwbesluit). Een lichte versoepeling van de warmtedoorgangscoëfficiënt (nieuw Bouwbesluit). Over de bouwkosten wordt standaard een opslag gerekend aan bijkomende kosten. Dit percentage is een paar jaar geleden verlaagd van 25% naar 20%, naar aanleiding van de toename van concurrentie in de markt. Als gevolg van verbeterde concurrentieverhoudingen en verhoging van de aansluitkosten die nutsbedrijven in rekening brengen bij de bouwer, wordt dit percentage teruggebracht naar het oude niveau (25%). De aanpassingen in de bouwkosten zorgen ervoor dat de stichtingskosten van alle woningtypen toenemen. Dit heeft een negatief effect op de residuele grondwaarde. De toename van de bouwkosten verschilt echter per type (tussenwoning, hoekwoning, vrijstaand etc.) maar ook per verschijningsvorm (kap, platdak). Gemeente Apeldoorn 5
Marktconforme Vrij-Op-Naam prijzen In het onderzoek dat STEC vorig jaar voor de gemeente heeft uitgevoerd naar de VON-prijzen binnen de gemeente Apeldoorn was de verwachting dat over de periode 2014 tot en met medio 2015 de VON-prijzen nog circa 4% zouden dalen. Deze daling is meegenomen in de herzieningen van het MPG 2014. Uit de analyse die dit jaar is, uitgevoerd is gebleken dat over het jaar 2014 de VON-prijzen nagenoeg gelijk zijn gebleven. Deze afvlakking van de prijsdaling is verwerkt in het rekenmodel van de residuele grondwaarde. Dit heeft een positief effect op de residuele grondwaarde. Omdat de von-prijzen per project verschillen verschilt ook het effect op de residuele grondwaarde per project. Effect op de grondprijzen De aanpassing van de bouwkosten en de von-prijs hebben zowel een positief als een negatief effect op de residuele grondwaarde. De verhoging van de bouwkosten wegen echter aanzienlijk zwaarder dan de positieve ontwikkeling van de von-prijzen. Hierdoor daalt de residuele grondwaarde van alle woningtypen. Zoals hierboven aangegeven verschilt dit per woningtype, per verschijningsvorm maar ook per project. 2.3 Kavels Particulier Opdrachtgeverschap Vorig jaar zijn de m2-prijzen voor Particulier Opdrachtgeverschap (oftewel vrije kavels) fors neerwaarts bijgesteld (gemiddeld 16%). Bij deze neerwaartse bijstelling is rekening gehouden met een prijsdaling op de woningmarkt en een toename van de bouwkosten. Voor het bepalen van de residuele grondwaarde van de kavels zijn destijds een aantal referentie-berekeningen gemaakt die hebben geresulteerd in een gemiddelde m2-prijs. Deze m2-prijs kan per project verschillen. Ook binnen de projecten speelt de liggingsfactor soms een rol in de totstandkoming van de m2-prijs waardoor de kavelprijzen variëren. De prijzen voor vrije kavels zijn ten opzichte van vorig jaar ongewijzigd. De prijsstaffeling bij kavels met één woning die groter zijn dan 700 m2 blijft daarmee van kracht. De prijs van de kavels in Woudhuis is inclusief de staffeling omdat er in dit project geen sprake is van een keuze met betrekking tot de kavelgrootte. Zie onderstaande tabel voor de prijzen: Woningbouwkavels (particulier opdrachtgeverschap) Naam plan Uitgifteprijs 2015 per m2 excl. BTW Zuidbroek Zonnehoeve Woudhuis Veldekster (PPS) Kavels tot 700 m2 De extra m2's van 700 t/m 1000 m2 De extra m2's van 1000 m2 Kavels tot 700 m2 De extra m2's van 700 t/m 1000 m2 De extra m2's van 1000 m2 Lupineweg (1.440 m2) Houtsingel (1.670 m2) Plateau (770-1.000 m2) 260 130 65 310 tot 325 155 tot 163 78 tot 82 160 220 278 Diverse kavels De prijsstaffeling geldt voor een kavel waarop één woning wordt gebouwd. 250-425 Gemeente Apeldoorn 6
3 Andere functies dan woningbouw In dit hoofdstuk staat de toelichting en werkwijze beschreven ten aanzien van het bepalen van de gronduitgifteprijzen voor andere functies dan woningbouw. De hoogte van de actuele uitgifteprijzen staat vermeld in de Prijzenkaart, zie bijlage 2. 3.1 Bedrijventerrein De grondprijzen voor de diverse bedrijventerreinen worden zowel comparatief (vergelijking met omliggende gemeenten) als residueel benaderd (door middel van een berekening van de benodigde investering en verwacht rendement). Bij de residuele benadering is voor Apeldoorn per terrein een vergelijking gemaakt met terreinen die qua signatuur en profiel ook vergelijkbaar zijn. In het bijzonder is gekeken naar het terreinprofiel (inrichting, kwaliteit en dienstenniveau) en grondprijzen als basis voor de comparatieve berekeningsmethodiek. Er is een vergelijking gemaakt met terreinen binnen de stedendriehoek en vergelijkbare terreinen in de grotere regio zoals; Ede, Doetinchem, Zwolle, Harderwijk en Arnhem. De residuele berekening is locatieafhankelijk en wordt beïnvloed door ligging en kwaliteit (huurwaarde, bebouwingspercentage etc.). In een periode waarin de markt aan verandering onderhevig is, zorgt de gemeente voor het monitoren en periodiek herijken van de gronduitgifteprijzen. Het totale bedrijvenprogramma is circa 65 ha. Dit betreft de terreinen Ecofactorij I, Apeldoorn Noord (I en II), Noord Oost Poort, Osseveld Oost en Kieveen. In november 2014 heeft een extern bureau onderzoek gedaan naar de uitgifteprijzen van bedrijfskavels binnen de gemeente Apeldoorn. Dit jaar is er specifiek gekeken naar locaties waarvoor weinig interesse bestaat en/of er twijfels waren over de prijsstelling en is er geen onderzoek uitgevoerd voor heel Apeldoorn. Concreet gaat dit over de zichtlocaties Apeldoorn Noord II (de kavels in het prijssegment van 185,- en 195,- per m2) en de duurdere kavels van Ecofactorij I (de kavels in het prijssegment van 160,- per m2). Evenals vorig jaar zijn de locaties zowel comparatief als residueel bekeken. De conclusie is dat de gronduitgifteprijzen van beide locaties aan de hoge kant liggen: Ondanks een daling van de bouwkosten is er toch sprake van een grondwaardedaling omdat de huurwaarden van omliggende en/of vergelijkbare locaties aanzienlijk zijn gedaald. Daarnaast is uit de comparatieve vergelijking naar voren gekomen dat de grondprijzen in diverse regio s naar beneden zijn bijgesteld. Tevens heeft er een taxatie plaatsgevonden van een duurdere kavel op de Ecofactorij. Uit deze taxatie is gebleken dat de huidige prijs aan de hoge kant ligt. Ecofactorij Kavel 7 en 21 van 160,- per m2 naar 135,- per m2 Kavel 14 en 15 van 160,- per m2 naar 150,- per m2 In totaal wordt op Ecofactorij de gronduitgifteprijs van ruim 18 hectare bedrijventerrein neerwaarts bijgesteld. Apeldoorn Noord II: Kavel 1 t/m 8 van 195,- per m2 naar 180,- per m2 Kavels 9, 18, 31 en 49 van 185,- per m2 naar 165,- per m2 In totaal wordt op Apeldoorn Noord II de gronduitgifteprijs van circa 8,5 hectare bedrijventerrein neerwaarts bijgesteld. Deze aanpassingen zijn nodig om concurrerend te blijven en de vestiging van de gewenste bedrijven mogelijk te houden. De prijzen van de overige bedrijventerreinen blijven gelijk. Gemeente Apeldoorn 7
3.2 Kantoren De gronduitgifteprijzen voor terreinen die zijn bestemd voor de bouw van kantoren worden in principe vastgesteld met behulp van de comparatieve methode aan de hand van kennis van de markt en vergelijking met specifieke bouwprojecten. In incidentele gevallen wordt er een residuele waarde van het project berekend. Dit gebeurt met gebruikmaking van de investeringskosten, de huurprijzen en het bruto aanvangsrendement (BAR). De hoogte van het BAR is van grote invloed op de residuele grondwaarde en hangt samen met de economische omstandigheden, de risico s op enig moment en de locatie-eigenschappen. Er kan ook sprake zijn van een mix van functies (kantoren, commercieel, wonen), zie ook paragraaf 3.3. In bijlage 2 zijn bandbreedtes aangegeven voor de gronduitgifteprijzen van kantoren. Ten opzichte van 2014 zijn deze prijzen niet gewijzigd. 3.3 Winkels en Horeca De gronduitgifteprijzen van winkels en horeca worden in hoofdzaak comparatief bepaald aan de hand van marktgevoel en soortgelijke projecten. In een aantal specifieke gevallen wordt de grondwaarde residueel bepaald. Vaak is ook sprake van gecombineerde projecten met daarin zowel winkels als horeca en/of kantoren. Een maatwerkberekening is dan op zijn plaats. Vanwege de grote differentiatie in projecten kunnen de prijzen sterk variëren afhankelijk van de locatie, ligging, branchering, oppervlakte, stapelingsfactor en architectonische kwaliteit. In de Prijzenkaart in bijlage 2 worden bandbreedtes voor de gronduitgifteprijzen aangegeven met een differentiatie naar soort winkelgebied. Bij winkels in buurtcentra, stadsdeelcentra en de binnenstad zijn deze prijzen exclusief het terrein waarop wordt geparkeerd. De aanleg van parkeergelegenheid gebeurt in overleg tussen de betrokken partijen veelal separaat. Over de financieringsvorm daarvan worden aparte afspraken gemaakt. In bijlage 2 zijn bandbreedtes aangegeven voor de gronduitgifteprijzen van winkels en horeca. Ten opzichte van 2014 zijn de bandbreedtes niet gewijzigd. 3.4 Bijzondere doeleinden Voor de uitgiftecategorieën die vallen onder Bijzondere commerciële doeleinden en Maatschappelijke Zorgvoorzieningen is vorig jaar een extern onderzoek uitgevoerd om te komen tot een actuele onderbouwing van de grondwaarden. Ten opzichte van vorig jaar zijn de bandbreedtes voor deze categorie niet gewijzigd. Nog steeds geldt dat instellingen die zorgdiensten verlenen op dit moment te maken hebben met een sterk veranderende omgeving. Daarom is het belangrijk om, zodra een concrete uitgifte zich voordoet, nader onderzoek te doen naar de marktconforme uitgifteprijs op dat moment. Een residuele berekening lijkt dan een logische benadering. De Sociaal Maatschappelijke voorzieningen sport- en recreatieve voorzieningen hebben een vaste gronduitgifteprijs, voor de laatste categorie geldt een bandbreedte die samenhangt met het toegelaten gebruik volgens het bestemmingsplan en de vraag of het terrein al dan niet wordt bebouwd. De gronduitgifteprijzen in deze categorie blijven ongewijzigd. In bijlage 2 zijn bandbreedtes aangegeven voor de gronduitgifteprijzen van bijzondere doeleinden. Gemeente Apeldoorn 8
Bijlage 1. Prijzenkaart Bijlage Woningbouw: kavels particulier opdrachtgeverschap 100% gemeente Naam plan Deelgebied minimaal maximaal Zuidbroek Kavels tot 700 m2 Het meerdere boven 700 m2 tot 1000 m2 Het meerdere boven 1000 m2 260 130 65 Woudhuis Lupineweg (1.440) m2 160 Houtsingel (1.670 m2) 220 Plateau (770-1.000 m2) 278 Uitgifteprijs per m2 excl. BTW Zonnehoeve Boskamers 310 325 Het meerdere boven 700 m2 tot 1000 m2 155 163 Het meerdere boven 1000 m2 78 81 Zonnetuin West 325 Het meerdere boven 700 m2 tot 1000 m2 163 Het meerdere boven 1000 m2 81 Villahoeve 280 325 Het meerdere boven 700 m2 tot 1000 m2 140 163 Het meerdere boven 1000 m2 70 81 Woningbouw: kavels particulier opdrachtgeverschap in samerwerkingsproject (PPS*) Veldekster PPS-plan, kavels 900-2.000 m2 250 425 * Publiek Private Samenwerking Bedrijventerrein Naam plan Deelgebied Uitgifteprijs per m2 excl. BTW minimaal maximaal Apeldoorn Noord Middengebied regulier 165 165 Middengebied L. v. Zodiak 165 165 Middengebied zicht O. Veluweweg 180 180 Noord Oost Poort Stadhoudersmolen 138 165 Osseveld Oost 140 140 Ecofactorij I* 135 150 Bedrijfswoning** Stadhoudersmolen, Osseveld O. 35.000 35.000 * Twee kavels hebben een lagere gronduitgifteprijs vanwege de specifieke vorm en ligging onder de hoogspanning ** per woning excl. BTW. Gemeente Apeldoorn 9
Kantoren Categorie Uitgifteprijs per m 2 b.v.o.* excl. BTW minimaal maximaal Centrum 300 400 Ring om Centrum 250 300 Apeldoorn Noord 200 250 Overige locaties 200 400 Winkels en horeca Categorie Uitgifteprijs per m 2 b.v.o.* excl. BTW minimaal maximaal Horeca 250 450 Buurtwinkelcentra 250 600 Stadsdeelcentra 600 1.000 De Binnenstad 1.000 1.800 Grootschalige detailhandel rondom centrum 300 600 Perifere detailhandel 250 350 Bijzondere doeleinden Categorie Uitgifteprijs per m 2 b.v.o.* excl. BTW minimaal maximaal Commerciële voorzieningen 70 450 Maatschappelijke voorzieningen - zorg 70 450 Sociaal Maatschappelijke voorzieningen 150 150 Sport- en recreatie bebouwd (niet-com) 100 100 Sport- en recreatie - onbebouwd 50 50 * b.v.o. = bruto vloeroppervlakte. De FSI regel is van toepassing. Gemeente Apeldoorn 10