Herstructurering Bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam De opgave tot 2020
Herstructurering Bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam De opgave tot 2020 Aangeboden aan: Plabeka, Platform Bedrijventerreinen en Kantoren Metropoolregio Amsterdam Auteurs: Drs. Joost Hagens Drs. Luuk Stevens BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving Achter Sint Pieter 160 3512 HT Utrecht info@bureaubuiten.nl www.bureaubuiten.nl 030-2318945 Projectnummer: 243 Utrecht, 14 mei 2008
2 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving
Inhoudsopgave Pagina Samenvatting 5 1 Inleiding 9 1.1 Achtergrond 9 1.2 Onderzoeksproces en respons 9 1.3 Opbouw rapport 11 2 De herstructureringsopgave 13 2.1 De opgave per gemeente 13 2.2 De opgave op hoofdlijnen: zwaarte, fasering en datering 16 2.3 Knelpunten op de terreinen 18 3 Intensivering en onttrekking: ruimtewinst en transformatie 21 3.1 Inleiding 21 3.2 Mogelijkheden tot intensivering en ruimtewinst 21 3.3 Transformatie van bedrijventerreinen 24 4 Proces en middelen 25 4.1 Samenwerking met bedrijfsleven 25 4.2 Financiële aspecten 25 4.3 Regionale insteek 26 BIJLAGE 1 Enquête plus begeleidende brief 27 BIJLAGE 2 Contactpersonen per instantie 31 BIJLAGE 3 Niet opgenomen herstructureringslocaties 33 BIJLAGE 4 Te herstructureren bedrijventerreinen per gemeente 37 BIJLAGE 5 Mogelijke verandering in ruimtegebruik door herstructurering, per terrein 41 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 3
4 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving
Samenvatting A Aanleiding en opzet In de Metropoolregio Amsterdam werken verschillende overheden op economisch vlak samen in het Plabeka: het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren 1. Centraal doel van het platform is het versterken van de internationale concurrentiepositie van de regio, door regionale afstemming en samenwerking betreffende de omvang en kwaliteit van het aanbod van werklocaties. De programmering van werklocaties is vastgelegd in de Uitvoeringsstrategie Plabeka (vastgesteld tijdens de 6 e Noordvleugel Conferentie op 16 februari 2007). Naast de programmering van nieuwe werklocaties besteedt de Uitvoeringsstrategie ook aandacht aan herstructurering van bedrijventerreinen. Echter, de omvang de opgave is vooralsnog onvoldoende helder in beeld. Het Plabeka heeft daarom aan BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving gevraagd om de herstructureringsopgave aan bedrijventerreinen en zeehaventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam tot 2020 in kaart te brengen. Daarvoor is een schriftelijke enquête uitgezet onder 34 gemeenten/instanties in de regio. Zij konden daarin aangeven op welke bedrijventerreinen in hun gemeente tussen nu en 2020 naar verwachting herstructurering aan de orde zal zijn. Ook is informatie ingewonnen over zaken als de verwachte zwaarte en fasering van de herstructurering, en onderwerpen als transformatie, ruimtewinst en knelpunten. B Belangrijkste bevindingen Totale opgave: In de Metropoolregio Amsterdam is tot 2020 herstructurering aan de orde op 71 locaties in 23 gemeenten. De totale opgave betreft een oppervlakte van 2.441 hectare netto (3.706 ha bruto). Dit is ongeveer 29% van de totale oppervlakte aan bestaande bedrijventerreinen in deze regio 2. Regionale spreiding: de herstructureringsopgave is naar omvang en planstatus weergegeven op onderstaande kaart (figuur S.1). - Vooral de haventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam zijn verouderd. Zij zijn bovendien relatief groot qua omvang. Met name op de haventerreinen in de gemeente Amsterdam ligt er een taak tot herstructurering, maar ook de overige haventerreinen in het Noordzeekanaalgebied (verspreid over de gemeenten Zaanstad, Velsen en Beverwijk) nemen 20% van het areaal van de totale opgave voor hun rekening. - Daarnaast is er met name in de gemeenten Almere, Zaanstad en Amsterdam en Haarlemmermeer herstructurering aan de orde. - In de overige gemeenten van de Metropoolregio Amsterdam zijn er relatief veel terreinen van kleinere omvang waar een opgave aanwezig is. 1 Leden van het Platform zijn: Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Zaanstad, de Provincies Noord-Holland en Flevoland, Gooi- en Vechtstreek en de Stadsregio Amsterdam. Trekkers zijn Haarlemmermeer en de Stadsregio. 2 Gebaseerd op actuele bedrijventerreincijfers van Provincie Noord-Holland BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 5
Figuur S.1 Spreiding, omvang en planstatus van de herstructureringsopgave tot 2020 Zwaarte herstructurering: bijna 70% van de totale oppervlakte die moet worden geherstructureerd, bestaat uit revitalisering- of herprofileringsoperaties (zie linkerfiguur in figuur S.2). Gedeeltelijke transformatie is op ongeveer 350 ha aan de orde, waarbij een kleine 100 ha bedrijventerrein zijn klassieke functie ook daadwerkelijk zal verliezen (ten gunste van wonen). Het blijken vooral kleinere locaties te zijn waar gedeeltelijk transformatie aan de orde zal zijn. Het rechter figuur in figuur S.2 geeft aandacht aan de fasering en hardheid van de herstructureringsvoornemens. Figuur S.2 Zwaarte en fasering herstructureringsopgave tot 2020 50% 40% % van totale oppervlakte 40% 30% 20% 10% % van totale oppervlakte 30% 20% 10% 0% Face lift / 'opplussen' Revitalisering Herprofilering (Gedeeltelijke) Transformatie 0% 2008-2012 Hard (PvA gereed) 2008-2012 Hard (Pv A nog niet gereed) 2008-2012 Zacht Langere termijn (2013-2020) 6 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving
Knelpunten: Als belangrijkste reden voor herstructurering (knelpunten op het terrein) zijn het vaakst genoemd: - de ontsluiting van het terrein (intern en extern); - de uitstraling van de openbare ruimte; - de ligging van het terrein (vaak in de buurt van woonbebouwing, waardoor de economische functie onder druk komt te staan); - verouderde private ruimte en opstallen. Ruimtewinst en intensivering: op 52 terreinen (73% van alle te herstructureren terreinen) zijn er mogelijkheden tot intensivering: - De mogelijke ruimtewinst in de Metropoolregio Amsterdam komt globaal uit tussen de 100 en 200 ha netto (ruimtewinstpercentage: 4,5%-8,5%). - Intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen kan ook behaald worden door een stijging van de gemiddelde Floor-Space Index (de verhouding van het aantal vierkante meters bedrijfsoppervlak en de kavelgrootte). In bijna 50% van de gevallen wordt er een stijging van de FSI verwacht tot 25%. - Met name bouwen in meer lagen, aanpassing van de verkaveling/infrastructuur en meer aaneengesloten bebouwing kunnen zorgen voor een intensiever gebruik van de ruimte. Transformatie en onttrekking: op 28 locaties/343 ha netto bedrijventerrein wordt een (gedeeltelijke) transformatie verwacht. Dit getal (343 ha) is echter een flinke overschatting van het daadwerkelijke functieverlies/onttrekking van de functie bedrijventerrein, aangezien de meeste van deze 28 terreinen slechts gedeeltelijk van kleur zullen verschieten. - Naar schatting zal ongeveer 100 ha met de functie bedrijventerrein onttrokken worden aan het aanbod. - In de meeste gevallen wordt deze oppervlakte herbestemd tot een woonfunctie Procesmatige en financiële aspecten: Herstructurering is belangrijke manier om de kwaliteit van werklocaties op peil te houden. - Behoud en verbetering van de kwaliteit van het bestaande aanbod wordt van belang geacht door zowel overheid, bedrijfsleven als milieuorganisaties. - Echter, herstructurering is een kostbare zaak waarbij veel inzet nodig is qua financiën en capaciteit. - Uitgaande van een oppervlakte van 1.682 netto ha te herstructureren bedrijventerrein (revitalisering en herprofilering) komen de totale kosten uit op ruim 300 miljoen tot bijna 700 miljoen 3. Als het bruto areaal wordt toegepast op deze kentallen komen de kosten nog 50% hoger uit. - Het berekende kostenniveau laat zien dat naast vergroting van de eigen financiële inzet ook andere overheden en private partijen meer zullen moeten bijdragen om tot succesvolle herstructureringsoperaties te komen. C Aanbevelingen De uitvoering van individuele herstructureringsprojecten is een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Maar de zorg voor een tijdige beschikbaarheid van voldoende aanbod van bedrijventerreinen van de gewenste kwaliteit, is een gezamenlijke, regionale opgave, die mede (en vooral indirect) bijdraagt aan de internationale concurrentiepositie. De herstructureringsprojecten dragen hieraan bij. 3 Bron kentallen: Gezamenlijke brief Ministeries van VROM en EZ aan de Tweede Kamer, eind 2007 (titel: Aanpak Problematiek Bedrijventerreinen, paragraaf 4 financieel instrumentarium). BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 7
Het Plabeka kan op verschillende manieren bevorderen dat die herstructurering efficiënt en effectief tot uitvoering komt: - De voornemens tot herstructurering zijn in ruime mate aanwezig. Toch bestaat een reëel risico van vertraging in de uitvoering. Plabeka zou bijvoorbeeld middels het ter beschikking stellen van kennis en procescapaciteit de snelheid in de planvorming kunnen faciliteren. - Gezamenlijke concept-ontwikkeling bijvoorbeeld op het vlak van oplossingen voor de parkeerproblematiek (fysiek, maar ook in termen van regelgeving) of voor parkmanagement kan kostenbesparend en kwaliteitsbevorderend werken. - Een bestuurlijke uitspraak op regionaal niveau over het belang van deze opgave in het ruimtelijk-economisch beleid, kan bijdragen aan het politiek draagvlak op lokaal niveau en een zwaarder politiek gewicht richting hogere overheden uitstralen. - Plabeka gemeenten, provincies en stadsregio dient richting het Rijk nut en noodzaak van de herstructureringsopgave onder de aandacht te brengen. Voor de korte termijn richting de Commissie Noordanus (die is ingesteld door de ministers Cramer en Van der Hoeven). Het belang van het in stand houden van meer dan 2.000 ha werklocaties en de perspectieven op een hogere benutting en ruimtewinst zijn daarbij de belangrijkste selling arguments. - Het uitwisseling van kennis van en ervaring met herstructureringsprojecten kan een efficiëntere aanpak op regionaal niveau bevorderen. - Monitoring van de voortgang van de herstructureringsoperatie in het verlengde van de regionale monitoringsafspraken rondom vraag- en aanbod van bedrijventerreinen - wordt aanbevolen. Aangeraden wordt bijzondere aandacht te besteden aan de feitelijke realisaties van ruimtewinst en intensivering ruimtegebruik, in verband met terugkoppeling naar de regionale ruimtebehoefte. 8 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving
1 Inleiding 1.1 Achtergrond In de Metropoolregio Amsterdam werken de overheden op economisch vlak samen in het Plabeka: het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren 4. Centraal doel van het platform is het versterken van de internationale concurrentiepositie van de regio, door regionale afstemming en samenwerking betreffende de omvang en kwaliteit van het aanbod van werklocaties. De programmering van werklocaties is vastgelegd in de Uitvoeringsstrategie Plabeka (vastgesteld tijdens de 6 e Noordvleugel Conferentie op 16 februari 2007). Naast de programmering van nieuwe werklocaties besteedt de Uitvoeringsstrategie ook aandacht aan herstructurering van bedrijventerreinen. Eén van de besluiten van de Noorvleugelconferentie is dan ook: De Noordvleugelpartijen constateren dat de regio m.b.t. bedrijventerreinen en zeehaventerreinen een grote herstructureringsopgave kent. Het zo optimaal mogelijk benutten van bestaande locaties kan een bijdrage leveren aan het realiseren van een beter evenwicht tussen vraag en aanbod van bedrijfslocaties én een duurzame ontwikkeling van de Metropoolregio Amsterdam (Uitvoeringsstrategie Plabeka, pagina 2). Echter, de omvang de opgave is vooralsnog onvoldoende helder in beeld. Het Plabeka heeft daarom aan BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving gevraagd om de herstructureringsopgave aan bedrijventerreinen en zeehaventerreinen in kaart te brengen. Het voorliggend rapport doet verslag van dit onderzoek. Mede op basis van het inzicht in de herstructureringsopgave, kan de regio nu toewerken naar een uitvoeringsgericht herstructureringsprogramma. 1.2 Onderzoeksproces en respons Om te bepalen welke bestaande bedrijventerreinen tussen nu (2007) en 2020 een herstructureringsoperatie dienen te ondergaan, is een schriftelijke enquête uitgezet onder 34 gemeenten/instanties in de regio die beschikken over formele bedrijventerreinen. In figuur 1.1 staan het studiegebied en de benaderde gemeenten weergegeven. Gemeenten zonder bedrijventerrein (zoals Bennebroek, Bloemendaal, Landsmeer, Laren en Muiden) hebben geen enquête ontvangen. Voor de zeehaventerreinen binnen de grenzen van gemeente Amsterdam is Haven Amsterdam benaderd. Voor de overige zeehaventerreinen in het Noordzeekanaalgebied is het Projectbureau Masterplan NZKG gevraagd om de enquête in vullen (ook voor de terreinen die bijvoorbeeld binnen de gemeentegrenzen van Zaanstad, Velsen en Beverwijk vallen). In juli 2007 is de enquête Quick-scan Herstructureringsopgave Metropoolregio Amsterdam tot 2020 uitgezet (zie Bijlage 1), zowel via post als digitaal via E-mail. De ambtelijke contactpersonen binnen de gemeenten konden in Deel I van de quick-scan aangeven van welke terreinen zij verwachten dat in de (nabije) toekomst herstructurering aan de orde is. In deel II van de enquête is vervolgens dieper ingegaan op de situatie en beoordeling per terrein. 4 Leden van het Platform zijn: Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Zaanstad, de Provincies Noord-Holland en Flevoland, Gooi- en Vechtstreek en de Stadsregio Amsterdam. Trekkers zijn Haarlemmermeer en de Stadsregio. BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 9
De respons is zij het met de nodige moeite - hoog: slechts drie gemeenten (Aalsmeer, Heemskerk en Oostzaan) hebben de enquête niet geretourneerd. Bijlage 2 bevat de lijst met benaderde contactpersonen per instantie. Figuur 1.1 Kaart studiegebied quick-scan herstructureringsopgave De kwaliteit van de ingevulde en geretourneerde enquêtes verschilt overigens van gemeente tot gemeente. Zo bleken tijdens de analyse sommige terreinen, die door gemeenten waren geoormerkt als terrein met een herstructureringsopgave, niet geheel aan de door ons geformuleerde criteria te voldoen. Zo werden bijvoorbeeld een glastuinbouwlocatie en de herontwikkeling van een oude militaire kazerne opgegeven als potentiële herstructureringslocaties. Dit terwijl onze inventarisatie sec gericht is op bestaande (formele) bedrijventerreinen. Daarnaast waren er voor sommige andere terreinen niet voldoende gegevens ingevuld om goed ingepast te kunnen worden in de analyse. In bijlage 3 staan daarom de terreinen opgesomd die uiteindelijk niet zijn meegenomen in de totale opgave (en dus ook niet in tabel 2.1). De op- en/of aanmerkingen die gemeenten hebben gemaakt bij deze terreinen (en de redenen om de terreinen niet mee te nemen in de analyse) staan in bijlage 3. In sommige gevallen zijn de gegevens licht aangepast. Vaak gebeurde dit na telefonische afstemming met de respondent, maar soms ook op basis van eigen expertise en gebiedskennis. Ook zijn zaken als ontbrekende omvangstatistieken van de terreinen via andere wegen verkregen en ingevuld. Zo zijn de oppervlaktes van de Amsterdamse zeehaventerreinen van de website van Haven Amsterdam geplukt. Zo is de kwaliteit van de respons door de check toegenomen en realistischer gemaakt, en werd het totaalbestand beter analyseerbaar. 10 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving
1.3 Opbouw rapport Dit rapport bevat de bevindingen van de enquête. In hoofdstuk 2 wordt allereerst de herstructureringsopgave in de Noordvleugeop hoofdlijnen neergezet. In het hoofdstuk daarna zoomen we in op de ruimtelijke betekenis van de opgave. Eén component daarvan is de onttrekking van bedrijventerreinen, ofwel de reductie van het areaal door bijvoorbeeld transformatie naar woningbouw. Ook komt in hoofdstuk 3 de potentiële ruimtewinst aan bod die mogelijk door de herstructurering van de locaties kan worden bereikt. Hoofdstuk 4, het laatste hoofdstuk, behandelt procesonderwerpen en financiële zaken die belangrijk zijn om de herstructurering van terreinen op te starten, en tot een goed einde te brengen. BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 11
12 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving
2 De herstructureringsopgave 2.1 De opgave per gemeente Uit de quick-scan is naar voren gekomen dat er in de Metropoolregio Amsterdam tot 2020 herstructurering aan de orde is op 71 locaties in 23 gemeenten. De te herstructureren bedrijventerreinen zijn gezamenlijk goed voor een areaal van 2.441 hectare netto (3.706 ha bruto). Dit betekent dat ongeveer 29% van de totale oppervlakte aan bestaande bedrijventerreinen in deze regio 5 als (potentieel) verouderd aangemerkt kan worden, en dat herstructurering vóór 2020 aan de orde is. In dit getal zijn overigens alle vormen van herstructurering opgenomen. Uit figuur 2.1 blijkt dat vooral de haventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam zijn verouderd. Zij zijn bovendien relatief groot qua omvang: de haventerreinen behelzen 21% van het aantal locaties, maar zijn goed voor 54% van de totale oppervlakte waar herstructurering aan de orde is. Met name op de haventerreinen in de gemeente Amsterdam ligt er een taak tot herstructurering. Toch nemen ook de overige haventerreinen in het Noordzeekanaalgebied (verspreid over de gemeenten Zaanstad, Velsen en Beverwijk) nog 20% van het areaal van de totale opgave voor hun rekening. Daarnaast is er met name in de gemeenten Almere, Zaanstad en Amsterdam en Haarlemmermeer herstructurering aan de orde. In de overige gemeenten van de Metropoolregio Amsterdam zijn er relatief veel terreinen van kleinere omvang waar een opgave aanwezig is. Tabel 2.1 geeft het complete overzicht van de terreinen die per gemeente zijn aangemerkt als locaties waar tot 2020 (naar alle waarschijnlijkheid) herstructurering aan de orde zal zijn. Ook in deze tabel is een splitsing gemaakt tussen zeehaventerreinen (in Amsterdam en Overig NZKG) en droge bedrijventerreinen. Figuur 2.1 Te herstructureren bedrijventerreinen tot 2020 per deelgebied (als % van totale netto oppervlakte en totaal aantal te herstructureren terreinen) Haventerreinen Amsterdam Oppervlakte (%) Aantal terreinen (%) Overige gemeenten NV Haventerreinen Overig (NZKG) Almere Zaanstad Amsterdam (binnenstedelijk) Haarlemmermeer 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 5 Gebaseerd op bedrijventerreincijfers van Provincie Noord-Holland, verkregen via directie Beleid, sector EZ, Landbouw en Toerisme BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 13
Tabel 2.1 Te herstructureren bedrijventerreinen tot 2020 naar gemeente (gerangschikt naar aantal te herstructureren terreinen en alfabetisch) plus huidige omvang (in netto ha) Gemeente Terreinnaam Opp. (netto ha) Zaanstad Assendelft Noord 30 Molletjesveer 56 Kogerveld midden 7 Zuiderhout 50 D. Sonoyweg 10 Hemmes 4 Overtuinen/Mauritsstraat 7 Aris van Broekweg 2 Kogerveld zuid 8 Haarlemmermeer* Spoorzicht 24 Cruquius Zuid 21 De Pionier 14 Zwaanshoek Hanepoel 3 Vijfhuizen 2 Zwanenburg Oost 2 Hoofddorp Noord 27 Antoniushoeve 3 Lisserbroek Kruisbaak 5 Haventerreinen NoordZeeKanaalGebied Noordwijkermeer (Gem. Velsen) 35 Zeehavens IJmuiden (Gem. Velsen) 78 Grote Hout/oude NAM terrein (Gem. Velsen) 33 De Pijp (Gem. Velsen) 9 Westerspoor Zuid (Gem. Zaanstad) 99 Achtersluispolder (Gem. Zaanstad) 72 Hembrugterrein (Gem. Zaanstad) 16 De Pijp (gem. Beverwijk) 84 Corus Business Park IJmond CV 53 Amsterdam, Haventerreinen Stadhaven Minerva 50 Petroleumhaven 165 Amerikahaven-Noordoost 217 Mercuriushaven 105 Vervoerscentrum (GHB) 31 Westhaven-Oost (GHB) 236 Almere Markerkant 29 de Vaart 1, 2, 3 171 De Steiger (Almere Haven) 22 De Paal (Almere Haven) 3 Hollandse Kant 27 Amsterdam, Binnenstedelijk** Centrale Markthallen/FCA 14 Landlust 6 Bedrijvengebied Zuidoost (Amstel III) 108 Cruquiusweg 14 Castricum Castricummer Werf 4 Schulpstet/Stetweg 3 Handel en Nijverheid 1 Heemstederweg 2 Purmerend De Koog 26 Wagenweg '75 9 14 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving
Gemeente Terreinnaam Opp. (netto ha) De Where 3 Beemster Insulindeweg 3 Bamestraweg 2 Haarlem Waarderpolder 160 Delftstraat 1 Haarlemmerliede Spaarnwoude Sugar City (voorm. CSM terrein Ringvaart Halfweg) 7 Lageweg (terrein Volker Stevin) 10 Huizen*** Locatie Lucent (onderdeel 't Plaveen) 6 Locatie BNI (onderdeel 't Plaveen) 5 Uithoorn Bedrijventerrein Uithoorn 82 de Kwakel 3 Weesp*** Noord 55 Nijverheidslaan 12 Zandvoort AW21 (waterzuiveringsinstallatie) 3 Bedr. terrein Zandvoort (ten noorden van K. Onnestraat) 3 Amstelveen Legmeer 18 Bussum*** Bensdorp cacao 1 Diemen Verrijn Stuart (incl. metrowerkplaats) 38 Heemstede Haven e.o. 3 Hilversum*** Havenkwartier 20 Ouder-Amstel Molenkade-Industrieweg 2 Waterland Galgeriet 3 Wormerland Bruynvisweg / Nieuweweg 5 Edam-Volendam Geen herstructureringsopgave Naarden*** Geen herstructureringsopgave Uitgeest Geen herstructureringsopgave Wijdemeren*** Geen herstructureringsopgave Zeevang Geen herstructureringsopgave Totaal 2.441 * De gegevens voor de Gemeente Haarlemmermeer zijn gebaseerd op het programma herstructurering 2004-2008 (zie ook bijlage 3). Er wordt momenteel een nieuw programma 2009-2013 opgesteld, waarin mogelijk nieuwe/andere prioriteiten worden toegekend aan andere terreinen dan hier is geïnventariseerd. Eind 2008 is het nieuwe programma opgesteld en zal hierover meer duidelijkheid zijn. ** Zie ook bijlage 3 *** Als een bredere definitie van herstructurering wordt gehanteerd dan de definitie die als uitgangspunt heeft gediend voor dit rapport, valt de herstructureringsopgave in Gooi en Vechtstreek hoger uit dan tabel 2.1 en bijlagen 4 en 5 doen vermoeden. Voor een uitgebreidere (kwalitatieve en kwantitatieve) weergave van de herstructureringsopgave bedrijventerreinen in de regio Gooi en Vechtstreek: zie bijlage 3. Er zijn 5 gemeenten waar volgens de respondenten tot 2020 geen herstructurering aan de orde zal zijn: Edam-Volendam, Naarden, Uitgeest, Wijdemeren en Zeevang. De opgave in Zandvoort en Huizen behoeft wellicht nog enige extra uitleg. In Zandvoort verdwijnt de waterzuiveringsinstallatie ten zuiden van de Kramerlingh Onnestraat. Hierdoor ontstaat potentiële schuifruimte voor de bedrijven aan de overkant van de straat, die naar deze vrijgekomen locatie verplaatst zouden kunnen worden. Op deze manier wordt ruimte voor woningbouw gecreëerd ten noorden van Kramerlingh Onnestraat. Het bedrijventerrein is daarom als twee verschillende locaties opgenomen in tabel 2.1. In Huizen speelt het vertrek van twee grote bedrijven (Lucent en BNI) van bedrijventerrein t Plaveen. De kavels van deze bedrijven zijn van dusdanige grote omvang (en het vertrek van de terreinen bevindt zich nog in een zo n verschillend stadium), dat ook hier voor hetzelfde terrein twee verschillende locaties in de tabel staan opgenomen. Beide terreinen zullen intensiever benut gaan worden: het Lucent terrein wordt naar verwachting een woon-werk locatie, terwijl voor het BNI terrein de bedrijvenfunctie volledig gehandhaafd blijft. BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 15
2.2 De opgave op hoofdlijnen: zwaarte, fasering en datering In de enquête konden de gemeenten tevens per terrein aangeven welke zwaarte herstructurering er volgens hen aan de orde zou zijn. Er worden vier typen herstructurering onderscheiden (van licht naar zwaar): face lift: grote opknapbeurt openbare en private ruimte; revitalisering: ingrijpende en integrale aanpak met bedrijfsverplaatsingen (waarbij de functie bedrijventerrein geheel blijft behouden); herprofilering: ingrijpende integrale aanpak met doelgroep en of beperkte functie verandering (bijvoorbeeld klein deel naar kantoren/winkels); transformatie: ingrijpende herstructurering, waarbij groot deel van terrein van functie zal veranderen (bijvoorbeeld naar functie wonen ). In figuur 2.2 staat de verdeling van de opgave naar zwaarte. Ongeveer de helft van de totale oppervlakte die moet worden geherstructureerd, bestaat uit operaties in de twee lichtere categorieën (face-lift en revitalisering). Voor ca. 1.000 ha netto gaat het om herprofilering. Transformatie is op een ongeveer 350 ha aan de orde (zie ook tabel 3.5). Het zijn vooral de kleinere locaties die getransformeerd zullen worden naar wonen of andere werkfuncties. Figuur 2.2 laat zien dat 40% van de locaties (oftewel 28 terreinen) een groot deel van hun klassieke werkfunctie zullen verliezen. Overigens gaan we in hoofdstuk 3 verder in op de (gedeeltelijke) transformatie van bedrijventerreinen, en het daarmee gepaarde functieverlies bedrijventerrein. Figuur 2.2 50% Overzicht zwaarte herstructureringsopgave (links: naar % van de totale herstructureringsopgave qua netto areaal, rechts: naar % van totaal aantal te herstructureren terreinen) 50% % van totale oppervlakte 40% 30% 20% 10% % van totaal aantal te herstructureren terreinen 40% 30% 20% 10% 0% Face lift / 'opplussen' Revitalisering Herprofilering (Gedeeltelijke) Transformatie 0% Face lift / 'opplussen' Revitalisering Herprofilering (Gedeeltelijke) Transformatie Naast zwaarte is er tevens gevraagd naar: De termijn waarop herstructurering aan de orde zal zijn (korte termijn 2008-2012 of lange termijn 2013-2020), en In welke planfase de herstructurering zich bevindt (hard plan, zacht/overig plan) en of er wellicht al plannen van aanpak in de maak of gereed zijn. Qua hardheid is de volgende definiëring aangehouden: bij een hard plan heeft de Gemeenteraad zich uitgesproken over het voornemen tot herstructurering. Bij een zacht/overig plan is een voornemen tot herstructurering genoemd in gemeentelijke stukken of kent bestuurlijke dekking, maar is (nog) niet noodzakelijkerwijs reeds door de Raad geaccordeerd. Figuur 2.3 geeft het overzicht van de fasering en hardheid van de opgave. 16 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving
Figuur 2.3 40% Overzicht hardheid en fasering herstructureringsopgave (linkerfiguur: naar % van de totale herstructureringsopgave qua netto areaal, rechterfiguur: naar % van totaal aantal te herstructureren terreinen) 40% % van totale oppervlakte 30% 20% 10% % van totaal aantal te herstructureren terreinen 30% 20% 10% 0% 2008-2012 Hard (PvA gereed) 2008-2012 Hard (Pv A nog niet gereed) 2008-2012 Zacht Langere termijn (2013-2020) 0% 2008-2012 Hard (PvA gereed) 2008-2012 Hard (PvA nog niet gereed) 2008-2012 Zacht Langere termijn (2013-2020) Voor een kwart van de opgave qua oppervlakte zijn er reeds Plannen van Aanpak (PvA) gereed. Het gaat hier om 12 terreinen, waarbij overigens geen informatie beschikbaar is over de financiële dekking van deze plannen. Bij 15 terreinen bestaan ook harde plannen tot herstructurering voor 2013, maar daarvoor zijn nog geen concrete PvA s gereed of geformuleerd (zie ook tabel 2.2). Voor een groot aantal terreinen zijn er alleen nog maar zachte plannen voor herstructurering op de korte en/of lange termijn: 44 terreinen/1.440 ha netto. Voor de 26 terreinen die tussen 2013 en 2020 op de schop zouden moeten gaan, is er zelfs nog geen start van planvorming voorzien (wat op zich logisch is, aangezien deze opgave nog relatief ver weg is). Deze informatie staat ook weergegeven op de kaart in figuur 2.4, op de volgende bladzijde. Tabel 2.2 Aantal terreinen waar herstructurering op korte termijn (tot 2012) aan de orde is, naar sterkte planfase Planfase '08-'12 Hard plan '08-'12 Zacht/Overig plan '08-'12 Totaal PvA al gereed 12 12 27% PvA komt gereed in '07/'08/'09 7 1 8 18% Start planvorming voorzien in '08/'09/'10 4 4 8 18% Nog geen PvA in voorbereiding, start daarvan ook nog niet voorzien. 4 13 17 38% Totaal 27 18 45 100% Herstructurering is natuurlijk vooral een zaak van oudere en verouderde bedrijventerreinen. Ongeveer 70% van het aantal terreinen waar herstructurering aan de orde is, dateren van voor 1970 (zie tabel 2.3). De jongere terreinen bevinden zich met name in gemeente Almere en enkele havengebieden in het Noordzeekanaalgebied. Bijlage 4 geeft een compleet overzicht van de informatie in dit hoofdstuk per terrein per gemeente. % Tabel 2.3 Datering te herstructureren bedrijventerreinen Datering terrein Aantal terreinen Vooroorlogs 20 1950-1970 27 1970-1990 19 Na 1990 2 Niet ingevuld/onbekend 3 Totaal 71 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 17
Figuur 2.4 Herstructureringsopgave bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam tot 2020 2.3 Knelpunten op de terreinen Per bedrijventerrein hebben de respondenten aangeven hoe zij de huidige kwaliteit van de locatie beoordelen voor verschillende aspecten. De tabellen 2.4 en 2.5 geven het resultaat van deze vraag weer. Iedere kwaliteitsindicator is voor ongeveer 66 terreinen ingevuld. De terreinen Waarderpolder, Delftstraat, Sugar City, Lageweg en BNI zijn overigens niet meegenomen in deze tabellen, omdat de respondenten deze vraag voor deze locaties niet hebben ingevuld. Onderstaande tabellen geven een indicatief beeld van de gemiddelde kwaliteit van een willekeurig bedrijventerrein in de Metropoolregio Amsterdam, gebaseerd op inschattingen van de gemeenten zelf. Met name de onderwerpen onderhoud openbare ruimte, onderhoud private ruimte/opstallen en interne ontsluiting scoren veelvuldig redelijk tot matig (zie tabel 2.4). Het onderwerp Parkeren scoort redelijk, terwijl dit toch vaak wordt genoemd als één van de meest in het oog springende problemen op met name kleine, verouderde terreinen. Op het gebied van riolering en capaciteit van de elektriciteitsvoorziening ontbreekt veelal inzicht in de kwaliteit, en er lijken maar beperkt problemen te bestaan op het gebied van de beschikbaarheid van geluidsruimte. De milieukwaliteit van de bodem is echter wel een probleem: bijna 1 op de 5 terreinen in de Metropoolregio Amsterdam kampt met een slechte bodem. 18 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving
Tabel 2.4 Beoordeling huidige kwaliteit bedrijventerrein te herstructureren terreinen Metropoolregio Amsterdam (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) Beoordeling Onderhoud openbare ruimte (n=66) Onderhoud private ruimte en opstallen (n=66) Kwaliteit interne ontsluiting (n=67) Dimensionering en kwaliteit riolering (n=63) Capaciteit Electriciteitsvoorziening (n=63) Parkeren (n=65) Milieukwaliteit bodem (n=65) Beschikbaarheid geluidruimte (n=65) (A) Slecht 14% 15% 10% 3% 2% 2% 17% 8% (B) Matig 32% 29% 36% 5% 2% 28% 20% 8% (C) Redelijk 29% 39% 34% 11% 11% 52% 18% 29% (D) Goed 21% 12% 19% 21% 24% 14% 15% 26% (E) Uitstekend 2% 3% 3% (F) Weet niet 3% 5% 57% 62% 5% 29% 26% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Volgens tabel 2.5 lijken de terreinen redelijk intensief benut te worden. Op bijna 70-75% van de terreinen is er sprake van een beperkt aantal tot geen lege kavels of onbenutte restruimte (rijen C, D, en E in kolommen 2 en 3). Er vindt dan ook redelijk wat hinderlijke opslag plaats in de buitenruimte. Op ieder terrein zijn wel wat bedrijven te vinden die willen uitbreiden, maar daar geen ruimte voor hebben (alhoewel 30% van de respondenten te kennen gaf hier geen direct zicht op te hebben). Op de haventerreinen de Pijp, Zeehavens IJmuiden, Zuiderhout, Achtersluispolder en het Havenkwartier in Hilversum worden er enigszins tot veel natte kavels droog gebruikt. Ondanks de redelijk intensieve benutting van de bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam qua bebouwing, staat toch nog op 42% van die terreinen een redelijk tot groot aantal panden leeg (rijen A en B van kolom 1). Dit wordt vaak als probleem ervaren, omdat het terrein daardoor vanzelf een minder aantrekkelijke vestigingslocatie wordt, zowel voor bestaande als voor nieuwe bedrijven op het terrein. Leegstand en het (daaruit resulterende) vertrek van andere bedrijven kunnen het terrein in een neergaande spiraal terecht doen komen. Helaas is deze cyclus niet makkelijk door overheidsinstanties te doorbreken, aangezien bedrijfspanden privé bezit zijn. Bovendien zijn ze op maat gemaakt voor de eerste eigenaar, en daardoor moeilijk verhandelbaar aan een nieuwe eigenaar. Deze problematiek raakt de kern van de noodzaak tot herstructurering: het opknappen van oude terreinen zodat ze weer (hernieuwd) in de belangstelling komen te staan als interessante vestigingsplaats voor bedrijven. Tabel 2.5 Beoordeling Beoordeling huidige kwaliteit bedrijventerrein II (1) (2) (3) (4) (5) (6) Leegstaande panden (n=67) Lege kavels (n=67) Onbenutte reserveruimte (n=66) Hinderlijke opslag in buitenruimte (n=66) Bedrijven met uitbreidingsplannen, die geen fysieke ruimte hebben (n=66) Natte kavels die droog worden gebruikt (n=63) (A) Veel 9% 7% 9% 2% 3% 3% (B) Enigszins 33% 9% 12% 24% 12% 5% (C) Beperkt 24% 19% 15% 27% 26% 2% (D) Nauwelijks 18% 31% 32% 27% 15% 8% (E) Niet 9% 24% 24% 11% 15% 59% (F) Weet niet 7% 9% 8% 9% 29% 24% 100% 100% 100% 100% 100% 100% BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 19
Aanvullend is in de enquête ook geïnformeerd naar de Top-3 van Knelpunten per terrein. De respons op deze vraag geeft ons een beeld wat de belangrijkste thema s zijn die spelen op de terreinen, en in welke hoek de verbeteringen gezocht kunnen worden die bij herstructurering aan de orde dienen te komen. In tabel 2.6 staan alle knelpunten vermeld die door de respondenten genoemd zijn 6. De tabel onderstreept de bevindingen van de tabellen 2.4 en 2.5. Als belangrijkste problemen worden het vaakst genoemd: de ontsluiting van het terrein (intern en extern); de uitstraling van de openbare ruimte; de ligging van het terrein (vaak in de buurt van woonbebouwing, waardoor de economische functie onder druk komt te staan); verouderde private ruimte en opstallen. Een tweede schil van iets minder frequent genoemde knelpunten bestaat uit zaken als: parkeerproblemen; een verouderde verkavelingstructuur; bodemvervuiling; leegstand een (te) intensieve benutting van de kavels (lees: weinig uitbreidingsmogelijkheden op de huidige locatie). Tabel 2.6 Onderwerpen die genoemd zijn in de Top-3 van knelpunten per terrein Thema Type problematiek Aantal keren genoemd als knelpunt Bereikbaarheid Externe ontsluiting terrein 19 Interne ontsluiting (o.a. verouderd wegenpatroon) 14 Parkeerproblemen 10 Problemen laden/lossen in openbare ruimte 4 Ruimte Uitstraling en onderhoud openbare ruimte 20 Ligging terrein (o.a. terrein in/ in buurt van woonwijk) 14 Verouderde private opstallen 12 Verouderde verkaveling (ook verouderde land-water verhouding) 9 Leegstand (o.a. van in oog springende gebouwen) 8 Intensieve benutting kavels/weinig uitbreidingsmogelijkheden 8 Extensieve bedrijfsvormen of benutting terrein 6 Menging wonen-werken/verouderd bestemmingsplan 4 Overig Bodemvervuiling 9 Financiering, trage/onduidelijke besluitvorming 7 Overig (betrokkenheid ondernemers, imago, verkantorisering etc.) 17 6 De terreinen waar geen Top-3 Knelpunten voor is ingevuld zijn Vijfhuizen, Cruquisweg, Waarderpolder, Delftstraat, Lageweg, Locatie Lucent, Locatie BNI, de Kwakel en Haven e.o. in Heemstede. 20 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving
3 Intensivering en onttrekking: ruimtewinst en transformatie 3.1 Inleiding Het opknappen van bestaande terreinen (en daarmee het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van deze locaties) is een belangrijk onderdeel van herstructureringsoperaties. ook intensivering van het ruimtegebruik is veelal een beleidsdoelstelling. Doordat terreinen er aantrekkelijker uitzien dan voorheen, wordt bovendien een deel van de potentiële verhuisstromen van bedrijven (om reden van bijvoorbeeld de representativiteit en uitstraling van de vestigingslocatie) weggenomen. De mogelijkheden en verwachtingen omtrent intensivering, ruimtewinst en de toekomstige onttrekking van de functie bedrijventerrein staan centraal in dit hoofdstuk. Het intensiever benutten van terreinen (zowel op individuele kavels als binnen het bedrijventerrein als geheel) kan een deel van de uitbreidingsvraag oplossen. In dit hoofdstuk wordt daarom aandacht besteed aan de verwachte ruimtewinst die nog op de bestaande bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam te boeken is. Er wordt echter ook stilgestaan bij het verlies aan aanbod. Op bedrijventerreinen die getransformeerd worden naar andere functie (bijvoorbeeld wonen), verhuizen de bedrijven immers naar elders - of staken in enkele gevallen hun activiteiten - en zorgen voor een extra vraag naar ruimte elders. Aangezien over het algemeen 85% van de verhuizende bedrijven binnen de eigen regio blijft 7 (indien daar voldoende aanbod is van bedrijfslocaties), drukt transformatie deze bedrijven (en de aanwezige banen) als het ware naar nieuwe, vaak relatief goedkope, locaties aan de rand van de steden. 3.2 Mogelijkheden tot intensivering en ruimtewinst In de enquête is gevraagd: Zijn er op het terrein mogelijkheden tot intensivering?. Als antwoord op deze vraag volgden: Ja: 52 terreinen = 73% van alle te herstructureren terreinen Nee: 14 terreinen Onbekend: 5 terreinen (te weten Spoorzicht, Zwaanshoek Hanepoel, Zwanenburg Oost, Delftstraat en Lageweg) Tabel 3.1 deelt de 52 terreinen in naar de klassen, waarin de mogelijk te behalen ruimtewinst voor die terreinen door de respondenten werd geschat. Dit type ruimtewinst (nieuw uitgeefbaar netto hectaren bedrijventerrein) kan bijvoorbeeld worden behaald door in de herstructureringsoperatie een efficiëntere verkavelingstructuur op het terrein aan te brengen, of bepaalde, nog onontgonnen hoeken van het terrein beter te benutten. Aan de hand van de uiterste klassegrenzen en het aantal terreinen in die klasse, is een fictieve onder- en bovengrens berekend. Zo kan een bandbreedte worden aangeven waarbinnen de potentiële ruimtewinst naar alle waarschijnlijkheid ligt. Volgens deze berekeningsmethode ligt de mogelijke ruimtewinst in de Metropoolregio Amsterdam globaal ergens tussen de 100 en 200 ha netto. Let wel: dit geldt alleen als al deze terreinen ook daadwerkelijk op de schop gaan en in de herstructureringsplannen bewust 7 Bron: Bureau BUITEN (2007), Over wijkvluchten en randverschijnselen. Onderzoek in opdracht van Milieufederatie Zuid-Holland BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 21
wordt ingezet op het creëren van nieuw uitgeefbaar oppervlak bedrijventerrein. Vaak betreft dit een zwaardere vorm van herstructurering (revitalisering/herprofilering). Op de totale herstructureringsopgave van 2.441 ha netto is dit een ruimtewinst van 4% tot 8%. Op de totale omvang van de 52 terreinen waar ruimtewinst te behalen valt (2.317 ha netto) zijn deze ruimtewinstpercentages 4,5%-8,5%. Deze empirisch berekende bandbreedte voor de Metropoolregio Amsterdam is vrijwel identiek aan de aanname die vaak voor ruimtewinst wordt gehanteerd: 5%-10% van het bestaande oppervlak 8. Tabel 3.1 Aantal terreinen waar ruimtewinst is te behalen naar grootteklasse, plus berekende onderen bovengrens in ha netto Ruimtewinst in netto (nieuw) uitgeefbaar Oppervlak bedrijventerrein Totaal aantal terreinen Ondergrens (netto ha) Bovengrens (netto ha) <1 ha 17 8,5 17,0 1-5 ha 21 21,0 105,0 5-10 ha 5 25,0 50,0 >10 ha 3 30,0 45,0 Niet ingevuld/onbekend 9 6 0,0 0,0 Totaal 52 84,5 217,0 Intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen kan echter ook behaald worden door een stijging van de gemiddelde Floor-Space Index (de verhouding van het aantal vierkante meters bedrijfsoppervlak en de kavelgrootte). Deze stijgt als er hoger wordt gebouwd of indien het bebouwingspercentage toeneemt. In bijna 50% van de gevallen wordt er een stijging van de FSI verwacht tot 25%, zie tabel 3.2. In enkele gevallen kan neemt de FSI zelfs toe met meer dan 50%. Dit is mogelijk bij de bedrijventerrein de Hemmes in Zaanstad, en de zeehaventerreinen Grote Hout, Hembrugterrein en Stadhaven Minerva. Met name op veel terreinen in de gemeente Zaanstad is een stijging van de FSI reëel. In bijlage 5 staan per terrein (voor zover bekend) de mogelijkheden tot intensivering en ruimtewinst. Tabel 3.2 Antwoord op de vraag: Kunt u een indicatie geven van de te verwachten ontwikkeling van de gemiddelde FSI voor het terrein als gevolg van herstructurering? De gemiddelde FSI zal Aantal terreinen % Dalen 1 2% Ongeveer gelijk blijven 3 6% Stijgen met <10% 17 33% Stijgen met >10% maar <25% 9 17% Stijgen met >25% maar <50% 9 17% Stijgen met >50% 4 8% Niet ingevuld/onbekend 9 17% Totaal 52 100% 8 Parallel aan de inventarisatie van de herstructureringsopgave in de Metropoolregio Amsterdam door Bureau BUITEN voert INBO adviseurs, in een ander project in opdracht voor Plabeka, een specifieker onderzoek uit op het onderwerp ruimtewinst. Daarbij worden, met name vanuit een stedebouwkundige invalshoek, vier bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam individueel onderworpen aan een scan op mogelijkheden tot ruimtewinst. De terreinen De Pijp, Assendelft Noord, de Pionier en Verrijn Stuart staan centraal. De uitkomsten van dit onderzoek zijn op het moment van schrijven nog niet bekend, maar dit onderzoek kan wellicht beter inzicht verschaffen in hoeveel extra ruimte er via herstructurering vrijgemaakt kan worden op deze bestaande terreinen. 9 De terreinen waar geen inschatting van de ruimtewinst is gemaakt zijn Hoofddorp Noord, Noordwijkermeer, Westerspoort Zuid, de Centrale Markthallen, Amstel III en bedrijventerrein Uithoorn. 22 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving
Als we kijken naar de mogelijkheden tot intensivering op deze 52 terreinen, dan blijken met name bouwen in meer lagen, aanpassing van de verkaveling/infrastructuur en meer aaneengesloten bebouwing te kunnen zorgen voor een intensiever gebruik van de ruimte. Er was geen informatie beschikbaar op dit onderdeel over de terreinen Waarderpolder, Locaties Lucent en BNI, de Kwakel en Bruynvisweg / Nieuweweg. Op de vraag of er ook daadwerkelijk mogelijkheden liggen in de vigerende bestemmingsplannen om tot intensiever ruimtegebruik te komen werd er 24 keer Ja geantwoord en 22 keer Nee. In 6 gevallen stond er niets ingevuld. Het grootste deel van de bestemmingsplannen staat hoger bouwen inderdaad ook toe. Tabel 3.3 Mogelijkheden tot intensivering ruimtegebruik Intensivering door: Aantal maal genoemd % Bouwen in meer lagen (optopping én ondergronds) 44 32% Aanpassing verkaveling en infrastructuur 28 21% Meer aaneengesloten bebouwing 20 15% Realiseren gezamenlijke voorzieningen (wasstraat, vergaderruimten etc.) 14 10% Heruitgifte van opties/strategische opties 13 10% Reductie openbare ruimte 10 7% Demping kanalen/havens 7 5% 136 100% De herstructurering van terreinen kan ook op weg worden geholpen door interne verplaatsingen op het terrein en/of uitplaatsingen van bedrijven naar elders. Vaak zijn deze operaties onderdeel van het herstructureringsproces om meer ruimte te creëren op het terrein. Uit de enquête komt naar voren dat: 1. Op 15 van de 52 terreinen is bedrijfsverplaatsing op het terrein zelf naar verwachting noodzakelijk. In 9 gevallen pakt deze ingreep qua ruimtebeslag neutraal uit, terwijl dit in 6 van de gevallen een (lichte) ruimtewinst kan opleveren. De ruimtewinst is door de respondenten in de meeste gevallen verder niet kwantitatief toegelicht. 2. Uitplaatsing van bedrijven naar andere terreinen wordt vaker gezien als essentiële operatie om ruimte te creëren op het terrein. Op 27 van de 52 terreinen (=52%) wordt uitplaatsing van bedrijven naar verwachting noodzakelijk geacht. Bij voorkeur zijn deze verplaatsingen natuurlijk vrijwillig, maar in incidentele gevallen kan er ook sprake zijn van gedwongen uitplaatsing. Als volgens dezelfde manier wordt gerekend als in tabel 3.1, zal de ruimtevraag elders liggen tussen de 50 en 150 ha. De herstructureringen die de grootste vraag naar hectares voor uitplaatsing met zich meebrengen zijn de terreinen Mercuriushaven, Stadhaven Minerva, Achtersluispolder en Weesp Noord. Tabel 3.4 Uitplaatsing van bedrijven naar andere bedrijventerreinen in netto ha Ruimtevraag elders: Aantal terreinen <1 ha 7 1-5 ha 16 5-10 ha 2 >10 ha 2 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 23
3.3 Transformatie van bedrijventerreinen Zoals tabel 3.5 laat zien, ligt er op 28 locaties/343 ha netto bedrijventerrein een opgave tot (gedeeltelijke) transformatie. Dit getal (343 ha) is echter een flinke overschatting van het daadwerkelijke functieverlies/onttrekking van de functie bedrijventerrein, aangezien de meeste van deze 28 terreinen slechts gedeeltelijk van kleur zullen verschieten. In slechts een minimaal aantal gevallen zal 100% van de totale netto oppervlakte van de terreinen hun bedrijvenfunctie verliezen. In de laatste kolom van bijlage 5 staat weergegeven in hoeverre bepaalde terreinen de functie bedrijventerrein behouden (of niet). Indien mogelijk hebben de respondenten ook een inschatting gegeven van het percentage van het terrein dat naar verwachting zijn functie zal verliezen. Er moet met klem worden opgemerkt dat de cijfers in bijlage 5 zéér grove schattingen zijn. De kwaliteit van de respons op dit onderdeel was wisselvallig. In veel gevallen merkten de respondenten op dat er slecht een heel ruwe schatting gegeven kon worden. In enkele andere gevallen werd zelfs heel bewust geen schatting gedaan, omdat het té gevoelige informatie zou zijn of bepaalde verwachtingen zou scheppen. Tabel 3.5 Locaties naar zwaarte/type herstructurering Aantal terreinen Oppervlakte (netto ha) Gemiddelde Oppervlakte (netto ha) Face lift / 'opplussen' 14 416 29,7 Revitalisering 18 709 39,4 Herprofilering 11 973 88,5 (Gedeeltelijke) Transformatie 28 343 12,3 Totaal 71 2.441 34,4 Op basis van de beschikbare percentages is onze inschatting dat in totaal ongeveer 100 ha netto bedrijventerreinfunctie door transformatie verloren zal gaan in de Metropoolregio Amsterdam, tot 2020. Er wordt dus in feite 100 ha onttrokken aan het aanbod. Andersom geredeneerd kan ook gesteld worden dat er elders in de Metropoolregio Amsterdam 100 ha bedrijventerrein extra wordt gevraagd, vanwege de uitplaatsing/verhuizing van bedrijven van transformatielocaties. Door transformatie worden er ongeveer 5.000 banen weggedrukt uit oude locaties naar andere/nieuwe bedrijventerreinen, die vaak aan de stadsrand gelegen zijn. De gemiddelde omvang van de transformatielocaties is overigens in relatieve zin klein te noemen: 12 ha (zie tabel 3.5). Dit is ook niet verwonderlijk: in de meeste gevallen betreft het kleine bedrijventerreinen die in de buurt van woonwijken gesitueerd zijn, en onder druk staan om getransformeerd te worden naar woningbouwlocaties. Dat wordt duidelijk uit tabel 3.6: het grootste deel van de transformaties zal naar verwachting bestaan uit een (gedeeltelijke) transformatie naar wonen. Tabel 3.6 Aantal terreinen welke in de toekomst waarschijnlijk een gehele of gedeeltelijke transformatie zullen ondergaan (gedeeltelijke) Transformatie Aantal terreinen Deels tot woonlocatie 23 Deels tot kantoorlocatie 2 Deels tot wonen & kantoren 2 Deels tot zorgvoorzieningen 1 Totaal 28 24 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving
4 Proces en middelen 4.1 Samenwerking met bedrijfsleven Op 28 van de 71 terreinen is het bedrijfsleven georganiseerd en is er een vast aanspreekpunt. In 15 van de 71 terreinen werken de ondernemers samen met de gemeente in het beheer van het terrein (met name in Zaanstad, Almere en enkele NZKG terreinen). Dat betekent dat er op veel locaties nog werk moet worden gemaakt van het opzetten van overleg met de bedrijven, in individuele dan wel collectieve vorm. 4.2 Financiële aspecten Herstructurering is belangrijke manier om de kwaliteit van werklocaties op peil te houden. Zowel overheid als bedrijfsleven profiteren hiervan doordat er betere vestigingslocaties en - mogelijkheden voor bedrijven ontstaan. Zo wordt de regio aantrekkelijker en concurrerender. Ook milieuorganisaties hechten veel belang aan het opknappen van oude(re) terreinen. Behoud en verbetering van de kwaliteit van het bestaande aanbod is dus van belang voor alle partijen. Echter, herstructurering is een kostbare zaak. Over het algemeen kosten de drie lichtere typen herstructurering (veel) geld, terwijl een gedeeltelijke transformatie van een terrein (in potentie) geld kan opleveren vanwege de waardestijging van de grond door functieverandering. De enquête zelf heeft onvoldoende informatie over (het saldo van) de kosten opgeleverd. Daarom is een schatting van de kosten gemaakt met behulp van kentallen, waarbij rekening is gehouden met de zwaarte van de operatie. Zo krijgen we inzicht in de orde van grootte van de kosten van de herstructureringsopgave die in de Metropoolregio Amsterdam aan de orde is tot 2020. De Ministeries van VROM en EZ gebruiken als bandbreedte voor herstructureringskosten de kentallen 200.000 tot 400.000 per hectare 10. Uitgaande van een oppervlakte van 1.682 netto ha te herstructureren bedrijventerrein (revitalisering en herprofilering) komen de totale kosten uit op ruim 300 miljoen tot bijna 700 miljoen. Als het bruto areaal wordt toegepast op deze kentallen komen deze kosten nog 50% hoger uit. Er zijn enkele subsidieprogramma s waar gemeenten gebruik van kunnen maken bij herstructurering van bedrijventerreinen. Zo heeft met Ministerie van EZ tientallen miljoenen beschikbaar voor de zogenaamde TOPPER projecten. Daarnaast stelt de provincie Noord-Holland voor de periode 2008-2012 16 miljoen beschikbaar in het kader van de HIRB subsidie. Tussen 2004-2007 heeft de provincie 25 miljoen HIRB subsidie beschikbaar gesteld. Twaalf van de terreinen, waar tot 2020 herstructurering speelt, hebben in het verleden een HIRB subsidie ontvangen. Daarnaast lopen momenteel de TOPPER-projecten Masterplan IJmond-Noord (met o.a. de Pijp en de Grote Hout) en Masterplan Waarderpolder in Haarlem. Helaas zijn deze subsidies slechts een druppel op de gloeiende plaat als het gaat om financiële dekking van herstructurering. Hier ligt één van de belangrijkste knelpunten voor herstructurering. Overigens is duidelijk dat daarnaast ook andere knelpunten een rol spelen, bijvoorbeeld in de sfeer van procescapaciteit. 10 Bron: Gezamenlijke brief Ministeries van VROM en EZ aan de Tweede Kamer, eind 2007 (titel: Aanpak Problematiek Bedrijventerreinen, paragraaf 4 financieel instrumentarium). BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving 25
Het berekende kostenniveau laat zien dat naast vergroting van de eigen financiële inzet ook andere overheden en private partijen meer zullen moeten bijdragen om tot succesvolle herstructureringsoperaties te komen. 4.3 Regionale insteek De uitvoering van individuele herstructureringsprojecten is een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Maar de zorg voor een tijdige beschikbaarheid van voldoende aanbod van bedrijventerreinen van de gewenste kwaliteit, is een gezamenlijke, regionale opgave, die mede (en vooral indirect) bijdraagt aan de internationale concurrentiepositie. De herstructureringsprojecten dragen hieraan bij. Het Plabeka kan op verschillende manieren bevorderen dat die herstructurering efficiënt en effectief tot uitvoering komt: De voornemens tot herstructurering zijn in ruime mate aanwezig. Als echter wordt gekeken naar de mate waarin plannen reeds zijn uitgewerkt en de beschikbaarheid van middelen, dan moet worden geconstateerd dat er een risico van vertraging in de uitvoering op de loer ligt. Plabeka zou bijvoorbeeld middels het ter beschikking stellen van kennis en procescapaciteit de snelheid in de planvorming kunnen faciliteren. Gezamenlijke concept-ontwikkeling bijvoorbeeld op het vlak van oplossingen voor de parkeerproblematiek (fysiek, maar ook in termen van regelgeving) of voor parkmanagement kan kostenbesparend en kwaliteitsbevorderend werken. Het is interessant om te kijken of het lopende verdiepingsonderzoek (door Inbo in opdracht van Kamer van Koophandel en Plabeka) hier verdere aanknopingspunten voor levert. Het belang van herstructureringsopgave is aanzienlijk: een opgave die betrekking heeft op 2.400 ha netto terrein. Een bestuurlijke uitspraak op regionaal niveau over het belang van deze opgave in het ruimtelijk-economisch beleid, kan bijdragen aan het politiek draagvlak op lokaal niveau en een zwaarder politiek gewicht richting hogere overheden uitstralen. Plabeka gemeenten, provincies en stadsregio dient richting het Rijk nut en noodzaak van de herstructureringsopgave onder de aandacht te brengen. Voor de korte termijn richting de Commissie Noordanus (die is ingesteld door de ministers Cramer en Van der Hoeven). Het belang van het in stand houden van meer dan 2.000 ha werklocaties en de perspectieven op een hogere benutting en ruimtewinst zijn daarbij de belangrijkste selling arguments. Het uitwisseling van kennis van en ervaring met herstructureringsprojecten kan een efficientere aanpak op regionaal niveau bevorderen. Dit kan op bilaterale wijze totstandkomen; Plabeka kan dit proces bevorderen door bijvoorbeeld workshops en voortgangsbijeenkomsten te organiseren. Monitoring van de voortgang van de herstructureringsoperatie in het verlengde van de regionale monitoringsafspraken rondom vraag- en aanbod van bedrijventerreinen - wordt aanbevolen. Aangeraden wordt bijzondere aandacht te besteden aan de feitelijke realisaties van ruimtewinst en intensivering ruimtegebruik, in verband met terugkoppeling naar de regionale ruimtebehoefte. 26 BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving