,phaplan ; d.. b a vseurs m ouwen Versie: Projectnummer: v3, 5 december 24588 JULIANA VAN STOLBERGLAAN 48 Plaats: Den Haag Nieuwbouw variant Bewoners Opdrachtgever: afdeling PmDH Telefoon: 6 57 99 69 89 E-mail; kai.liang@denhaag.nl Contactpersoon: Mevrouw K. Liang De heer A. Wijnen Door: Alphaplan bv Henry Dunantweg 4 242 NP ALPHEN AAN DEN RIJN Telefoon: (72) 484 E-mail; gvisscher@alphaplan.nl Contactpersoon: Autorisatie door: ûl // / Kostendeskundige 24588 Juliana va n Stolberglaan del v2 8-2-.xlsx
Projectnaam: Versie, datum: Projectnummer: Opdrachtgever: Rapporteur: Fase: Type begroting: Status: Peildatum: Juliana van Stolberglaan 48 Nieuwbouw variant Bewoners v3, 5 december 24588 Voorlopig Ontwerp VO-begroting Definitief december 'a'phaplan ; adviseurs in bouwen Henry Ounanl:Y..eg 4 242 NP Alphen aan den Rijn Telefoon (72) 48 4 E-mail mail@alphaplan.nl Informatieblad Algemene projectgegevens Aantal woningen: Aantal kamers: Bebouwd oppervlakte: Bruto vloer oppervlakte: Gebruiksoppervlakte: Bruto inhoud: Terreinoppervlakte: Bruto gevel oppervlak: Bruto dakoppervlak: Totaal aantal bouwtagen: plan ReShape 46 2. m' 23.32 m' 3.632 m' 69.95 m' 2.563 m' 9.854 m' 4.469 m' 9 bwt Project- I Ontwerpteam Opdrachtgever contactpersoon Mevrouw K. Liang Documenten I Bronnenoverzicht Opdrachtgever document ontwerpboek notitie Voorstel Bewoners Collectief 'Ontwikkeling JvS-laan 48' Voorlopig Ontwerp 'Woningen Bezuidenhout Den Haag' van Re-Shape Geluidbelasting en gevelgeluidwering bij verschuiven toren A en B van LBP Sight DATUM 6-- 8-7- 4-- Uitgangspunten I Uitsluitingen Inleiding: Het Bewonerscollectief Bezuidenhout heeft bezwaren tegen de nieuwbouw op de loactie Juliana van Stolberglaan 48 te Den Haag. De bezwaren betreffen de hoogte van en de situering van de bouwblokken zoals die in het voorlopig ontwerp van 8 juli zijn. Het collectief heeft in een brief aan de heer Wijsmuller een aantal alternatieve I verbeter voorstellen gedaan. In deze rapportage worden de technische en de financiele consequenties van deze voorstellen behandeld. Tekening 2 (plannen lnçl. maten): Plan overzicht k JO " '.<. I 24588 Juliana van Stolberglaan def v2 8-2-2 6.xlsx Pagina 2
Projectnaam: Versie, datum: Projectnummer: Opdrachtgever: Rapporteur: Fase: Type begroting: Status: Peildatum: Juliana van Stolberglaan 48 Nieuwbouw variant Bewoners v3, 5 december 24588 Voorlopig Ontwerp VO-begroting Definitief december 'ätphaplan ; adviseurs in bouwen Henry Ounantweg 4 242 NP Alphen aan den Rijn Telefoon (72) 48 4 E-mail mail@alphaplan.nl Stappenplan: Wat zijn de gevolgen van het verschuiven van de bouwblokken voor de indeling van de parkeergarages? 2 Blijft er voldoende parkeergelegenheid in het plan om aan de parkeernom van de gemeente Den Haag te voldoen? Waarbij gelet op het verminderen van het aantal bouwlagen. 3 Indien e.e.a. binnen de nonn past, wat zijn de verwachte bouwkosten en opbrengsten van de alternatieve plannen? Zijn de plannen met deze aanpassingen redabel te ontwikkelen? Uitgangspunten: De parkeergarages blijven qua afmetingen gelijk, alleen de indeling (aantal p-plaatsen en inpandige bergingen wijzigen). Uitwerking: In de bijlage is schetsmatig aangegeven wat een mogelijkheid is voor de garage onder de blokken A & B (Juliana van Stelberg). Op BG niveau kan (bij 8 woonlagen) woning toegevoegd worden. Bij 7 woonlagen kunnen dit 2 woningen per blok zijn. Door het schuiven van de blokken ri. JvSlaan wordt de geluidbelasting op de gevels verhoogd. In de kostenopstellingen zijn deze meerkosten opgenomen. Het verschuiven van de blokken C & D 2 meter richting Kon. Marialaan verstoort de indeling van de parkeergarage dennate dat bij een complex van 8 woonlagen niet kan worden voldaan aan de parkeernorm. Ook wordt het gebruik van de hellingbaan onmogelijk. Ergo verschuiven van deze blokken (2m' ri. Kon.Marialaan) is niet opportuun. Indien alleen blok C zou worden verschoven vervallen er 7 parkeerplaatsen in de garage, waarmee bij de achtlaagse variant niet wordt voldaan aan de norm. In de onderliggende berekeningen gaan we (alleen) uit van de verschuiving van de blokken A & B cnf voorstel bewonerscollectief. De berekeningen zijn in twee hoogte varianten opgesteld. Eén van acht woonlagen en één van zeven woonlagen. De hoogte is per variant voor alle blokken gelijk gehouden, dus of acht wooonlagen of zeven woonlagen. Door een verlaging van het aantal woonlagen dalen de m' gebruiksoppervlakte in het plan. Deels kan dit gecompenseerd worden door het toevoegen van woningen op BG niveau. Waar in het basis plan bergingen geprogameerd zijn. De m' gebruiksoppervlakte zijn de m' opbrengsten! De "eenmalige" kosten moeten worden bekostigd uit minder m' opbrengsten. Door een verschuiving naar de JvS moeten er aanvullende geluidmaatregelen worden opgenomen (beglazing, ventilatieroosters, hoogte hek) Welke "eenmalige kosten" (bouwkosten) zijn er o.a. te onderscheiden; Het aanbrengen, onderhouden en verwijderen van de tijdelijke damwanden voor het maken van de ondergrondse parkeergarages Het maken van de parkeergarages met hellingbanen (grond- en betonwerk, installaties etc) Het afwerken van het parkeerdek buiten het bebouwd oppervlakte van de woonblokken. De fundering van de woonblokken De hoofdentree's (luifel, centrale entreehaij De dakafwerkingen van de woonblokken. De meerkosten van de terugliggende laag t.o.v. de standaard tussenlaag. (dure dakranden/opstanden) Naast de eenmalige bouwkosten zijn ook de aanschaf- en amoveerkosten per m' opbrengst van invloed op het projectresultaat. Conclusie: De JvS bouwblokken kunnen worden verschoven cnf voorstel Bewoners Collectief. Blok D langs de KM laan kan niet worden verschoven. Blok C kan worden verschoven, maar dat gaat ten kosten van het aantal parkeerplaatsen in de garage. Wij begroten de kosten van de varianten van het Bewoners Collectief hoger dan de opbrengsten. Mogelijk dat in de varianten nog enkele optimalisties zijn te halen, maar niet voldoende om de ontwikkeling met een postief resultaat af te sluiten. 24588 Juliana van Stolberglaan del v2 8-2-.xlsx Pagina 3
Projectnaam: Versie, datum: Projectnurnmer. Opdrachtgever. Rapporteur: Juliana van Stolberglaan 48 Parkeernorm - versus ontwerp varianten vj, 5 december 24588 Gemeente Oen Haag 'älphaplan ' adviseurs in bouwen He,vy Ol.riattv.eg" 2" 2 PAlpheoa.aodcnRi;n Tderoon (on).tao4 E-ffal mal@alphapfan. Fase: Type begroting: Status: Peildatum: Vooriopig Ontwerp VO-begroting Definitief december Parkeernorm gemeente Den Haag A Voorstel onl\'likkelaar in ontv.np van 6 juli < 7m 2 bvo 7-m 2 b\ 6m 2 b > 6m 2 bvo bezoekers plaats per m 2,4,7,9,,3 app n 32 49 33 34 46 3,6 2,2,8 3 48 2 77 32 32 49 33 46 app. 54 p-plaalsen 56 2 59 Maaiveld KM tolaal 8 54 VOLDOET B PLAN BEWONERS Blokken JvS verschoven, blokken KM positie handhaven 8 WOONLAGEN (MIN TUSSENLAAG) plaats per m 2 < 7m bvo 7-m 2 b\ -6m b > 6m bvo bezoekers,4,7,9,,3 app V H 27 42 98 68,6 3 27 2 3 2,2 39 3 app. p-plaatsen 4 9 59 Maaiveld KM totaal 8 VOLDOET C PLAN BEWONERS 7 WOONLAGEN (MIN 2 TUSSENLAAG) plaats per m Blokken JvS verschoven, blokken KM positie handhaven blok A blokb blokd < 7m bvo 7-m 2 b, -6m b > 6m bvo bezoekers,4,7,9,,3 app 24 24 36 2 86 6,2 2 23,4 4 2,2 34,2 4 app. 2 p-plaatsen 4 7 59 Maaiveld KM totaal 8 35 VOLDOET D PLAN BEWONERS Blokken JvS en blokken KM verschuiven cnf voorstel Bewoners Collectief 8 WOONLAGEN (MIN TUSSENLAAG) plaats per m 2 < 7m bvo 7-m 2 b\ -6m 2 b > 6m bvo bezoekers,4,7,9,,3 app V H 27 42 2 98 68,6 3 27 2,2 3 39 3 app. p-plaatsen 4 9 NOOT: parkeergarage ontoegankelijk door constructie in hellingbaan 52 Maaiveld KM totaal 8 3 E PLAN BEWONERS Blokken JvS en blokken KM verschuiven cnf voorstel Bewoners Collectief 7 WOONLAGEN (MIN 2 TUSSENLAAG) plaals per m 2 < 7m 2 bvo 7-m2 b\ -6m 2 b > 6m bvo bezoekers,4,7,9,,3 app 36 86 6,2 2 23,4 2,2 4 34,2 4 app. 2 p-plaatsen Maaiveld KM totaal 4 7 52 8 28 NOOT: parkeergarage ontoegankelijk door constructie in hellingbaan VOLDOET heoretisch 2-4588 Juliana van Stotbergla an del v2 8-2-.Ylsx Pagina 4
eelplan: Juliana.. Vierkante meters: gebruiksoppervlak wonen van Stol berg laan 2 parkeerplaatsen op maaiveld vervallen. Rest 9 plaatsen op maaiveld. Benodigd 59-4 = 8 plaatsen 78 57 78 N "Sf' m mogelijke indeling bij 8 woonlagen. "==="--------- Bij 7 woonlagen kunnen waarschijnlijk alle bergingen in de garage. Daarmee 4 woningen op BG (per blok) r-: E lo.. 6 +Om Deelplan JvS: Begane grond Blok A & B n n Woningen Bezuidenhout Den Haag n ()
N ""'" -----'-'----r--- noot;...,. woonblok buiten parkeergarage _L. Deelplan JvS: Parkeerlaag - Blok A & B E co n _t _t Woningen Bezuidenhout 4 parkeerplaatsen 5 inpandige bergingen 2 inpandige bergingen op BG benodigd bij 8 woonlagen (AB blokken) 58 woningen = bergin 59 parkeerplaa ()
Deelplan: Koningin Marialaan Vierkante meters: gebruiksoppervlak wonen Voorstel; blok 2m opschuiven ri. Koningin Marialaan draagconstructie in hellingbaan. verplaatsen hellingbaan niet mogelijk door positie trafo L parkeervakken niet te bereiken door constructie (]) -- (]) D.. i ' i j i '!! 8 -r ---- ---,ff---t-----,/"--- - -,<-- - --;, parkeervakken niet te - 8 575 Voorstel ; blok 2m '----- gebruik_n door te 59 - (2+5) = 52 parkeerplaatsen opschuiven ri. Koningin smalle njbaan inpandige bergingen in garage Marialaan inpandige bergingen op BG niveau Deelplan KM: Parkeerlaag - Blok C & D ' Woningen Bezuidenhout benodigd bij 8 woonlagen (AB blokken) 72 woningen = bergingen 78 parkeerplaatsen 52 + 8 (maaiveld) = 7 plaatsen