Gemeente Schiedam Grondprijzen 2017

Transcriptie

1 Gemeente Schiedam Grondprijzen 2017 Mei 2017

2 Inhoud 1 Uitgangspunten bij de grondwaardebepaling Inleiding Nota Grondprijzenbeleid Overige uitgangspunten Grondprijzen Woningbouw Woningbouw sociaal Woningbouw vrije sector, projectmatige Woningbouw: vrije sector, particulier opdrachtgeverschap Kantoren Bedrijven... 6 Comperatieve grondwaarde... 6 Normatief residuele grondwaarde... 6 Grondprijzen per bedrijventerrein... 6 Mogelijkheid tot afwijking van de vaste prijzen... 8 DNA van de bedrijventerreinen Detailhandel / horeca Maatschappelijke en bijzondere doeleinden Reststroken en overige gronden Verhuur van gronden... 9 Verklarende woordenlijst en gebruikte afkortingen

3 1 Uitgangspunten bij de grondwaardebepaling 1.1 Inleiding De grondprijzenbrief wordt jaarlijks -conform de Kadernota Grond door het college vastgesteld. Dat het wenselijk is om de grondprijzen jaarlijks vast te stellen, komt voort uit marktontwikkelingen en gewijzigde inzichten. De grondprijzenbrief 2017 vormt hierop geen uitzondering. Graag uw aandacht in dat kader voor de verandering in de grondprijzen voor sociale woningbouw en voor de bedrijventerreinen, alsook de wijziging in de gehanteerde percentages bij de grondverhuringen. 1.2 Nota Grondprijzenbeleid Conform de Nota Grond 2015 is residueel rekenen het uitgangspunt voor de meeste functies. Door residueel te rekenen komen marktconforme prijzen tot stand, wat ook met het oog op staatsteun gewenst is. Afwijken van de vastgestelde rekenmethodieken moet aan de Raad worden voorgelegd. Onderstaande tabel geeft het grondprijzenbeleid per functie weer. Woningbouw: sociaal Woningbouw: vrije sector, projectmatig Woningbouw: vrije sector, particulier opdrachtgeverschap Bedrijventerrein Commerciële voorzieningen Maatschappelijke en bijzondere doeleinden (scholen, bibliotheken, sportverenigingen, gezondheidszorg, gebedshuizen) Overige gronden: restpercelen /snippergroen Grondprijzenbeleid residueel (normatief), o.b.v. uitponding na 20 jaar. o.b.v. advies door een gespecialiseerd bureau residueel (bouwplan) residueel (normatief) vaste prijzen uit combinatie van waarderingsgrondslagen, deels openbaar residueel (bouwplan) residueel (bouwplan) op basis van een marktconforme commerciële exploitatie, tenzij kostprijs de residuele grondwaarde overstijgt. Voor functies waar het Rijk voorziet in een bijdrage voor de grondverwerving geldt de bijdrage als de norm voor de grondwaarde gedifferentieerd grondprijssysteem, gematigde prijs voor bestaande gevallen snippergroen 3

4 Overige gronden: overige functies Motorbrandstofverkooppunten Maatwerk aparte beleidsnota vanuit het specialistische karakter 1.3 Overige uitgangspunten Bij het bepalen van de verschillende grondprijzen hanteert de gemeente een aantal algemene uitgangspunten. Deze zijn als volgt: Gronduitgifte vindt plaats in (fiscaal) bouwrijpe staat. Daarbij draagt de gemeente ook zorg voor de ontsluiting van het uit te geven perceel; conform de kadernota Grond 2015 vindt uitgifte afhankelijk van de functie in erfpacht of in eigendom plaats; de bodemkwaliteit is geschikt voor het beoogde toekomstige gebruik; de grondprijs wordt berekend per meetbare eenheid zoals aangegeven in hoofdstuk 2 grondprijzen; de grondwaarden die het de gemeente communiceert zijn exclusief BTW. In afwijking op deze regel worden de grondwaarden bij directe uitgifte aan particulieren altijd inclusief BTW gecommuniceerd; de grondwaarden die de gemeente communiceert zijn altijd inclusief eventuele bijdragen die de gemeente dient af te dragen aan de Metropoolregio Rotterdam Den-Haag of andere publieke lichamen als gevolg van de gronduitgifte; de grondwaarden worden bepaald middels de methode die voor desbetreffende functie in de kadernota Grond 2015 is vastgesteld; meting van de gebruiksoppervlakte (GBO) of de brutovloeroppervlakte (BVO) van de toekomstige functie vindt plaats aan de hand van de NEN 2580; geldigheid van de brief duurt voort voor de duur van één jaar. Daarna worden de grondprijzen geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (CPI-a), totdat een volgende grondprijzenbrief is vastgesteld; 4

5 2 Grondprijzen 2.1 Woningbouw Woningbouw sociaal Conform de kadernota Grond 2015 heeft de gemeente zich bij het vaststellen van de grondprijzen voor sociale woningbouw laten adviseren door een daartoe gespecialiseerd bureau. De volgende grondprijzen zijn van toepassing voor de sociale huurwoningen: Vaste grondprijzen (voor ontwikkelingen < 10 woningen) De vaste grondprijzen gelden voor de kleinere ontwikkelingen (< 10 woningen). Maatwerk afspraken (voor ontwikkelingen> 10 woningen) Voor ontwikkelingen van 10 of meer woningen wordt de grondwaarde getaxeerd door een onafhankelijke RICS gecertificeerde taxateur (op basis van gezamenlijk opdrachtgeverschap). Daarbij wordt de meest actuele versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde gehanteerd Woningbouw vrije sector, projectmatige De grondprijzen voor woningen in de vrije sector worden per m2 uitgeefbaar afgerekend en residueel bepaald op basis van een bouwplan. Zodoende wordt hiervoor geen vaste grondprijs vastgesteld. De hoogte van de grondwaarde is afhankelijk van de locatie, het woningtype en de beoogde kwaliteit van de woning Woningbouw: vrije sector, particulier opdrachtgeverschap De grondprijzen voor deze uitgiftevorm van vrije sector woningen worden residueel normatief bepaald. Aangezien vaste kavelprijzen doorgaans van toepassing zijn bij de verkoop en omdat op dat moment vaak nog niet vaststaat wat het eindproduct is, wordt voor deze uitgiftecategorie met vaste kavelprijzen gewerkt. De vaste kavelprijzen worden binnen de afzonderlijke projecten bepaald. 5

6 2.2 Kantoren De grondprijzen voor kantoren worden residueel op basis van een bouwplan bepaald en per BVO afgerekend. Zodoende wordt hiervoor geen vaste grondprijs vastgesteld. Het totale kantoorprogramma in Schiedam is momenteel voorzien in de plangebieden van Schieveste en Vijfsluizen. De gemeente hanteert bij de grondwaardeberekening voor kantoren in de oriënterende fase cijfers die door DTZ Zadelhof periodiek worden gepubliceerd. Bij meer concrete plannen, waarbij de grondwaarde volgens de oriëntatie ,- overstijgt, zal extern advies worden ingewonnen ter onderbouwing van de grondprijs. 2.3 Bedrijven De vaste grondprijzen voor bedrijven worden bepaald door de residuele grondwaardemethodiek (op basis van normatieve uitgangspunten) gecombineerd met de comparatieve grondwaardemethodiek en taxatie van gebieden. De gronden worden per vierkante meter uitgeefbaar gebied afgerekend. Vaste grondprijzen hebben een tweeledig doel: 1. Vaste grondprijzen geven (zittende) ondernemers meer duidelijkheid over hun investeringsopgaven bij aflopende erfpacht en revitalisatie; 2. Ondernemers kunnen zich beter oriënteren op (eventuele) vestiging in Schiedam. Comperatieve grondwaarde De grondprijzen voor bedrijfsgrond ontlopen elkaar weinig in de directe omgeving van Schiedam. De prijsrange is van 190,- per m2 uitgeefbaar bedrijventerrein tot ca. 280,- per m2. Normatief residuele grondwaarde De normatieve residuele grondwaarde levert een prijs van 250,- per m2 uitgeefbaar terrein. Intensief gebruik wordt gewaardeerd op 275,- per m2 uitgeefbaar terrein. Extensief gebruik van terreinen (minder dan 20% bebouwing) volgt de minimale taxatie van 190,- per m2 uitgeefbaar terrein. Grondprijzen per bedrijventerrein Voor het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse geldt daarbij de vaste grondprijs van 250,- per m2 uitgeefbaar. Voor de bedrijventerreinen s-graveland en Spaansepolder geldt voor de zichtlocaties aan de A20 een grondprijs van 275,- per m2 uitgeefbaar. Voor overige zichtlocaties geldt de prijs van 250,- en voor het achtergebied geldt 220,-. <zie het kaartbeeld> 6

7 Onder de hoogspanningsleiding (Fokkerstraat) geldt een gereduceerd tarief van 100,- per m2 vanwege de suboptimale benuttingsmogelijkheden van die gronden. Voor de overige bedrijventerreinen worden geen vaste grondprijzen vastgesteld. Onderzocht wordt of vaste grondprijzen ook daar van toegevoegde waarde kunnen zijn. Ervaringen in de gebieden waar nu vaste grondprijzen voor zijn vastgesteld, worden daarbij als input meegenomen. 7

8 Mogelijkheid tot afwijking van de vaste prijzen Afwijkingen van de vaste prijzen kunnen op inhoud worden beoordeeld als deze op investeringsonderdelen te waarderen zijn vanuit gemeentelijk beleid. Zo kunnen investeringen in duurzaamheid die meer dan marktgemiddeld zijn residueel de grondprijs verlagen met het ondersteunend advies vanuit het beleidsveld duurzaamheid. DNA van de bedrijventerreinen De vaste grondprijzen hebben naar verwachting een positieve uitwerking op de verkoop van de bedrijventerreinen. Er blijft dan meer ruimte over voor invulling van de bedrijventerreinen conform het gewenste DNA ter plekke. Conformiteit aan het DNA zal naar verwachting gewaardeerd kunnen worden en zal daarmee de grondprijs kunnen verlagen als de afspraken hieromtrent worden vastgelegd. 2.4 Detailhandel / horeca De grondprijzen voor detailhandel en horeca worden residueel -op basis van een bouwplan- bepaald. Zodoende wordt hiervoor geen vaste grondprijs vastgesteld. 2.5 Maatschappelijke en bijzondere doeleinden De grondwaarde voor maatschappelijke en bijzondere doeleinden worden residueel op basis van een bouwplan bepaald. Daarbij wordt uitgegaan van een marktconforme commerciële exploitatie, tenzij kostprijs de residuele grondwaarde overstijgt. In dat geval wordt de kostprijs gehanteerd. Voor functies waar het Rijk voorziet in een bijdrage voor de grondverwerving geldt de bijdrage als de norm voor de grondwaarde. 8

9 2.6 Reststroken en overige gronden Reststroken : In de kadernota Grond 2015 is bepaald dat er een differentiatie t.o.v. een vastgestelde basisgrondprijs plaats vindt. Deze basisgrondprijs is de gemiddelde grondprijs voor woonkavels in Schiedam. De ligging van de uit te geven grond ten opzichte van de bebouwing en de bebouwingsmogelijkheden hiervan zijn bepalend voor de uitgifteprijs. Er vindt differentiatie plaats op basis van de volgende categorieën: A. 100% van de basisprijs geldt voor alle grond waarop bebouwing mogelijk is; B. 50% van de basisprijs geldt voor grond waarop geen bebouwing mogelijk is en die ten opzichte van de bestaande bebouwing is gelegen: aan de voorzijde binnen 5 meter; aan de zijkant binnen 5 meter; aan de achterkant binnen 15 meter; C. 25% van de basisprijs geldt voor grond waarop geen bebouwing mogelijk is en die buiten de onder B. genoemde perceelsafmetingen ligt. Voor 2017 is de basisgrondprijs vastgesteld op 400,- per m2 uitgeefbaar. Voor bestaande gevallen van snippergroen geldt, conform de kadernota Werkwijze Snippergroen, een gematigde prijs van 75% van bovengenoemde categorie C. Dit komt dus neer op 75,- per m2. Overige: Voor gronden die niet onder eerder beschreven functies (zie 2.1 t/m 2.6) vallen zal conform het grondprijzenbeleid maatwerk worden geleverd. 2.7 Verhuur van gronden Voor verhuringen wordt per een tarief aangehouden van 7,75% van de grondwaarde voor de functie waarop de huur is gebaseerd. Het uitgangspunt is een marktconforme huur bij een brutoaanvangsrendement van 7,75% (gemiddelde van Rotterdam e.o.). De gemeente levert hiervoor een vlak terrein dat voldoende bereikbaar is. Eventuele andere kosten, zoals plaatsing van verharding, een hekwerk, lichtvoorzieningen etc. komen voor rekening van de huurder. Bij verhuringen van gronden die ondersteunend zijn aan de woonfunctie (bijvoorbeeld t.b.v. de tuin) wordt voor de bepaling van de jaarhuur een percentage van 4,1% gehanteerd over de grondwaarde. 9

10 Verklarende woordenlijst en gebruikte afkortingen BAR Residuele methode Comparatieve methode NEN-2580 Bruto Aanvangsrendement: Risicomaatstaf waarmee de investeringswaarde voor vastgoed benaderd / bepaald kan worden. Een BAR werkt als een omgekeerde kapitalisatiefactor : een BAR van 5% houdt in dat de investeringswaarde van het pand circa 20 maal de jaarhuur bedraagt. Neemt de BAR af, dan neemt de investeringswaarde en daarmee de grondwaarde toe (uitgaande van gelijkblijvende bouwkosten en bijkomende kosten, samen stichtingskosten genoemd). Methode voor de bepaling van de grondwaarde, waarbij de grondwaarde tot stand komt door de verkoopopbrengsten van het vastgoed te verminderen met de BTW en de stichtingskosten (bouwkosten + bijkomende kosten). Het residu, geeft de grondwaarde. Methode voor de bepaling van de grondwaarde, waarbij de parallel wordt getrokken met de uitgifteprijzen die gehanteerd worden in omliggende of andere regionale gemeenten. een Nederlandse Norm (NEN) die de termen, definities en bepalingsmethoden geeft voor de oppervlakte van terreinen met een bouwbestemming en voor de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan. De NEN 2580 is vastgesteld door NVM, VBO makelaar, Vastgoed PRO, VNG en de Waarderingskamer. BVO Bruto vloeroppervlak, conform NEN Bij de bepaling van de bruto vloeroppervlakte telt de oppervlakte van alle binnenwanden, schachtruimten en een het deel van de woningscheidende wanden tot het hart van de scheidingslijn mee. BVO wordt gemeten langs de opgaande scheidingsconstructie, dus langs de buitenomtrek van een buitenwand (voor/achtergevel), of de hartlijn van een woningscheidende wand (bouwmuur). 10

11 GBO BKK Utiliteitsbouw Gebruiksoppervlak, conform NEN Bij de berekening van het gebruiksoppervlak telt de oppervlakte van alle niet dragende binnenmuren en stijgpunten mee. Dragende muren en schachtruimte tellen niet mee. GBO wordt gemeten binnen de buitenwanden, waarbij alle vrije vloeroppervlakte met een netto hoogte groter dan 1,5 m moet worden meegerekend. Bouwkosten Kompas (bureau gespecialiseerd in bouwkostenbepaling) Bouw van gebouwen die geen woonbestemming hebben, bijvoorbeeld sportcomplexen, bedrijvenhallen, kantoorcomplexen 11